TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece (13) de marzo de dos mil doce
201º y 153º

ASUNTO: AP31-V-2011-000133

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA MARÍA JOSÉ, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 14 de marzo de 1985, bajo el N° 31, Tomo 47-A-Sgdo, representada en juicio por la abogada Nelly Margarita La Torre, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 15.426, representada en el presente juicio por la abogada en ejercicio Nelly M. La Torre, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 15.426.

PARTE DEMANDADA: TÉCNICA ORDAZ, C.A., inscrita en el registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 28 de diciembre de 1988, bajo el N° 82, Tomo 98-A-Sgdo, representada en el presente juicio por la abogada Karen Sánchez Osuna (defensora judicial), inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 115.161.

MOTIVO: DESALOJO.
I

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 21 de enero de 2011, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que desde el 1º de noviembre del año 2006, rigió entre las partes, contrato de arrendamiento a tiempo determinado por tres (3) años, sobre un inmueble propiedad de la parte actora, constituido por el local comercial integrado por dos (2) locales yuxtapuestos, distinguidos con las siglas números A-5 y A-6, ubicados en la planta baja del edificio Los Pinos, situado en la Avenida San Martín, entre los sectores del Puente Nueve de Diciembre y la Avenida Morán, Municipio Libertador del Distrito Capital, arrendado a la sociedad mercantil TÉCNICA ORDAZ, C.A.
2.- Que ambas partes, luego del vencimiento del término fijo estipulado, no se ocuparon más de renovar por escrito el contrato, sino que dejaron transcurrir la relación arrendaticia mes a mes, siendo que de ese modo, la relación de arrendamiento se transformó a partir de noviembre del año 2009 y hasta el tiempo presente, en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.
3.- Que desde el pasado mes de septiembre de 2009, la arrendatario dejó de pagar a su arrendadora, todas y cada una de las mensualidades de arrendamiento consecutivas, correspondientes a los meses comprendidos desde septiembre a diciembre del 2009, enero a diciembre del 2010, a razón de Bs.1.269,47, cada uno, que en total representan la cantidad de Bs.20.311,52, cuya falta de pago generaron intereses moratorios, que hasta la fecha de introducción de la demanda ascienden a la cantidad de Bs.1.813,49, calculados de acuerdo a los previsto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a información suministrada por el Banco Central de Venezuela, específicamente detallado en el escrito libelar .
4.- Que en efecto, formalmente demanda en desalojo a la sociedad mercantil Técnica Ordaz, C.A, para que convenga o, en su defecto, a ello sea condenada por el Tribunal, en los siguientes particulares: a) el desalojo inmediato del local comercial arrendado. B) la entrega material del referido inmueble, completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que se arrendó. C) El pago de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2009 y enero a diciembre de 2010, a razón de Bs.1.269,47, cada uno, que en total representan la cantidad de Bs.20.311,52; así como el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo, contados a partir de la fecha de admisión de la demanda hasta la total y definitiva desocupación de lo arrendado. d) El pago de los intereses moratorios correspondientes a los cánones arrendaticios no pagados en su oportunidad, que hasta la fecha de la presentación de la demanda ascienden a Bs.1.813,49, calculados conforme a lo antes señalado, y al pago de los intereses de moran que se sigan generando, calculados mediante una experticia complementaria del fallo según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. e) El pago de los honorarios de abogados y costas procesales que se causen en el presente juicio.

A través de auto dictado el día 31 de enero de 2011, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

Infructuosos como resultaron todos los trámites de citación personal y por carteles, el Tribunal –previa solicitud de parte y cumplidos los extremos legales- designó defensora judicial a la parte demandada, recayendo dicho cargo en la persona de la abogada Karen Sánchez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 115.161, quien una vez citada en autos, en la oportunidad legal dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

1.- Consignó al expediente el telegrama que le enviase a la parte demandada, ante el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), oficina de Sabana Grande, donde se constata las gestiones a los fines de la localización de dicha parte.
2.- Señaló que en fecha 17 de enero de 2012, se trasladó a la dirección donde se encuentra el inmueble arrendado, es decir, Avenida San Martín, entre los sectores del Puente Nueve de Diciembre y la Avenida Morán, edificio Los Pinos, planta baja, locales A-5 y A-6, con la finalidad de notificar a su defendida del juicio instaurado en su contra; que una vez estando en el lugar, procedió a entrar por el estacionamiento dirigiéndose a la Conserjería a los fines de obtener información, toda vez que los locales para ese momento se encontraban desocupados, siendo atendida por una persona que se identificó con el nombre de “Emilia”, quien es la conserje del mencionado edificio, y quien le manifestó que dichos locales fueron desocupados desde hace varios meses, procediendo en esa oportunidad a dejar en la puerta de los mismos fotocopia del libelo de la demanda, su auto de admisión y una misiva suscrita por su persona donde le indicada a la accionada el cargo de defensora judicial recaído en su persona y los teléfonos y dirección para poder ser contactada a los fines de prestar sus servicios como asesora jurídica y ejercer una mejor defensa.
3.-Que en el lapso de sus gestiones, la accionada no la contactó, a los fines de aportar información que pudiera alegarse en juicio a su favor, por lo que procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, aduciendo no son ciertos los hechos; negó, rechazó y contradijo, que el contrato se haya indeterminado a partir del mes de noviembre de 2009, en virtud del vencimiento de su prórroga convencional, toda vez que el mismo al haberse celebrado por un lapso de tres (3) años, le corresponde un (1) año de prórroga legal al vencimiento del mismo, por lo que a partir del mes de noviembre del 2009, nació la prórroga legal, considerándose el contrato determinado durante el término de la misma. Negó, rechazó y contradijo, que su representada adeude la cantidad de Bs.20.311,52, por concepto de cánones de arrendamientos insolutos vencidos que comprenden los meses de septiembre a diciembre de 2009, todos inclusive. En cuarto lugar, negó, rechazó y contradijo, que su representada adeude la cantidad de Bs.1.813,49, por concepto de intereses, y menos aún aquellos que se siguieren causando. El quinto lugar, negó, rechazó y contradijo, que su representada deba pagar las costas y costos del presente juicio, incluido los honorarios profesionales de abogados.
4.- Se reservó el derecho de probar cualquier particular para la mejor defensa de los derechos de su patrocinado, solicitando que la demanda sea declarada sin lugar, con todos los pronunciamientos de ley.

Abierto el juicio a pruebas, únicamente la parte actora realizó actividad probatoria, promoviendo las pruebas que estimó pertinentes, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 30 de enero de 2012.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por el local comercial integrado por dos (2) locales yuxtapuestos y distinguidos con las siglas números A-5 y A-6, ubicados en la planta baja del edificio Los Pinos, situado en la Avenida San Martín, entre los sectores del Puente Nueve de Diciembre y la Avenida Morán, Municipio Libertador del Distrito Capital, que manifiesta es de su propiedad, y fue arrendado a la sociedad mercantil TÉCNICA ORDAZ, C.A; y dicha empresa se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde septiembre a diciembre de 2009 y enero a diciembre de 2010.

Por su parte, la demandada a través de la defensora judicial designada, en la oportunidad legalmente establecida para contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, aduciendo no ser cierto el incumplimiento que le es atribuido; haciendo constar las gestiones que realizó a los efectos de contactar a la demandada.

En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
…”.

La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el 10 de diciembre de 2007, bajo el No. 62, Tomo 137 de los libros de autenticaciones correspondientes, el cual al no haber sido tachado arroja valor probatorio en juicio. Instrumento del cual se determina la representación judicial de la abogada que se presenta y actúa en nombre de la parte actora, y así se establece.

2.- Copia certificada de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 21 de marzo de 1985, bajo el No. 18, Folio 98, Tomo 30, Protocolo 1º, la cual –igualmente- a tenor del citado artículo 429, se tiene como fidedigna; desprendiéndose de su lectura, el carácter de propietario de la actora sobre el inmueble cuya entrega exige de manera judicial, y así se establece.

3.- Copia certificada de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 03 de Febrero de 1987, bajo el N° 8, Folio 50, Tomo 12, Protocolo Primero, la cual –igualmente- al no haber sido tachada es apreciada conforme a derecho por este Tribunal; constatándose de su lectura, la declaratoria de extinción de la hipoteca que fuere constituida por el inmueble cuya entrega se pretende en juicio, y así se establece.

4.- Documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 14 de febrero de 2007, bajo el N° 16, Tomo 07 de los respectivos libros de autenticaciones, el cual arroja valor en juicio, y con cuya prueba se demuestra procesalmente en la controversia, la relación arrendaticia que a través de la acción incoada se pretende extinguir, y así se establece.

5.- Copia certificada de documento registrado por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 28 de diciembre de 1988, bajo el N° 82, Tomo 98-A; la cual arroja valor en juicio, y con el cual se produce en autos, el instrumento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil demandada TÉCNICA ORDAZ, C.A.

6.- Dieciséis (16) recibos a los cuales este Tribunal no les concede valor probatorio alguno, pues se tratan de instrumentos privados que además de emanar unilateralmente de la parte que los produce en juicio, no están suscritos por persona alguna y concretamente por la demandada, no resultándole por tanto oponibles a ésta última, y así se establece.

Por su parte, la defensora judicial de la parte demandada, además de rechazar, negar y contradecir la demanda incoada en contra de su defendida, de forma expresa negó, rechazó y contradijo “que el contrato se haya indeterminado a partir del mes de Noviembre de 2009 en virtud del vencimiento de su prorroga convencional, toda vez que el mismo al haberse celebrado por un lapso de tres años, le corresponde un año de prorroga legal al vencimiento del mismo, por lo que a partir del mes de Noviembre de 2009, nació la prórroga legal considerándose el contrato determinado durante su termino de prorroga legal.”.

Alegato que fue rechazado por la representación actora, aduciendo que la demandada no tenía derecho a la prórroga, dado que estaba insolvente con la obligación de pago de cánones, reiterando lo expuesto en el libelo, en lo que respecta que el contrato se había indeterminado, ya que las partes al vencimiento del contrato, no renovaron más el mismo y por ello, desde el mes de Noviembre de 2009, se trataba de un contrato verbal indeterminado, a tenor de lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil.

Con vista a la defensa esgrimida por la defensora judicial, y a la discusión planteada, se impone a este Tribunal, el deber de precisar la naturaleza de la convención locativa accionada, para así precisar si la acción incoada en el caso de autos, es la procesalmente idónea –conforme a la legislación aplicable- para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio, a saber:

Establece la cláusula tercera del contrato en referencia, textualmente, lo siguiente:

“TERCERA: La duración del contrato es de tres (3) años fijos, contados a partir del día primero de Noviembre del dos mil seis.”.

De conformidad con lo previsto en la cláusula contractual antes aludida, se desprende que la voluntad de los contratantes fue la de vincularse en arrendamiento, con determinación del tiempo de duración; es decir, las partes celebraron un contrato con tiempo prefijado o determinado de tres años fijos contado a partir del 1º de Noviembre de 2006 hasta el 1º de Noviembre de 2009, sin prórroga contractual prevista.

De cuya cláusula contractual se declara que la voluntad de los contratantes, fue la de vincularse bajo una relación arrendaticia con determinación en el tiempo.

En tal sentido, el contrato venció el 1º de Noviembre de 2009, y si bien es cierto, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”, como lo aduce la actora; no es menos cierto, que llegada dicha fecha, el contrato que vinculaba a las partes, precluyó contractualmente, sin derecho al mencionado beneficio inquilinario, y en este supuesto, correspondía a la arrendadora exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, con los daños y perjuicios si los hubiere, en virtud de lo consagrado en el artículo 39 de la citada Ley especial, o en su defecto con antelación a dicha hecha, si a bien lo considerare el arrendador, resolver o ejecutar el contrato por el incumplimiento de pago, conforme al artículo1167 del Código Civil.

Ahora bien, pretender que al vencimiento de un contrato en el cual no operaba la prórroga legal, a falta de renovación escrita, pasó a ser verbal, implica la inobservancia de las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de las disposiciones sustantivas que rigen la materia, toda vez que, conforme a ellas, la relación bajo estudio, se corresponde con un relación determinada en el tiempo que venció el 1º de Noviembre de 2009.

Hablar de una relación verbal arrendaticia en el presente asunto, cabría lugar solo en el supuesto de haberse demostrado plenamente en autos, que efectivamente, los contratantes –llegado el vencimiento, el 1º de Noviembre de 2009-, la relación continuó ejecutándose, no siendo suficiente para ello, el solo alegato de la arrendadora con la pretensión de pago de cánones correspondientes a meses transcurridos con posterioridad al vencimiento; por el contrario, ante el rechazo, negativa y contradicción que efectuare la demandada, se hacía necesario desde el orden procesal, la correspondiente demostración en juicio, de los hechos afirmados como sustento de la acción de desalojo incoada, es decir, que efectivamente el contrato que había terminado su tiempo, se transformó en una contratación sin determinación en el tiempo, y así se establece.

Siendo así, y estando en presencia de un contrato que era a tiempo determinado, que venció en la fecha prefijada conforme a lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, la acción de desalojo incoada no era la procesal idónea para la satisfacción de la pretensión deducida, pues ésta se corresponde a la acción por las causales consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando se esté en presencia de contratos verbales o a tiempo indeterminados. Y en autos, no se demostró procesalmente el hecho de la indeterminación de la relación aseverada en el libelo como fundamento del desalojo intentado, y así se establece.

Atendiendo al análisis previamente realizado, este Juzgado al evidenciar, que en el caso de marras la acción interpuesta por la parte actora no es la vía procesal para satisfacer la pretensión actora, en razón a la naturaleza del contrato, resulta forzoso para este Despacho, la declaratoria por improcedente de la demanda con la cual se dio inicio a las presente actuaciones. Así se decide.

III

Atendiendo las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidas, éste Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la empresa mercantil INMOBILIARIA MARIA JOSE, C.A., contra la sociedad mercantil TECNICA ORDAZ, C.A., antes identificadas.

De conformidad con lo indicado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 13 días del mes de marzo de 2012.
La Jueza,

Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria,

Abg. Karem A. Benitez

En esta misma fecha, 13 de marzo de 2012, siendo las 1.50 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Karem A. Benitez