TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, quince de marzo de dos mil doce
201º y 153º

PARTE ACTORA: Asociación Civil Cabrini, inscrita por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 1997, bajo el No. 45, Tomo 30, Protocolo Primero.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Raúl Aguana Santamaría, Juan Luís Aguana Figuera, César Roja Mendoza, Katiuska Soledad Bruzzo Aguilar y Belkys Carolina Aguana Pérez, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nos. 12.967, 1.608, 26.538, 65.296 y 117.141, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Héctor Manuel Ramírez Izquierdo, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de las Cédula de Identidad No. V-3.891.653.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Minerva Ávila y Rafael Marquina, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 71.661 y 16.931, respectivamente.-
MOTIVO: Desalojo.-
SENTENCIA DEFINITIVA
I
La presente causa se inició por libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de octubre de 2008 y fue recibida por la Secretaría de este Juzgado en esa misma fecha.
En fecha 20 de octubre de 2008, se admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento breve.
En fecha 31 de octubre de 2008, se libró compulsa de citación a la parte demandada en el presente juicio.
Mediante diligencia de fecha 12 de febrero de 2009, el ciudadano Jesús Manuel Leal, actuando en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial Civil, dejó constancia de haber identificado al ciudadano Héctor Manuel Ramírez Izquierdo, quien se negó a firmar el recibo de citación, razón por la cual consignó al expediente dicha diligencia junto con el recibo de citación sin firmar.
Por auto de fecha 25 de febrero de 2009, se libró boleta de notificación al demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, haciéndole saber de la declaración rendida por el ciudadano Jesús Manuel Leal, en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial Civil.
En fecha 2 de marzo de 2009, compareció ante el Tribunal la abogada Minerva Ávila Alfonzo, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 71.661, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, dándose por citada en la presente causa.
En fecha 4 de marzo de 2009, compareció la abogada Minerva Ávila Alfonzo, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual consignó escrito de contestación a la demanda.
Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Por autos de fechas 12 y 13 de marzo de 2009, se proveyó en relación a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora.
Mediante acta de fecha 16 de marzo de 2009, se dejó expresa constancia de la incomparecencia de la parte interesada ni por sí, ni por medio de apoderado alguno, a los fines que tuviera lugar el acto de designación de expertos fijado mediante auto de fecha 12 de marzo de 2009.
Mediante auto de fecha 18 de marzo de 2009, se fijó nueva oportunidad para que tenga lugar el acto de designación de expertos y se proveyó en relación a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
Mediante acta de fecha 20 de marzo de 2009, tuvo lugar el acto de designación de expertos en el presente juicio, quedando designados a tales efectos, los ciudadanos José Morantes, César Rodríguez Gandica y Ana Llovera, inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo los Nos. 12.066, 37.000 y 83.031, respectivamente.
En fecha 16 de abril de 2009, los expertos designados consignaron constante de ocho (8) folios útiles y anexos diez (10), el informe respectivo.
Siendo la oportunidad para sentenciar el Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:
II
DE LA FALTA DE CUALIDAD ADUCIDA.
Como punto previo al fondo debe ser resuelta la falta de cualidad interés del demandado para sostener el presente juicio, por tratarse de una defensa previa, que ataca la titularidad del derecho contra quien se hace valer en el juicio y de la cual depende que se entre o no a analizar el mérito de la causa.
En el caso de autos expuso la representación judicial de la parte demandada que su mandante no es más que un simple tercero, con interés personal y legítimo por tener en el inmueble su domicilio, su residencia, el asiento de su familia y posesión como un ocupante más de la vivienda.
Que la titularidad de la obligación arrendaticia recae sobre el padre político de su mandante, ciudadano Ángel D´ Arago Flores, quien es el verdadero arrendatario mediante contrato escrito.
Añadió que si bien su mandante actuó en la nulidad de venta, fue por que le ofrecieron el inmueble en venta, al igual que al resto de los habitantes del edificio, resultando que su vecino traicionó a la comunidad y compró el inmueble en forma clandestina a nombre de una creada Asociación que es quien acciona en esta causa.
Que aunque su mandante haya incurrido en el error de nombrarse como inquilino por tener un interés precario pero legítimo, no es menos cierto que es un ocupante del inmueble y padre de familia, no es el contratante ni obligado al pago, por lo tanto es falso el señalamiento del actora que pretende ocultar la realidad y la existencia de un contrato escrito entre Juan Soto Ventura, antiguo propietario y Ángel D Arago Flores, que mediante cesiones llegó a la Agencia Ferrer Palacios y de esta a su actual propietario ASOCIACION CIVIL CABRINI.
Precisó que Héctor Manuel Ramírez ha actuado como un simple tercero autorizado que no es el inquilino, no está obligado al pago, ni ha efectuado contratos.
Que la Asociación Civil Cabrini, está notificada de la existencia del verdadero inquilino mediante contrato escrito y de las consignaciones que ha realizado su hija Elunett D Arago De Ramírez.
Afirma que el demandado no es parte, ni está obligado a pagar a diferencia del señor Ángel D Arago Flores que si es parte contratante y está obligado a pagar los alquileres.
Citó textualmente el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y expresó que hay que tomar en cuenta que el demandado es un tercero en la relación jurídica arrendaticia y en tal carácter diligenció en el expediente de consignaciones y ante la Dirección de Inquilinato y en el superior actúa como interesado ocupante del inmueble sujeto a regulación, en el procedimiento administrativo, por ser su domicilio, el asiento de su familia, tiene interés personal, legítimo y directo por cuanto el ingreso familiar así como el egreso, forma su carga social que debe atender y defender.
En consideración a lo expuesto solicitó al Tribunal declarar con lugar la falta de cualidad expuesta.

El Tribunal para pronunciarse estima pertinente acotar lo siguiente:
El autor Arístides Rengel Romberg, respecto a la cualidad sostiene lo siguiente: “La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
En el caso sub iudice, constata el Tribunal que la parte demandada aportó a los autos al folio 63 copia fotostática simple de instrumento privado que ningún valor probatorio tiene en el ordenamiento Jurídico Venezolano. Así se decide.
De los folios 64 al 181, aparecen copias fotostáticas certificadas de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, instrumentos que dan fe de las declaraciones allí contenidas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, de cuyo texto se desprende consignación de los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2.001 a diciembre de 2.003, ambos inclusive, según se constata de todos los folios que constituyen el expediente de consignaciones por parte de la ciudadana Elunett D´Arago De Ramírez, quien de acuerdo con las probanzas aportadas es cónyuge de la parte demandada. Así se establece.
Al folio 74 riela copia fotostática certificada de diligencia suscrita ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano Héctor Ramírez en la cual se atribuye la condición de arrendatario, situación fáctica que puede ser asimilada a la existencia del contrato de arrendamiento que aduce la parte actora en la presente demanda, pues de esa diligencia puede darse por cierta una afirmación efectuada por el demandado, no obstante que en las restantes actuaciones se verifica que el mismo aparece como la persona autorizada para realizar las consignaciones en nombre de la ciudadana Elunett D´Arago De Ramírez, su cónyuge, contradiciendo lo afirmado por el mismo en este proceso, de tal manera que sea afirmación equivale a una confesión de su parte de ser arrendatario del inmueble que es objeto de la presente demanda. Así se decide.
A los folios 182 al 183, respectivamente riela copia fotostática certificada de consignaciones correspondientes a los años 2004, 2005, 2006, 2007 y 2.008, de las cuales se desprende que la persona que las realiza es la ciudadana Elunett D´Arago De Ramírez.
Copia fotostática simple de Acta de Nacimiento, no impugnada en forma alguna en su debida oportunidad procesal, de tal manera que se le tiene por fidedigna de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de cuyo texto se constata que la ciudadana ELUNETT MILAGROS COROMOTO es hija de ANGEL D´ ARAGO FLORES.
Al folio 185 riela copia fotostática de notificación personal emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, no tachada en forma alguna en su debida oportunidad procesal, de cuyo texto se constata que en fecha 25 de junio de 2.008, se le notificó a los arrendatarios del Edificio CABRINI, de la fijación de canon de arrendamiento al citado inmueble; evidenciándose también que la persona a notificar como arrendatario del apartamento N° 1, es ANGEL D´ARAGO FLORES. Así se decide.
Al folio 186 riela copia fotostática de notificación personal emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, no tachada en impugnada alguna en su debida oportunidad procesal, de cuyo texto se constata que en fecha 29 de febrero de 2.008, se le notificó a los arrendatarios del Edificio CABRINI, que la apoderada de la parte actora, solicitó la regulación del canon de arrendamiento a fijar para dicho inmueble; evidenciándose del citado documento, que la persona a notificar como arrendatario del apartamento N° 1, es ANGEL D´ARAGO FLORES. Así se decide.
Consignó instrumento poder autenticado en fecha 25 de febrero de 2.009, de cuyo texto se constata que la parte demandada otorgó poder a la Abogada que lo representa en este proceso, de cuyo texto se lee que el mismo fue otorgado para que lo represente en todo lo concerniente al arrendamiento celebrado por el padre de su cónyuge, que nada abona a la excepción expuesta por tratarse de una manifestación de la propia parte que la produce. Así se decide.

La parte actora promovió copia fotostática simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no impugnada en forma alguna, teniéndosele por fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dictada en fecha 6 de marzo de 2.001, que adquirió carácter de cosa Juzgada al declararse consumada la perención en el recurso de casación intentado contra dicha decisión.
Promovió el mérito del documento rielante al folio 37, el cual aparece marcado con la letra H, que es desechado por tratarse de copia fotostática simple de documento privado que ningún valor probatorio tiene en el ordenamiento jurídico Venezolano. Así se decide.
Promovió copia fotostática certificada de instrumento poder otorgado por la parte demandada a la abogada Minerva Ávila, que da fe de las declaraciones en el mismo contenidas, en cuyo texto la parte demandada se atribuye la condición de inquilino, afirmación que equivale a una confesión de su parte de ser arrendatario del inmueble objeto de la demanda.
Promovió copia fotostática certificada expedida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, documento que da fe de las declaraciones allí contenidas y de cuyo texto se evidencia que la representación judicial de la parte demandada lo autocalifica como inquilino de vivienda. Así se decide.

Ahora bien, a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la excepción invocada, constata el Tribunal que afirmó la parte actora en su libelo que la naturaleza de la relación arrendaticia existente entre esta y la parte demandada consta en el proceso judicial intentado por dicho ciudadano contra la Asociación Civil Cabrini y de la diligencia de fecha 11 de junio de 2.001, en la cual afirma su condición de arrendatario; ante esta afirmación debe expresamente señalarse que el contrato de arrendamiento por ser consensual necesita para perfeccionarse la manifestación de voluntad de todos cuanto intervienen en el referido negocio jurídico, esto es, el contrato de arrendamiento no se perfecciona por la voluntad de una sola de las partes; sino que se requiere la manifestación de voluntad de todos aquellos que resulten obligados en virtud de ese negocio jurídico; en el juicio al cual hace referencia la parte actora se podría desprender una confesión extrajudicial de la parte demandada en reconocerse como arrendatario del apartamento distinguido con el número 1 del Edificio Cabrini, en la cual además el actor no cuestionó tal condición.
Adicionalmente debe precisarse que existe una decisión que alcanzó carácter de cosa Juzgada, evidenciándose de las actas que en el proceso que concluyó con la decisión cuestionada, la parte demandada ejerció su derecho constitucional a la defensa, resultando a todas luces extemporánea la pretensión de enervar los efectos de la mencionada decisión en base a una serie de argumentaciones fácticas distintas a la allí señalada, de tal suerte que; habiendo la sentencia en comento determinado la existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y la parte demandada, por haberlo así expresamente señalado el demandado en su libelo; así expresamente debe tenerse para los efectos de este proceso, todo ello en virtud de que la autoridad que da la ley a la cosa juzgada, es una presunción jures et de jure. De allí que no es posible enervar a través de los alegatos esgrimidos la decisión dictada.
En el caso bajo estudio, se desprenden elementos fácticos suficientes, alegados y probados la relación arrendaticia sobre el inmueble que es objeto de la demanda, inició por un contrato escrito, con el ciudadano Angel D Arago Flores, pero por voluntad de las partes, esa relación sucumbió ante el acuerdo de la parte actora y la parte demandada, de quien no hay duda que ocupa el inmueble, de vincularse por un contrato verbal de arrendamiento; por tanto, tomando en consideración las probanzas aportadas, se determina que el demandado es arrendatario del inmueble objeto de la presente demanda y es el quien debe ser llamado en el presente proceso. Así se decide.
En este orden de ideas vale la pena traer a colación lo expresado por Luís Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, página 69 donde señala lo siguiente: La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada mas que dos: la actora y la demandada (principio de bilateralidad de las partes).Con el Tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de “cualidad”; desde el punto de vista del Tribunal, es la noción de “competencia”. Cuando se pregunta ¿Quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas.
.omisis..
La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva..”
En el caso bajo análisis todas las argumentaciones y probanzas plasmadas llevan al Tribunal a concluir que la legitimación pasiva en el presente juicio, por encontrarnos en una demandada de desalojo fundada en la existencia de un contrato de arrendamiento, recae expresamente sobre la persona que ostenta la condición de arrendatario, que no es mas que el ciudadano HECTOR RAMIREZ, por tanto la falta de cualidad invocada debe ser declarada SIN lugar y así será expuesto en la parte dispositiva.
DEL FONDO
En lo atinente al mérito de la presente controversia, se circunscribe la presente acción al desalojo de un apartamento distinguido con el número 1, ubicado en el piso 1 del Edificio denominado CABRINI, situado en la Calle Urdaneta, Cruce con Calle Miranda, Municipio Chacao del Estado Miranda, basado en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exponiendo la parte actora en sustento de su pretensión las siguientes argumentaciones:
Que el ciudadano Héctor Manuel Ramírez Izquierdo mantiene como arrendatario, una relación no escrita de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre el apartamento anteriormente descrito.
Añadió que para la oportunidad que la relación arrendaticia se inició la propiedad del Edificio Cabrini correspondía a Janina Bergman De Soto Ventura, en parte por los derechos que poseía en la comunidad conyugal que tenía con su difunto esposo Juan Soto Ventura y en parte por los derechos sucesorales que le correspondieron en su condición de única y universal heredera de su cónyuge.
Que consta de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda, que la ciudadana Janina Bergman De Soto Ventura, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a ASOCIACIÓN CIVIL CABRINI, la totalidad del edificio CABRINI.
Precisó que la naturaleza de la relación no escrita a tiempo indeterminado existente entre el demandado y su representada consta de proceso judicial intentado por dicho arrendatario, conjuntamente con otros ciudadanos, contra la Asociación, por nulidad de venta y retracto legal arrendaticio.
Añadió que desde la fecha de adquisición del Edificio Cabrini, sobre el mencionado inmueble no se han realizado las labores de mantenimiento requeridas para un Edificio que posee una edad de mas de 50 años, por tal motivo se ha venido produciendo un deterioro progresivo que ha generado daños importantes y de gran envergadura que no son susceptibles d corregirse mediante arreglos parciales.
Que tales daños tienen incidencia grave tanto desde el punto de vista de los servicios de aguas negras, aguas blancas y electricidad sino también en las áreas internas de los locales y apartamentos que lo integran, lo que atenta contra la seguridad de sus ocupantes.
Que en atención a lo expuesto su representada solicitó autorización y permiso a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao para la realización de un conjunto de obras a ser ejecutadas en el inmueble con la finalidad de evitar su ruina total.
Que en tal sentido el organismo en fecha 28 de marzo de 2.008, otorgó el permiso para la realización de sustitución de ramales y montantes de aguas blancas de hierro galvanizado por tuberías nuevas, eliminación del tanque elevado de aproximadamente 30.000 lts, reparación y sustitución de los bajantes de aguas negras, reparación del cableado y tablero eléctrico y posteriormente mediante otro oficio señaló que los trabajos a realizarse conciernen a la totalidad del inmueble, es decir áreas comunes, apartamentos y locales.
Señaló que los trabajos a realizar en las áreas comunes del Edificio Cabrini serían sustituir la tubería que lleva el agua desde la calle y la que baja del tanque que se encuentra en la azotea, para lo cual hay que demoler los pisos de la planta baja y las paredes por donde bajará la nueva tubería de aguas blancas, para llevar el agua hasta los pasillos para colocar medidores individuales y desde ese punto suministrar agua a cada uno de los apartamentos así como a los locales.
Que la tubería de aguas negras sería sustituida, para lo cual había que romper las paredes de la fachada para empotrar la nueva tubería, construir tanquillas en la planta baja según las normas y posterior rotura del piso.
Reemplazar el gabinete que recibe la acometida eléctrica de la calle, para lo cual será necesario romper la pared para sacar el existente y colocar uno nuevo.
Cambiar todas las tuberías y cableado desde el nuevo cuarto de medición que se construya en la planta baja, hasta el interior de cada uno de los apartamentos y locales que integran el edificio, lo que implica la suspensión del servicio eléctrico en todo el Edificio.
Demolición del tanque de agua que se encuentra en la azotea para construir uno nuevo y remover el friso del que se encuentra ubicado en la planta baja para impermeabilizarlo, lo que implica suspensión del servicio de agua durante la ejecución de los trabajos.
Que en el apartamento N° 1, deben ser sustituidas todas las tuberías de aguas blancas para que sean alimentadas desde una llave de paso que se encontrará en el pasillo con sus respectivos medidores, las cuales irán a los baños y a la cocina para lo cual deberán romper las paredes y los pisos para su posterior reconstrucción.
Que al hacer cambio de tuberías se deben reemplazar las piezas sanitarias que se dañarán con los trabajos.
Que la sustitución de tuberías de aguas negras hasta la conexión con la tubería matriz del edificio requerirá la demolición de los pisos y las líneas de electricidad que se traerán desde el tablero principal del Edificio deben llegar a un tablero eléctrico dentro del apartamento, para lo cual habrá que romper el techo y paredes del apartamento.
Que todos esos trabajos generan una gran cantidad de escombros, por lo que se tendría que habilitar un área por piso para acumularlos.
Que el Cuerpo de Bomberos del Distrito Metropolitano de Caracas emitió un informe en el cual se concluye que el Edificio Cabrini no cumple con los requisitos de prevención y protección contra incendios y detalla la necesidad de realizar en el Edificio además de las obras descritas los trabajos concernientes a la prevención de incendios y de resguardo a la protección de los transeúntes que acceden a las cercanías del edificio.
Que asimismo la Electricidad de Caracas determinó que las instalaciones del centro de medición no reúnen las condiciones mínimas exigidas por los decretos emanados de la Presidencia de la República y en ese sentido elaboró y presentó a su representada un proyecto, presupuesto y cronograma para la ejecución de trabajos de construcción de cuartos de medición e instalación de módulos eléctricos.
Que la magnitud de los deterioros del Edificio ha sido confesada por el propio arrendatario quien en la oposición formulada en el procedimiento de regulación señaló que es un inmueble en ruinas.
Citó textualmente lo dispuesto en el artículo 34 literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y afirma que los trabajos antes detallados son de una importancia tal que su no realización implicaría la ruina del Edificio perteneciente a su representada, quien en ejercicio de su derecho de propiedad previsto en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela se encuentra legitimada para realizarlos.
Que en el caso que nos ocupa los trabajos a realizar requieren de manera forzosa y necesaria la desocupación del inmueble objeto de la presente acción, pues su realización implica la cesación de los servicios de agua, electricidad y desagüe de aguas negra, actividades que no pueden ser realizadas con la presencia de habitantes ni objetos muebles en el inmueble, siendo necesario su desalojo.
Añade que a esto debe agregarse el impacto económico que representa para su mandante el acometer a largo o mediano plazo el costo de tales actividades y trabajos, habida cuenta del fenómeno inflacionario que sufre el País.
Que la necesidad de que los trabajos descritos se verifiquen sin la presencia de personas y bienes que ocupen dicho inmueble, constituye no sólo un imperativo práctico y operativo para la ejecución de los mismos, sino también un mandato de carácter jurídico, toda vez que de otra manera sería imposible cumplir con los objetivos, fines y lineamientos de Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente del Trabajo.
Con base a esas argumentaciones concluyó que la relación que les vincula es a tiempo indeterminado.
Que la ejecución de los trabajos a realizarse en el edificio son de urgente y necesaria realización.
Que dichos trabajos no pueden realizarse con la presencia de ocupantes.
Que la ejecución de dichos trabajos amerita la desocupación del apartamento arrendado al ciudadano Héctor Ramírez.
Que se configura la causal de desalojo prevista en el literal c de artículo 34.
Por esas razones es por lo que demando al ciudadano Héctor Manuel Ramírez, al desalojo del apartamento 1 situado en el piso 1 del Edificio Cabrini.

Frente a estas alegaciones, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada y argumentó que se ha formulado oposición a la pretensión de cobrar altos alquileres señalando la ruina exterior soportados con fotos de las fachadas del edificio y su falta de mantenimiento.
Que el demandante pecó de exagerado al pretender hacer señalamientos dentro de los apartamentos y locales que nunca ha visitado, salvo que tenga poderes especiales.
Que sólo hay deteriorados aspectos exteriores, como fachada, cornisa, balcones y supuestamente se requiere el cambio del cajetín de electricidad, pero no las paredes, columnas, placas, cimientos, bases y estructuras, tampoco las tuberías de aguas blancas y servidas, el tanque sólo requiere limpieza por higiene y por otra parte el edificio está habitado por seres humanos.
Rechazó todos los puntos aducidos en el libelo desde el primero al séptimo del capitulo I y añadió que los argumentos falsos señalados en los puntos de trabajos a realizar referentes a aguas blancas, aguas negras, electricidad y tanque de agua, alega falsamente el apartamento 1,lo primero que debe hacerse es respetar el domicilio ajeno.
Rechazó los señalamientos realizados en los particulares octavo, noveno décimo por ser instrumentos que no dicen lo que señala el actor.
En cuanto al particular décimo señala que no existe la relación de arrendamiento que señala el actor.
Rechazó las conclusiones realizadas por el actor en el libelo y precisó que la demanda de desalojo causa daños y perjuicios que deben ser afianzados y realizó una serie de consideraciones acerca de la protección social del débil jurídico.
Para pronunciarse el Tribunal observa:
De las actas del expediente se constata que el mérito de la presente controversia quedó centrado en la necesidad que tiene de la parte actora de que la parte demandada desocupe el inmueble arrendado, motivado a las reparaciones urgentes que de acuerdo con lo afirmado en el libelo, necesita el Edificio donde se encuentra el mismo, hechos que fueron expresamente rechazados por la representación judicial de la parte demandada.
A los efectos de cumplir con las obligaciones que imponen las normas contenidas en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las cuales regulan la actividad que deben cumplir las partes dentro del proceso para demostrar sus respectivas afirmaciones y excepciones, la parte demandada aportó a los autos las siguientes probanzas:.
Promovió prueba de experticia cuya valoración y aporte al merito será expuesto en la motivación del presente fallo.
Promovió informes a la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, de cuyas resultas y ratificación se constata que en fecha 28 de marzo de 2.008, mediante oficio N° 0-IS-08-089, el citado ente Municipal autorizó la realización de reparaciones menores al Edificio Cabrini y que mediante oficio N° 0-IS-08-0452 de fecha 5 de mayo de 2.008 se aclaró que la autorización es para la totalidad del inmueble, quedando desechada la impugnación efectuada por la parte demandada, asignándosele a la referida documental valor de plena prueba, por tratarse de documento público administrativo . Así se decide.
Del informe rendido por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Metropolitano de Caracas, se constata que el citado organismo precisó que el Edificio Cabrini no reúne los requisitos de prevención y protección contra incendios, pero su aporte favorable a la pretensión de la actora será analizado en la motivación del presente fallo. Así se establece.
A los folios 332 al 337, riela resultas de los informes requeridos a la Corporación Eléctrica Nacional, La Electricidad de Caracas, teniéndose a dichos instrumentos por ratificados con tal actuación, desprendiéndose de las documentales aportadas que el Edificio Cabrini de acuerdo con lo afirmado en dicho informe, no reúne las condiciones mínimas exigidas por los Decretos N° 46 y 2195 emanados de la Presidencia de la República .Así se establece.

Ahora bien, a los fines de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, observa el Tribunal que para que proceda el desalojo de un inmueble basándose en la causal prevista en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es necesaria la concurrencia de varios extremos a saber:
1.- En primer lugar es necesario que el contrato fundamento de la demanda de desalojo sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, hecho que se verifica en el caso de autos, como se determinó e el capitulo referente a la falta de cualidad.
2.- Que quien alegue la necesidad sea el propietario del inmueble, hecho que no formó parte de lo controvertido.
3.- Que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad que tiene de desocupar el inmueble que pretende desalojar, bien por que el mismo va a ser objeto de demolición o reparaciones que ameriten desocupación.
De esta manera se observa que la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de realizar reparaciones urgentes al inmueble que ameriten desocupación, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto; que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
En sintonía con lo anterior, ha sido constante y reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que el Estado social protege a los ciudadanos ajenos al poder económico y político.
En ese sentido la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, sostuvo lo siguiente: “A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales.
Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.”
De la misma manera, debe destacarse que la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario, pues, de obtenerse un desalojo de un inmueble, sin que real y efectivamente vaya a ser objeto de reparaciones o demoliciones que ameriten su desocupación, se le estarían vulnerando al arrendatario sus derechos, los cuales ha querido proteger el legislador en la normativa antes indicada.
En el caso de autos, las probanzas aportadas por la parte actora tendentes a demostrar los hechos en los cuales fundó su pretensión no llevan a quien aquí decide a la plena convicción de la cual debe estar fundada toda decisión, de que son ciertos los hechos alegados en el libelo de la demanda y que como consecuencia de ello el inmueble deba ser desalojado, pues aun cuando el dictamen de los expertos sugiere que el inmueble se encuentre desocupado mientras se realizan las reparaciones, estas afirmaciones contradicen en gran medida lo señalado en el documento emanado de la Alcaldía del Municipio Chacao, organismo sobre quien recae expresamente la competencia exclusiva de ordenar la demolición o restauración de un determinado inmueble; de cuyo texto se desprende que el permiso solicitado por la parte actora, fue para realizar reparaciones menores, existiendo entonces incongruencia entre lo pretendido por el actor ante al organismo, lo que en este juicio pretende y lo que señalan los expertos en su informe, de tal manera que no siendo vinculante para quien decide el informe de los expertos, el Tribunal se aparta del mismo, toda vez que el permiso de la Alcaldía es un requisito indispensable para determinar en base a la reparación a efectuarse, si es procedente o no el desalojo del inmueble. Adicionalmente debe señalarse que no se constata de las restantes documentales aportadas que el inmueble vaya a ser objeto de reparaciones o demoliciones que ameriten desocupación, pues si bien es cierto existe un informe del cuerpo de bomberos y la Electricidad de Caracas, de los cuales se evidencia la necesidad de realizar reparaciones al Edificio Cabrini, estos informes en modo alguno precisan la desocupación a la que se alude por que el inmueble se encuentre en estado de ruina o deterioro. (Negrillas del Tribunal).
Aunado a lo anterior se observa, tal y como se expresó anteriormente que para la procedencia de las reparaciones y demoliciones, señaladas en el libelo, es requisito fundamental la orden expresa de la autoridad municipal, que en el caso que se analiza la emitió, pero para reparaciones menores y en este aspecto es preciso acotar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.590 del Código Civil, el arrendatario tiene la obligación de tolerar las reparaciones que requiera el inmueble arrendado, cuando estas no puedan diferirse.
Al respecto, se hace necesario precisar que dentro de un proceso, las partes se encuentran en la obligación de afirmar los hechos con apego a la verdad y cuando tales hechos han sido negados por la contraparte, surge para estas la obligación de aportar a los autos todas los medios probatorios de que dispongan, para que puedan producir en el juzgador la plena convicción de su certeza, hecho que no ocurrió en el caso bajo análisis, razón por la cual
De tal modo pues, que las probanzas aportadas por la parte actora, no hacen surgir en quien aquí decide la plena convicción de encontrarse plenamente cumplidos los supuestos fácticos de procedencia de la pretensión deducida, es decir, que existe en quien aquí sentencia la plena convicción de que son ciertos los hechos afirmados en el libelo de la demandada, no evidenciándose en el caso que se analiza esa certeza en la cual debe estar fundada toda decisión, situación que a su vez encuadra en la primera de las pautas impuestas al Juzgador por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que impone a los jueces la obligación de no declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, hecho que no ha ocurrido en el caso que se viene analizando, razón por la cual lo procedente en derecho es desechar la demanda incoada por no existir plena prueba de los hechos expuestos. Así se decide.
III
En virtud a las consideraciones anteriormente expresadas este Juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA PARA SOSTENER EL PRESENTE PROCESO Y SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO INCOADA POR ASOCIACIÓN CIVIL CABRINI CONTRA HECTOR MANUEL RAMIREZ IZQUIERDO.
Se condena en costas a la actora por haber resultado vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil doce (2.011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
LA JUEZ TITULAR,
LETICIA BARRIOS RUIZ.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA
En esta misma fecha y siendo las ____________se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
LBR/MSG/
EXP : AP31-V-2008-002467