TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo por vencimiento de la prórroga legal que ha introducido la empresa mercantil INVERSIONES A y C 2004, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de febrero de 2004, bajo el No. 11°, Tomo 876-A, representada por los abogados en ejercicio Cristina Narváez Ruiz, Juan José Niño Silverio y Arabella Margarita Serrano, IPSA # 44.287, 113.995 y 21.949 respectivamente; contra la también empresa mercantil CORPORACIÓN ANGORA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de octubre de 2003, bajo el No.45, Tomo 821-A,
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados del actor que consta en documento notariado el 14-05-04, que la parte actora celebró con la parte demandada contrato de arrendamiento por tiempo determinado de cinco años, sobre los locales comerciales identificados Nos. 107,108, 109, 121, 122 y 123, más un área de usos auxiliares ubicada en la planta baja de 121,oo mts2, siendo el área arrendada de 167 metros cuadrados , ubicados en la Planta Baja del Sector Comercial LA VILLA , situado en Montalban, La Vega, Unidad Vecinal 2, Sector “D” , entre las calles 51, calle 4, transversal 50 y Segunda Avenida en la Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Después de describir cada uno de los locales, y decir que el alquiler fue convenido en la cantidad mayor entre Bs.6.500, oo y el 9% de las ventas del arrendatario, expresa que seis meses antes del vencimiento del contrato, exactamente el 29-04-09, se le notificó a la empresa arrendataria la no prórroga del contrato; notificación que se hizo en la persona de la ciudadana Madeleine Luz Gorrin Gualtieri, persona de confianza de la empresa.
Transcurrido dos años de la prórroga legal, dicha prorroga legal venció el 16 de mayo de 2011, sin que la arrendataria haya procedido a hacer entrega del inmueble arrendado; razón por la que demandan para que cumpla.
Pasa después a transcribir diferentes cláusulas del contrato y a explanar el fundamento de derecho, con citas de normas legales, en que basa su pretensión; para concluir con el “EL Petitum”, donde reclaman:
• que la parte arrendataria cumpla con el contrato,
• entregando los locales que se dejaron antes señalados.
• Pague la penalidad prevista en el contrato de Bs.1.500, oo por cada día en que demore cumplir con su obligación de entrega de los locales; en que hasta la presente fecha adeuda Bs.204.000, oo.
• El pago de los alquileres que estuvieren adeudados en la oportunidad de la entrega.
• Determinar el monto de los cánones, de acuerdo con la cláusula sexta del contrato, a través de la realización de una auditoria.
• Las costas y costos del juicio.
Estiman la demanda en Bs.226.539, 54.

Contestación de la demanda
La parte demandada quedó representada por los abogados Magaly Alberti y Joaquin Silveira, IPSA # 4448 y 1613 respectivamente, quien pasaron a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Como punto previo pidieron la reposición de la causa, porque dicen que el contrato no era de arrendamiento, sino de sociedad en cuenta en participación .
2. Impugna la estimación de la demanda, por ser exagerada; ya que el actor estima la demanda en base a un canon variable.
3. Como cuestión previa, invoca la inepta acumulación; ya que se demanda la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, y además se demanda los cánones vencidos y el pago de daños y perjuicios; más los alquileres que se sigan venciéndose; pretensiones que son contrarias.
4. Como cuestión previa, invoca el no cumplir con el requisito 4° del art. 340 CPC; ya que demanda los cánones en la oportunidad de la entrega de los locales, sin indicar la suma debida.
5. Como CUESTIÓN DE FONDO, niega que el contrato—que lo reconoce—haya terminado 15 de mayo de 2009, por cuanto es falso que el 29 de abril de 2009 a la parte demandada se le haya notificado la no prorroga del contrato, como lo dice el libelo. Dice que en el contrato se estableció que las notificaciones se hicieran por escrito o por telegramas en la dirección allí indicada. Lo cual no se hizo. Por lo que al vencerse el contrato y seguir cobrando los alquileres operó la tácita reconducción, indeterminándose el tiempo del contrato, de conformidad con el art. 1600 del CC.
Parte motiva
Cuestiones previas
● En relación con la petición de reposición, ya dijimos que el contrato objeto del presente juicio no configuraba un sociedad en cuenta de participación, por lo que negamos anular y reponer para modificar el procedimiento, como fue solicitado Nos remitimos a lo dicho en nuestro auto.
● En relación con la cuestión previa de pretensiones contrapuestas, diremos que no hay ninguna contradicción en pretender la terminación del contrato de arrendamiento por razón del vencimiento de su prórroga legal y además pedir que se paguen los cánones debidos y los que se causen durante el juicio y se aplique una cláusula penal por demora en entregar. Este cumplimiento del contrato (entregar) no es contradictorio con peticiones indemnizatorias o compensatorias, de acuerdo con el art. 1167 CC y con el art. 1616 CC.
● En relación con la cuestión previa de que no se indicó la suma debida de cánones de arrendamientos, ello no configura una falta de objeto, ya que el quantum se determinará por una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el art.249 CPC.
● En relación con la estimación de la demanda, en Bs.226.539, 54 cabe decir que en este tema vemos que se aplica el art.38 CPC. Pero como lo que se trata en este juicio es la terminación de un contrato de arrendamiento por razón de estar vencido, podríamos decir que lo que se discute entonces es “la continuación del arrendamiento”, que actualizaría la aplicabilidad del art. 36 CPC; pero la doctrina jurisprudencial (del año 2003) aplica el art. 38 CPC y descarta de art. 36 CPC. Entonces, si aplicamos el art. 38 CPC, vemos que el monto estimado no es exagerado, si uno de los pedimentos por cláusula penal, dice el actor que asciende ya a Bs.204.000.oo.
Desestimamos la impugnación de la estimación por exagerada. Así lo declaramos.
Cuestión de fondo.
1. La parte demandada ha negado que ella hubiera sido notificada de la no prorroga del contrato.
2. Además, alegó la tácita reconducción del contrato
Corresponde entonces, examinar las pruebas traída a los autos.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 12 y ss hasta el folio corre un documento notariado en fecha 14 de mayo de 2004, representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.
En él se dice que el plazo es por cinco años, comenzando el 15 de mayo de 2004 y finalizando el 15 de mayo de 2009.
Se dice también que dicho término podrá prorrogarse por cinco años más, siempre y cuando tanto el arrendador y el arrendatario convengan en ello, dentro de los seis meses anteriores al vencimiento del contrato.
Lo que significa que debe existir un acuerdo previo escrito entre las partes para considerar prorrogado el contrato; y que a falta de dicho acuerdo, no cabe la posibilidad de prorroga automática, como se acostumbra a estipular frecuentemente en los contratos de arrendamientos, cuando en ellos se dice que: “en caso de que no se notifique la voluntad de no renovarlo, se entenderá prorrogado automáticamente el contrato por otro período igual, etc.”.
En este contrato no existe esa posibilidad de renovación automática a falta de notificación de desahucio; sino que si falta el acuerdo previo, el contrato llegará fatalmente a su fin; y a partir de allí debemos considerar que deberá comenzar de pleno derecho el decurso de la prórroga legal; que por ser el contrato de cinco años, la prórroga legal sería de dos años (art.38 DLAI); por lo que finalizaría el 15 de mayo de 2011.
A partir de la finalización de la prorroga legal, es cuando nace la obligación de devolver el inmueble por parte del arrendatario; y si éste quedara y se le deja en posesión del mismo, podríamos entonces considerar que se actualizaría la tácita reconducción. No antes.
La circunstancia que la parte arrendadora haya o no notificado la no prorroga del contrato, no tiene ninguna relevancia a la hora de considerar consumado el vencimiento del contrato; que, como dijimos, se producirá fatalmente el quince de mayo de 2009, siempre y cuando las partes no hayan acordado prorrogarlo. Acuerdo que debería ser por escrito—aún cuando no lo diga la cláusula contractual—ya que si el acuerdo es para modificar un documento notariado, como es extender su vigencia, se deberá hacer por escrito, de conformidad con el art.1387 del Código Civil.
2.-
Al folio 24 corre copia de documento privado representativo de una notificación de no prorroga del contrato que la parte actora le habría realizado a la parte demandada. Tiene fecha 29 de abril de 2009. La parte demandada lo niega
Cabe repetir lo dicho anteriormente: como quiera que en el contrato no se estipuló que se renovaría o prorrogaría automáticamente en caso de no realizarse una notificación de desahucio; sino, por el contrario, lo que estipuló fue que salvo que el arrendador y el arrendatario convinieran prorrogarlo, el contrato finalizaría su termino de vigencia el 15 de mayo de 2009,; resultaba innecesario la notificación que se pretende probar por este medio; independientemente de que la realización de la misma haya sido negada por la parte demandada.
Al no existir el acuerdo previo previsto en el contrato, el contrato finalizaba fatalmente el 15 de mayo de 2009; y a partir de allí, comenzaba la prórroga legal, que se inicia de pleno derecho; y que, siendo de dos años, finalizaba el 15 de mayo de 2011; surgiendo desde entonces la obligación de devolver el inmueble objeto del contrato que habría expirado.
De no probarse la existencia de un nuevo contrato, vemos que la presente demanda se introduce el 29 de septiembre de 2011; lo que significa que entre el 15 de mayo de 2011 (vencimiento de la prórroga legal) y el 29 de septiembre de 2011 (presentación de la demanda), han pasado cuatro meses y catorce días. No existe establecido en la ley un plazo perentorio para que el arrendador demande el desalojo por vencimiento de la prórroga legal; sin embargo un tiempo excesivamente largo sí podría dar pie a pensar que el arrendatario ha quedado y se le haya dejado sin oposición del arrendador en el goce del inmueble. Pero cuatro meses y catorce días es un tiempo corto, que puede perfectamente deberse a una simple espera del arrendador para que el arrendatario cumpla voluntariamente con su obligación de devolver el inmueble, sin que nos haga pensar en la tácita reconducción.
Por tanto en ese tiempo debería existir “algo más” que nos haga suponer que el arrendatario ha quedado y se le ha dejado en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, como lo establecen los artículos 1699 y 1614 del Código Civil; haciendo presumir que existió la intención del arrendador de seguir ejecutando de hecho el contrato después de la fecha de expiración de la prórroga legal.
La circunstancia de que el actor pretenda cobrar con la demanda de desalojo (en el punto 4° de su Petitum) los cánones de arrendamiento que se hayan causados durante ese tiempo, no es suficiente para actualizar el supuesto de hecho de la tácita reconducción del contrato; ya que el arrendador tiene derecho a esos alquileres como indemnización por el uso de los locales después de la expiración de la prorroga legal. Por ello el art. 52 de DLAI autoriza a retirar las consignaciones judiciales de cánones después de presentada la demanda. Pero ese retiro—para que no signifique renuncia de la acción—debe hacerse después de la presentación de la demanda.
Diferente sería la situación, si el arrendador, antes de demandar ya hubiera estado cobrando alquileres; porque eso sí denotaría la intención de seguir ejecutando el contrato de hecho, que es el basamento fáctico de la tácita reconducción: una presunción de ejecutar de hecho el contrato.
3.-
Al folio 26 corre en fotostato una planilla del Instituto de los Seguros Sociales, que no guarda relación con la causa debatida en esta litis.
4.-
Al folio 76 y ss corren documentos representativos del Registro de Comercio de la empresa demandada. Prueba que nada aporta a la dilucidación de la presente controversia.
5.-
Al folio 103 y ss corren recaudos representativos del Registro Mercantil de Acta de Asamblea de la empresa demandante.
Prueba que nada aporta a la dilucidación de los temas debatidos en el juicio.
6.-
Al folio 108 corre en fotostato dos cheques por Bs.10.766, 28 c/u a la orden de la parte demandante, del Banco Común, de fecha8 y 9 de junio de 2011, que fueron promovidos por la parte actora para probar el último pago de arrendamiento del mes de abril.
Este mes todavía corresponde a uno anterior a la fecha en que vence la prorroga legal; que dijimos que vence el día 15 de mayo de 2011.
Para que el cobrar cánones de arrendamiento pueda actualizar un hecho que actualice la reconducción del contrato, porque haga presumir la voluntar de seguirlo ejecutándolo de hecho, debe corresponder a pagos de meses de arrendamientos que caigan después del 15 de mayo de 2011(vencimiento de la prórroga legal) y antes el 29 de septiembre de 2011(presentación de la demanda)
7.-
Al folio 112 y ss corren una serie de documentos privados aportados por la parte demandada, representativos de facturas emitidas por la parte demandante a favor de la parte demandada, donde aparece el concepto de cánones de arrendamiento del local de autos.
Dichas facturas tienen fechas que van desde agosto de 20008 hasta julio de 2009
Pagos estos que son anteriores al vencimiento de la prórroga legal; por lo que no actualizan la tácita reconducción del contrato, que como dijimos ocurrió el 15 de mayo de 2011.
El cobrar alquileres después de esta fecha y antes de presentar la demanda inquilinaria de desalojo sí podrían actualizar la reconducción del contrato.
8.-
Al folio 119 corre un documento privado, aportado por la parte demandada, representativo de una autorización que emite la parte actora para autorizar a una persona para que cobre el alquiler del mes de junio de 2009.
Tampoco se actualiza la tácita reconducción, pro lo dicho anteriormente.
9.-
Al folio 119 y ss hasta el folio 123 corren una serie de documentos privados aportados por la parte demandada, representativos de facturas de la actora por concepto de cánones de arrendamientos de meses de los años 2009.
Tampoco actualiza la tácita reconducción del contrato.
10.-
Al folio 124 corre un documento privado aportado por la parte demandada, representativo de otra autorización que emite la parte actora para autorizar a una persona para retirar cheque correspondiente al mes de septiembre de 2009.
Con este retiro tampoco hay tácita reconducción. Nos remitimos a lo dicho antes.
11.-
Al folio 125 corre un documento privado representativo de una factura emitida por la parte demandada, por concepto del cobro del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2011.
El cobro de este mes no actualiza la tácita reconducción del contrato.
12.-
Al folio 126 y ss hasta el folio 135 inclusive, corren una serie de documentos privados aportados por la parte demandada, representativos de facturas de cobro de cánones de arrendamientos de mese de arrendamientos correspondiente al año 2010.
Cabe decir lo mismo: el cobro de estos meses de arrendamiento no actualizan la reconducción del contrato, porque corresponden al tiempo anterior a la fecha de vencerse la prórroga legal. Para la tácita reconducción, es necesario que, vencida la prórroga legal, el arrendador siga cobrando los alquileres, como si ella no se hubiese vencido; y ello antes de presentar la demanda; porque una vez que él apertura el juicio arrendaticio de desalojo sí podría cobrar sin que se presuma su voluntad de seguir ejecutando el contrato; porque al existir el desahucio judicial ya no cabe presumir la voluntad de ejecutar el contrato, de conformidad con el art.1601 del Código Civil, que dice que al haber desahucio el arrendatario no puede oponer la tácita reconducción, “aunque siga en el goce de la cosa”. Lo que ocurre es que el desahucio desvirtúa la presunción que significa la tácita reconducción. De allí que el artículo 52 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios autoriza a retirar las consignaciones de alquileres una vez instaurado el proceso judicial, sin que ello signifique renuncia de la acción.
Pero tiene que ser un desahucio judicial; esto es la instauración de un juicio en forma; ya que no sería suficiente un desahucio extrajudicial, como pareciera ser el criterio de algunos autores.
13.-
Al folio 136 y ss hasta el folio 140 inclusive, corren una serie de documentos privados representativos de facturas de cobro de meses de arrendamientos, libradas por la parte actora a favor de la parte demandada.
Corresponde a los meses de arrendamientos de diciembre, febrero, marzo, abril de 2011.
Dijimos que la prórroga legal había finalizado el 15 de mayo de 2011; y que a partir de dicha fecha surgía la obligación de devolver el inmueble; y que la ejecución de hecho del contrato—como sería cobrar los alquileres de los meses de arrendamientos posteriores a dicha fecha—significaba la tácita reconducción del contrato, que es la presunción de que las partes quieren seguir vinculadas al contrato extinguido,
También dijimos que una vez presentada la demanda, lo que en este caso ocurrió el 29 de septiembre de 2011, el arrendador podía cobrar alquileres sin que ello significara la renuncia de la acción, de acuerdo con el art. 52 el Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Pues vemos que:
• el pago del alquiler del mes de diciembre de 2011, corresponde a una fecha posterior a la presentación de la demanda, que ocurrió el 29 de septiembre de 2011.
• Y el pago de los otros meses, de febrero, marzo y abril de 2011, son alquileres de meses anteriores a la fecha de finalización de la prorroga legal, que ocurrió el 15 de mayo de 2011.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que una vez vencido el contrato de cinco años, lo cual ocurrió el 15 de mayo de 2009, ya que para ello no era necesario notificación de desahucio alguna—como vimos—comenzó de pleno derecho la prórroga legal de dos años, que finalizó el 15 de mayo 2011.
Entre el 15 de mayo de 2011 en que terminó la prórroga legal y el 29 de septiembre de 2011, que se presentó la demanda de desahucio, no se probó que el contrato se hubiese reconducido tácitamente; por lo que es concluyente que la acción debe prosperar.
Ahora bien, en relación con la cláusula penal, como quiera que no ha sido probada la Regulación de los límites máximo de los cánones de arrendamientos cobrables, no podríamos determinar si dicha sanción por demora en entregar pudiere o no sobrepasar dichos límites; lo cual de excederlos sería ilegal, de conformidad con el art.58 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dictamina que todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo, queda sujeto a repetición.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la república y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que ha presentado Inversiones A y C 2004, c.a. contra Corporación Angora, c.a. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara terminado el contrato de arrendamiento por vencimiento de su término.
2. Condena a la parte demandada a que proceda a entrega los locales arrendados arriba indicados a la parte demandada.
3. A pagarle a la parte actora los cánones de alquiler que se causen hasta la entrega definitiva de los locales arrendados.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los doce días del mes de marzo del año dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce del medio día se publicó el presente fallo con su inserción del mimo en los autos del expediente.
La Secretaria