TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que ha presentado la ciudadana AMELIA ORTEGA DE MARTINEZ, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.1.735.871, representada por el abogado en ejercicio Miguel Elías Fadlallah Sulbaran IPSA # 52.633; contra la empresa SOLYMEC, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 1979, bajo el No.40, Tomo 90-A.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su representada es propietaria de un inmueble destinado a uso industrial, constituido por la Planta Baja del Edificio de Comercio Industrial No.33, ubicado en la Parcela 33° de la Calle “E” del Parcelamiento Comercio-Industrial Nortebol de Boleita, Municipio Sucre, Estado Miranda.
Dicho inmueble fue dado por contrato en arrendamiento a la parte demandada con una vigencia del 01 de diciembre de 2009 hasta el 30 de noviembre de 2010.
Ahora bien, la arrendataria ha venido depositando judicialmente a nombre de la arrendadora los cánones de arrendamiento, como se desprende de las consignaciones que se acompañan del expediente que lleva el Juzgado 25° de Municipio de Caracas; pero lo ha venido haciendo de forma extemporánea, contrariando el contrato que estipula que se paguen los alquileres por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes; y violando el art. 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Especifica así:
• La primera consignación judicial correspondiente al mes de febrero, la realiza el 09 de marzo de 2011, cuando el lapso de consignación de ley iba de 01 de febrero de 2011 hasta 20 de febrero de 2011.
• La consignación judicial correspondiente al mes de marzo, la realiza el 07 de abril de 2011, cuando debió haberla hecho hasta el día 20 de marzo de 2011, habiendo transcurrido más de 18 días del lapso legal para consignar.
• La consignación correspondiente al mes de mayo, la hace el 06 de junio de 2011, cuando solo tenía hasta el día 20 de mayo de 2011, habiendo transcurrido 17 días más allá del lapso legal .
Estas consignaciones demuestran que la arrendataria ha incumplido con la obligación de pagar en forma oportuna, haciéndose reo de resolución del contrato; acción que fundamenta en artículos del Código Civil y de la ley de Arrendamientos Inmobiliario, así como en las cláusulas del contrato de arrendamiento, que transcribe.
Finaliza con el Petitorio donde reclama la resolución del contrato por motivo de la falta de cumplimiento oportuno en las pensiones de arrendamiento; para que la arrendataria desaloje y entregue a la parte actora el inmueble objeto del contrato. Pide también que le pague los cánones que se venzan hasta la desocupación del inmueble.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo representar por los abogados Cecilia Almeida Mora y FreddyAlexis Madriz Marín, IPSA # 51.788 y 39.568 respectivamente; quienes rechazan y contradicen la demanda bajo los siguientes argumentos.
1. Como punto previo alegaron que la parte actora baso su demanda en un contrato a tiempo determinado de fecha 15 de noviembre de 2010. Sin embargo había otro contrato que siguió vigente porque las partes no lo dejaron sin efecto ni lo rescindieron, por lo que se indetermino. Dicho contrato fue acompañado por la parte actora “C” y en él basó la demanda antes de reformarla, pero después lo descarta y fundamente la demanda en el otro. Entonces existen dos contratos, pero uno de ellos es por tiempo indeterminado. Dice que la parte actora violó ambos contratos. Señala que en ellos se dicen que ellos representan el cumplimiento y disfrute de la prórroga legal, lo cual es nulo. Dice que esta cursando la prorroga legal, por lo que, de acuerdo con el art. 39 del DLAI la demanda es improcedente. Dice que no se sabe cual de los dos contratos debe regir la relación arrendaticia entre las partes, colocando en estado de indefensión al arrendatario. Por todo ello piden la nulidad de ambos contratos de arrendamientos.
2. Añade también en este punto previo que la arrendadora le ha ocultado la existencia de una Regulación de alquileres, con la intención de cobrarle cantidades excesivas sobre el canon regulado. Vuelve a pedir la nulidad y que se tenga la relación como una situación de hecho sin contrato y que rija el canon regulado según la Resolución No.3676 del 5 de diciembre de 1989, donde se fijo un alquiler de Bs.30.262, 70, ó Bs. Fuertes 30,26.
3. Dentro del punto previo, argumenta que el art. 34 del DLAI procede solo en los contratos a tiempo indeterminados, por ello no se aplica al contrato marcado “U” que es uno a tiempo determinado.
4. De acuerdo con una notificación judicial que la arrendadora le habría realizado a la arrendataria se demuestra que no se adeuda ningún canon de arrendamiento ni que estuviese pagando impuntualmente como lo dice en el libelo.
5. Como cuestiones previas, alegaron:
• La del ordinal 2 del art. 346 CPC, ya que la actora se presenta como propietaria, demostrando esa condición con fotostatos que desconocen.
• La del No.6 del art. 346 CPC; ya que en el libelo no se indicaron los linderos, medidas y demás determinaciones del inmueble, como lo exige el No.4° del art. 340 CPC.
• La del No, 6 del art. 346 CPC, por no cumplirse con el No.5° del art. 340 CPC, ya que los hechos narrados no concuerdan con el fundamento de derecho.
• La del No.6 del art. 3346 CPC, por cuanto demando en base a dos contratos de arrendamiento, colocando en indefensión a la arrendataria.
• La del No.8° del art. 346 CPC; por cuanto existe un recurso contencioso-administrativo de nulidad interpuesto por la parte actora contra la Resolución se reguló el canon de arrendamiento.
• La del No.11° del art. 346 CPC; por cuanto se demando la resolución y el desalojo de un contrato a tiempo determinado. Y además por cuanto el art. 39 del DLAY no se puede demandar la entrega durante la prórroga legal.
6. Como contestación de fondo, argumentaron los mismos razonamientos que ya expusieron anteriormente, recapitulándolos, sin mencionar el basamento que usó la parte actora para pedir la resolución del contrato; vale decir, que las consignaciones inquilinarias se había llevado a cabo en forma tardía, esto es después de vencido los 1uince días previstos en el art. 51 del DLAY.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la presente controversia, pasemos ahora a analizar los medios de pruebas traídos a los autos, en el entendido que cada parte acorrerá con la carga probatoria que le corresponda, de conformidad con el art. 506 CPC. Oportunidad en que haremos las consideraciones que correspondan a los puntos debatidos.
1.-
Cuestiones previas
1) En materia de arrendamiento la legitimidad-ad causa del arrendador la da el haber suscrito el contrato de arrendamiento; no la condición de ser propietario del inmueble. Por lo tanto no cabe la falta de ilegitimidad invocada del No. 2 del art. 346 CPC.
2) Al folio 1 corre el libelo de demanda, donde efectivamente no se señalan los linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Pero es el caso que la acción incoada es una acción personal Y ya la doctrina ha aclarado que la necesidad de establecer linderos se actualiza en los casos de acciones de naturaleza real, donde el objeto de la pretensión sea el inmueble mismo; pero en la acción resolutoria por incumplimiento de contrato, el objeto de la pretensión es el contrato mismo; esto es pretender resolverlo. El inmueble arrendado, que es el objeto del contrato, pero no es de la acción. El objeto de la acción es resolver el contrato y como consecuencia de esa terminación que se devuelva el inmueble.
Queda de esta forma descartada la cuestión previa No. 6 del art. 346 CPC, por no alinderar el inmueble..
3) El hecho de que—a juicio del demandado—los hechos no concuerden con el fundamento de derecho invocado, no actualiza el requisito del libelo No.5 del art. 340 CPC, que se actualiza cuando falta los fundamentos, y no porque no concuerden con los hechos.
Queda de esta forma desechada la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC.
4) Tampoco se actualiza la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC, porque a juicio del demandado el actor acompañó dos contratos.
5) Para que exista una cuestión prejudicial, el tema que se debata en otra jurisdicción debe resultar necesario para resolverlo este juicio. Y la circunstancia de que la Resolución de Regulación de alquileres del inmueble de autos este demandada su nulidad ante el Juez contencioso-administrativo, nada influye para determinar si el pago de los alquileres por el arrendatario ha sido oportuno o no, que es el fundamento o causa de la acción incoada, de acuerdo con el libelo.
Queda de esta forma desestimada la cuestión No.8 del art. 346 CPC.
6) La prohibición de Ley, se actualiza cuando la acción incoada estuviere prohibida por el ordenamiento de forma absoluta. No, cuando se demande resolución y desalojo, términos que no son contradictorio; ya que toda resolución conlleva a un desaojo y todo desalojo, presupone que el contrato se resuelva.
Queda de esta forma desestimada la cuestión No.11 del art. 346 CPC.
En cuanto al fondo, pasemos a examinar las pruebas traídas a los autos por las partes,
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 10 y ss corre fotostato de documento protocolizado representativo del titulo de propiedad del inmueble de autos en cabeza de la parte actora: ya dijimos que la legitimación ad causa en materia de arrendamiento la da el haber suscrito el contrato; y no el ser propietario del inmueble objeto del arrendamiento; habida cuenta que existe arrendamientos válidos celebrados por quien no es el propietario. V.gr. el subarrendamiento, el usufructuario.
2.-
Al folio 26 y ss corre documento privado representativo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio. Tiene fecha 01 de diciembre de 2009.
Queda demostrada la legitimación de la parte actora para sostener el presente juicio.
La vigencia de dicho contrato es de un año va desde 01 de diciembre de 2009 hasta 2010.
Se dice en la cláusula tercera que la vigencia antes dicha “corresponde” a la continuación de la prorroga legal que viene corriendo desde el 01 de marzo de 2008.
No es posible “convertir” la vigencia de un contrato en una prórroga legal; ya que sería una vía muy simple de burlar la ley, despojando al arrendatario de un derecho legal como es el goce de una prórroga legal, que surge una vez que termina la vigencia del contrato y que varía de acuerdo con la antigüedad de la relación arrendaticia.
Por lo tanto, para nosotros este contrato tiene una vigencia hasta el 30 de noviembre de 2010, a partir de lo cual comenzaría, en todo caso, a correr la prorroga legal, cuya duración dependerá del tiempo que haya durado la relación arrendaticia.
Sin embargo vemos que en este juicio; el motivo o causa para demandar es la falta de pago, y no el vencimiento de la prórroga legal por lo que este tema del vencimiento es poco pertinente en esta litis.
Debemos decir también que como la causal para demandar es la falta de pago de los alquileres; o para mayor precisión, la oportunidad de las consignaciones judiciales, resulta una mera cuestión terminológica el hablar de “resolución” o de “desalojo”; ya que la acción es la misma y mismo es el procedimiento (art.33 Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios), independientemente que el tiempo del contrato fuese determinado o indeterminado; habida cuenta que el incumplimiento como causal siempre es el mismo, en ambos contratos.
No hay resolución contractual que no conlleve a un desalojo, ni desalojo que no presuponga una resolución del contrato. Siempre que se invoque un incumplimiento de la contraparte para demandar la terminación de un contrato bilateral, estamos frente a una acción de naturaleza resolutoria, de acuerdo con la doctrina científica del art. 1167 del Código Civil, sin importar el calificativo que adopte el legislador.
La verdadera acción de desalojo es la que contempla el art. 881 del Código de Procedimiento Civil que calificaba de “desocupación”; y era una acción que se basa, como causa petendi, en la sola voluntad de la parte para deshacer libremente el contrato indeterminado; acción prevista en el art. 1615 del Código Civil.
Pero la acción para terminar un contrato bilateral que reconozcan un incumplimiento, es simples de naturaleza resolutoria.
Se dice también que el alquiler lo pagará el arrendatario por anticipado dentro de los primeros cinco días de cada mes. Y que la falta de pago dará derecho al arrendador para resolver el contrato.
Debemos decir que este plazo así como el plazo para realizar la consignación que contempla el art. 51 del Decreto ley de la materia, son plazos de cumplimiento de una obligación.
Con ésto queremos significar que su vencimiento sin que se produzca el pago o la consignación judicial trae como consecuencia la colocación del inquilino en estado de mora, de conformidad con el art.1269 del Código Civil que dice el solo vencimiento del plazo hace constituir en mora al deudor.
Pero, téngase presente, que el estado de mora por si solo no resuelve el contrato ipso jure; es necesario, la demanda resolutoria para que nazca el derecho a resolver sin que pueda ser enervado (por el deudor) con un pago o consignación tardía; ya que el estado de mora del deudor lo que produce por si solo es la posibilidad (por parte del otro contratante) de “optar” entre resolver o ejecutar, de acuerdo con el art. 1167 del Código Civil; pero mientas esa opción no se actualice con la demanda respectiva, el deudor estaría en su perfecto derecho a ofrecer el pago consignándolo aún tardíamente, con los intereses de mora que corresponda.
Pero lo que queremos rescatar es el principio de que el cumplimiento de un plazo para cumplir una obligación sin que ésta se verifique, no resuelve de pleno derecho el contrato; sino solo coloca al deudor en estado de mora; y que mientras no sea demandado en resolución del contrato respectivo pudiera ofrecer aún tardíamente el cumplimiento con efectos liberatorios.
Esto que decimos no es otra cosa que lo que los autores dicen en Doctrina General de las Obligaciones; y que no tenemos porque negarles a los arrendatarios el poder beneficiarse de la misma. Y aún con mayor razón, siendo sujetos protegidos.´
Véase lo que al respecto dice el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su libro EL PAGO, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2000, quien en la página 231 dice lo siguiente:
Cabe preguntarse ahora ¿hasta cuando puede ofrecerse el pago? La respuesta es: hasta que sea posible el cumplimiento de la obligación. El hecho de que la obligación esté ya vencida no siempre bastará para que el ofrecimiento de pago sea declarado inválido. Lo será, por supuesto, si la obligación esta sujeta a un término esencial y éste hubiera expirado sin que el deudor haya cumplido. Pero, salvo que el acreedor pueda alegar y comprobar la desaparición de su interés en un cumplimiento retardado de su deudor, lo cual equivaldría a un incumplimiento definitivo e irrevocable, el deudor podrá purgar su mora ofreciendo la integridad de su deuda con la adición de los intereses moratorios”
Véase que las dos condiciones para que el ofrecimiento tardío no sea válido, son:
1) que exista un término esencial
2) o que el acreedor haya perdido interés en recibir el cumplimiento tardío
Ninguna de las dos se actualizan en el caso de deudas pecuniarias de alquileres.
Por tanto, podemos afirmar que mientras no se presente la demanda resolutoria o de desalojo por falta de pago de alquileres, el arrendatario moroso, puede ofrecer validamente sus cánones de arrendamientos, aún cuando se haya vencido el plazo de quince días previsto en el art. 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como en el mismo libelo se nos dice que antes de la presente demanda el arrendatario había consignado judicialmente los cánones de arrendamientos con diez y ocho y con diez y siente días de retraso; respecto de los meses de arrendamientos correspondientes a febrero, marzo y mayo de 2011, estas consignaciones judiciales las consideramos válidas, aún con dichos retrasos.
Observamos además que no mencionó para nada el mes de abril de 2011; ya que paso de marzo a mayo, lo que hace pensar que el alquiler del mes abril de 2011 habría sido pagado correctamente, haciendo presumir, entonces el pago de los dos anteriores, de acuerdo con el art. 1296 del Código Civil, que dice:
Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un período se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario.
Si el alquiler de abril de 2011 no lo mencionó es porque lo consideró pagado y si ese mes esta pagado, los dos meses anteriores de febrero y marzo de 2011se presumen pagados, de acuerdo con la norma.
3.-
Al folio 204 y ss hasta el folio 222 corren en copia certificadas las consignaciones judiciales de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio de 2011.
Como quiera que ya el demandante se refirió a que el demandado había consignado con retraso esos meses; respecto a lo cual ya fijamos nuestra posición, no nos detenemos en estos certificaciones presentadas por el demandado en la contestación.
4.-
Al folio 223 corre documento privado presentado por la parte demandada, representativo de una suerte de estipulación firmada por las partes, de fecha 3 de diciembre de 69, donde se convino un aumento del canon de arrendamiento en Bs.5000,oo mensuales. Se ve que la relación arrendaticia venía de un contrato de fecha 3 de noviembre de 1970.
Pueba que nada ayuda a la resolución del presente litigio que se basa en la extemporaneidad de las consignaciones judiciales de los cánones de arrendamientos.
5.-
Al folio 224 y ss corre en copias certificadas el procedimiento administrativo y judicial y el Resuelto No.3676 de la Dirección de Inquilinato, donde se reguló el canon de arrendamiento del inmueble de autos.
Como quiera que lo que discute en el presente juicio es la extemporaneidad de las consignaciones de arrendamientos de los cánones de arrendamientos—respecto a lo cual ya fijamos nuestra posición—y no, el monto de los alquileres, esta prueba no guarda ninguna pertinencia con el tema debatido.
6.-
Al folio 293 corre en copia una notificación judicial de fecha 17-10-2011 donde la arrendadora avisa a la arrendataria la no renovación del contrato de arrendamiento.
Prueba que no guarda pertinencia con la cusa petendi del presente juicio.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la causa para demandar fue la extemporaneidad de las consignaciones de los cánones de arrendamientos hechos por el arrendatario, señalados en el libelo.
Dijimos que mientras el arrendatario no sea demandado puede consignar validamente sus alquileres, aún cuando lo haga después de vencido el plazo previsto en el art. 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Nos remitimos a lo dicho anteriormente.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Amelia Ortega de Martines contra la empresa Solymec,c.a., ambas partes arriba identificadas.
Hay condena en costas por rabel vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los cinco días del mes de marzo del año dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSÉ EMILIO CARTAÑÁ
La Secretaria
Ivonne Contreras
Nota:
En esta misma fecha, siendo las dos y media de la tarde se publicó el anterior fallo.
La Secretaria