TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente juicio inquilinario a una demanda de cobro de cláusula penal por retardo en devolver el inmueble, que han presentado los ciudadanos LILIANA BROCCO de DOBELIS y ARNIS DOBELIS, mayores de edad, de este domicilio, C.I. Nos. 3.477.459 y 4.009.746 respectivamente, representados por los abogados en ejercicio Alexandro Brocco y Ramón Graterol, IPSA # 55.331 y 54.149 respectivamente; contra el ciudadano LUIS EDUARDO LAVADO JONES, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 5,307.127.
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
Libelo de demanda
Refieren los apoderados actores que sus defendidos tuvieron contra el demandado un procedimiento inquilinario de desalojo de un apartamento arrendado, por vencimiento de prórroga legal, que terminó por sentencia favorable en primera y segunda instancia, en la cuales se declararon con lugar la demanda. En las mismas—dicen—quedó establecido que el vencimiento de la prórroga legal había acontecido el día 20 de mayo de 2008.
La parte demandada se propuso dar cumplimiento voluntario a la sentencia que lo condenaba a desocupar y entregó el inmueble arrendado; cosa que hizo en fecha 04 de febrero de 2010, levantándose acta de inspección al efecto.
Ahora bien, en el contrato de arrendamiento que fue objeto de juicio, las partes habían convenido la cláusula Vigésima-tercera, donde se estableció, como cláusula penal, el pago de Bs.250.000, oo por cada día de atraso en la entrega del inmueble, sin que ésto—dijeron—implique nuevo contrato.
Después del vencimiento de la prórroga legal el arrendatario permaneció ocupando el inmueble; y durante ese tiempo procedió a depositar sumas de dinero mes a mes, equivalente al monto del canon de arrendamiento, en el Tribunal 25° de Municipio de este Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; depósitos que fueron retirados por la arrendadora el 16 de noviembre de 2009, como contraprestación por el uso indebido del inmueble.
Es por ello que el demandado adeuda por concepto de cláusula penal la cantidad de 605 días transcurridos que van desde el día 20 de mayo de 2008, fecha de vencimiento de la prórroga legal hasta el día 04 de febrero de 2010, fecha de entrega del apartamento, que suman Bs.151.250, oo, a razón de Bs.250, oo diarios. Hace un cuadro de los días transcurridos entre esas dos fechas.
Además de reclamar esa cantidad, pide que la misma se indexe.
Contestación de la demanda
La parte demandada quedó representada por el abogado en ejercicio Roberto Hung Cavalieri, IPSA # 62.741, quien, en la oportunidad legal, paso a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Como cuestión previa, dijo que en la demanda se debería señalar la cuantía en bolívares y además en unidades tributarias. En el libelo no aparece que se haya dado cumplimiento a esto. Opone la cuestión previa No.11 del art. 346 CPC.
2. Reconoce la relación contractual que existió entre las partes, sobre el apartamento que identifica. Transcribe parte del clausulado del contrato.
3. Dice que la parte demandada había depositado ante el tribunal 25° de Municipio Bs.45.600, oo, que quedaron en beneficio de la parte actora, que retiró dicha suma; que, de acuerdo con el contrato, constituiría una contraprestación por la ocupación ocurrida después del vencimiento de la prórroga legal.
4. Alega la improcedencia de la cláusula penal; y la fundamenta en el art. 1258 del Código Civil, que dictamina que no puede reclamarse al mismo tiempo la prestación principal y la clausula penal; siendo que la parte actora recibió Bs.45.600, oo por concepto de Bs. 3.800, oo mensual desde el mes de junio de 2008 hasta mayo de 2009, que si bien no constituyen canon, sí serían una contraprestación por el uso indebido e ilegal del inmueble.
5. Invoca la prescripción de tres años del art. 1980 del Código Civil
6. Dice que es improcedente la indexación, que fundamenta en el art. 1276 del Código Civil; habida cuenta que la indexación aumentaría el monto de la clausula penal, en contra de la norma.
PARTE MOTIVA
Visto como ha quedado trabada la litis, cabe decir, respecto de las defensas opuestas, lo siguiente:
► En lo que respecta a la cuestión previa invocada, la misma de existir lo que configuraría en todo caso sería un defecto de forma del libelo y nunca una cuestión de inadmisibilidad como sería el calificarla de prohibición de admitir la acción propuesta de la cuestión previa del No.11 del art. 346 CPC.
Ahora bien, ubicándola como un defecto de forma del libelo, resulta totalmente innecesario interrumpir un juicio para hacer que el actor corrija su libelo cuando por una simple operación aritmética, donde dividiríamos el monto en bolívares estimado por el valor de la unidad tributaria vigente, sabríamos de inmediato las unidades tributarias que representan el monto reclamado en bolívares.
En el presente caso, en que se esta demandando Bs.151.250, oo, dicho monto equivale a 1.990 UT. No tendría sentido paralizar un proceso para que el actor haga un cálculo tan sencillo y evidente; ello iría contra el principio constitucional de eficacia y celeridad procesal; además de que no esta prevista expresamente como cuestión previa de defecto de forma del libelo ni mucho menos como cuestión previa de inadmisibilidad del No.11, cuya enumeración corresponde a una lista que corresponde a “números cerrados” en el art. 340 CPC.
En este sentido se desestima el planteamiento de inadmisibilidad planteado por la parte demandada. Así se declara.
► En lo que respecta a la prescripción de la acción, aún cuando el demandado no precisó desde cuando se debe empezar a contar el lapso de tres años, cabe pensar que es por cada día que se venza sin entregar la cosa, correría el lapso de tres años; ya que por cada día vencido surgiría una deuda a prescribir por este motivo.
Entonces, debemos tomar la fecha de la citación, como acto de interrupción definitivo, y computar el tiempo hacia atrás tres años, hasta llegar a una determinada fecha.
Entonces, todos los días o meses (tiempo) que hayan pasado antes de “la fecha a la que se llegue”, estarían prescritos, ya que tendrían más de tres años; y el tiempo transcurrido después de “la fecha a la que se llegue”, no estaría prescrito, ya que tendrían menos de tres años.
Veamos: la citación ocurre el día 28 de noviembre de 2011, de acuerdo con la diligencia del apoderado de la parte demandada, abogado Roberto Hung, que riela al folio 138. Si contamos tres años “hacia atrás” llegaríamos como fecha límite al 28 de noviembre de 2008.
De acuerdo con los días señalados en el libelo como tiempo penalizado a los efectos de la cláusula penal, tendríamos que los días transcurrido desde el 20 de mayo de 2008 hasta el 28 de noviembre de 2008, estarían prescritos. Y los días desde allí en adelante no lo estarían. Así lo declaramos.
► En cuanto a la improcedencia de la cláusula penal, por cuanto la parte demandada había depositado judicialmente, durante el tiempo de demora en entregar, las mensualidades que después retiró la parte demandante, como lo reconoce la misma parte actora, cabe decir que obviamente ese es un dinero que recibió el arrendador y que por si mismo no haría improcedente la cláusula penal como tal; sino que, en todo caso, dicho dinero debería ser imputado al monto reclamado; por cuanto si el monto reclamado es una penalización por no entregar, no podría pretenderse cobrar esas mensualidades y además la cláusula penal íntegra, porque entonces se estaría recibiendo más dinero de lo convenido como indemnización por demora, en contra de lo establecido en el art. 1276 del Código Civil, que dice:
Cuando se hubiese estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, “no puede el acreedor pedir una cantidad mayor ni el obligado pretender que se le reciba una menor”
No cabría razonar—como lo hace el demandado—diciendo que no cabe recibir la prestación principal y la cláusula penal, en contra de lo preceptuado por el art.1258 del Código Civil, como lo argumentó el apoderado del demandado; ya que la misma norma hace la salvedad de que la cláusula penal se hubiese previsto por el simple retraso, entendiendo que “la obligación principal” fuese la entrega de la cosa; y no, el pago de esas mensualidades.
IMPROCEDENCIA DE LAS CLAUSULAS PENALES EN MATERIA INQUILINARIA.
Ahora bien, la improcedencia de la cláusula penal en esta materia, nosotros la ubicamos más bien en la naturaleza esencialmente de orden público y por lo tanto de derechos irrenunciables con el que el legislador rodeó todo el tema de los cánones de arrendamiento.
En efecto, el art. 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 decía que los derechos de los inquilinos son irrenunciables, principio este que se mantiene en la nueva Ley de octubre de 2011.
Y concretamente en materia de cánones de arrendamiento el art. 13 ejusdem dictaminaba que el inquilino no esta obligado a pagar “alquileres superiores” a los legalmente fijados; añadiendo, a modo de ejemplos, una serie de supuestos que hacen pensar en la amplitud de lo que se debe entender por “alquileres superiores” a los legalmente fijados; conceptos tales como: cesión, traspaso, arriendo o venta de punto o tener que aceptar como condición la compra de muebles; y para que no haya duda de lo que debemos entender por “alquiler superior al fijado”, el art. 58 de la ley anterior añadía que:
---todo cuanto se cobre en exceso del máximo fijado, estará sujeto a repetición.
Debemos entender que dentro de ese epíteto “todo” de la norma, debemos incluir cualquier estipendio o pago— independientemente de como se le quiera calificar o conceptuar—que signifique una contraprestación por el uso de la cosa, aún cuando ese uso pudiere ser calificado de indebido o ilegal por haber ocurrido después de la fecha en que venció la prórroga legal y nació el deber de devolver la cosa.
La cláusula penal, al significar, por definición, un monto superior al canon de arrendamiento, y tener por fundamento una “indemnización o compensación por el uso de la cosa”, entra en ese “TODO” de la norma.
Y esto no es nuevo, ya en una fecha tan remota como el 2 de agosto de 1947, LA LEY CONTRA EL ACAPARAMIENTO Y LA ESPECULACIÓN decía:
Las penas establecidas en el artículo 1° se aplicaran a quienes perciban sobre inmueble urbanos alquileres superiores a los que legalmente se han determinados, exijan primas por la cesión o por el arriendo, impongan como condición la compra de muebles u otros objetos y en general quienes resulten responsables de toda maniobra que directa o indirectamente constituyan de hecho un aumento del canon de arrendamiento.
La nueva vigente Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 21 de octubre de 2011, en este tema, en nuestra opinión, es más categórica; ya que dice en su art. 130, lo siguiente:
Queda totalmente prohibido el exceso de cobro bajo coacción u otras modalidades que intenten “desvirtuar” el canon de arrendamiento
Véase que bajo el concepto de “otras modalidades”, cabe perfectamente ubicar la figura de “cláusulas penales”; que, como están previstas para penalizar el uso indebido de la cosa, estarían “desvirtuando lo que es canon de arrendamiento”, que se define como una contraprestación por el uso de la cosa”, de conformidad con el art. 1579 CC. La cláusula penal sería entonces una contraprestación por el uso “indebido” de la cosa, por haber vencido la prórroga legal. Pero siempre sería una contraprestación por el uso, aún cuando estuviere acrecentada para penalizar un uso extra-contrato, al ocurrir dicho uso después del vencimiento de la prórroga legal. Uso de la cosa que no deja de serlo por ser indebido.
Es cierto que el art. 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 , contempló la posibilidad de estipular cláusulas penales por demora en entregar después del vencimiento del plazo; pero la aplicabilidad de esa cláusula se hace posible solo cuando el canon convenido fuese inferior al máximo regulado, dejando cierto margen para aumentarlo por motivo de la cláusula penal; pero si el canon contractual fuere el mismo máximo regulado, esta claro que no habría posibilidad de acrecentarlo por medio de una cláusula penal, ya que ello iría contra una norma de orden público irrenunciable, que no permite sobrepasarlo “bajo ninguna circunstancia”.
Al faltar en autos la prueba de la existencia de una regulación, debemos asumir, por sana crítica, que el canon contractual deberá coincidir con el máximo regulable—que es lo que ocurre frecuentemente en la mayoría de las veces—salvo que se demuestre que es inferior, demostrado con una regulación que se traiga a los autos.
Por último, permítanme decir que estamos conscientes de que este es un tópico nuevo que merecería la pena que nuestra doctrina jurisprudencial fijase alguna posición al respecto; máxime cuando el Derecho Inquilinario esta penetrado de un sentido social tan acendrado, que la misma Constitución Nacional lo respalda en el art. 2°, cuando dice que Venezuela se constituye en un Estado Social…”
Y en cuanto a la materia de alquileres en particular, el Decreto No.2304 del 5 de febrero de 2003 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial No.37.626, declaro como bienes y servicios de primera necesidad a los cánones de arrendamiento para vivienda; lo que trajo como consecuencia que, por Resolución No.058 y 036 de los Ministerios de Producción y Comercio y de Infraestructura, publicada en la Gaceta del 9 de abril de 2003, se fijara los montos de los alquileres que estuviesen vigente para el 30 de noviembre de 2003; permaneciendo congelados dichos alquileres por las sucesivas Resoluciones Ministeriales que se han venido publicado durante todos estos años hasta llegar a la Resolución actual de fecha 14 de octubre de 2011. Resolución Ministerial que—como las otras—es vinculante; y los arrendadores que la violen—aún bajo la figura de una cláusula penal—incurrirían en delito de usura y especulación, de conformidad con lo previsto en la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bines y Servicios.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda de cobro de cláusula penal que han presentado Liliana Brocco de Dobelis y Arnis Dobelis contra Luís Eduardo Lavado Jones, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, a los ocho días del mes de marzo del año dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta Misma fecha siendo las once y media de la mañana se publicó el anterior fallo.
La Secretaria