TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2011-002560

El juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal intentado por la ciudadana ISABEL RODRÍGUEZ DE SALUZZO, titular de la cédula de identidad Nº 79.550, representada judicialmente por el abogado Alex Muñoz García, contra la sociedad de comercio SERVICIO TECNICO LUIGI 1994, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nº 45, Tomo 34 Sgdo del 04 de mayo de 1994, representada judicialmente por las abogadas Arabella Margarita Serrano y Cristina Narváez Ruiz, inscritas en el inpreabogado bajo los números 21.949 y 44.287, en ese orden, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 30 de noviembre de 2011 y se admitió el 05 de diciembre de 2011, por los trámites del procedimiento breve.
PRIMERO
En el escrito de demanda, la parte actora alegó que dio en arrendamiento a la demandada mediante contrato a tiempo determinado, un inmueble destinado al funcionamiento de actividades comerciales, distinguido con el Nº 2, ubicado en la avenida Rufino Blanco Fombona de la urbanización Santa Mónica, parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un año fijo e improrrogable comprendido entre el 02 de octubre de 2007 y el 01 de octubre de 2008 y por una pensión mensual de tres mil bolívares (Bs. 3.000), y reconociendo que la relación arrendaticia llevaba diez (10) años, le correspondía una prórroga legal máxima de tres (3) años.
Que el 01 de octubre de 2008, notificó a la demandada su disposición de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que correría la prórroga legal y vencida la misma, debió efectuar la entrega del inmueble. Sin embargo, se ha negado a efectuar la entrega a pesar de las distintas promesas hechas, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demandó a los fines que convenga o sea condenada al cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal y en consecuencia a la entrega material del inmueble arrendado y en pagar las costas procesales.
El 09 de enero de 2012, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, a través de su representante legal, a pesar que se negó a firmar el recibo correspondiente. El 26 de ese mismo mes y año, la Secretaria dejó constancia de haber cumplido con las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Oportunamente, por escrito del 01 de febrero de 2012, propuso la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando “…la Falta de Capacidad de postulación o representación, porque el poder es insuficiente”.
Seguidamente, alegó la impugnación del poder otorgado por la actora en el 2008 y quien nació el 05 de diciembre de 1920, por lo que tendría 91 años, por lo que la actora estaba obligada a “… evidenciar la vigencia del poder, a los fines de probar que el referido instrumento no ha sido revocado, mediante una solicitud de certificación de Fotostato y dada la edad, que la otorgante esta viva y en ejercicio de sus facultades mentales”.
Mediante escrito del 16 de febrero de 2012, la parte actora alegó la confesión ficta de la demandada, dado que no contestó sobre el mérito del asunto. Entre tanto, la parte demandada a través de su representación judicial, mediante diligencias del 22 y 23 de febrero de 2012, solicitó que se resolviese las cuestiones previas a los fines que pudiese tener lugar la contestación a la demanda.
SEGUNDO
Antes de conocer el mérito del asunto, debe previamente resolverse las cuestiones previas alegadas que, como presupuestos procesales buscan desembarazar al proceso de obstáculos que lo conduzcan a resolver el fondo del asunto, destacándose la conducta procesal asumida por la parte demandada que en la oportunidad de contestar a la pretensión de la actora, se limitó a proponer cuestiones previas. Tal conducta da a entender que desconoce el procedimiento pautado en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que si bien en su artículo 33 remite al procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil, respecto a su sustanciación y decisión, prevé una dinámica procesal especial, respecto a la contestación y decisión de las cuestiones previas, el artículo 35 señala:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos”.

De acuerdo a ello, en la oportunidad de contestar deben oponerse tanto las defensas de mérito como las cuestiones previas, las cuales a excepción de las previstas en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, deben resolverse en la sentencia definitiva y no en la forma indicada en el artículo 885 eiusdem. Siendo así, no puede la parte esperar la decisión de dicha cuestión previa alegada como condición para contestar, cuando le ha precluido dicha oportunidad por inadvertencia del proceso legal debido y, por ende, no puede alegar la violación del derecho a la defensa y el debido proceso, cuando ha sido una situación procesal que sólo a ella le es imputable.
En cuanto a la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 3º, la parte alegó que el poder otorgado “…la Falta de Capacidad de postulación o representación, porque el poder es insuficiente”. De ello se deduce que la parte demandada subsume la cuestión previa en uno de los supuestos del citado ordinal 3º, cual es la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, “porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”.
En este sentido, el artículo 153 del Código de Procedimiento Civil, señala: “El poder se presume otorgado para todas las instancias y recursos ordinarios o extraordinarios”. El artículo 1687 del Código Civil, dispone: “El mandato es especial para un negocio o para ciertos negocios solamente, o general para todos los negocios del mandante”.
Al folio 10 del expediente cursa instrumento poder otorgado por la parte actora al ciudadano Alex Francisco Muñoz García, a los fines que la representara, destacándose incluso facultades especiales. Sin embargo, a pesar que la demandada alegó la insuficiencia del mismo, no hizo mención en que aspecto dicho mandato era insuficiente a los fines de gestionar en juicio los derechos de su otorgante, lo que conduce indudablemente a declarar no ha lugar dicha cuestión previa.
En cuanto al argumento que su otorgante tendría 91 años, por lo que tendría a su apoderada evidenciar la vigencia del poder, a los fines de probar que el mismo no ha sido revocado, mediante una solicitud de Certificación de Fotostatos y si está vida y en plena facultades, dada su edad, se observa que, de conformidad con lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, la parte tiene derecho a solicitar la exhibición de los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder a los fines de su examen quien hará las observaciones a los fines que el Tribunal determine la eficacia del poder. Sin embargo, no existe norma que obligue al mandatario a probar que su mandante esta viva o no, pues si la otra parte tiene conocimiento que se ha dado algún hecho de los legalmente previsto que determine la cesación de la representación, debe aportarlos al expediente a esos fines, según lo dispuesto en el artículo 165 eiusdem, circunstancia que no ha sido probada en autos, por lo que debe tenerse como eficaz el poder otorgado por la parte actora.
TERCERO
Decidida la cuestión previa y declarada sin lugar, atendiendo a la conducta procesal de la parte demandada de no contestar sobre el mérito de la pretensión contenida en la demanda, se tiene que de acuerdo a lo previsto en el artículo 33 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las demandas por resolución de contrato de arrendamiento así como cualquier otra pretensión derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y decidirán de acuerdo al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil.
Según lo previsto en el artículo 887 en concordancia con el 362 ibídem, si el demandado no diere contestación a la demanda, se tendrá por confeso, siempre que concurran los tres requisitos establecidos en dicha norma, esto es la confesión ficta, se crea una presunción iuris tantum de veracidad de los hechos alegados por el actor en su escrito de demanda, que al no ser desvirtuados por el demandado -por no cumplir con su carga probatoria en el lapso legal- debe tenerse como aceptados.
Esos tres requisitos son: la contumacia del demandado; que nada probare que le favorezca y que la petición de la parte actora no sea contraria a derecho.
Respecto al primer elemento, observa este Tribunal, que pese haber sido citada personalmente y habiendo comparecido oportunamente, propuso cuestiones previas, pero no contestó sobre la pretensión de la actora cuando ha debido hacerlo en ese mismo acto y por ello procedente el primer requisito.
En cuanto al segundo requisito, la parte tampoco cumplió con su carga de aportar elementos de convicción para enervar los hechos alegados por la parte actora.
Respecto a la pretensión principal de cumplimiento de contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, que por el lapso de tres (3) años disfrutó la arrendataria por ser una relación arrendaticia de más de diez años y que venció el 01 de octubre de 2011, se tiene que dicha petición lejos de ser contraria a derecho, se encuentra amparada en ella. En efecto, al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. Siendo así, se cumple con el tercer requisito a los fines que prospere la institución de la confesión ficta de la demandada y con ello, la presunción no desvirtuada que los hechos alegados por la actora son ciertos.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa alegada. SEGUNDO: LA CONFESIÓN FICTA de la demandada. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, intentado por la ciudadana ISABEL RODRÍGUEZ DE SALUZZO contra la sociedad de comercio SERVICIO TECNICO LUIGI 1994, C.A., CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el inmueble arrendado distinguido con el Nº 2, ubicado en la avenida Rufino Blanco Fombona de la urbanización Santa Mónica, parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital
De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense Boletas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los seis (06) días del mes de marzo de dos mil doce (2012). Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha siendo la(s) __________, se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.