TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
201° y 153°
PARTE ACTORA: YARMILA PYTLIK DE PAVÁN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.128.266.-
PARTE DEMANDADA: OPTIPLAS, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 21 de octubre de 1982, bajo el Nº 6, Tomo 134-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RICARDO SAYEGH ALLUP, MARIA JOSEFINA PIOL PUPPIO, ENRIQUE SABAL ARIZCUREN, JAIME SABAL ARIZCUREN, MARY CARMEN CIANCIARULO MILLAN, MARITZA LISSANDRELLI y VICTOR PINARES LOAYZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédula de identidad Nros. 3.139.556, 6.857.115, 9.969.003, 9.965.926, 10.339.693, 6.896.503 y 22.786.091, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 4.655, 26.729, 37.716, 73.898, 66.621, 99.009 y 178.156, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JAIME RIVEIRO VICENTE, JESUS BOANERGE MARTINEZ ALVAREZ, CLAUDIA MIRABAL y ELBA MEJIAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédula de identidad Nros. V-5.975.423, V-12.935.791, V-16.889.032 y V-1.189.238, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 30.979, 93.852, 116.819 y 12.854, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Sentencia definitiva
a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representada dio en arrendamiento el inmueble de autos a la sociedad mercantil OPTIPLAS, C.A., representada por el ciudadano PÁNFILO ZINATELLI GENTILE, mediante contrato escrito, cuya relación arrendaticia nació en fecha 01 de junio de 1995, siendo que el último contrato celebrado entre las parte tenía una duración de un (1) año fijo a partir del día 01 de junio de 2007, hasta el 31 de mayo de 2008, improrrogable, y que a partir de allí comenzó a operar el plazo de prorroga legal que establece el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció en fecha 31 de mayo de 2011, sin que la parte demandada haya entregado el inmueble luego de su vencimiento, a pesar de las innumerables gestiones que se han realizado frente al arrendatario para que cumpliera oportunamente con su obligación de entrega, por lo que procede a demandar el cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por otro lado, la parte demandada contestó al fondo, negando, rechazando y contradiciendo la misma, tanto los hechos como el derecho esgrimido por la actora en su libelo de demanda, alegando la indeterminación del contrato de arrendamiento por cuanto la relación se extendió con el tiempo.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda junto con sus recaudos en fecha 21 de Junio de 2011, quedando atribuida a este Juzgado en esa misma fecha, quien la admitió por los trámites del procedimiento breve en fecha 19/09/2011, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 07 de octubre de 2011, previa consignación de los fotostatos pertinentes, así como de los emolumentos necesarios, se ordenó librar la compulsa de citación a la parte demandada, la cual fue remitida a la oficina de alguacilazgo de este circuito en esa misma fecha.
Consta que en fecha 26 de octubre de 2011, el alguacil designado por la Unidad de Alguacilazgo ciudadano MIGUEL HERNANDEZ PINTO, mediante diligencia consignó la compulsa con su orden de comparecencia, en virtud de no haber logrado la citación personal de la parte demandada (folio 34).
Posteriormente, este tribunal por auto de fecha 14 de noviembre de 2011 y previa solicitud de la parte actora, ordenó la citación de la parte demandada por el procedimiento de carteles (artículo 223 del Código de Procedimiento Civil), los cuales fueron debidamente publicados y fijados conforme a la ley.
En fecha 13 de febrero de 2012, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó el nombramiento de defensor judicial para la parte demandada.
Seguidamente, en fecha 06 de marzo de 2012, se hizo presente a los autos la parte demandada, OPTIPLAS, C.A., a través de su apoderado judicial, ciudadano JESUS BOANERGE MARTINEZ ALVAREZ, quien procedió a darse por citado en nombre de su representada, consignando el poder que acredita su representación.
En fecha 08 de marzo de 2012, tuvo lugar el acto de la litis contestación del fondo de la demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia este Juzgado pasa a dictar su fallo definitivo y como punto previo la naturaleza jurídica contractual de la acción incoada.
PUNTO PREVIO
Aduce la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 21 de agosto de 2007, su representada Yarmila Pytlik de Paván, dio en arrendamiento a la entidad mercantil “Optiplas, C.A.”, un (1) lote de terreno y dos (2) galpones sobre el mismo construido, situado en el Kilómetro 9 de la carretera Petare Santa Lucía, Filas de Mariche, Conjunto Industrial del Este, Caracas.
Que el término de duración del referido contrato de arrendamiento era de un (1) año fijo contado a partir del día 1 de junio de 2007, hasta el 31 de mayo de 2008, improrrogable.
Que la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble de autos, nació en fecha 01 de junio de 1995, según se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 1995.
Que a partir del 31 de mayo de 2008, el contrato de arrendamiento en referencia, se encontraba en prórroga legal, según lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la parte arrendataria tenía la obligación de entregar a su representada el inmueble el 31 de mayo de 2011, lo cual no ha sido posible a pesar de las innumerables gestiones que se ha realizado.
Que es por ello que acude ante esta autoridad a demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 21 de agosto de 2007 por vencimiento de la prórroga legal y los daños y perjuicios derivado de la indebida ocupación del inmueble en la cantidad de Trescientos Treinta y Siete Bolívares con Diecisiete Céntimos (Bs. 337,17) por cada día de retardo en la entrega del inmueble de autos desde el 01 de junio de 2011, hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble.
En el acto de la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada argumentó que convenía expresamente en la existencia de un contrato de arrendamiento suscritos entre las partes.
Que convino en que la relación arrendaticia se inició por contrato suscrito en fecha primero (1ero) de junio de 1995 y aceptó que el canon de arrendamiento fue la cantidad de Bs. 5.057,65.
Que negaba, rechazaba y contradecía que la relación arrendaticia que mantenía con la arrendadora, haya culminado el 31 de mayo de 2008, dado que de dicha fecha, la cual señala el último contrato celebrado entre las partes, se mantuvo y sigue manteniendo a esa fecha y honrándose en su debida oportunidad.
Que negaba, rechazaba y contradecía que desde el 31 de mayo de 2008, exclusive, haya comenzado a transcurrir el plazo de la prórroga legal, en virtud de que la relación locativa se extendió en el tiempo, dando lugar a la indeterminación del contrato.
Que el contrato de arrendamiento que sirve de sustento a la temeraria acción incoada por la arrendadora, tiene fecha de culminación el día 31 de mayo de 2008, se continuó con la relación arrendaticia sin que mediara deshaucio o notificación de las partes de manifestar abiertamente la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia.
Que la parte demandante solicitó la regulación del inmueble y que su interés es continuar con la relación arrendaticia existente con su representada, al pretender aumentar el canon de arrendamiento.
Que desde el 01 de junio de 1995, hasta la fecha de interposición de la presente acción, es decir el 21 de junio de 2011, han transcurrido con creces mas de quince (15) años, por lo que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
De la revisión y análisis exhaustivo de la acción planteada observamos lo siguiente:
El demandante en su pretensión aduce que es un contrato a tiempo indeterminado por haberlo establecido así en la cláusula cuarta del la convención locataria, sin embargo computa para el cálculo de la prórroga legal la indeterminación del contrato suscrito primigenio y señala que el lapso de de la misma es de tres (3) años, es decir trae a los autos la unión del contrato indeterminado y el determinado como lo invoca en su pretensión.
A ello es importante agregar, que si sumamos tanto el tiempo de duración de ambos contratos, evidentemente sobrepasaría los quince (15) años que señala el artículo 1580 del Código Civil, el cual establece: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria en de ningún efecto”. Empero, si partimos desde la suscripción del último de los contratos, es decir desde su vigencia, como lo señala el actor como determinado el 01 de junio de 2007, hasta el 1 de junio de 2008, y establecer que estamos en presencia de un contrato con determinación de tiempo, se estaría desconociendo el tratamiento que debe dársele a los contratos que por el transcurrir del tiempo se hayan indeterminado por remisión de la norma citada.
En atención, a la especialidad de la materia arrendaticia el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a lo arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

Ahora bien, partiendo desde esta perspectiva de que la materia inquilinaria es de eminente orden público y que por encima de ellas ni siquiera está la actuación de los particulares, como protección o beneficio de los que gozan los locatarios de los inmuebles arrendados, a quienes dicha condición les ha sido reconocido por el instrumento legal inquilinario, pues de acuerdo al contenido de dicha norma está interesado el orden público.
Es por ello que la jurisprudencia de vieja data la cual ha sido cónsona, pacífica y reiterada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nº 803, de fecha 08/12/2008, bajo la ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, estableció lo siguiente en cuanto al orden público lo siguiente:

“Que el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de Interés Público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.”

En fin, a pesar de que en principio rige la autonomía de voluntad de las partes en vía privada, no puede desconocerse la naturaleza jurídica del orden público de que se trata hoy en día la materia inquilinaria, pues el mismo instrumento que rige y norma la relación entre los particulares en el texto normativo, impide en su artículo 7 señalado, cualquier estipulación encontraría que suscriban la partes, en el caso particular del arrendatario, adolece de legalidad, por menoscabar su condición de inquilino, en el sentido de establecerse contractualmente que el contrato locatario es determinado, cuando la realidad de acuerdo al tiempo, sobrepasa los quince (15) años que establece el artículo 1.580 del Código Civil y su regulación se norma de acuerdo a los contratos sin determinación de tiempo, bajo las causales de desalojo que establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese sentido, a pesar que las partes manifestara su acuerdo de convertir la relación arrendaticia de indeterminado como se venía reconociendo desde el día 31 de mayo de 1998, fecha en la cual adquirió tal carácter la convención locataria, suscribir un nuevo contrato posteriormente, contraviene la disposición legal citada supra, toda vez que tal estipulación implica una disminución de los derechos de los que venía usufructuando el arrendatario sobre el inmueble, los cuales mermaron el radio de defensa con vista a las causales taxativas de los contratos sin determinación de tiempo, modificándose radicalmente la naturaleza contractual que los une producto de la convención, lo cual emerge en detrimento del inquilino reconocido como débil jurídico.
Siendo así, la acción escogida y planteada por el demandante yerró, pues resulta idónea e inviable, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, toda vez que al establecerse que el contrato de arrendamiento, es de los denominado indeterminados lo procedente era demandar la acción de desalojo y no la de cumplimiento de contrato de arrendamiento fundada en el vencimiento de la prórroga legal y sus daños y perjuicios. Por el contrario, su adversario destruyó en la secuela del juicio la pretensión incoada en su contra por los motivos precedentemente analizado, lo cual conlleva inexorablemente a un fallo desestimatorio de la demanda y la consecuencia jurídica de la declaratoria de sin lugar la demanda y así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Sin Lugar la demandada de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por YARMILA PYTLIK DE PAVAN, en contra de la entidad mercantil OPTIPLAS, C.A., ambas partes plenamente identificadas ab-initio.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente fallo, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese, déjese copia en el archivo del Tribunal y por cuanto la presente decisión se dictó dentro del lapso legal, no se hace necesario notificar a las partes.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil doce (2.012). Años 201º y 153º.
EL JUEZ TEMPORAL

ABG. BARTOLO JOSE DIAZ PATETE
LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
En esta misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la presente decisión, bajo el Nº diario _________.-
LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
AP31-V-2011-001573