TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: Firma Mercantil TEOLANDIA BIENES RAÍCES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04 de abril de 1.990, bajo el Nº 44, tomo 3-A-Pro.-

DEMANDADO: Firma Mercantil PLAY BUSSINESSS, S.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25 de febrero de 2.004, bajo el N° 76, tomo 873-A.

APODERADOS
JUDICIALES
DEL
DEMANDANTE: Rigoberto Ramírez y Jorge Bahachille Merdeni, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.734 y 5.158, respectivamente

APODERADOS
JUDICIALES
DEL
DEMANDADO: María Fátima Da Costa Gómez, Sarai Barrios Ramírez y Adriana Virginia Bracho, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 64.504, 120.687 y 138.491, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2011-001786

- I –
- NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda presentado el 25 de julio de 2011, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de Los Cortijos, siendo sorteado correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 29 de julio del mismo año, se admite la presente demanda por el Procedimiento Breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones señaladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se ordena emplazar a la demandada, Firma Mercantil PLAY BUSSINESS, S.A., en la persona del ciudadano OSWALDO GONZÁLEZ CASTRO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-82.277.363, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a dar contestación a la demanda en horas de despacho.
En fecha 05 de agosto de 2011 el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio consigna fotostatos correspondientes a los fines de la elaboración de la respectiva compulsa, siendo librada la misma en fecha 08 de agosto del mismo año.-
En fecha 26 de septiembre de 2011, compareció ante este Tribunal el ciudadano Mario Díaz, Alguacil Adscrito a este Circuito, encargado de practicar la citación de las parte demandada, quien mediante diligencia hace saber a este Tribunal que consignaba compulsa librada a la parte demandada, sin firmar en virtud .que el ciudadano en cuestión no se encontraba en su domicilio al momento de los traslados.-
En fecha 03 de octubre de 2011 se libró Cartel de Citación según lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora de fecha 30 de septiembre de 2011.-
En fecha 09 de noviembre de 2011 la secretaria dejó constancia que fueron cumplidas con las formalidades de publicación y fijación del cartel librado, conforme con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el 08 de noviembre de 2011.-
En fecha 30 de noviembre de 2011 se le designó defensor ad-litem a la parte demandada demandada, en la persona de la abogada Maria Fernanda Carillo Colina, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora en fecha 29 de noviembre de 2011.-
En fecha 21 de diciembre de 2011 se aperturó el respectivo cuaderno de medidas. Asimismo, en esa misma fecha, la abogada Maria Fernanda Carillo Colina, mediante diligencia se dio por notificada de su nombramiento como defensora ad-litem, el cual acepto jurar y cumplir fielmente.
En fecha 07 de febrero de 2012 se libró compulsa de citación dirigida a la defensora ad-litem de la parte demandada, abogada Maria Fernanda Carillo Colina, a fin que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda incoada en contra de su defendido, todo ello previa solicitud realizada por la representación judicial en fecha 06 de febrero de 2012.
En fecha 23 de febrero de 2012, compareció la abogada Adriana Virginia Bracho en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y mediante diligencia se dio por citada en nombre de su representada.-
En fecha 27 de febrero de 2012, las abogadas María Fátima Da Costa Gómez y Sarai Barrios Ramírez, apoderadas judicial de la parte demandada consignaron escrito de contestación a la demanda.
En fecha 06 de marzo de 2012, la representación judicial de la actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado en fecha 07 del mismo mes y año-.
En fecha 15 de marzo de 2012, la representación judicial de la demandada consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado en fecha 16 de marzo de 2012.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito de demanda lo siguiente:
Que su representada, Teolandia Bienes Raíces, C.A., en representación de su Administradora, Consuelo Medina de López, celebró un contrato de arrendamiento en su condición de arrendadora con la Firma Mercantil Play Bussiness, S.A., representada por su Director Oswaldo González Castro, contrato otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 22 de noviembre de 2004, anotado bajo el Nº 81, Tomo 166 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho.
Que el citado contrato comenzó a regir a partir del 01 de octubre de 2004 por un plazo fijo de un (01) año, venciendo el mismo, el día 01 de octubre de 2005, pero por cuanto su representada, posterior a la fecha de vencimiento, recibió cánones de arrendamiento, el contrato en referencia se convirtió a tiempo indeterminado, tal y como lo dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que a los fines que se le conceda a su representada la tutela judicial efectiva, señalan que la arrendataria, Play Bussiness, S.A., no dio cumplimiento a lo establecido al contrato de arrendamiento en la cláusula sexta en lo relativo a mantener el local objeto de ese contrato es perfectas condiciones, en especial en lo atinente a frisos, pinturas, cañerías, servicios de electricidad, puertas, cerraduras, pisos, baños, y todas y cada una de sus anexos y pertenencias, y que es evidente que esa obligación de la arrendataria que en forma contractual se ha establecido sin constituir ninguna violación al orden público ni las buenas costumbres.
Que consta de la inspección judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 07 de abril de 2011, que fue llevada a cabo en el inmueble en referencia, que el mismo se encontraba cerrado y que el encargado de la conserjería del inmueble, German López pudo penetrar al lugar, encontrándose con: la existencia de dos (02) máquinas para la elaboración de fichas de dominó en desuso y deterioradas, otros objetos muebles llenos de polvo y en desuso, una silla de escritorio dañada llena de polvo y con un bloque encima, la sala de baño, dos (02) en su totalidad, sucios, y sin ningún tipo de mantenimiento en el piso manchado por una manguera conectada en la poceta, el sistema de electricidad de cinco (05) cajetines con los cables rotos, cortados y visibles sin ningún tipo de protección.
Que la inspección determinó que el local está totalmente abandonado, sucio y en deplorable estado de mantenimiento.
Que las fotografías señaladas en la inspección, de la cual se requirió la ayuda de un fotógrafo auxiliar designado, hacen evidente las afirmaciones anteriores, y que se dan por reproducidas formando parte integrante del libelo de la demanda para que surtan sus efectos legales en la presente acción.
Que basa el derecho de su pretensión en los artículos 1133, 1579, 1211 y 1599 del Código Civil, y que es de señalar que el contrato en referencia era un contrato a tiempo determinado por cuanto en la cláusula segunda del mismo se indicó que el plazo establecido era fijo sin prórroga por el periodo de un (1) año, es decir, desde el 01 de Octubre de 2004 venciendo el día 30 de septiembre de 2005 pero como quiera que su mandante aceptó pagos posteriores a la fecha de vencimiento del mismo, el contrato de convirtió en indeterminado, manteniéndose inalterables los demás términos y condiciones establecidas en la convención, siendo por ello, aplicable preferentemente lo dispuesto por la especial legislación en materia inquilinaria prevista en el ordinal e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, procedente la acción de Desalojo.
Que ello no exime de responsabilidad a la arrendataria de cumplir con sus obligaciones, que ella mismo asumió frente a su arrendadora en la misma forma que las partes contratantes han querido, pues al causarle deterioro al inmueble, viola flagrantemente las disposiciones que rigen la materia, las cuales son las obligaciones que tiene y que debe honrar en toda la secuela del arrendamiento.
Que tales circunstancias propician la activación de los dispositivos que el legislador pone al alcance en aras de propender el pronto restablecimiento de la situación jurídica infringida por la arrendataria, para lo cual se invocan los artículos 1, 10, 12, 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de los Arrendamiento Inmobiliarios, a su vez relacionados con los artículos 1264, 1594 y 1595 del Código Civil, para la debida sustanciación y decisión de la pretensión procesal que se hace valer con la presente demanda.
Que sobre las anteriores consideraciones y con apoyo a lo establecido en los artículos 1133, 1159, 1160, 1264, 1594 y 1595 del Código Civil, a su vez relacionados con los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de los Arrendamiento Inmobiliarios, literales d y e, en su carácter antes señalado, acuden a esta Autoridad para demandar, como en efecto hacen, a la empresa Play Bussiness, S.A., en su carácter de arrendataria, para que convenga o a ellos sea condenada por el Tribunal en los siguientes aspectos:
-En que son ciertos los hechos anteriormente explicados y que por tal motivo les asiste el derecho que ambiciona deducir su representada con la demanda.
-En el desalojo del inmueble indicado y como consecuencia de la obligación consagrada en el contrato celebrado del bien inmueble de la convención locativa, constituido por un local con frente a la calle Los Flores de la urbanización La Florida distinguido con el Nº 2, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital y el cual debe ser entregado libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones de aseo, uso, conservación y mantenimiento que declaró la arrendataria recibirlo al inicio del contrato.
-El desalojo del local comercial conforme a lo indicado en el artículo 34 ordinales “d” y “e”.
-Las costas y costos derivados del presente juicio incluyendo el pago de honorarios profesionales de abogado.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y habida consideración que se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y como jurisprudencia de los contratos sin determinación de tiempo se aplica el artículo señalado, estima el valor de la demanda en la cantidad de Mil Ochocientos Bolívares (1.800,00 Bs.) hoy en día con la reconvención monetaria en unidades tributarias a razón de 76 Bs. F dan un total de veintitrés con sesenta y ocho (23,68 U.T).
Que por último piden que la presente sea admitida y tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de rigor.
Ante esta pretensión, la parte demandada en la oportunidad de la contestación señaló:
Que es cierto que se celebró contrato de arrendamiento entre la empresa Teolandia Bienes Raices, C.A., identificada como la arrendadora y la empresa Play Bussinesss, S.A., identificada como la arrendadora, según consta de contrato de arrendamiento otorgado ante Notaría Publica Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de noviembre de 2004, anotado bajo el Nº 81, tomo 166, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que dicho contrato tiene por objeto el arrendamiento de un local ubicado frente a la calle Las Flores de la Urbanización La Florida distinguido con el Nº 2, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital y que comenzó a regir a partir del 01 de octubre de 2004 por un plazo fijo de un (01) año, siendo que actualmente el mismo es a tiempo indeterminado y que se representada se encuentra cumpliendo cabalmente todas y cada una de las cláusulas del mismo, pagando de manera puntual el canon de arrendamiento ante el Tribunal 25° de Municipio, específicamente en el expediente identificado con el Nº 2010-1634, una vez que la arrendadora se negó a recibir el pago de los mismos.
Que niegan, rechazan y contradicen tanto en los hechos como en el derecho todos los alegatos formulados por la parte demandante en su escrito de demanda.
Que niegan rechazan y contradicen que su representada haya dejado de cumplir con lo establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento antes identificado, ya que siempre ha mantenido el local objeto del contrato en perfectas condiciones, es especial en lo referente a los frisos, pinturas, cañerías, servicios de electricidad, puertas, cerraduras, pisos baños, así como todas y cada una de sus partes.
Que niegan, rechazan y contradicen que el inmueble en referencia se encuentre cerrado, abandonado, sucio y en deplorable estado de mantenimiento, ya que el mismo se encuentra en pleno funcionamiento, con personal trabajando de forma constante, explotando la fabricación y distribución e material POP, especialmente la elaboración y distribución de juegos de dominó y ajedrez.
Que por último, desconocen la inspección judicial supuestamente practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 07 de abril de 2011 ya que la misma es ilegal y no estuvo sometida al control de su representada, solicitando, en consecuencia, a este Juzgado, no aprecie la referida inspección por cuanto la misma tiene carácter extrajudicial en la cual su representadas no ejerció ningún tipo de control ya que no estuvo presente ni fue notificada, al tiempo que habrían entrado al local sin la autorización de la arrendataria, ya que esta no autorizó a ninguna persona a entrar en el local ni facilitó las llaves de acceso al mismo.
Que por todo lo anterior, solicitan que se declare sin lugar la demanda interpuesta por los apoderados judiciales de la empresa Teolandia Bienes Raices, S.A., en fecha 22 de marzo de 2011 en contra de su representada y en consecuencia se condene en costas a la parte demandante.

Trabada de esta manera la presente controversia, se debe señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido se establece en el artículo 1.354 del Código Civil.-
En el presente caso, la demandada al hacer contestación a la demanda admite como cierto un hecho importante que alega la parte actora, cual es, la existencia de la relación jurídica contractual, constituida en el presente caso por un contrato de arrendamiento que celebraren las partes, y mediante el cual la sociedad TEOLANDIA BIENES RAICES, C.A. dio en arrendamiento a la sociedad mercantil PLAY BUSSINESS, S.A., contrato celebrado en fecha 22 de noviembre de 2004, y el cual comenzó a regir a partir del 01 de octubre de 2004, por el lapso de un (1) año. La parte demandada también admite y concuerda con el actor en que el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo, por lo que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.-
Así las cosas, la parte demandada negó que el inmueble se encontrare en estado de deterioro y en consecuencia, negó que proceda la causal de desalojo alegada por el actor.
De los límites de la presente controversia.-
Así las cosas, los límites de la presente controversia se circunscriben al alegado deterioro del local arrendado como una causal para el desalojo del mismo, por lo que, aquellas pruebas presentados al juicio con la finalidad de probar una cosas distinta, como por ejemplo probar la solvencia del arrendatario, se tornan impertinentes por no ser el objeto de discusión de la presente litis. Así se establece.-

Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:

PARTE ACTORA
-Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento suscrito entre TEOLANDIA BIENES RAICES, C.A., y PLAY BUSSINESS, S.A., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 81, Tomo 166, de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho.(Folios 07 al 10). Dicho instrumento al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
-Original de instrumento Poder autenticado por ante la Notaría Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 93, Tomo 90. (Folios 11 al 13). Dicho instrumento al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
-Copia Certificada de documento de cesión de bien que hace el ciudadano Consuelo Medina de López a favor de la sociedad mercantil TEOLANDIA BIENES RAICES, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 2, Tomo 118 de fecha 14/05/1990. (Folios 14 al 18). Dicho instrumento al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante a los folios 19 al 40, original de Expediente signado bajo el Nº AP31-S-2011-002482, contentiva de la Inspección Judicial Extra Judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 07 de abril de 2011 a solicitud de la hoy parte actora. En relación a esta prueba anticipada como lo es la prueba de inspección extra litem, su valoración en la causa donde se pretende hacer valer esta subordinada a varios hechos, tal como lo ha señalado la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil en sentencia No 399 del 30 de noviembre del 2000, en la cual señaló que:

“Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
La no probanza de esta última condición sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde élla sea producida, la prueba no puede ser apreciada.
En la denuncia bajo análisis, el formalizante alega la valoración indebida que de la referida inspección judicial preconstituida realizó el Tribunal de Alzada, determinante para que la recurrida no reconociera la falta de cualidad e interés de la parte demandante.
Al respecto, se observa que, efectivamente, durante el desarrollo del presente no fue probada la urgencia o el retardo procesal, no obstante, dicha inspección judicial preconstituida fue aportada al juicio por la parte demandada, hoy formalizante, por lo tanto, en criterio de esta Sala no puede el recurrente en su beneficio hacer valer ahora su propia torpeza para obtener la revocatoria del fallo recurrido, pues habiendo sido la parte demandada la promovente de la referida inspección judicial extra litem, correspondía a ella la carga de probar su urgencia, lo cual no hizo, por tanto, resulta inaceptable que luego que el juzgador de alzada sustentó su decisión en la prueba preconstituida presentada por la demandada, sea ésta quien recurra en casación cuestionando la validez del referido instrumento, pretendiendo con base en esa omisión imputable solo a ella obtener la revocatoria del fallo de alzada.
(Las negritas y el subrayado son de este Tribunal)

Asimismo en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de octubre de 2004 (Caso: Inversiones Gha, C.A. contra Licorería del Norte, C.A.), en sentencia No 1244, Expediente No AA20-C-2003-000563, donde la Sala señaló que:

“Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.
En la denuncia bajo análisis, el formalizante alega la valoración indebida que de la referida inspección judicial preconstituida realizó el Tribunal de Alzada. Igualmente, sostiene que en forma errónea dejó establecida la necesidad de dicha prueba.
Contrariamente a lo expresado por la formalizante, la Sala constata que el ad quem interpretó correctamente los citados dispositivos legales.
En efecto, del examen de las actas se desprende que la accionante al solicitar la evacuación de la inspección extra litem, para motivar la solicitud de esa prueba requirió al Tribunal la evacuación de la misma de conformidad con lo previsto en los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil, es decir se promovió para “...hacer constar el estado circunstancia que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”.
Por otra parte evidencia este Alto Tribunal, que esa prueba sirvió de fundamento a la acción incoada, pues la actora señaló que de la inspección practicada se constató que la arrendataria incumplió algunas de las cláusulas del contrato, sin que pueda gozar el arrendatario de la prórroga legal por tres años a partir del vencimiento del contrato el 1 de marzo de 2000, por no haber mantenido en perfecto estado de funcionamiento el inmueble arrendado.
Asimismo se observa, que la parte actora demostró la urgencia de la inspección ocular; pues, precisamente son las circunstancias dadas por el juez que la evacuó las que ponen de manifiesto la urgencia y necesidad de incoar el presente juicio, que cómo bien señaló la recurrida al analizar el referido medio probatorio, le sirvió a la accionante para demandar la resolución de la prórroga legal del contrato de arrendamiento por el deterioro del inmueble arrendado.
Ciertamente, la recurrida expresó al hacer el análisis de dicha prueba, lo siguiente:
"...Prueba de Inspección Ocular extra juicio.
(…omissis…).

Esta prueba la analiza este Tribunal Superior de la siguiente forma:

(Omissis)

En aplicación de los criterios doctrinario y jurisprudencial transcritos, que los hace suyos plenamente, este Tribunal Superior, considera que la prueba de inspección ocular extra litem promovida y evacuada por la parte actora y consignada junto a la demanda, tiene total validez, ya que por la naturaleza de los hechos constatados éstos no podrían verificarse antes del presente juicio con otro tipo de probanza y la urgencia o necesidad de su práctica deviene precisamente de la acción judicial que posteriormente intentara la demandante, donde se alegó como causa de resolución del contrato de alquiler, entre otras, los datos recogidos en esa inspección acerca de las condiciones que presentaba el inmueble objeto de tal contrato. Estima esta Alzada, que la prueba ideal a ser preconstituida para justificar una demanda resolutoria de un contrato de arrendamiento, por incumplimiento del arrendatario reflejado en las condiciones físicas del inmueble arrendado, es la de inspección ocular que se está analizando, ya que cualquier otro medio probatorio previsto en las leyes, no alcanzarían ese fin, por la vía de jurisdicción voluntaria.”

(Las negritas y el subrayado son de este Juzgado)

Criterio jurisprudencial que es ampliamente compartido por este Juzgado y en consecuencia, en la presente causa, la hoy parte actora al momento de presentar su solicitud de inspección judicial extra-litem, señaló en su escrito que solicitaba al Tribunal que se trasladara y constituyera en el inmueble arrendado, solicitando que fuere habilitado todo el tiempo necesario “vista la urgencia del caso”, a los fines de dejar constancia entre otras cosas de “El estado actual en que se encuentra el referido local para el momento de la inspección”, y esta urgencia fue probada precisamente con las resultas de la prueba. Por lo que la prueba es plenamente apreciada y valorada por este Tribunal. Así se establece.-

- Cursante a los folios 94 al 121, original de Expediente signado bajo el Nº AP31-S-2011-012195, contentivo de la Inspección Judicial extra litem, practicada por el Juzgado de Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de diciembre de 2011, la hoy parte actora al momento de presentar su solicitud de inspección judicial extra-litem, señaló en su escrito que solicitaba al Tribunal que se trasladara y constituyera en el inmueble arrendado, solicitando que fuere habilitado todo el tiempo necesario “vista la urgencia del caso”, a los fines de dejar constancia entre otras cosas de “El estado actual en que se encuentra el referido local para el momento de la inspección”, y esta urgencia fue probada precisamente con las resultas de la prueba, por lo que de conformidad con los criterios jurisprudenciales antes citados relativos a la inspección judicial extra-litem, la prueba es plenamente apreciada y valorada por este Tribunal. Así se establece.-

PARTE DEMANDADA
- Cursante a los folios 124 al 126, Copia Simple de instrumento Poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 10, Tomo 269 en fecha 16 de noviembre de 2011. (Folios 124 al 126). Dicho instrumento al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante del folio 144 al 177, copia certificada del expediente signado con el número 2010-1634 que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el procedimiento que por consignación arrendaticia sigue la hoy demandada a favor de la hoy actora, y siendo que en el presente juicio no se discute la solvencia del inquilino, esta probanza se torna impertinente, por lo que a la misma no se reotorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante a los folios 178 al 186, Copias simples de recibos de pago del servicio de electricidad, y siendo que en el presente juicio no se discute el pago de los servicios, esta probanza se torna impertinente, por lo que a la misma no se reotorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante a los folios 187 al 212, original de la solicitud de inspección judicial practicada en fecha 06 de febrero de 2012, por la Notaría Pública Trigésima Octava (38º) del Municipio Libertador, Distrito Capital, la hoy parte demandada al momento de presentar su solicitud de inspección judicial extra-litem, señaló en su escrito que solicitaba a la Notaría que “conforme a lo establecido en los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 75 numeral 12 de la Ley de Registro Publico y de Notariado” se trasladara y constituyera en el inmueble arrendado, solicitando que fuere habilitado todo el tiempo necesario jurando la urgencia del caso, a los fines de dejar constancia entre otras cosas de “…del estado y condiciones del inmueble…”, y esta urgencia fue probada precisamente con las resultas de la prueba, por lo que de conformidad con los criterios jurisprudenciales antes citados relativos a la inspección judicial extra-litem, la prueba es plenamente apreciada y valorada por este Tribunal. Así se establece.-

Así las cosas, en el presente caso nos encontramos con tres (3) inspecciones judiciales extra litem, dos de las cuales fueron evacuadas en fechas 07 de abril de 2011 y 01 de febrero de 2012 a solicitud de la hoy parte actora, y la tercera practicada en fecha 06 de febrero de 2012, a requerimiento de la hoy parte demandada. Así las cosas, el fundamento de la presente demanda es el alegado deterioro del local arrendado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte actora probar que efectivamente el inquilino a incurrido en una de las causales de desalojo, y en específico en la causal del literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que:
“Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…omissis…)
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. “

Para demostrar esta causal de desalojo la parte actora se basa en la prueba de inspección judicial extra litem practicada en fecha 07 de abril de 2011, y mediante la misma la Jueza del Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dejó constancia, entre otras cosas de lo siguiente:
“…que el local si tiene agua y no posee luz, que el mismo esta provisto de dos 2 baños que se encontraban sucios y sin ningún tipo de mantenimiento que en el piso se observo una mancha de color marrón que sale de una de las mangueras de la poceta, que el techo es de zinc, que se evidenció que el sistema de electricidad tiene 5 cajetines, con los cables rotos, cortados y visibles que no tienen ningún tipo de protección, que en términos generales el local esta abandonado y sucio es decir en estado deplorable de mantenimiento.”
Ahora bien, se observa que el supuesto de hecho que establece la causal de desalojo por deterioro a que se refiere el literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se refiere a aquellos deterioros que el arrendatario haya ocasionado al inmueble, deterioros que se catalogan por la ley como “mayores” y que esos deterioros no sean los que se ocasionan por el uso “normal” del inmueble.
Por otra parte, de las resultas de las inspecciones judiciales de fecha 01 de febrero de 2012 y 06 de febrero de 2012, no se evidencia que en esas fechas existiera deterioros mayores o graves en el inmueble. Así se establece.-
En el presente caso se observa que en el juicio no ha quedado plenamente demostrado que el arrendatario hubiere ocasionado “deterioros mayores”; que deben entenderse como deterioros graves, ya que lo que se demostró con la inspección judicial extra litem de fecha 07 de abril de 2011 es que el local estaba sucio, lleno de polvo, algunos cables rotos de los cajetines, no evidenciándose de dicha inspección judicial que existiere en el local arrendado algún deterioro mayor o grave, ya que lo evidenciado por la Juez de la inspección son deterioros normales por el uso del inmueble o desuso del mismo, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil al no existir plena prueba de los hechos alegados por la parte actora, la presente demandada debe ser declarada sin lugar en la definitiva. Así se establece.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la Sociedad Mercantil TEOLANDIA BIENES RAÍCES, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil PLAY BUSSINESSS, S.A., partes ya identificadas en este fallo. Así se decide.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte actora al pago de las costas procesales a favor de la parte demandada, al haber sido vencida en el presente juicio. Así se decide.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTISÉIS (26) días del mes de MARZO del año DOS MIL DOCE (2012). Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,

Niusman Romero
En la misma fecha, siendo la una del mediodía (0100 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,

Niusman Romero

EJFR/NR/Cf.-
Exp. No AP31-V-2011-001786