TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: SEGUROS NUEVO MUNDO, S.A., Sociedad Mercantil domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de junio de 1956, bajo el N° 32, Tomo 12-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: CLAUDIA M. ACEVEDO GONZALEZ, GERVIS ALEXIS TORREALBA, MARIA GRACIA STIFANO, DARYELINE VALERA DAZA, GEISY ROJAS PAIVA y IVAN EDUARDO RODRÍGUEZ GRATEROL, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 41.315, 25.910, 110.769, 118.531, 68.956 y 137.226 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: REPRESENTACIONES SUBANTOR, C.A, Sociedad Mercantil domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 2008, bajo el N° 26, Tomo 230-A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE DEMANDADA RICARDO DE ARMAS MASSAGUER
y FRANCISCO GRULLON LARRAZABAL, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.795 y 28.829 respectivamente..

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE No: AP31-V-2011-0001622
I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el abogado IVÁN EDUARDO RODRÍGUEZ GRATEROL, actuaron como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil SEGUROS NUEVO MUNDO, S.A., en contra de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES SUBANTOR, C.A., todos plenamente identificados al inicio de la presente sentencia.
La referida demanda fue estimada en la cantidad de SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 73.867,20).
En fecha 08 de Julio de 2011, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada, a los fines que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 22 de Septiembre de 20011, el ciudadano Grejosver Planas, en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó la respectiva compulsa de citación con su orden de comparecencia sin firmar, por cuanto le fue imposible localizar a la parte demandada.
En fecha 24 de octubre de 2011, compareció el abogado Ricardo de Armas Massaguer, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 51.795, consignó copia simple del documento poder otorgado a su persona por el ciudadano: SUB ANTOR TROCONIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.178.682, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES SUBANTOR, C.A., debidamente autenticada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el N° 52, Tomo 123, de fecha 10/10/2011.
En fecha 26 de Octubre de 2011, diligenció el ciudadano Sub Antor Troconis, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.178.682, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil Representaciones Antor, C.A., debidamente asistido por el abogado Ricardo de Armas Massaguer, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 51.795, dándose por citado de la presente causa y le otorgó poder apud acta a los abogados Ricardo De Armas Massaguerla y Francisco Grillon Larrazabal, identificados al inicio del fallo.-
Mediante diligencia de fecha 28 de Octubre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.
Siendo la oportunidad para que las partes promovieran y evacuaran pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:
Que su poderdante celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil Representaciones Subantor, C.A., sobre una (01) oficina comercial propiedad de su representada, distinguida con el N° 7, del piso 1, del Edificio Alimer, ubicado en la Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicho arrendamiento fue celebrado para su uso exclusivo comercial.
Que en la cláusula primera del citado convenio, se pacto la duración de la relación inquilinaria el término de un (1) año, comenzando a partir del primero de octubre de 2009 y finalizando el primero de octubre de 2010, estipulándose que al vencimiento del aludido período, el contrato quedaría renovado automáticamente prorrogado en forma convencional por un tiempo de un (1) año más, considerándose cada prorroga concedida por el mismo lapso o término de un (1) año.
Que según la cláusula cuarta, se acordó como canon mensual para el primer año de duración del contrato inquilinario la suma de Ocho Mil Bolívares (Bs.8.000,00), cantidad que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades adelantadas, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, y que vencido el primer año de duración del contrato inquilinario en fecha 01 de octubre de 2010, ocurrió la primera renovación del mismo, naciendo el derecho de su representada de realizar el incremento del canon mensual de arrendamiento en base al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año 2009, quedando establecido el nuevo canon de arrendamiento mensual para el nuevo período en un monto de DIEZ MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.10.233,40)
Que dicho aumento fue notificado por parte de su representada a la arrendataria Representaciones Subantor, C.A., mediante comunicación escrita debidamente recibida en fecha 6 de octubre de 2010.
Que la arrendataria Representaciones Subantor, C.A., habiendo sido notificada del aumento del nuevo canon de arrendamiento (Bs.10.233,40), sólo canceló para Octubre de 2010, el monto de Bs.8.000,00 sin considerar el aumento que experimentó el contrato, efectivo para ese mes de acuerdo a lo pactado quedando un diferencial de DOS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.2.233,40) suma que al ser amortizada parcialmente, se tiene como insoluta.
Que luego de este indebido pago parcial en el mes de Octubre de 2010, continuó insolvente totalmente por los meses de Noviembre de 2010, Diciembre de 2010, así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio, todos ellos del año 2011, lo que a razón DIEZ MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.10.233,40) por canon mensual de arrendamiento, asciende a la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL CIEN BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.84.100,80).
Que Representaciones Subantor, C.A., incumplió sus obligaciones principales como arrendatario, como lo es pagar puntualmente el canon locatario correspondiente, dando lugar a la solicitud por la vía judicial, de la resolución del contrato celebrado, por más de dos (2) meses consecutivos como se pactó contractualmente.
Que por lo antes expuesto, es que ocurren para demandar por Resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento contractual y por falta de pago, a la sociedad mercantil Representaciones Subantor, C.A., representada por su Director General antes identificado, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que fuera autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 25 de septiembre de 2009, el cual quedó anotado bajo el N° 27, Tomo 198 de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría. SEGUNDO: A que la sociedad mercantil Representaciones Subantor, C.A., desocupe de inmediato el inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de bienes y personas, dejándolo en el perfecto estado en que declaró recibirlo. TERCERO: En pagar a titulo de indemnizatorio por daños y perjuicios, la cantidad de Ochenta y Cuatro Mil Cien Bolívares Con Sesenta Céntimos (Bs.84.100,60), la cual deriva de los siguientes conceptos: a) El diferencial del incremento en el canon de arrendamiento aplicable a partir del mes de octubre del año 2010, el cual alcanza un monto de Dos Mil Doscientos Treinta y Tres Bolívares Con Cuarenta Céntimos (Bs.2.233,40); y b) las ocho (8) pensiones locatarias consecutivas, correspondientes a los meses de Noviembre de 2010, Diciembre de 2010, Enero de 2011; Febrero de 2011; Marzo 2011; Abril de 2011; Mayo de 2011 y Junio de 2011; a razón de Diez Mil Doscientos Treinta y Tres Bolívares Con Cuarenta Céntimos (Bs.10.233,40) por canon mensual de arrendamiento, así como los cánones mensuales de arrendamiento que siguieron venciendo hasta que la presente sentencia sea publicada. CUARTO: En pagar las costas y los costos del presente juicio conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por último solicitaron se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del juicio.
Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, la parte demandada lo hizo alegando lo siguiente.
Rechazó, Negó y Contradijo, tanto los hechos invocados por la parte actora en la demanda, y en consecuencia solicitó se declare sin lugar la presente demanda intentada por la representación de la sociedad mercantil Seguros Nuevo Mundo, S.A., plenamente identificada, ya que nos se adeuda cantidad alguna de dinero por concepto de cánones de arrendaticios, por no haber pagado las cantidades desde que se inicio el contrato arrendaticio hasta el mes de julio de 2011, y no como alega y expone la parte actora en su escrito libelar, donde alega que se le adeudan ocho (8) cánones, cuando lo verdad es que a quien se le adeuda e a la Arrendataria.
Rechazó, Negó y Contradijo, tanto los hechos como el derecho invocado por la parte demandante y ahora reconvenida, ya que nada adeuda a la arrendadora cantidad alguna por concepto de cánones insolutos, por haber pagado en exceso y haber operando la compensación de los sobre alquileres cobrados ilegalmente por la arrendataria demandante hoy reconvenida, ya que la misma se encuentra cobrando cánones de arrendaticios que no se corresponden con lo establecido en la Regulación que pesa sobre la totalidad del Edificio Alimer, como se evidencia de la correspondiente copia certificada de la Regulación de Alquileres inserta en el expediente emanado de la Dirección de Inquilinato signado bajo el N° 38.093.
Que dicha regulación establece que lo propietarios deben percibir por conceptos de cánones arrendaticios por la totalidad del edificio, la cantidad de VEINTIÚN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.21.988, 40) donde el edificio en cuestión tiene una superficie de terreno de 904,87 metros cuadrados y un área de construcción de 905, 99 metros cuadrados, ese metraje regulado in extensum no estipula en cuanto está regulada la oficina y dependencias objeto del contrato de arrendamiento celebrado, pero jamás y nunca podrá ser la cantidades estipuladas convencionalmente en contraposición de lo establecido en la Regulación Arrendaticia que data del ocho (8) de agosto de 1986 y en base a esa singular consideración es que alega su condición de acreedor arrendaticio de los hoy demandantes reconvenidos.
Estando en la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada interpuso reconvención o mutua petición contra los hoy demandantes identificados ut supra, para que de conformidad con lo establecido en los artículos 58 y 59 ambos del Decreto con fuerza y rango de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.178 del Código Civil, se sirva reconocer y en su defecto compensar en arrendamiento hasta agotar las cantidades adeudadas por cobro de sobre alquileres o sean condenadas compensar en arrendamiento a su representada, en calidad de reintegro arrendaticio y repetición de pago de lo indebido, por los cobros en excesos efectuados tanto de los cánones de arrendamiento en virtud de los contratos de arrendamiento celebrado con su mandante la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.102.167,00) y para que, en consecuencia, convengan en: 1) Reconocer la existencia de los contratos de arrendamiento y de servicios celebrados por su representadas, Seguros Nuevo Mundo, S.A.; 2) Que efectivamente han cobrado cantidades de dinero o más allá de lo permitido por la Resolución Administrativa N° 2426 de fecha 08 de agosto de 1996, emanada de la Dirección General de Inquilinato adscrita al hoy Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Habitad, en el expediente N° 38.093, y como consecuencia, nuestra representada tiene a su favor un derecho de crédito contra Seguros Nuevo Mundo, S.A., 3) Que sólo en el caso particular de los meses de diciembre del 2009 hasta el mes de julio de 2011, y los que se sigan causando hasta la definitiva, parte del crédito que existe presuntamente a favor de su representada por tal respecto asciende a la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,00); 4) Que su representada nada queda a deberles por ningún concepto y que la demanda incoada en contra de nuestra representada es totalmente infundada por lo que necesariamente debe ser declarada sin lugar, y con lugar la reconvención aquí incoada. Solicitan que sean condenadas la sociedad mercantil “Seguros Nuevo Mundo, S.A.,” al reconocimiento del crédito y la compensación de alquileres hasta que quede exhausta las cantidades adeudadas por cobro de sobre alquileres por concepto de reintegro por cantidades de dinero cobradas ilegalmente y en exceso en los cánones de arrendamiento y los servicios derivados de los contratos y como consecuencia, no puedan ser cobradas las cantidades demandadas a mi representada Representaciones Subantor, C.A., por las demandantes reconvenidas, como tampoco podían cobrar más allá de lo establecido en la regulación, como tampoco pueden ser declarados no pagados los meses de julio y agosto, ya que opera la compensación del pleno derecho de los cobros en exceso y por lo tanto extinguida de pleno derecho la obligación arrendaticia correspondiente a los meses, y por último que sean declarado con lugar el reintegro por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolivares (Bs.150.000,00) por concepto de pagos en exceso y sujetos a reintegro a Representaciones Subantor, C.A., correspondiente a los meses de noviembre del año 2009 hasta julio de 2011, generadas por los cobros en excesos desde que se inicio la relación jurídica derivada de la relación arrendaticia. Se estimo la reconvención en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,00).

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora trajo al proceso junto con su libelo y escrito de pruebas los siguientes documentos:

1) Copia simple del documento poder otorgado por la ciudadana Maria Catherine de Freitas, en su carácter de Consultor Jurídico de la Sociedad Mercantil Seguros Nuevo Mundo, S.A., a los abogados en ejercicio Claudia M. Acevedo González, Gervis Alexis Torrealba, Maria Gracia Stifano, Daryeline Valera Daza, Geisy Rojas Paiva e Iván Eduardo Rodríguez Graterol, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 41.315, 25.910, 110.769, 118.531, 68.956 y 137.226 respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 5 de octubre de 2009, bajo el N° 54, Tomo 106 de los libros de autenticaciones (f 15 al 17).
| 2) Original de Contrato de Arrendamiento celebrado entre Seguros Nuevo Mundo, S.A., y la Sociedad Mercantil Representaciones Subantor, C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Primera del Municipio Chacao, en fecha 25 de septiembre de 2009, bajo el N° 27, Tomo 198 de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría ( f.18 al 26).
3) Original de Carta emitida por Seguros Nuevo Mundo, S.A., dirigida a Representaciones Subantor, C.A., donde informa el incremento del canon de arrendamiento (f. 27).
4) Original de Índice Nacional de Precios al Consumidor, serie desde Diciembre 2007 (f.28).
Los documentos mencionados anteriormente no fueron impugnados por la parte demandada, por tal motivo el Tribunal debe apreciarlos en este proceso y atribuirles el valor probatorio que de ellos dimana, tal y como lo preceptúa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada trajo a los autos los siguientes documentos:
1) Relación de pago en hoja de Excel donde se observan los depósitos efectuados (f.213).
2) Original de Deposito Bancario N° 000000404054820 de fecha 26/11/2010, del Banco Mercantil, por un monto de Bs.8.000,00. (f.214).
3) Original de Factura N° 3622 emitida por Seguros Nuevo Mundo, C.A., de fecha 01/07/2010, dirigida a Representaciones Subantor, C.A., por Canon de Arrendamiento Julio 2010, (f.215).
4) Original de Deposito Bancario de fecha 26/11/2010, del Banco Mercantil por un monto de Bs. 8.000,00 a favor de Seguros Nuevo Mundo, S.A. (f.216).
5) Tres (3) Originales de Depósitos Bancarios del Banco Mercantil todos por un monto de Bs.8.000,00 a favor de Seguros Nuevo Mundo, S.A., (f.217 al 220); 6) Original de Factura N° 3236 emitida por Seguros nuevo Mundo, S.A., a favor de Representaciones Subantor, C.A., de fecha 01/02/2010, por un monto de Bs.8.000,00 por motivo de canon de arrendamiento de Febrero 2010 (f.221); 7) Original de Deposito de fecha 12/05/2010, N° 041741205100052 del Banco Mercantil a favor de Seguros Nuevo Mundo, S.A., (f.222); 8) Original de Factura N° 3395 emitida por Representaciones Subantor, C.A., de fecha 01/04/2010 por un monto de Bs.8.000,00 motivado a canon de arrendamiento Abril 2010, (f.223); 9) Original de Depósito Nro. 041380511100036, de fecha 05/11/2010 del Banco Mercantil a favor de Seguros Nuevo Mundo, S.A., por un monto de Bs.8.000,00 (f.224); 10) Original de Factura N° 3473 de fecha 01/05/2010 emitida por Seguros Nuevo Mundo, S.A., dirigida a Representaciones Subantor, C.A., por un monto de Bs.8.000,00 por motivo de canon de arrendamiento de Mayo 2010 (f.225); 11) Original de Depósito Bancario del Banco Mercantil de fecha 28/10/2010, a favor de Seguros Nuevo Mundo, S.A., por un monto de Bs.8.000,00 Nro. 041712810100089 (f.226); 12) Dos (2) Facturas Nros. 3538 y 3688 emitidas por Seguros Nuevo Mundo, S.A., cada una por un monto de Bs. 8.000,00 por motivo de Canon de arrendamiento de Junio y Agosto 2010, dirigida a Representaciones Subantor, C.A. (f.227 al 228); 13) Original de Deposito Bancario del Banco Mercantil a favor de Seguros Nuevo Mundo, S.A., por un monto de Bs.8.000,00 de fecha 14/12/2010, Nro. 041741412100038 (f.229); 14) Original de Factura N° 3773, emitida por Seguros Nuevo Mundo, S.A., dirigida a Representaciones Subantor, C.A., de fecha 01/09/2010, por un monto de Bs. 8.000,00 por canon de arrendamiento Septiembre 2010, dirigida a Representaciones Subantor, C.A., (f.230); 15) Original de Deposito Bancario del Banco Mercantil Nro. 041711201110063 de fecha 12/01/2011 a favor Seguros Nuevo Mundo, S.A., por un monto de Bs.8.000,00 (f.231); 16) Dos (02) facturas en original emitidas por Seguros Nuevo Mundo, S.A., Nros. 3898 y 3937 dirigidas a Representaciones Subantor, C.A., cada una por un monto de Bs.10.233,40 por canon de arrendamiento octubre 2010 y noviembre 2010 (f.232 al 233); 17) Original de Deposito Bancario del Banco Mercantil de fecha 20/04/2011, a favor de Seguros Nuevo Mundo, S.A., por un monto de Bs.10.233,40 (f.234); 18) Original de Factura N° 3998 de fecha 01/12/2010 emitida por Seguros Nuevo Mundo, S.A., dirigida a Representaciones Subantor, C.A., por un monto de Bs.10.233,40 por concepto de canon de arrendamiento Diciembre de 2010 (f.235); 19) Original de Depósito Bancario del Banco Mercantil por un monto de Bs.10.233,40 N° 042392806110262 a favor de Seguros Nuevo Mundo S.A. de fecha 28/06/2011 (f.236); 20) Original de factura N° 4070 de fecha 01/01/2011 emitida por Seguros Nuevo Mundo, S.A., por un monto de Bs.10.233,40 por concepto de canon de arrendamiento de enero 2011 (f.237); 21) Original de Deposito Bancario del Banco Mercantil por un monto de Bs.10.233,40 a favor de Seguros Nuevo Mundo, S.A., de fecha 28/06/2011 Nro. 042392806110291 (f.238); 22) Original de factura N° 4128 de fecha 01/0272011 emitida por Seguros Nuevo Mundo, S.A., por un monto de Bs.10.233,40 por concepto de canon de arrendamiento de febrero 2011, dirigida a Representaciones Subantor, C.A., (f.239); 23) Original de Deposito Bancario del Banco Mercantil de fecha 13/07/2011, por un monto de Bs.10.233,40 a favor de Seguros Nuevo Mundo S.A., Nro. 041711307110054 (f.240); 24) Original de Factura N° 2934 emitida por Seguros Nuevo Mundo, S.A., por un monto de Bs.8.000,00 por concepto de canon de arrendamiento de noviembre de 2009 (f.241).
Los instrumentos antes referidos no fueron impugnados por la parte actora, por tal motivo el Tribunal debe apreciarlos en este proceso y atribuirles el valor probatorio que de ellos dimana, tal y como lo preceptúa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a excepción de la Regulación de Alquileres dictada por la Dirección general de Inquilinato en fecha 8 de agosto de 1986, en el expediente No. 38.093, cuyo valor probatorio será analizado por este Juzgador en el capítulo relativo a la reconvención propuesta y así se decide.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En la controversia que ha sido sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional, el Tribunal observa que la parte actora alega que entre ella y la demandada se perfeccionó un contrato de arrendamiento sobre una (01) oficina comercial propiedad de su representada, distinguida con el N° 7, del piso 1, del Edificio Alimer, ubicado en la Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda y para demostrar en juicio la celebración del contrato de arrendamiento, la parte actora trajo a los autos documento contentivo del contrato de Arrendamiento celebrado entre Seguros Nuevo Mundo, S.A., y la Sociedad Mercantil Representaciones Subantor, C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Primera del Municipio Chacao, en fecha 25 de septiembre de 2009, bajo el N° 27, Tomo 198 de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría.
El documento antes mencionado no fue impugnado por la demandada, antes por el contrario, ésta admitió en la contestación de la demanda que, en efecto, había perfeccionado con la demandante, el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, reconociendo y haciendo valer expresamente en este juicio el documento antes mencionado.
En tal sentido, este Juzgado debe establecer, en primer lugar, que en el presente caso la existencia de la relación arrendaticia perfeccionada entre las partes, es un hecho comprobado y establecido en el proceso, habiendo quedado acreditado igualmente que, el documento anteriormente referido, contiene las estipulaciones contractuales que rigen la relación arrendaticia existente; observando además este Tribunal que la naturaleza jurídico-temporal del contrato no ha sido discutida por los litigantes, razón por la cual no cabe duda que el contrato de arrendamiento objeto de análisis es a tiempo determinado. Así se establece.-
Ahora bien, la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento, alegando la presunta falta de pago de los meses de noviembre y diciembre de 2010, y de enero a junio de 2011, señalando que la demandada no dio cumplimiento a lo estipulado en la cláusula cuarta del documento contentivo del contrato de arrendamiento.
La demandada se resiste a la pretensión deducida, alegando no sólo que ha pagado los cánones que la actora señala como insolventes, sino además, la parte demandada interpone reconvención, indicando que existe una decisión emanada de la Dirección General de Inquilinato, según la cual se reguló el monto máximo a pagar por concepto de canon de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión, y que en virtud de ello, la demandante reconvenida está en la obligación de pagarle lo cobrado en exceso a la demandada, por concento de sobre alquileres.
Al respecto, el Tribunal observa que, riela a los folios 127 al 128 del expediente, copia certificada de la resolución No. 2426, de fecha 8 de agosto de 1986, emanada del Departamento de Regulación de la Dirección del Inquilinato, del entonces Ministerio de Fomento, hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, según la cual se fijó como monto máximo mensual, para ser cobrado por concepto de cánones de arrendamiento de las viviendas, comercios y oficinas, ubicados en el edificio Alimer, en el cual está ubicado el inmueble objeto de la pretensión, la cantidad de Bs. 21.988,40 (de la denominación anterior a la reconversión de la moneda nacional).
Con base a la resolución antes citada, la demandada pretende demostrar en juicio que la parte actora ha venido cobrando cánones de arrendamiento superiores a los que, de acuerdo al referida resolución, estaba autorizada para percibir.
Con relación a la reconvención así planteada, este Juzgador observa que de acuerdo a lo establecido e le artículo 49 de la Constitución de la República, “el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas”, razón por la cual es un principio cardinal en nuestro sistema de justicia que la defensa es un derecho inalienable en todo estado y grado de cualquier investigación.
Es por ello que la Constitución de la República dispone expresamente que toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, contando con las debidas garantías, ello ex ordinal 3º del artículo 49 constitucional.
La consagración del debido proceso como un derecho-garantía que se ha elevado a rango constitucional, hace que esta categoría jurídico-normativa adquiera dimensiones muy superiores a lo procesal, o adjetivo-formal.
En efecto, de acuerdo a lo establecido en la Carta Magna, el proceso deja ya de ser un fin en sí mismo, para convertirse en un mecanismo de realización de justicia, y es por eso que, este Juzgador no puede concebir que se pretenda oponer o hacer valer una decisión emanada de un ente administrativo, a una de las partes de este juicio, que según se desprende de los autos, ni si quiera tenía conocimiento de la existencia misma del referido procedimiento, en el cual no fue parte, razón por la que no pudo controlar los medios de prueba allí ofrecidos, y ni siquiera, obviamente, pudo ser oído por el ente a quien le correspondió en su oportunidad dictar la decisión correspondiente.
Es por ello que este Juzgador debe necesariamente concluir, que la regulación utilizada por la parte demandada como sustento de su pretensión reconvencional, no le puede ser opuesta a la actora, y en consecuencia no surte efecto jurídico procesal alguno entre las partes en litigio, y es por ello que el Tribunal debe entonces declarar la IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN propuesta, en razón de que la parte demandada no logró demostrar en el juicio, que el canon de arrendamiento a cobrar sea inferior al estipulado contractualmente por las partes en el documento contentivo del contrato locativo y así expresamente se decide.-
Finalmente, debe el Tribunal entrara a decidir con relación a la PRETENSIÓN PRINCIPAL deducida en el proceso.
Al respecto, el Tribunal observa que habiéndose demostrado la existencia de la obligación de pago de cánones de arrendamiento por parte de la demandada, en los términos contenidos en la cláusula cuarta del documento contentivo del contrato de arrendamiento, esto es, Bs. F. 8000, hasta el mes de octubre de 2010, y a partir de ese mes, la mencionada cantidad, adicionándole la corrección o ajuste por inflación, tocaba a la parte demandada, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, probar la ocurrencia del hecho extintivo de la obligación (pago).
En ese sentido, la parte demandada trajo al proceso un legajo conformado por comprobantes de depósito bancarios y facturas-recibos, presuntamente emitidas por la parte demandada, según los cuales pretendió probar el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2010 y enero y febrero de 2011, a los cuales no se hará referencia detallada en este fallo, por cuanto el Tribunal observa que la pretensión de la actora, abarca como causa de pedir, los cánones de arrendamiento presuntamente no pagados, correspondientes a los meses de marzo a junio de 2011, y de la revisión detallada del legajo de documentos aportados por la demandada para acreditar el pago de su obligación, claramente se observa que la accionada no trajo al juicio ni un solo documento en virtud del cual pudiera haber demostrado el pago de los meses de marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011).
Ahora bien, en la cláusula sexta del contrato locativo, las partes expresamente acordaron que “transcurridos dos (2) meses continuos a la fecha de vencimiento fijada para el pago de los cánones mensuales de arriendo, sin que LA ARRENDATARIA hubiere satisfecho su obligación arrendaticia, será causa suficiente para que LA ARRENDADORA pueda solicitar la resolución del presente contrato y exigir el pago del canon o cánones de arrendamiento, así como los daños y perjuicios ocasionados por la ocupación del inmueble, calculados hasta la total y definitiva entrega material del mismo”.
De la disposición contractual citada se comprende claramente, que las partes establecieron como causal de resolución del contrato de arrendamiento, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, siempre y cuando la insolvencia se materializara luego de expirado el término estipulado a favor de la arrendataria, a saber, dentro de los cinco (5) días de cada mes, ello según lo pactado en la cláusula cuarta del contrato locativo.
Por lo tanto, en el caso concreto bajo estudio, la demandada debía pagar el canon de arrendamiento del mes de marzo de 2011, dentro de los primeros cinco días de ese mes, y así sucesivamente.
Ahora, de las actas procesales que integran este expediente no se observa la existencia de medio probatorio alguno del cual se evidencie que la demandada hubiere pagado, en el tiempo contractualmente establecido, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van de marzo a junio de 2011, ambos inclusive, razón más que suficiente para que este Juzgador considere que en el caso concreto se demostró el incumplimiento culposo de la demandada, respecto al pago de su principal obligación como arrendataria, en los términos convenidos contractualmente, lo cual pone en evidencia que en este caso se materializó el supuesto de hecho contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, razón por la cual debe declararse procedente en derecho la pretensión de resolución de contrato, interpuesta por la parte actora y así expresamente se decide.-

V
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la Reconvención interpuesta por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SUBANTOR, C.A., contra de la sociedad mercantil SEGUROS NUEVO MUNDO S.A..
SEGUNDO: PROCEDENTE la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil SEGUROS NUEVO MUNDO S.A., contra la sociedad mercantil REPRESENTACIONES SUBANTOR C.A., todos identificados en la parte inicial del fallo.
TERCERO: En consecuencia, se ordena a la parte demandada, que entregue a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un inmueble destinado a Oficina distinguido con el número siete (7) del piso uno (1) del Edificio “ALIMER”, situado en la calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada, que pague a la actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL CIEN BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (BS 84.100,60), así como los demás cánones mensuales de arrendamiento que siguieren venciendo hasta que la sentencia quede definitivamente firme.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber sido totalmente vencida en este proceso, tanto en lo que respecta a la pretensión principal, así como en la reconvención propuesta, ello de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Notifíquese del presente fallo a las partes, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy veintiséis (26) de marzo de dos mil doce (2012).- Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL

LA SECRETARIA,

MARIVI DE LOS ÁNGELES DIAZ GAMEZ

En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la decisión que antecede, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.), dejándose copia del fallo en el copiador de sentencia definitivas llevado por el tribunal, en cumplimiento de los dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

MARIVI DE LOS ÁNGELES DIAZ

Asunto: AP31-V-2011-001622
JACE/MADG/yosmar