TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Ricardo Valenti González y Lorena Sofía Valenti González, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.310.589 y 11.740.036, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Sonia Castro Páez y Liliana Gutry Iriarte, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.353.736 y 4.354.373, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.188 y 21.167, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Juliana María García Matute, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.884.098.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Yudith Josefina Salazar Oca y Henry José Guzmán Carmona, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.353 y 105.119, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la acción de cumplimiento ejercida por los ciudadanos Ricardo Valenti González y Lorena Sofía Valenti González, en contra de la ciudadana Juliana María García Matute, sobre el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.01.2008, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el Nº 06, situado en la planta baja del Edificio Don Leonardo, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Boleíta, Municipio Sucre del Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la parte demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal, en fecha 01.01.2012.

En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -
ANTECEDENTES

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 09.01.2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

Acto seguido, el día 12.01.2012, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

A continuación, en fecha 23.01.2012, la abogada Sonia Castro Páez, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 25.01.2012, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

Acto continuo, en fecha 30.01.2012, la abogada Sonia Castro Páez, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación de la parte demandada.

De seguida, el día 13.02.2012, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación debidamente firmado.

Luego, en fecha 15.02.2012, la abogada Raquel Mendoza de Pardo, actuando para ese momento en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Juliana María García Matute, consignó escrito de contestación de la demanda.

Después, el día 05.03.2012, la abogada Raquel Mendoza de Pardo, actuando para ese momento en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Juliana María García Matute, consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma oportunidad, la abogada Sonia Castro Páez, también consignó escrito de promoción de pruebas.

Acto continuo, en fecha 06.03.2012, se dictaron autos por medio de los cuales se admitieron las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Luego, el día 07.03.2012, la abogada Sonia Castro Páez, consignó escrito a título de conclusiones. En esa misma oportunidad, la abogada Raquel Mendoza de Pardo, actuando para ese momento en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Juliana María García Matute, también consignó escrito a título de conclusiones.

Acto seguido, en fecha 12.03.2012, se dictó auto a través del cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha.

De seguida, el día 13.03.2012, la abogada Yudith Salazar Oca, consignó escrito a título de informes.

- II -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La abogada Sonia Castro Páez, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Ricardo Valenti González y Lorena Sofía Valenti González, en el escrito libelar aseveró lo siguiente:

Que, sus representados dieron en arrendamiento a la ciudadana Juliana María García Matute, el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el Nº 06, situado en la planta baja del Edificio Don Leonardo, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Boleíta, Municipio Sucre del Distrito Capital, según se desprende del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.01.2008.

Que, en la cláusula cuarta de la convención locativa, su duración fue convenida por las partes en un (01) año fijo e improrrogable, contado a partir del día 01.01.2008.

Que, en virtud de la decisión de los arrendadores de no arrendar nuevamente el inmueble al vencimiento del último contrato de arrendamiento, en fecha 01.01.2009, procedieron a notificar a la arrendataria acerca de su decisión de dar inicio a la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en consideración que la relación arrendaticia había iniciado hace más de diez (10) años, cuya notificación fue practicada por intermedio del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 31.10.2008.

Que, a pesar de haber transcurrido el lapso de la prórroga legal, el cual venció en fecha 01.01.2012, la arrendataria continúa ocupando el inmueble en contra de la voluntad de los arrendadores y se niega a realizar la entrega del local comercial, infringiendo las obligaciones establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por sus representados en los artículos 1.159, 1.167, 1.257, 1.264 y 1.579 del Código Civil, así como en los artículos 38, literal (d) y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, los ciudadanos Ricardo Valenti González y Lorena Sofía Valenti González, procedieron a demandar a la ciudadana Juliana María García Matute, para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado, en las misma buenas condiciones en que lo recibió; y, en tercer lugar, en el pago de las costas procesales.

- III -
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada Raquel Mendoza de Pardo, actuando para ese momento en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Juliana María García Matute, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 15.02.2012, aseveró lo siguiente:

Que, impugna la estimación dada por la parte actora a su demanda, por considerarla insuficiente, ya que fue aplicado para su cálculo el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que expresa que cuando el valor de una cosa no consta, pero ésta es apreciable en dinero, el demandante debe estimarla y el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.

Que, la norma aplicable es el artículo 36 ejúsdem, en cuanto a que en las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litiguen y sus accesorios, si el contrato fuere a tiempo indeterminado su valor se determina acumulando las pensiones o cánones de un año.

Que, su mandante paga la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,oo) mensuales, por concepto de canon de arrendamiento del bien inmueble arrendado, más el condominio que es una obligación del propietario y fue impuesta a su representada, de lo cual se deduce que la demanda debió ser estimada en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), que representa la acumulación de las pensiones de arrendamiento de un (01) año, y no en la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo), equivalente a ciento dieciocho unidades tributarias (118 U.T.), tal y como fue fijada, por cuanto en el presente caso se está demandando la validez o continuación de un contrato de arrendamiento.

Que, impugna la notificación judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 31.10.2008, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), ya que no consta en el acta levantada la habilitación del tiempo necesario para la práctica de esa actuación, por cuanto a esa hora los organismos que administran justicia se encuentran en horas de despacho.

Que, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, por considerar que no se ajusta a la realidad, por cuanto durante los treinta (30) años que ha durado la relación contractual, su mandante ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones que en su condición de arrendataria le impone el contrato de arrendamiento, tales como el pago de las pensiones arrendaticias, así como también en el uso, aseo y conservación del inmueble, al igual que el pago de recibos de condominio.

Finalmente, solicitó se declare inadmisible la demanda y se condene en costas a la parte actora.

- IV -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -
DEL RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Observa este Tribunal que en la contestación la abogada Raquel Mendoza de Pardo, actuando para ese momento en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Juliana María García Matute, procedió a rechazar el quantum de la estimación dada por los accionantes a su demanda, por considerarla insuficiente, ya que al pagar su mandante la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,oo) mensuales, por concepto de canon de arrendamiento del bien inmueble arrendado y condominio, la demanda debió ser estimada en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), que representa la acumulación de las pensiones de arrendamiento de un (01) año, y no en la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo), equivalente a ciento dieciocho unidades tributarias (118 U.T.), tal y como fue fijada, por cuanto en el presente caso se está demandando la validez o continuación de un contrato de arrendamiento.

Al respecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, sobre el contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 280, de fecha 31.05.2002, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, puntualizó lo siguiente:

“…la Sala en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, caso Claudia Beatriz Ramírez, contra Maria De Los Angeles Hernández De Wohler y otro, estableció lo siguiente:
‘…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Ante estas premisas, estima este Tribunal que el demandado puede en la contestación rechazar la estimación hecha por la accionante al quantum de su pretensión, por estimar que la misma es exigua o exagerada y, en tal sentido, deberá acreditar las probanzas que justifican sus respectivas afirmaciones.

Al unísono, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 77, de fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate contra Electricidad del Centro (Elecentro), puntualizó lo siguiente:

“…En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme al anterior precedente jurisprudencial, la estimación que debe dársele a las demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en donde no se reclame el pago de pensiones de arriendo insolutas ni accesorios, el valor de la demanda estará sujeto a la estimación hecha por la parte actora en la demanda, la cual podrá ser rechazada por la parte demandada, de la manera prescrita en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

En el presente caso, la parte demandada sólo se limitó a enunciar en la contestación que el valor de la demanda debió ser estimado en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), que representa la acumulación de las pensiones de arrendamiento de un (01) año, por cuanto en el presente caso se está demandando la validez o continuación de un contrato de arrendamiento. Sin embargo, a juicio de este Tribunal, dicho cálculo debe efectuarse cuando el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado, así como se reclame el pago de pensiones insolutas y accesorios, tal y como lo precisa categóricamente el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual no resulta aplicable al caso de autos, debido a que la naturaleza jurídica de la convención locativa cuyo cumplimiento ha sido reclamado, es a tiempo determinado, aunado a que no ha sido reclamado el pago de pensiones insolutas ni accesorios, razón por la que estas circunstancias conducen a desechar el rechazo de la estimación de la demanda planteada en la contestación, en consonancia con el criterio jurisprudencial sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 77, de fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate contra Electricidad del Centro (Elecentro). Así se declara.

- IV.II -
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA NOTIFICACIÓN JUDICIAL

En la contestación la abogada Raquel Mendoza de Pardo, actuando para ese momento en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Juliana María García Matute, también impugnó la notificación judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 31.10.2008, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), por considerar que no consta en el acta levantada la habilitación del tiempo necesario para la práctica de esa actuación, ya que a esa hora los organismos de administración de justicia se encuentran en horas de despacho.

En tal sentido, la notificación judicial cuestionada se sustancia por los cauces de un procedimiento no-contencioso, regulado en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que “…las notificaciones de cesiones de créditos y cualesquiera otras, las hará cualquier Juez civil del domicilio del notificado…”.

En lo que se refiere al contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 108, dictada en fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente N° 92-365, caso: Mario Luna Hernández, contra Vengas de Occidente S.A., apuntó lo siguiente:

“…se colige de la nueva redacción, dada al dispositivo contenido en el artículo 796 derogado, actual 935, que el legislador elimina la “necesidad de notificación”, pues, tanto el Código derogado como el vigente, así como su interpretación jurisprudencial, eran y son tendentes a la simplificación de las formas de notificación para buscar la eficacia en las actuaciones de este tipo, que tiene como finalidad última la garantía de la bilateralidad y de la defensa (en el mismo sentido Alberto Luis Mourino, Notificaciones Procesales, pág. 11 y ss.), que es en síntesis el objetivo de los actos de traslado, como la notificación.
Ahora bien, la necesidad de la presencia en forma personal del sujeto a quien iba dirigida la notificación, no es en esencia la formalidad de la que deba hacerse depender la validez de la notificación, como si lo es la autenticidad de la práctica de la misma, que es el extremo que debe ser necesariamente cubierto a la hora de cumplir con el acto de traslado. Así, se puede apreciar de la doctrina de vieja data, que permitía que la notificación fuera hecha por telegrama o carta misiva, siempre que el medio contara con fecha cierta (Sentencia 1 de marzo de 1961, GF. No. 31, 2ª etapa, págs. 50 y ss.)…”.

Por lo tanto, el procedimiento para tramitar la solicitud de notificación judicial se reduce en acordar al momento de darle entrada oportunidad para llevar a cabo tal actuación, a cuyo efecto, el Tribunal se trasladará al domicilio del notificado, a quién se dará lectura de la solicitud y se le entregará en ese mismo acto copia simple de la misma, sin que pueda prejuzgarse en modo alguno sobre la pertinencia y legalidad de su contenido, siempre y cuando no atente contra el orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, siendo que las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que se desenvuelva el acto de la notificación se recogerán en un acta levantada conforme a las exigencias normadas en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, la cual será suscrita por el Juez, el Secretario y las personas intervinientes en el acto.

Por consiguiente, estima este Tribunal que las actuaciones de notificación realizadas por un Tribunal civil en sede de jurisdicción voluntaria, constituyen instrumentos públicos, en cuanto a que han sido autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública donde las mismas fueron instrumentadas (ver artículo 1.357 del Código Civil).

Siendo ello así, juzga este Tribunal que el instrumento público o que tenga las apariencias de tal puede tacharse con acción principal o redargüirse incidentalmente como falso, cuando se alegare cualquiera de las causales previstas en el artículo 1.380 del Código Civil, estas son, (i) cuando no ha habido la intervención del funcionario público que aparezca autorizándolo, sino que la firma de éste fue falsificada; (ii) aún cuando sea auténtica la firma del funcionario público, la del que apareciere como otorgante del acto fue falsificada; (iii) que es falsa la comparecencia del otorgante ante el funcionario, certificada por éste, sea que el funcionario haya procedido maliciosamente o que se le haya sorprendido en cuanto a la identidad del otorgante; (iv) que aún siendo auténtica la firma del funcionario público y cierta la comparecencia del otorgante ante aquél, el primero atribuya al segundo declaraciones que éste no ha hecho, pero tal circunstancia no podrá alegarse por el otorgante que haya firmado el acto, ni respecto de él; (v) porque aún siendo ciertas las firmas del funcionario y del otorgante, se hubiesen hecho, con posterioridad al otorgamiento, alteraciones materiales en el cuerpo de la escritura capaces de modificar su sentido o alcance; y, (vi) que aún siendo ciertas las firmas del funcionario y los otorgantes, el primero hubiese hecho constar falsamente y en fraude de la Ley o perjuicio de terceros, que el acto se efectuó en fecha o lugar diferentes de los de su verdadera realización.

En este sentido, cuando un instrumento público, o que se quiera hacer valer como tal, fuere tachado por vía principal, el demandante expondrá en su libelo los motivos en que funde la tacha, enunciando prolijamente los hechos que le sirvan de apoyo y que se proponga probar; y el demandado, en la contestación de la demanda, expresará si quiere o no hacer valer el instrumento; en caso afirmativo, deberá exponer los fundamentos y los hechos circunstanciados con que se proponga combatir la impugnación.

Por otro lado, si fuere tachado incidentalmente el instrumento presentado en cualquier estado y grado de la causa, el tachante, en el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa oportunidad, presentará escrito formalizando la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que quedan expresados; y el presentante del instrumento contestará en el quinto (5º) día de despacho siguiente, declarando asimismo expresamente si insiste o no en hacer valer el instrumento y los motivos y hechos circunstanciados con que se proponga combatir la tacha (ver artículo 440 del Código de Procedimiento Civil).

Por lo tanto, a juicio de este Tribunal, la acción de tacha de falsedad constituye el único mecanismo procesal idóneo para enervar los efectos jurídicos que dimanan de la notificación judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 31.10.2008, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), lo cual conlleva a declarar improcedente la impugnación desplegada por la parte demandada contra esa actuación que representa instrumento público autorizado por una autoridad judicial. Así se declara.

- IV.III -
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

Resueltos los anteriores puntos previos, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por los ciudadanos Ricardo Valenti González y Lorena Sofía Valenti González, en contra de la ciudadana Juliana María García Matute, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.01.2008, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el Nº 06, situado en la planta baja del Edificio Don Leonardo, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Boleíta, Municipio Sucre del Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la parte demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal, en fecha 01.01.2012.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por los accionantes para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello que, se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención locativa, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente entre las partes.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis por contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.11.1998, entre la sociedad mercantil Administradora SuSy C.A., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana Juliana María García Matute, en su carácter de arrendataria, conforme se evidencia de las copias certificadas del expediente distinguido con el Nº 9916012057, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales fueron aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación.

Sin embargo, se evidencia de las actas procesales que en fecha 01.01.2008, fue suscrito el contrato de arrendamiento accionado, entre los ciudadanos Ricardo Valenti González y Lorena Sofía Valenti González, en su condición de arrendadores, por una parte y por la otra, la ciudadana Juliana María García Matute, en su carácter de arrendataria, cuya documental fue aportada por la parte actora en original conjuntamente con el escrito libelar, el cual se tiene como reconocido, ya que no fue tachado ni desconocido en la contestación, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Pues bien, se aprecia de la cláusula cuarta de la convención locativa accionada que su duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo e improrrogable, contado a partir del día 01.01.2008, por lo que llegado el vencimiento del término de duración del contrato en fecha 01.01.2009, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de tres (03) años, a tenor de lo previsto en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía a diez (10) años, cuyo plazo venció el día 01.01.2012.

Cabe destacar que, la parte actora acreditó conjuntamente con la demanda original del expediente distinguido con el Nº AP31-S-2008-002075, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Notificación Judicial, interpuesta por el ciudadano Ricardo Valenti González, en contra de la ciudadana Juliana María García Matute, a la cual se concede el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizada por una autoridad judicial en ejercicio de sus funciones.

En efecto, la notificación practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31.10.2008, constituye un instrumento público que para redargüir sus efectos jurídicos debió plantearse acción de tacha por vía incidental o principal, de conformidad con lo establecido en el artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con base a las causales taxativamente establecidas en el artículo 1.380 del Código Civil, razón por la que resulta totalmente improcedente la impugnación desplegada por la parte demandada en la contestación en contra de dicha documental, tal y como se aseveró en líneas anteriores.

No obstante ello, estima este Tribunal que resultaba innecesaria la referida notificación judicial, ya que de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, su duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo e improrrogable, de tal manera que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil.

Así las cosas, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la parte demandada no acreditó en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la eximiera de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal, en fecha 01.01.2012, máxime, cuando fue advertida de esa circunstancia cuando fue notificada judicialmente por intermedio del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31.10.2008.

Por tal motivo, juzga este Tribunal que la arrendataria incumplió su obligación contractual y legal de entregar el bien inmueble arrendado después de fenecida la prórroga legal el día 01.01.2012, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

- V -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:

Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por los ciudadanos Ricardo Valenti González y Lorena Sofía Valenti González, en contra de la ciudadana Juliana María García Matute, a tenor de lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el Nº 06, situado en la planta baja del Edificio Don Leonardo, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Boleíta, Municipio Sucre del Distrito Capital, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

Tercero: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto: El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso de su diferimiento único, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 251 ejúsdem.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de marzo del año dos mil doce (2.012).- Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luis González Prato

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2012-000004