TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, once (11) de mayo de 2012
202º y 153º

Asunto principal: AP11-V-2010-000469
PARTE ACTORA: Ciudadano ORLANDO ATILA VILLAMIZAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº: V-3.559.420.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: De las actas procesales se evidencia, que no constituyó representación judicial alguna.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanas SANDRA LILIANA FUENTES MENDEZ y LIBIA CELINA MENDEZ DE FUENTES, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédulas de identidad Nos: V-11.019.580 y V-8.985.211, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NERY RAFAEL FEBRES GONZÁLEZ, HÉCTOR RAFAEL FEBRES GONZÁLEZ y JUAN JOSÉ FLORES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos: V-2.638.155, V-1.721.622 y V-2.634.715, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 23.066, 23.067 y 25.126, en el mismo orden enunciado.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.-
- I -
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 27 de mayo de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano ORLANDO ATILA VILLAMIZAR, quien debidamente asistido por el abogado MARTINO KODIAK LAPENNA GONZÁLEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.334, procedió a demandar a las ciudadanas SANDRA LILIANA FUENTES MENDEZ y LIBIA CELINA MENDEZ DE FUENTES, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.-
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión, por auto de fecha 28 de mayo de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda, instándose al efecto a la actora a consignar los fotostatos necesarios a fin de la elaboración de las respectivas compulsas.-
En fecha 3 de junio de 2010, la parte actora consignó las copias correspondiente a fin de la elaboración de las compulsas ordenadas en el auto de admisión, las cuales se libraron en fecha 4 de junio de 2010, tal y como consta al folio 37 del presente asunto.-
Mediante diligencia presentada en fecha 18 de junio de 2010, el actor dejó constancia de haber entregado los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de las demandadas (folio 39).-
Consta al folio 40, que en fecha 12 de mayo de 2010, el ciudadano JOSÉ CENTENO, Alguacil titular adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber entregado la respectiva compulsa de citación a la ciudadana LIBIA CELINA MENDEZ DE FUENTES, quien se negó a firmar el recibo de citación correspondiente.-
Posteriormente, en fecha 13 de julio de 2010, el mencionado Alguacil, dejó constancia de haber resultado infructuosa la citación personal de la ciudadana SANDRA LILIANA FUENTES MENDEZ, tal y como consta al folio 41 del presente asunto.-
Con vista a la declaración del Alguacil, el actor en fecha 19 de julio de 2010, solicitó la citación de la codemandada SANDRA FUENTES, conforme lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, acordado en conformidad por auto dictado en fecha 22 de julio de 2010, librándose en la misma fecha el cartel correspondiente, cumpliéndose con las formalidades establecidas en el mencionado artículo tal y como consta de la certificación del Secretario Titular de este Juzgado, inserta al folio 72 del presente asunto.-
Así, vencido el lapso concedido a la codemandada SANDRA FUENTES, para darse por citada en juicio sin su correspondiente comparecencia, le fue designado defensor judicial, previa solicitud del actor, mediante auto de fecha 27 de octubre de 2010, recayendo dicho nombramiento en la persona de la abogado LUISA PARISII, a quien se ordenó notificar mediante boleta del cargo asignado.-
Debidamente notificada la defensora judicial de la codemandada SANDRA FUENTES, prestó el juramento de ley en fecha 30 de noviembre de 2010.-
En fecha 2 de diciembre de 2010, el actor solicitó la citación de la defensora designada, consignando al efecto los respectivos fotostátos mediante diligencia fechada 13 de diciembre de 2010, librándose en consecuencia la compulsa correspondiente, en fecha 15 de diciembre de 2010.-
Seguidamente, durante el despacho del día 20 de diciembre de 2010, comparecieron los abogados NERY RAFAEL FEBRES GONZÁLEZ, HÉCTOR RAFAEL FEBRES GONZÁLEZ y JUAN JOSÉ FLORES, quienes consignando instrumento poder otorgado por las demandadas en la presente causa, presentaron escrito alegando en primer lugar darse por citados en juicio; en segundo lugar apelaron a su decir, del decreto de medida de embargo ejecutivo, decretada en fecha 9 de agosto de 2010, en el cuaderno de medidas relacionado al presente asunto; en tercer lugar impugnaron los documentos que en copia simple fueron aportados por el actor; y finalmente promovieron las cuestiones previas a que se contraen los ordinales 5to, 6to y 10mo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-
Así, en fecha 20 de enero de 2011, la representación judicial de la parte demandada solicitó sea desestimada la demandada, por cuanto a su decir, transcurrieron 9 días de despacho sin que la actora diera contestación a las cuestiones previas opuestas, asimismo impugnaron todos los documentos aportados por el actor.-
Mediante escrito presentado en fecha 1ro de febrero de 2011, el actor, debidamente asistido de abogado, alegó la extemporaneidad de las cuestiones previas opuestas, en consecuencia, solicitó la confesión ficta, rechazó igualmente la apelación formulada por las demandadas al presunto decreto de la medida de embargo ejecutivo y negó, rechazó y contradijo las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.-
Finalmente, en fecha 18 de febrero de 2011, la abogada LUISA PARISII, quien fuera designada como defensora de la codemandada Sandra Fuentes, dejó constancia del cese de su cargo, habida cuenta de encontrarse ya representada de abogados.-
Esta Juzgadora en fecha 21 de febrero de 2012, dictó resolución mediante la cual declaró: 1) Improcedente la solicitud de revocatoria del Decreto de Medida de Embargo Ejecutivo, formulado por los apoderados judiciales de la parte demandada por no ajustarse a la realidad de las actas procesales; 2) Improcedente la solicitud que hiciera la representación judicial de la parte demandada, de desechar la demanda, bajo el argumento que la parte actora no dio contestación a las cuestiones previas; 3) Improcedente la solicitud de confesión ficta alegada por la parte actora; y 4) Sin lugar las Cuestiones Previas contenidas en los ordinales 5to; 6to por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 en sus ordinales 6° y 7°; y 10mo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, en fecha 28 de febrero de 2011, consignó escrito de Contestación de Demanda y reconvino a la parte actora, dicha contestación será detallada y analizada en la parte motiva del presente fallo.-
Mediante auto de fecha 2 de marzo de 2011, se negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada.-
Por otro lado, en fecha 9 de marzo de 2011, la parte actora, debidamente asistido de abogado, ratificó e hizo valer todo y cada uno de los documentos consignados con el libelo de demanda y solicitó se declare sin lugar la impugnación realizada por la parte demandada.-
Mediante escrito consignado en fecha 17 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte demandada reconvino nuevamente a la parte actora, alegando que subsana la primera reconvención que fuera declarada inadmisible por este Juzgado en fecha 2 de marzo de 2011, reconvención ésta que fue negada su admisión nuevamente por esta Sentenciadora en fecha 18 de marzo de 2011.-
En la oportunidad de la promoción de pruebas, en fecha 25 de marzo de 2011, fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por la parte actora, admitidas por auto de fecha 6 de abril de 2011.-
Por auto de fecha 3 de junio de 2011, se fijó el término para que las partes presentaran sus escritos de Informes.
Así, en fecha 23 de junio de 2011, siendo la oportunidad fijada para ello, la parte actora consignó su respectivo escrito de informes. Concediéndose en la citada fecha el lapso de ocho (8) días de despacho para las observaciones a los informes presentados.-
En fecha 8 de julio de 2011, la representación judicial de la parte demandada consignó a su decir, escrito de informes.-
Mediante auto de fecha 8 de julio de 2011, se fijó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia definitiva.-

Encontrándose la presente demanda en fase de sentencia el Tribunal lo hace de la siguiente manera:
-II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión (en el libelo de la demanda), y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas (en la oportunidad de contestación de la demanda), quedando de esta manera trabada la litis.
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte actora en su libelo de demanda, debidamente asistido de abogado, que firmó con las ciudadanas SANDRA LILIANA FUENTES MENDEZ y LIBIA CELINA MENDEZ de FUENTES, por ante la Notaría Trigésima Séptima (37°) del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, el día 8 de agosto de 2008, un contrato de opción de compra-venta, autenticado bajo el N° 50, Tomo 65, consignado con el libelo, marcado “A”; que entregó en calidad de arras a las futuras vendedoras la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), especificado en la cláusula Tercera, de dicho contrato y en la cual se estableció el precio tope y fijo que se debía terminar de cancelar para el momento de la venta del inmueble, el cual será identificado más adelante.
Que en la Cláusula Cuarta del Contrato de opción de compra-venta, se estableció de manera expresa y consensual, que la duración de dicho contrato era de Noventa (90) días, más Treinta (30) días de prórroga, los cuales comenzarían a regir desde el momento en que las vendedoras, le hicieran formal entrega y por escrito de los documentos inherentes al inmueble en venta, tales como copia del documento de propiedad, copia de documento de condominio, copia de cédula catastral, R.I.F., de las partes contratantes, Solvencia de Derecho de Frente, Solvencia de Hidrocapital, Solvencia de Condominio, “Liberación de Hipoteca” y demás solvencias correspondientes al inmueble.
Que hasta la fecha de presentación de la demanda, y habiéndole notificado por vía de correo con acuse de recibo, a las demandadas, que le había sido aprobado el crédito hipotecario por Banesco, desde el 27 de febrero de 2009 y que debido a dicha aprobación del crédito el Banco le ha venido cobrando la cantidad de (Bs. 127,34) mensualmente, desde el 28 de febrero de 2009, hasta la presente fecha por concepto de seguro.
Que debido al incumplimiento de las vendedoras, el contrato de opción de compra, no ha empezado a regir entre las partes, uno de los documentos que estaban obligadas a entregar como es la liberación de hipoteca y hasta la fecha de interposición de la demanda no han hecho entrega del mismo, razón por la cual es que procede a demandar por Cumplimiento de Contrato y la indemnización de daños y perjuicios, originado ya que para adquirir el inmueble con las demandadas, indica haber firmado una opción de compraventa sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en Charallave, y con ocasión al incumplimiento de las demandadas, firmó dos prórrogas y devolver las arras que le habían dado, e indemnizar los daños a través de la cláusula penal contractual y cancelar los honorarios profesionales al abogado que les asistió en dicho caso. Que las demandadas se han negado a devolverle las Arras y no han cumplido con la cancelación de la cláusula penal.
Invocaron los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.270, del Código Civil.
Solicitaron se condene a las demandadas a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta, a pagar consecuencialmente por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de (Bs. 300.000,00).
Estimaron la demanda en la cantidad de (Bs. 600.000,00).
Alegatos de la parte demandada:
Mediante Escrito consignado en fecha 28 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada, entre otros hechos manifestaron lo siguiente:
Negaron, rechazaron, contradijeron e impugnaron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por ser falsos y temerarios todos los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos en el libelo de demanda; negaron que sus representadas hayan incumplido el contenido de la Cláusula Cuarta del contrato, ya que sus mandantes cumplieron cabalmente, con todos los documentos y requisitos exigidos por la parte actora en el lapso de 90 días, más los 30 días de prórroga. Que posterior a ese lapso las partes acordaron mediante un documento público una nueva prórroga por un lapso de 60 días más, conforme a un documento aclaratorio, a su decir, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de noviembre de 2008, anotado bajo el N° 78, Tomo 129. Lapso en el cual la entidad bancaria no le aprobó el crédito solicitado por la parte actora, que en el expediente no consta documento que pruebe que le hayan aprobado crédito alguno; que la parte actora está falseando la verdad, ya que dejó que pasaran los lapsos acordados en el contrato, luego pasaron dos (2) años, y durante ese tiempo la parte actora se presentó constantemente en varias oportunidades, en compañía de su abogado, presionando a sus mandantes, es decir la parte demandada, solicitando que le entregaran el apartamento al precio de Trescientos Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 355.000,00), valor del inmueble comido por la inflación, que es un apartamento de 95,45 metros cuadrados, situado en la Candelaria, Distrito Capital, no obstante la parte actora pretendía que se le vendiera el inmueble a ese precio, sin tomar en cuenta el tiempo de dos (2) años transcurrido sin que la parte actora se haya preocupado por realizar la negociación. Pasado el tiempo, se presentó con una demanda en contra de sus representadas, alegando otras razones y presentando otros documentos distintos al presente caso, consignó unos documentos que pertenecen a otro juicio distinto, documentos que no tienen nada que ver con este proceso y que no guardan ninguna relación, lo que trata de hacer la actora es confundir, haciendo ver que son documentos de este caso.
Que de un análisis de todos los documentos anexos al expediente, se evidencia que no corresponde a este juicio, los cuales, rechazaron e impugnaron, ya que a su decir no tienen fundamento jurídico, ni ningún valor probatorio, ya que son copias simples y no fueron consignados en original, para hacerlos valer; que pretende la actora hacer creer que nunca transcurrieron los lapsos establecidos en la Cláusula Cuarta, negaron, rechazaron, contradijeron e impugnamos, que la parte actora haya notificado por vía de correo con acuse de recibo a las demandadas, de haber tenido el crédito aprobado por la entidad bancaria, (Banco Banesco) en fecha 27 de febrero de 2009, cuestión que es falsa, porque la supuesta notificación se hizo en fecha 21 de agosto de 2009, la cual impugnaron en todas sus partes, ya que fue consignado en el mes de agosto, cuando ya había transcurrido íntegramente, el lapso de 90 días, más los 30 días, más los 60 días de prórroga.
Negaron, rechazaron y contradijeron, que por el incumplimiento de las demandadas no haya transcurrido el lapso fijado en la Cláusula Cuarta y por ello, tengan que cumplir con el mencionado contrato o la indemnización de los daños y perjuicios, según los dichos de la parte actora.
Alegaron, que sus mandantes si cumplieron el lapso establecido en el contrato que se demanda, con todos los requerimientos acordados, igualmente negaron, rechazaron y contradijeron que sus representadas tengan que pagar el monto de las arras, más el Cincuenta por Ciento (50%) del monto de las mismas, por cuanto según la parte actora el contrato no ha empezado a regir entre las partes, cuestión que es totalmente falsa y temeraria. Igualmente, negaron, rechazaron, contradijeron e impugnaron, que sus representadas tengan que cancelar por daños y perjuicios la cantidad de (Bs. 350.000,00), por cuanto no han incumplido con su obligación en su carácter de vendedoras, ni por concepto de indexación, ni costas y costos, incluyendo honorarios de abogados. Impugnaron la medida ejecutiva decretada en el presente juicio, que debió decretarse fue medida preventiva de embargo.
También alegaron, que la negociación que hiciera la parte actora, con otras personas que le iban a comprar el apartamento de su propiedad, ubicado en Charallave, le tuvieron que demandar, porque una vez más la parte actora quedó mal en la negociación y ahora quiere justificar la mala negociación.
Reconvino a la parte actora, reconvención que fue negada su admisión mediante autos de fecha 02 y 18 de marzo de 2011.
De las pruebas y su valoración
Pruebas de la parte actora:
- Copia Certificada de Opción de Compra-venta, suscrito entre las partes, en fecha 8 de agosto de 2008, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 50, Tomo 65, (folios 16 al 18), cuyo objeto es la venta de un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 81, ubicado en el piso 9 del Edificio denominado “Edificio San Francisco”, situado en el Angulo Sureste de la Esquina San Ramón con frente a la Avenida Fuerzas Armadas y a la Calle Este Cinco, Jurisdicción de la Parroquia Candelaria. Analizado este instrumento esta Juzgadora lo admite por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, por lo tanto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil, y demuestra la existencia de un compromiso de compra venta entre las partes. Así se decide.
- Documento de Envío, emitido por MRW, de fecha 21 de agosto de 2009 (folio 19), el referido instrumento se desecha por cuanto emana de un tercero que no puede ser opuesto a la parte demandada, nada aporta al proceso en virtud de desconocerse el contenido de la documentación que refiere la parte actora fue remitido adjunto. Así se establece.
- Copia simple de comunicación emitida por BANESCO (folio 20 y 21), es decir Carta de Notificación de Firma de Crédito Hipotecario bajo la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, esta Juzgadora desecha dicha documental por cuanto no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- Copia simple de Documento de Contrato de Financiamiento de Primas (folio 22 y 139 al 146)), esta Juzgadora desecha dicha documental por cuanto no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- Copia de Compromiso de Compra-venta, suscrito entre los ciudadanos ORLANDO ATILA VILLAMIZAR y ELIZABETH SOTO DE VILLAMIZAR y MARINA DEL VALLE BERROTERÁN NATERA y JOSÉ RAFAL BARRIOS, en fecha 12 de enero de 2009, debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Trigésima Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 03, Tomo 03 (folio 23 al 26),cuyo objeto es la venta de un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el piso N° 1, Apartamento A1-1 del Edificio “Marte V”, del Conjunto Residencial Marte, Urbanización La Estrella del Municipio Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda. Analizado este instrumento esta Juzgadora desecha dicha documental por cuanto no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- Copia de Transacción, suscrita entre los ciudadanos MARINA DEL VALLE BERROTERÁN NATERA y JOSÉ RAFAL BARRIOS y ORLANDO ATILA VILLAMIZAR y ELIZABETH SOTO DE VILLAMIZAR, en fecha 05 de marzo de 2010, debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, anotado bajo el N° 32, Tomo 37 (folio 27 al 30). Analizado este instrumento esta Juzgadora desecha dicha documental por cuanto no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- Copia de dos (2) Cheques de Gerencia, emitidos por BANESCO (folios 31 y 32), a favor del ciudadano José Rafael Barrios, de fecha 02 de marzo de 2010, se desechan por cuanto emanan de un tercero y no pueden ser opuestos a la parte demandada. Así se establece.
- Prueba de Informe a BANESCO BANCO UNIVERSAL, Departamento de Crédito Hipotecario, a fin de que informe se le fue aprobado crédito hipotecario a la parte actora, para adquirir el inmueble objeto de la opción de compra-venta. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicha prueba fue admitida y ordenada su evacuación, sin embargo no consta a las actas que conforman el presente expediente las resultas de la misma, lo cual impide su análisis. Así se establece.
- Prueba de Informe a BANESCO, Financiadora de Primas, a fin de que informe en que la parte actora en fecha 30 de enero de 2009, adquirió una póliza para amparar el inmueble objeto de la opción de compra-venta. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicha prueba fue admitida y ordenada su evacuación, sin embargo no consta a las actas que conforman el presente expediente, las resultas de la misma, lo cual impide su análisis. Así se decide.
- Asimismo, consignó inserto del folio 147 al 155 del presente asunto, documento en el cual se lee “BANESCO, Gerencia de Documentación de Crédito Hipotecario”, el cual no se encuentra suscrito, en virtud de lo cual carece de valor probatorio alguno a los efectos de este proceso. Así se declara.-

En este estado esta Sentenciadora deja constancia, que la parte demandada no promovió prueba alguna, sin embargo durante el lapso concedido para la presentación de Observaciones a los Informes, consignó escrito que calificó de “Informes”, el cual esta Juzgadora aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, destacándose que igualmente consignó el mismo contrato consignado por la parte actora precedentemente valorado y adicionalmente consignó documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de noviembre de 2008, anotado bajo el N° 78, Tomo 129, suscrito entre SANDRA LILIANA FUENTES MÉNDEZ y los ciudadanos ORLANDO ATILA VILLAMIZAR y ELIZABETH SOTO DE VILLAMIZAR, no siendo esta última parte en la presente causa, dicho instrumento nada aporta a la presente controversia por su indeterminación aunado al hecho de no corresponder a un documento público, sino autenticado. Así se establece.-
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a dictar su fallo de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe a que la demandada cumpla con el contrato de opción de compra venta, que firmaron por ante la Notaría Trigésima Séptima (37°) del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, el día 08 de agosto de 2008, un contrato de opción de compra-venta, autenticado bajo el N° 50, Tomo 65, consignado con el libelo, marcado “A”; que entregó en calidad de arras a las futuras vendedoras la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), especificado en la cláusula Tercera, de dicho contrato y en la cual se estableció el precio tope y fijó que se debía terminar de cancelar para el momento de protocolización definitiva del inmueble, distinguido con el N° 81, ubicado en el piso 9 del Edificio denominado “Edificio San Francisco”, situado en el Angulo Sureste de la Esquina San Ramón con frente a la Avenida Fuerzas Armadas y a la Calle Este Cinco, Jurisdicción de la Parroquia Candelaria, por el precio de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 355.000,00).
Ahora bien, la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado al respecto lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, destacándose al efecto que ambas partes reconocieron la existencia del contrato autenticado el 8 de agosto de 2008, y el cual fue consignado por ambas partes, por lo que constituye un hecho no controvertido que se encuentran ligados jurídicamente por el contrato de opción de compra-venta al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, observa este Tribunal que el ciudadano ORLANDO ATILA VILLAMIZAR, parte actora en la presente causa no ofreció cumplir su obligación de pagar el precio definitivo de la venta, establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra-venta, limitándose en su petitorio a solicitar el cumplimiento de dicho contrato, a reclamar Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) por concepto de daños y perjuicios, indexación monetaria y condenatoria en costas a las demandadas, de lo que concluye esta Sentenciadora que no se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, destacándose al efecto que en atención al contenido de la cláusula cuarta del referido contrato así como del artículo 1197 del Código Civil, el contrato bajo análisis se encuentra condicionado al hecho que las vendedoras, las hoy demandadas, entregaran al hoy actor, la documentación indicada en dicha cláusula sin establecer un término para que ésta tuviera lugar, sin embargo, ello no obsta para que el actor manifestara su compromiso de cumplir con la obligación que como promitente comprador le corresponde, es decir, su ofrecimiento del monto restante del precio pactado para la venta , por lo que al no cumplirse con tal exigencia, resulta inoficioso analizar el tercero de los requisitos por cuanto éstos deben acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento de contrato de opción compra-venta. Así se decide.-
Establecido lo anterior y como quiera que no consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de compra-venta autenticado ante la Notaría Trigésima Séptima (37°) del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, el día 08 de agosto de 2008, un contrato de opción de compra-venta, autenticado bajo el N° 50, Tomo 65, forzoso es para este Juzgado declarar IMPROCEDENTE la demanda incoada por el ciudadano ORLANDO ATILA VILLAMIZAR contra las ciudadanas SANDRA LILIANA FUENTES MENDEZ y LIBIA CELINA MENDEZ DE FUENTES, ASÍ SE DECIDE.-
-III-
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA incoara el ciudadano ORLANDO ATILA VILLAMIZAR contra las ciudadanas SANDRA LILIANA FUENTES MENDEZ y LIBIA CELINA MENDEZ DE FUENTES, ampliamente identificados al inicio.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal previsto para ello, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de mayo de 2012. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ,

CAROLINA M. GARCÍA CEDEÑO
LA SECRETARIA,

JENNY LABORA ZAMBRANO
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y ocho minutos de la tarde (3:08 p.m.), previa las formalidades de Ley.-
LA SECRETARIA,

Abg. JENNY LABORA ZAMBRANO
ASUNTO: N° AP11-V-2010-000469
DEFINITIVA.-