TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 10 de Mayo de 2012
202º y 153º
ASUNTO: AP11-V-2010-000890
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, I ETAPA, inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 15-03-1978, anotado bajo el N° 1, Tomo 18 adicional, Protocolo I.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ZORAIDA ZERPA URBINA, PATRIZIO RICCI y VANNY RICCI, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 30.141, 69.120 y 69.583 respectivamente.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: INVERSIONES 3RS C.A., Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 53, Tomo 3-A-Pro, de fecha 12 de enero de 1989.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE RAFAEL BADELL MADRID, ALVARO RAFAEL BADELL MADRID, NICOLAS BADELL BENITEZ, MARIA GABRIELA MEDINA, ROLAND PETTERSSON STOLK y DANIEL BADELL PORRAS, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 22.748, 26.361, 83.023, 105.937,124.671 y 117.731 respectivamente.
-II-
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar consignado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial, presentado por la abogada ZEIDA BORDIN, en su carácter de administradora electa del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, I ETAPA, contra INVERSIONES 3RS C.A, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole conocer al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, (f.03 al 10).
En fecha 21-10-2010, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario, admitió la demanda por el procedimiento ordinario de conformidad con lo previsto en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, (f.115 y 116).
El día 25 de octubre de 2010, la ciudadana ZEIDA BORDIN, actuando en carácter de administradora electa del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa; otorgó poder apud-acta a los abogados ZORAIDA ZERPA URBINA, PATRIZIO RICCI y VANNY RICCI, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 30.141, 69.120 y 69.583 respectivamente, (f.119 al 121).
Mediante decisión de fecha 03 de noviembre de 2010, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia, (f.122 al 129), previa solicitud de la parte actora repuso la causa al estado de admitirse nuevamente la demanda, de conformidad con lo establecido en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual fue admitida por auto separado en esa misma fecha, para ser tramitada por el procedimiento del juicio breve, (f. 130 y 131).
Realizándose los trámites correspondientes para el emplazamiento de la parte demandada y agotada la citación personal, se ordenó la citación por carteles cumpliéndose con todas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, (f.133 al 172; 174 al 176).
Cursa al folio 173, abocamiento del Juez Ricardo Sperandio Zamora, por encontrarse haciendo uso de sus vacaciones anuales, la Juez titular del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 22 de febrero de 2011, la parte demandada consigna escrito en el cual opusieron cuestiones previas, contestaron el fondo de la demanda, y reconvinieron a la parte actora todo de conformidad con lo establecido en los artículos 361; 365; 340; 346; 884 y 888 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (f.178 al 256).
Por auto de fecha 23 de febrero de 2011, el Juzgado Séptimo, admitió la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 365 y 888 del Código de Procedimiento Civil, (f.554).
El día 23 de febrero de 2011, la parte actora-reconvenida presentó escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas, (f.557 al 565).
SEGUNDA PIEZA.
Mediante escrito de fecha 28 de febrero de 2011, el apoderado de la parte actora, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, (f. 03 al 25); igualmente presentó otro escrito de Contestación a las Cuestiones previas y consignó acta de Junta de condominio de fecha 28 de septiembre de 2010, (f. 26 al 38).
En fecha 02 de Marzo de 2011, la parte actora consignó copia certificada del acta de junta de condominio, (f. 39 al 43).
En fecha 10 de marzo 03-2011, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de pruebas (f. 46 al 70), conjuntamente con sus anexos (f.71 al 216); el cual fue sustanciado mediante auto dictado en esa misma fecha, (f. 223 y 224) y corregido dicho auto en fecha 18/03/2011, (f.393).
La representación de la parte demandada-reconviniente, mediante diligencia de 10 de marzo de 2011; consignó copia simple del comprobante de deposito bancario en cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.- (f. 217 al 222).
El día 14 de Marzo de 2011, la parte demandada-reconviniente presentó escrito de pruebas (225 al 248), con sus respectivos anexos, (f. 249 al 347).
Mediante escrito de fecha 14 de marzo de 2011, la representación de la parte actora –reconvenida presentó escrito complementario de promoción de pruebas, (f.348 al 351), con anexos (f. 352 al 354).
Los escritos presentados por ambas partes, en fecha 14 de marzo de 2011, fueron proveídos mediante auto dictado por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, por auto de fecha 15/03/2011, (f.355 al 359).
Nuevamente la parte demandada-reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas, en fecha 18 de marzo de 2011, (f.360 al 371) con sus respectivos anexos (f.372 al 392), las cuales fueron proveídas por el Tribunal en esa misma fecha.
El 22 de marzo de 2011, la parte actora-reconvenida señaló alegatos sobre las impertinencias de las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, (395 y 396).
El Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 31 de Marzo de 2011, dictó sentencia mediante la cual declaró INADMISIBLE LA DEMANDA de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones de arrendamientos interpuesta por la ciudadana ZEIDA BORDIN actuando en su condición de Administradora del Centro Comercial Plazas Las Américas I Etapa contra la sociedad Mercantil INVERSIONES 3 RS, C.A; y INADMISIBLES las pretensiones reconvencionales interpuestas por la sociedad mercantil INVERSIONES 3 RS, C.A contra el Condominio del Centro Comercial Plazas Las Américas I Etapa, (397 al 414).
El 05 de abril de 2011, la parte actora-reconvenida apeló de la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011 y solicitó la notificación de la parte demandada; luego ratifica su apelación mediante diligencias de fecha 06 de abril de 2011, 11 de abril de 2011; 25 de abril de 201, (f.415 al 428) 03 de mayo de 2011 (f. 434.); 18 de mayo de 2011 (f.444)
La parte actora reconvenida presentó escrito de alegatos en fecha 27 de abril de 2011, (f.429 al 432).
Mediante diligencia de fecha 17 de mayo de 2011, y previa notificación la parte demandada-reconviniente, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito y Bancario.- (f.439); nuevamente apela en fecha 20 de mayo de 2011, (f. 446).-
Ambas apelaciones fueron oídas en ambos efecto, por auto de fecha 23 de mayo del 2011, remitiendo el expediente al Juzgado Distribuidor Superior Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que por el sorteo respectivo, le correspondió conocer de dichas apelaciones al Juzgado Superior Quinto Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.- (447 al 450).
Por auto de fecha 06 de junio de 2011, el Juzgado a-quem da por recibido el expediente, y fija para el vigésimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, conforme a lo establecido en los artículos 517; 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil; auto que fue posteriormente revocado por contrario imperio en fecha 20 de junio de 2011, y le dio nuevamente entrada al expediente conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, y fijó el termino de 10 días de despacho para dictar sentencia.- (f. 451 y 452).
La parte actora reconvenida presentó escrito de alegatos en fecha 06 de Julio de 2011.- (f.455 al 505).
Mediante auto de fecha 25 de Julio de 2011, el Tribunal A-quem difiere la oportunidad para dictar sentencia por 30 días consecutivos. (f.507).
El 26 de Septiembre de 2011, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, (f.508 al 523), dictó sentencia donde declaró:
“PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 05.04.2011, por el abogado PATRICIO RICCI, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fechas 17 y 20 de mayo de 2011, por el abogado ROLAND PETTERSSON STOLK, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en relación a la inadmisibilidad sobrevenida de la reconvención. TERCERO: Se restablece el curso del juicio al estado que se deje transcurrir el lapso de subsanación que otorga el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, declarada con lugar por el juzgador de primer grado. CUARTO: SE REVOCA parcialmente la sentencia apelada, solo en cuanto a la reposición e inadmisibilidad declarada. QUINTO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condena en costas.”
Posteriormente transcurrido el lapso respectivo sin que las partes ejercieran recurso alguno, el Juzgado Superior remitió el expediente al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien le dio entrada mediante auto de fecha 07 de Noviembre de 2011.- (f.530 al 533).
La representación de la parte actora-reconvenida presentó en fecha 07 de Noviembre de 2011, escrito de Subsanación de Cuestiones Previas del ordinal 6to (f.534 y 535); presentó igualmente diligencia revocando los poderes que le fuesen otorgado a la abogada Zoraida Zerpa (f.536 al 542); presentó escrito de Recusación contra el Juez Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, (f. 543 al 545).-
El 08 de Noviembre de 2011, el Juez Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, presentó informe sobre la Recusación interpuesta, (f. 546 y 547).
Mediante diligencia de fecha 09 de Noviembre de 2011, la parte actora-reconvenida ratificó el escrito de subsanación a la Cuestiones Previas y ratificó recusación presentada el 07/11/2011, (549).
El día 10 de Noviembre de 2011, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, remite el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial, a los fines de que sea Distribuido, correspondiendo el conocimiento de la causa a este Juzgado, (f. 550 y 551)
La parte actora-reconvenida consignó diligencia donde ratifica el escrito presentado el 07 de Noviembre de 2011 y solicitó que se practique la medida de secuestro y embargo ejecutivo decretada, (f.555)-
Por auto de fecha 22 de Noviembre de 2011, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, le da entrada al expediente y quien suscribe se aboca al conocimiento de la presente causa, (f.556).-
Mediante diligencia de fecha 24 de Noviembre de 2011, la parte actora-reconvenida ratificó el escrito de subsanación a la Cuestiones Previas y solicitó el decreto de medida, (f.558).
La parte demandada-reconviniente en fecha 29 de Noviembre de 2011, presentó escrito de oposición a las medidas solicitadas por la parte actora-reconvenida, (f.559 al 577)
El 30 de Noviembre de 2011, para parte actora-reconvenida presentó escrito de conclusiones, (f.578 al 583).
El día 1 de Diciembre 2012, la parte demandada reconviniente solicita la extinción de proceso por la falta de subsanación de la Cuestiones Previas, ratifica la contestación y la reconvención, (f.584 al 646).
Mediante escrito presentado en fecha 07 de diciembre de 2011, la parte actora reconvenida, solicitó que se desechen los intempestivos escritos presentado por la parte demandada dado que la causa esta para sentencia definitiva y no para contestación, (f.650).
En tal sentido, estando el Tribunal en tiempo útil para proferir sentencia de fondo en el presente juicio, procede hoy a hacerlo, y al efecto formula las siguientes consideraciones:
-III-
ESTADO PROCESAL DEL JUICIO
El 26 de Septiembre de 2011, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, (f.508 al 523), dictó sentencia en la cual declara CON LUGAR los recursos de apelación propuestos por ambas partes y ordenó restablecer el curso del juicio al estado que se dejara transcurrir el lapso de subsanación que otorga el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem declarada CON LUGAR en el fallo recurrido, en cuya virtud una vez recibido por el a quo el expediente en cuestión debía comenzar a computarse el lapso mencionado.
El expediente fue recibido por el a quo, Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, por auto de fecha 07 de Noviembre de 2011, (f.530 al 533), no obstante la representación de la parte actora-reconvenida en esa misma fecha presentó las siguientes actuaciones, en orden cronológico:
• Escrito de Subsanación de Cuestiones Previas del ordinal 6to (f.534 y 535);
• Diligencia revocando los poderes que le fuesen otorgado a la abogada Zoraida Zerpa (f.536 al 542);
• Escrito de Recusación contra el Juez Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, (f. 543 al 545).
El día 07 de noviembre de 2011, constituía el día a partir del cual debía computarse el lapso de subsanación que otorga el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, el cual no se computa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 198 del Código de Procedimiento Civil, no obstante ese mismo día se produjo la recusación, lo que suspendió el curso de cualquier lapso, hasta que se reanudara la causa en el Tribunal a quien tocara conocer de la causa, una vez que se recibiera el expediente, constituyendo ese día a su vez el die aquo.
Por auto de fecha 22 de Noviembre de 2011, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, le da entrada al expediente y quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa, (f.556), comenzado a partir de ese fecha, exclusive, a computarse, el lapso de subsanación que otorga el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, conforme a la orden de la superioridad. Dicho lapso transcurrió los días 23, 24, 25, 28 y 29 de noviembre de 2011.
Mediante diligencia de fecha 24 de Noviembre de 2011, la parte actora-reconvenida ratificó el escrito de subsanación a la Cuestiones Previas y solicitó el decreto de medida (f.558).
En criterio de este juzgador, la subsanación de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, formulada prematuramente por la parte actora mediante escrito presentado en fecha 07 de noviembre de 2011, debe tomarse como realizada tempestivamente bajo los criterios de nuestro Máximo Tribunal de Justicia que sostienen la tempestividad de la contestación y apelación anticipada, por constituir entre otras cosas la manifestación clara e inequívoca de la voluntad del justiciable de ejercitar el derecho a la defensa en una forma especifica, más aún en el caso de marras, en el que la subsanación prematura fue ratificada dentro del lapso de cinco (5) días de despacho establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, concretamente al segundo día de despacho siguiente a la oportunidad en la que este Tribunal dio por recibido el expediente y se abocó al conocimiento de la causa, que constituyó el segundo día de despacho del lapso establecido en el mencionado artículo 354.
Por tales razones no existe en el caso de marras la FALTA DE SUBSANACION oportuna de la Cuestión Previa en comento, cuyo argumento fue alegado por la parte demandada y como quiera que no fue objetada la suficiencia o no de la subsanación, esta surtió plenos efectos y así se establece.
Adicionalmente advierte este juzgador que en el caso de marras no resulta aplicable el criterio establecido por la Sala Constitucional, en sentencia No. 615, dictada en fecha 22 de abril de 2005, expediente No. 03-3031, toda vez que ese fallo regula un supuesto de hecho similar al verificado en estos autos, durante el tramite del juicio breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, sin estar bajo las modalidades de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del artículo 33 de ese Cuerpo Legal, como sucede en el caso que se tramita en estos autos, que obliga a sustanciar y decidir conforme a las disposiciones contenidas en ese Decreto-Ley, surgiendo por ende la aplicación forzosa de la previsión prevista en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“ En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. …” (subrayado y negrillas de este fallo).
Así, en el curso de esta causa, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, contestó al fondo, opuso cuestiones previas y Reconvención, siendo en su oportunidad admitida esta última por auto de fecha 23 de febrero de 2011 y verificada la contestación a la reconvención, fue dictada sentencia en primera instancia en fecha 31 de marzo de 2011, en cuya oportunidad se declaró inadmisible la demanda y la reconvención, y en cuanto a las cuestiones previas se acordó:
• Declaró que la demandante subsanó la omisión en que efectivamente incurrió, que daba lugar a la cuestión previa prevista en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante de la parte actora.
• Declaró improcedente la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo el argumento de que la actora omitió en el libelo la debida identificación e individualización del sujeto activo de la pretensión procesal.
• Declaró CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por inepta acumulación de pretensiones.
Este fallo dictado por el juzgador de primer grado fue revocado parcialmente por sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de septiembre de 2001, que dictaminó:
• Se revoca la decisión apelada solo en cuanto a la reposición e inadmisibilidad de la demanda y reconvención (sobrevenida), para dar paso a los efectos de la declaratoria con lugar de la cuestión previa y del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, para la subsanación de la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarada procedente por el juzgador de primer grado.
• Se restablece el curso del juicio al estado que se deje transcurrir el lapso de subsanación que otorga el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, declarada con lugar por el juzgador de primer grado
Púes bien, verificado el iter procesal en la forma expuesta, tramitada la reconvención propuesta, subsanada tempestivamente la cuestión previa declarada con lugar conforme a la orden de la alzada, sin ser objetada en cuanto a su suficiencia, corresponde a este sentenciador decidir sobre el fondo de la causa y sobre la reconvención en cuestión, por mandato del artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo que procede a realizar en este fallo.
-IV-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Alega la parte actora en el libelo de la demanda lo siguiente:
• Que consta de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 2 de febrero de 1989, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda (antes Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda), anotado bajo el Nº 26, Tomo 7 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que el CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS , I ETAPA dio en arrendamiento a INVERSIONES 3-Ps C.A., un inmueble conformado por el estacionamiento estructural y sus oficinas, propiedad del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa; que el estacionamiento indicado conforma una planta baja y dos (02) niveles superiores, incluyendo las oficinas ubicadas en el nivel Mezanina y de aproximadamente setecientos cincuenta (750) puestos de estacionamiento.-
• Que en la cláusula Sexta del contrato, las partes acordaron como tiempo de vigencia para el arrendamiento, el término (fijo) de 7 años, los que se contarían a partir de su firma, la que tuvo lugar para el 2 de febrero de 1989; que el contrato se renovaría a su vencimiento de forma automática por igual tiempo, si una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo, con al menos 90 días de anticipación a su vencimiento o al vencimiento de una cualesquiera de sus prórrogas.
• Que para el segundo período, el que debía culminar para el 2 de febrero de 2003, las partes modificaron a través de una transacción celebrada en juicio, el tiempo de vencimiento acordado en el contrato de arrendamiento citado, fijando como nueva fecha de vencimiento del contrato el día 1 de febrero de 2008, dicha transacción fue suscrita por las partes ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 9 de octubre de 2000, y homologada por el Tribunal de la causa, Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
• Que posteriormente, en fecha 31 de octubre de 2007 la administración del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, I ETAPA, notificó a la arrendataria INVERSIONES 3RS, C.A., la decisión de NO RENOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VIGENTE. Una vez vencido el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento, y en acatamiento del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo referente a la prórroga legal, para el caso de autos le correspondió una duración máxima de 3 años, culminando la misma el 1 de febrero de 2011.
• Que la parte demandada está haciendo uso del beneficio de su prórroga legal, que sin embargo, desde los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Agosto y Septiembre de 2010, el condominio del Comercial Plaza Las Américas, I Etapa, no ha recibido los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a estos meses, incurriendo la arrendataria en incumplimiento de su obligación contractual.
• Que el canon de arrendamiento mensual que la arrendataria venía pagando para el momento de su incumplimiento, estaba fijado en la cantidad de Veinticuatro Mil Setenta y Ocho Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 24.078,70), pago que debe realizarse en forma mensual dentro de los 10 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad.-
• Que la resolución que se plantea es procedente ante cualquier incumplimiento de las obligaciones, que la omisión que presenta la arrendataria, Inversiones 3RS C.A., en el pago de los cánones de arrendamiento, de los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2010, constituyen un franco incumplimiento, tanto con sus obligaciones contractuales como legales, situación que hace exigible la resolución del contrato de arrendamiento existente.
• Por tanto, la arrendataria se encuentra haciendo uso de su prórroga legal, según lo dispuesto en el artículo 38 literal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, pero en ella, la arrendataria ha incumplido con su obligación de pago, perdiendo así, el beneficio del término que recoge este articulado; que en consecuencia, es procedente en derecho la pretensión.
• Que demandan a la Inversiones 3RS C.A., para que sea condenada en: Primero: En resolver el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 2 de febrero de 1989 entre el condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa e Inversiones 3RS C.A. Segundo: Entregar libre de bienes y personas el inmueble arrendado. Tercero: En pagar los cánones de arrendamiento vencidos y todos los cánones mensuales que se sigan generando hasta la definitiva entrega del inmueble. Cuarto: que en la definitiva acuerde experticia complementaria del fallo que determine la depreciación monetaria, sobre el capital adeudado.
• Señala que en caso de que se considere que el contrato de arrendamiento citado es de los celebrados a tiempo indeterminado, declarando en consecuencia de ello sin lugar la pretensión primaria por resolución, se demanda de forma subsidiaria a la pretensión principal, el Desalojo por falta de pago fundamentando la misma en el artículo 34 literal (a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Subsanación por parte de la actora en relación a las cuestiones previas opuestas. (f.535).
La parte demandada por escrito presentado en fecha 7 de noviembre de 2011, ratificado en fecha 22 de noviembre de 2011, subsanó el defecto que dio lugar a la declaratoria con lugar de la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por inepta acumulación de pretensiones, en los siguientes términos:
“ Punto tercero de petitorio del escrito de demanda: En pagar a mi representada los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2010, a ración de Veinticuatro Mil Setenta y Ocho Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 24.078,70) mensuales, cantidad que asciende a la suma de Doscientos Diecseis Mil Setecientos Nueve Bolivares Fuertes con Treinta Centimos (Bs. F 216.709,30); y todos los cánones mensuales que se sigan generando hasta la definitiva y total entrega del inmueble, lo que se demanda a manera de indemnización de daños y perjuicios, lo que comporta el uso del inmueble arrendado por el tiempo que dure este proceso y hasta su entrega definitiva.”
Por su parte, la representación judicial de la demandada, en su escrito de contestación de demanda alegó:
• Que el procedimiento para la tramitación del presente proceso es el procedimiento civil ordinario, fundamentándola en el articulo 338 y 7 ambos del Código de Procedimiento Civil, y expresamente de la resolución Nº 2009-0006 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de Marzo de 2009; por medio de la cual, se excluyó la aplicación del procedimiento en los casos cuya cuantía exceda de mil quinientas unidades tributarias.- (Este argumento fue desechado por la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial).
• Opuso cuestiones previas de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y 346 del Código de procedimiento Civil y del artículo 35 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario; a saber la contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada a la FALTA DE LEGITIMACION AD PROCESUM de la ciudadana ZEIDA ORDIN por carecer de la capacidad de representación que se atribuye, señala que ZEIDA BORDIN afirma ser “administradora electa del Centro Comercia Plaza Las Américas, I Etapa, mas sin embargo no presentó con el libelo de demanda prueba alguna de haber obtenido autorización de la Junta de Condominio para la interposición de las pretensiones objeto del proceso; la contenida en el ordinal 6º del artículo 346 ejusdem prevista el DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO, al no cumplirse los requisitos indicados en los ordinales 2º y 3º del artículo 340 ibidem señalando que en ningún momento se señala a ue persona o entidad jurídica representa la ciudadana ZEIDA BORDIN ni en nombre de quien se interpone la demanda; y la cuestión previa de ACUMULACIÓN PROHIBIDA establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al haberse acumulado en una misma demanda pretensiones disímiles, contradictorias y que se excluyen mutuamente, como los son la de resolución de contrato y la de cumplimiento de contrato. (En la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, fueron desechadas las cuestiones previas con excepción del defecto de forma por inepta acumulación, cuya subsanación ordenó la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de septiembre de 2011 y cuya subsanación realizó la parte demandada por escrito presentado en fecha 7 de noviembre de 2011, ratificado en fecha 22 de noviembre de 2011.)
• Que para acreditar el cumplimiento de lo establecido en el artículo 20 literal “e”, de la ley de Propiedad Horizontal, la demandante ha debido acompañar como documento fundamental de la demanda el correspondiente libro de actas de la Junta de Condominio. y por ello piden que se establezca que la ciudadana ZEIDA BRODIN carece de capacidad para representar al Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, toda vez que no fue autorizada debidamente por la junta de condominio. ((Este argumento fue desechado por la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial).
• Dio contestación al fondo de la demanda; negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos constitutivos de las pretensiones.
• Niegan, rechazan y contradicen que en el curso de la relación contractual INVERSIONES 3RS haya incumplido reiteradamente su obligación de realizar el pago de los cánones de arrendamiento; que existió una demanda que ciertamente fue interpuesta hace más de una década que fue declarada improcedente.- Que con base a dicha declaratoria fue que las partes acordaron en el año 2000 renegociar ciertos aspectos del contrato que las vincula, lo cuales quedaron plasmados en la transacción celebrada en fecha 09 de octubre de 2000, debidamente homologada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
• Que su representada ha sido una empresa que siempre ha mantenido una estrecha relación tanto con la comunidad de copropietarios como con las distintas administraciones, que frecuentemente ha accedido a coadyuvar a la situación económica del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa, mediante el pago de cantidades de dinero adicionales a las debidas contractualmente incluso a efectuado mejoras y/o reparaciones que no está obligada.-
• Niega, rechaza y contradice que la administradora del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa haya notificado a su representada el 31 de octubre de 2007, o en fecha alguna, sobre su decisión de NO RENOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VIGENTE.
• Que es absolutamente falsa así como lo es el contenido de la comunicación supuestamente recibida por INVERSIONES 3RS, (anexo “D” de la demanda) en la cual expresamente la desconocen, niega, impugna y objeta dicha prueba documental, tanto en su contenido como en la firma por carecer de autenticidad, y no corresponderse con la del ciudadano Orlando Ruggiero Morales, única persona facultada estatutariamente para ser notificado de un acto de la trascendencia que tendría la dicha notificación.
• Que el contrato de arrendamiento se encuentra plenamente vigente al haber operado, a partir del 1º de febrero de 2008, la renovación automática del mismo, prevista en el Cláusula Sexta.
• Que dicho contrato de arrendamiento conlleva implícita la concesión para la prestación de un servicio que ha sido declarado de interés público por el Ejecutivo nacional, que se demuestra con las Resoluciones que regulan las tarifas por el servicio de estacionamiento de vehículos.
• Niegan, rechazan y contradicen que su representada este haciendo uso del beneficio de su prórroga legal, que el contrato de arrendamiento está en plena vigencia por el lapso de siete (07) años adicionales contados a partir del día 1 de febrero de 2008.
• Señala que el canon de arrendamiento no es el de la cantidad de VEINTICUATRO MIL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70), ya que la cláusula tercera y cuarta del contrato de arrendamiento en concordancia con las disposiciones establecidas en la transacción de fecha 9 de octubre de 2000, que tomando las variaciones en la tarifa de servicio público de estacionamiento el canon de arrendamiento verdadero que rige actualmente es la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 12.486,60), el cual se ha mantenido invariable en la misma medida que no se ha producido ningún incremento de la tarifa por el servicio público lo cual depende del organismo público rector en materia de precios de bienes y servicios públicos, Ministerio del Poder Popular para el Comercio.
• Que con respecto del canon de arrendamiento del inmueble arrendado, la Cláusula Tercera del contrato (reformado de común acuerdo por las partes contratantes mediante la transacción del 09 de octubre de 2000) estableció que el canon mensual de arrendamiento a partir del primero de noviembre de 2000 es la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000) (hoy 9.000 Bs. F.), que permanecerá vigente mientras se mantenga como máximo la tarifa de cobro de seiscientos bolívares la primera hora. Que para el caso de que la tarifa aplicada supere la anterior el canon de arrendamiento mensual se incrementará conforme a lo expresado en la cláusula cuarta del contrato que establece que cualquier incremento será aplicado al canon de arrendamiento mensual fijado en términos porcentuales. Que tomando en cuenta que por Resolución conjunta emanada del Ministerio de Industria Ligeras y Comercio y del Ministerio de Infraestructura, las tarifas por la prestación de servicios de estacionamiento de vehículos se encuentra reguladas desde el 13 de diciembre de 2005, en la cantidad de Un Bolívar (Bs.F 1,00), por hora, entonces que es evidente que el canon de arrendamiento es la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (BS. F 12.486,60).
• Señalan que no adeudan al Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I, la suma de DOSCIENTOS MIL SETECIENTOS NUEVE BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 216.709,30) ni cantidad de dinero alguna.
• Que lo cierto es que Comercial Plaza Las Américas, actualmente presenta una cuantiosa deuda frente a su representada por las cantidades cobradas en exceso al canon de arrendamiento que legal y contractualmente fue fijado; que totaliza la cantidad de SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (BS. 615.916,60) indebidamente efectuados en el periodo comprendido entre el 13 de diciembre de 2005 y el 31 de diciembre de 2009.-
• Que si fuera cierto que su representada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses entre enero y septiembre de 2010, que en dicho caso es procedente de pleno derecho la compensación hasta concurrencia de la cantidad demandada supuestamente adeudada. Que al indexar el monto cobrado indebidamente por Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa a su mandante, deben adicionarse la cantidad de SEISCIENTOS DIECIOCHO MIL SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. F 618.064,90)
• Que es procedente además el reconocimiento y pago de intereses moratorios causados durante el periodo comprendido entre el 13 de diciembre de 2005 y el 31 de diciembre de 2009, ambas fechas inclusive, calculados al uno por ciento mensual.
• Impugnó expresamente la estimación del valor de la demanda por ser en un todo improcedente y de exagerada.
• Admitieron que es cierto que en fecha 02 de febrero de 1989 el Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa e Inversiones 3RS celebraron un contrato de arrendamiento que tenía por objeto el alquiler de bien inmueble denominado “estacionamiento estructural”; que es cierto que el monto del canon de arrendamiento se calcula tomando como referencia el precio de la tarifa “por hora”, que se aplique por la prestación de servicios; que la duración del contrato es de siete (7) años; que se renueva automáticamente por el mismo lapso de tiempo; que es cierto que el 09 de octubre de 2000, suscribieron una transacción que constituyó una reforma parcial del contrato de arrendamiento. Que es cierto que se acordó que el vencimiento del contrato se produjera en principio el 1º de febrero de 2008, quedando dicho lapso sujeto a renovación automática por siete 7 años.-
• Que es inadmisible y a todo evento improcedente la demanda y asi piden sea declarado.
• Adicionalmente RECONVIENEN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, conforme a lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, procedieron a interponer una mutua petición contra CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZSA LAS AMERICAS I ETAPA, por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios causado por los alquileres cobrados en exceso.
• Manifiestan en cuanto a la Reconvención los antecedentes de hecho de la pretensión de cumplimiento de contrato ejercida en vía reconvencional .
• Alude que INVERSIONES 3RS se comprometió a pagarle a EL CONDOMINIO, como canon de arrendamiento la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), mensuales siempre y cuando la tarifa aplicada por INVERSIONES 3RS a terceras personas, por la prestación de servicios de estacionamiento en el inmueble arrendado, no superara la suma de sesenta céntimos de bolívares (bs. 0,60) por hora.
• Que para el caso que aumentara la tarifa de los servicios prestados, entonces se incrementaría el canon de arrendamiento en el sesenta por ciento (60%) del porcentaje de variación de la tarifa. Es decir si se aumentara la tarifa al doble (que equivale a 100%) entonces se aumentaría el canon de arrendamiento en sesenta por ciento (60%).
• Igualmente señala que a partir de la suscripción de la reforma del contrato en el año 2000, además de las doce cuotas mensuales, INVERSIONES 3RS debe pagar cada doce meses una cuota especial equivalente al monto de canon de arrendamiento que esté pagando quedando entendido que la primera cuota especial será exigible en el mes de enero del 2001, y asi sucesivamente todos los enero de cada año.
• Que desde el año 2000 se realizaron sucesivos incrementos en el canon de arrendamiento, que sin embargo la posterior regulación del servicio público de estacionamiento de vehículos ordenada por el Ejecutivo Nacional, retrotrajo la tarifa a niveles muy inferiores al que se venía percibiendo, pero que EL CONDOMINIO no ha aceptado la aplicación de la letra del contrato a dicho cambio y que se ha obligado a su representada a mantener el pago por un monto que equivaldría a la aplicación de una tarifa muy superior a la vigente.
• Que el 13 de diciembre de 2005 se encuentran reguladas las tarifas por la presentación de servicios de estacionamiento de vehículos, por resoluciones dictadas por el Ministerio de Industrias Ligeras y Comercio y el Ministerio de Infraestructura. Que desde el mes de diciembre de 2005 no ha existido variación alguna en la tarifa por el servicio prestado.
• Que de manera que desde el 13 de diciembre de 2005 hasta la fecha, el monto del canon mensual de arrendamiento se ha mantenido, contractualmente en la cantidad invariable de DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 12.486,60).
• Que a pesar de no haber sido aprobado por la autoridad gubernamental competente el incrementó de la tarifa de estacionamiento de vehículos el CONDOMINIO pretendió realizar aumentos ilegales y anticontractuales del canon de arrendamiento, imponiendo métodos de coacción y abusando de su posición de dominio como propietaria.
• Que desde hace casi sesenta meses ha exigido el pago de un supuesto canon de arredramiento por la cantidad de VEITICUATRO MIL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70) a pesar de que el contrato y siguiendo las variaciones en la tarifa del estacionamiento el canon de arrendamiento real es el de DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 12.486,60).
• Que EL CONDOMINIO ha pretendido justificar que procede el pago de aproximadamente el doble de lo que realmente correspondía pagar; que de esta manera incumplió EL CONDOMINO con lo previsto en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento celebrado. Solicita del Tribunal determinar la procedencia de la existencia de cobros indebidos efectuados.
• Señala que existe daños y perjuicios producto del incumplimiento contractual, al haber tenido que pagar su mandante cantidades de dinero que exceden ostensiblemente a lo pactado contractualmente.
• Que dichos daños ascienden a la fecha de interposición de la presente reconvención, a la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.233.981,50), que comprende los cobros en exceso ilegalmente realizados entre el 13 de diciembre de 2005 y el 31 de diciembre de 2009, mas la corrección monetaria calculados en base a los índices inflacionarios publicados durante el periodo comprendido entre el 13 de diciembre de 2005 y el 31 de diciembre de 2009.
• Que es procedente el pago de intereses moratorios caudados durante el periodo comprendido entre el 13 de diciembre de 2005 y el 31 de diciembre de 2009, calculados al 1% ya que siendo una relación mercantil, resulta aplicable el artículo 108 del Código de Comercio.
• Manifiesta que para el supuesto negado que se declare improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato y pago de daños y perjuicios, demanda para que sea resuelta subsidiariamente la restitución, reintegro o repetición de las cantidades pagadas indebidamente por INVERSIONES 3RS a EL CONDOMINO, en exceso del canon de arrendamiento contractualmente pactado.
• En relación a la pretensión subsidiaria de pago de lo indebido indican que han realizado numerosos pagos a EL CONDOMINO en evidente exceso del monto del canon de arrendamiento pactado contractualmente. Y que en el supuesto negado que se considere que el cobro de cantidades en exceso por parte de EL CONDOMINIO no constituyó un incumplimiento contractual entonces se tendría que considerar que INVERSIONES 3RS incurrió en un pago de lo indebido.
• Que EL CONDOMINIO ha gozado de un aumento de su patrimonio por la cantidad de SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 615.916,60) por cobros indebidamente efectuados a su mandante y que dicho excedente indebidamente pagado debe ser restituido a su representada.
• Que es procedente el reintegro o compensación de las sumas indebidamente pagadas debidamente indexadas, y solicita la realización de una experticia complementaria del fallo. Igualmente que es procedente el pago de los intereses moratorios.
• Igualmente señala que CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS en la persona de la ciudadana ZEIDA BORDIN, CUMPLA EL CONTRATO de arrendamiento celebrado particularmente en referencia a la fecha de vencimiento del mismo; a que ACATE el canon de arrendamiento pactado contractualmente por DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 12.486,60); Reintegre la cantidad de SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 615.916,60), por conceptos de pagos indebidamente efectuados; Pague la cantidad de SEISCIENTOS DIECIOCHO MIL SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. F 618.064,90), monto que asciende la indexación; pague adicionalmente los interés moratorios; y subsidiariamente para el caso que se desestime la pretensión reconvencional, piden se ordene por vía de sentencia que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, reintegre y/o restituya a su poderdante la cantidad SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 615.916,60) por concepto de pago de lo indebido.; solicitan que ordenen y condene al pago de la indexación de la suma antes mencionada; solicita así mismo el pago de los interés moratorios calculados al uno por ciento (1%) mensual..- .
• Contestación a la Reconvención
La parte actora reconvenida alego lo siguiente:
• Rechazó, negó y contradijo los hechos y el derecho expuesto en el libelo de reconvención.
• Señala que del contrato de arrendamiento que en fecha 09 de febrero de 1989, suscribieron hoy las partes, se modificó por transacción judicial debidamente homologada.
• Que el canon mensual de arrendamiento a partir de noviembre de 2000 es la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000.,00) (que permanecerá vigente mientras LA EMPRESA mantenga como máximo la tarifa de cobro de seis (Bs. 6,00) bolívares, la primera hora. Para el caso de que la tarifa aplicada por la empresa supere la anterior, el canon de arrendamiento mensual se incrementar conforme a lo expresado en la cláusula cuarta del contrato y su reforma.
• Que las parte diseñaron una cláusula mediante la cual estructuró una fórmula compuesta de dos elementos para calcular el canon de arrendamiento, uno que es un monto base de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs.9.000,00) mensuales, como canon de arrendamiento y otro que es un elemento variable denominado tarifa.
• Que la formula para las partes fue de fácil aplicación, y a la demandada-reconviniente le resultó practico el calculo, que la demandada envió comunicación a la administración del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I en fecha 24 de diciembre de 2003, firmada por el ciudadano ORLANDO RUGGIERO, donde haciendo uso de la fórmula del contrato comunicó que el canon de arrendamiento que para ese momento se encontraba vigente variaba de DIEZ MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs 10.858.,00) a DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 12.486,70).
• Que de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento se observa que han existido diversos aumentos al canon de arrendamiento mensual.
• Que en fecha 07 de Julio de 2004, por acuerdo verbal el canon base de cálculo paso a DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00) mensual, que se evidencia de los recibos de pagos recibidos en conformidad por la demandada-reconvenida como de los comprobantes de retención fiscal emitida por esta.
• Que las partes en unos momentos actualizaban el canon mediante acuerdos verbales pero en otros momentos lo hacían mediante la aplicación de la fórmula convenida.
• Que para el día 03 de septiembre de 2004, se fija una nueva tarifa de VEINTE MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs.20.160,oo) mensuales.
• Que con el paso del tiempo el canon se fue ajustado a veces a las necesidades y posibilidades de las partes y otra en función al aumento de la tarifa de estacionamiento.
• Que en fecha 23 de agosto de 2005, su representada comunica a INVERSIONES 3RS, C.A., que en función de la nueva tarifa el canon debía aumentar de VEINTIDOS MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 22.176.000,00) a VEINTICUATRO M IL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70), comunicación que fue recibida por la demandada-reconvenida y que aceptó el pago del nuevo canon.
• Que posteriormente en fecha 11 de septiembre de 2005 el Ministerio de Industrias Ligeras y Comercio y de Infraestructura mediante Resolución Nº 091 resuelve regular las tarifas de estacionamiento.
• Que el 16 de enero de 2006, INVERSIONES 3RS, C.A. mediante su presidente ciudadano ORLANDO RUGGIERO, envió comunicación a su representada mediante la cual le hace un análisis de costo y le menciona que producto de la resolución o regulación de las tarifas la situación se retrotrae al 23 de diciembre de 2003, cuando pagaba la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 12.486,70).
• Que las partes convinieron y aceptaron continuar pagando como canon de arrendamiento mensual la cantidad que ya estaba corriendo desde el mes de agosto de 2005, por la cantidad de VEINTICUATRO M IL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70), que se constata de los pagos a los recibos de cánones de arrendamiento hecho durante mas de cuatro (04) años.-
• Que las partes no aumentaron el canon de arrendamiento a partir de la regulación de la tarifa de estacionamiento, lo que tuvo lugar en fecha 13 de diciembre de 2005, que el último canon vigente, aceptado y convenido fue acordado en el mes de agosto por la cantidad de VEINTICUATRO M IL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70), mensuales.
• Que el Estado reguló para el caso de los estacionamiento “LA TARIFA” a cobrar a los usuarios, pero “NO HA REGULADO EL INMUEBLE (ESTACIONAMIENTO) O CONGELADO SU CANON DE ARRENDAMIENTO”, que era perfectamente posible para las partes hacer modificaciones a conveniencia del canon mensual de arrendamiento.
• Que las partes manejaron los aumentos del canon de arrendamiento de forma muy amigable, con abierta y total conversación y comunicación, los cánones variaron bajo un entendimiento y aceptación mutua, hasta el punto que emitieran la regulación que decidieron continuar y así fue aceptado en pagar el canon de arrendamiento de VEINTICUATRO M IL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70), en el mes de agosto de 2005.
• Que INVERSIONES 3RS C.A., no puede aducir como defensa ante su insolvencia en los cánones demandados, que no aceptó, que lleva pagando dicho monto durante aproximadamente cuatro años. Que de no haber habido acuerdo y aceptación de ello, debió negarse a realizar los pagos mensuales.
• Que el canon de arrendamiento fijado fue el resultado para el mes de agosto de 2005, que lo que se encuentra regulado es la tarifa y no el canon de arrendamiento, y que las partes pueden disponer libremente.
• Que se debe apreciar la comunicación de julio de 2004, mediante la cual la demandada-reconveniente manifestó su aceptación expresa en pagar el canon para ese momento fijado es decir la cantidad de VEINTE MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 20.160,00), que queda demostrado la conformidad de la demandada en continuar la relación arrendaticia en las condiciones de pago expuestas y aceptadas.
• Que su representada de ninguna manera ha incumplido sus obligaciones contractuales, que el legitimo aumento en los cánones de arrendamiento ha sido aceptado pacifica y voluntariamente tanto tácita como expresamente.
• Que igualmente no ha cobrado como canon de arrendamiento un monto indebido o excesivo, ya que fueron producto de los convenios verbales y escritos que han surgidos entre las partes a raíz de la transacción firmada y de la aplicación de la fórmula.
• Que de lo alegado por la demandada-reconviniente en cuanto el aumentó de forma ilegal del canon de arrendamiento bajo supuesta coacción ejercida, retomó el argumento anterior en donde se desprende que las partes siempre acordaron de forma pacifica, profesional y adecuada, los aumentos y variación que del canon de arrendamiento se fijaron.
• Manifestó que como será demostrado que su representada nada adeuda por ningún concepto en especial a lo atinente al canon de arrendamiento, que es descartable que exista la posibilidad legal de que configure reintegro alguno.
• Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no es objeto de regulación. Que el reintegro o repetición solo procede frente al supuesto legal de obtener una regulación dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Poder Popular las Obras Públicas y Vivienda, definitivamente y firme.
• Igualmente señala que en el supuesto negado de que se estime la demanda reconviniente como admisible en el fundamento de los artículos 58 y 59 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario opone la prescripción contenida en el artículo 62 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
• En cuanto a los daños y perjuicios reconvenidos ratificó la inexistencia de incumplimiento alguno por parte de su representada por cuanto el cobro de los cánones de arrendamiento lo hicieron conforme a lo pautado en el contrato en adición a los convenios verbales y escritos aceptados por ambas partes
• Que el canon de arrendamiento de VEINTICUATRO M IL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70), fue producto de la aplicación de las diferentes tarifas así como de aumentos que convinieron las partes canon que pan desde el mes de agosto de 2005 y que se mantiene vigente.
• Que la demandada reconviniente solo se limita a mencionar cifras y montos que deben ser indemnizados, partiendo del único presunto hecho de pago en exceso de los cánones de arrendamiento, sin detallar de forma alguna las presuntas lesiones que le ocasionó a nivel económico, que no explicó en lo absoluto de que manera pudo haber dañado su patrimonio, que no explica cual pudo haber sido la relación de causalidad que la ley exige de forma obligatoria para establecer los daños.
• En cuanto a la pretensión reconvencional subsidiaria por pago de lo indebido señalo que la pretensión de reintegro deducida ahora en forma subsidiaria y que también fue planteada en forma principal se encuentra prohibido para ser demandada o reclamada sin el cumplimiento de su debido proceso, debe contar por sentencia definitiva mediante un trámite distinto y autónomo. Que es objeto primeramente de un trámite administrativo.
• Que su representada no ha realizado cobros en exceso del canon de arrendamiento, que el canon que ascendió en el mes de agosto de 2005, aun se encuentra vigente en la actualidad, y aun cuando el decreto de diciembre de 2005 regulo las tarifas para estacionamiento, se mantuvo ese monto por convenio de las partes.
• En cuanto a la inepta acumulación de pretensiones en la reconvención señala que la ley procesal prohíbe la acumulación de pretensiones que como en el presente caso son incompatibles entre si en cuanto a sus procedimientos. Ya que fue planteada la pretensión de pago de lo indebido que es objeto por su materia y cuantía del tramite o proceso ordinario y el cumplimiento de contrato de arrendamiento, es objeto de un procedimiento especial ; que se pretensiones contradictoria aunado a que incurre también en la inepta acumulación en el punto donde solicita el reintegro.
-V-
DEL MATERIAL PROBATORIO
De seguidas pasa este sentenciador a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS
Consignó el actor junto con el libelo de la demanda
• Acta de Asamblea General de Copropietario de la Junta de Condominio, del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERCIAS, condominio del centro comercial debidamente notariada ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 22/09/2010. (f. 12 al 16 de la primera pieza).-
Constituye este instrumento copia certificada de documento autentico, que al no ser impugnada, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA
• Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 02/02/1989, ante la Notaría Pública Primero del Municipio Baruta del Estado Miranda, (antes Notaría Publica Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda. (f.18 al 20 de la primera pieza).-
Constituye un documento privado autentico, producido en copia certificada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio, que corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil y constituye plena prueba de la existencia, del contrato de arrendamiento firmado entre las partes de la presente controversia; aunado que la parte demandada reconoce la existencia del presente contrato.-
• Transacción suscrita por las partes en fecha 09/10/2000, debidamente notariada y su posterior homologación por el Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 11/10/2000 (f.22 al 26 de la primera pieza).
La Transacción constituyen un documento autentico, producido en original, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. El auto de homologación es un documento público judicial, producido en copia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado corre en autos con todo su valor probatorio.-
• Original de Notificación de No Renovación de Contrato de Arrendamiento enviada por condominio Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa a Inversiones 3RS C.A. de fecha 31/10/2007.- (f. 28 de la primera pieza).-
Constituye esta prueba instrumental un documento privado que la parte actora opuso a la parte demandada como entregado a esta según rubrica en la misma, no obstante en la contestación a la demanda, la parte accionada negó, impugnó y objetó esta instrumental, tanto en su contenido como en la firma, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del código de Procedimiento civil, bajo el alegato de que no corresponde la firma de recibo de esta comunicación con la del ciudadano Orlando Reggiero Morales, única persona facultada estatutariamente para ser notificado de un acto de la trascendencia que tendría la notificación de terminación de un contrato de arrendamiento. La parte actora no probó que la firma de recibo de esta comunicación fuera de Orlando Reggiero Morales o de cualquier otra persona dependiente de la demandada, en cuya virtud se desecha la presente prueba.-
• Originales de Recibos de Cobro de Cánones de Arrendamientos emitido por Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa. (f. 30 al 39 de la primera pieza).
Estos instrumentos carecen de valor probatorio, toda vez que emanan de la misma parte actora y en ese sentido no pueden ser opuestos a la parte demandada.
• Copia de Documento de Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa (f.41 al 114 de la primera pieza).
Constituye este instrumento copia simple de documento público, que al no ser impugnada, se tienen como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 del Código. ASÍ SE DECLARA.-
• La representación de la parte actora consignó en fecha 02 de marzo de 2011, copia certificada del acta levantada en fecha 28 de septiembre de 2010, de la junta de condominio del centro Comercial Plaza Las Américas, donde autoriza a la administradora ZEIDA BORDIN, para otorgar poder.- (f. 42 de la segunda pieza).-
Constituye este instrumento copia certificada de documento autentico, que al no ser impugnada, se tienen como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 del Código. ASÍ SE DECLARA.-
Pruebas aportadas por la parte actora-reconvenida en el lapso probatorio.-
• Reprodujo al igual que en su escrito libelar contrato de arrendamiento celebrado entre la Junta de Condominio Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa e Inversiones 3RS. C.A..-
Este contrato de arrendamiento autentico es reconocido por ambas partes y en consecuencia corre en estos autos con pleno valor probatorio.-
• Reprodujo la transacción judicial celebrada entre las partes.-
La presente prueba fue producida igualmente con el libelo de la demanda, es reconocido por ambas partes y en consecuencia corre en estos autos con pleno valor probatorio.-
• Promovió los recibos de cobro de canon de arrendamiento Nº 00748; 00799; 00816; 00853; 00884, correspondiente a los meses de diciembre 2003; enero 2004, febrero 2004, marzo 2004, abril 2004, emitidos por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, hacia INVERSIONES 3RS C.A., cada uno por la cantidad de DOCE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 12,486.700), debidamente cancelados por la parte demandada-reconviniente.- (f. 72 al 76 de la segunda pieza).-
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido estos instrumentos privados, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió los recibos de cobro de canon de arrendamiento Nº 0032; 0095; 0131; 0187; y 0363, correspondiente a los meses de junio 2004, julio 2004; agosto 2004, septiembre 2004, y diciembre 2004, emitidos por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, hacia INVERSIONES 3RS C.A., los dos primeros por la suma Bs. 20.880.000 que comprende Bs. 18.000.000 por canon más IVA y los dos últimos por la suma Bs. 23.184.000 que comprende Bs. 20.160.000 por canon más IVA, (se lee en el primero según convenio verbal); cada uno acompañado por su comprobante de retención de Impuesto al Valor Agregado (IVA). debidamente pagados por la parte demandada-reconviniente.- (f. 78 al 92 de la segunda pieza)-
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocidos estos instrumentos privados, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió los recibos de cobro de canon de arrendamiento Nº 0518; 0673; 0827; 0983; 1294; 1304; 1464; 1620; 1778; 1942; 2099; correspondiente a los meses de enero a noviembre de 2005, emitidos por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, a INVERSIONES 3RS C.A., cada uno por los siguientes montos: enero 2005 a Marzo 2005 por Bs. 20.160.000; abril 2005 por Bs. 21.168.000; mayo a julio 2005 por Bs. 22.176.000; agosto a noviembre 2005 por Bs. 24.078.700, y cada uno acompañado por su comprobante de retención de Impuesto al Valor Agregado (IVA). debidamente cancelados por la parte demandada-reconviniente.- (f. 94 al 125 de a segunda pieza)-
Este Juzgador, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocidos estos instrumentos privados, en virtud de no haber sido desconocidos o negados por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió los recibos de cobro de canon de arrendamiento Nº 3062; 3542; 4107; 4264, correspondiente a los meses de mayo; agosto; noviembre y diciembre de 2006, emitidos por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, hacia INVERSIONES 3RS C.A., cada uno por el monto de Bs. 24.078,700; y cada uno acompañado por su comprobante de retención de Impuesto al Valor Agregado (IVA). debidamente cancelados por la parte demandada-reconviniente.- (f. 127 al 141 de la segunda pieza).-
Este Juzgador, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocidos estos instrumentos privados, en virtud de no haber sido desconocidos o negados por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió los recibos de cobro de canon de arrendamiento Nº 05528; 05684; 06031; 06207; correspondiente a los meses de agosto a noviembre de 2007, emitidos por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, hacia INVERSIONES 3RS C.A., cada uno por Bs. 24.078.700, y cada uno acompañado por su comprobante de retención de Impuesto al Valor Agregado (IVA). debidamente cancelados por la parte demandada-reconviniente.- (f. 143 al 156 de la segunda pieza)-
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocidos estos instrumentos privados, en virtud de no haber sido desconocidos o negados por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió los recibos de cobro de canon de arrendamiento Nº 00-00007; 00-00189; 00-00366; 00-00542; correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2008, emitidos por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, hacia INVERSIONES 3RS C.A., cada uno por Bs. 24.078.700, y cada uno acompañado por su comprobante de retención de Impuesto al Valor Agregado (IVA). debidamente cancelados por la parte demandada-reconviniente.- (f. 158 al 172 de la segunda pieza).-
Este Juzgador, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocidos estos instrumentos privados, en virtud de no haber sido desconocidos o negados por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió los recibos de cobro de canon de arrendamiento Nº 00-00001086; 00-02640; 00-03333; 00-03202; correspondiente a los meses de abril; agosto; septiembre y diciembre de 2009, emitidos por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, hacia INVERSIONES 3RS C.A., cada uno por Bs. 24.078.700, y cada uno acompañado por su comprobante de retención de Impuesto al Valor Agregado (IVA) debidamente cancelados por la parte demandada-reconviniente.- (f. 174 al195 de la segunda pieza).-
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocidos estos instrumentos privados, en virtud de no haber sido desconocidos o negados por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió en original Carta de fecha 24 de diciembre de 2003, dirigida por INVERSIONES 3RS .A., a CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, donde señala que el canon de arrendamiento mensual será la cantidad de DOCE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 12,486.700,00) a partir del 01 de diciembre del año 2003.- (F. 197 y 198de la segunda pieza).
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento privado, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió en original Carta de fecha julio de 2004 dirigida por INVERSIONES 3RS .A., firmada por su presidente ORLANDO RUGGIERO al CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, donde entre otras cosas señala la aceptación de un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de Dieciocho Millones (Bs. 18.000.000). (f.200 y 201 de la segunda pieza).-
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento privado, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió en original Carta de fecha 23 de agosto de 2005 dirigida por CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, a INVERSIONES 3RS . C.A., donde notifica el incremento sobre el canon de arrendamiento a partir de agosto (2005) pasara de Bs. 22.176.000,00 a 24.078.700,00. (f. 203 de la segunda pieza).
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento privado, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandado en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Promovió en fotostato Resolución conjunta Nº 0114 y 091 del Ministerio de Industria Ligeras y Comercio de Infraestructura, publicada en Gaceta Oficial Nº 38.334 de fecha 13 de diciembre de 2005.- (f.205 a 207 de la segunda pieza).
Este Tribunal, la tiene como fidedignas conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.-
• Promovió la confesión de la demandada donde ratifica el reconocimiento de todas las variaciones y aumentos de los cánones de arrendamiento convenidos, cuando señala la demandada en su escrito de oposición a las medidas (pag. 9) “quiere decir que desde el mes de diciembre de 2005 no ha existido variación alguna en la tarifa por el servicio que presta INVERSIONES 3RS C.A., a los usuarios del servicio de estacionamiento prestado en el inmueble arrendado…”.-
En relación a esta prueba este juzgador observa que los argumentos y exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas, no constituyen una confesión como medio de prueba, sin embargo su importancia radica en que sirven como sustento para fijar los limites de la controversia.-
• Promovió igualmente la confesión de la representación de la parte demandada a la pag 36 del escrito de contestación a la demanda cuando expuso: “…la conclusión lógica a la que debe arribarse, es que tratándose de un canon de arrendamiento cuya modificación quedo vinculada por las partes al incremento de la tarifa, este permanece inalterado legalmente desde el mes de diciembre 2005…”.
En relación a esta prueba este juzgador observa que los argumentos y exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas, no constituyen una confesión como medio de prueba, sin embargo su importancia radica en que sirven como sustento para fijar los limites de la controversia.-
• Así mismo promovió la confesión de la representación de la parte demandada a la pag 36 del escrito de contestación a la demanda cuando expuso: “…para ello se aprobó la aplicación de un método justo y objetivo como fue el de vincular los INCREMENTOS de los cánones de arrendamiento en la misma medida que se aprobaron AUMENTOS de la tarifa. Por eso se dispuso que al AUMENTAR LA TARIFA que perseguía nuestra mandante por el servicio público de estacionamiento se incrementaría el canon de arrendamiento…”
En relación a esta prueba este juzgador observa que los argumentos y exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas, no constituyen una confesión como medio de prueba, sin embargo su importancia radica en que sirven como sustento para fijar los limites de la controversia.-
• Promovió en original comunicación enviada por CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, a INVERSIONES 3RS C.A. en fecha 09 de octubre de 2007, anexándole un proyecto de contrato de arrendamiento que se suscribirá para el periodo 2008-2010. Que para el caso de no tener interés, se entendía que haría uso de su prórroga de ley.- (f.209 al 216 de la segunda pieza).-
Estos instrumentos carecen de valor probatorio, toda vez que emanan de la misma parte actora y en ese sentido no pueden serle opuestos a la parte demandada.
• Promovió y reprodujo la documental signada con la letra “D” consignada con el escrito libelar. Antes analizado.
• Promovió y reprodujo recibos originales de cobro de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero 2010 a septiembre de 2010, cada uno por el monto de 24.078,70; que no han sido recibido por INVERSIONES 3RS C.A..- Antes analizados. -
• Copia del expediente de consignación arrendaticia del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el N° 20110355, por parte de Inversiones 3-R.S- C-A. a Condominio del Centro comercial Plaza Las Américas (f.352 al 354).-
Esta prueba instrumental constituye documento público judicial, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio, que corre en autos con todo su valor probatorio.
Consignó el demandado junto a su escrito de contestación
• Poder otorgado por ORLANDO RUGGIERO MORALES, en su carácter de Presidente de INVERSIONES 3-R-S. C.A., a los ciudadanos JOSE RAFAEL BADELL MADRID, ALVARO RAFAEL BADELL MADRID, NICOLAS BADELL BENITEZ, MARIA GABRIELA MEDINA, ROLAND PETTERSSON STOLK y DANIEL BADELL PORRAS, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 22.748, 26.361, 83.023, 105.937,124.671 y 117.731 respectivamente. (f.257 al 260).-
Esta prueba constituye un documento autentico que se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.
• Copia de la Gaceta Oficial Nº 38.334 de fecha 13/12/2005 donde se estable la regulación de las tarifas por la prestación de servicios de estacionamiento de vehículos. (f.261 al 272).-
Este Tribunal, la tiene como fidedignas conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.-
• Carta de fecha 23/08/2005, donde el Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa, notifica de incremento del canon de arrendamiento a la Sociedad Mercantil Inversiones 3RS C.A. (f.275).
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento privado, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandante en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Carta de fecha 22/04/2005 donde el Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa informa el incremento del 10,00% sobre el canon vigente para la fecha (.f. 276).-
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento privado, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandante en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
• Recibos de pagos de condominio desde los años 2005 a 2009, realizados por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 3RS, C.A. al Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa. (f. 277 al 552.).
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dan por reconocido estos instrumentos, en virtud de no haber sido desconocido o negado por el demandante en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
Pruebas aportadas por la parte demandada-reconveniente en el lapso probatorio.-
• Mérito favorable de todas las documentales cursante en autos. Principio de comunidad de la prueba.
Advierte este juzgador que esta en la obligación de valorar todas las pruebas producidas en el proceso, bajo el principio de comunidad probatorio, lo que en efecto se realizara en este fallo.
• Consignó legajo “A”, folios 249 al 454, los siguientes instrumentos:
 Carta original de fecha 19 de enero de 2003, emanada por INVERSIONES 3RS .A., al Administrador del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, donde solicitan que emitan los recibos cancelados por los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002, así como enero de 2003; debidamente firmada por Condominio centro comercial Plaza Las Américas en fecha 20/02/03. (f. 250 y 251) –
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento, en virtud de que la firma de su recepción por la demandante, no fue negada en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
 Promovió en original Carta de fecha 04 de septiembre de 2003, dirigida por INVERSIONES 3RS .A., a CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, donde señala que el nuevo canon de arrendamiento es por la cantidad de 10.858.000,00 (por mes) a partir de noviembre de 2002.- (f. 252 y 253).
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento, en virtud de que la firma de su recepción por la demandante, no fue negada en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
 Promovió en original Carta de fecha 24 de diciembre de 2003, dirigida por INVERSIONES 3RS .A., a CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, donde señala que el canon de arrendamiento mensual será la cantidad de DOCE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 12,486.700,00) a partir del 01 de diciembre del año 2003.- (F. 254 y 255).
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento, en virtud de que la firma de su recepción por la demandante, no fue negada en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA.-
 Recibos suscritos por la demandada, acompañados por la orden de los cheques que sirvieron como instrumentos de pago. Signados con los N° 00751; 00748; 00743; 00713; 00684; 00669; 00632; 00631; 00630; 00608; 00582; 00562; 00534; 00525; 00506; cada uno con sus soportes de pagos.- (f. 256 al 286).
Este juzgador aprecia los recibos por emanar de la parte demandante y no haber sido desconocida su firma y contenido, y los adminicula con los soportes acompañados, relacionados con los instrumentos de pago utilizados.-
• Recibo emitido por La General de Depósitos Judicial S.A, donde hace constar que ha recibido de Inversiones 3R S. C.A., parte de pago de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2003.- (f.287).
Por cuanto el presente recibo es emanado de tercero y no fue ratificado en la oportunidad correspondiente conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la misma.-
• Carta de fecha 01 julio de 2004 emitida por CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA a INVERSIONES 3RS .A., donde entre otras cosas señala el convenimiento sobre un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de Dieciocho Millones (Bs. 18.000.000). (f.289 y consignada nuevamente a folio 385).-
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento, en virtud de que la firma de su emisión, no fue negada en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA
• Factura emitida por Corporación CONIMPER & BROS C.A., a Centro Comercial Plaza Las Américas. (f.290); con su debido soporte de pago en copia simple (f.292)
Por cuanto el presente recibo es emanado de tercero y no fue ratificado en la oportunidad correspondiente conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la misma
• Comprobante de Retención del Impuesto al valor Agregado de INVERSIONES 3RS C.A., (f.291 y 297).
Este Juzgador aprecia como fidedigno el presente documento público, conforme a lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil.-
• Carta emitida por CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA a INVERSIONES 3RS .A., de fecha 15 de julio 2004, en relación a la factura PAVIMENTOS M&F C.A., (f.293 y 294), con soporte de recibo de pago por parte de Pavimentos M&F C:A: (295).-
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento, en virtud de que la firma de su recepción por la demandante, no fue negada en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA
• Recibos de pagos N° 0363, 0353; 0204, 0024; 0187; 0131; 095; 0032¸00933; 0002; 00884; 00853; 00816; 00799; emitidos por Condominio Centro Comercial “Plaza Las Américas” a Inversiones 3RS C.A. anexos con comprobante de pagos. (f. 298 al 347).
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido este instrumento, en virtud de que la firma de su recepción por la demandante, no fue negada en la oportunidad procesalmente destinada para ello. ASI SE DECLARA
• Copias de las Planillas de Declaración y Pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA) consignadas por ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT). (f.372 al 392). La parte actora (f.396) señala la Impertinencia de las documentales promovidas toda vez que se promueve para demostrar los ingresos netos por años que ha obtenido la demandada y que la pretensión principal planteada es la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago que de la pretensión de la reconvención es de cumplimiento.-
Este Juzgador aprecia como fidedigno el presente documento público, conforme a lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil.-
-VI-
PUNTOS PREVIOS
De las Defensas y Cuestiones Previas Opuestas
Los defensas y cuestiones previas fueron resueltas por la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que fue revocada parcialmente por el fallo dictado en fecha 26 de Septiembre de 2011 por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, solo en cuanto a la reposición e inadmisibilidad declarada.
Los defensas y cuestiones previas fueron resueltas por la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2011, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil , Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de la siguiente manera:
En relación con la solicitud de nulidad de las actuaciones efectuadas en autos y la consiguiente petición de reposición de la presente causa al estado de nueva admisión de la demanda para que sea tramitada por las normas del juicio ordinario, “….se declara improcedente la solicitud de nulidad y reposición formulada por la sociedad mercantil INVERSIONES 3RS, C.A. y ASI SE DECIDE.”
En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 3°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante del actor, se estableció: “…., si bien es cierto que de los autos se desprende que tal requisito legal no fue cumplido por la parte actora reconvenida en forma estrictamente apegada a la norma supra citada, ya que no acompañó junto con el escrito libelar, la prueba de la autorización en referencia, lo cual constituye, en principio, causal de procedencia de la alegada cuestión previa, no es menos cierto, que mediante escrito consignado en autos en fecha 23 de febrero de 2011 por la parte actora reconvenida, procedió a subsanar dicha deficiencia mediante la consignación de la copia simple del Acta de Junta de Condominio de fecha 28 de septiembre de 2010, en la que consta la designación de la referida ciudadana Zeida Bordin, como Administradora del Centro Comercial Plaza Las Américas Primera Etapa. Al no haber sido impugnada esta fotocopia dentro de los 5 días a su consignación conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por la parte demandada reconviniente, debe tenerse por fidedigna y ASI SE DECIDE. De este modo, considera quien aquí decide, que la parte actora reconvenida subsanó la omisión en que efectivamente incurrió, siendo por tanto improcedente la referida cuestión previa y ASI SE DECIDE.”
En lo atinente a la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, particularmente la referida al defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se dictaminó: “….De manera que del contenido del libelo de demanda puede inferirse quienes son las partes -actora y demandada- del presente proceso, siendo improcedente la cuestión previa de defecto de forma y ASI SE DECIDE.”
En relación con la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la inepta acumulación de pretensiones, fue declarada CON LUGAR y la superioridad en el fallo de fecha 26 de Septiembre de 2011, ordenó la subsanación y consecuencialmente el restablecimiento del “ .. curso del juicio al estado que se deje transcurrir el lapso de subsanación que otorga el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, declarada con lugar por el juzgador de primer grado.” Como se determinó antes en este fallo, una vez reanudado el proceso la parte demandante-reconvenida subsanó la cuestión previa declarada con lugar.
Ahora bien, la parte demandada-reconviniente impugnó expresamente la estimación del valor de la demanda por ser en un todo improcedente y exagerada.
En este sentido este juzgador advierte que si bien la parte demandada impugnó la estimación de la demanda, no promovió prueba alguna para demostrar que la estimación inicial de la demanda fuera exagerada y que debían tomarse otros parámetros para su cálculo, situación que es suficiente para desechar la impugnación.
Adicionalmente, la estimación del libelo de la demanda, corresponde al monto reclamado por indemnización por daños y perjuicios por el uso del inmueble arrendado, cuyo cálculo se realizó con fundamento en cánones de arrendamiento, conforme a la subsanación realizada por la parte actora en fecha 7 de noviembre de 2011, ratificada en fecha 22 del mismo mes y año.
Debe indicar este juzgador que la materia debatida en este juicio, esta constituida por pretensiones derivadas de un Contrato de Arrendamiento, en ejercicio de las acciones previstas en el artículo 1167 del Código Civil o DESALOJO por falta de pago, planteada esta última en forma subsidiaria. En este sentido la parte actora además de pretender la resolución de contrato y consiguiente entrega material del inmueble arrendado, ha demandado el pago indemnizatorio por el uso del inmueble, por la suma de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL SETECIENTOS NUEVE BOIVARES CON 30 CENTIMOS (Bs. 216.709,30), que corresponde a la sumatoria de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos.
De modo que la cuantía del asunto debe ser establecido de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente señala:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado el valor se determinara acumulando las pensiones o cánones de un año.”
En el caso de marras, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, conforme se precisara en el siguiente Capitulo en este mismo fallo y en consecuencia resulta aplicable el primer supuesto contenido en la norma antes transcrita, que fue precisamente el mecanismo utilizado por la parte demandante para estimar la demanda.
Por tales razones la impugnación a la estimación de la demanda, debe ser declarada sin lugar y así se decide.
-VII-
MOTIVACION SOBRE EL FONDO DE LA DEMANDA
Planteada la littis en los términos expuestos, necesario es establecer que no es objeto de controversia, por haber sido reconocido por ambas partes:
• La existencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 2 de febrero de 1989, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda (antes Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda), anotado bajo el Nº 26, Tomo 7 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que el CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS , I ETAPA dio en arrendamiento a INVERSIONES 3-Ps C.A., un inmueble conformado por el estacionamiento estructural y sus oficinas, propiedad del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa; que el estacionamiento indicado conforma una planta baja y dos (02) niveles superiores, incluyendo las oficinas ubicadas en el nivel Mezanina y de aproximadamente setecientos cincuenta (750) puestos de estacionamiento.
• Que en la cláusula Sexta del contrato, las partes acordaron como tiempo de vigencia para el arrendamiento, el término (fijo) de 7 años, los que se contarían a partir de su firma, la que tuvo lugar para el 2 de febrero de 1989; que el contrato se renovaría a su vencimiento de forma automática por igual tiempo, si una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo, con al menos 90 días de anticipación a su vencimiento o al vencimiento de una cualesquiera de sus prórrogas.
• Que para el segundo período, el que debía culminar para el 2 de febrero de 2003, las partes modificaron a través de una transacción celebrada en juicio, el tiempo de vencimiento acordado en el contrato de arrendamiento citado, fijando como nueva fecha de vencimiento del contrato el día 1 de febrero de 2008, dicha transacción fue suscrita por las partes ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 9 de octubre de 2000, y homologada por el Tribunal de la causa, Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Fue controvertido el hecho alegado por la parte demandante relativo a que en fecha 31 de octubre de 2007 la administración del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, I ETAPA, notificó a la arrendataria INVERSIONES 3RS, C.A., la decisión de NO RENOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VIGENTE, y en este sentido era carga de la parte actora probar este hecho, lo que no realizó ya que la prueba instrumental que utilizó a esos efectos, constituida por el Original de Notificación de No Renovación de Contrato de Arrendamiento enviada por condominio Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa a Inversiones 3RS C.A. de fecha 31/10/2007, cursante al folio 28 de la primera pieza, fue desechada, ya que negada y objetado su contenido y firma de recibido por la parte demandada, la parte actora no probó que la rúbrica en cuestión fuera de Orlando Reggiero Morales o de cualquier otra persona dependiente de la demandada.-
En virtud de lo anterior, al no existir notificación de la voluntad de no renovar la relación contractual y por imperio del contrato de arrendamiento de fecha 2 de febrero de 1989, el contrato sufrió una nueva prórroga por el lapso de tiempo originalmente acordado, de siete años, con vencimiento el 01 de febrero de 2015, de modo que debemos concluir que la relación arrendaticia que se pretende resolver en este juicio es a tiempo determinado, hecho que en nada afecta la pretensión propuesta toda vez que estando la relación contractual en prorroga legal o en vigencia, en ambos casos se trata de una relación a tiempo determinado, de la que emana la obligación de pago de cánones de arrendamiento cuyo incumplimiento es alegado como causa de resolución.
Ahora bien, resulta controvertido el alegato que origina la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento de fecha 2 de febrero de 1989, que constituye el incumplimiento alegado, relativo a que el canon de arrendamiento mensual que la arrendataria venía pagando para el momento de su incumplimiento, estaba fijado en la cantidad de Veinticuatro Mil Setenta y Ocho Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 24.078,70), y ésta dejó de pagar los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2010.
En efecto la parte demandada-reconviniente alega que el canon de arrendamiento para enero 2010, no era la cantidad de VEINTICUATRO MIL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70), sino la suma de DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 12.486,60), ya que la Cláusula Tercera del contrato (reformado de común acuerdo por las partes contratantes mediante la transacción del 09 de octubre de 2000) estableció que el canon mensual de arrendamiento a partir del primero de noviembre de 2000 era la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000) (hoy 9.000 Bs. F.), que permanecería vigente mientras se mantuviera como máximo la tarifa de cobro de seiscientos bolívares la primera hora y que para el caso de que la tarifa aplicada superara el anterior el canon de arrendamiento mensual, se incrementaría conforme a lo expresado en la cláusula cuarta del contrato, que establece que cualquier incremento sería aplicado al canon de arrendamiento mensual fijado en términos porcentuales y que tomando en cuenta la Resolución conjunta emanada del Ministerio de Industria Ligeras y Comercio y del Ministerio de Infraestructura, las tarifas por la prestación de servicios de estacionamiento de vehículos se encuentra reguladas desde el 13 de diciembre de 2005, en la cantidad de Un Bolívar (Bs.F 1,00), por hora, entonces que es evidente que el canon de arrendamiento es la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (BS. F 12.486,60).
En la contestación a la reconvención la parte actora-reconvenida en cuanto a este punto expresó, que el contrato de arrendamiento de fecha 09 de febrero de 1989, se modificó por transacción judicial debidamente homologada; que el canon mensual de arrendamiento a partir de noviembre de 2000 era la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000.,00) que permanecería vigente mientras LA EMPRESA mantuviera como máximo la tarifa de cobro de seis (Bs. 6,00) bolívares, la primera hora y para el caso de que la tarifa aplicada por la empresa superara la anterior, el canon de arrendamiento mensual se incrementaría conforme a lo expresado en la cláusula cuarta del contrato y su reforma.
Señala igualmente la parte actora-reconvenida que las partes diseñaron una cláusula mediante la cual estructuró una fórmula compuesta de dos elementos para calcular el canon de arrendamiento, uno que es un monto base de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs.9.000,00) mensuales, como canon de arrendamiento y otro que es un elemento variable denominado tarifa, cuya fórmula fue de fácil aplicación, al punto que la demandada envió comunicación a la administración del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I en fecha 24 de diciembre de 2003, firmada por el ciudadano ORLANDO RUGGIERO, donde haciendo uso de la fórmula del contrato comunicó que el canon de arrendamiento que para ese momento se encontraba vigente variaba de DIEZ MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs 10.858.,00) a DOCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 12.486,70), hecho que este juzgador considera probado con el contrato de fecha 09 de febrero de 1989 y la transacción posterior que modificó la vigencia del mismo y con prueba instrumental cursante a los folios 197 y 198 de la segunda pieza.-
Indica la parte actora-reconvenida que han existido diversos aumentos al canon de arrendamiento mensual, que con el paso del tiempo el canon se fue ajustando de común acuerdo verbal, tomando en cuenta las necesidades y posibilidades de las partes y otras en función al aumento de la tarifa de estacionamiento, y en ese sentido en fecha 07 de Julio de 2004, por acuerdo verbal el canon base de cálculo paso a DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00) mensuales; el día 03 de septiembre de 2004, se fija una nueva tarifa de VEINTE MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs.20.160,oo) mensuales, cuyo canon pagó la demandada-reconviniente regularmente, hecho que encuentra demostrado este sentenciador con la prueba instrumental relativo a los recibos en cuestión cursantes a los folios 78 al 125 de la segunda pieza, y adicionalmente por constituir un punto no controvertido por la arrendataria, que expresamente reconoce y alega haber realizado estos pagos
Arguye la actora-reconvenida que en fecha 23 de agosto de 2005, su representada comunica a INVERSIONES 3RS, C.A., que el canon debía aumentar de VEINTIDOS MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 22.176.000,00) a VEINTICUATRO M IL SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 24.078,70), comunicación que fue recibida por la demandada-reconvenida, al punto que realizó los pagos correspondientes hasta el mes de diciembre de 2009. Este hecho lo encuentra demostrado este juzgador con la prueba instrumental cursante a los folios f. 298 al 347 de la primera pieza y 115 al 195 de la segunda pieza, relativa a recibos de pago y en comunicación cursante al folio 203 de la segunda pieza.
En virtud de lo anterior, forzoso es concluir que, con fundamento a las huellas que dejan los hechos probados y los no controvertidos, que las partes vinculadas en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, con independencia de la letra contractual, ajustaban periódicamente el canon de arrendamiento, de mutuo acuerdo y ejecutaban ese convenio al cumplirse los pagos de los cánones por los montos acordados, que en efecto se cumplieron, de modo que no existe duda de que el canon mensual vigente para enero de 2010, por acuerdo materializado por las partes, estaba fijado en la suma de de Veinticuatro Mil Setenta y Ocho Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 24.078,70). Esta ajuste voluntario de las partes es totalmente valido ya que expresa la voluntad de las partes.
En criterio de este juzgador los ajustes voluntarios de las partes en cuanto al monto del canon de arrendamiento, realizados periódicamente y ejecutados en forma pacífica y continua, modificaron el acuerdo contractual en ese sentido, siendo improcedente retrotraer la situación y alegar su validez actual, como pretende la parte demandada, al exigir la ejecución del acuerdo inicial modificado y sin vigencia.
Resulta hoy en el caso de marras, improcedente utilizar el monto de las tarifas por la presentación de servicios de estacionamiento de vehículos, por resoluciones dictadas por el Ministerio de Industrias Ligeras y Comercio y el Ministerio de Infraestructura, como base para calcular el canon de arrendamiento mensual, ya que las partes en el tiempo modificaron ese acuerdo y vienen ajustando el canon de común acuerdo verbal, tomando en cuenta las necesidades y posibilidades de las partes. Resulta necesario advertir que el canon del inmueble objeto del contrato de arrendamiento no es objeto de regulación por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Poder Popular las Obras Públicas y Vivienda.
Por las razones expuestas queda establecida la obligación de la parte demandada de pagar los cánones de arrendamientos imputados como insolutos, correspondientes a los meses de enero a septiembre de 2010, a razón de Veinticuatro Mil Setenta y Ocho Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 24.078,70), cada mes.
La pretensión propuesta es la de resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento, en ejercicio del derecho consagrado en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil, y adicionalmente el accionante exige el desalojo o entrega material del inmueble, que no es otra cosa que una consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento
El artículo 1167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”
El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la pretensión de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios.
La materia debatida en este juicio, esta constituida por pretensiones derivadas de un Contrato de Arrendamiento, en ejercicio de las acciones previstas en el artículo 1167 del Código Civil y en este sentido la parte actora además de pretender la resolución de contrato y consiguiente entrega material del inmueble arrendado, ha demandado el pago indemnizatorio por el uso del inmueble, de la suma de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL SETECIENTOS NUEVE BOIVARES CON 30 CENTIMOS (Bs. 216.709,30), que corresponde a la sumatoria de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, más los que se sigan produciendo,
Debe señalar este jurisdicente, que la pretensión de Resolución de Contrato de arrendamiento, tiene por efecto, disolver la relación contractual, con efectos al futuro, ya que resulta imposible que sus efectos sean retroactivos, en virtud de que en ese supuesto debe entenderse que el contrato nunca existió y por ende ambas partes, deben devolverse mutuamente sus contraprestaciones, lo que en este tipo de contratos resulta de imposible ejecución ya que no existe materialmente forma de que el arrendatario devuelva el uso que ha disfrutado del inmueble, ya que este es un hecho pasado, sin embargo el arrendatario si puede y debe pagar la contraprestación por ese uso, como justa indemnización, y en ese caso debe producirse, si hubiese sido solicitada, una condena a ese pago, derivada de la declaratoria CON LUGAR de la demanda de Resolución de Contrato y no puede considerarse tal petición como de cumplimiento del convenio arrendaticio.
El uso por parte del arrendatario del inmueble arrendado, supone necesariamente el pago del canon de arrendamiento, durante la vigencia del contrato, como lógica contraprestación, que debe ser equivalente a la indemnización que en todo caso se le debe al arrendador, en el supuesto de que sea procedente la petición de resolución de contrato, por este estar desprendido del uso del inmueble a favor del arrendatario.
Nuevamente debe precisar este Tribunal, conforme se determinó antes que, en este juicio quedó reconocido el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.
Advierte este juzgador que del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, emana la obligación del pago de cánones de arrendamiento, y su importe fue ajustado por las partes, como quedó determinado antes, y en ese sentido debe señalarse que el artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
El pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
En ese orden de ideas, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde enero de 2010 a septiembre de 2010 y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, se encuentra reconocido, el alegato en referencia constituye una presunción que debe ser desvirtuada por la parte demandada.
En el caso de marras, la liberación del pago de los cánones de arrendamiento que le imputa la parte demandante a la parte demandada como insolutos, debe resultar probada mediante la prueba instrumental que evidencie la cancelación los mismos.
Constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción sobre la falta de pago de de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y para ello debía aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demostraran el pago de esa obligación.
En tal sentido concluye este sentenciador que, la parte demandada no demostró el pago de los cánones de arrendamiento que se le imputan como insolutos y por ende quedó demostrado tal incumplimiento, alegado por la parte actora como fundamento a su pretensión judicial de resolución del contrato de arrendamiento.
Por las razones expuestas, debe prosperar la pretensión relativa a la resolución del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega del inmueble arrendado libre de bienes y de personas.
Es procedente la condena a la demandada al pago indemnizatorio del inmueble, de la suma de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL SETECIENTOS NUEVE BOIVARES CON 30 CENTIMOS (Bs. 216.709,30), que corresponde a la sumatoria de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, más los que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, como justa indemnización por el uso que del inmueble hizo el arrendatario en ese lapso, utilizando como lógica fórmula para su estimación la referencia del monto de los cánones de arrendamiento. Así se decide.
En virtud de lo antes afirmado y decidido, la RECONVENCION propuesta debe ser declarada SIN LUGAR, ya que los alegatos en que se fundamenta, fueron destruidos al demostrarse la existencia del derecho de la demandada de pretender el pago que imputo como no cumplido; así como la insolvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, lo que hace improcedente la compensación demandada, la indemnización por daños y demás pedimentos de la RECONVENCION.
-VIII-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda propuesta por el CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, I ETAPA, contra INVERSIONES 3RS C.A., por Resolución de Contrato de arrendamiento e indemnización por uso del inmueble arrendado y SIN LUGAR la reconvención propuesta por INVERSIONES 3RS C.A., contra el CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, I ETAPA. En consecuencia, PRIMERO: Se da por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 2 de febrero de 1989, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda (antes Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda), anotado bajo el Nº 26, Tomo 7 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por el cual el CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS , I ETAPA dio en arrendamiento a INVERSIONES 3-Ps C.A., un inmueble conformado por el estacionamiento estructural y sus oficinas, propiedad del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa; que el estacionamiento indicado conforma una planta baja y dos (02) niveles superiores, incluyendo las oficinas ubicadas en el nivel Mezzanina y de aproximadamente setecientos cincuenta (750) puestos de estacionamiento.- SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, totalmente desocupado, libre de bienes y de personas, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a tiempo determinado resuelto en el particular anterior, constituido por un inmueble conformado por el estacionamiento estructural y sus oficinas, propiedad del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa; que el estacionamiento indicado conforma una planta baja y dos (02) niveles superiores, incluyendo las oficinas ubicadas en el nivel Mezzanina y de aproximadamente setecientos cincuenta (750) puestos de estacionamiento y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora, previo el cálculo de la indexación mediante experticia complementaria al presente fallo, desde la fecha de interposición de la demanda, la cantidad DOSCIENTOS DIECISEIS MIL SETECIENTOS NUEVE BOIVARES CON 30 CENTIMOS (Bs. 216.709,30), que corresponde a la sumatoria de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, más los que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, como justa indemnización por el uso que del inmueble por parte del arrendatario, utilizando como lógica fórmula para su estimación la referencia del monto de los cánones de arrendamiento. CUARTO: Se condena a la parte demandada-reconviniente al pago de las costas judiciales, por haber sido vencida.
Por cuanto el presente fallo ha sido dictado fuera del lapso establecido en la Ley para ello, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los diez (10) de mayo de 2012. 202º y 153º.
El Juez,

Abg. Luis Ernesto Gómez Saez
La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

En esta misma fecha, siendo las ____________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

Asunto: AP11-V-2010-000890