TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº 12.10586

PARTE ACTORA: ciudadano VICTOR RAÚL NUÑEZ, argentino, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.270.617.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados WILLIAM ENRIQUE PÉREZ FERNANDEZ y MARIO HUGO EYZAGUIRRE VALDIVIA, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 58.565 y 62.299, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.764.217.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Víctor Manuel Santos Rodríguez, Bárbara Isabel Martínez Vidal y María Carolina Bali Bendek, Leonardo J. Vitoria G., Edgar Baron y Ana Raquel Rodríguez Carnevali abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 143.062, 140.042, 113.484, 27.385, 44.851 y 25.421, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-
Suben las actuaciones en esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta el 14.03.2012 (f. 226) por el abogado ASSKOUL SAAB WILIEM, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, contra la sentencia definitiva de fecha 16.01.2012 (f. 202-215), dictada en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano VICTOR RAÚL NUÑEZ contra el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, proferida por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda y Condenó al demandado a entregar completamente desocupado y sin plazo alguno el local B P-B, ubicado en la Planta Baja del Edificio Mapal, ubicado en Tienda a Honda a Puente Trinidad, Parroquia Altagracia; Segundo: Condenó al demandado a pagar al actor la suma de setecientos Bolívares (Bs. 700,00) diarios a partir del día 01.11.2010, hasta la fecha en que el inmueble sea entregado al actor o que la presente decisión sea declarada definitivamente firme; Tercero: Se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 30.03.2012, (f. 232), le dio entrada al presente expediente, fijando el décimo (10º) día de Despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 13.04.2012 (f. 133-238, anexos 239-257), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de conclusiones.
Estando dentro de la oportunidad de decidir, este Juzgado Superior Primero, lo hace bajo las siguientes consideraciones.
II. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato, seguido por el ciudadano VICTOR RAUL NUÑEZ contra el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, en fecha 16.02.2011 (f. 02-06) por ante el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando el cumplimiento del contrato por vencimiento de prórroga legal, la entrega del inmueble arrendado, el pago equivalente de la suma correspondiente a Bolívares Fuertes Setecientos exactos (Bs. F. 700,oo) por cada día que transcurra después del vencimiento de la prórroga legal, en la entrega del inmueble, tal como se evidencia de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el pago de de las costas y costos del proceso.
Por auto de fecha 21.02.2011 (f. 24), el Tribunal de la causa admitió la demanda por los trámites del juicio breve y ordenó la citación de la parte demandada a fin de que comparezca a dar contestación a la demanda.
En fecha 29.06.2011 (f. 40-43), compareció la representación judicial de la parte demandada la cual fue debidamente citada, y presentó escrito en el cual interpone cuestiones previas, contesta la demanda y reconvino a la actora
Por auto de fecha 30.06.2011 (f. 58 y 59), el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por la parte demandada ordenando el emplazamiento de la actora reconvenida.
En fecha 08.07.2011 (f. 61-64), la representación judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención intentada en su contra y presentó escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas, así como alegatos a la contestación de la demanda(f. 66-70).
En fecha 14.07.2011 (f. 72), la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas. En esta misma fecha (f. 93), el Tribunal de la causa, mediante auto, informó que se pronunciaría sobre las pruebas una vez la causa continúe su curso, por cuanto se encuentra suspendida, dada la intervención forzada de la tercería.
En fecha 16.11.2011 (f. 102-104, anexos 105-185), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto dictado en fecha 17.11.2011 (f. 189 y 190), el Tribunal de la causa se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 18.11.2011 (f.192), la representación judicial de la parte demandada, apeló del auto dictado en fecha 17.11.2011, en el cual se pronunció sobre la promoción de sus pruebas, por lo que el Tribunal oyó la apelación ejercida.
En fecha 26.01.2012 (f. 202-215), el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda del ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ contra el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI; y sin lugar la reconvención propuesta por el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI contra VICTOR RAÚL NÚÑEZ.
En fecha 14.03.2012 (f.226), la representación judicial de la parte demandada, apeló del fallo definitivo dictado por el Juzgado A quo en fecha 16.01.2012.
Por auto de fecha 16.03.2012 (f. 228 y 229), el Tribunal de la causa oyó la apelación ejercida en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que por distribución correspondiera, para que conociera de la misma.
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
1.- Puntos Previos.-
a.- Vicios de la Sentencia
En su escrito de alegatos ante esta Alzada la parte accionada reconviniente-apelante ha sostenido la nulidad del fallo apelado imputándole los vicios de falso supuesto y de inmotivación por silencio de prueba, fundamentando sus alegatos en que hay (i) falso supuesto, al basar su decisión en una errónea apreciación e inexacta valoración de los hechos, que se materializó cuando estableció la duración de la relación arrendaticia a partir del 13.10.2005. (ii) Por inmotivación por silencio de prueba (Incongruencia Negativa), cuando el órgano jurisdiccional no valora, o no aplica los mismos criterios de apreciación de la prueba a las promovidas por las partes, con lo cual se vulneran principios constitucionales como el de la igualdad, debido proceso, exhaustividad probatoria, entre otros.
Al respecto, para esta Superioridad, como ha señalado la doctrina judicial al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:
“Artículo 243
Toda sentencia debe contener:
1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2° La indicación de las partes y de sus apoderados.
3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:
Artículo 244:
Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.

Sobre el requisito prescrito en el ordinal 4º, esto es, los fundamentos de hecho y de derecho, ha sido criterio de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que los fundamentos en que se apoye la sentencia, no han de consistir en meras afirmaciones del Juez, sino en las razones y demostraciones de lo resuelto en el dispositivo del fallo, esto es, abrazar la cuestión de derecho y la cuestión de hecho, lo que implica la mención de las normas generales y abstractas de la ley que el Juez utiliza para determinar el contenido material de la norma individual en que consiste la sentencia.
Así ha dicho la Sala que:
“La motivación del fallo, como lo ha señalado esta Sala en diversas oportunidades, está constituida por las razones de hecho y de derecho que dan a los jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras, está formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que los demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos legales y los principios doctrinarios atinentes. La Sala, en sentencia del 24 de abril de 1979 ..... reiterada en fallos del 19 de diciembre de 1985; 16 de abril de 1986 y 06 de julio de 1988, indicó que el vicio de inmotivación puede adoptar las siguientes formas:
1) La sentencia no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho o de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo, lo cual es inconcebible que los jueces puedan llegar a tal extremo de ignorancia o de descuido en la redacción de sus fallos; 2) las razones expresadas por el sentenciador no tienen relación alguna con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas, caso en el cual los motivos aducidos, a causa de su manifiesta incongruencia con los términos en que quedó circunscrita la litis, deben ser tenidos como jurídicamente inexistentes; 3) los motivos se destruyen unos a los otros por contradicciones graves o inconciliables, generando así una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos; y 4) los motivos son tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden a la Alzada o a la Casación conocer el criterio jurídico que siguió el Juez para dictar su decisión; caso éste que también se equipara al de falta de motivación” (PIERRE TAPIA, Oscar: Jurisprudencia de la CSJ. Tomo 8/9. Año 1991, p. 358).

Bajo estas premisas legales y jurisprudenciales, observa esta Alzada que la representación judicial de la parte demandada solicitó que se declarara la revocatoria o nulidad del fallo en cuestión. Analizado el fallo apelado, de su contenido se observa que lo que existe es una inconformidad de la parte demandada, en relación con lo decidido en la sentencia definitiva, y que constituye el objeto de la presente revisión por esta Alzada, lo que en el presente caso, evidentemente no encuadra dentro de los supuestos del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
En consecuencia, luego del análisis previamente realizado, resulta para esta Alzada improcedente la solicitud de nulidad del fallo apelado. ASÍ SE DECLARA.
b. De la Cuestión Previa contenida en el ordinal sexto (6º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada reconviniente, opuso la cuestión previa 6ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando el defecto de forma de la demanda por no haber llenado el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, ordinal cuarto (4º), que en el libelo de la demanda se expresará el objeto de la pretensión, en el cual deberá determinarse con precisión indicando su situación y de linderos si fuere inmueble.
Asimismo, mediante escrito presentado en fecha 08.07.2011 (f. 66-70), por la parte actora reconvenida, de conformidad con lo establecido en el artículo 350 de la norma adjetiva civil, procedió a subsanar la cuestión previa opuesta.
Establece el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil:
“Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:
El del ordinal 2°, mediante la comparecencia del demandante incapaz, legalmente asistido o representado.
El del ordinal 3°, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso.
El del ordinal 4°, mediante la comparecencia del demandado mismo o de su verdadero representante.
El del ordinal 5°, mediante la presentación de la fianza o caución exigida.
El del ordinal 6°, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.
En estos casos, no se causarán costas para la parte que subsana el defecto u omisión.”

En este sentido, observa quien sentencia, que dicha cuestión previa fue debidamente subsanada por la parte actora, dentro del lapso establecido para ello y ajustado a derecho, por lo que este Juzgado tiene como válida y correcta la defensa previa debidamente subsanada. ASÍ SE DECLARA.
c. De la Perención.
La parte demandada reconviniente, alegó la perención de la instancia de conformidad con lo establecido en el numeral primero (1º) del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que la citación no se llevó a cabo dentro de los treinta (30) días continuos desde la admisión.
** Precisiones conceptuales.
Sobre la aplicación del artículo 267.1 del Código Adjetivo Civil, esta Alzada doctrinariamente ha sostenido en numerosos fallos y se reitera una vez más, lo siguiente:
“Establece el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención
También se extingue la instancia:
1°) Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado. (….)”.

La doctrina señala que la perención es la extinción del proceso por el transcurso de un tiempo determinado (anual, semestral, mensual), sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes.
El autor patrio Arístides Rengel-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo ll. Pág. 372-373, afirma lo siguiente:
“…Para que la perención se produzca, se requiere la inactividad de las partes. La inactividad está referida a la no realización de ningún acto de procedimiento. Es una actitud negativa u omisiva de las partes, que debiendo realizar los actos del procedimiento, no los realizan; pero no del Juez, porque si la inactividad del Juez pudiese producir la perención, ello equivaldría a dejar el arbitrio de los órganos del Estado la extinción del proceso.

(…) La perención se encuentra así determinada por tres condiciones esenciales: una objetiva, la inactividad, que se reduce a la falta de realización de actos procesales; otra subjetiva, que se refiere a la actitud omisiva de las partes y no del Juez; y finalmente una condición temporal, la prolongación de la inactividad de las partes por el término de un año.

La jurisprudencia nacional ha venido sosteniendo que la perención tiene su fundamento en la negligencia de las partes y en la presunción de que la inactividad de éstas entraña una renuncia a continuar la instancia (…) “

Se tiene, pues, que la perención de la instancia es la figura que extingue el proceso en virtud de la inactividad de las partes prolongada por un cierto tiempo, y se encuentra determinada por tres condiciones esenciales: una objetiva, la inactividad, que se reduce a la falta de realización de actos procesales; otra subjetiva, que se refiere a la actividad omisiva de las partes y/o del Juez; y finalmente, una condición temporal, la prolongación de la inactividad de las partes por el término de un año, o de un semestre o de treinta días.

Las mencionadas condiciones objetivas, subjetivas y temporales de la perención revelan que su fundamento está en que la inactividad de las partes entraña una renuncia a continuar la instancia y en la conveniencia de que el estado se libere de la obligación de proveer sobre la demanda, después de ese período de inactividad prolongada.

Y, en el caso especifico (Sic.) de la denominada perención breve de treinta días, había sido doctrina judicial consolidada, que la carga u obligación del demandante se satisfacía con el pago de los derechos arancelarios correspondientes por concepto de citación, sin que nazcan nuevos lapsos de perención de treinta días, “pues constituiría una interpretación extensiva considerar, por ejemplo, que habiendo informado el Alguacil que no pudo localizar al demandado, a partir de esa fecha se inicie un nuevo lapso de treinta días para solicitar la citación por carteles” (PIERRE TAPIA, Oscar: Jurisprudencia de la CSJ. Año 1998, T.3, p. 333).

Resulta claro que el citado criterio judicial debía revisado (Sic.) por estar en contradicción sobrevenida con lo dispuesto por nuestra Constitución Nacional del año 1999, específicamente en su artículo 26, que establece la gratuidad de la justicia. Sin embargo, no puede entenderse que esta disposición constitucional abroga la disposición legal del artículo 267, numeral 1°, del Código de Procedimiento Civil, por cuanto es bien sabido que son muchas las demandas que se interponen, sin que el actor se ocupe de la citación y permanecen así por más de un año en los archivos judiciales.

Bajo esa perspectiva ha sido criterio de este Tribunal (st. 28.06.2004, caso Quintero León) que, las obligaciones que le impone la Ley, a que alude el artículo 267.1 del Código de Procedimiento Civil, no deben limitarse a entenderlas como el solo pago de aranceles judiciales, sino que debería interpretarse como la actividad que realiza el actor, para que se expida la compulsa y le sea entregada al Alguacil. Se dice que esa actividad es propia del tribunal y resulta cierto, pero quienes han actuado en foro judicial, como jueces y/o abogados litigantes, saben muy bien que si la parte actora no se moviliza para la obtención de las copias que han de certificarse para la compulsa, la citación no se adelanta.

Luego, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo dictado el 06.07.2004, (caso J.R. Barco contra Seguros Caracas Liberty Mutual), dejó sentado el siguiente criterio:
“Las obligaciones a que se contrae el ordinal primero del artículo 267 aludido, son de dos órdenes; pero, ambas destinadas a lograr la citación del demandado.

En primer lugar, la que correspondía al pago de los conceptos en la elaboración de los recaudos de citación o compulsa del libelo, libramiento de boleta de citación y, las atinentes al pago del funcionario judicial Alguacil para la práctica de sus diligencias encaminadas a la obtención del acto de comunicación procesal de citación y que estaban previstas en el artículo 17, aparte I, numeral 1 y 2, y aparte II, numeral 1, respectivamente de la Ley de Arancel Judicial, que se materializaba mediante la liquidación de las respectivas planillas de los extintos derechos de arancel judicial, normas que en atención al contenido y alcance de la disposición derogatoria única de la Constitución de 1999, perdieron vigencia por contrariar la garantía de la justicia gratuita que ella misma contempla en su artículo 26, por lo que dada su derogatoria no cuenta para los efectos de la perención breve; en segundo lugar, la urgente obligación lógica de suministrar por lo menos la dirección o lugar en el cual se encuentra la persona a citar, así como el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del Tribunal, los cuales se cubren de diferente manera, pero que su incumplimiento a juicio de esta Sala generan efectos de perención. “

Criterio que fue ampliado por este Tribunal de Alzada en sentencia del 27.06.2005 (caso Condominio Centro Seguros La Paz, N° de Exp. 05.9360), señalando en relación al agotamiento del cumplimiento de las cargas del actor en la citación, que:
Corresponde a este Sentenciador determinar si efectivamente la parte actora cumplió con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación de la parte demandada, debiendo señalar que doctrinariamente no existe una uniformidad de criterio sobre si la realización de la carga de indicar la dirección donde se ha de citar y la entrega de los fotostatos del libelo para ser compulsados, interrumpe de una vez y para siempre este tipo de perención breve que refiere el artículo 267.1 del Código de Procedimiento Civil; o si ella se reabre con cada íter procesal.

La Sala Política Administrativa, en sentencia del 30.05.1990 (vid. PIERRE TAPIA, Oscar: Jurisprudencia CSJ, tomo 5, Año 1990, p. 70), se inclina por la primera hipótesis, señalando que el lapso de los treinta días, una vez cumplidas las obligaciones, no se vuelve a reabrir o renacer. Empero, hay quienes (La Roche) consideran que tal criterio se encuentra reñido con el interés de esta institución de perención explanado en la Exposición de Motivos del Código, en el que se busca la pronta integración de la relación procesal con el llamado a causa del demandado. Sin tomar posición, por una u otra, considera quien sentencia, que el conflicto se plantea si se entiende que lo que sanciona el legislador, en el caso de las perenciones breves, es el incumplimiento de la/s carga/s procesal/es en una coordenada específica de tiempo y no la inactividad procesal. Mas no debe entenderse así, porque el legislador sanciona es la inactividad procesal en el cumplimiento, en tiempo específico, de las cargas del actor para citar al demandado. En tal sentido, necesariamente hay que concluir que cada vez que se abra un iter procesal en la fase de citación, el actor tiene la carga de cumplir en el arco de tiempo establecido por el legislador. Así, para que se entienda bien lo que se quiere expresar, en la fase de citación se cumplen propiamente dos íter procesales: (i) el de la citación personal, cuya carga para el actor se agota con indicar la dirección donde se ha de citar; consignar las copias del libelo para ser compulsadas y, según la Sala Civil, pagar el traslado del Alguacil. Y (ii) el otro iter nace cuando es imposible la citación personal, y retorna la carga procesal en cabeza del actor quien deberá solicitar opcionalmente la citación por carteles o la citación por correo, cumpliendo su carga con la solicitud y consignación de cartel respectivo o del sobre de correo y su porte. No existiendo ninguna otra carga para el actor. Luego de cumplidas las mencionadas no se reabre el lapso de 30 días a que refiere el artículo 267.1 del Código de Procedimiento Civil, ya que la designación y consecuente juramentación del defensor de oficio son cargas del tribunal”.

** Del asunto subexamen.
Ahora bien, para que proceda la extinción del proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 267.1 del Código de Procedimiento Civil, deben verificarse los siguientes requisitos: a) La existencia de la instancia; b) la omisión en el cumplimiento de las obligaciones; y c) el transcurso de 30 días sin haberse impulsado la citación.
En cuanto al primer requisito, es decir, la existencia de la instancia, nos comenta el profesor Aristídes Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, páginas 376 y 377, que para que haya perención es necesario que haya la instancia, no en el sentido de las etapas o grados del proceso, sino en el sentido de la existencia de una litis en la plenitud de sus efectos, a la cual se presume que las partes han renunciado por su inactividad prolongada durante un año sin realizar ningún acto de procedimiento.
Aplicando lo expuesto al presente caso, es evidente que se cumple la existencia de la instancia, constituida por el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ contra el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI. ASI SE DECLARA.
En cuanto al segundo requisito, que haya una omisión en el cumplimiento de las obligaciones, observar quien sentencia, que como ya se infiriera al hacer las precisiones legales y conceptuales, en la fase de citación personal, la carga para el actor se agota de la siguiente manera, (i) con indicar la dirección donde se ha de citar el demandado; (ii) consignar las reprográficas del libelo para ser compulsadas; y, (iii) según la Sala Civil, “el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del Tribunal, los cuales se cubren de diferente manera, pero que su incumplimiento a juicio de esta Sala generan efectos de perención”.
Precisado lo anterior, con vista a las actas procesales hay que revisar si estas cargas han sido satisfechas por la parte accionante.
La primera de ellas, referida a indicar la dirección donde se ha de citar, la parte accionante la cumplió al indicar en el libelo de la demanda (f. 02-06), que la citación se efectuara en el inmueble objeto de la demanda, es decir, en la siguiente dirección: Tienda Honda a Puente Trinidad, Edificio Mapal, Local B, P.B, Parroquia Altagracia, de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital. Se considera satisfecha la primera de las obligaciones.
La segunda obligación que seguía en cabeza de la actora era la de consignar las fotostáticas del libelo de la demanda para ser compulsadas. De esta obligación, se observa que a través de diligencia de fecha 16.03.2011 (f. 27), la parte actora consignó ante el Juzgado de Primera Instancia, las reprográficas del libelo de la demanda, a los fines de que se libre la referida compulsa. Fue así cumplida esta segunda obligación.
En cuanto a la tercera obligación de consignar los emolumentos del Alguacil para la citación, observa quien aquí decide que dicha obligación se verificó mediante la mencionada diligencia de fecha 16.03.2011 (f. 27), en la que dejó constancia de ello.
En cuanto a que las cargas sean agotadas dentro de los 30 días siguientes a la admisión, hay que decir que de un simple cómputo se arroja el siguiente resultado: desde el 21.02.2011 –fecha de admisión de la demanda (f. 24 y 25)- al 16.03.2011– cuando la representación judicial de la parte actora deja constancia de haber consignado tanto los emolumentos para el traslado del alguacil, como la consignación de los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación del demandado, transcurrieron veintitrés (23) días, por lo que dicha obligación fue satisfecha dentro de los treinta (30) días a que alude el artículo 267, en su numeral primero (1º) del Código de Procedimiento Civil.
De tal suerte, que en la presente causa no concurren los supuestos para que se decrete la perención de la instancia, según se desprende del contenido del ordinal 1º del artículo 267 de nuestra norma adjetiva civil.
Ahora bien, con respecto a que la perención de la instancia procedió al haber transcurrido más de treinta (30) días continuos, sin que la parte actora solicitara que se notificara a la parte demandada conforme lo prevé el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, sin suministrar los recursos necesarios a la Secretaria del Despacho para su traslado, debe señalar esta jurisdicente, que dicho lapso sólo se refiere a las obligaciones que tiene la parte accionante que cumplir, para que se efectúe la citación personal de la parte demandada, una vez admitida la demanda, es decir, obligaciones éstas, previamente señaladas, que debe realizar la parte actora dentro del lapso de treinta (30) días continuos, seguidos a la admisión de la demanda, los cuales fueron previamente verificados y cumplidos por la accionante en el presente juicio, el cual no puede verificarse dos veces en un mismo juicio el mencionado lapso, toda vez que ello sólo corresponde una vez admitida la demanda, por lo que se desestima dicho alegato. ASÍ SE DECLARA.

2.- De la trabazón de la litis.-
a.- Alegatos de la representación judicial de la parte actora.-
• Que su representado celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial ubicado en Tienda Honda a Puente Trinidad, Edificio Mapal, Local B, P-B, Parroquia Altagracia de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22.10.2008, quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 73.
• Que en la cláusula segunda del referido contrato quedó establecido que la duración del mismo sería de un (1) año fijo, contado a partir del día 01.11.2008 hasta el 31.10.2009. Estableciéndose en la misma cláusula que si al término del contrato el arrendatario no entregare completamente desocupado el inmueble objeto del contrato, fijando como cláusula penal a favor del arrendador, la suma correspondiente a Bolívares Fuertes Setecientos exactos (Bs. F. 700,oo) por cada día que transcurra después del vencimiento y los gastos que hubiere lugar.
• Que mediante notificación realizada por la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capitalen fecha 01.09.2009, se informó al arrendatario sobre los siguientes particulares: Primero: Preferencia Ofertiva de venta del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Segundo: Que el contrato de arrendamiento celebrado culmina en fecha 31.10.2009, y no le será renovado y que una vez finalizado el plazo fijo estipulado en el mencionado contrato, empezará a regir la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que una vez vencida la prórroga legal, se le ha exigido al arrendatario el cumplimiento de entrega del inmueble y el mismo se ha negado a dar cumplimiento de su obligación asumida, por lo que demanda al ciudadano MOHAMMAD ZUGHI para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal: Primero: A entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes; Segundo: Al pago del equivalente de la suma correspondiente a Bolívares Fuertes Setecientos exactos (Bs, F. 700,00) por cada día que transcurra después del vencimiento de la prórroga legal, en la entrega del inmueble; A pagar las costas y costos del proceso, incluyendo honorarios de abogados.
• Fundamentó su acción en los artículos 1.160, 1.579 y 1.592 del Código Civil, así como del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
• Solicitó que se decretara Medida de Secuestro en el inmueble objeto del contrato.
• Estimó la presente demanda en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00), equivalentes a Setecientas Cuarenta Unidades Tributarias (740 U.T.).

b.- Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada, en su Capítulo III, De las Defensas de Fondo.-
• Rechazó, negó y contradijo que la relación arrendaticia haya iniciado en fecha 22.10.2008 y culminado en fecha 31.10.2009, por cuanto lo cierto es que la relación arrendaticia comenzó en el mes de junio de 2003, mediante acuerdo verbal de las partes y posteriormente fue asentada mediante contrato escrito en fecha 13.10.2005, que fuera renovado consecutivamente en fecha 20.11.2006, 15.11.2007 y 22.10.2008.
• Que es cierto que su poderdante celebró contrato de arrendamiento fecha 22.10.2009 y que contenía una relación arrendaticia que se iniciara el 01.11.2008 y que correspondería al último de los escritos celebrados con la parte actora por el inmueble reclamado.
• Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios que contempla la prórroga legal, corresponde un plazo de dos (2) años y no un año como maliciosamente pretende el actor, en virtud de que la relación arrendaticia tiene una duración concreta de ocho (8) años, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda y se condene en costas.
• Que desconoce e impugna la notificación notarial que realizara la parte actora, por evidenciarse una serie de vicios: 1.- La falta de firma o suscripción del demandante; 2.- La abusiva, exagerada e ilegal preferencia ofertiva de un inmueble cuyo costo de adquisición en fecha 17.07.2001, fue de Siete Millones Trescientos Sesenta y Tres Mil Seiscientos Noventa y Siete Bolívares Fuertes con Siete Céntimos (Bs. 7.363.697,07), hoy Siete Mil Trescientos Sesenta y Tres con Setenta Céntimos (Bs. F. 7.363,70), a la cantidad de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes Sin Céntimos (Bs. F. 950.000,00), en fecha 01.09.2009, que obviamente quedó sin efecto transcurridos ciento ochenta días de su presentación, conforme lo dispone el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en todo caso estamos dispuestos a adquirir previa valuación de perito a precio razonable; y 3.- Dicha Notificación se realizó de manera extemporánea, según el lapso indicado en la Cláusula Segunda del contrato, que establecía que la misma se realizaría con noventa día de antelación, estableciéndose así un término y no un lapso para que dicha notificación surta su efecto resolutorio.
• Que habiéndose prorrogado automáticamente el contrato a partir del 31.10.2009 y estando vigente en todas y cada una de sus cláusulas, resulta totalmente falso para su representado la obligación de entregar de manera inmediata el bien arrendado, pues el contrato no ha fenecido.
• Que su representado no se encuentra en mora, ni en la entrega del bien arrendado, ni en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato, ni mucho menos está ocupando ilegalmente el inmueble, pues todo lo contrario, es el demandante quien incumple lo acordado, tanto así, que ante la negativa de recibir el canon de arrendamiento correspondiente, se inició expediente de consignación Nº 2010-1796, que cursa ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
• Se opuso a la medida cautelar de secuestro del bien inmueble.

Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

3.- Aportaciones probatorias.
a.- Por la parte actora.
* Recaudos acompañados al escrito libelar:
• Original de documento autenticado, contentivo del poder otorgado a los representantes judiciales de la actora, marcado con la letra “A”, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06.10.2010, bajo el Nº 46, Tomo 74 (f.07-09).

En cuanto a este medio probatorio, se trata de un documento público, producido en original, y conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, acredita que el actor, otorgó poder especial a los abogados Williams Enrique Pérez Fernández y Mario Hugo Eyzaguirre Valdivia, por lo que quien sentencia le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.
• Copia de contrato de arrendamiento, marcado con la letra “B”, suscrito entre el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ y el ciudadano MOHAMMAD ZUGHBI, debidamente autenticado ante la Notaría Pública previamente señalada, en fecha 22.10.2008, anotado bajo el Nº 24, Tomo 73 (f. 10-14)

Se trata de un documento autenticado contentivo del arrendamiento de un inmueble –objeto de la litis- constituido por un Local comercial ubicado en Tienda Honda a Puente Trinidad, Edificio Mapal, Local B, P.B., Parroquia Altagracia de esta ciudad de Caracas (cl. 1ª); con una duración de un año fijo contado a partir del 01.11.2008 hasta el 31.10.2009, que en ningún caso se opera la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención es que en ningún momento se convierta en tiempo indeterminado y una cláusula penal a favor del Arrendador por la cantidad de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,00), por cada día que transcurra después del vencimiento(cl 2ª); con un canon de dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00) (cl 3ª); y con una vigencia desde el día 01.09.1998, por el término fijo de un (1) año, hasta el 30.08.1999 (cl 3ª). Se le da fuerza y valor probatorio, conforme a los artículos 1360 y 1361 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar lo antes expresado. ASI SE DECLARA.

• Notificación Notarial, marcada con la letra “C”, practicada por la Notaria Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 01.09.2009, al ciudadano MOHAMMAD ZUGHBI, informándole SOBRE LA Preferencia Ofertiva y que el contrato de arrendamiento no le será renovado (f.15-19).

Se trata de un documento expedido por organismo público autorizado para ello, en el cual se desprende que se realizó notificación al arrendatario del inmueble objeto de la litis, haciendo de su conocimiento la preferencia ofertiva que hiciera el arrendador a este, así como de la culminación de la relación arrendaticia, por cuanto no le será renovado el mismo. Por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio, para acreditar lo antes expresado. ASI SE DECLARA.

• Copia simple de documento de compra venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17.07.2001, quedando anotado bajo el Nº 27, Tomo 7, Protocolo 1º, en el cual el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ, parte actora adquiere el inmueble objeto de la litis (f. 20-23).

En cuanto a este medio probatorio, observa quien sentencia que se trata de copias simples de documento público otorgado por organismo público autorizado para ello, con el fin de acreditar la propiedad que detenta el actor en el presente juicio, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código de Civil, se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.
** En la oportunidad probatoria
a) Por escrito presentado en fecha 14.07.2011 (f.72)
• Promovió para que produjera sus plenos efectos legales, el contrato de arrendamiento que corre en los autos, así como también la notificación realizada por el Notario Público Trigésimo Quinto del Municipio Libertador, donde se le notificó al demandado la no renovación del contrato, dándosele derecho a la prórroga legal.

En cuanto a estos medios probatorios, observa quien sentencia, que los mismos fueron previamente valorados, por lo que nada tiene que pronunciarse nuevamente al respecto esta jurisdicente. Y ASÍ SE DECLARA.
• Inspección extrajudicial practicada por el Notario Público Trigésimo Séptimo del Municipio Libertador, en fecha 13.07.2011 (f. 73-83).

Observa quien sentencia, que se trata de un documento contentivo de Inspección practicada por un organismo público autorizado para realizar este tipo de trámites, en el inmueble objeto del presente proceso acompañada de fotografías que constatan la actuación realizada, a los fines de acreditar el uso que se le estaba dando al mismo, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 75, numeral 12 de la Ley de Registro Público y Notariado, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.
• Copia de contrato de arrendamiento, marcado con la letra “B”, suscrito entre el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ y el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, debidamente autenticado ante la Notaría Pública previamente señalada, en fecha 22.10.2008, anotado bajo el Nº 24, Tomo 73 (f. 85-92).

Se trata de copia certificada de documento público, previamente valorado por esta Juzgadora, por lo que nada tiene que pronunciarse nuevamente sobre el mismo. ASÍ SE ESTABLECE.

b.- Por la parte demandada.
*Recaudos que acompañan escrito de contestación de la demanda:
• Copia certificada de poder, marcada con la letra “A”, otorgado por el ciudadano Mohammad Zughbi, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES MANUELETE 2005, C.A., al abogado WILLIEM ASSKOUL SAAB, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21.10.2010, anotado bajo el Nº 30, Tomo 78 (f. 44-46).

En lo que respecta a este medio probatorio, observa quien sentencia, que se trata de documento autenticado ante organismo público autorizado para ello, con el fin de acreditar el carácter de apoderado con el cual se presenta el abogado ut supra mencionado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 de nuestra norma sustantiva civil se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

• Marcada con la letra “B”, copias simples de documento contentivo de Acta de Asamblea General de Accionistas, protocolizada ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02.08.2006, inserta bajo el Nº 18, Tomo 641-A-VII.

En lo que respecta a este medio probatorio, observa quien sentencia que se trata de copia simple de documento público expedido por organismo público facultado para ello, traído a los autos a los fines de acreditar la facultad de representante legal que tiene el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, como representante de la sociedad mercantil INVERSIONES MANUELETE 2005, C.A., por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.
** Recaudos que acompañaron la contestación de la demanda.
• Marcado con el número “1”, Justificativo de testigos de los ciudadanos JOSÉ ALFONZO YÁNEZ y JHONNY ALFREDO BRICEÑO, evacuado en fecha 06.06.2011 ante la Notaría Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital (f. 105-107).

Observa esta Superioridad, que este Justificativo de Testigos, al no ratificarse sus declaraciones en el juicio, de manera que la contraparte tenga la oportunidad de ejercer su derecho a repreguntarlos, “carecen de valor probatorio en los juicios, porque allá declararon a espaldas de los que pudieran tener interés hoy en invalidarlos ya por una tacha, ya por repreguntas”. (Oscar Pierre Tapia. La Prueba en el Proceso Venezolano. Tomo III. Pág. 218), motivo por el cual se desestima el Justificativo de Testigos evacuado. ASÍ SE DECLARA.-

• Contratos de Arrendamientos, que a continuación se especifican:
o Marcado con el número “2”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VICTOR RAÚL NÚÑEZ y MOHAMMAD ZUGHI, en fecha 13.10.2005 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 21, Tomo 59. (f. 108-111);
o Marcado con el número “3”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VICTOR RAÚL NÚÑEZ y MOHAMMAD ZUGHI, en fecha 20.11.2006 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 36, Tomo 74. (f. 112-115);
o Marcado con el número “4”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VICTOR RAÚL NÚÑEZ y MOHAMMAD ZUGHI, en fecha 15.11.2007 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 25, Tomo 82. (f. 116-119);
o Marcado con el número “5”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VICTOR RAÚL NÚÑEZ y MOHAMMAD ZUGHI, en fecha 22.10.2008 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 24, Tomo 73. (f. 121-124);

Se trata de documentos autenticados contentivos del arrendamiento de un inmueble –objeto de la litis- constituido por un Local comercial ubicado en Tienda Honda a Puente Trinidad, Edificio Mapal, Local B, P.B., Parroquia Altagracia de esta ciudad de Caracas, traído a los autos con el objeto de demostrar la existencia de una relación arrendaticia que data desde el 13.10.2005, motivo por el cual conforme a los artículos 1360 y 1361 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.
• Marcado con el número “6”, Inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertados del Distrito Capital, en fecha 10.06.2011 (f. 126-130).

En lo que respecta a este medio probatorio, observa quien sentencia, que efectivamente, conforme lo prevé el artículo 75 en su numeral 12, fue practicada por organismo público facultado para ello, a los fines de hacer costar que el inmueble objeto de la litis, se encuentra también destinado a la vivienda, si embargo de la misma se puede constatar que no cursan las fotografías que faciliten el entendimiento de su contenido, por lo que este Tribunal la admite sin que ello amerite su apreciación o no en la definitiva. Y ASÍ SE DECLARA.
• Facturas emitidas por la sociedad mercantil Ferrepolar C.A., con número de Registro de Información Fiscal (RIF) J-303907474, que a continuación se identifican:
 Marcada con el número “7”, signada con el Nº 7420, emitida en fecha 13.06.2003 a nombre del ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, por un monto de Trescientos Sesenta Mil Cien Bolívares (Bs. 360.100,00) (f. 142)
 Marcada con el número “8”, signada con el Nº 7430, emitida en fecha 16.09.2003 a nombre del ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, por un monto de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) (f. 143)
 Marcada con el número “9”, signada con el Nº 7534, emitida en fecha 14.10.2003 a nombre del ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, por un monto de Ciento Treinta y Dos Mil Bolívares (Bs.132.000,00) (f. 144)

En lo que respecta a dichos medios probatorios, esta Juzgadora observa que se trata de documentos privados emitidos por un tercero, los cuales no fueron debidamente evacuados de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es decir, debían ser ratificados mediante la prueba testimonial, por lo que dichas facturas quedan rechazadas para su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECLARA.
• Marcado con el número “10”, Presupuesto para la instalación de cerámicas, techo raso, electricidad, plomería y suministros de material, de fecha 01.10.2003, por la cantidad de 25.000.000,oo, elaborado por el ciudadano ALONSO RODRÍGUEZ, a nombre del ciudadano MOHAMMAD ZUGHI (f. 145.)

En lo que respecta a este medio probatorio, se observa que el mismo se trata de documento privado emanado de un tercero, el cual debía ser tramitado conforme a las disposiciones del artículo 431 de nuestra norma adjetiva civil, por lo que al ser revisadas las actas y constarse que dicha prueba no fue evacuada de la manera previamente señalada, este Juzgado Superior la desecha para su valoración en la definitiva. ASÍ SE DECLARA.
• Marcadas con el número “11”, Copias certificadas de expediente de consignación signado con el Nº 2010-1796, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el cual aparece como consignante el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI y como beneficiario el ciudadano VICTOR RAÚL NUÑEZ. (f. 146-185).

En lo que respecta a este medio probatorio, observa quien sentencia que se trata de Copias Certificadas emitidas por un órgano jurisdiccional, autorizado para ello, traídas a los autos a los fines de dejar constancia que ante dicho organismo cursa un expediente de consignaciones, por lo que este Juzgado Superior Primero, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.
4.- Del Mérito de la causa.-
Se reclama el cumplimiento de contrato arrendaticio celebrado entre el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ y el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, sobre el bien inmueble objeto de este litigio, constituido por un local comercial ubicado en Tienda Honda a Puente Trinidad, Edificio Mapal, Local B, P.B., Parroquia Altagracia de esta ciudad de Caracas.
* De la prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
Ahora bien, observa esta Juzgadora, que el referido artículo es claro en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prórroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prórroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prórroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula, conforme lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Documentar que se impone como necesario y hasta obligatorio en los supuestos contractuales que se prevean renovaciones automáticas, ante la ausencia de notificación de no querer continuar la relación arrendaticia
** De la naturaleza de la relación arrendaticia.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia,
Al respecto esta sentenciadora observa que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 22.10.2008 (f. 10-14), suscrito entre el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ, quien fungía como arrendador y propietario del inmueble objeto de este litigio, y el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, arrendatario de ese inmueble y parte demandada en el presente juicio, establece lo siguiente: "La duración del presente contrato será de UN (Sic) (01) año fijo contado a partir del día primero (1º) de Noviembre de 2008 hasta el día 31 de Octubre de 2009. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso se opera la tacita reconducción del arrendamiento pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso, se convierta en tiempo indeterminado, si al termino del contrato “EL ARRENDATARIO” no entregare completamente desocupado el inmueble objeto de este contrato, se establece como cláusula penal a favor de “EL ARRENDADOR” la suma correspondiente a BOLÍVARES FUERTES SETECIENTOS EXACTOS (BS. 700,00), por cada día que transcurra después del vencimiento y los gastos a que hubiere lugar”.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luis Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”(extiéndase desahucio como el acto o manifestación de voluntad por parte del arrendador de despedir al arrendatario por las causas expresadas en la ley o en el contrato).
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis) Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”
Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento que el contrato será de un (1) año fijo contado a partir del día 01.11.2008 hasta el 31.10.2009, no cabe duda que el contrato se ha celebrado a tiempo determinado. Lo que significa que es un contrato celebrado a tiempo determinado, prorrogándose desde el 01.11.2005, por periodos iguales, hasta la fecha en que se reclama el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal. ASI SE DECLARA.
*** Tiempo de la prórroga.
Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal, en vista de que la demandada sostiene que el inicio de su relación arrendaticia data del 01.11.2005, en virtud del contrato suscrito entre el actor y el demandado, previamente señalado, celebrado en fecha 13.10.2005, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Ahora observa quien sentencia (i) que la relación arrendaticia se ha verificado desde el 01.11.2005 hasta el 31.10.2006, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, celebrado en fecha 13.10.2005, quedando anotado bajo el Nº 21, Tomo 59; del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 20.11.2006, por ante la misma Notaría Pública, con vigencia desde el 01.11.2006 hasta el 31.10.2007, anotado bajo el Nº 36, Tomo 74; Así como del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15.11.2007, ante el mismo organismo público autenticador, con vigencia desde el 01.11.2007 al 31.10.2008, anotado bajo el Nº 25, Tomo 82.
Estos son los contratos traídos a los autos, y de ellos lo que se puede afirmar es que sobre el inmueble objeto de la litis, hubo (1) una relación arrendaticia -con contratos continuos- desde el 01.11.2005 hasta el 31.10.2009, en la que el arrendador era el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ, y el arrendatario era el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI.
Luego, lo que se encuentra acreditado es que el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, es arrendatario desde el 01.11.2005 y que el contrato finalizó el 31.10.2009. Esto es, un período menor de cinco años. ASI SE DECLARA.
Luego, entiende esta Alzada que quedó demostrado en autos, que la relación arrendaticia entre los ciudadanos VICTOR RAÚL NÚÑEZ y MOHAMMAD ZUGHI., data desde el día 01.11.2005 – fecha en que comienza a transcurrir el primer contrato de arrendamiento celebrado en fecha 13.10.2005- hasta el día 31.10.2009 –cuando venció el último de los contratos-, por lo que el arrendatario tendría cuatro (4) años, ocupando el inmueble.
Sobre el tiempo de prórroga legal la Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Como se puede apreciar en el artículo antes citado, se desprende de su literal “b” que la prórroga legal que le corresponde a los Arrendatarios que hayan tenido una relación arrendaticia mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, es de un (1) año de prórroga legal, tal y como le fue otorgada por la Arrendadora. ASI SE DECLARA.
Luego, establecido que la relación arrendaticia tuvo un lapso inferior a los cinco años, y que le fuera concedida una prórroga legal de un (1) año, la cual comenzó a transcurrir a partir del día 01.11.2009 hasta 31.10.2010, debe prosperar en derecho la presente demanda. ASI SE DECIDE.
5.- De la Reconvención.-
La parte demandada reconvino al demandante, por cuanto alegó que la relación arrendaticia comenzó a transcurrir a partir del mes de junio de 2003, el cual se encuentra vigente en todas y cada una de sus partes, por haberse prorrogado automáticamente a partir del 31.10.2009, y que en consecuencia permita el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado hasta la culminación del término contractual acordado o de la prórroga legal llegado el caso.
Asimismo, reconvino igualmente al demandante, para que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal en reconocer e indemnizar por las mejoras efectuadas al inmueble arrendado que servía originalmente de depósito, así como, por el fondo de comercio creado a propósito de la apertura y desarrollo del giro comercial del restaurante que funciona actualmente, estimando la misma en la cantidad de Ciento Catorce Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 114.000,oo) equivalentes a la cantidad de Un Mil Quinientas Unidades Tributarias (1.500 U.T.), con valor unitario de Setenta y Seis Bolívares Fuertes (Bs. F. 76,00).
Ahora bien, en lo que respecta a la reconvención presentada, referente a que la relación arrendaticia comenzó desde el mes de junio de 2003, y que a su decir se prorrogó a partir del 31.10.2009, quedó previamente probado en autos que la relación arrendaticia comenzó a transcurrir en fecha 01.11.2005 hasta el 31.10.2006, período determinado, que se prorrogó durante cuatro años, mediante los contratos de arrendamiento traídos a los autos por la demandada reconviniente, quedando sentado que la última relación arrendaticia se celebró en fecha 22.10.2008, con una vigencia que comenzó desde el 01.11.2008 hasta el 31.10.2009, cuya prórroga legal obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, comenzó a transcurrir desde el 01.11.2009 y culminó el 31.10.2010, inclusive, fecha a partir de la cual comenzaría a computarse el cumplimiento de la cláusula penal establecida en el contrato, motivo por el cual, no debe prosperar en derecho la reconvención propuesta. ASÍ SE DECIDE.
La parte demandada reconvino igualmente a la parte actora, alegando que se conviniera o se condenara al pago de una indemnización calculada en dinero, debido a las mejoras efectuadas al inmueble objeto del arrendamiento, calculando la misma en la cantidad de Ciento Catorce Mil Bolívares (Bs. 114.000,00). En este sentido, esta jurisdicente debe resaltar que conforme fuera pactado por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22.10.2008, en su cláusula séptima, la cual es del tenor siguiente: “Serán de exclusivo cargo de “EL ARRENDATARIO” las reparaciones menores que necesite el inmueble durante la vigencia de este Contrato, tales como las pinturas exteriores, puertas Santamaría y reparación de paredes interiores y techos, acondicionamiento de los servicios sanitarios, reposición del piso, de las baldosas, cerámicas, de las distintas dependencias inclusive grietas en los techos, paredes y piso; en el entendido que se consideran, a los fines de este contrato, reparaciones menores todas aquellas que no excedan de BOLÍVARES FUERTES CINCO MIL EXACTOS (Bs.F. 5.000,00), por cada daño específico. Asimismo, serán también de su cargo todas aquellas otras reparaciones ordenadas por la Sanidad Nacional y que “EL ARRENDADOR” ponga en su conocimiento, haciéndose responsable en caso contrario de las sanciones que fueren imputadas por su no ejecución. “EL ARRENDATARIO” no podrá hacer por su cuenta reparaciones, modificaciones, alteraciones ni mejoras de ningún tipo, sin el consentimiento previo y por escrito otorgado por “EL ARRENDADOR”; en todo caso, a la terminación del contrato dichas mejoras o bienhechurías quedarán en beneficio exclusivo del propietario del inmueble sin que “EL ARRENDATARIO” tenga ningún derecho de reclamar nada por este concepto. Sin embargo “EL ARRENDADOR” se reserva el derecho de exigir que el inmueble sea entregado al término (Sic.) del contrato en la misma forma y condiciones en que lo recibió, y en tal caso los trabajos y modificaciones que hayan de efectuarse serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” y la realizarán personas competentes e idóneas.”
Así las cosas, cabe destacar que fue pactado entre las partes en el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la litis, en el cual ambas partes manifestaron su consentimiento al suscribir el mismo, que aquellas modificaciones, alteraciones y mejoras de dicho bien inmueble, debían ser autorizadas por el Arrendador por consentimiento previo y por escrito otorgado, caso contrario, a la terminación del contrato dichas mejoras quedarían en beneficio exclusivo del propietario del inmueble, motivo por el cual la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente no debe prosperar en derecho. ASÍ SE DECIDE.
V. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 14.03.2012 (f. 226) por el abogado ASSKOUL SAAB WILIEM, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, contra la sentencia definitiva de fecha 16.01.2012 (f. 202-215), dictada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ contra el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI.
SEGUNDO: SIN LUGAR la perención de la instancia alegada por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, contenida en el del ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del lapso de prórroga legal, intentada por el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ contra el ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, ambas partes identificadas en los autos. Y, en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por un el local comercial signado con la letra “B”, P-B, ubicado en la Planta Baja del Edificio Mapal, ubicado en Tienda a Honda a Puente Trinidad, Parroquia Altagracia; libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.
CUARTO: Se Condena a la parte demandada, ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, a cancelar a la parte actora ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ, la cantidad de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,00), por concepto de cláusula penal por no entregar el inmueble al término del contrato, por cada día que transcurrió desde el 31.10.2010, exclusive, monto este que hasta la presente fecha asciende a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 385.700,00), más aquellos días que transcurran hasta la entrega definitiva del inmueble.
QUINTO: Sin Lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadano MOHAMMAD ZUGHI, contra el ciudadano VICTOR RAÚL NÚÑEZ.
SEXTO: Queda así confirmada la sentencia apelada.
SEPTIMO: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y REMITASE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cuatro (04) días del mes de Mayo del año dos mil doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. INDIRA PARÍS BRUNI
LA SECRETARIA

ABOG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las diez y cuarenta minutos de la mañana.
LA SECRETARIA

ABOG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

Exp. N° 12.10586
Cump. Ctto. Arrendamiento/Def.
Materia: Civil.
IPB/MAP/edwin