TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: COMPAÑÍA ANONIMA BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA. inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de febrero de 1988, bajo el Nro. 60, Tomo 22-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Antonio Brando, Mario Brando y Domingo Medina, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059 y 128.661, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: COMPAÑÍA ANONIMA SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, inscrita en el Registro MERCANTIL Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 6 de noviembre de 1996, bajo el Nro. 39, tomo 608-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Guillermo Gorrin Falcon, Liciano Lipini Blanchi, Maria Cristina Jiménez L., Armando Velutini González, Francisco Novoa Sanane y Ana Teresa López de Ceballos, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 24.788, 14.798, 68.613, 15.846, 98.846 y 99.064, respectivamente.
ACCIÓN: RESOLUCION DE CONTRATO.

MOTIVO: REGULACIÓN DE COMPETENCIA.

EXPEDIENTE: 10340

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inició la presente incidencia por recurso de regulación solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue la Compañía Bienes y Raíces Inmobiliaria Malima contra Serviauto Integral Kaisen C.A., intentado por ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la sentencia de fecha 03 de abril de 2012 dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y confirmó su competencia para seguir conociendo de la causa, en razón de la cuantía.
A tal fin fueron remitidos los autos al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito del Area Metropolitana de Caracas (Distribuidor de Turno), quedando para conocer de la Regulación de Competencia a este Juzgado.-
En fecha 06 de mayo de 2012, este Juzgado fijó un lapso de 10 días de despacho a objeto de dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 73 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad de decidir, dentro del lapso legalmente establecido, este Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

CAPITULO II
MOTIVA

En cuanto al recurso de Regulación de Competencia que conoce este Juzgado, se desprende de las actas que el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción judicial mediante fallo de fecha 03 de abril de 2012, se declaró competente para conocer la presente acción de Cumplimiento de Contrato, en razón de la cuantía sustentándola en las siguientes razones:
…OMISSIS…
“De conformidad a lo expuesto por ambas partes, quedaron como hechos admitidos la relación arrendaticia que vincula a las partes, instrumentada en el contrato de arrendamiento autenticado el 6 de noviembre de 1996, bajo el Nº 67, Tomo 160, cuyos términos fueron modificados mediante transacción judicial autenticada el 9 de diciembre de 2003, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 55, Tomo 171. Igualmente convinieron en que a la fecha de interposición de la demanda, estaba corriendo el lapso de la prórroga legal que corresponde a la arrendataria, vigente desde el 1º de enero de 2011, de acuerdo a la decisión judicial dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Ahora bien, considera este órgano jurisdiccional que el canon de arrendamiento que debe tomarse en consideración para la determinación de la demanda es el que estaba vigente antes de que fuese dictada la Resolución administrativa invocada por la parte demandada, que según fue alegado por la parte actora y admitido por la parte demandada, es la cantidad SESENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 66.250,59), pues el monto del canon de arrendamiento fijado en vía administrativa constituye un punto controvertido por la parte demandada, que debe resolverse al decidir el mérito de la controversia, para determinar si efectivamente la arrendataria incumplió sus obligaciones contractuales como lo afirma la parte actora.
La parte actora afirmó que para la fecha en que fue interpuesta la reforma de la demanda, la arrendataria había dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento, por los meses de junio y agosto de 2011 y en base a ello accionó la resolución del contrato y en consecuencia, el pago de la cantidad de dinero a la que asciende el canon de arrendamiento, que a su decir era el monto de (Bs. 208.366,83), por concepto de daños y perjuicios causados, misma cantidad de dinero en que fue estimada la demanda.
Dispone el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. (Subrayado del Tribunal).
Considera este órgano jurisdiccional que al estar las partes vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, debe aplicarse para la determinación de la cuantía de la demanda la primera parte del artículo citado, sin tomar en consideraciones pensiones de arrendamiento que no han sido causadas, como serían las que faltan para completar el lapso de la prórroga legal. En consecuencia, tomando en consideración el monto del canon de arrendamiento admitido por ambas partes, dicha estimación asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS QUINIENTOS UN MIL BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 132.501,18). Queda así modificada la cuantía al monto de las pensiones sobre las cuales se litiga, lo cual asciende a la cantidad indicada. En consecuencia, este Tribunal si es competente para conocer del presente proceso, por cuanto dicha cantidad no supera la cuantía establecida para los Tribunales de Municipio, ya que no excede del monto equivalente a tres mil unidades tributarias.
En base a las consideraciones expuestas, este Juzgado declara IMPROCEDENTE la cuestión previa promovida y confirma su competencia para seguir conociendo de la presente causa, en razón a la cuantía de la demanda.” (Negrillas de este Juzgado).

Plasmado los términos en que el Tribunal a-quo declaró su competencia para conocer de la presente causa, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:
Doctrinalmente la “Competencia” ha sido definida por el Maestro Chiovenda, como la medida de la jurisdicción que puede ejercer cada juez en concreto.
Mientras que autores de la talla de Marcos Tullio Zanzucchi, han definido la competencia en atención a la capacidad general del juez para ejercer la función, determinada por los requisitos previstos en la ley para ser investido de la jurisdicción, mediante una capacidad especial que puede ser a su vez objetiva determinada por la normativa de la competencia, y subjetiva en razón de las condiciones personales del juez en relación al objeto de la causa o a los sujetos que intervienen en ella.
De tal forma, los Tribunales conocerán de las causas teniendo por norte no solo su competencia por la materia y la jurisdicción, sino también de acuerdo con la cuantía o valor en que sea estimada la demanda
En este sentido, el Código de Procedimiento Civil establece las formas en que deberá ser calculada la cuantía según sea el caso, pues para las causas que tengan por objeto el reclamo de sumas de dinero se estimará la demanda conforme a los parámetros dispuesto en los artículos 31 al 37 ejusdem.
De este modo, en el caso específico de demandas que se intentan por resolución de contrato de arrendamiento prevé la norma contenida en el artículo 36 eiusdem lo siguiente:
“En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

En el caso concreto se observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el pago de dos mensualidades insolutas correspondientes a los meses de junio y agosto ambos del año 2011, así como los daños y perjuicios. Con lo cual y conforme a lo dispuesto en el fallo recurrido, la demanda quedó estimada en la cantidad de Bs. 132.501.18.
Ahora bien, se observa que si bien es cierto que la doctrina y jurisprudencia patria han establecido de manera reiterada que a los efectos del cálculo de la cuantía en caso de resolución de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, ésta debe tomar en consideración los cánones de arrendamientos por vencerse y las vencidas en cuanto se pidiere su pago, el presente caso comporta una situación especial que es la siguiente: la demanda fue introducida con ocasión a la falta de pago de dos cánones consecutivos que a decir del actor debía pagar el demandado correspondientes al período de prórroga legal, lo cual fue reconocido por ambas partes y resuelto en su oportunidad por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial.
En este sentido cabe destacar que la Ley de Arrendamientos inmobiliarios otorga al arrendatario la facultad de acogerse a la mencionada prórroga legal, y siendo ésta una prerrogativa que concede la Ley al arrendatario, no implica en ningún caso derecho al arrendador a reclamar los cánones de arrendamiento íntegros correspondientes a toda la prórroga legal. En este sentido, se entiende que si el arrendatario entrega voluntariamente el inmueble al vencimiento del término pactado o en todo caso antes del vencimiento de la prórroga legal, tal determinación –unilateral para el arrendatario- no comporta ni crea derecho alguno al arrendador en el reclamo de los cánones de arrendamiento pendientes durante la prórroga, por lo tanto no puede incluirse a los efectos de la determinación de la cuantía de la demanda, los cánones de arrendamiento por vencerse durante la prórroga legal pues al tratarse de una prerrogativa legal y no del principio de la voluntad de las partes, el arrendatario no tienen obligación legal de honrarlas ni el arrendador derecho a ello, salvo por el tiempo que se demuestre la ocupación ilegal del inmueble, por lo que al no estar discutido el pago de dichos cánones por vencerse, no pueden ser sumados a los efectos de la determinación de la cuantía. En consecuencia, la decisión dictada por el aquo respecto a la determinación de la cuantía y a la afirmación de su competencia, debe considerarse acertada y por lo tanto debe ser ratificada. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Por las consideraciones anteriores, este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara
PRIMERO: COMPETENTE para conocer del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoare la Compañía Anónima Bienes y Raíces Inmobiliaria Malima contra Serviauto Integral Kaisen C.A., al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Remítase mediante oficio copia certificada del presente fallo al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas de conformidad con lo establecido en el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE Y PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas a los once (11) días del mes de mayo de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. VÍCTOR JOSÉ GONZÁLEZ JAIMES.
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA.

En la misma fecha anterior, siendo las dos y media de la tarde (2:30 p.m.), se registró y publicó la anterior decisión en el expediente No. 10.340de la nomenclatura llevada por este Tribunal, como esta ordenado.
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA.