TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. N° 8734.
PRETENSIÓN PRINCIPAL: “NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”.
ASUNTO SOMETIDO AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA: AUTO DE FECHA 21/03/2012, DICTADO POR EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS-
PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano JOSÉ RAMÓN MENA ALVINS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-1.738.640. Representado en este proceso por el abogado Fernando C. Zapata Oviedo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.836.
PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana HERMINIA LUISA PELÁEZ BRUZUAL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-6.972.483. No consta en este expediente en apelación, que la referida ciudadana tenga constituido apoderado judicial en la causa.
-II-
-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-
Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 26 de marzo de 2012 (F.35), por el abogado Fernando C. Zapata Oviedo, apoderado de la parte actora, contra el auto dictado en fecha 21 del referido mes y año, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” …este Tribunal de una revisión exhaustiva efectuada al presente expediente, constata que la parte accionante, no acompañó en sus recaudos presentados, original o copia certificada alguna del documento que demuestre haber tramitado previo a esta demanda, el procedimiento administrativo a que hace referencia la novísima Ley de Arrendamientos in comento, tal como lo establecen los artículos previamente mencionados; razón por la cual, mal podría esta Juzgadora admitir la presente causa, toda vez que no cumple con las formalidades de Ley expresamente señaladas.

Así las cosas, es forzoso concluir que dicha acción es contraria a derecho, por lo tanto debe operar la consecuencia jurídica prevista en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia declararse la presente demanda Inadmisible, y así se Declara.

(...)...declara INADMISIBLE la acción incoada por el ciudadano JOSÉ RAMÓN MENA ALVINS, debidamente asistido por el abogado FERNANDO ZAPATA OVIEDO, ambos previamente identificados, por cuanto debe agostarse el procedimiento administrativo respectivo, de conformidad con los artículos 94 y 96 de la Ley de Alquileres de Viviendas (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas); y Así se decide…” (…). (Fin de la cita textual).

Todo ello en el juicio que por Nulidad de Contrato de Arrendamiento intentara el ciudadano José Ramón Mena Alvins, contra la ciudadana Herminia Luisa Peláez Bruzual; ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo.
Cumplidos como fueron los trámites administrativos de distribución de expedientes fue asignada a esta Alzada el conocimiento de la presente causa, a la que se le dio entrada el 27 de abril de 2012, fijándose el lapso a que se contrae el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia (F.40-50).
-III-
-MOTIVO DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo establecido en el Ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgador a establecer los motivos de hecho y de derecho, en los que fundamentará la presente decisión. Y al respecto observa:
-ÚNICO-
-SOBRE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA INTERPUESTA, EN VIRTUD DE LO ESTABLECIDO EN LOS ARTÍCULOS: 6, 94 Y 96 DE LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, PUBLICADA EN LA GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Nº 6.053 Ext., del 12/11/2011-
El presente asunto sube a este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Fernando C. Zapata Oviedo, con el carácter indicado, contra el auto dictado por el a-quo en fecha 21 de marzo de 2012 (F.32-33), parcialmente transcrito, mediante el cual declara (Sic) “…INADMISIBLE la acción incoada por el ciudadano JOSÉ RAMÓN MENA ALVINS...,...por cuanto debe agotarse el procedimiento administrativo respectivo, de conformidad con los artículos 94 y 96 de la Ley de Alquileres de Viviendas (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas)…” (…).
Ahora bien, cursa a los folios que van desde el 2 al Vto., del 12, del presente expediente en apelación, escrito contentivo de la demanda que dio inicio a este proceso, y en el petitorio del mismo, solicitó el actor, entre otros, lo siguiente:

(Sic) “...a) LA NULIDAD ABSOLUTA de las cláusulas: 3, 3-1, 3-2, 4-1, 4-2, 9-1, 9-2, 10-4, 11-1 y 13, contenidas en un Contrato de Arrendamiento y por ende la NULIDAD DEL CONTRATO suscrito por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital, de fecha 17 de junio del año 2011. Anotado bajo el Nº 45, Tomo 135 de los libros de Autenticaciones anexo bajo la letra “C”...”. (Subrayado y negrillas de este Juzgado Superior Noveno).

Como se puede observar, la acción que nos ocupa la intentó el arrendatario, José Ramón Mena Alvins, con el fin de obtener la NULIDAD ABSOLUTA del Contrato de Arrendamiento suscrito con su arrendadora, Herminia Luisa Peláez Bruzual, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y número C-23, ubicado en el piso 2 del Edificio “C”, de la Segunda Etapa del “Conjunto Parque La Tahona”, construido sobre la Parcela Nº 13 de la Urbanización La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda, constante de una superficie aproximada de 102,26 Mtrs2, y comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: Con apartamento C-24 de la misma planta; Sur: Con fachada Sur-Oeste del Edificio; Este: Con apartamento C-22 y área de circulación de la misma planta; y, Oeste: Con fachada interna que da al Edificio “D”. Cuya autenticación -del referido contrato- se efectuó ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital, en fecha 17 de junio del año 2011, anotado bajo el Nº 45, Tomo 135, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría.
Tal solicitud de nulidad la fundamenta el arrendatario, en la supuesta violación -que devienen las cláusulas Nros. 3, 3-1, 3-2, 4-1, 4-2, 9-1, 9-2, 10-4, 11-1 y 13, del contrato en cuestión-, de normas legales especiales de Orden Público que rigen la materia de arrendamientos de viviendas, tipificado en la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 6.053 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011.
De manera pues, que, se está frente a una petición de Nulidad Absoluta de Contrato de Arrendamiento intentada por el arrendatario de un bien inmueble (Apartamento) destinado a vivienda.
Como fácilmente puede apreciarse, la consecuencia jurídica inmediata de una declaratoria de NULIDAD ABSOLUTA de Contrato de Arrendamiento como la que pretende el aquí demandante, José Ramón Mena Alvins, es la total desvinculación con la arrendadora-demandada, Herminia Luisa Peláez Bruzual, en el entendido, que la relación arrendaticia que los une desaparece por efecto de una sentencia y/o mandamiento judicial que así lo acuerda, trayendo como resultado, en la mayoría de los casos, la inminente desocupación y entrega del bien inmueble arrendado -por parte del arrendatario-, a su debido propietario. Tanto es así, que una vez declarada la Nulidad Absoluta de un Contrato los deberes y derechos que de él emanan dejan de surtir efectos entre las partes contratantes. En entonces, nace la interrogante: ¿En el caso que se declare nulo el Contrato de Arrendamiento conlleva a la desocupación del bien arrendado? La respuesta, lógica y jurídicamente, debe ser afirmativa.
Ahora bien, conforme lo dispone el artículo 4 del Código Civil “A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador”, lo que a todas luces se correspondería con lo denominado por la Doctrina “Interpretación Literal” de las normas, técnica ésta de la cual se hace quien Juzga en ésta oportunidad, a los efectos de la decisión de la cuestión sometida a su conocimiento y decisión.
En tal sentido, establece el artículo 6 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual, como ya vimos, entró en vigencia a partir del 12 de noviembre de 2011, por lo que resulta perfectamente aplicable a esta causa interpuesta el 29 de febrero de 2012 (F. 12 Vto.), que:

Art.6. “Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República” (...). (Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Por su parte, los artículos 94 y 96 del mismo cuerpo normativo, establecen:

Art.94. “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes”. (Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Art.96 “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10”. (Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Asimismo, dispone el artículo 10 de éste Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, que:

Art.10. “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Es decir, que para poder acudir el demandante, José Ramón Mena Alvins, a la vía judicial, debe previamente agotar el procedimiento administrativo que se establece en el referido Decreto-Ley, descrito en los artículos 7 al 10, del mismo.
En este estado, conviene observar lo dispuesto por el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente:

Art.341.C.P.C. “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si
no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”. (Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Pues bien, para que no sea posible admitir la acción aquí propuesta, vale decir, la de Nulidad de Contrato de Arrendamiento, se requiere que la prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la Ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicios. Esto expuesto de otra manera quiere decir, que sólo existe prohibición de Ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar, o cuando se desprenda de los textos normativos una clara intención del legislador de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales.
También se debe declarar la inadmisión de la pretensión cuando, como en el caso de autos, la norma (94 y 96 de la Ley in comento), expresamente establezca requisitos de admisibilidad de la acción, ello es, que el actor llene con ciertos y determinados requerimientos legales para impetrar ante los Órganos Jurisdiccionales la defensa de sus derechos subjetivos tutelados por el ordenamiento legal.
Criterio que asumió la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 26 de Febrero de 2.002, con ponencia de la Magistrado Dra. Yolanda Jaime Guerrero, en el juicio de P.D.V.S.A Petróleo y Gas, Expediente N° 15.121, sentencia N° 00353, dejó expresamente sentado:

(SIC)”…en efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clases de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley…”. Así se reitera.

Por tanto, no erró la juzgadora a-quo al haber declarado la inadmisibilidad de la demanda en los términos en que lo hizo.
Sobre la base de lo anterior, en la presente causa se impone la confirmatoria del auto dictado por el Tribunal a-quo en fecha 21 de marzo de 2012 (F.32-33), mediante el cual negó la admisión de la demanda de Nulidad de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano José Ramón Mena Alvins, contra la ciudadana Herminia Luisa Peláez Bruzual, en virtud de lo establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se declara.
-IV-
-DISPOSITIVO-
En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 26 de marzo de 2012 (F.35), por el abogado Fernando C. Zapata Oviedo, apoderado de la parte actora, contra el auto dictado en fecha 21 del referido mes y año, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, SE CONFIRMA en todos y cada uno de sus términos el referido auto (21/03/2012), que cursa a los folios 32 y 33, del presente expediente en apelación.

SEGUNDO: Dada la naturaleza del fallo que aquí se dicta, no se hace especial condenatoria en costas.
-V-
-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del año dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,

CÉSAR DOMÍNGUEZ AGOSTINI.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

En la misma fecha, siendo la una y doce minutos de la tarde (01:12:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

CDA/NBJ/Ernesto.
EXP. N°. 8734.
UNA (1) PIEZA; 8 PÁGS.