TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº 8398
PARTE ACTORA RECONVENIDA: REBECA TERESITA BOGRAD OSTOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.886.080, representada en este acto por el abogado en ejercicio OSMAR RAFAEL VASQUEZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 16.920.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ANABEL RODRÍGUEZ BULLONEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.536.781, representada por los abogados en ejercicio HECTOR J. SANCHEZ A. y JULIO CESAR BOLÍVAR MUÑOZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.824 Y 26.931, en su mismo orden.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 10 DE ENERO DE 2008 POR EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa mediante el sorteo de Distribución a este Juzgado Superior, el cual fijó el lapso legal que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 22 de Abril de 2010, por el abogado, OSMAR VÁSQUEZ GARCÍA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia proferida en fecha 10 de Enero de 2010 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Llegada la oportunidad correspondiente para decidir la presente causa, pasa este Tribunal de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
-PRIMERO-
ANTECEDENTES
Alega la parte accionante reconvenida en su escrito libelar que el día 8 de Noviembre de 1995, apareció un anuncio en el Diario Últimas Noticias, en donde se ofrecía un apartamento en traspaso con opción a compra, en la cual se pedía SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00). Que se interesé y llamé, y al día siguiente la ciudadana ANABEL RODRÍGUEZ BULLONES y su cónyuge PEDRO JOSÉ ZAMORA SANS, le mostraron un apartamento situado en el lugar denominado Guaire Abajo entre Petare y el Encanto, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, Edificio Auriga, Nº 12-4, Piso 12 del Conjunto Residencial Pablo VI. Que el inmueble estaba amoblado, en el mismo le presentaron a dos (2) personas como unos amigos de ellos, que estaban de paso y salían de viaje para Colombia, y que el apartamento una vez firmado el documento estaría desocupado para hacerle la entrega. Que visto el inmueble y el ofrecimiento, les manifestó su disposición de hacer la negociación, y ellos les contestaron que lo harían a través de un contrato de arrendamiento con opción a compra. Que el 10 de Noviembre de 1995, la demandada reconviniente y su cónyuge les rogó que les entregara la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) equivalentes a TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), porque tenían urgencia y de buena fe accedió a su petición y les entregó un cheque del Banco Provincial Nº 3010760-K, por esa cantidad. Que quedaron en firmar el documento el 13 de Noviembre de 1995, pero no se pudo y firmaron el 14 de Noviembre de 1995, en la Notaria Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 25, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en la cual les entregó un cheque por TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) equivalentes a TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 320,00) del Banco Provincial y TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) equivalentes a TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) en efectivo, además les entregó para el pago de la cocina un cheque por TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) equivalentes a TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) y otro por CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) equivalentes a CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,00) que le pidieron para el pago de su abogado. Que ambos cheques a decir de ellos, les fueron devueltos por defecto de firma. Que la pareja le ofreció entregarle el apartamento el 16 de Noviembre de 1995, ese día no se lo entregaron, luego le ofrecieron hacerle la entrega el 18 de Noviembre de 1995. Que después de múltiples llamadas le informaron que no podían hacerle entrega del apartamento ese día y la citaron para el 20 de Noviembre de 1995, en la Estación del Metro de Petare. Que allí encontró a la ciudadana ANABEL RODRÍGUEZ BULLONES y esperaron al esposo cerca de una hora y no llegó. Que la citó para el día siguiente en el mismo y me dirigí acompañada de su hijo y de dos personas conocidas, al apartamento objeto del contrato. Que tocó la puerta y estaba una señora que le habían presentado cuando le mostraron el apartamento. Que habló con ella y le manifestó que había firmado un contrato de alquiler con opción a compra. Que la señora le informó que ella estaba allí alquilada. Que esa situación no se la manifestaron cuando le mostraron el apartamento, y la señora le dijo que habían estado localizando a los dueños y no lograban comunicarse con ellos. Que se dirigió a la Vicepresidencia del Condominio del Edificio Auriga y le informaron que al parecer había problemas de tipo legal con el apartamento y que cortarían al agua de un momento a otro, por una aproximada de VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 22.300,00) equivalentes a VEINTIDOS BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 22,30). Que viendo toda esa situación se dirigió a la Agencia del Banco Provincial de la Plaza Miranda y solicitó el no pago de los cheques Nº 600962 por TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), equivalentes a TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) y Nº 600965 por CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) equivalentes a CINCO BOLÍVARES (Bs. 5,00), y así tratar de ver si la pareja dueña del apartamento aparecía, ya que no los localizaba. Que posteriormente habló con una persona y le informó que a la demandada podía encontrarla en el Barrio Agricultura de Petare, Callejón El Lindero, después de la carpintería, cuarta casa de tres (3) pisos sin friso. Que el 26 de Noviembre de 1995, se dirigió con su hijo y dos personas conocidas, a esa dirección en donde encontró a la ciudadana ANABEL RODRÍGIEZ BULLONES, a quien le pidió que le devolviera el dinero o le entregara el apartamento, y ésta le manifestó que no le entregaría ni el dinero ni el inmueble, que ella tenía abogado y que la demandara, que ese juicio por lo menos terminaría en cuatro (4) años.
Arguye que consta en el contrato, en la cláusula cuarta, que la ciudadana ANABEL RODRÍGUEZ BULLONES, recibió de su la parte actora la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES (700,00). Que igualmente se desprende de la cláusula séptima que la accionante reconvenida aceptaba haber recibido el inmueble en perfecto estado, lo cual es falso, por cuanto no ha recibido nada y luego de darles el dinero se negaron a entregarle el apartamento, habida cuenta que sabían que estaba ocupado por otras personas. Que se evidencia en la cláusula sexta de ese documento, que quien decida no comprar o vender respondería por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) como cláusula penal derivados de los daños y perjuicios. Que fundamente su demanda en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil. Que al no haber dado cumplimiento la ciudadana ANABEL RODRÍGUEZ BULLONES, al contrato celebrado, en el cual se obligó a entregarle a la actora reconvenida en arrendamiento el inmueble y su posterior venta, dio lugar a la acción de resolución del contrato celebrado con los daños y perjuicios correspondientes. Que por todo lo expuesto procede a demandar a la ciudadana ANABEL RODRÍGUEZ BULLONES, para que convenga o a ello fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) En que el contrato celebrado por la actora reconvenida, ha quedado resuelto por su incumplimiento, al no haberle entregado el inmueble objeto de ese convenio. 2) En devolver a la accionante reconvenida la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), que le fueron entregados, previo cálculo de la corrección monetaria, de acuerdo a los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela. 3) En pagar los intereses que esa deuda ha causado, calculados hasta la fecha efectiva de la devolución del dinero. 4) En pagar la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), por concepto de daños y perjuicios de conformidad con la Cláusula Sexta del contrato. 5) En pagar por daños morales TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), equivalentes a TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, las costas del juicio. Que estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.248.000,00) equivalentes a CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 5.248,00). Que de acuerdo a lo establecido en el artículo 646 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal que decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la demandada reconviniente objeto del contrato. Solicitó que la citación de la accionada reconviniente se practicara en la siguiente dirección: Tercera Etapa Palo Verde, Edificio Parque Plaza II, Piso 5, Apartamento 52, Municipio Sucre del Estado Miranda. Por último, pidió que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y en la definitiva declarada con lugar, con todos los pronunciamientos de ley.
Mediante auto de fecha 30 de Enero de 1997, el Tribunal A quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte accionada reconviente para que diera contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades de ley para la práctica de la citación, la parte demandada reconvenida dio contestación en los siguientes términos:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda. Alegó que si bien es cierto que firmó con la parte actora reconvenida, en fecha 14 de noviembre de 1995 un contrato de arrendamiento con opción a compra venta, ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 25, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre inmueble situado en el lugar denominado Guaire Abajo, entre Petare y El Encanto, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguido con el Nº 12-4, piso 12 del Sector Noroeste del Edificio Auriga y que forma parte del Conjunto Residencial Pablo VI, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 19 de Agosto de 1996, anotado bajo el Nº 49, Tomo 6, Protocolo Tercero del Tercer Trimestre. Que no es cierto que la accionante reconvenida hubiese realizado muchas y diferentes gestiones para la venta definitiva del inmueble, resultado infructuosas todas las diligencias practicadas. Que no es cierto que incumplió con las obligaciones que asumió con la firma del documento de opción de compra venta, sino por el contrario, es la ciudadana REBECA TERESITA BOGRAD OSTOS, quien incumple con la obligación asumida en el convenio. Que la accionante reconvenida se obligó a adquirir el inmueble, dentro de los ciento ochenta (180) días continuos a partir de la autenticación de la opción en la Notaria correspondiente, es decir, a partir del 14 de Noviembre de 1995, asumiendo por lo tanto desde ese momento la cualidad de comprador y en consecuencia quedando obligada a cumplir con lo dispuesto en el artículo 1.527 del Código Civil. Que por consiguiente y a tenor de lo convenido en la cláusula quinta de contrato de opción de compra venta firmando por las partes, la ciudadana REBECA TERESITA BOGRAD OSTOS, quedó obligada a pagar el resto del precio de venta, según lo convenido en la citada cláusula, dentro de los ciento ochenta (180) días continuos a la firma del contrato. Que vistas las actas procesales que integran el expediente y los alegatos expresados por la accionante reconvenida, en ningún momento confiesa haber cumplido con la compra prometida en el lapso establecido como se había obligado. Que en consecuencia la accionada reconviniente no estuvo nunca obligada a vender el inmueble en cuestión a la actora reconviniente, después de haberse cumplido el tiempo consagrado en la cláusula quinta del contrato, puesto que como lo dispone el artículo 1,264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse como han sido contraídas y el deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención. Que la ciudadana REBECA BOGRAD debió cumplir con la obligación asumida en el convenio. Que no habiendo cumplido la accionante reconvenida con la obligación que asumió en la cláusula quinta del contrato en cuestión, tal y como se evidencia de su planteamiento y de las actas procesales, la demandada reconvenida no estaba obligada a cumplir con el contrato de arrendamiento con opción a compra venta firmando, y en razón de ello, se excepciona de cumplir con la acción de contrato no cumplido, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Que la demanda interpuesta por la accionante reconvenida carece de basamento alguno, por cuanto al no cumplir con la obligación asumida, mal puede exigirle cumplimiento de la obligación. Que la demandante reconvenida no puede alegar que la accionada reconviniente se negó a aceptar el pago del resto del precio pactado en la cláusula quinta del convenio, ya que la Ley le concede un procedimiento para quedar liberada de la obligación de pagar al acreedor, cual es, la contemplada en el artículo 1.306 y siguientes del Código Civil concatenado con el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Que por lo tanto, en el presente juicio, el pago no se realizó dentro del plazo convenido. Que por lo antes expuesto solicitó se declare sin lugar la acción interpuesta por la ciudadana REBECA TERERITA BOGRAD OSTOS, por carecer totalmente de fundamento, siendo por tanto su demanda impertinente y temeraria.
Arguye que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil reconviene a la ciudadana REBECA TERESITA BOGRAD OSTOS, bajo los argumentos siguientes: Que en fecha 14 de Noviembre de 1995, suscribieron un compromiso de compra venta ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 25, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre inmueble anteriormente identificado. Que en el referido convenio la accionada reconviniente se comprometía a vender y la ciudadana REBECA TERESITA BOGRAD OSTOS, se comprometía a adquirir el inmueble, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) equivalentes a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), obligándose la compradora a pagar así: SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) a la firma del citado documento y el saldo restante, es decir, la suma de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.300.000,00), por concepto del resto del precio de venta pactado en la cláusula cuarta del contrato, dentro del lapso perentorio de ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la autenticación del documento. Que esta situación se produjo en razón que la compradora no canceló la suma adeudada dentro del plazo acordado; incurriendo en incumplimiento de la obligación asumida, contraviniendo expresamente lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil. Que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 eiusdem ha elegido resolver el contrato, en virtud del incumplimiento manifiesto por parte de la compradora, a la obligación asumida en ese convenio, cual era pagar el resto del precio adeudado, dentro del plazo señalado en la cláusula quinta del contrato. Que en razón del manifiesto incumplimiento evidenciado por la compradora, y en razón de ello, se ha visto imposibilitada de disponer del inmueble, objeto de la convención. Que en vista del alto costo de la vida y el incremento que ésta produce en el nivel de vida de la población, ha decidido aplicar el contenido del artículo 1.263 del Código Civil, y en consecuencia retener la cantidad de dinero dada por la compradora al momento de la firma del contrato, como compensación por los daños y perjuicios ocasionados por la accionante reconvenida al cumplir con la obligación que asumió en el convenio. Que por las razones expuestas reconviene a la ciudadana REBECA TERESITA BOGRAD OSTOS, para que conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) A la resolución del contrato firmado en fecha 14 de Noviembre de 1995, ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 25, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por no haber cumplido la accionante reconvenida en los términos expresados en el mismo. 2) En dejar en su poder la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), como compensación por los daños y perjuicios que le ocasionó, al no cumplir las obligaciones que asumió al firmar el contrato. 3) En pagar las costas procesales prudencialmente calculadas por el Tribunal. Que a los efectos de la cuantía, estimó la reconvención en la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.200.000,00) equivalentes a CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.200,00). Por último, solicitó que la reconvención fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
Mediante escrito de fecha 14 de mayo de 1997, la representación judicial de la parte actora convenida, solicitó la reposición de la causa al estado que la parte demandada reconvenida diera contestación a la demanda.
Por diligencia del 15 de Mayo de 1997, el apoderado judicial de la parte accionante reconvenida solicitó se le expidiera copia certificada del escrito de contestación a la demanda, lo cual fue acordado por el Tribunal A quo mediante auto de esa fecha.
En sentencia interlocutoria de fecha 2 de Junio de 1997, el Tribunal de la Causa declaró sin lugar la solicitud de reposición de la causa hecha por la representación judicial de la parte accionante reconvenida.
Mediante auto del 2 de Junio de 1997, el Tribunal A quo admitió la reconvención propuesta, fijando el quinto (5to) día de despacho siguientes a la referida fecha, para que la parte actora reconvenida diera contestación a la misma.
Por escrito de fecha 9 de Junio de 1997, el apoderado judicial de la parte accionante reconvenida dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Rechazó y contradijo la reconvención intentada en contra de su representada, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que de ella pretende deducir la parte demandada reconviniente. Alegó que el contrato que tiene como objeto el inmueble de marras es un contrato de arrendamiento con opción a compra venta y no un convenio de compra venta como lo pretende hacer ver la accionada reconviniente. Que en el contrato se estableció un canon de arrendamiento mensual de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) equivalentes a QUINCE BOLÍVARES (Bs. 15,00). Que quien no cumplió fue la demandada reconviniente, quien no entregó el inmueble a la demandante reconviniente de acuerdo a lo acordado en el contrato. Que ha quedado demostrado el incumplimiento de la parte accionada reconviniente. Que opone a la reconvención intentada en contra de su mandante, la excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, excepción de contrato no cumplido. Por último, pidió se declare sin lugar la reconvención con expresa condenatoria en costas a la demandada reconviniente.
En fechas 10 de Junio y 3 de Julio de 1997, los apoderados judiciales de las partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 16 de Julio de 1997, el Tribunal A quo, admitió las pruebas promovidas por las partes.
El 10 de Enero de 2008, el Tribunal de la Causa dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra venta incoada por la ciudadana REBECA TERESITA BOGRAD OSTOS contra ANABEL RODRÍGUEZ BULLONEZ y declaró improcedente la reconvención que por acción de resolución de contrato de opción a compra venta.
Cumplidas las formalidades de distribución, correspondió a esta Superioridad el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto de fecha 5 de Diciembre de 2001, donde se fijó la oportunidad para la presentación de los informes, observaciones y dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 de la Ley Adjetiva Civil.
En la oportunidad de ley, la parte actora reconviniente presentó su escrito de informes.
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior pasa a hacerlo y al efecto considera:
SEGUNDO
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Conoce esta Superioridad del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora reconvenida, contra la sentencia proferida por el Tribunal de la Causa que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato arrendamiento con opción de compra venta e improcedente la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.
En este sentido, la pretensión de la parte accionante se circunscribe que la demandada reconviniente de cumplimiento a la obligación que asumió en virtud del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta, el cual tenía por objeto el arrendamiento y posterior venta de un inmueble, alegando que la obligación asumida por la accionada reconviniente se dilucida en la entregada del apartamento a la firma del contrato, que se materializó el 14 de Noviembre de 1995. Por su parte, la demandada reconviniente, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la exigencia de la parte actora reconvenida, y procedió a reconvenir por acción de Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta. De igual manera, ambas partes se ampararon en la Excepción Non Adiempleti Contractus.
Así las cosas, trabada la litis, hay que señalar de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil cada parte tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
1) Copia simple del instrumento poder que le fuera otorgado por su representada ante la Notaria Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de Diciembre de 1995.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.
2) Copia simple del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra Venta, suscrito entre la ciudadana ANABEL RODRÍGUEZ BULLONES y la ciudadana REBECA BOGRAD, otorgado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de Noviembre de 1995, quedando anotado bajo el Nº 25, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Este documento durante el debate judicial no fue impugnado ni desconocido por la parte accionada, y en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, y así se deja establecido.
3) Declaración del ciudadano JOSE NESTOR SERRANO DAVILA: Este testigo rindió su declaración el 28 de Julio de 1997, al interrogatorio a que fue sometido por su promovente, no incurrió en contradicciones, y al no se repreguntado por la contraparte sus deposiciones quedaron firmes, por lo que este Tribunal Superior acoge su testimonio por merecerle fe, de conformidad con lo establecido en los 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
4) Declaración del ciudadano ALEJANDRO RAMÓN LÓPEZ: Este testigo rindió su declaración el 1º de Agosto de 1997, al interrogatorio a que fue sometido por su promovente, no incurrió en contradicciones, y al no se repreguntado por la contraparte sus deposiciones quedaron firmes, por lo que este Tribunal Superior acoge su testimonio por merecerle fe, de conformidad con lo establecido en los 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
Analizadas el acervo probatorio presentado por las partes y planteada de esta manera la controversia, pasa esta Superioridad a decidir bajo los siguientes argumentos:
La acción cuyo estudio nos ocupa es por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra Venta, por lo que, con la finalidad de sentenciar sobre el caso sub iudice, considera esta Alzada necesario indicar cual es el concepto de “Contrato” establecido en la legislación venezolana vigente.
A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:

“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre 2 o más personas, cabe decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Osorio, expresa:

“Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.) Es una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad, común destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligan a las partes contratantes en iguales términos que la ley”. (Obra cit. Editorial Heliasta, pág. 167)

Se observa que en la definición plasmada en el Diccionario citado, también se señala que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:

“Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.
(omissis)”

De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso orientar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asuntos de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:

“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1.- Consentimiento de las partes;
2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3.- Causa lícita”.

La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.
Ahora bien, se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil.

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estatuye:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. En tal virtud al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De manera pues, alega la parte accionante reconvenida que existe una relación contractual, que se originó con la autenticación de un Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra Venta, suscrito entre la ciudadana ANABEL RODRÍGUEZ BULLONES y la ciudadana REBECA BOGRAD, otorgado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de Noviembre de 1995, quedando anotado bajo el Nº 25, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria que versa sobre un inmueble, lo cual quedó plenamente demostrado autos con el documento acompañado al escrito libelar.
Ahora bien, la parte accionada reconvenida alegó la defensa concerniente a que el Contrato versaba sobre una Opción de Compra Venta.
En tal sentido, se hace necesario señalar lo establecido en la Cláusulas Primera, Segunda, Tercera, Cuarta y Séptima del Convenio.

“PRIMERA: LA ARRENDADORA, cede en Arrendamiento, a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en el concepto descrito el inmueble objeto del contrato, y el cual será destinado a vivienda principal”.

“SEGUNDA: El canon de Arrendamiento, queda estipulado en base a la fijación mensual, regulada en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 15.000,00)”.

“TERCERA: El canon de Arrendamiento no es imputable a la cláusula de Compra-Venta referida en el encabezamiento del presente contrato”.

“CUARTA: LA ARRENDADORA, recibe en este mismo acto, es decir, al suscribir la firma del contrato ante la Notaria respectiva la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) como garantía de la referida opción a Compra-Venta los cuales serán reducidos de la venta definitiva del inmueble el cual será por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00)”.

“SEPTIMA: LA INQUILINA COMPRADORA acepta haber recibido el inmueble en perfecto estado como pintura, baldosas y servicios públicos•”

En el caso de autos, se puede verificar de las Cláusulas anteriormente transcritas que el objeto del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra Venta, recae sobre el arrendamiento y venta del inmueble descrito en autos.
Al realizarse la hipótesis contenida en la disposición contenida en el artículo 1.137 del Código Civil invocado por la parte actora reconvenida en su escrito libelar, nace la consecuencia jurídica que ella dispone, en el caso de especie, la norma señalada hizo surgir ipso facto el nacimiento de un contrato de arrendamiento con opción a compra venta y el comportamiento de los derechos y deberes que la Ley le confiere a las partes.
En otro orden de ideas, ambas partes alegaron la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS,
En este sentido, en cuanto a la posibilidad que ante la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, la demandada alegue como defensa la exceptio non adimpleti contractu, el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresó lo siguiente:

“…En la reforma de nuestro Código Civil que se cumplió en 1942 se tomó del artículo 48 del Proyecto de Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano el texto de la llamada exceptio non adimpleti contractus para formar nuestro artículo 1.160 que dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”.
(…Omissis…)
El artículo 1.168 del Código Civil no señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus sólo se da “en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define el artículo 1.1134 del Código Civil como aquel contrato en que las partes se obligan ‘recíprocamente’. La nota caracterizante parece ser, según esto, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la doctrina se ha llamado la existencia de un sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato.
El Código italiano de 1942 ha preferido utilizar el término ‘contrato con prestaciones correspectivas’. No existe sin embargo acuerdo en la doctrina italiana acerca de si este concepto se identifica con el concepto de contrato bilateral que trae nuestro Código y que también traía el viejo Código italiano de 1865. Para algunos autorices (por ejemplo, De Ruggiero) estos dos concetpso se identifican; para otros (Messineo, Colagrosso, Barassi) el concepto de contrato con prestaciones correspectivas cubre también el ámnito de los contratos unilaterales onerosos, por ejempleo, el mutuo con intereses, lo que haría explicable el artículo 1.820 C.C. italiano de 1942; y, en fin, para otros (Trabucchi y Luzzato) la cuestión debe ser resuelta caso por caso.
La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean depedientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio). Para aquellos que admiten que la categoría de contratos bilaterales o sinalagmáticos no se agota en los contratos en que la correspectividad e interdependencia de las obligaciones de las partes son elementos naturales del
Contrato, sino que admiten que en un contrato normalmente unilateral (por ejemplo, el mandato o el depósito) pueden pactarse –en uso de la autonomía privada- como correspectivas e interdependientes las contrapuestas obligaciones de las partes (por ejemplo, mandato remunerado, depósito remunerado), la acción de resolución y la exceptio pueden concebirse perfectactamente en contratos de esta última especie. Quedarían excluidos tan sólo los contratos unilaterales en que no pueda predicarse de las obligaciones de las partes que son correspectivas e interdependientes entre sí, pues aunque llegare a surgir una obligación para la parte que inicialmente no tenía obligación a su cargo, ella habría surgido con posterioridad al momento del perfeccionamiento del contrato y sólo como consecuencia de eventos sobrevenidos durante la vida del mismo. Tal sería el caso del mandato o del depósito gratuitos en los supuestos de los artículos 1.699 o 1.733 del Código Civil o el del comodato en el caso del artículo 1.733 C.C.
(…Omissis…)
Debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero de incumplir (inaddimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento de aquel a quien le es opuesta la excepción debe demostrársele al juez que ese incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo. Ello no significa sin embargo, sino –como hoy dice el artículo 1.460 del Código italiano de 1942- ‘habida cuenta de las circunstancias’, la negativa del excipiens a cumplir no aparezca ser contraria a la buena fe objetiva. “En definitiva –escribe Realmonte- se puede afirmar que la escasa importancia del incumplimiento no es necesaria ni suficiente para impedir la proponibilidad de la exceptio non adimpleti contractus. El legítimo ejercicio de este remedio depende no sólo de un examen relativo de la entidad del incumplimiento, sino de una valoración de todas las circunstancias concretas, entre las cuales hay que considerar también aquellas subjetivas, como por ejemplo, el conocimiento por parte del excepcionante de que el incumplimiento de la otra parte ha sido causado por simple error u omisión involuntaria, para evitar que la excepción de medio de defensa venga a transformarse en un instrumento vejatorio. Así, aun si la oponibilidad de la exceptio inadimplenti contractus no resulta excluida por la escasa importancia del incumplimiento, esta circunstancia puede asumir notable relieve cuando concurre con otras para hacer ilegítima la negativa a cumplir. Piénsese en la hipótesis en que, establecidas para las obligaciones respectivamente asumidas por las partes términos de exigibilidad contemporáneos, uno de los contrayentes justifique su propio retardo con motivos objetivos y de convenientes seguridades de cumplir lo más pronto, mostrando en cambio las graves consecuencias que se verificarían en su patrimonio si la contraparte, aduciendo el retardo en el cumplimiento, se rehusare a ejecutar hasta tanto ambas partes estén en condiciones de cumplir simultáneamente. El juez, valoradas todas las circunstancias concretas, deberá considerar la negativa a cumplir contraria a la buena fe y consecuencialmente condenar al excepcionante”. (Op. Cit. Págs. 769 a 785).

Con relación a tal defensa de fondo, esta Alzada observa que la exceptio non adimplecti contractu es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, porque el demandado ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir.
En tal sentido, el artículo 1.168 del Código Civil, se refiere a la excepción del contrato no cumplido que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, por lo cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.
Ahora bien, la excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato; no lo extingue, por lo cual se diferencia de la acción de resolución de contrato que va dirigida a obtener la terminación del contrato.
En este orden de ideas, se observa que en materia procesal esta excepción es una defensa de fondo o perentoria, que la parte demandada debe oponer en la contestación a la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva.
En este sentido, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, con ponencia del Magistrado Conjuez Francisco Carrasqueño López, en el juicio de Bárbara Alejandrina Verde contra Marco Tulio Briceño Ramírez, expediente No. 02055, dejó establecido que:

“La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es: “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995). Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado”.

Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado”.
En el caso bajo examen, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio. Así, en una venta, si el vendedor no ha concedido un término para el pago de un precio al comprador, este último está obligado a pagar el precio en el momento en que el vendedor le haga entrega de la cosa vendida. Y si el comprador, pretende exigir al vendedor la entrega de la cosa sin ofrecer por su parte entregar al mismo tiempo el precio, el vendedor podrá oponer a su pretensión la exceptio non adimpleti contractus, tal cual lo expresa el tratadista Zuliano, CESAR CASAS RINCÓN (Obligaciones Civiles. Tomo I. Editorial Sanojo. Caracas. 1.944. Pág. 195 y siguientes).
Esta excepción, tiene su origen, en la propia voluntad de las partes contratantes. En la promesa bilateral sinalagmática de compraventa, no consiste solamente en el hecho de obligarse, es decir, en el consentimiento, sino que se compone igualmente de la intención de alcanzar un fin jurídico determinado, es decir, de obtener la ejecución de la prestación prometida a cambio de la obligación que se contrajo. Y, por eso, el reo – excepcionado, tiene derecho a responder a la pretensión del actor, lo siguiente: “Demandadme para que ejecute mi prestación sin haber vosotros ejecutado lo que prometisteis, violáis los términos de nuestros acuerdos, por que si yo me obligué a una prestación, fue a condición de que cumpliríais la vuestra.”
Así pues, la ejecución simultánea es la consecuencia necesaria de la idea de causa. Esta explicación tan simple y evidente, es la que nos dá Domat, en su obra: “Leyes Civiles”, al señalar lo siguiente: “En todas las convenciones (sinalagmáticas), siendo la obligación de una parte el fundamento de la recíproca, el primer efecto de la convención es que cada uno de los contratantes pueda obligar al otro a ejecutar aquello a que se comprometió, cumpliendo su promesa”.
DOMAT, en forma extraordinaria, no se contenta sólo con enunciar el principio de la ejecución simultánea, indica, además su razón de ser, consistente en que la obligación de una parte es el fundamento o la “Causa” de la otra.
En nuestros días, el maestro Francés SALEILLES, a su vez, afirma en su estudio sobre la: “Teoría General de las Obligaciones”, que: “En el contrato sinalagmático, no solamente son deudas conexas, sino dos deudas, cada una de las cuales es la causa jurídica de la otra: así pues, no es por hacerle un favor, o porque lo exija la equidades que se permita al deudor de una parte no cumplir su obligación si la otra no realiza el pago de la suya, sino que es en virtud de un derecho que nace del propio contrato”.
Asimismo, el autor ELOY MADURO LUYANDO, en su obra “Curso de Obligaciones Derecho Civil III”, señala que los efectos de la excepción non adimpleti contractus consisten: “La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato.”
Como corolario de lo señalado, tratándose de un convenio de arrendamiento con opción a compra venta sobre un inmueble, de los elementos probatorios analizados en autos se evidencia que la parte actora reconvenida dio cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Cuarta del Convenio, referente al pago de la suma de SETENCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) y en tal sentido, observa quien aquí decide que la accionada reconviniente incumplió con sus obligaciones establecidas en el Contrato, por lo que resulta forzoso a esta Superioridad concluir que es procedente la demanda por ella intentada, y así se decide.
Del mismo modo, este Tribunal observa que en el caso de autos se cumple con las exigencias necesarias para la procedencia de la defensa de fondo, ya que del contrato celebrado por las partes se observa que ambas se comprometieron recíprocamente a realizar ciertas conductas.
Siendo ello así, se evidencia del análisis de este expediente que es la parte accionada reconviniente, quien se ha resistido a cumplir su obligación al no haber entregado el inmueble objeto del contrato.
Reflexionamos concluyendo, que lo que persigue la referida excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, es desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, sino a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, considerada este jurisdicente que resulta procesalmente factible la excepción de contrato no cumplido “nom adimpletis contractus”, alegada por ambas partes, por cuanto la parte actora reconvenida probó el incumplimiento previo de la obligación contractual de la demandada reconviniente. Y así debe decidirse.
En orden a todo lo expuesto, por haber prosperado la excepción non adimpleti contractu, se debe declarar sin lugar la reconvención propuesta por la parte accionada reconviniente, y resulta innecesario el estudio y análisis de los demás alegatos esgrimidos por las partes. Y así se deja establecido.
En otro sentido, la parte accionante reconvenida en su petitorio solicita el pago de la cantidad de TRES MILLONES BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), equivalentes a TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), por concepto de daño moral
Ahora bien, observa esta Superioridad que el daño moral en nuestra legislación venezolana, solo procede cuando se produce el hecho ilícito que establece el artículo 1.196 del Código Civil, por lo que se declara improcedente el pago por ese concepto. Y así se decide.
Con respecto a los intereses moratorios y a la indexación, este Tribunal observa:
La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 29 de Abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, ha dejado asentado que:

“…Con relación a los intereses moratorios sobre las sumas demandadas que pretende la accionante; y la indexación judicial sobre dichas cantidades que también fuera solicitada por la actora, se observa:
Los intereses moratorios se causan por el retardo culposo en el cumplimiento de una obligación de pago, en tanto que la indexación judicial es la actualización del valor de la moneda que se ha depreciado por el transcurso del tiempo, la cual se ajusta en caso de obligaciones de valor.
Ahora bien, siendo que la mora se origina por un retardo culposo del obligado al pago; y en el presente caso la demandada no demostró ninguna causa extraña no imputable a su incumplimiento, los intereses moratorios constituirían una indemnización para el acreedor por el retardo en la satisfacción de su acreencia. Esta indemnización, sin embargo, no puede acordarse si se solicita simultáneamente la indexación judicial, por cuanto la misma actualiza el valor de la moneda desde el momento en que debió producirse el pago hasta, en este caso, a la fecha de publicación de la sentencia, y por tanto, comprende a la suma que resultaría de los intereses moratorios.
En tal virtud, resulta improcedente acordar los intereses moratorios e indexación judicial, por cuanto ello implica un doble pago por el incumplimiento de la obligación…”.

En este sentido, de la jurisprudencia transcrita se desprende que no es procedente demandar conjuntamente los intereses moratorios y la indexación, porque ello implicaría un doble pago por el incumplimiento de las obligaciones contraídas por partes, de manera pues, a criterio de este Juzgador de Alzada, solo se hace procedente el pago de los intereses moratorios desde la fecha en que fue interpuesta la reconvención por la parte demandada reconvenida, es decir, desde el día 10 de Marzo de 1996, hasta la fecha en que exista sentencia definitivamente firme, para lo cual se ordena la practica de un experticia complementaria del fallo. Y así se decide.
Ahora bien, con respecto a la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 28 de Abril de 2009, consignada por la representación de la parte actora, observa este Tribunal Superior que de la lectura y análisis que de la misma se efectuó se desprende que esa decisión no es aplicable en el presente caso, ya que la sentencia en cuestión se ajusta es a las demandas por cobro de bolívares en sus diferentes materias, y así se declara.

TERCERO
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte actora reconvenida contra la sentencia dictada en fecha 10 de Enero de 2008 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por ambas partes. TERCERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana REBECA TERESITA BOGRAD OSTOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.886.080 contra la ciudadana ANABEL RODRÍGUEZ BULLONEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.536.781 CUARTO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN QUE POR ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA propuesta por la ciudadana ANABEL RODRÍGUEZ BULLONEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.536.781 contra la ciudadana REBECA TERESITA BOGRAD OSTOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.886.080. QUINTO: Se condena a la parte demandada reconviniente a reintegrar a la parte demandada reconviniente, la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.700,00) recibidos al momento de la autenticación del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra de Venta. SEXTO: Se condena a la parte accionante reconvenida a pagar a la parte accionada reconviniente, los intereses moratorios generados por la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), desde el día 10 de de Marzo de 1996, fecha en que fue interpuesta la demanda, hasta la fecha en que se produzca sentencia definitivamente firme, para lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena efectuar experticia complementaria del fallo. SEPTIMO: Se condena a la parte demandada reconviniente a la pagar a la parte actora reconvenida la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (700,00) por concepto de daños y perjuicios de acuerdo a lo estipulado en la cláusula sexta del contrato. OCTAVO: Se declara improcedente el pago de la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) por concepto de daño moral. NOVENO: Se declara improcedente la solicitud correspondiente a la corrección monetaria solicitada por la parte actora reconvenida sobre las cantidades demandada. DECIMO: SE CONFIRMA EL FALLO APELADO y de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora reconvenida. DECIMO: Por cuanto el presente fallo es dictado fuera de la oportunidad legal establecida para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta.
Publíquese, Regístrese, Diarícese y en su oportunidad legal devuélvase el expediente.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los treinta días del mes de Mayo de Dos Mil Doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO

En esta misma fecha, siendo las -------- previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO

Exp. Nº 8398
CDA/NBJ/Damaris.