TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE N° 5.998
PARTE ACTORA:
LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR, abogado en ejercicio, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 10.744.469, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 81.988, asistida por la abogada ALFIDIA ANTONIA MEDINA DE NOGEIRA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 83.814.

PARTE DEMANDADA:
HILIAN EDUVIGIS CARMONA ESPINOZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.740.806, representada judicialmente por el abogado NARCISO CORNIEL PALACIOS, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 10.254.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.

Se recibió el presente expediente a los fines de dictar nueva sentencia, en virtud de lo resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión de fecha 20 de octubre del 2011, que declaro con lugar el recurso de casación anunciado por la parte actora ciudadana LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR, contra la sentencia dictada por este tribunal en fecha 21 de enero del 2011, y decretó la nulidad del fallo recurrido en casación y ordenó al juez superior que correspondiera, dictar nueva sentencia acogiéndose a la doctrina establecida en el fallo dictado por dicha Sala.
La causa se encontraba en este Juzgado, en virtud del recurso de apelación intentado por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 10 de junio del 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y previa la distribución administrativa del expediente, el conocimiento de la causa pasó a este Despacho.
En fecha 18 de noviembre del 2011 la juez que suscribe, se avocó al conocimiento de la presente causa a los fines de dictar sentencia, y ordenó la notificación de ambas partes para la reanudación de la causa.
En fecha 09 de diciembre del 2011, la abogada LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR, actuando en su propio nombre y representación como parte actora, se dio por notificada del avocamiento de este asunto, y solicito la notificación de la parte demandada.
En fecha 20 de enero del 2012, el alguacil de este tribunal, dejó constancia de haber practicado la notificación a la parte demandada ciudadana HILIAN CARMONA, de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Por providencia de fecha 29 de febrero del 2012, este juzgado acordó fijar uno cualquiera de los cuarenta (40) días continuos a dicha data para dictar sentencia y vencida dicha oportunidad en fecha 9 de abril del 2012, este tribunal difirió su pronunciamiento por un lapso de 30 días consecutivos, encontrándonos dentro de tal plazo, se procede a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato presentada el 3 de mayo del 2007 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por la ciudadana LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR, asistida por la abogada ALFIDIA ANTONIA MEDINA DE NOGEIRA, contra la ciudadana HILIAN CARMONA, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Los hechos relevantes expuestos por la demandante como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
1.- Que el día 13 de junio de 2006 observó un anuncio donde se ofrecía en venta un apartamento ubicado en la urbanización La Carlota, por la cantidad de CIENTO TREINTA MILONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), por lo que ese mismo día llamó a la señora HILIAN CARMONA y visitó el inmueble en cuestión, expresándole en esa ocasión a la oferente, además de su deseo de adquirir el bien, que como cotizaba la Ley de Política Habitacional e IPAS-ME, tenía que solicitar ambos créditos para llegar al monto que ella exigía.
2.- Que después de varias semanas de haber contactado a la señora HILIAN CARMONA recibió una llamada de ésta, quien le comunicó que le vendería el apartamento, por lo que procedió a pedir los recaudos ante Banesco e IPAS-ME, que anexaba marcados con las letras “A” y “B”, los cuales entregó a la ciudadana HILIAN CARMONA.
3.- Que de común acuerdo con dicha ciudadana, depositó en su cuenta corriente número 0102-0501-82-00-09270284 del Banco de Venezuela, con cargo al precio de venta, primeramente DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) en fecha 26 de julio de 2006, según consta en anexo que acompañaba marcado “C”, y, en segundo lugar, VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) el 1 de agosto de 2006, tal como consta de anexo que acompañaba marcado “F”, día en que se firmó la opción, según consta de los anexos que producía marcados “D” y “E”.
4.- Que el 3 de agosto de 2006 “entregó los papeles que le faltaban” y la cédula de identidad, según consta de los anexos que acompañaba marcados “G” y “H”.
5.- Que el 4 de agosto de 2006 entregó a Banesco la documentación, según consta de los anexos que acompañaba marcados “I” y “J”, abriendo luego a instancias del banco una cuenta de ahorros con el 3% del monto solicitado, es decir, con la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00) según consta de la copia de la libreta que acompañaba marcada “K”; mientras que el 9 de agosto consignó la documentación ante el IPAS-ME.
6.- Que en la segunda semana de septiembre le informaron que ya iban a pasar su solicitud a la comisión de aprobación de crédito y previniendo vendió su carro, según consta de anexo que acompañaba marcado “LI”, y otros muebles, para tener la cantidad que faltaba.
7.- Que el 17 de noviembre se dirigió al apartamento para informar a la señora HILIAN CARMONA que los créditos estaban aprobados y debía consignar ante el registro correspondiente los siguientes recaudos: RIF, solvencia de Hidrocapital, derecho de frente.
8.- Que el 23 de noviembre recibió una llamada de la ciudadana HILIAN CARMONA, quien le solicitó el monto que le correspondía darle aparte de los créditos, puesto que lo necesitaba por enfermedad de su padre, a lo que accedió, lo cual hizo a través de la emisión de un cheque personal número 11112847 del Banco Venezuela, a nombre de HILIAN CARMONA, por la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00); que para dejar constancia de la entrega del dinero llevó el documento en diskette, para ser revisado y aprobado por ambas partes, el cual no pudo imprimirse, acompañado marcado “M”, quien le dijo que le entregaría un cheque a su nombre como constancia de haber recibido la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00), según consta en anexo que acompañaba marcado con la letra “N”, correspondiente a la diferencia del monto que sería entregado el día de la protocolización por parte del Banco Banesco e IPASME, completándose así el monto total, o sea la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), “igual como lo hicimos con la Opción de Compraventa”.
9.- Que el 14 de diciembre del 2006 llamó a la demandada y ésta le informó que ya el apoderado del Banco Venezuela había acordado con el apoderado del Banco Banesco para firmar el día 18 de diciembre, por lo que inmediatamente pasó por el Registro correspondiente, para solicitar el monto para habilitar, acordando con la apoderada del IPASME “para que se presentará (sic) el 18 de Diciembre (sic) de 2007” (sic), pero que llegado el 18 de diciembre llamó a la ciudadana HILIAN CARMONA, quien le dijo que no pagara nada hasta que su esposo se comunicara con ella “o conmigo”, informándole aproximadamente a la 1: 30 p.m que no se podía firmar ese día porque a su esposo no le habían entregado la solvencia de derecho de frente, y que ya los apoderados estaban al tanto, “que quedaría para Enero de 2007”, anexando en tal sentido certificado de solvencia de derecho de frente marcado “Ñ”.
10.- Que el día 26 de enero del 2007 la demandada le informó que pasara el 31 de enero, para que una vecina le entregara la documentación que faltaba, “la cuales (sic) anexo marcada con las letras “O” y “P”; que una vez con los papeles en la mano se dirigió al Registro correspondiente y fijó la fecha de la firma para el día 13 de febrero del 2007, como consta de las planillas números 8999 y 9000 que anexaba marcadas “Q” y “R”. Que llegado el día y la hora, la ciudadana HILIAN CARMONA no se presentaba, por lo que la llamó, sin poder comunicarse con ella; que aproximadamente a las 3: 30 p.m los apoderados de Banesco e IPASME hicieron saber que debían retirarse; que el apoderado de Banesco llamó al apoderado del Banco Venezuela y éste le informó que la ciudadana HILIAN CARMONA lo había llamado en horas de la mañana manifestándole que la firma se había suspendido; que la revisora dejó constancia de la presencia de la compradora, según consta al reverso de la planilla número 9000 anexada marcada “R”; que a las 3:50 p.m aproximadamente la ciudadana HILIAN CARMONA le informó que los abogados del Banco Venezuela le aconsejaron que no realizara la venta, porque el dinero que le daría no era suficiente para que ella comprara, que prefería pagar la cláusula penal y dejar las cosas así, que el Banco estaba elaborando los cheques para devolverle el dinero.
11.- Que el día 27 de febrero del 2007 notificó a la ciudadana HILIAN CARMONA por medio de la Notaría Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que se presentara ante el Registro Segundo del Municipio Sucre el 1 de marzo del 2007, a la 1:00 p.m, para la firma y entrega del inmueble, “a (sic) la cual no se presento (sic)”, notificación que acompañaba marcada “S”, de lo cual dejó constancia la revisora al reverso de la planilla 8999, anexada marcada “Q”
12.- Que desde el 13 de febrero del 2007 ha tratado de agotar la vía amistosa, generándose en su persona un clima de desestabilidad económica, psicológica, moral, habitacional, puesto que vive alquilada y el dinero que estaba cancelando como canon de arrendamiento pudiese estarlo cancelando a los créditos, mientras que la ciudadana HILIAN CARMONA se ha lucrado con el dinero que le ha dado, o sea la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.160.000,00)
13.- Que en el contrato de opción se pactó que el inmueble a adquirir sería el identificado con el número 15 del segundo piso del edificio José Martín (sic), ubicado en la urbanización La Carlota, ratificando que el monto convenido consensualmente fue por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), aunque verbalmente se acordó fijar en el documento de opción de compraventa la suma de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), para que los créditos se aproximaran lo más posible al monto convenido de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), pagadero de la siguiente forma: 1) la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) para garantizar el cumplimiento bilateral de compraventa, según consta en la cláusula segunda del documento de opción; 2) la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 118.000.000,00) en la ocasión de la protocolización de la venta definitiva del inmueble, destacando en este sentido que sólo restaban las cantidades que le iban a entregar las instituciones financieras Banesco e IPASME el día que se protocolizara el documento definitivo de venta, por la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 94.840.000,00).
14.- Que la obligación asumida tanto verbal como contractual fue cumplida total y cabalmente por su parte, “quedando libre de mi obligación contraída, que no fue mas (sic) que el pago del precio, uno de los elementos esenciales para existencia y validez del contrato de compraventa”, formalizándose la venta con la entrega del cheque personal a nombre de la ciudadana HILIAN CARMONA el día 28 de noviembre de 2006, por la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO SESETA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00), quedando el monto restante, aprobado por el IPASME y la institución bancaria Banesco, para ser entregado en el momento de protocolización del documento definitivo.
15.- Que para el 13 de febrero del 2007 y hasta la fecha de la demanda, la ciudadana HILIAN CARMONA no ha liberado el inmueble de la hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela; que la prenombrada ciudadana no cumplió con su obligación de entregar el inmueble, ponerla en posesión y otorgarle el correspondiente título de propiedad.
En cuanto a las razones de derecho, la actora hizo valer el contenido de los artículos 1.161, 1.167, 1.474, 1.486 y 1.488 del Código Civil.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…acudo ante su competente autoridad para demandar, como en efecto lo hago, a la ciudadana HILIAN EDUVIGES CARMONA ESPINOZA, suficientemente identificada en autos, para que convenga en ello y sea condenada en la acción de: PRIMERO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”. SEGUNDO: para que cumpla con su obligación de protocolizar a mi nombre el documento de propiedad del inmueble ya descrito, o en su defecto, este Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio declarando con lugar lo solicitado, a fin de que la misma sirva de título de propiedad a mi favor, por la inconsistencia y negación de cumplir con las obligaciones pre establecidas por parte de la vendedora. TERCERO: Que se calculen a partir del mes de Enero de 2007, los pagos correspondientes a cánones de arrendamiento hasta la decisión definitiva, tomando en consideración el índice inflacionario de acuerdo a la establecido por el Banco Central de Venezuela, anexo recibos de pago de arrendamiento de los meses: Enero, Febrero, Marzo, anexo marcados con la letra “S”. CUARTO: Oficiar a Consultoría Jurídica del Banco Banesco, para que remita a este Tribunal resolución de aprobación del crédito. QUINTO: Oficiar al IPASME, departamento de Gerencia y Créditos, Unidad de Apoyo de Créditos y al Banco Banesco, Consultoría Jurídica, para que tengan conocimiento de la presente causa y se tomen las previsiones correspondientes con los créditos ya aprobados. Vistos los señalamientos aquí esgrimidos y las pruebas consignadas, Solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar, con imposición de costas de la accionada. De igual forma solicito que la presente Sentencia se diere como titulo suficiente y constitutivo de propiedad, oficiando al Registro Subalterno correspondiente a los fines de estampar las notas marginales a que haya lugar” (copia textual).

La demanda fue estimada en la cantidad de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 190.000.000,00).
El 8 de mayo del 2007 la demandante, asistida por la abogada ALFIDIA MEDINA, consignó los distintos instrumentos citados en el libelo original, de la siguiente manera:
“…a)- Requisitos para la concesión de Créditos del IPASME; b)-Requisitos para creditos ante el Banco Banesco; c)- Bauche de deposito N° 90685528, por la cantidad de Dos Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 2.000.000), a nombre de Hilian Carmona; d)- Planilla de Liquidación de derechos arancelarios N° 145088, donde se otorga la firma de Opcion de Compraventa para el 01 de Agosto de 2006; E)- Copia fotostática de Opción de Compraventa; F)- Bauche de depósito N° 90293669, por la cantidad de Veinte Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 20.000.000) a nombre de Hilian Carmona; G)- Fotocopias de la Cédula de Identidad de la ciudadana Hilian Carmona; H)- Copia fotostática de la Cédula de Identidad de la Hilian Carmona; I)- Copia fotostática de la Cédula de Identidad donde se evidencia mediante sello del Banco Banesco de la fecha de recepción de la documentación (04 de Agosto de 2006); J)- copia fotostática de la Cédula de la ciudadana Hilian Carmona donde se evidencia mediante sello del Banco Banesco fecha de recepción de la documentación (04 de Agosto de 2006); K)- Copia fotostática de la libreta aperturada ante el Banco Banesco, como requisito para la solicitud del Prestamo; L)- Comprobante de Solicitud de Credito Hipotecario, en el cual se evidencia la recepción del documentación correspondiente ente el IPASME; Ll)- Copia fotostatica de la venta del vehiculo de mi propiedad, marca Hyundai, Modelo Accent de fecha 19 de Septiembre del 2006; M)- Copia Simple de Constancia de entrega de la Cantidad de trece Millones Ciento Sesenta mil con Cero Céntimos (Bs13.160.000). Como pago de el monto total que me correspondia a parte de los creditos; N)- Original de cheque N° S-91 42294704- codigo cuenta 0102-0501-82-0009270284, de la cuenta corriente de la Ciudadana Hilian Carmona; Ñ) Copia fotostática de Certificado de Solvencia de derecho de frente, expedida el 18 de Diciembre del 2006; “O)- Solvencia de Hidrocapital de fecha 29 de Enero de 2007; “P)- Certificado de Solvencia de Derecho de Frente de fecha de expedición 30 de Enero de 2007; Q-R)- Planillas de otorgamiento de la firma de la Venta N° 8999 y N° 9000 de fecha 01 de febrero de 2007; S)- Notificación por ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, para efectuar la firma el día 01 de Marzo de 2007” (copia textual).

El 1 de junio del 2007 fue admitida la demanda, concediéndosele a la demandada veinte días de despacho para la contestación
En fecha 2 de julio del 2007 el ciudadano JOSÉ F. CENTENO, alguacil del juzgado a quo, dejó constancia que la ciudadana LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ le proporcionó ese mismo día, a los fines de realizar las diligencias pertinentes para la práctica de la citación, lo exigido en la ley, y el 16 de julio de ese mismo año consignó en un folio útil recibo de citación firmado por la ciudadana HILIAN EDUVIGIS CARMONA ESPINOZA.
El 30 de julio del 2007, la actora, asistida por la profesional del derecho ALFIDIA MEDINA, reformó la demanda, específicamente, en su petitorio, en los siguientes términos:
“…Según lo establecido en el “CAPITULO VIII. PETITORIO: TERCERO: Que se calculen a partir del mes de Enero de 2007, los pagos correspondientes a cánones de arrendamiento hasta la decisión definitiva, tomando en consideración el índice inflacionario de acuerdo a la establecido por el Banco Central de Venezuela, anexo recibos de pago de arrendamientos de los meses: Enero, Febrero, Marzo, anexo marcados con letra “S”, se Reforma: PRIMERO: Que se condene a la ciudadana HILIAN CARMONA, plenamente identificada en autos, al pago de la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.800.000,00), correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio, los cuales he tenido que cancelar desde el mes de Enero del 2007, en la residencia donde habito, según como consta en autos, dicha suma hubiese sido amortizada a los créditos ya otorgados. Desde el mes de Enero de 2007, ya debía estar ocupando el inmueble distinguido con el número 15, ubicado en el segundo piso del Edificio José Martí, situado en la Avenida Principal de la Carlota.
SEGUNDO: Que se condene a la ciudadana HILIAN CARMONA, al pago de la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 400.000,00), mensuales a partir del mes de Enero de 2007, por concepto de cánones de arrendamiento, asi como los aumentos que se puedan presentar en el transcurso del proceso, hasta la Sentencia definitiva.
TERCERO: Que se condene a la ciudadana HILIAN CARMONA, al pago de los gastos y Honorarios profesionales a los en que he tenido que incurrir, los cuales serán consignados en su oportunidad.
CUARTO: Que se calcule mensualmente; a partir del mes de Marzo de 2007, la cantidad de Trescientos Cincuenta y Tres Mil Novecientos Veintiséis Bolívares con Ocho Céntimos (Bs. 353.926.08), correspondiente al pago mensual del crédito otorgado por el IPASME y la cantidad de Ciento Setenta y Cuatro Mil Novecientos Once Bolívares con Sesentidós Céntimos (Bs. 174.911,62), correspondiente al pago mensual del crédito otorgado por BANESCO, los cuales suman un total de la cantidad de Quinientos Veintiocho Mil Ochocientos Treinta y Siete Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 528.837,07), mensuales. Solicito que en el calculo se tome en consideración el índice inflacionario de acuerdo a lo establecido por el Banco Central de Venezuela, hasta la Sentencia definitiva, para que el monto estimado sea IMPUTABLES al valor del inmueble objeto del presente litigio.
QUINTO: Oficiar a Consultoría Jurídica del Banco Banesco, para que remita a este tribunal resolución de aprobación del crédito Y Original de la OPCIÓN DE COMPRAVENTA. JURO LA URGENCIA DEL CASO. Es fe a la fecha de su presentación” (reproducción textual).

Dicha reforma fue admitida el 13 de agosto del 2007, concediéndosele a la demandada otros 20 días de despacho para la contestación de la demanda y su reforma.
En fecha 10 de octubre del 2007 la accionada, asistida por el abogado en ejercicio NARCISO CORNIEL PALACIOS, dio contestación a la misma, de la siguiente forma:
1.- Convino en que es cierto que en fecha 1 de agosto de 2006 celebró un contrato de opción de compraventa con la ciudadana LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR sobre un apartamento de su propiedad, destinado a vivienda, ubicado en el piso 2, N° 15, del edificio José Martí, situado en la avenida principal de la urbanización La Carlota, Jurisdicción del municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del estado Miranda, el cual le pertenece según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 26 de julio de 2002, bajo el número 8, tomo 3, protocolo primero.
2.- Después de reproducir el contenido de las cláusulas SEGUNDA, TERCERA Y CUARTA del contrato de opción de compraventa, afirma que esta última estipulación es clara al establecer una indemnización, a manera de cláusula penal, a la parte responsable, de los posibles daños y perjuicios que se le pudiera causar a la otra parte por el incumplimiento. Fuera de esta indemnización por incumplimiento -agrega- no existe otra sanción u obligación a la parte responsable de la no protocolización del documento definitivo de venta.
3.- Alegó que la responsabilidad de la no protocolización del documento recayó en la ciudadana LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR, por haber dejado vencer las solvencias que le proporcionó en la oportunidad en que se las exigió y postergar la firma del citado documento para una fecha acordada unilateralmente por ella, por cuanto no fue debidamente notificada, puntualizando en este sentido que “Como notificación jamás ha de entenderse la supuesta colocación debajo de la puerta del escrito contentivo de la misma; esto no existe en el derecho”.
4.- Adujo que es cierto que la compradora le hizo un préstamo a título personal por la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00), habiéndole hecho entrega de un cheque de su cuenta personal, por igual cantidad, por lo que dicho monto “no podrá acreditarse a la cantidad que cancelaría al momento de la protocolización del documento definitivo”, complementando que si ello llegare a considerarse así, aparte de su devolución, la cláusula penal fue acordada a los fines de solucionar a la parte que llegare a resultar responsable de la no realización de la venta.
5.- Negó y rechazó la pretensión de la compradora de que con la entrega del cheque personal a su favor, por la cantidad de Bs. 13.160.000,00, la venta quedó formalizada, puesto que le había entregado un cheque pos-datado por la misma cantidad, para que lo hiciere efectivo y de esa manera cancelar la obligación que había contraído como consecuencia del aludido préstamo; “que no lo hubiera hecho efectivo -dice- es otra cosa”, ratificando a reglón seguido que la referida venta no se llegó a realizar por culpa de “LA COMPRADORA”, que dejó vencer las solvencias que les fueron entregadas en las oportunidad que las exigió.
6.- Señaló que no es cierto que “LA COMPRADORA” haya cumplido con la obligación de pagar el precio, fijado por las partes en la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), añadiendo que si la demandante demuestra que ha cancelado esta cantidad, “no quedaría duda alguna de la obligación que tendría yo, de hacer entrega formal de la cosa vendida, pero esto es totalmente falso”.
7.- Alegó que no tiene obligación alguna de entregar el inmueble, poner en posesión a “LA COMPRADORA” y otorgarle el correspondiente título de propiedad, ya que desde su punto de vista esta obligación pudiera darse si “LA COMPRADORA” le hubiere cancelado la totalidad de la suma acordada, lo cual no ha llegado a ocurrir, insistiendo en que no está obligada a entregar la cosa vendida y otorgar el título de propiedad correspondiente “en razón a que la venta no se ha realizado, por no haber hecho “LA COMPRADORA” el pago total acordado”.
8.- Rechazó y contradijo la estimación de la demanda.
9.- Rechazó y contradijo el pedimento de la actora de cancelar cánones de arrendamiento a partir del mes de enero del 2007 y hasta el momento en que se produzca la decisión definitiva, y mucho menos en consideración al índice inflacionario, en razón de que ella no es propietaria del inmueble en cuestión, ya que estos frutos a los cuales se refiere sólo pertenecen al propietario y ella no lo es.
10.- Negó y rechazó por improcedente la solicitud de cancelación de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00) por concepto de pago de cánones de arrendamiento de los meses de enero a junio del 2007, ya que ello no está contemplado en el contrato de opción de compraventa; igualmente rechazó la pretensión formulada por la actora en el sentido de que le sea cancelada la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) a partir del mes de enero del 2007 por cánones de arrendamiento y los que pudieran presentarse en el transcurso del proceso hasta sentencia definitiva, así como gastos de honorarios.
11.- Negó y rechazó por improcedente, el pedido de la actora de pagar mensualmente, a partir del mes de marzo del año 2007, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS VEINTE Y SEIS MIL BOLÍVARES CON 8/100 (Bs. 353.926,08), supuestamente correspondiente al pago mensual del crédito otorgado por el IPASME, y CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS ONCE BOLÍVARES CON 62/100 (Bs.174.911,62), correspondiente al pago mensual del crédito otorgado por Banesco, ya que ello es de su exclusiva responsabilidad.
12.- Finalmente, pidió que se declarara sin lugar la demanda y su reforma que por cumplimiento de contrato ha intentado en su contra la ciudadana LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR.
En fecha 1 de noviembre del 2007 la demandante, asistida por la abogada ALFIDIA MEDINA, ofreció pruebas, así: 1) ratificó el libelo de la demanda y su reforma e hizo valer el mérito probatorio de los autos en cuanto le favorezcan; 2) promovió y consignó los siguientes instrumentos: i) marcadas “A” y “C”, copias fotostáticas de comunicaciones dirigidas por Hilian Carmona a la ciudadana Carmen Leal, fechadas los días 4 y 5 de diciembre del 2006 (folios 58 y 60); ii) marcada “B”, comunicación enviada por la ciudadana Jessica Rincón a Hilian Carmona, fechada el 8 de diciembre del 2006 (folio 59); iii) marcada “D”, copia simple de certificado de solvencia de la contribuyente Hilian Eduvigis Carmona Espinoza, número T01-955640, correspondiente al apartamento 15 del edificio José Martí (folio 61); iv) marcadas “E” y “F”, copias fotostáticas de dos cheques de gerencia emitidos por Banesco Banco Universal, uno por la cantidad de Bs. 21.001.840,00 y otro por Bs. 3.336.773,89, ambos a nombre de Hilian Eduvigis Carmona Espinoza (folios 62 y 63); v) marcada “G”, copia fotostática de cheque de gerencia emitido por Banesco Banco Universal a favor del Banco de Venezuela (folio 64); vi) marcada “H”, copia de cheque de emitido por IPASME a favor de Hilian Eduvigis Carmona Espinoza, por Bs. 50.000.000,00 (folio 65); vii) marcada “I”, constancia emitida por la Gerencia de Servicios al Personal del Banco de Venezuela, dando fe de que a la señora Hilian Eduvigis Carmona Espinoza le fue otorgado un crédito para adquisición de un inmueble, el cual acusaba un saldo deudor al 13/2/07 de Bs. 19.663.226,11 (folio 66); viii) marcados “J” y “K”, recibos originales emitidos a favor de Lorena Hernández, por concepto de alquiler de los meses de enero a octubre del 2007, cada uno por la cantidad de Bs. 400.000,00 (folios 67 y 68); ix) marcada “L”, constancia emitida por la Unidad de Apoyo Crediticio, Gerencia de Créditos del IPASME, dando fe de que el crédito hipotecario pedido por la afiliada Lorena Hernández fue solicitado en fecha 9/8/2006 y aprobado el 29/11/2006, según se evidencia en el “Subsistema de Crédito anexo” (recaudos formantes de los folios 69, 70, 71 y 72); 3) de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que se oficiara: a la Consultoría Jurídica de Banesco, para que remitiera resolución de aprobación del crédito y original de la opción de compraventa; al IPASME, para que consignara las actas donde consta que la ciudadana Hilian Carmona no se presentó a la protocolización de la compraventa; y, por último, a la ciudadana Hilian Carmona, exigiéndole la consignación de las solvencias de derecho de frente y de Hidrocapital, puesto que las correspondientes al mes de enero se encontraban en el expediente
Dichas pruebas fueron admitidas mediante auto del 7 de noviembre del 2008, excepto la de informes a los fines de que la demandada consignara los originales de las solvencias de derecho de frente y de Hidrocapital, por considerar el a quo que la prueba de informe no puede ser utilizada por el promovente con la finalidad de traer al expediente documentos que se encuentran en poder del adversario; sin embargo, su evacuación se dispuso una vez que ambas partes fueran notificadas de dicha providencia. El 17 de junio del 2009 la demandante se dio por notificada y el 28 de enero del 2010 tuvo lugar la notificación de la demandada, librándose los oficios a Banesco y al IPASME en fecha 1 de febrero del 2010.
De acuerdo con comunicación fechada en Caracas el 26 de enero del 2010, Banesco remitió el Informe de Resolución y original de la opción de compraventa que se le requirieron (folios 99 al 103).
En fecha 9 de junio del 2010, la abogada María Eugenia Morín González, actuando en su carácter de apoderada judicial del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), consignó original de oficio número 135 del 19/3/10, dirigido por la abogada Yelictze Aular a la Coordinación Legal de Crédito del IPASME (folios 113 al 119),
El 10 de junio del 2010, como antes se apuntó, se dictó el fallo recurrido, por lo que en virtud de la apelación ejercida por el apoderado judicial de la demandada, a esta alzada le correspondió, en aquella oportunidad, revisar el fallo de primera instancia con el propósito de determinar si procedió acertadamente el juzgado a quo al declarar con lugar la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compraventa y firme la estimación de la demanda que hiciera la parte actora; sin que formara parte del thema decidendum, lo relativo a la pretensión indemnizatoria deducida por la actora, puesto que ésta no apeló del veredicto que desestimó dicha petición resarcitoria, lo que quiere decir que se conformó con lo resuelto al respecto por el tribunal de la causa.
Lo anterior constituye, en opinión de quien sentencia, un recuento claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la contienda judicial.

MOTIVOS PARA DECIDIR

De la estimación de la cuantía.
En la oportunidad legal correspondiente la demandada rechazó y contradijo, la estimación de la demanda que realizó la actora en la cantidad de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 190.000.000,00), sin expresar en ningún momento si tal rechazo se debía a que consideraba insuficiente o exagerada la cuantía asignada por la querellante, al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, al interpretar el alcance de este dispositivo, que no es posible el rechazo puro y simple de la estimación. En efecto, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, caso Claudia Beatriz Ramírez contra María de los Ángeles Hernández de Wholer y Reinaldo Wholer, expediente 99-417, dicha Sala expuso:
“…Con apoyo en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delatan los formalizantes la infracción por la recurrida de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil por falsa aplicación.
Por vía de fundamentación señalan los formalizantes:
“En el escrito de contestación de la demanda, que ocupa los folios 352 y 355 del expediente, al finalizar del Capítulo I se dijo textualmente:
‘RECHAZO DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 38 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR EXAGERADA, LA ESTIMACION QUE SE HACE A LA PRESENTE DEMANDA DE CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,oo)’
(…) Ahora bien, se trató de un mero rechazo y no de una afirmación acerca del valor de la demanda, por lo que cuando la recurrida dice que se alegó un hecho nuevo, viola e infringe, por mala, incorrecta, falsa e indebida aplicación, el Artículo Nº 38 del Código de Procedimiento Civil; y además viola por falsa aplicación, el Artículo 506 del mismo Código, violaciones que explano así:
Cuando el Artículo Nº 38 señala que el demandado podrá rechazar por exagerada la estimación, se limita a eso: al mero rechazo, pero sin hacerse una contraafirmación al respecto, por lo que cuando la recurrida impone a los demandados la carga de la prueba aplica mal, indebida, incorrecta y falsamente el Artículo Nº 38 del Código de Procedimiento Civil; y cuando la recurrida asienta que los demandados tiene la carga de probar, hace una falsa aplicación del Artículo 506 del mismo Código de Procedimiento Civil pues en el caso nada se afirmó en cuanto al valor de la demanda, sino que hubo un rechazo escueto, simple y sin aditamentos ni adiciones, en virtud del cual la recurrida aplicó falsamente este precepto”.
Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.
En atención a la doctrina expuesta que se reitera en esta oportunidad, aprecia la Sala que la sentencia recurrida aplica adecuadamente los artículos acusados de infracción, en vista de que la impugnación formulada por los hoy recurrentes a la estimación de la demanda, se hizo con base en la afirmación de que la misma era exagerada, conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se asumió la carga de probar tal aserto, en aplicación del artículo 506 eiusdem.
Es por las razones anteriores que esta Sala de Casación Civil, desecha la presente delación por resultar improcedente. Así se establece”. (subrayado de este tribunal)

En el caso de especie, repetimos, la demandada se concretó a impugnar la cuantía de la demanda, sin exponer los motivos que sustentaban tal afirmación; en consecuencia, de acuerdo con la supra citada doctrina de la Sala de Casación Civil, la cual este tribunal acoge, y en atención a que la demandada nada probó en apoyo de su genérica objeción, desecha la misma y declara firme la estimación hecha por la parte actora. Así se decide.
De lo Controvertido.
En atención a lo establecido por los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y tras la revisión exhaustiva de las actas del expediente, se constata, la relación contractual existente entre las partes, a raíz de la celebración de un contrato que denominaron opción de compraventa, contenido en el instrumento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del municipio Sucre el 1 de agosto de 2006, inserto bajo el número 50, tomo 88, de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, acompañado en copia simple con la demanda (folios 14 al 17), el cual se tiene por reconocido ya que ambas partes, consintieron la existencia y celebración del mismo en todas y cada una de sus partes, por lo que, ambas están recíprocamente obligadas a cumplir con lo estipulado por el en todas y cada una de sus cláusula.
Asimismo, en virtud de las aseveraciones que hiciere en su oportunidad la parte actora, quedó planteado el incumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, ya que a su decir, la incumpliente fue la demandada, al no presentarse a otorgar la escritura definitiva de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente, el día 1 de marzo del 2007, a la 1:00 p.m, fecha fijada para la protocolización de la escritura definitiva de venta, pese a haberle notificado la fijación del acto para esa oportunidad por medio de la Notaría Vigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, acompañada con la demanda marcada “S” (folios 36,37 y 38), actuación ésta que resulta perfectamente válida aplicando analógicamente lo previsto en el artículo 1.137 del Código Civil, y con la cual queda demostrado que en efecto la demandada estuvo al tanto de la fecha en la que se celebraría la protocolización del documento de venta. Así se establece.
Igualmente, la actora adujo que aun cuando la cláusula TERCERA del contrato de marras establecía el precio del inmueble en la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), que la compradora se comprometió a pagar, de esta manera: VEINTÍDOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) en el momento de la autenticación de la opción, y el saldo restante (Bs. 118.000.000,00), “en la oportunidad de protocolizar la Venta (sic) del inmueble por ante la Oficina Subalterna correspondiente”, el precio real acordado fue de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), aun cuando se acordó fijar en el documento de opción de compraventa la suma de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), “para que los créditos se aproximaran lo más posible al monto convenido”, y consecuente con ello ha dicho que una vez pagada previamente a la vendedora TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.160.000,00), restaba “sólo la cantidad que le iban la (sic) entregar las instituciones financieras Banesco e IPASME, el día que se protocolizara el documento definitivo de venta por ante el Registro correspondiente, por la cantidad de Noventa y Cuatro Millones Ochocientos Cuarenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 94.840.000,00), para que la venta quedara materializada”, discriminando incluso en su escrito de pruebas los efectos librados por dichos entes crediticios para cubrir este monto, del siguiente modo: Bs. 21.840.000,00 cheque de Banesco N° 57928487; Bs. 19.663.226,11 cheque de Banesco N° 57928485; Bs. 3.336.773,89 cheque de Banesco N° 57928486 y Bs. 50.000.000,00 cheque del IPASME N° 33822686, por lo que no hay duda de que la accionante demostró que oportunamente (dentro del período de vigencia de la opción) obtuvo la concesión de los préstamos en los términos por ella relatados.
En cuanto a la fijación real del monto, si consideramos que de acuerdo con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, en virtud de la carga de la prueba recaída en las partes sometidas a juicio, a estas corresponde demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, es indudable que a la accionante le tocaba probar que el precio real pactado fue de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00) y no el que formalmente aparece escriturado en el instrumento de opción (Bs. 140.000.000,00), sin embargo, la demandante no cumplió con semejante carga procesal, ya que en autos no consta ningún elemento de convicción que conlleve a esta juzgadora a determinar la veracidad de su señalamiento en aquel sentido, así pues, es forzoso atenerse a lo que consta en la escritura redactada como prueba del negocio jurídico celebrado y en consecuencia, declarar que el precio por el cual las partes convinieron vender y comprar el inmueble fue la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 140.000.000,00), sin que venga al caso pensar, contrariamente a lo que ha dejado entrever la querellante en su escrito de promoción de pruebas, que “Aquí no puede operar ninguna prueba escrita, sino el testimonio de las personas ya mencionadas y la toma de conciencia, honestidad y moralidad de la ciudadana HILIAN CARMONA”, habida cuenta de que el juez está en el insoslayable deber de pronunciar su veredicto con sujeción a los elementos de convicción allegados al expediente. Así se establece.
Por el contrario, por vía de fundamentación, la parte accionada adujo que quien faltó al compromiso contraído fue la accionante, al dejar vencer las solvencias que le proporcionó y postergar la firma del documento para una fecha acordada unilateralmente por aquella, por cuanto no fue debidamente notificada, y también por no haber pagado el precio estipulado.
En primer lugar, en cuanto al hecho de que la demandante dejó vencer las referidas solvencias, se observa en la cláusula SEGUNDA del contrato celebrado, que la vigencia de la opción tendría una duración de 150 días hábiles contados a partir de la fecha de autentificación; que de acuerdo a lo previsto en el artículo 42 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, según el cual “Se entenderá por días hábiles a los efectos de esta Ley los días laborables de acuerdo con el calendario de la administración pública”, y verificado el cómputo pertinente, es evidente que dicho lapso de 150 días hábiles, contado a partir de la fecha cierta del contrato de opción, venció, como acertadamente lo concibió el juzgado a quo, el 6 de marzo del 2007, con lo cual se demuestra que tal alegato de la demandada carece de toda sustentación, ya que en autos está plenamente acreditado con los controles de trámite 8999 y 9000 producidos con la demanda marcados “Q” y “R” (folios 34 y 35), calzados con la firma y sello del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, que el otorgamiento fue establecido para el día 13 de febrero del 2007, lo que a toda luz demuestra, que no fue la falta de expedición de las solvencias que deben presentarse ante el Registro para la protocolización del acto traslativo de la propiedad la raíz de lo que motivó el no registro del documento definitivo, por lo tanto, carecen de toda relevancia probatoria a los efectos de esta sentencia los certificados de solvencia T01-955640 y T01-26572524 cursantes a los folios 31 y 33, así como la constancia de Hidrocapital formante del folio 27. Así se decide.
En segundo lugar, en cuanto al alegato de la accionada sobre la falta de pago del precio estipulado por parte de la accionante, se observa lo que al respecto establece el mentado contrato de opción de compraventa, en su cláusula tercera:
“TERCERO: El Apartamento objeto de esta Opción de compra venta tiene como precio la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 140.000.000,00), los cuales serán pagados por “LA COMPRADORA” en dinero en efectivo y de curso legal de la siguiente manera: en este acto la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 22.000.000,00), que entrega en este acto en dinero efectivo y a entera y cabal satisfacción a “LA COMPRADORA”, para garantizar el cumplimiento de esta promesa bilateral de compra-venta, los cuales se imputaran al valor de la negociación; el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 118.000.000,00), en la oportunidad de protocolizar la Venta definitiva del inmueble por ante la Oficina Subalterna correspondiente” (negritas agregadas).

Así pues, la demandante señaló que pagó a cuenta del precio del inmueble un sub total de TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.160.000,00), así: a) DOS MILLONES (Bs. 2.000.000,00) el 26 de julio del 2006; b) VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) el día de la autenticación del documento de opción (1-8-2006), a través de sendos depósitos en la cuenta corriente de la demandada del Banco de Venezuela; y c) TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00) mediante cheque de su cuenta personal del Banco de Venezuela 11112847, a nombre de la ciudadana HILIAN CARMONA. Para comprobar dichos pagos bancarios consignó marcadas “C” y “F” las planillas de depósito correspondientes, cursantes a los folios 12 y 19, respectivamente. Los cuales se valoran como tarjas de conformidad con el criterio mantenido al respecto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y acreditan el pago de VEINTIDÓS MILLONES (Bs. 22.000.000,00) para el día de la firma del contrato de opción. Así se establece.
En cuanto al pago de TRECE MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.160.000,00) alegado por la demandante, la querellada replicó al contestar la demanda que ciertamente aquélla le hizo un préstamo por esa suma, habiéndole entregado un cheque por igual cantidad, por lo que dicho monto no podía “acreditarse a la cantidad que cancelaría al momento de la protocolización”. Con tal argumento la demandada alegó un hecho nuevo, al sostener que la relación jurídica surgida no fue la de un pago con cargo al precio del inmueble, como lo indicó la actora, sino un contrato de préstamo, por ende le correspondía, según las reglas de distribución de la carga de la prueba, comprobar el hecho nuevo fundamento de su defensa; sin embargo, es evidente que la accionada no llegó a probar que lo recibido por ella (Bs. 13.160.000,00) fue en razón de un presunto préstamo, en consecuencia, faltando tal demostración, es forzoso imputar la recepción de esa cantidad al precio de venta pactado, resultando de esta manera verídica la afirmación de la ciudadana LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR de que adelantó a la vendedora, por concepto de abono al precio del apartamento, TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.160.000,00); sin que enerve este parecer el hecho de que la demandante haya declarado que el cheque que recibió de su contraparte por Bs. 13.160.000,00, acompañado con la demandada marcado “N”, fue a título de constancia de la entrega de esa suma a la ciudadana HILIAN CARMONA; pues, no consta que este cheque haya sido cobrado por la demandante, a lo que cabe adicionar que la demandada no demostró su versión de que la recepción de aquel monto (Bs. 13.160.000,00) de manos de la compradora haya sido en calidad de préstamo, en consecuencia, el tribunal no le atribuye mérito probatorio alguno a la copia del cheque que hace el folio 30, copia a la cual se refirió en ciertas ocasiones el juzgado a quo. Así se decide.
Ahora bien, de la precedente trascripción se desprende en cuanto a la responsabilidad de pagar el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 118.000.000,00), que dicho pago se realizaría “en la oportunidad de protocolizar la Venta definitiva del inmueble por ante la Oficina Subalterna correspondiente”; Al respecto, de seguidas se procede a transcribir un extracto de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de la República; objeto del presente reenvío.
“…RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
…Omissis…
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 1.291 del Código Civil, por falsa aplicación, y los artículos 1.197 y 1.198 eiusdem, ambos por falta de aplicación, por estar incursa en el primer caso de suposición falsa.
…Omissis…
Para decidir, la Sala observa:
Alega la formalizante la falsa aplicación del artículo 1.291 del Código Civil, y la falta de aplicación de los artículos 1.197 y 1.198 eiusdem, con base en que el juez de alzada incurrió en el primer caso de suposición falsa por desviación ideológica del contrato, al haber establecido que la demandante no había cumplido con la obligación de pagar el saldo del precio fijado al inmueble objeto del contrato de opción de compraventa.
El artículo 1.291 del Código Civil, prevé el Principio de integridad del pago: “…El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible”. Por lo que el pago de toda obligación debe ser completo, comprender toda la prestación debida.
Por otro lado, los artículos del Código Civil denunciados por falta de aplicación, establecen lo siguiente:

“…Artículo 1.197.- La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto.
Artículo 1.198.- Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.
Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído.”.

De la interpretación de las normas antes transcritas se verifica que existen dos tipos de condición a las que puede estar sometida una obligación, en primer lugar, la llamada condición suspensiva, que es aquella de la cual depende la existencia o nacimiento de una obligación, y en segundo lugar, está la condición resolutoria de cuyo cumplimiento depende la extinción de una obligación.
…Omissis…
Asimismo, el juez de la recurrida al interpretar la referida cláusula del contrato de opción de compraventa, estableció que “…es evidente que la actora no podía constreñir a la demandada a que le traspasara registralmente el inmueble si no le entregaba, o si se prefiere, si no le ofrecía pagarle a cambio, en el momento de la protocolización,…”, por lo que el juez superior verificó la existencia de la condición suspensiva del contrato como lo es que el saldo del precio se pagaría en la protocolización del documento de venta, pero concluyó que la demandante no cumplió con su obligación de pagar el precio pactado.

De lo anteriormente expuesto, se observa de lo establecido por la recurrida, que la condición suspensiva no se cumplió por cuanto la vendedora demandada no se presentó al otorgamiento ante la Oficina Subalterna de Registro el día 1 de marzo de 2007, al exponer que “…la demandada no se hubiese presentado a otorgar el documento definitivo el día 1 de marzo de 2007, pese a habérsele impuesto oportunamente de la fijación del otorgamiento para esa fecha, como quedó comprobado con la notificación que se le hizo a través de la Notaría Pública Vigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Federal, acompañada con la demanda marcada “S” (folios 36,37 y 38)…”.

Así pues, conforme a lo anterior el juzgador de la recurrida incurrió en el primer caso de suposición falsa, al atribuirle a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, por cuanto si bien establece que el pago era para el momento de la protocolización, concluye que la demandante no cumplió con su obligación de pagar el precio determinado en el contrato de opción, cuando se verifica de las pruebas de autos que la demandada no asistió al Registro Público para la fecha que fue notificada para la protocolización, por lo que desnaturaliza lo estipulado por las partes, como es que al momento de la protocolización del documento definitivo nacía la obligación de pago del saldo restante.

Asimismo, incurrió el juzgador de la recurrida en la falsa aplicación del artículo 1.291 del Código Civil, que contiene el principio de integridad del pago, al establecer que “…el contravalor indicado en el contrato (principio de integridad del pago); pues, la ley tutela o ampara en estos casos al contratante que a su vez ha satisfecho las prestaciones a su cargo, no a quien las incumple…”, por cuanto las partes estipularon en el contrato de opción de compraventa, que en el acto de la firma del documento de venta definitivo ante el Registro Inmobiliario, la compradora cancelaría la totalidad del valor del inmueble, y no antes, por lo que por razones obvias tanto la cancelación total del valor del inmueble como la firma del documento de venta definitivo se realizan de manera simultánea.

En consecuencia, en el caso de autos no se cumplió la condición suspensiva establecida en la cláusula tercera del contrato antes referido, es decir, pagar el saldo restante en la oportunidad de protocolizar la venta definitiva del inmueble por ante la Oficina Subalterna correspondiente, por inasistencia de la demandada el día del otorgamiento pautado para el 1° de marzo de 2007…” (copia textual).

Como ha quedado de manifiesto de lo trascrito, por cuanto las partes estipularon en el contrato de opción de compraventa, que en el acto de la firma del documento de venta definitivo ante el Registro Inmobiliario, la compradora cancelaría la totalidad del valor del inmueble, y no antes, es evidente que debía cumplirse con la condición suspensiva presente en dicho contrato, la cual representaba la obligación de protocolizar el documento de venta, sin lo cual era imposible se realizara el pago definitivo; por cuanto por razones obvias tanto la cancelación total del valor del inmueble como la firma del documento de venta definitivo se realizarían de manera simultánea, por lo que la promitente compradora se encontraba impedida de realizar el pago del monto total del inmueble hasta tanto se realizara la debida protocolización del documento, así pues, poniendo de bulto el artículo 1.264 del Código Civil, según el cual las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y considerando que era primitiva la obligación de la accionada de presentarse en la fecha fijada para la protocolización del documento de venta, a fin de cumplir con el otorgamiento del mismo y recibir el pago del monto restante, este ad quem considera que el incumplimiento del contrato de opción de compraventa es atribuible a ésta última y por lo tanto debe prosperar la petición de cumplimiento del mismo, en consecuencia la demandada deberá entregar a la actora las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la protocolización, y a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la accionada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandante, caso que aquélla no cumpla, deberá ésta pagar el saldo del precio, esto es, la cancelación por parte de la actora de la suma de Bs. 104.840,00; y, una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro, y así se acordará en la sección resolutiva de dicha sentencia.
En segundo término debe este juzgado pronunciarse en virtud del pedimento de la actora relativo al pago del particular “TECERO” descrito en el “CAPITULO VIII” de su escrito libelar denominado “PETITORIO”, que a su vez fue reformado en fecha 30 de junio de 2007, en los particulares PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO, CUARTO y QUINTO. Por lo que, tomando en consideración el artículo 1.264 ibidem, y reconocida la obligación de la demandada frente a la actora, en virtud del contrato de arrendamiento, es claro que ésta nada puede pretender mas allá de lo que abarca la esfera del negocio jurídico celebrado por ambas partes, es decir, únicamente es exigible lo contenido en las cláusulas del contrato, en consecuencia, visto que lo pedido en tales particulares escapa a lo convenido en su relación contractual resulta forzoso para esta juzgadora declarar improcedente la solicitud de pago de las cantidades detalladas supra, contenidas en dichos particulares. Así se decide.
Finalmente, para cumplir con el mandato a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del juez respecto de ellas, el tribunal establece que carecen de toda eficacia y virtud probatoria la copia simple de los requisitos para concesión de créditos acompañada con la demanda marcada “A” (folios 9 y 10); la planilla de solicitud de créditos ante Banesco, acompañada con el libelo marcada “B” (folio 11); las copias de las cédulas de identidad de la demandada, acompañadas con la demanda marcadas “G”, “H” y “J” (folios 19, 20 y 22); la copia de la cédula de identidad de la demandante, acompañada con la demanda marcada “I” (folio 21); la copia de la libreta de la cuenta de ahorro a nombre de la demandante, acompañada con la demanda marcada “K” (folio 23); el comprobante de solicitud de créditos hipotecarios acompañado con la demanda marcado “L”, expedido por el IPASME (folio 24); la copia simple del documento mediante el cual LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR dio en venta a la ciudadana MILAGROS CASTILLO un vehículo de su exclusiva propiedad marca Hyundai (folios 25 y 26), ni la copia simple del Certificado de Registro de Vehículo expedida a nombre de la vendedora, cursante al folios 27 y 28, estas últimas acompañadas con la demanda marcadas “Ll”; debido a que tales instrumentos en nada se refieren o están conectados con los hechos relevantes controvertidos en esta causa, de manera que su impertinencia es evidente. Así se decide.
Tampoco se le asigna ningún mérito probatorio al documento acompañado con la demanda marcada “M” (folio 29), por cuanto el mismo no está suscrito por la demandada y en consecuencia no le es oponible; ni a los recibos emitidos por concepto de arrendamiento, cursantes a los folios 67 y 68, por cuanto los mismos tienen que ver con la pretensión resarcitoria articulada a la demanda, que no es objeto de examen en esta alzada.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, y criterio jurisprudencial y doctrinal arriba citados, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana LORENA DEL VALLE HERNÁNDEZ LABRADOR contra la ciudadana HILIAN CARMONA ESPINOZA, ambas identificadas al comienzo de esta sentencia, en consecuencia, se condena a la demandada a entregar a la actora las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la protocolización, y a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la accionada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandante, caso que aquélla no cumpla, deberá ésta pagar el saldo del precio, es decir, la cancelación por parte de la actora de la suma de Bs. 104.840,00; y, una vez acreditado dicho monto en el tribunal de la causa, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro. SEGUNDO.- SIN LUGAR la impugnación de la cuantía. TERCERO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 15 de junio del 2010 por el abogado NARCISO CORNIEL PALACIOS en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 10 de junio del 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Queda CONFIRMADA la apelada.
No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los cuatro días del mes de mayo del año dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. MARIA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA,

ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 4/05/2012, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 11:08 a.m. LA SECRETARIA,

ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
Exp. 5.998.
MFTT/EMLR/ap.-