TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veinticuatro (24) de mayo de 2012.
202º y 153.

ASUNTO N°: AP31-V-2011-001388.
PARTE ACTORA: ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE.
APODERADOS JUDICIALES: LUIS GERARDO ASCANIO ESTÉVES y CRISTINA ALBERTO PEÑA.
PARTE DEMANDADA: EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ.
APODERADA JUDICIAL: LISBETH M. DUQUE.
MOTIVO: REINTEGRO DE DEPÓSITO Y SOBREALQUILERES.
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Fue iniciado el presente procedimiento mediante demanda por REINTEGRO DE DEPÓSITO Y SOBREALQUILERES, interpuesta por la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 14.711.392, asistida por el abogado Luis Gerardo Ascanio Estévez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 140317; contra el ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.915.996.
La demanda fue admitida el 3 de junio de 2011, la parte demandada se dio por citada el 23 de septiembre de 2011 y al segundo día de despacho siguiente presentó escrito mediante el cual contestó la demanda, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e interpuso reconvención contra la parte actora.
El 30 de septiembre de 2011, este Juzgado dictó sentencia interlocutoria por la cual declaró sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada. En la misma decisión declaró que se pronunciaría sobre la admisión de la reconvención al sexto (6°) día de despacho siguiente, vencido el lapso previsto legalmente para que la parte demandada recurriera de la decisión dictada.
La apoderada judicial de la parte demandada ejerció recurso de regulación de competencia contra la indicada decisión, el cual fue admitido mediante auto dictado el 20 de octubre de 2011 y se ordenó la remisión de las copias certificadas pertinentes al Juzgado Superior distribuidor de turno.
Por auto separado, el mismo 20 de octubre de 2011, este Juzgado declaró la admisión de la reconvención interpuesta por la parte demandada, en el entendido de que al segundo (2°) día de despacho siguiente, la parte actora reconvenida, ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, debía comparecer a contestar la reconvención, en las horas de despacho indicadas en el auto que cursa en el expediente bajo el folio setenta y ocho (78).
El 26 de octubre de 2011, la abogada Lizbeth M. Duque, en carácter de apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
El 31 de octubre de 2011, el abogado LUIS GERARDO ASCANIO ESTEVEZ, apoderado judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención y en la misma fecha presentó escrito de promoción de pruebas.
Este Juzgado dictó auto el 1° de noviembre de 2011, mediante el cual se pronunció sobre las pruebas promovidas por ambas partes.
El 2 de noviembre de 2011, el abogado Luis Gerardo Ascanio, apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia en la que expresó que siendo la primera oportunidad después de admitidas las pruebas, impugnaba el presupuesto de fecha 20 de febrero de 2011 y factura de fecha 29 de marzo de 2011, emitidas por el ciudadano Adalberto P. Mendoza. Que el recibo de fecha 29 de marzo de 2011 no especifica que se trate de la planta alta de la quinta NENA, ubicada en la calle Caripe, urbanización El Cafetal, cuyo anexo fue arrendado con fecha anterior, en perfecto estado, según contrato de arrendamiento suscrito el 24 de marzo “del presente año” y con urgencia a partir del 4 de marzo de 2011. Igualmente señaló que apelaba del auto de admisión de pruebas, pues omite referirse a la prueba de informes al Banco Mercantil. Igualmente presentó otro escrito por el cual promovió pruebas, señalando que reproducía el escrito de pruebas presentado el 31 de octubre de 2011.
El mismo día, este Juzgado dictó auto mediante el cual señaló que constataba que el escrito de promoción de pruebas era del mismo contenido del presentado el 31/10/2011, sobre el cual ya se había pronunciado el 1° de noviembre de 2011, pero que constataba igualmente que no se había hecho mención a la prueba de informes requerida por la parte actora reconvenida, por lo que consideraba necesario pronunciarse sobre ella y en el mismo auto la admitió y ordenó librar oficio al Banco Mercantil. Igualmente declaró la improcedencia de la apelación interpuesta previamente por el indicado abogado.
El 3 de noviembre de 2011, este Juzgado levantó acta contentiva de la declaración testimonial del ciudadano ADALBERTO PAJARO MENDOZA.
El 9 de noviembre de 2011, el Alguacil del Juzgado dejó constancia en el expediente de haber entregado el oficio librado, en la oficina principal del Banco Mercantil y consignó copia sellada y firmada como recibida el 4/11/2011.
El 21 de noviembre de 2011, este Juzgado dictó auto indicando que la causa se encontraba en fase de sentencia, pero que se abstenía de decidirla hasta tanto constasen en el expediente las resultas del recurso de regulación de competencia interpuesto por la parte demandada.
El 7 de noviembre de 2011, este Juzgado dictó auto dando por recibido el oficio enviado por el Banco Mercantil, en respuesta a la prueba de informes promovida.
El 11 de enero de 2012, mediante auto se dio por recibido el expediente relacionado con el recurso de regulación de competencia ejercido por la parte demandada y se ordenó agregarlo a los autos. Se evidencia que su decisión correspondió al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el que fue proferida el 30 de noviembre de 2011. Dicho Juzgado declaró sin lugar la cuestión previa promovida, confirmó la decisión interlocutoria dictada por este Juzgado confirmó y condenó en costas a la parte demandada.
El 20 de enero de 2012, este Juzgado dictó auto por el cual ordenó librar cómputo de los días de despacho transcurridos desde la fecha en que fue dictada la sentencia interlocutoria indicada hasta el día en que el apoderado judicial del actor contestó la reconvención interpuesta, lo cual fue cumplido por la Secretaria, tal como consta en autos.
Vencidos los trámites de sustanciación de la causa y por cuanto ya fue recibida la prueba de informes señalada y las resultas del recurso de regulación de competencia, este Juzgado procede a dictar la sentencia definitiva correspondiente, tomando en consideración que su competencia quedó ratificada por el Juzgado Superior, al conocer el recurso de regulación de competencia ejercido por la parte demandada.
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA.-
La ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, afirmó en el libelo que fue arrendataria desde el 15 de noviembre de 2009 hasta el 16 de febrero de 2011, de un apartamento situado en la planta alta de la quinta Nena, ubicado en la calle Caripe, urbanización El Cafetal, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, y el arrendador era el ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ.
Que pagaba la suma de (Bs. 3.000,00) mensuales desde el 15/11/2009 hasta el 15/11/2010 y la suma de (Bs. 3.900,00) durante la prórroga legal, hasta la entrega material el 16 de febrero de 2011. Que estos tres (3) últimos pagos se hicieron mediante transferencias bancarias números 52300691225 (Bs. 3.205,00), 52300691537 (Bs. 900,00) y dos (2) cheques identificados con los números 85991540 y 85991542, por (Bs. 3.900,00) cada uno, en el Banco Mercantil y a favor del arrendador, ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ. Señaló que consignaba el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 19/11/2009, N° 19, Tomo 161.
Que el 16/02/2011 desocupó totalmente el inmueble y lo entregó, pero que el arrendador se niega a entregarle el depósito en garantía. Que según la cláusula cuarta del contrato, en la oportunidad de celebrarlo, entregó en calidad de depósito el equivalente de tres (3) cánones de arrendamiento, esto es nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), que serían reembolsados en la fecha de desocupación y entrega del inmueble.
Que igualmente durante los tres (3) últimos meses de la relación arrendaticia (prórroga legal), pagó en exceso la suma de (Bs. 900,00), pagando la cantidad de (Bs. 3.900,00) mensuales, cuando el canon de arrendamiento convenido en el contrato firmado el 19/11/2010, es la suma de (Bs. 3.000,00) y se encuentra vigente la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución conjunta 152 y 046, del 18/05/2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941, del 19/05/2004.
Fundamentó la demanda en los artículos 33 y 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil y en las cláusulas segunda y décima cuarta del contrato de arrendamiento.
Señaló que el arrendador incumplió con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento al negarse rotundamente a la entrega del depósito y al reintegro de las cantidades pagadas en exceso, por lo cual procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: Para que convenga en reembolsar la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), recibidos por el arrendador en calidad de depósito; SEGUNDO: En reintegrar la cantidad de (Bs. 2.700,00), pagados en exceso por concepto de cánones de arrendamiento. TERCERO: Pagar las costas procesales, incluyendo honorarios de abogados.
Al contestar el fondo de la demanda, la abogada Lisbeth Duque, apoderada judicial de la parte demandada, señaló que negaba, rechazaba y contradecía que su mandante estuviese obligado a cancelar a la actora la cantidad de (Bs. 9.000,00), recibido como depósito de garantía al suscribir el contrato, por cuanto el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es claro al señalar que la obligación del arrendador de reintegrar al arrendatario el depósito, procede siempre que éste estuviese solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.
Que en comunicación de fecha 15/1/2011, que acompaña y opone a la demandada marcada “D”, de manera impronta y sin que mediara notificación alguna, la demandante, en claro incumplimiento de sus obligaciones, notificó al arrendador que procedería a desocupar el inmueble arrendado, el 15/2/2011, esto es, tres (3) meses antes del vencimiento de la prórroga legal, que se encontraba en curso. Que en dicha comunicación expresa que la entrega se haría con todos los mantenimientos necesarios para entregarla como fue recibida, pero que una vez que la arrendataria abandonó el inmueble, el arrendador constató que distaba diametralmente de lo informado, ya que el inmueble presentaba deterioros de pintura en la sala, cocina, cuarto principal, daños en closets, marcos de ventanas, vidrios y puertas, entre otros, lo que sería demostrado en el lapso probatorio, que esos daños los produjo la actora al inmueble, a los que está obligada a “restañar”.
Que al incumplir la demandante sus obligaciones arrendaticias contractualmente pactadas, entre las que se encuentra esencialmente la devolución del inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y habiendo procedido en claro incumplimiento de los términos del contrato al hacer entrega anticipada del mismo sin cumplir con las obligaciones indemnizatorias al arrendador, carece de derecho alguno para reclamar la devolución del depósito en garantía, como lo está pretendiendo.
Negó y rechazó que su mandante deba a la accionante la cantidad de (Bs. 2.700,00), por concepto de excesos en los cánones de arrendamiento. Que vencido el término establecido en el contrato de arrendamiento el 15 de noviembre de 2010, conforme se evidencia de comunicaciones dirigidas al arrendador, de fechas 7/10/2010, 7/12/2010 y 27/12/2010, las cuales opone a la demandada, la arrendataria le comunica que frente al contrato vencido haría uso de la prórroga legal, por el término de seis (6) meses, dentro del cual ambas partes acordaron en cancelar una cantidad adicional del (30%) sobre el canon que venía pagando, lo que en modo alguno significa que se trate de una transgresión del Derecho de congelación de alquileres vigente. Solicitó que en base a los hechos negados y rechazados, sea declarada sin lugar la demanda.
De los hechos expuestos se observa que la relación arrendaticia alegada quedó reconocida por la parte demandada, la cual fue instrumentada en el contrato de arrendamiento que fue consignado por la parte actora con el libelo, celebrado entre el ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, en carácter de arrendador y la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 19/11/2009, inserto bajo el Nº 29, Tomo 161, sobre un apartamento anexo situado en la planta alta de la Quinta Nena, ubicada en la calle Caripe, urbanización El Cafetal, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, por el canon de arrendamiento de (Bs. 3.000,00) mensuales.
La ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE pretende, en primer lugar, el reintegro de la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), que entregó como depósito al ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, de conformidad a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato, equivalente de tres (3) cánones de arrendamiento, a pesar de que entregó el inmueble arrendado el día el 16 de febrero de 2011; mientras que el demandado, a través de su apoderada judicial, se excepcionó en lo previsto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, afirmando que la arrendataria no tenía derecho a reclamar dicho depósito, debido a que no cumplió sus obligaciones contractuales, pues una vez que abandonó el inmueble, constató que presentaba deterioros de pintura en la sala, cocina, cuarto principal, daños en closets, marcos de ventanas, vidrios y puertas, producidos por la arrendataria; aunado a que lo entregó anticipadamente, sin indemnizar al arrendador.
Ahora bien, correspondía a la parte demandada demostrar que el inmueble arrendado estaba deteriorado cuando fue recibido por el arrendador, luego que la arrendataria lo entregó. Las pruebas aportadas son las siguientes:
I.- Original de comunicación de fecha 7 de octubre de 2010, dirigida al ciudadano EDGAR PERNÍA, por la ciudadana ALLISON CÁRDENAS, mediante la cual solicita prórroga de desocupación del anexo de la Quinta La Nena, para el día 15 de diciembre del “presente año” (2010), debido a motivos personales. Igualmente expresa que el contrato vigente vence el 15/11, por lo que la prórroga equivaldría a un mes posterior a la fecha estipulada inicialmente y que el mes adicional sería cancelado, según la notificación anterior realizada por el arrendatario, con aumento del 30% del precio del alquiler y conservando las condiciones del contrato inicial, según mutuo acuerdo entre las partes.
II.- Original de comunicación fechada el 7/12/2010, dirigida al ciudadano EDGAR PERNÍA, mediante la cual ciudadana ALLISON CÁRDENAS, le solicita prórroga de desocupación del anexo en la quinta La Nena, para el día 15 de enero de 2011, debido a retrasos en el proceso de mudanza; que dicha prórroga equivaldría a un mes adicional al solicitado anteriormente, lo que sumaría dos (2) meses de prórroga, según la fecha estipulada inicialmente en el contrato y bajo las condiciones impuestas según mutuo acuerdo entre las partes.
III.- Original de comunicación emitida el 27/12/2010, dirigida al ciudadano EDGAR PERNÍA, por la ciudadana ALLISON CÁRDENAS, mediante la cual señala que le hace notificación de una prórroga de desocupación del anexo en la Quinta Nena, basados en el contrato Nº 29, Tomo 161 de la Notaría Pública del Municipio Chacao, por el lapso de seis (6) meses, como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que durante este lapso sería cancelado el alquiler del inmueble con el aumento del 30% acordado por ambas partes.
IV.- Original de comunicación de fecha 15/01/2011, enviada al ciudadano EDGAR PERNÍA, por la ciudadana ALLISON CÁRDENAS, mediante la cual expresa que le notifica que la fecha de desocupación del anexo de la quinta Nena, se llevaría a cabo el 15/02/2011, con todos los mantenimientos necesarios para entregarla como fue recibida, sin considerar los arreglos del techo, paredes y pisos productos del mantenimiento mayor llevado a cabo por el arrendatario.
Estos recaudos fueron opuestos a la parte actora, quien no los desconoció. Por cuanto son originales firmados y con fecha cierta, este Juzgado los tiene por reconocidos y aprecia con valor de plena prueba los hechos y declaraciones que contienen, entre ellos los hechos ya admitidos por la parte demandada, esto es, que la arrendataria hizo uso de la prórroga legal hasta el 16 de febrero de 2011.
Durante el lapso probatorio, la apoderada judicial de la parte demandada promovió lo siguiente:
V.- Original de presupuesto, emitido el 20/2/2011 y de factura de fecha 29/3/2911, emitidos por el ciudadano ADALBERTO P. MENDOZA, titular de la Cédula de Identidad Nº 22.446.840, por la cantidad de (Bs. 2.670,00), a la parte demandada, “por reparaciones varias efectuadas al inmueble objeto del contrato de arrendamiento que demuestran los gastos en lo (sic) que incurrió mi mandante, dado el deterioro que presentaba el mismo, una vez que desocupó el inmueble la hoy demandante”. Para que ratificase dichos documentos, promovió la prueba testimonial del ciudadano indicado, la cual fue admitida y fijada oportunidad para su evacuación.
A tales efectos, el 3 de noviembre de 2011, a las (9:00 a.m.), compareció el ciudadano ADALBERTO PAJARO MENDOZA, quien afirmó que reconocía como suyos el contenido y firma de los documentos que le fueron exhibidos, contentivos de recibo de pago de fecha 29/3/2011 y presupuesto de fecha 20/02/2011. Con relación a estos medios probatorios, el abogado Luis Gerardo Ascanio Esteves, apoderado judicial de la parte actora expuso que los impugnaba, fundamentado en que el recibo de fecha 29/3/2011 no especifica que se trate de la planta alta de la Quinta Nena, cuyo anexo fue arrendado con fecha anterior en perfecto estado, según contrato de arrendamiento suscrito el 24 de marzo de 2011 y con urgencia a partir del 4 de marzo de 2011.
Dicha impugnación no tiene efecto jurídico alguno en este procedimiento, toda vez que se trata de documentos consignados en original y promovidos de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un tercero ajeno a la causa, por lo que este Juzgado procede a analizarlos.
El primero, se trata de un presupuesto emitido el 20 de febrero de 2011, por el ciudadano ADALBERTO P. MENDOZA, dirigido al ciudadano EDGAR PERNÍA, por el anexo parte alta de la quinta Nena, del siguiente contenido: “Mano de obra de pintura y arreglo de 3 paredes de la sala (cocina pared lateral de la ventana y pared de frente en verde). Marcos de ventana y puerta de entrada. Pintura del cuarto principal –pared de frente (verde), closet, marco de closet, ventana y puerta. Pasillo. Baño paredes y marco de baño. Cuarto pequeño, pared de la ventana, closet marcos de la ventana, closet y puerta de entrada. Terraza y escalera. Total = 2000. Montura de vidrios en ventanas cuarto pequeño con relieve y uno pequeño, vidrio de ventana cuarto principal arriba y un vidrio vasculante y vidrio del salón (2). Total = 530. Instalación mueble de lavaplato. Total = 80. Instalación de ducha corona. Total = 60. Total = 2.670.”
Y el segundo, se trata de un recibo de pago firmado por el ciudadano ADALBERTO PAJARO MENDOZA, con fecha 29/03/2011, mediante el cual deja constancia que recibió del ciudadano EDGAR PERNÍA, la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 2.670,00), por concepto de “mano de obra pintura y arreglo, ventana de vidrios, instalación mueble, ducha corona”.
Ahora bien, la parte demandada promovió dicha prueba para demostrar que al inmueble arrendado se le hicieron varias reparaciones por el deterioro que presentaba al ser desocupado por la demandante. Sin embargo, los mismos solo demuestran que el demandado recibió un presupuesto para realizar los arreglos indicados y que pagó la misma cantidad que le fue presupuestada. Considera este órgano jurisdiccional que no son pruebas idóneas y suficientes para demostrar que a la fecha en que la arrendataria desocupó y entregó el inmueble, éste presentase deterioros y que por ende no lo entregó en la forma en que estaba obligada, esto es, en el mismo perfecto estado de conservación y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios, libre de basura y otros objetos extraños al mismo, tal como fue declarado y convenido en las cláusulas cuarta y quinta del contrato.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte actora promovió y consignó a los autos, copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, el 24 de marzo de 2011, bajo el Nº 21, Tomo 61, para demostrar que dicho contrato reemplazó el de su mandante, sobre el mismo inmueble, con vigencia desde el 4/03/2011 hasta el 4/03/2012, suscrito por el mismo arrendador, ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, por el canon de arrendamiento de (Bs. 4.500,00). Por cuanto no fue impugnado o tachado de falso por la parte contraria, este Juzgado lo aprecia con valor de plena prueba.
Del mismo se evidencia que se trata de un contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, como arrendador, y ORLANDO JOSÉ GARCÍA MORA, como arrendatario, sobre el mismo inmueble que mantuvo arrendado la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, con duración de un (1) año fijo, prorrogable, contado desde el cuatro (4) de marzo de 2011. También se evidencia que el arrendatario declaró recibir el inmueble en perfecto estado de conservación y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios.
Por los principios de comunidad y adquisición procesal de la prueba, este Juzgado observa que el ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ arrendó el inmueble entregado por la arrendataria, antes de que transcurriese un (1) mes luego de la entrega. Y no hay constancia en el expediente de que le hubiese realizado algún reclamo sobre las condiciones en que lo dejó.
En razón a ello, este Juzgado debe tener por cierto lo afirmado por la arrendataria en la comunicación promovida por la parte demandada, de fecha 15 de enero de 2011, remitida al arrendador por la arrendataria, mediante la cual le notifica que la entrega del inmueble se llevaría a cabo con todos los mantenimientos necesarios para entregarla como fue recibida, “sin considerar los arreglos del techo, paredes y pisos productos del mantenimiento mayor llevados a cabo por el arrendatario”.
En consecuencia, este Juzgado declara que no es procedente la excepción de la parte demandada, fundamentada en que la arrendataria entregó el inmueble deteriorado.
El otro aspecto en el que se excepcionó la parte demandada al afirmar que la demandante no tenía derecho a reclamar el reembolso del depósito, la fundamentó en que ésta hizo entrega anticipada del inmueble, sin cumplir con las obligaciones indemnizatorias pactadas en el contrato. Por el principio de la comunidad de la prueba, promovió el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora con el libelo, haciendo valer la cláusula sexta. Señaló que de ésta se evidencia la obligación de la arrendataria de pagar al arrendador la suma correspondiente a los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que faltare para su conclusión.
La relación arrendaticia que vinculó a las partes duró un año, que venció el 15 de noviembre de 2010. La normativa aplicable al caso estaba prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De conformidad a lo previsto en el literal a) del artículo 38 de esta Ley, a la arrendataria le correspondía el lapso de seis (6) meses de prórroga legal. En un hecho admitido por las partes, que de esos seis (6) meses, la arrendataria solo hizo uso de tres (3), ya que lo entregó el 16 de febrero de 2011, cuando ha podido seguir ocupándolo hasta el 15 de mayo de 2011.
La cláusula contractual invocada, prevé lo siguiente: “Si este contrato se resolviere antes de la fecha estipulada para su vencimiento por faltas imputables a “LA ARRENDATARIA”, tiene ésta la obligación de pagar a “EL ARRENDADOR”, la suma correspondiente a los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que faltare para su conclusión, sin perjuicio de otras indemnizaciones contenidas en este documento.” (Subrayado de este Juzgado).
De conformidad a lo convenido por las partes en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, la arrendataria estaba obligada a pagar al arrendador la suma correspondiente a los cánones de arrendamiento por el tiempo que faltase para su conclusión, esto es, del lapso fijo acordado por las partes. Sin embargo, ese supuesto de hecho no es aplicable en el presente caso, pues el lapso contractualmente pactado ya había terminado y lo que estaba corriendo era el lapso de la prórroga legal.
Tampoco es aplicable a dicha situación lo previsto en el único aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone lo siguiente: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”; toda vez que hacer uso del lapso de la prórroga legal es un derecho potestativo que tenía la arrendataria y si por ley no estaba obligada a permanecer en el inmueble, tampoco puede estar obligada a indemnizar a su arrendador por los meses que falten para que venza el lapso de la prórroga legal.
En base a las consideraciones que anteceden, este Juzgado considera procedente la petición de que el demandado le reembolse a la demandante, la cantidad de dinero recibida en calidad de depósito a la arrendataria. En consecuencia, el ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, está obligado a devolver a la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00), recibidos por concepto de depósito al suscribir el contrato de arrendamiento que los vinculó.
Ahora bien, la segunda petición contenida en el libelo la fundamenta la afirmación sostenida por la demandante en que durante los meses que hizo uso de la prórroga legal, pagó a su arrendador la cantidad de tres mil novecientos bolívares (Bs. 3.900,00) por cada mes, cuando el canon de arrendamiento convenido era de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) y estaba vigente la Resolución de congelación de alquileres. Al respecto, la apoderada judicial del demandado alegó a su favor la manifestación de voluntad expresada por la arrendataria en las comunicaciones antes analizadas, y que ambas partes acordaron el aumento del canon de arrendamiento en el treinta por ciento (30%), lo cual está permitido por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no significa transgresión del decreto de congelación de alquiles.
Con dicha afirmación, la apoderada judicial reconoce que efectivamente fue aumentado el canon de arrendamiento a la cantidad de (Bs. 3.900,00). Igualmente quedó como un hecho admitido que su representado recibió el importe correspondiente a los tres (3) meses que estuvo la arrendataria ocupando el inmueble luego del vencimiento del lapso contractualmente fijado, pues solo negó que estuviese obligado a devolverlo. Corresponde a este Juzgado determinar si el referido acuerdo de voluntades es válido, pues la relación arrendaticia que vinculó a las partes está regida por normas de orden público.
Mediante Resolución emanada del órgano administrativo competente para hacerlo, actualmente los cánones de arrendamiento para vivienda están congelados en este país. Así mediante Decreto publicado el 6 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial No. 37.626, emanado de la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, el alquiler de viviendas fue declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional. En virtud de tal declaración, el Ministerio de Infraestructura dictó el 4 de abril de 2003 la Resolución No. 036, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.667, del 8 de abril de 2003, mediante la cual resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Dicha Resolución fue dictada con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial.
El 18 de mayo de 2004, fue dictada una nueva Resolución conjunta, publicada el día siguiente en la Gaceta Oficial No. 37.941, de los Ministerios de la Producción y el Comercio ((DM/N° 152) y de Infraestructura ((DM/N° 046), por la cual se resolvió mantener el monto a ser cobrados por concepto de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, establecidos para la misma fecha indicada, 30 de noviembre de 2002. Esta Resolución fue dictada con vigencia de seis meses desde su publicación, prorrogables por un período igual, según lo estimase el Ejecutivo Nacional. Posteriormente fueron dictadas sucesivas Resoluciones acordando prórroga de la medida de congelación de alquileres, hasta la última decretada mientras estaba vigente la relación arrendaticia que mantenían las partes de este proceso, por los Ministerios del Poder Popular de Comercio y de Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 38.539, de fecha 27 de octubre de 2010. A través de esta última Resolución fue extendida la prórroga de congelación de alquileres para vivienda, por el lapso de seis (6) meses.
Cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado, para proteger determinadas situaciones jurídicas. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones antes referidas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparadas por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes y mucho menos unilateralmente por cualquiera de ellas.
En el caso concreto, las partes han debido mantener el mismo canon de arrendamiento fijado en el contrato firmado en el año 2009, fecha para la cual ya estaba vigente la congelación de alquileres para vivienda decretada. Es decir, que independientemente de lo convenido por las partes luego de la terminación del lapso fijo pactado, no debía regir su acuerdo de voluntades, por cuanto el alquiler de vivienda fue declarado por el Ejecutivo Nacional, como un servicio de primera necesidad y en base a ello se encuentran congelados en nuestro país, los montos de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas. Ello convierte en irrenunciable el derecho de la arrendataria a que durante el lapso de la prórroga legal, se le cobrara el canon de arrendamiento en base al mismo monto pactado en el contrato, hasta tanto el Ejecutivo Nacional decidiera lo contrario, pues el imperio del Estado, registrado en el Decreto y las Resoluciones antes relacionadas, debe prevalecer sobre la voluntad de las partes.
En consecuencia, este Juzgado declara que el aumento del canon de arrendamiento que la arrendataria convino en pagar durante el lapso de la prórroga legal, y que efectivamente pagó durante tres (3) meses, no le era válidamente exigible, toda vez que estaba amparada por la medida estatal de congelación de alquileres y por ello solo estaba obligada a pagar durante dicho lapso el mismo monto que rigió durante la vigencia del contrato, esto es, la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) mensuales.
En consecuencia, este Juzgado considera procedente la petición de reintegro a la arrendataria, de la cantidad de dinero recibida en exceso por su arrendador, que asciende a la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00), a razón de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00), recibidos por cada mes comprendido desde diciembre 2010 hasta febrero 2011. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN.-
Afirmó la apoderada judicial de la arrendataria que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, lo siguiente: “Si este contrato se resolviere antes de la fecha estipulada para su vencimiento por faltas imputables a “LA ARRENDATARIA”, tiene ésta la obligación de pagar a “EL ARRENDADOR”, la suma correspondiente a los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que faltare para su conclusión, sin perjuicio de otras indemnizaciones contenidas en este documento”.
Que vencido el término establecido en el contrato de arrendamiento el 15/11/2010, conforme se evidencia de las aludidas comunicaciones emanadas de la arrendataria, ésta le comunica al arrendador que frente al contrato vencido, haría uso de la prórroga legal conforme a la previsión establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el término de seis (6) meses, literal a), término durante el cual, vigentes el resto de las estipulaciones contractuales originales, expresa e inequívocamente, y dado el acuerdo de ambas partes, en cancelar, y ello en un todo conforme con la parte in fine de la letra de dicha norma que prevé la posibilidad de que las partes, durante la prórroga legal puedan acordarse en un monto modificado del canon de arrendamiento, convino en cancelar, una cantidad adicional del 30% sobre el canon de arrendamiento.
Que resulta claro que al haber establecido las partes que durante el curso de la prórroga legal pactada, conforme se evidencia del anexo marcado “C” acompañado, consistente en la comunicación de fecha 27 de diciembre de 2010, emanada de la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, que ésta pagaría al ciudadano EDGAR PERNÍA, la cantidad de (Bs. 3.900,00) por el tiempo de la prórroga legal arrendaticia, y resultando establecido que en el caso de incumplimiento por parte de la arrendataria, conforme la cláusula sexta contractualmente concertada, la obligación de la arrendataria de pagar al arrendador la suma correspondiente a los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que faltare para su conclusión, resulta claro que debe pagar la arrendataria al arrendador los montos equivalentes a los meses que faltaban para la conclusión del vínculo arrendaticio, por lo cual demanda a la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, para que convenga en cumplimiento del contrato de arrendamiento, en pagar a su representado, o a ello sea condenada por este Tribunal, la cantidad de (Bs. 11.700,00), que debió pagar a su representado por los tres (3) meses faltantes para cumplir el lapso total de la prórroga legal, por ser absolutamente procedente en derecho tal solicitud, y que así expresamente lo solicita al tribunal y que sea declarada con lugar la reconvención.
El acto de contestación de la reconvención debió realizarse el veinticinco (25) de octubre de 2011, que correspondió al segundo día de despacho siguiente al 20 de octubre de 2011, fecha en que fue admitida la reconvención, tal como se desprende del cómputo ordenado por auto de fecha 20 de enero de 2012. Sin embargo, en esa oportunidad el apoderado judicial de la parte actora no realizó actuación alguna, sino que contestó la reconvención al quinto (5°) día de despacho siguiente. Toda vez que dicha contestación fue presentada fuera de la oportunidad expresamente indicada en el auto que cursa en el expediente desde el 20 de octubre de 2011, bajo el folio setenta y ocho (78), este Juzgado no apreciará dicha contestación.
Para probar los hechos alegados en la reconvención, la apoderada judicial del ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, promovió, por el principio de la comunidad de la prueba, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, invocando la cláusula sexta, señalando que se evidenciaba claramente la obligación de la arrendataria de pagar al arrendador la suma correspondiente a los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que faltare para su conclusión.
Igualmente promovió la comunicación de fecha 15 de enero de 2011, señalando que de la misma se demuestra que la actora, sin que mediara razón o argumento alguno, en claro incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, notificó al arrendador que procedería a desocupar el inmueble arrendado, el 15 de febrero de 2011, tres meses antes del vencimiento de la prórroga legal que se encontraba en curso. Agregó que en dicha comunicación, la arrendataria expresó que la entrega se haría con “todos los mantenimientos necesarios para entregarla como fue recibida”.
Igualmente promovió las demás comunicaciones consignadas con el escrito de contestación, de fechas 07/10/2010, 07/12/2010 y 27/12/2010, señalando que de las mismas se demuestra que la arrendataria le comunica a su poderdante que frente al contrato vencido, haría uso de la prórroga legal conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil prevé que se declarará confeso al demandado que no de contestación a la demanda, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca.
Como ya fue indicado previamente, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, no dio contestación a la demanda, pero aunado a ello, ya quedó previamente establecido como un hecho admitido por las partes que la arrendataria entregó el inmueble tres (3) meses antes de la culminación del lapso de prórroga legal al que tenía derecho a permanecer en el inmueble.
Igualmente este Juzgado estableció que el arrendador tenía a derecho a recibir durante el lapso de la prórroga legal, el mismo monto del canon establecido en el contrato, pues la voluntad de las partes no puede relajar las normas de orden público dictadas por el Ejecutivo Nacional para proteger la posición jurídica del inquilino, manteniendo congelados los alquileres para vivienda.
Corresponde a este Juzgado determinar si la parte demandante reconvenida probó algo que le favoreciera y si la pretensión de la demandante en reconvención no es contraria a Derecho.
A tales efectos se observa que el apoderado judicial de la demandante reconvenida consignó a los autos y promovió copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 24 de marzo de 2011, bajo el Nº 21, Tomo 61, el cual reemplazó el contrato de arrendamiento celebrado con su mandante, con vigencia desde el 4 de marzo de 2011 hasta el 4 de marzo de 2012, por el mismo apartamento, arrendado por el mismo ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, por la cantidad de (Bs. 4.500,00).
Tal como fue establecido previamente, la arrendataria podía permanecer en el inmueble hasta el 15 de mayo de 2011, sin embargo entregó el inmueble tres (3) meses antes.
La parte demandada reconvenida fundamentó su petición en el contenido de la cláusula sexta. Sin embargo, al resolver la pretensión principal este Juzgado declaró que el supuesto de hecho contenido en dicha cláusula contractual no puede ser extendido al lapso de la prórroga legal, en base a que la permanencia del arrendatario en el inmueble durante dicho lapso es un derecho potestativo que tenía la arrendataria. Entonces, mal puede este Tribunal imponer a dicha ciudadana de una obligación que no está amparada en la ley y tampoco las partes acordaron extender dicha sanción al lapso de la prórroga legal ante la posibilidad de que la arrendataria decidiese entregar el inmueble antes de su culminación.
A mayor abundamiento, este Juzgado observa que lo convenido por las partes ante la eventualidad de que fuese terminado el contrato por causa imputable a la arrendataria está amparado en nuestro ordenamiento procesal común, en el artículo 1.616 del Código Civil, que dispone lo siguiente: “Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”.
La citada es una norma prevista por el legislador, para indemnizar al arrendador que teniendo una expectativa de derecho de que recibirá el importe del canon de arrendamiento por todo el tiempo de duración del contrato, éste sea resuelto anticipadamente por causa del arrendatario. El legislador distinguió dos situaciones, esto es, que el arrendatario deberá indemnizar a su arrendador: 1) Por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro contrato; y/o 2) Por el tiempo que falte para la expiración natural del contrato.
En este caso concreto, no existía dicha expectativa de derecho, toda vez que ya el lapso fijo del contrato había terminado y estaba corriendo el de la prórroga legal. De conformidad al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria tenía la facultad de elegir si permanecía en el inmueble durante todo el lapso de la prórroga legal o entregarlo antes de su culminación, independientemente de que la arrendataria notificó de forma auténtica a su arrendador que haría uso del lapso de seis (6) meses y posteriormente le notificó que le entregaría el inmueble un mes después, entregándolo efectivamente el 16/02/2011, esto es, tres (3) meses antes de la finalización del lapso de prórroga.
La entrega del inmueble en esa fecha no le causó perjuicio alguno al arrendador, toda vez que de acuerdo al contrato de arrendamiento promovido por el apoderado judicial de la demandante, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, el 24 de marzo de 2011, bajo el Nº 21, Tomo 61, el ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, arrendó a otra persona el mismo inmueble, casi inmediatamente después que la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE se lo entregó, pues se observa que la fue arrendado nuevamente por el lapso de un (1) año contado desde el 4/03/2011 hasta el 4/03/2012, por un canon de arrendamiento mayor, lo que significa que no hay perjuicios que indemnizar, mucho menos tomando en consideración que su arrendataria le avisó con un mes de anticipación que le entregaría el inmueble el 15 de febrero de 2011, como se prueba de la correspondencia auténtica consignada a los autos, de fecha 15/01/2011, antes analizada. Y efectivamente fue admitido por el demandado (arrendador) que el inmueble le fue entregado un día después al indicado.
En base a las razones expuestas, este Juzgado declara que es contraria a derecho la pretensión de la parte demandada reconvincente.
Con fundamento en las consideraciones que anteceden, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara: CON LUGAR la demanda que por REINTEGRO DE DEPÓSITO Y DE SOBREALQUILERES, interpuso la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE contra el ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ; y SIN LUGAR la reconvención que por COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, interpuso el ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ contra la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE.
En consecuencia, se condena al ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, a REINTEGRAR a la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, la cantidad de ONCE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.700,00), que comprenden la suma de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00), recibidos por concepto de depósito a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento; más la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00), por concepto de sobrealquileres recibidos por el arrendador durante tres (3) meses del lapso previsto para la prórroga legal, a razón de novecientos bolívares (Bs. 900,00) por cada mes trancurrido desde diciembre 2010 hasta febrero 2011.
Se condena en costas al ciudadano EDGAR IVÁN PERNÍA MÁRQUEZ, tanto de la demanda principal interpuesta contra él, como por la demanda reconvencional que interpuso contra la ciudadana ALLISON CINDY CÁRDENAS VERDE, toda vez que resultó totalmente perdidoso en ambos procedimientos, todo de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, se ordena la publicación y registro de la presente sentencia. Se ordena su notificación a las partes.
Dada, firmada y sellada a los veinticuatro (24) días del mes de mayo de dos mil doce, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 202º año de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (10:10) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

EXPEDIENTEN Nº AP31-V-2011-001388