TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2011-002063

El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad de comercio INVERSIONES LA BAITA S.A., inscrita ante el registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda el 17 de septiembre de 2002, bajo el Nº 53, tomo 700-A Quinto, representada judicialmente por los abogados Luís Rivero Salas y Arcadio Rivero García, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.504 y 69.578, en ese orden, contra el ciudadano ARSEN MIHALJEVIC COLONA, titular de la cédula de identidad Nº 6.162.032, representada en juicio por el defensor judicial Juan Montilla, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.653, se inició por libelo de demanda incoada el 21 de septiembre de 2011 y se admitió por auto del 03 de octubre del mismo año, por los trámites del juicio breve, previsto en el Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un inmueble no regulado en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda, alegó que el 30 de mayo de 1996 (sic), el ciudadano RINO GERODETTI BELINCHIODO, titular de la cédula de identidad Nº 1.719.400, dio en arrendamiento al demandado, un inmueble constituido por una parcela de terreno de quinientos metros cuadrados (500 m2) aproximadamente, ubicada dentro de un lote de terreno de su propiedad de mayor extensión, ubicado en el kilómetro dos (2) de la carretera que conduce de Baruta a la urbanización El Placer, sector denominado Monte Rosa, Municipio Baruta del Estado Miranda, por la pensión original equivalente actual a uno punto cincuenta bolívares (Bs. 1,50), que luego se aumentó a un mil sesenta y cinco bolívares (Bs. 1065), que el arrendatario se comprometió a pagar dentro de los primeros cinco (5) días subsiguiente al vencimiento de cada mes.
Que el 08 de octubre de 2002, traspasó sus derechos y acciones a la sociedad mercantil Inversiones La Baita, S.A., y cedió todos los contratos vigentes.
Que el arrendatario ha incumplido con el pago de las pensiones de los meses de noviembre y diciembre de 2010 así como desde enero a agosto de 2011, lo que equivale a una suma total de diez mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 10.600), tomando en consideración la pensión mensual arriba indicada, mas la suma de un mil doscientos setenta y ocho bolívares (1.268) por concepto de Impuesto al Valor Agregado, para un total de once mil novecientos veintiocho bolívares (Bs. 11.928,00).
Sobre la base de esos hechos demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado a la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia a la entrega del inmueble.
El valor de la demanda la estimó en la cantidad de once mil novecientos veintiocho bolívares (Bs. 11.928,00).
Agotadas infructuosamente las gestiones para la citación personal del demandado, a petición de parte, se libró el cartel correspondiente, sin que cumplidas las formalidades necesarias, la parte acudiese a darse por citada, por lo que a petición de parte, se le nombró defensor judicial al abogado Juan Montilla, quien luego de las formalidades legales, de notificación, aceptación, juramentación y citación, contestó a la pretensión de la actora. En efecto, mediante escrito del 13 de abril de 2012, propuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, conforme a lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 en concordancia con lo dispuesto en el ordinal 4º del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil, alegando que en el libelo no se determinó de manera precisa el inmueble, indicando su situación y linderos.
Asimismo, contestó sobre el mérito, negando de manera genérica tanto los hechos como el derecho alegado por la actora. Específicamente, negó haber dejado de pagar las pensiones señaladas por la actora y negó además que el contrato de arrendamiento se haya actualizado en el tiempo a mil sesenta y cinco bolívares (Bs. 1.065,00) más el Impuesto al Valor Agregado.
Además, indicó que se apersonó al lugar en que se encuentra ubicado el inmueble y una persona que se encontraba en su interior, al preguntársele por el demandado, respondió que allí funciona Multiservicios Pichel, desde hace aproximadamente 7 años y no conoce a dicha persona natural.
SEGUNDO
Siendo así, la controversia se limita a determinar si la parte demandada ha incumplido o no con una de sus obligaciones como es el pago de las pensiones de arrendamiento, que de lugar a las consecuencias legales solicitadas. Sin embargo, vista la conducta procesal asumida por el defensor judicial, respecto a que en la oportunidad procesal propuso cuestiones previas y contestó a la demanda, como si se tratase de un procedimiento tramitado por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –donde sí se prevé esa forma procesal- y no en el procedimiento breve ordinario del Código de Procedimiento Civil, donde procesalmente se trata de actos distintos, se hace necesario determinar si las cuestiones previas así opuestas deban tenerse como eficaces o si por el contrario deben tenerse como no opuestas.
Esto ya ha sido resuelto tanto por la Sala Constitucional como la de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, concluyendo que en dichos supuestos ha de tenerse como no opuestas las cuestiones previas, en virtud que se tratan de dos situaciones diversas.
Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 000364 del 10 de agosto de 2010, acogió el criterio de la Sala Constitucional en su sentencia Nº 553 del 19 de junio de 2000, así:

“La recurrida compartió el criterio expresado por el juez de la causa, en el sentido de que no podían interponerse las cuestiones previas simultáneamente con los alegatos de la contestación al fondo de la demanda, por cuanto tales cuestiones previas se tendrían como no promovidas. De esta forma, el Juez Superior coincidió en invocar el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia de fecha 19 de junio de 2000, exp. N°00-0131, N° 553, en la cual se señaló lo siguiente:
“…Analizados como han sido los alegatos tanto de los representantes del accionante como de los terceros coadyuvantes, esta Sala pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
Debe como primer punto la Sala pronunciarse respecto al alegato según el cual se vulneró el debido proceso en el juicio de guarda por cuanto el a quo consideró como no opuesta la cuestión previa opuesta por el demandado, siendo esta decisión confirmada por el Tribunal de alzada. En este sentido se observa:
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil preceptúa que dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado, en vez de contestarla, promover las cuestiones previas a las que alude dicha norma.
De lo anterior, se entiende que la parte demandada puede oponer las cuestiones previas o directamente contestar el fondo de la demanda, por lo cual, si el mismo opta por contestar la demanda, quedan inhibidos los efectos de una posible decisión respecto a la cuestión previa planteada.
En efecto, con la entrada en vigencia del Código de Procedimiento Civil se deja sentado con claridad la distinción entre ambas figuras jurídicas -cuestiones previas y contestación de la demanda- desarrollada la primera en el Capítulo III y la segunda en el Capítulo IV, ambas del Título I del mencionado Código.
La primera tiene como principal objetivo resolver todo lo concerniente a la regularidad del procedimiento, bien para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales deben actuar o para resolver sobre la regularidad de la demanda o cualquier otro requisito de la instancia, en tanto que la contestación de la demanda tienen como fundamental objetivo permitir el derecho a la defensa del demandado y completar de este modo los términos y límites de la controversia a decidirse.
La contestación de la demanda está reservada para el supuesto de no haberse propuesto cuestiones previas o para el caso en que las mismas hayan sido desechadas por el tribunal de la causa, de tal modo que estas cuestiones no puedan ya ser consideradas, formando parte del acto de contestación de la demanda en sentido amplio.
Por lo cual, debe decirse que ambas figuras son actos del procedimiento causal y temporalmente diferentes e independientes entre sí, pero ambas coordinadas al efecto que persigue la etapa de introducción de la causa, cual es depurar el procedimiento y permitir la transparencia del mismo, garantizando en todo momento la válida intervención de las partes.
En el caso de autos el demandado en un mismo escrito opuso cuestiones previas y contestó el fondo de la demanda. En efecto, riela del folio 52 al 67 del anexo 1 del expediente que el demandado opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del tribunal para conocer de la causa; no obstante, en el segundo capítulo del mismo escrito, pasa a desvirtuar los argumentos de fondo alegados por la demandante en su libelo, por lo cual, de acuerdo a lo señalado anteriormente, el Tribunal de la causa actuó correctamente al indicar que la primera se consideraba no opuesta, en razón de ello, esta Sala considera que la actuación del referido tribunal no quebrantó, como lo denunció el accionante, los lapsos procesales a que se refiere el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, la no reposición de la causa en este sentido por parte del Juzgado Superior, no configura la vulneración al derecho constitucional alegado, y así se declara….” (Resaltado de la Sala de Casación Civil).

Como puede observarse, el criterio de la Sala Constitucional, el cual comparte esta Sala de Casación Civil, establece que de acuerdo a la interpretación del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, si el demandado en el juicio ordinario opta en un mismo escrito por contestar el fondo y oponer cuestiones previas, estas últimas deben tenerse como no interpuestas”.

No hay dudas que la proposición de cuestiones previas y contestación de la demanda, constituyen dos actos totalmente distintos y buscan fines iguales disímiles. La primera tiene por objeto limpiar al proceso de obstáculos formales mientras que la segunda, constituye la oportunidad para que el demandado se defienda de los hechos expuestos por su contraparte y permite fijar los hechos controvertidos, de allí que en artículo 884 eiusdem, se señala que en el acto de contestación, el demandado podrá pedir verbalmente que el Juez se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas de los ordinales 1 al 8 y el juez oyendo al demandante, si estuviere presente, decidirá el asunto en el mismo acto y el artículo 885 ibídem, señala que si las cuestiones previas fuere rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente.
Con ello, se deja claro que ambos actos son distintos, esto es, que si el demandado opta por proponer cuestiones previas y son rechazadas, la contestación debe hacerse al día siguiente. Siendo así, debe tenerse como no opuesta la cuestión previa de defecto de forma propuesta.
TERCERO
La parte actora junto al libelo de demanda, aportó original de instrumento autenticado el 30 de mayo de 1986, relativo al contrato de arrendamiento pactado originalmente entre Rino Gerodetti Belinchiodo y Arsen Mihaljevic Colona, sobre la parcela de terreno arriba identificada, por el plazo de un año fijo, computado desde el 30 de agosto de 1985, pero que si al su vencimiento ninguna de las partes manifestaba su voluntad de no prorrogarlo, se consideraría renovado por períodos de un año. Dicho instrumento merece fe su contenido de acuerdo a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, teniéndose así prueba de dicha relación arrendaticia a tiempo determinado, dado que no consta manifestación de voluntad de alguna de las partes de poner fin a la misma.
Asimismo, la parte actora aportó dos copias simples de instrumentos registrados el 09 y 14 de octubre de 2002, respectivamente, que se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados y por ello merecen fe sus contenidos, conforme a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, en los que consta que el ciudadano Rino Belinchiodo, traspasó a Inversiones La Baita S.A., la propiedad del lote de terreno de mayor extensión en que se encuentra ubicada la parcela arrendada, a pesar que la propiedad del mismo no es un hecho controvertido ni discutido en este tipo de juicio.
La parte actora también aportó copia simple de instrumento autenticado el 08 de octubre de 2002, que se tiene como fidedigno a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por ello merece fe su contenido, que el ciudadano Rino Belinchiodo, cedió a la hoy actora, los derechos y acciones derivadas del contrato de arrendamiento arriba identificado, pactado con el ciudadano Arsen Mihaljevic Colona, sobre la parcela de terreno también identificada.
Con ello la parte actora probó la relación arrendaticia y de allí la obligación del arrendatario de pagar la pensión de arrendamiento, fijada en el instrumento arriba analizado, contentivo del contrato, esto es, la suma equivalente a uno punto cincuenta bolívares (Bs. 1,50) mensuales, pues a pesar que en la etapa procesal aportó en nueve folios útiles original de instrumentos privados como provenientes de Inversiones La Baita, S.A., a los fines de probar el monto de la pensión alegada como vigente, negada por el defensor judicial, se observa que dichos instrumentos violenta el principio de alteridad, según el cual nadie puede crear una prueba a su favor, por lo cual se desechan del proceso. Además, los mismos no cumplen con lo pautado en el artículo 1368 del Código Civil, según el cual los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado.
Ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autoriza a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, tal como lo señala el artículo 1167 del Código Civil.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Siendo que la parte demandada, a través de su defensor judicial, no cumplió con su carga de probar su solvencia en los cánones de arrendamientos indicados por la parte actora como insolutos, resulta procedente la pretensión resolutoria, pues es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, so pena de asumir las consecuencias legales.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la sociedad de comercio INVERSIONES LA BAITA S.A., contra el ciudadano ARSEN MIHALJEVIC COLONA. SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento contenido en el instrumento autenticado el 10 de mayo de 1986, pactado originalmente entre Rino Gerodetti Belinchiodo y Arsen Mihaljevic Colona y luego cedido a la sociedad de comercio Inversiones La Baita, S.A. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por una parcela de terreno de quinientos metros cuadrados (500 m2) aproximadamente, ubicada en un lote de terreno de mayor extensión, ubicado en el kilómetro dos (2) de la carretera que conduce de Baruta a la urbanización El Placer, sector denominado Monte Rosa, Municipio Baruta del Estado Miranda.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de mayo de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 02:54 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ