TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2011-002387

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la ciudadana IRMA BOLAÑOS DE MARTINI, titular de la cédula de identidad Nº 1.717.567, representada judicialmente por el abogado Petronio Silvio Velásquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.735, contra la sociedad de comercio RENATO GUTIERREZ PRODUCCIONES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 26 de octubre de 1990, bajo el Nº 53, tomo 31-A Pro., representada en juicio por el defensor judicial Juan Montilla, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.653, se inició por libelo de demanda incoado el 04 de noviembre de 2011 y se admitió el 16 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que mediante documento autenticado el 24 de noviembre de 2000, la sociedad de comercio Inversiones 1261, C.A., dio en arrendamiento a la demandada, un inmueble de su propiedad, constituido por la mezzanina distinguida con la letra “A”, situada en el piso numero uno (1) del edificio denominado IREL, ubicado entre las esquinas de Glorieta a Reducto, parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual sería destinado a oficina y por el lapso de un año fijo a partir del 01 de enero de 2001.
Que mediante documento privado suscrito por las partes el 24 de noviembre de 2000, modificaron el contenido del contrato en sus cláusulas segunda y tercera. Que se convino que el inmueble sería destinado a oficina y academia educativa y en la cláusula tercera, se indicó que el plazo sería por la duración de dos (2) años fijos, contados desde el 01 de enero de 2001, al término del cual tendría que hacerse nuevo contrato y en todo caso, la arrendataria ejerciera su derecho a continuar con el arrendamiento al término del tiempo pactado, se considerará haber comenzado un nuevo período de un año fijo. Que toda demora en la devolución del inmueble obligaba a la arrendataria a pagar al arrendador la suma de doscientos bolívares (Bs. 200.00) diarios.
Que el 19 de noviembre de 2010, la sociedad de comercio Inversiones 1261, C.A., le cedió todos los derechos que se derivan del contrato de arrendamiento.
Que el 01 de diciembre de 2008, se notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato, por lo que tenía derecho a usar la prórroga legal de dos (2) años, contados a partir del 01 de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2010.
Que el arrendatario a pesar de las múltiples gestiones, no ha entregado el inmueble arrendado, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 1159, 1160, 1167 todos del Código Civil y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo demanda a los fines de convenga o sea condenado al cumplimiento del contrato por terminación del lapso contractual y su prórroga y en consecuencia, a hacer entrega el inmueble arrendado y subsidiariamente al pago de la suma de sesenta y un mil seiscientos bolívares (Bs. 61.600,00) equivalentes a 308 días de retardo o mora en la devolución del inmueble, a razón de doscientos bolívares (Bs.200,00) diarios, computados desde el 01 de enero al 04 de noviembre de 2011 así como los que se sigan produciendo desde el 05 de noviembre de 2001 hasta la entrega definitiva del mismo a razón de doscientos bolívares (Bs. 200,00) diarios.
El valor de la demanda, la estimó en sesenta y un mil seiscientos bolívares (Bs. 61.600,00).
Agotadas las diligencias a los fines de la citación personal de la demandada sin lograrlo, a petición de parte, se hizo el emplazamiento mediante carteles y el 16 de febrero de 2012, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido la formalidad de fijación en la dirección del inmueble y visto que en el lapso legal no acudió a darse por citado, se le designó defensor judicial, quien el 21 de marzo de 2012, aceptó el cargo y prestó el juramento legal. El 11 de abril de 2012, se citó y oportunamente el 13 de ese mismo año, contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, propuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, conforme a lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 en concordancia con lo dispuesto en el ordinal 4º del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil, alegando que en el libelo no se determinó de manera precisa el inmueble, indicando su situación y linderos.
Asimismo, contestó sobre el mérito, negando de manera genérica tanto los hechos como el derecho alegado por la actora. Específicamente, negó que su representado haya dado respuestas evasivas a la actora a los fines de no entregar el inmueble. Negó adeudar la suma de sesenta y un mil seiscientos bolívares (Bs. 61.600,00) por mora en la entrega del inmueble a razón de doscientos bolívares (Bs.200, 00), dado que no existe prueba de las alegadas gestiones para que el inmueble le sea entregado. Que en virtud de haber continuado ocupando el inmueble por casi un (1) año después de finalizado la prórroga legal, sin que se le solicitase su entrega, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, pues la arrendadora debió en el plazo de treinta (30) días siguientes al vencimiento de la prórroga, solicitar expresamente y por escrito la entrega del inmueble, por lo que operó la tacita reconducción.
Además, indicó que se apersonó al lugar en que se encuentra ubicado el inmueble sin que lo atendiera persona alguna, por lo que se le hizo imposible obtener elemento que le permitan desvirtuar los restantes dichos de la actora.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, situación que debe resolverse luego que se resuelva la cuestión previa opuesta, entendiendo que ella busca desembarazar al proceso de aspectos formales.
La cuestión previa relativa al defecto de forma, la opuso bajo el fundamento que tratándose de un inmueble no se determinó su situación y linderos, como lo establece el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, se observa que en el libelo de demanda, la parte actora si bien no indicó los linderos, sí determinó de manera precisa la ubicación de la oficina que permite identificarla e individualizarla plenamente, pues la identificó como: “una mezzanina distinguida con la letra “A”, situada en el piso numero UNO (1) del edificio denominado IREL, ubicado entre las esquinas de Glorieta a Reducto, parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital”. De allí la no procedencia de dicha cuestión previa.
TERCERO
Junto al escrito de demanda la parte actora aportó expediente mediante el cual tramitó y evacuó notificación judicial. Dentro de sus documentos, consta copia simple de instrumento autenticado el 24 de noviembre de 2000, relativo a contrato de arrendamiento pactado entre INVERSIONES 1261 C.A., y la sociedad de comercio RENATO GUTIÉRREZ PRODUCCIONES, C.A., sobre el inmueble arriba señalado y por el plazo fijo de un año, a partir del 01 de enero de 2001. Dicho instrumento se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado y en consecuencia merece fe su contenido, a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Asimismo, aportó copia simple de instrumento privado del 24 de noviembre de 2000, a los fines de probar la modificación del anterior contrato. Sin embargo, tratándose de copia simple de un documento privado no tiene ningún valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues los instrumentos de este tipo tienen que ser aportados en sus originales.
Consta acta levantada por este mismo Juzgado el 01 de diciembre de 2008, mediante la cual se dejó constancia de haber notificado al ciudadano Renato Gutiérrez, titular de la cédula de identidad Nº 2.154.197, como representante legal de la sociedad de comercio Renato Gutiérrez Producciones, C.A., la voluntad de Inversiones 1261, C.A., de no prorrogar el contrato por lo que debía hacer uso de la prórroga legal de dos años a partir del 01 de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2011.
Finalmente, consta original de instrumento privado del 19 de noviembre de 2010, mediante el cual Inversiones 1261, C.A., cedió a la ciudadana Irma Bolaños de Martín, titular de la cédula de identidad Nº 1.717.791, los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito con la hoy demandada. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.
De acuerdo a ello, se tiene que ciertamente a la hoy actora se le cedió los derechos derivados del contrato de arrendamiento arriba descrito sobre el inmueble también indicado, pactado con una duración de un (1) año fijo, a partir del 01 de enero de 2001, al término del cual se tendría que hacer nuevo contrato, si ambas parte lo consideraban convenientes. Sin embargo, en el mismo texto de la cláusula tercera, las partes pactaron que:
“…Se tendrá siempre y en todo caso por renovado por periodos fijos de un año y en tal virtud queda relevado EL ARRENDADOR o sus mandatarios, cesionario o causahabientes de la obligación de notificar el desahucio establecido para los contratos por tiempo indeterminado, en consecuencia, en todo caso en que LA ARRENDATARIA ejerciera su derecho a continuar el arrendamiento al término del periodo fijo pactado, se considerará de Derecho haber comenzado un nuevo periodo de un año fijo, siempre y cuando EL ARRENDADOR no manifieste su voluntad de resolver el Contrato con por lo menos treinta días de anticipación. Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado obliga a LA ARRENDATARIA a pagar a EL ARRENDADOR la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) diarios por cada día de retardo, como estimación de daños y perjuicios por la demora en la entrega del inmueble.”

De acuerdo a ello, al vencimiento de cada periodo anual, si no hubiere manifestación en contrario, se renovaría el contrato por igual lapso de tiempo. Así sucedió hasta el período finalizado al 31 de enero de 2009, pues el 01 de diciembre de 2008, la arrendataria manifestó la voluntad al arrendador de no renovar el contrato al vencimiento de ese lapso anual, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor del arrendatario por un máximo de dos (02) años, de acuerdo a lo previsto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo el 31 de diciembre de 2011.
Según lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, la tácita reconducción se da cuando al vencimiento del contrato pactado a tiempo determinado el arrendatario queda en posesión del inmueble sin oposición del propietario o arrendador, presumiéndose iuris tantum, la renovación del mismo en las mismas condiciones, pero con las características de aquellos hechos sin determinación de tiempo.
En tal sentido, se requiere que el arrendatario se quede en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, esa voluntad del arrendador de permitir que el arrendatario permanezca en el inmueble puede ser expresa o tácita. La primera, cuando de manera clara el arrendador permite que el arrendatario continúe en el inmueble y la segunda, cuando la actitud asumida por el arrendador sea la de tolerar aquella situación.
En este caso, habiendo vencido la prórroga legal el 31 de diciembre 2011, a pesar que no consta requerimiento extrajudicial alguno de parte de la arrendataria, sí consta que antes de su vencimiento, se le notificó su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia, por lo que a su vencimiento comenzó a acorrer la prórroga legal y vencida ésta, debió el arrendador cumplir con la entrega del inmueble sin más requerimiento. Además, según lo pactado en el contrato, se tiene que la intención de las partes fue la de vincularse mediante un contrato a tiempo determinado, por haberlo manifestado expresamente en su convención, por lo que no pudo operar la tácita reconducción, negada desde el mismo momento de contratar y no se dio el supuesto contractual a los fines que diera continuidad a la relación locativa.
Siendo así, al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, pues no se aprecia que se haya dado la condición establecida por las partes a los fines que se prorrogara contractualmente la relación arrendaticia.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
En este sentido, la parte actora subsidiariamente y para el caso que su pretensión principal prosperase, pretendió el pago de la suma de dinero proveniente de la mora en la entrega del inmueble por parte del arrendatario. En tal sentido, se tiene que las partes en el contrato pactaron que la demora en la devolución del inmueble arrendado obligaba al arrendatario pagar a la arrendadora el equivalente a doscientos bolívares (Bs. 200.00) diarios por cada día de retardo, como estimación de daños y perjuicios.
Siendo así, habiendo las partes pactado de esa forma los daños y perjuicios por la no ejecución de sus obligaciones y ello, lo permite la norma del artículo 1167 del Código Civil, visto que la pretensión principal prospera, se acuerda esta petición subsidiaria.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa de defecto de forma alegada por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentado por la ciudadana IRMA BOLAÑOS DE MARTINI contra la sociedad de comercio RENATO GUTIERREZ PRODUCCIONES, C.A. En consecuencia, Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por la mezzanina distinguida con la letra “A”, situada en el piso numero uno (1) del edificio denominado IREL, ubicado entre las esquinas de Glorieta a Reducto, parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: Se CONDENA asimismo, a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de 500 días de mora en la entrega de la cosa arrendada a razón de doscientos bolívares (Bs. 200,00) cada día, a titulo de daños y perjuicios, calculados desde el 01 de enero de 2011 hasta el 15 de mayo de 2012.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los 15 días del mes de mayo de 2012. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 02:34 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ