TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2012-000498

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la sociedad de comercio ADMINISTRADORA INORVEN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 08 de agosto de 2002, bajo el Nº 67, tomo 119-A., representada judicialmente por los abogados Ninoska Adrián Ortiz y José Joaquín Espinoza, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 54.258 y 53.217, en ese orden, contra el ciudadano KA LEUNG CHAU, titular de la cédula de identidad Nº 82.153.971, representado judicialmente por los abogados Carlos Brender y Roberto Salar, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.820 y 66.600, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoado el 22 de marzo de 2012 y se admitió el 27 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 01 de octubre de 2006 y hasta el 30 de septiembre de 2008, pactó contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número 44-A, ubicado en la Calle Sur 1, entre las esquinas de Colón y Traposo, parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento autenticado el 28 de septiembre de 2006.
Que el 22 de septiembre de 2008, pactaron nuevo contrato, donde se dejó establecido que el plazo de duración sería de dos (2) años fijos, contado a partir del 01 de octubre de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2010. Que el beneficio de la prórroga legal se inició el 01 de octubre de 2010 y culminó el 30 de septiembre de 2011.
Que dos juzgadoras han determinado que el contrato suscrito por las partes el 22 de septiembre de 2008, se encuentra terminado de pleno derecho.
Que el accionado fue sujeto de una demanda por desalojo que inició en su contra y tramitada en el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien la declaró sin lugar el 11 de enero de 2012, por considerar que el contrato era a tiempo determinado, ya que el mismo había vencido el 30 de septiembre de 2010 y la prórroga legal el 01 de octubre de 2011. Que esa decisión la confirmó el Juzgado Superior Primero de esta misma Circunscripción Judicial mediante sentencia del 07 de marzo de 2012.
Que de conformidad con lo previsto en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, se tiene que la sentencia definitivamente firme antes referida, constituye un precepto de estricto cumplimiento por las partes y es vinculante para este proceso, donde el contrato ha finalizado por vencimiento del término así como su prórroga legal, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo previsto en los artículos 1133, 1140, 1143, 1158, 1160 y 1167 todos del Código Civil, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por haber concluido el contrato y su prórroga legal.
El valor de la demanda, la estimó en doscientos siete mil bolívares (Bs. 207.000,00).
Mediante diligencia del 10 de abril de 2012, el abogado Roberto Salazar, actuando como apoderado judicial del demandado, se dio por citado y consignó poder que lo facultaba expresamente para ello. Oportunamente, el 12 de ese mismo mes y año, presentó escrito mediante el cual contestó a la pretensión de la parte actora.
En efecto, admitió la existencia del contrato de arrendamiento pactado con la actora sobre el local comercial distinguido con el Nº 44-A, ubicado en la Calle Sur 1, entre las esquinas de Traposo a Colón, parroquia Catedral, Caracas. Sin embargo, alegó que era falso que dicha relación se hubiere iniciado el 01 de octubre de 2006. Que lo cierto es que la misma se inició el octubre de 2004 y finalizó el 30 de septiembre de 2010, por lo que correspondía una prórroga legal de dos (2) años, que finalizaría el 30 de septiembre de 2012.
Que no resulta aplicable al caso la cosa juzgada de las decisiones alegadas por la actora, en virtud que el motivo en aquel juicio fue por desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento y, en éste, es por cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, por lo que no existe identidad entre causas entre ésta y la proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, para lo cual se hace necesario precisar el verdadero inicio de la relación arrendaticia, toda vez que la parte demandada alegó que no comenzó el 01 de octubre de 2006 sino en octubre de 2004, para cuyo caso correspondería dos (2) años de prórroga legal y no un (1) año como lo alegó la parte actora.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, la parte actora junto a su escrito de demanda, aportó sendas copias simples de instrumentos autenticado el 28 de septiembre de 2006 y 22 de septiembre de 2008, relativos al contrato de arrendamiento pactados entre las partes sobre el inmueble arriba identificado como local comercial Nº 44 ubicado en la Calle Sur 1, entre las esquinas de Colón y Traposo, parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Capital: el primero por un lapso de dos (2) años fijos, contados desde el 01 de octubre de 2006 hasta el 30 de septiembre de 2008 y el segundo también por dos (2) años, computados desde el 01 de octubre de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2010. Dichos instrumentos se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados y en consecuencia merecen fe sus contenidos, a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Asimismo, aportó sendas copias certificadas de sentencias proferidas por los Juzgados Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Superior Primer en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, de fechas 11 de enero de 2012 y 07 de marzo de 2012, mediante las cuales se decidió la demanda por desalojo por falta de pago, intentada por la sociedad de comercio Administradora Inorven, C.A., contra el ciudadano Ka Leung Chau, cuyo objeto era el inmueble distinguido como Nº 44-A, ubicado en la calle Sur 1 entre las esquinas Colón y Traposos, parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito capital, una parte actuando como arrendataria y el otro como arrendador.
La sentencia del Tribunal Superior, declaró sin lugar el recurso de apelación ejercida contra la sentencia del a quo, declaró inadmisible la demanda intentada y confirmó el fallo apelado. Como fundamento de dicha conclusión, el Juzgado Superior analizó los contratos en referencia e indicó que el primero se inició el 01 de octubre de 2006 y finalizó el 30 de septiembre de 2008 y el segundo entró en vigencia el 01 de octubre de 2008 y finalizó el 30 de septiembre de 2010, momento en que comenzó a correr la prórroga legal de un (1) año que finalizó el 30 de septiembre de 2011, por lo que siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, no podía pretenderse el desalojo, de allí la inadmisibilidad de la demanda planteada.
Entre tanto, la parte demandada a los fines de probar el hecho modificativo, respecto a que la relación arrendaticia se inició en octubre de 2004 y no en la fecha indicada por la parte actora, el 18 de abril de 20012, en el lapso probatorio, aportó original de veintitrés (23) instrumentos privados, denominados recibos, en los que aparece la actora recibiendo de parte del arrendatario y desde octubre de 2004, sumas de dinero por cánones de arrendamiento del local comercial distinguido con el Nº 44, ubicado entre las esquinas de Colón y Traposos, parroquia Catedral.
Sin embargo, la parte actora mediante diligencia del 26 de abril de 2012, es decir, al quinto (5) día de despacho desde la promoción de dichas documentales, las impugnó, alegando que en dichos instrumentos se hace referencia al local Nº 44 y no al 44-A, que es el objeto del juicio y los desconoció.
En este sentido, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, señala que la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella, debe reconocerlo o negarlo, en este caso dentro de los cinco (5) días de despacho de haberse producido y, en caso que se desconociere, debe su promovente, probar su autenticidad mediante la prueba de cotejo o la de testigos en caso de la imposibilidad de aquella.
En este caso, la parte actora dentro del lapso legal, desconoció los instrumentos, por lo que correspondía a su promovente probar su autenticidad de la forma indicada y no lo hizo, consecuencia de ello es que deba desecharse del proceso.
Asimismo, la parte demandada promovió la prueba de exhibición a los fines que la actora exhibiese el libro diario del mes de octubre de 2004, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 43 del Código de Comercio. Dicha prueba se admitió y se fijó oportunidad a los fines que la actora exhibiera dicho libro, con la advertencia “…que si se negare a exhibir el citado libro sin causa suficiente, éste Tribunal podrá decidir la cuestión por los libros llevados por su contendor.
En la oportunidad de la exhibición, dicha parte actora no compareció, por lo que la parte demandada y promovente, bajo juramento expuso que el 17 de octubre de 2004, pagó a la actora el canon de arrendamiento del mes de octubre de 2004 del inmueble objeto de la controversia. Esto es, como si se le hubiere deferido el juramento, sin percatarse que el Tribunal, en el auto de admisión de la prueba, indicó expresamente que si la parte no cumplía con exhibir el libro, decidiría conforme a lo que apareciera en el libro llevado por la promovente de la prueba, como una de las opciones que establece el artículo 43 del Código de Comercio, al tratarse de dos sociedades de comercio y que contablemente lo que una de ellas anota como una obligación, la otra debe anotarla como un crédito o, lo que una anota como un debito para la otra es un crédito. Siendo así, visto que la promovente tampoco exhibió el libro diario a los fines de probar el pago alegado, se tiene como no probado ese hecho.
TERCERO
Respecto a la cosa juzgada alegada por la parte actora y negada por la demandada, se tiene que la cosa juzgada se da cuando existe identidad entre las pretensiones en involucradas en los procesos. En este caso, determinar la identidad o no entre lo ya decidido y el actual, para lo cual necesariamente hay que analizar los elementos de ambas pretensiones.
Las partes procesales en ambos casos son: Administradora Inorven, C.A., como parte actora y el ciudadano Ka Leung Chau, como demandado. El objeto, como bien de la vida, sobre el que recae la pretensión es un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número 44-A, ubicado en la Calle Sur 1, entre las esquinas de Colón y Traposo, parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital y la causa de pedir, en uno es el desalojo por falta de pago y en el otro, el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal. A simple vista se observa que no hay identidad en los elementos de ambas pretensiones.
Siendo así, no se dan los supuestos legales de la presunción legal de cosa juzgada, prevista en el artículo 1395 del Código Civil, según el cual:
“La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior”.

La cosa juzgada es la cualidad de eficacia y autoridad que adquiere la sentencia cuando no existen contra ellas medios de impugnación que permitan modificarla ni someterse a su conocimiento nuevamente.
Así, los artículos siguientes del Código de Procedimiento Civil, señalan:
Artículo 272. Ningún juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita.

Artículo 273. La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los términos de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro”.

Dichas normas prevén la llamada cosa juzgada formal y material. La primera referida a la imposibilidad que cierta sentencia sea recurrida una vez que contra ella se hayan agotado los medios de impugnación previstos en la ley, mientras que la segunda se refiere no solo a la inimpugnabilidad de la sentencia sino que se le une la inmutabilidad o inmodificabilidad, aún en un proceso ulterior y el “deber de abstención de los órganos del poder público, sean o no jurisdiccionales”, según lecciones del maestro Couture”.
En este caso, a pesar que son los mismos sujetos y que han actuado como el mismo carácter y el mismo objeto, la causa no es idéntica, por lo que no hay cosa juzgada que impida el conocimiento de esta pretensión de cumplimiento de contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal.
CUARTO
De acuerdo a lo arriba analizado la relación arrendaticia se inició el 01 de octubre de 2006 y finalizó el 30 de septiembre de 2010. Luego, comenzó a correr la prórroga legal de un (1) año que finalizó el 30 de septiembre de 2011 y vencida ésta, debió el arrendador cumplir con la entrega del inmueble sin más requerimiento y, en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, pues según lo pactado en el contrato, se tiene que la intención de las partes fue la de vincularse mediante un contrato a tiempo determinado
En este mismo sentido, según lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento.
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentado por la sociedad de comercio ADMINISTRADORA INORVEN, C.A., contra el ciudadano KA LEUNG CHAU. En consecuencia, Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido un local comercial distinguido con el número 44-A, ubicado en la Calle Sur 1, entre las esquinas de Colón y Traposo, parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de mayo de 2012. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 10:49 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ