REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: HENRY CARLOS ZEVALLOS ENRIQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 12.067.524


DEMANDADO: EVELIN ROSA OBERTO RIOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.327.541
APODERADO
JUDICIAL,
DEL
DEMANDANTE: ALFONZO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345
APODERADOS
JUDICIALES
DE LA
DEMANDADA: CARLOS G. BERMUDEZ SALAZAR y JUSTO MORAO ROSAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 2.014 y 3.316 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO


EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2011-02659

-I-
- NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda presentado el 14 de diciembre de 2011, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de Los Cortijos, siendo sorteado y correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 16 de diciembre del mismo año, se admite la presente demanda por el Procedimiento Breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones señaladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios emplazando a la parte co-demandada a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 16 de enero de 2012 el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio consignó fotostatos correspondientes a los fines de la elaboración de las compulsas.
En fecha 16 de enero de 2012 se dictó auto mediante el cual a los fines de mantener la estabilidad del proceso se dejó claramente establecido que la parte demandada debía comparecer por ante este Juzgado al Segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación a dar contestación a la demanda en el horario comprendido de 8:30 a.m., a 3:30 p.m. Asimismo, en esa misma fecha se procedió a librar la respectiva compulsa de citación.
En fecha 19 de enero de 2012 la representación judicial de la parte actora consigno emolumentos a fin que se practicara la citación ordenada.
En fecha 28 de febrero de 2012 compareció a la sede del Juzgado el Alguacil Eduard Pérez, quien mediante diligencia dejó constancia de haber hecho entrega de la compulsa de citación a la parte demandada, la cual se negó a firmar el recibo de citación.
En fecha 28 de febrero de 2012, la representación judicial de la parte actora solicitó se librara Boleta de Notificación a la parte demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de febrero de 2012 se libró Boleta de Notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a fin de informarle a la parte demandada acerca de la declaración rendida por el ciudadano Alguacil.
En fecha 09 de marzo de 2012 la ciudadana Evelin Rosa Oberto Rios, parte demandada en la presente causa, otorgó poder Apud-Acta a los abogados Carlos G. Bermúdez y Justo Morao Rosas.
En fecha 12 de Marzo de 2012, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda.
En fecha 13 de marzo de 2012, el abogado Carlos G. Bermúdez, apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de Contestación a la Demanda.
En fecha 15 de Marzo de 2012 se admitió la reforma de la demanda presentada por el Abogado Alfonzo Martín Buiza, apoderado judicial del ciudadano Henry Carlos Zevallos Enríquez, y en consecuencia se ordenó seguir la sustanciación de la causa por el procedimiento primigenio en curso, es decir, el Procedimiento Breve con las modificaciones dispuestas en los artículos 35 al 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 33 ejusdem, dejando constancia que la parte demandada debía comparecer al 2do día de despacho a dar contestación a la demanda incoada.
En fecha 19 de marzo de 2012 el abogado Carlos G. Bermúdez, apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de Contestación de la Demanda.
En fecha 23 de marzo de 2012, la representación judicial de la actora consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue providenciado por este Juzgado en fecha 22 del mismo mes y año.
En fecha 28 de febrero de 2012 la representación judicial de la parte actora en el presente juicio consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue providenciado por este Juzgado en fecha 26 de marzo del mismo año.-
En fecha 09 de abril de 2012 las representaciones judiciales de la parte actora y demandada en el presente juicio consignaron escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron providenciados por este Juzgado en esa misma fecha.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
- MOTIVA –
- Puntos Previos-
- De la Impugnación de la Cuantía –

En su escrito de contestación, la parte demandada impugnó la cuantía de la demanda, lo cual hizo en los siguientes términos:
“Así mismo, impugno y rechazo la estimación de la demanda realizada por la parte actora en la cantidad de Veintidós Mil Ochocientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 22.800,00), equivalentes a Trecientas Unidades Tributarias (300 UT), por exagerada y no ajustada a derecho. Además cabe observar en cada uno de los recibos anexos al libelo de la demanda, que mencionan una serie de gastos facturados, sin acompañar la prueba de su pago, es decir, detallan unos gastos cancelados por el Condominio, pero no anexan la facturación ni prueba de la ejecución de cada uno de ellos…”

Así las cosas, ha sido reiterada la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia que ha señalado que el demandado puede rechazar la cuantía estimada por el actor de manera pura y simple, siempre y cuando indique si dicha impugnación es por insuficiente o exagerada.
La estimación de la demanda no es un asunto que quede a la libre voluntad de la parte actora ya que el Código de Procedimiento Civil establece cuales son las pautas para la estimación de la misma. Así las cosas, el artículo 36 eiusdem establece la forma de estimación de la demanda para los casos de demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, en cuyo caso el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios.
En el presente caso se reclama la resolución de un contrato de arrendamiento en base a la presunta falta de pago del porcentaje de condominio que le correspondía a la demandada, por un monto que suma la cantidad de (Bsf.8.712,92), y reclamando el pago de dicha cantidad de dinero. Así las cosas, en el presente caso no existen pensiones de arrendamiento en reclamación, por lo que el artículo 36 eiusem no puede ser aplicable para la estimación de la demanda, por lo que, en el presente caso se aplica el artículo 38 eiusdem el cual establece que “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará”, por lo que, en el presente caso, la estimación la hace el actor, pero dicha estimación no puede ser hecha alegremente ni de manera arbitraria, sino que debe estar basada en lo que se pretende, y como ya se señaló, su pretensión contiene una reclamación dineraria por una monto de (Bsf.8.712,92), por lo que, es este monto el parámetro para la estimación de la cuantía de la presente causa, y en consecuencia, este Tribunal declara con lugar la impugnación de la cuantía realizada por la parte actora y establece que la cuantía del presente asunto es Ocho Mil Setecientos Doce Bolívares Fuertes con Noventa y Dos Céntimos (Bsf.8.712,92). Así se establece.-


- Sobre la Falta de Cualidad –

Como punto previo se hace necesario resolver el alegato de la parte demandada referido a la falta de cualidad de la parte actora, la cual planteó de la siguiente forma en su escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 13 de marzo de 2012, el cual ratificó en fecha 19 de marzo de 2012:
“Por documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda el 4 de diciembre del 2009, inscrito bajo el Nº 10986-2009, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.4754 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2000, el ciudadano MICHELE SORRENTINO MARÍN, dio en venta al Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, de este domicilio, el Local para uso comercial distinguido con el número y letra 2-01, situado en el Centro Comercial Palo Verde Plaza, Nivel II, ubicado en la Calle Comercio de la Urbanización Palo verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, como consta de la copia del documento de compra-venta que anexo marcado “B”.
El artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece:
(…omissis…)
Al darse los supuestos de la norma antes citado, se ratifica con claridad lo que la Doctrina, la Ley y la Jurisprudencia constantemente determinan, atribuyendo legitimidad del ejercicio de las acciones derivadas de la relación arrendaticia, que en este caso eran del PROPIETARIO-ARRENDADOR, y ahora pasan al nuevo propietario quien se subroga en todos los derechos y obligaciones del anterior.
Siendo los gastos de condominio una obligación proter rem, la traslación de las obligaciones por gastos comunes se adhiere siempre a la trasmisión del Local para uso comercial. El adquiriente, el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal es el nuevo propietario del inmueble, en consecuencia asume el deber de aportar y cancelar las sumas que le correspondía erogar al causante, y es quien estaría legitimado para ejercer las acciones que por este concepto pudieran existir y no la parte actora HENRY CARLOS ZEVALLOS ENRIQUEZ quien no es propietario del inmueble arrendado.
El Apoderado de la parte actora, fundamenta su acción, en la cesión de los derechos del Contrato de Arrendamiento, que le hiciera a su representado el original propietario arrendador MICHELE SORRENTINO MARÍN, por lo que según él, su mandante quedó subrogado en los derechos y obligaciones del Contrato de Arrendamiento cedido.
Ahora bien, en la cesión que de un crédito se realice, debe existir la determinación precisa de lo cedido, su especificidad individualizando el objeto de la cesión, con su clara identidad para ser perfecta, pues son cesibles los derechos que no las obligaciones.
En el Contrato de cesión del Contrato de Arrendamiento realizado entre MICHELE SORRENTINO MARÍN y HENRY CARLOS ZEVALLOS ENRIQUEZ, además de no especificar la cesión del pago del Condominio, de no asignarle un precio al mismo, pretende ceder una contribución que sólo corresponde al propietario, y sin que en el Contrato de la Cesión del Crédito se haya estipulado expresamente ninguna Condición Resolutoria por este concepto.
De conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Cánon de Alquiler no puede confundirse con ninguna otra estimación o gastos que no se refieran a la pensión de Arrendamiento, y conforme al artículo 7º de la citada Ley, será nu8la toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos irrenunciables del Arrendatario.

Así las cosas, en el presente caso comparece ante este órgano jurisdiccional el ciudadano Henry Carlos Zevallos Enríquez, y alega que en fecha 30 de septiembre de 2009 el ciudadano Michele Sorrentino Marín le cedió y traspasó los derechos contrato de arrendamiento que suscribiere con la ciudadana Evelyn Rosa Oberto Rios.

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”

En relación a los efectos que produce la venta de un inmueble arrendado, el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Arrendamientos Inmobiliarios”, Caracas, 2008 señala que:
“Aunque el arrendador pierda la potestad jurídica para hacer gozar al arrendatario del inmueble que ha vendido, la Ley suple tal potestad al expresar el artículo 20 que el adquiriente respetará la relación arrendaticia en los mismos términos que ha sido pactada. En efecto, el vendedor seguirá siendo arrendador y el nuevo propietario debe soportar la relación arrendaticia sobre el inmueble del cual es dueño. En cierta forma, el artículo 1.962 del Código Civil asume la no cesión tácita del arrendamiento a favor del comprador, cuando expresa que «pueden prescribir aquéllos a quienes han cedido la cosa a título de propiedad los arrendatarios, depositarios u otras personas que la tenía a título precario». Si el propietario-arrendador ha cedido la cosa a título de propiedad, el arrendatario puede prescribirla adquisitivamente frente al nuevo propietario, quien por ende no es su arrendador. Ello se debe a que el título precario del arrendatario no se lo puede oponer el adquiriente, ya que éste es un tercero en la relación arrendaticia. La adquisición del inmueble no le hace causahabiente de los derechos personales o propter rem que conlleva el arrendamiento; el tercero es sólo causahabiente en orden al derecho real de propiedad y por virtud del acto de enajenación que se la transfiere.
Llegamos por aquí a concluir que en la legislación venezolana la enajenación del inmueble arrendado no produce la subrogación del adquiriente en los derechos el arrendador derivados del contrato de arrendamiento, salvo las excepciones legales. Cuando el propietario arrendador enajena la cosa arrendada, el arrendatario queda poseyendo el inmueble por virtud de un título cuya vigencia actual la sustenta la Ley (concretamente el Art. 20) y el contrato, sin que deba considerársele el tercero frente al arrendador, que ya nada tiene que ver con la cosa en sí. En estas condiciones, el arrendatario no es “representante” ni del arrendador ni del adquiriente del inmueble, a quien ni la ley especial ni el Código Civil (Art. 1.605) definen como cesionario o subrogado, en ausencia de disposición expresa al efecto (como sí lo hay en el derecho español: Art. 14 de la Ley 24/1994 de Arrendamientos Urbanos)…
…Parecería contrario a la justicia que el adquiriente esté obligado a respetar el arrendamiento de su inmueble por el tiempo establecido en el contrato de arrendamiento, y sin embargo no pueda exigir el pago de la correspondiente contraprestación al arrendatario. «Pero es fácil replicar que el vendedor está obligado a dicha compensación, porque el comprador queda privado por un hecho suyo del goce de la cosa: dicha compensación no consiste en dar al adquirente el alquiler pagado por el arrendatario por el tiempo posterior a la venta, porque siendo el comprador perfectamente extraño al contrato de arrendamiento, no puede valerse de él ni puede serle opuesto sino al resarcir el daño derivado de no poder disfrutar de la cosa que es suya». Las reglas sobre privilegios locativos de nuestro Código Civil, por una parte confirman implícitamente la tesis de la no subrogación automática (ex lege) como consecuencia de la enajenación del inmueble pues es necesario que el acreedor ejerza el derecho a ocupar el lugar y título de arrendador…”

Establecido lo anterior, necesario es señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Es por ello que el procesalista venezolano Rafael Ortiz señala que “la legitimación consiste en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera” (En “Teoría General del Proceso”, pág. 495, editorial frónesis, caracas 2003).
En el presente caso, antes de dar en venta el inmueble cedió el contrato de arrendamiento, por lo que, la persona en beneficio de la cual se realizó la cesión es el legitimado para hacer la reclamación de todas las acciones derivadas del contrato de arrendamiento, y en el presente caso, el ciudadano Henry Carlos Zevallos Enriquez tiene la legitimación activa para reclamar judicialmente todo lo relativo al contrato de arrendamiento suscrito originalmente entre Michele Sorrentino Marín y Evelyn Rosa Oberto Ríos, al haber cedido el propietario-arrendador todos sus derechos en relación al contrato, por lo que, en consecuencia se declara SIN LUGAR la defensa opuesta por la demandada relativa a la falta de cualidad del actor. Así se decide.-

- De la acumulación de acciones –
En su escrito de contestación, la parte demandada procedió a señalar que la parte actora plantea en su libelo de demanda pretensiones incompatibles como lo son: la resolución del contrato y el cumplimiento del contrato, ya que según alega, por una parte solicita se declare la resolución del contrato y por la otra pretende que la parte demandada sea condenada al pago de unas sumas por el cumplimiento del contrato, por lo que alega que se ha hecho la acumulación prohibida que establece el artículo 78 de Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, procesalmente, la denuncia de la acumulación prohibida establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil debe realizarse a través de la interposición de la cuestión previa establecida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que:
Art. 346: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.”
(Negritas y subrayado de este Juzgado)

Así las cosas, aún cuando la acumulación prohibida no fue denunciada a través del enunciado expreso de que la misma fuera una cuestión previa, en materia de arrendamientos inmobiliarios debe tenerse en cuenta que de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios las cuestiones previas se oponen en la oportunidad de la contestación de la demanda y se resuelven en la oportunidad de la sentencia definitiva, y siendo que el proceso se constituye en un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257 Constitucional), no debiendo sacrificarse la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.
En este orden de ideas, en el presente caso, la defensa opuesta de acumulación prohibida, será resuelta por este Tribunal como la cuestión previa el ordinal 6º del artículo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Así las cosas, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece que:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Por su parte el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En el presente caso, en el petitorio de la reforma de la demanda señala que pretende en primer lugar la resolución del contrato de arrendamiento y segundo: “Para que la demandada de manera subsidiaria pague por concepto de daños y perjuicios a mi mandante el monto total adeudado correspondiente a la suma de la Tercera Parte de todos los recibos de Condominios correspondientes a los meses de (…) cancelados por mi representado los cuales suman en total la cantidad de OCHO MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.8.712,92). Tal como se observa, la parte actora pretende la resolución del contrato y por la otra pretende el cobro de los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento, ya que, más allá del uso impropio de la palabra “subsidiaria”, los daños y perjuicios reclamados son de manera conjunta y no subsidiaria, por lo que, el libelo de la demanda no ha incurrido en la acumulación prohibida ya que las pretensiones plasmadas en el libelo (resolución del contrato y daños y perjuicios) son plenamente compatible y pueden ser planteadas de manera conjunta, por lo que, en consecuencia, se desecha la defensa opuesta. Así se decide.- ¬


- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la representación judicial de la parte actora lo siguiente:

Que el ciudadano Michele Sorrentino Marín, dio en arrendamiento a la ciudadana Evelin Rosa Oberto un inmueble constituido por un local de y letra 1-B, situado en el Centro Comercial Palo Verde Plaza Nivel II.
Que en fecha 30 de septiembre, el ciudadano Michele Sorrentino Marín cede y traspasa los derechos del contrato de arrendamiento a su representado, ciudadano Henry Carlos Zevallos Enríquez quien se subroga en todos los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
Que así las cosas, el día 15 de junio de 2010 la ciudadana Evelin Rosa Oberto Ríos, fue notificada judicialmente de la cesión del contrato de arrendamiento a favor de su representado, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 1.150 del Código Civil, y en consecuencia se le informó que todo lo relacionado con el inmueble debía realizarlo directamente a su representado.
Que en la cláusula quinta de dicho contrato se expresa que la arrendataria queda de acuerdo con el arrendador para pagar la tercera parte de los gastos de condominio que genera el inmueble arrendado, pero es el caso, que desde el mes de diciembre de 2009 la arrendataria, Evelin Rosa Oberto Rios no ha cancelado el porcentaje correspondiente a los recibos de condominio, y que a pesar de las gestiones amistosas realizadas para el cobro de la tercera ha sido infructuoso el cobro.
Que los hechos cuya existencia invoca y alegan en la presente demanda se encuentran subsumidos en los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, así como el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Que por lo tanto, cumpliendo instrucciones de su poderdante, ocurre a fin de demandar a la ciudadana Evelin Rosa Oberto Ríos, por resolución de contrato, conforme lo establece la cláusula décima sexta del contrato para que:
Primero: Convenga en dar resuelto el contrato suscrito por violación de la cláusula quinta, y como consecuencia de ello, entregue el bien inmueble constituido por un local para uso comercial distinguido con el número y letra 1-B situado en el Centro Comercial Palo Verde Plaza Nivel II, ubicado en la calle Comercio de la Urbanización Palo Verde , Municipio Sucre del Estado Miranda o en su defecto así lo declare el Tribunal y en consecuencia se entregue la cosa arrendada en las mismas condiciones en que lo recibió, de conformidad con la cláusula sexta del contrato.
Segundo: Para que la demandada de manera subsidiaria pague por concepto de daños y perjuicios a su representado el monto total adeudado correspondiente a la suma de la tercera parte de todos los recibos de condominio correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2011, cancelados por su representado, los cuales suman en total, la cantidad de ocho mil setecientos doce bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 8.712,92).
Tercero: Para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal a pagar las costas y costos del proceso hasta su conclusión y los honorarios profesionales de los abogados intervinientes según el artículo 274 del Código Adjetivo.

Ante esta pretensión, la representación judicial de la parte demandada, señaló:

Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda y su reforma intentada en Cintra de su representada por el ciudadano Henry Carlos Zevallos Enríquez.
Que con el propósito de que sea decidido como punto previo a la sentencia definitiva, opone la falta de cualidad e interés en la parte actora para intentar el juicio y la demanda para sostenerlo, lo cual ya fue resuelto por este Tribunal.
Que hace valer la totalidad de los argumentos de hecho y de derecho que expuso en el escrito presentado al Tribunal en fecha 13 de marzo de 2012 cursante en autos, constante de 6 folios útiles, los cuales da por reproducidos en todos sus efectos legales para que sean tomados en su consideración en la definitiva.
Que por las mismas razones y argumentos legales expuesto en el escrito de fecha 13 de marzo de 2012, la demanda y su reforma, piden al Tribunal, sean declaradas sin lugar por infundadas con la especial condenatoria a costas a la parte actora.
Que a todo evento, rechaza, impugna y desconoce los 16 recibos de condominio anexos al libelo de la demanda de la parte actora, y asimismo rechaza, impugna y desconoce los 7 recibos de condominio que la parte actora señala en su llamado “Cuadro de Recibos” pero que no acompaña en la demanda.
Asimismo impugna, rechaza y desconoce la estimación de la demanda y de su reforma por desproporcionada y no ajustada a derecho, lo cual ya fue resuelto por este Tribunal.
Alega que no es cierto que sea deudora de la parte actora de todos los recibos de condominio.
Que los gastos de condominio a los que se refiere la parte actora se refieren a un local distinto al arrendado.
Alega también que el actor reclama el cobro de 23 recibos de condominio, pero que solo consignó con el libelo de demanda 16 recibos y que no presenta prueba alguna de que dichos recibos los hubiere pagado la actora, y que los mismos están a nombre del antiguo propietario.
Alega que en cada uno de los recibos de condominio se detallan una serie de gastos supuestamente prestados por el condominio, sin anexar facturas y recibos que demuestren su ejecución.
Que por todo lo dicho pide al Tribunal declare con lugar las defensas opuestas y sin lugar la demanda y su reforma, desechándolas por infundadas con la especial condenatoria en costas a la parte actora.

Así, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. La transcrita norma, contentiva de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO:

Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:

Pruebas Aportadas por la Parte Actora:

-Original de documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 19, Tomo 77, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría. (Folios 06 al 08). Documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, y se le otorga el valor probatorio que establecen 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.-

-Copias Simples de contrato de arrendamiento privado. (Folios 09 al 12). Documento que ratifica un hecho del cual no hay contravención en el juicio, como lo es, la existencia del contrato de arrendamiento.

-Expediente signado bajo el Nº AP31-S-2010-00330, emanado del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a una solicitud de Inspección Judicial. (Folios 13 al 25). Documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-

-Recibos y Facturas de condominio emanadas de “Condominio C.C Palo Verde” a nombre de Sorrentino Michele (Folios 26 al 61). Estos recibos de condominio deben ser valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual les otorga fuerza ejecutiva y una presunción de legalidad de dichas planillas de condominio, por lo que, en el presente caso, la sola impugnación y desconocimiento por parte demandado no eran suficientes para desvirtuar dichas documentales ya que no son un instrumento privado emanado de ella misma que pueda desconocer, sino que, en todo caso tenía la carga procesal de tacharlos y seguir la correspondiente incidencia de tacha para que, debidamente sustanciada dicha incidencia, y declarada con lugar la misma, las documentales aquí analizadas (planillas de condominio) quedarán desechadas del proceso. Por otra parte el demandado señaló que las planillas de condominio no se corresponden con el local que tiene arrendado, a tal efecto se observa que el local arrendado se identificó con el número y letra 1-B, y las planillas de condominio corresponden al local 1 ubicado en el nivel 2, es decir, local 2-1, por lo tanto, las planillas de condominio emitidas se corresponden con el local número 1 y del cual forma parte el local 1-B. Así se establece. Es por lo anterior que las planillas de condominio consignadas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-

-Copia simple de sentencia de fecha 20 de enero de 2011, emanada del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 122 al 132), documentales que se tornan impertinente ya que no aportan nada al thema decidendum de la presente litis en la cual se discute sobre la falta de cumplimiento de la obligación contractual de pago de un porcentaje del condominio, y no sobre la solvencia en el pago del canon, por lo que dicha probanza es desechada y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-

- Copias Certificadas de expediente Nº 2010-0622 emanado del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 133 al 143). documentales que se tornan impertinente ya que no aportan nada al thema decidendum de la presente litis en la cual se discute sobre la falta de cumplimiento de la obligación contractual de pago de un porcentaje del condominio, y no sobre la solvencia en el pago del canon, por lo que dicha probanza es desechada y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-

-Copias simples de contestación de la demanda de juicio llevado por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (Folios 144 y 145), documentales que se tornan impertinente ya que no aportan nada al thema decidendum de la presente litis en la cual se discute sobre la falta de cumplimiento de la obligación contractual de pago de un porcentaje del condominio, y no sobre la solvencia en el pago del canon, por lo que dicha probanza es desechada y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-


-Copias simples de expediente Nº 2010-0622 emanado del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 146 al 154), documentales que se tornan impertinente ya que no aportan nada al thema decidendum de la presente litis en la cual se discute sobre la falta de cumplimiento de la obligación contractual de pago de un porcentaje del condominio, y no sobre la solvencia en el pago del canon, por lo que dicha probanza es desechada y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-

-Cursante al folio 166 copia simple de instrumento privado, y siendo que las únicas copias admisibles en el proceso civil son las de los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la presente documental se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-

PARTE DEMANDADA

-Copias Simples de contrato de arrendamiento privado. (Folios 04al 06). Documento respecto del cual ambas partes se encuentran conformes en relación al mismo, por lo que, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-


- Copias simples de documento compra-venta Registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, inscrito bajo el Nº de asiento registral 01, matricula 238.13.9.1-4757 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2009. (Folios 97 al 104), y el cual fue consignado en copia certificada a los folios 170 al 178. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.

Así las cosas, lo primero que hay que determinar es la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en relación a su lapso de duración, es decir, si el mismo es determinado o indeterminado. Así las cosas, en la cláusula tercera del contrato la duración del mismo fue establecida por un lapso de un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de agosto de 1999, y venciendo el mismo en fecha 01 de agosto de 2000, y no haberse establecido la prórroga automática ni constar en autos que las partes hubieren prorrogado el mismo de manera convencional, por lo que comenzó a correr de manera automática la prórroga la cual, la cual en el presente caso de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era por el plazo de seis (6) meses, por lo que la relación arrendaticia venció en fecha 01 de febrero de 2001, y siendo que la arrendatario continuó en posesión del inmueble con el consentimiento del arrendador el contrato se indeterminó por aplicación del artículo 1.614 del Código Civil. Así se establece.-
Determinado lo anterior, en el presente caso se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, cuestión que es plenamente posible de conformidad con lo establecido en el Parágrafo Segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece que: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”, norma que fue interpretada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 382 del 01 de abril de 2005 y en la que estableció que: el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa:
“Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.”

Es por lo anterior que, debe concluirse necesariamente que los contratos indeterminados, como es el presente caso, pueden ser denunciados judicialmente no solo por las causales de desalojo, sino que, dicha relación pudiere terminar alguna causal de resolución del contrato no establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo tanto, este Tribunal procederá de seguidas a la verificación de la ocurrencia o no del incumplimiento que se le imputa a la arrendataria y que alega el actor como causal para la declaratoria de la resolución del contrato.-
Así las cosas, de las pruebas aportadas ha quedado plenamente demostrado que existe existió una relación jurídica contractual de arrendamiento entre Michele Sorrentino Marin (arrendador) y la ciudadana Evelin Rosa Oberto Ríos (arrendataria), y que el propietario arrendador procedió a ceder sus derechos y obligaciones sobre dicho contrato a favor del ciudadano Henry Carlos Zevallos Enriquez, hecho que le fue debidamente notificado a la arrendataria mediante la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En el contrato de arrendamiento suscrito se estableció en la cláusula Quinta que: “LA ARRENDATARIA queda de acuerda con EL ARRENDADOR para pagar la Tercera parte del Condominio”. Tal como se observa, las partes en el contrato establecieron una obligación contractual adicional al pago del canon de arriendo mensual, cual era pagar la una parte (en este caso, la tercera parte) del monto del condominio que le correspondía al inmueble dentro del cual se encuentra el local arrendado.
Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luís Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Así las cosas, durante el decurso del presente proceso la parte demandada no aportó ningún tipo de prueba con la cual demostrara haber cumplido con el pago de la tercera parte del condominio, y a lo cual se comprometió y obligó al suscribir el contrato de arrendamiento.
En relación a la defensa esgrimida por la demandada relativa a que dentro de las facturas de condominio se incluyen montos que no fueron demostrados, es de señalar que las facturas de condominio las realiza la persona u órgano encargado de llevar la administración de la comunidad, en este caso, Condominio del Centro Comercial Palo Verde, y no los realiza directamente el arrendador, por lo que, cualquier reclamo en relación a la legalidad de las partidas o gastos que contiene la planilla de condominio corresponderá al propietario del inmueble y no al arrendatario. Así se establece.-
Tal como se observa, la parte actora ha demostrado la existencia de la relación jurídica contractual y ha demostrado la obligación contractual que tenía el arrendatario de pagar la tercera parte del condominio, por lo que, ha quedado plenamente demostrado que el demandado ha incumplido con el contrato de arrendamiento, por lo que, dicho incumplimiento acarrea su resolución. Así se establece.-
En relación a los daños y perjuicios que reclama la parte actora y que señala que se corresponden con los porcentajes de las planillas de condominio que ha dejado de pagar el demandado y que alega que ha pagado el actor, se observa que, como instrumentos fundamentales de la demanda el actor consigno las siguientes planillas de condominio:
Mes Monto en Bsf.
Enero 2010 1.066,66
Febrero 2010 1.019,99
Marzo 2010 1.011,43
Abril 2010 876,43
Mayo 2010 942,01
Junio 2010 979,75
Julio 2010 1.159,51
Agosto 2010 1.060,94
Septiembre 2010 1.076,20
Octubre 2010 1.100,88
Noviembre 2010 1.131,74
Diciembre 2010 1.248,80
Enero 2011 1.343,60
Febrero 2011 1.220,22
Marzo 2011 1.202,63
Abril 2011 1.082,53
Mayo 2011 1.114,98

Estas planillas de condominio suman un total de DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON treinta céntimos (Bsf.18.638,30), por lo que de conformidad con la cláusula quinta el contrato, la arrendataria debía pagar la tercera parte de este monto cual es SEIS MIL DOSCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES con setenta y seis céntimos (Bsf.6.212,76), que el monto de los daños y perjuicios demostrados en el presente proceso y a los que será condenado el demandado. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, al existir plena prueba de los hechos alegados por la parte actora en el presente proceso, la presente pretensión debe ser declarada procedente. Así se establece.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano HENRY CARLOS ZEVALLOS ENRIQUEZ contra la ciudadana EVELIN ROSA OBERTO RIOS, partes ya identificadas en este fallo, y en consecuencia. PRIMERO: Se declara la resolución el contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble constituido por un Local de uso comercial distinguido con el número y letra 1-B, situado en el Centro Comercial Palo Verde Plaza, Nivel II, ubicado en la Calle Comercio de la Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda. SEGUNDO Como consecuencia de lo anterior se condena a la demandada a hacer entrega del local arrendado libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. TERCERO: Se condena a la parte demanda a pagarle a la parte actora la suma SEIS MIL DOSCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES con setenta y seis céntimos (Bsf. 6.212,76) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual. No hay condenatoria en costas. Así se decide.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los SIETE (7) días del mes de MAYO del año DOS MIL DOCE (2012). Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,
Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Niusman Romero
EJFR/NR.-
Exp. No AP31-V-2011-002659