TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES CHICHO 2005, C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2004, bajo el No 2004, No 35, Tomo 473-A-VII.

DEMANDADO: GRUPO RENZO, C.A., inscrita en el Registro mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de enero de 2006, bajo el No 11, Tomo 1-A-Cto.

APODERADOS
DEMANDANTES: Bertha Méndez Montero, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A, bajo el No. 71.609.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2012-000138

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda presentada en fecha 30 de enero de 2012 ante las taquillas de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 06 de febrero de 2012 se admite la demanda y se ordena su tramitación por el procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones procesales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose en consecuencia el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 14 de febrero de 2012 la parte actora, a través de su representante legal otorga poder apud-acta.
En fecha 14 de febrero de 2012 la apoderada de la parte actora deja constancia de haber hecho entrega de los emolumentos al Alguacil para la citación de la parte demandada.
En fecha 05 de marzo de 2012 comparece el Alguacil Grejosver Planas y mediante diligencia manifiesta a este Tribunal que en fecha 01 de marzo de 2012 logró ubicar a la ciudadana Carmen Rosa Jaimes a los fines de la citación de la sociedad Grupo Renzo, C.A., quien recibió la compulsa de citación y firmó el respectivo recibo de citación.
En fecha 07 de marzo de 2012, comparece la ciudadana Carmen Rosa Jaimes, asistida de la abogada Ana Marina Rodríguez Montero, Defensora Pública Provisoria Primera (1ª) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la defensa del Derecho a la Vivienda, presenta escrito de contestación a la demanda, y consigna una serie de documentales (folios 64 al 76).
En fecha 13 de marzo de 2012, la apoderada de la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas (folio 78) y consigna documentales (79 al 111), pruebas que son providenciadas por auto de fecha 15 de marzo de 2012 (f.112).
En fecha 19 de marzo de 2012, la apoderada judicial de la parte actora procede a consignar escrito (f.114 al 117) mediante el cual promueve nuevas pruebas documentales (f.118 al 122)
En fecha 19 de marzo de 2012, la ciudadana Carmen Rosa Jaimes debidamente asistida de abogada procede a consignar escrito (f.124 al 128) de promoción de pruebas, y consigna una serie de documentales (f.129 al 195), las cuales son providenciadas por este Tribunal mediante auto de fecha 21 de marzo de 2012 (f.196).
En fecha 26 de marzo de 2012 (f. 200), la apoderada de la parte actora consigna escrito mediante el cual procede a oponerse a las pruebas presentada por la parte demandada y procede a tacharlos de falsos.
En fecha 26 de marzo de 2012 rinde declaración testimonial la ciudadana Rosanna Ciciola de Araujo (f.208 al 211), testigo que fue tachado por la actora en fecha 27 de marzo de 2012.
En fecha 28 de marzo de 2012 (folio 219 al 222) se practica inspección judicial.
En fecha 28 de marzo de 2012 (folio 223) se reapertura el lapso de pruebas por un lapso de diez (10) días de despacho.
En fecha 10 de abril de 2012 (folio 227) la apoderada judicial de la parte actora presente escrito de promoción de pruebas.
En fecha 20 de abril de 2012 (f. 258-262) rinde declaración testimonial la ciudadana Fredy José Araujo Querales.
En fecha 27 de abril de 2012 se difiere el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –
Alegatos de la parte actora:
Señala la parte actora en su escrito de demanda:
- Que en fecha 31 de mayo de 2010 suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil GRUPO RENZO, C.A., representada en dicha ocasión por la ciudadana Carmen Rosa Jaimes, actuando como Directora.
- Que el contrato tuvo por objeto un local que constituye el primer (1er.) piso del edificio No 120 ubicado en la calle Argentina entre la Quinta y Sexta Avenidas de la Urbanización Nueva Caracas, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.
- Que desde el pasado mes de junio del año 2010 hasta la fecha de presentación de la demanda, ha sido imposible hacer efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos por concepto de alquiler, por lo que señala que la arrendataria adeuda los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011.
- Que el canon de arrendamiento establecido en el contrato fue por la cantidad de Dos Mil Doscientos Diez Bolívares exactos de manera mensual, y que debían ser pagados dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente al vencimiento del mes de alquiler.
- Que la sociedad demandada adeuda para el momento de presentación de la demanda la cantidad de (Bsf.41.990,00).
- Que es por estos hechos que demanda a la sociedad mercantil Grupo Renzo, C.A. para que convenga o en su defecto así sea declarado por este Tribunal a: Primero: A resolver el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada y en consecuencia a desalojar el inmueble arrendado; Segundo: Se condene en costas a la demandada.

Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció ante este Tribunal la ciudadana Carmen Rosa Jaimes, y señalando que actuando por sus propios derechos y en su carácter de Directora del la sociedad mercantil Grupo Renzo, C.A. alegó:
- Que rechazaba, negaba y contradecía en los hechos como en el derecho invocado por la parte actora y señalando en el primer contrato fue otorgado en fecha 03 de febrero de 2006 y que “en un principio, para ubicar por órdenes del demandante en el primer piso unas máquinas de fabricación de calzado en general de mi legitima propiedad. Así las cosas, en virtud de la falta de seguridad en la zona por los frecuentes atracos y robos, fue que nos pidió el demandante ciudadano ANTONIO CARDILLO CARDILLO que estableciera mi residencia familiar EN DICHO INMUEBLE, con mi esposo ciudadano CRUZ EDUARDO GUERRA, además de mis tres hijos KATHERINE GUERRA, JOSELIN GUERRA y ANYEL GUERRA, actualmente las dos (2) primeras hijas mayores de edad y el último de trece (13) años, es decir, que estamos en presencia de un Adolescente. Ahora bien, ciudadano Juez, desde finales de marzo del 2006, hasta la presente fecha, ese inmueble ha sido domicilio familiar (…) lo cual evidencia del contrato un fin distinto al establecido en su contenido, por cuanto el inmueble está destinado a vivienda, además del espacio en que se encuentran ubicadas unas máquinas, las cuales están inactivas por carecer de pedidos de calzado que nos solicitaba mensualmente el demandante ciudadano ANTONIO CARDILLO CARDILLO para cumplir con sus clientes comerciales. Estos pedidos que me hacía periódicamente el demandante, eran de obligatorio cumplimiento en mano de obra personal y de otros integrantes de mi familia que el demandante también les daba trabajo. Por lo que constituye una relación laboral encubierta como si fuera una relación comercial, por cuanto como comprobaré en otras instancias, están contenidos la relación arrendaticia familiar protegida por la actual Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de fecha 12 de noviembre de 2011 en sus artículos 5 ordinal 4 y 12, articulo 91 ordinal 1 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ser esta materia declarada de INTERES SOCIAL.”
- Que es por ello que solicita que:
“PRIMERO: Se DECLARE SIN LUGAR en todas sus partes la presente demanda de RESOLUCIÒN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO POR FALTA DE PAGO, en virtud de que a nivel personal así como, actuando en nombre de mi representada, se ha cancelado los cánones de arrendamiento esgrimidos en el escrito libelar, sin adeudar nada al respecto, cumpliendo fielmente con sus obligaciones contractuales arrendaticia, como lo contempla el artículo 1579 del Código Civil. Aunado al hecho que el demandante fue quien incumplió la congelación de aumento de alquileres, prevista en Gaceta Oficial Nº 39.168 de fecha 29 de abril de 2009, de conformidad con lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, aumentado el valor del cánon de arrendamiento desde el 2006 hasta la presente fecha, hasta llegar al actual cánon de Arrendamiento de Bolívares dos mil quinientos veinte Bs. (2.520,00), como oportunamente probare.
SEGUNDO: Se declare improcedente la solicitud contentiva de la medida cautelar de secuestro preventivo…”.
- Solicita igualmente que se declare inadmisible la presente acción por cuanto debe tramitarse de conformidad con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda por tratarse de arrendamiento de vivienda.

Trabada de esta forma la presente litis, necesario es señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.

Así las cosas, en el presente caso, la parte actora ha alegado la existencia de una relación jurídica contractual consistente en un contrato de arrendamiento que alega suscribió con una sociedad mercantil (Grupo Renzo, C.A.), relación que fue admitida en la oportunidad de la contestación de la demanda, pero alegando un hecho nuevo, cual es, que con consentimiento del arrendador se le dio un destino distinto al inmueble, paso de uso comercial a vivienda, por lo que, ambas partes tenían la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones.

Es por ello que, este Tribunal pasa de seguidas a analizar las pruebas aportadas al proceso.

- Cursante del folio 9 al 19, copia simple del acta constitutiva estatutaria de la sociedad Inversiones Chicho 2005, C.A.. Este documento fue consignado posteriormente por el actor en original (folios 61 y 62). Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.
- Cursante del folio 20 al 24, copia simple de acta de asamblea general extraordinaria celebrada en fecha 21 de enero de 2011 de la sociedad Inversiones Chicho 2005, C.A. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.
- Cursante a los folios 25 al 40, copia certificada fotostática del expediente Nº 79558 que cursa en el Registro Mercantil Cuarto del Distrito Capital, correspondiente a la empresa Grupo Renzo, C.A. El cual fue consignado nuevamente a los folios 87 al 109. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.
- Cursante del folio 41 al 46, original de contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 31 de mayo de 2010, suscrito entre Inversiones Chicho 2005, C.A. (arrendador) y la sociedad Grupo Renzo, C.A. (arrendataria). El cual fue consignado posteriormente a los folios 136 al 140. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.
- Cursante al folio 64, copia simple de la primera página de la Gaceta Oficial No 39.607, la cual en si misma contiene el índice de dicha gaceta Oficial, por lo que, no aporta nada a la resolución de la presente controversia, por lo que se torna impertinente y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante al folio 65, constancia emanada por la consultoría jurídica de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda mediante la cual cita una serie de normas de Leyes en materia de arrendamiento de vivienda, por lo que, siendo que de conformidad con el principio iura novis curia el Juez conoce el derecho, la señalada prueba se torna impertinente y la misma se desecha. Así se establece.-
- Cursante al folio 66 al 76, copia simple de documento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, el cual fue consignada nuevamente a los folios 129 al 134. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.
- Cursante a los folios 79 al 86 recibos de cobro del canon de arrendamiento, documentos privados opuestos por la parte actora a la demandada, y que se le imputan como emanados de la parte demandada, y que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos no fueron impugnados ni tachados, por lo que los mismos quedaron reconocidos, otorgándoseles pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el 1.359 y 1.360 del Código Civil, por remisión del artículo 1.363 eiusdem. Así se establece.-
- Cursante a los folios 110 y 111 facturas opuestas por el actor al demandado, y los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, y que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos no fueron impugnados ni tachados, por lo que los mismos quedaron reconocidos, otorgándoseles pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el 1.359 y 1.360 del Código Civil, por remisión del artículo 1.363 eiusdem. Así se establece.-
- Cursante del folio 118 al 122, inspección judicial extra litem practicada por la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 15 de octubre de 2010, la cual es ampliamente valorada y apreciada por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante a los folios 141 al 144, fotografías promovidas por la parte demandada las cuales fueron impugnadas por la parte actora, por lo que, correspondía a la parte que las promovió demostrar su autenticidad, por lo que las mismas son desechadas y no se les otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-
- Cursante al folio 145, carta de residencia expedida por el Consejo Comunal Pérez Bonalde, por lo que debe ser considerado un documento administrativo, y el cual de conformidad con la jurisprudencia de la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, él mismo constituye una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario. Siendo ello así se le otorga a dicho instrumento valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante a los folios 147 al 151, recibos de pago promovidos por la parte demandada correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento efectuados por la sociedad Grupo Renzo, C.A. de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009, y siendo que estos meses no fueron reclamados como insolutos por la parte actora los mismos se tornan impertinentes. Así se declara.-
- Cursante del folio 152 al 155, recibos de pagos de cánones de arrendamiento de mensualidades que no fueron reclamadas como insolutas, por lo que dichas documentales se tornan impertinentes. Así se declara.-
- Cursante del folio 156 al 173, copia simple de documentos sin autoría aparente, por lo que los mismos son desechados y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se declara.-
- Cursante del folio 174 al 179, recibos de pagos de cánones de arriendo correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre del 2011, documentos privados que fueron desconocidos por la parte actora, por lo que, los mismos son desechados y no se les otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-
- Cursante a los folios 180 al 195, copia simple de instrumentos privados de facturas, por lo que, siendo que las únicas copias admisibles en juicio son las de los instrumentos públicos, o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en el presente caso al tratarse de copias de documentos privados simples, los mismos son desechados y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
- Cursante al folio 208 al 211, cursa la declaración de la ciudadana Rosanna Ciciola de Araujo, titular de la cédula de identidad No V-5.520.910, domiciliada en la calle argentina, entre quinta y sexta avenida, No 16 Quinta Lisbeth, catia, de oficios del hogar. Ésta testigo fue tachada por la parte actora alegando que la testigo tiene un interés a favor de la ciudadana Carmen Rosa Jaimes, por ser su vecina, y porque la testigo tendría interés en que dejaran de funcionar las actividades comerciales, cuestión que no fue probada por la impugnante, por lo que, las deposiciones de la testigo serán apreciadas y valoradas verificando si concuerdan sus declaraciones con las de los otros testigos y con las restantes pruebas de autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
- Cursante del folio 219 al 222, actas contentivas de la inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 28 de marzo de 2012, prueba que es ampliamente apreciada y valorada por este Tribunal. Así se establece.-
- Cursante al folio 230 documento contentivo de plano, instrumento privado emanado de un tercero que no fue ratificado mediante la prueba testimonial, por lo que el mismo es desechado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
- Cursante a los folios 231 al 232, fotografías impresas, las cuales no fue demostrada su autenticidad, por lo que, las mismas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante a los folios 251 al 256, movimientos migratorios, los cuales se tornan en materia impertinente a los fines del objeto de la presente litis, por lo que dichas documentales son desechadas. Así se establece.-
- Cursante a los folios 259 al 261, acta contentiva de la declaración testimonial del ciudadano Fredy José Araujo Querales, quien es titular de la cédula de identidad No 4.471.907, de profesión comerciante, de estado civil casado, y domiciliado en la calle argentina entre quinta y sexta avenida No 16, sector Pérez Bonalde, Catia, Parroquia Sucre, las deposiciones de la testigo serán apreciadas y valoradas verificando si concuerdan sus declaraciones con las de los otros testigos y con las restantes pruebas de autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
- Cursante a los folios 262 al 263, acta contentiva de la declaración testimonial de la ciudadana María Clementina Milano Mendoza, quien es titular de la cédula de identidad No 3.244.456, de profesión asistente de servicio social, de estado civil divorciada, domiciliada en la 5ta Avenida, entre Brazil y Perú, Casa No 36, denominada con el nombre el Carmen, Pérez Bonalde, Catia, Parroquia Sucre, las deposiciones de la testigo serán apreciadas y valoradas verificando si concuerdan sus declaraciones con las de los otros testigos y con las restantes pruebas de autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Así las cosas, lo primero que se observa es que la presente demanda es incoada por la sociedad Inversiones Chicho 2005, C.A. en contra de la sociedad Grupo Renzo, C.A., alegando la existencia de una relación contractual, la cual ha quedado demostrada por el contrato de arriendo consignado a los autos que en fecha 06 de febrero de 2006 se suscribió un primer contrato, estableciéndose en la cláusula segunda que el inmueble se arrendaba para que la arrendataria lo destinara única y exclusivamente para uso de fabricación de calzado.
Posteriormente en fecha 31 de mayo de 2010 las partes procedieron a suscribir otro contrato de arrendamiento, estableciéndose el mismo destino al local arrendado.
Hay que dejar claro que las partes de la presente relación jurídico procesal son la sociedad Inversiones Chicho 2005, C.A. como parte actora, y la sociedad Grupo Renzo, C.A. como parte demandada. Si la ciudadana Carmen Rosa Jaimes, quien es la Directora de la sociedad demandada, pretendía hacer valer algún derecho preferente, su ingreso a la causa debía hacerse a través de los causes procesales debidamente consagrados en nuestra legislación procesal, a saber, a través de una tercería consagrada en el Código de Procedimiento Civil, y no a través de la contestación de la demandada de la sociedad demandada. Así se establece.-
No anterior no quiere decir, ni significa que los derechos que como tercera pueda tener la ciudadana Carmen Rosa Jaimes puedan ser desconocidos o violentados a través de la ejecución de una sentencia producto de un juicio en el que no fue parte. Así se establece.-
Así las cosas, en el presente juicio ha quedado plenamente demostrada la existencia de la relación jurídica contractual entre la actora y la sociedad demandada, consistente en una relación arrendaticia.
Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luís Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

En relación a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento relativo a su temporalidad, se observa que de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Primera del último contrato celebrado, se estableció que el lapso de duración del contrato era de un (1) año fijo, contado a partir de 1 de febrero de 2010, prorrogable por períodos de un (1) año, siempre y cuando una de las parte no notificare a la otra con 60 días de anticipación su voluntad de darlo por terminado. En el presente caso no existe constancia a los autos de haberse producido dicha notificación, por lo que, para la fecha de presentación de la demanda, esto es el 30 de enero de 2012, estaba corriendo una de las prórrogas legales, por lo que el contrato es a tiempo determinado. Así establece.-
Así las cosas, al haberse demandado la resolución del contrato de arrendamiento imputándosele una falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, le correspondía a la sociedad demandada demostrar que se encontraba solvente en el pago de los referidos cánones de arrendamiento, lo cual no hizo. Así se establece.-
Así las cosas, tiene como una de sus obligaciones principales la de “pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, tal como lo establece el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil, por lo que, al incumplir la sociedad demandada con el pago de los cánones de arriendo ha incumplido con el contrato, lo cual es una causal para que el arrendador demande, como en efecto lo ha hecho, la resolución del contrato en base a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.-
Es por lo anterior que la pretensión de declaratoria de resolución del contrato demandada debe ser declarada procedente en derecho, todo ello en virtud de existir plena prueba de los hechos alegados por el actor en su demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.-
Establecido lo anterior, este Tribunal debe necesariamente hacer mención a la situación planteada en el presente caso, en el que, la Directora de la sociedad demandada procedió en el transcurso de la relación arrendaticia a ocupar el inmueble con su grupo familiar para habitarlo como vivienda. Es indudable que este hecho, que ha quedado plenamente demostrado en el expediente a través de la inspección judicial, carta de residencia y declaración de testigos, es un hecho que alteró el normal desenvolvimiento de la relación jurídica contractual.
Así las cosas, de las pruebas de autos no se llegó a evidenciar con que carácter ocupa la ciudadana Carmen Rosa Jaimes y su grupo familiar el inmueble, ya que, a los autos no existe ninguna prueba que haga presumir que lo ocupa como arrendataria o como comodataria o por cualquier otra causa legal, ya que lo cierto es que, el local fue arrendado para uso comercial y en algún momento dicha ciudadana comenzó a habitarlo, siendo esa la situación actual.
Al no estar presente en el presente juicio elemento alguno que haga presumir la existencia de una relación contractual de arrendamiento entre la ciudadana Carmen Rosa Jaimes y la sociedad Inversiones Chicho 2005, C.A., la cual es la propietaria del inmueble, no es posible la aplicación de la normativa legal en materia de arrendamiento de vivienda. Pero lo que si es aplicable es la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Gaceta Oficial No 39.668 del 6 de mayo de 2011).
Por lo tanto, la propietaria del inmueble, quien en el presente juicio obtendrá efectivamente una declaratoria de resolución del contrato de arrendamiento que celebrare con la sociedad Grupo Renzo, C.A., deberá tramitar en primer el procedimiento administrativo consagrado en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y de ser necesario para sus intereses, incoara la respectivamente demanda, que en caso de existir un arrendamiento será por el desalojo si existiere causal para ello, y en caso no existir título que justificare la posesión de los ocupantes intentar la respectiva demanda de reivindicación de su propiedad, garantizando con ello por una parte su derecho a la propiedad, y por la otra evitando la desocupación arbitraria de las personas que habitan el local, y las cuales han cambiado al inmueble un destino para el cual había sido entregado (de uso comercial a uso habitacional).
Como conclusión de lo anterior debe ratificarse, una vez más, que LA EJECUCIÓN DE LA PRESENTE SENTENCIA NO PUEDE BAJO NINGÚN CASO NI CONCEPTO EJECUTARSE Y LESIONAR DERECHOS DE LOS TERCEROS QUE OCUPEN (BAJO CUALQUIER FIGURA O TÍTULO) EL INMUEBLE ARRENDADO. Así se establece.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara la sociedad INVERSIONES CHICHO 2005, C.A. en contra de la sociedad GRUPO RENZO, C.A., ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se declara la Resolución del Contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades partes de este juicio, y se condena a la demandada a hacer entrega del inmueble arrendado y el cual tuvo por objeto un local que constituye el primer (1er.) piso del edificio No 120 ubicado en la calle Argentina entre la Quinta y Sexta Avenidas de la Urbanización Nueva Caracas, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los OCHO (08) DÍAS DEL MES DE MAYO DEL AÑO DOS MIL DOCE (2012). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-
Exp. No AP31-V-2012-000138