TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 201º y 152º

EXP. No. AP31-V-2012-000743.

DEMANDANTES: Los ciudadanos CARMINE IANNUZZI SABIGNANO y VINCENZO IANNUZZI SAVIGNANO, de Nacionalidad venezolano el primero e Italiana el segundo, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.921.092 y E-971.868, respectivamente, debidamente representada por el Abogado en ejercicio GUILLERMO SCHMIDMAJER, IPSA No. 10.816.

DEMANDADOS: El ciudadano: SAYES ELIAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-21.618.505, sin apoderado judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda introducida por los ciudadanos CARMINE IANNUZZI SABIGNANO y VINCENZO IANNUZZI SAVIGNANO, de Nacionalidad venezolano el primero e Italiana el segundo, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.921.092 y E-971.868, respectivamente, debidamente representada por el Abogado en ejercicio GUILLERMO SCHMIDMAJER, IPSA No. 10.816, contra el ciudadano SAYES ELIAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-21.618.505, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL), correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Ahora bien, a los fines del Tribunal pronunciarse sobre la admisión o no del libelo de la demanda, hace previamente las siguientes observaciones:

Que en fecha 11/09/2008, los ciudadanos CARMINE IANNUZZI SABIGNANO y VINCENZO IANNUZZI SAVIGNANO, de Nacionalidad venezolano el primero e Italiana el segundo, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.921.092 y E-971.868, respectivamente, suscribieron un contrato de arrendamiento con el ciudadano SAYES ELIAS, titular de la cédula de identidad No. V-21.618.505, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad ubicado en la siguiente dirección: Calle Colombia entre Calle Real de los Magallanes Y Calle El Cristo, identificado con el No. (21-1) y Catastro No. 15-20-13-32, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Distrito Capital, Caracas.

Que dicho contrato se estipuló por un lapso de un (01) año prorrogable conforme a la cláusula segunda del referido contrato, asimismo, se fijó un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.500,00), para ese momento y ha sido aumentado con el tiempo y en la actualidad se fijó en CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 4.000,00), tal y como se desprende de la Cláusula Tercera de dicho contrato.

Que es el caso, que el prenombrado arrendatario ha dejado de cumplir con las obligaciones que le impone el ya citado contrato de arrendamiento, por cuanto adeuda a la fecha por concepto de cánones de arrendamiento insolutos los que vencieron desde el dos (02) de Septiembre del 2011, hasta la fecha, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 4.000,00), por lo que ocurre por ante este Tribunal, a demandar como en efecto lo hace, al ciudadano ELIAS SAYEN, (antes identificado), para que convenga o en su defecto sea condenado a ello por este Tribunal a lo establecido en los puntos PRIMERO, SEGUNDO y TERCERO.

En la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se señala:
“…SEGUNDA: La duración de este contrato será de un (1) año fijo contado a partir del 01 de Octubre del 2008, pudiendo prorrogarse al término del mismo, previo convenimiento entre las partes mediante la firma de un nuevo contrato, habiéndose constar que , las prorrogas que pudieren sufrir este contrato se regirán por las estipulaciones que regulen el plazo fijo inicial…”

Es decir, que el contrato entro en vigencia el 01-10-2008 y venció el 01-10-2009, y al día siguiente, esto es, el 02-10-2009, comenzó a correr la prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cual venció el 02-04-2010, no obstante a ello, el arrendador, consintió que el inquilino permaneciera en el inmueble, aun vencida la prorroga legal, tal y como se señala en el libelo de la demanda y recibiéndosele pago de los cánones de arrendamiento, toda vez, que la prorroga legal venció el 02-04-2010, y se esta demandando los cánones de Arrendamiento desde el 02 de Septiembre de 2011.

Por lo que la relación arrendaticia, paso a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que señala:

“artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Así de las cosas, habiendo pasado el contrato a tiempo indeterminado al mismo solo le son aplicables las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
No obstante a ello, la parte actora demanda es la resolución del contrato de arrendamiento, fundamentado en el artículo 1167 del Código Civil, acción esta, que si es posible intentar cuando se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y se ha incumplido con una de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, y la cual no este regulada en el artículo 34 ejusdem, en el presente caso, se demanda la resolución del contrato, por falta de pago de cánones de arrendamiento, por lo que la presente demanda es contraria a derecho, tal y como se señala en la sentencia dictada por, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada por CARMINE IANNUZZI SABIGNANO y VICENZO IANNUZZI SAVIGNANO, contra SAYES ELIAS, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta sentencia.

Regístrese, Publíquese, Notifíquese y déjese copia de la presente la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (11) días del mes de Mayo de 2012. Años 201° y 152°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ

EL SECRETARIO ACC,

FERMIN MONSALVE

En la misma fecha, siendo la 11:00 de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO ACC,

FERMIN MONSALVE

EXP. Nº AP31-V-2012-000743