República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Iliana Recagno Jiménez de Puente, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 271.497. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: María Eugenia Díaz Marín, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 6.272.229, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 67.823. PARTE DEMANDADA: Maritza del Carmen Uzcátegui y Alejandro Luis Peña Aponte, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.220.157 y 6.918.073, respectivamente. DEFENSORA AD-LITEM DE LA CO-DEMANDADA: Solange Sueiro Lara, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 10.818.000, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 148.601. APODERADA JUDICIAL DEL CO-DEMANDADO: Peggi Flores Ramírez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 11.992.335, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 95.639. MOTIVO: Desalojo. Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la pretensión de desalojo deducida por la ciudadana Iliana Recagno Jiménez de Puente, en contra de los ciudadanos Maritza del Carmen Uzcátegui y Alejandro Luis Peña Aponte, fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta de Caracas, en fecha 27.10.2005, bajo el N° 15, Tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial compuesto de tres (03) dependencias de sesenta metros cuadrados (60 M2), identificado con el Nº 03, situado en la planta baja del Edificio Tirreno, ubicado en la Calle Manuel Díaz Rodríguez, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.009, a razón de un mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 1.280,oo) cada uno. En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguida este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 11.01.2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. A continuación, en fecha 17.01.2011, se admitió la demanda por los cauces del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar. Acto seguido, el día 20.01.2011, la abogada María Eugenia Díaz Marín, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de las compulsas, siendo que en fecha 21.01.2011, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado las mismas. Acto continuo, el día 27.01.2011, la Unidad Coordinadora de Alguacilazgo dejó constancia de haber sido provista por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada. Luego, en fecha 28.01.2011, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó las compulsas. De seguida, el día 03.02.2011, la abogada María Eugenia Díaz Marín, solicitó se decretase medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, así como la citación de la parte demandada a través de cartel. Después, en fecha 04.02.2011, se dictó auto por medio del cual se instó a la parte actora a consignar copias fotostáticas de la demanda y auto de admisión, a los fines de abrir el cuaderno de medidas. En esa misma oportunidad, se ordenó la citación de la parte demandada a través de cartel, librándose, a tal efecto, cartel de citación. Acto continuo, el día 11.02.2011, la abogada María Eugenia Díaz Marín, consignó las copias fotostáticas exigidas para la apertura del cuaderno de medidas, así como dejó constancia de haber retirado el cartel de citación. Acto seguido, en fecha 21.02.2011, se dejó constancia por Secretaría de haberse abierto el cuaderno de medidas. Después, el día 23.03.2011, la abogada María Eugenia Díaz Marín, consignó las publicaciones originales del cartel de citación en la prensa. A continuación, en fecha 28.03.2011, la Secretaria dejó constancia de haber fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Luego, el día 03.05.2011, la abogada María Eugenia Díaz Marín, solicitó fuese designado defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado mediante auto dictado en fecha 20.05.2012, cuyo cargo recayó en la abogada Solange Sueiro Lara, quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente el mismo, el día 27.02.2012. Después, en fecha 13.03.2012, la abogada María Eugenia Díaz Marín, solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada por auto proferido el día 14.03.2012, librándose, a tal efecto, la compulsa. Acto continuo, en fecha 26.03.2012, la abogada Peggi Flores Ramírez, consignó original del instrumento poder conferido por el ciudadano Alejandro Luis Peña Aponte, quedando de esta manera tácitamente citado para la secuela del presente procedimiento. Acto seguido, el día 18.04.2012, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la defensora ad-litem. Luego, en fecha 23.04.2012, la abogada Peggi Flores Ramírez, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Alejandro Luis Peña Aponte, consignó escrito de contestación de la demanda. En esa misma oportunidad, la abogada Solange Sueiro Lara, actuando en su condición de defensora ad-litem de la ciudadana Maritza del Carmen Uzcátegui, consignó escrito de contestación de la demanda. De seguida, el día 30.04.2012, la abogada María Eugenia Díaz Marín, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 02.05.2012, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Después, el día 04.05.2012, la abogada Peggi Flores Ramírez, consignó escrito de promoción de pruebas. Acto continuo, en fecha 07.05.2012, la abogada María Eugenia Díaz Marín, solicitó pronunciamiento respecto a la prueba de informes promovida por la parte que representa. De seguida, el día 08.05.2012, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, siendo que en relación a la prueba de informes promovida por dicha parte, se ordenó oficiar al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y a la sociedad mercantil Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, para que informaran lo pretendido por la promovente. En esa misma oportunidad, se admitió la prueba de informes promovida por la parte actora, ordenándose oficiar al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que informaran lo pretendido por la promovente. Luego, en fecha 14.05.2012, la abogada María Eugenia Díaz Marín, consignó las copias fotostáticas necesarias para la evacuación de la prueba de informes, siendo que por auto dictado el día 15.05.2012, se negó la evacuación de dicho probanza, por haber vencido el lapso probatorio. Después, en fecha 15.05.2012, la abogada Peggi Flores Ramírez, consignó las copias fotostáticas necesarias para la evacuación de la prueba de informes, siendo que por auto dictado el día 16.05.2012, se negó la evacuación de dicho probanza, por haber vencido el lapso probatorio. En ese mismo día, se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa oportunidad. Acto seguido, en fecha 17.05.2012, la abogada María Eugenia Díaz Marín, consignó escrito a título de conclusiones. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Iliana Recagno Jiménez de Puente, en contra de los ciudadanos Maritza del Carmen Uzcátegui y Alejandro Luis Peña Aponte, se patentiza en la acción de desalojo fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta de Caracas, en fecha 27.10.2005, bajo el N° 15, Tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial compuesto de tres (03) dependencias de sesenta metros cuadrados (60 M2), identificado con el Nº 03, situado en la planta baja del Edificio Tirreno, ubicado en la Calle Manuel Díaz Rodríguez, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.009, a razón de un mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 1.280,oo) cada uno. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de desalojo escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentra el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas. Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción de desalojo ejercida por la demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula segunda su duración fue pactada por el plazo de cinco (05) años, contados a partir del día 24.10.2005, hasta el día 23.10.2010, a cuyo vencimiento, sin que las partes acordaren la prórroga contractual establecida en dicha cláusula, por lo menos con un (01) mes de anticipación al vencimiento del plazo, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a la que hace referencia el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, por lo cual la prórroga legal venció el día 23.10.2011. Cabe destacar, que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la procedencia de la pretensión de desalojo deducida por la accionante, para exigir de la arrendataria la entrega del bien inmueble arrendado, por la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.009, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo determinado, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas. En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978) Por consiguiente, la acción de desalojo ejercida por la accionante no representa la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, en vista de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que siendo éste a tiempo determinado, debió reclamar la resolución del mismo, dada la alegada falta de pago de cánones de arrendamiento, toda vez que el ejercicio de aquélla supone la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, ante la ocurrencia irrestricta de cualesquiera de las causales que la ley admite para su procedencia, en virtud de la aplicación restrictiva de las normas prohibitivas y sancionatorias. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 381, dictada en fecha 07.03.007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 06-1043, caso: Zazpiak Inversiones C.A., apuntó lo siguiente: “…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones: 1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad. 2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. 3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”. 4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. (…) Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que la representación judicial de la accionante incurrió en un desacierto al solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado por la alegada falta de pago de la pensión de arriendo, ya que siendo el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda a tiempo determinado, la vía idónea y eficaz para lograr la satisfacción de su pretensión está constituida por la resolución del contrato, ateniéndose a incumplimientos legales y contractuales, lo que motiva a este Tribunal a desestimar la demanda sometida a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. - V - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por la ciudadana Iliana Recagno Jiménez de Puente, en contra de los ciudadanos Maritza del Carmen Uzcátegui y Alejandro Luis Peña Aponte, de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil. Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: El presente fallo ha sido dentro del lapso de su diferimiento único. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de mayo del año dos mil doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria, Eumelia Castillo de Modugno En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria, Eumelia Castillo de Modugno CLGP.- Exp. N° AP31-V-2011-000015