TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 203° y 154°

DEMANDANTE: GIMNASIO PERFIL, S.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 22 de febrero de 1984, bajo el Nº 8, Tomo 29-A-Pro., modificado su Documento Constitutivo Estatutario, mediante Acta de Asamblea General de Accionistas celebrada en fecha 23 de noviembre de 1987, la cual quedó registrada bajo el Nº 50, Tomo 92-A Sgdo.

APODERADOS
JUDICIALES: ROSA F. TARICANI CAMPOS y GABRIELA PARRA TARICANI, abogadas ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.004 y 138.501, respectivamente.

DEMANDADA: GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 15 de mayo de 2000, bajo el Nº 77, Tomo 21-A.
APODERADA
JUDICIAL: GLADYS YOLANDA PINEDA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.375.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN)

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000118

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 23 de enero de 2013, por la abogada GLADYS PINEDA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., contra la decisión proferida en fecha 18 de enero 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil GIMNASIO PERFIL, C.A., y en consecuencia, ordenó a la demandada entregar a la actora los inmuebles dados en arrendamiento, identificados a continuación: LOCAL COMERCIAL Nº 4, que forma parte de la planta baja del edificio TORRE LINA; LOCAL COMERCIAL MEZZANINA 2, situado en la planta mezzanina del edifico TORRE LINA y LOCAL COMERCIAL MEZZANINA Nº 3 ubicado en la planta mezzanina del prenombrado edificio, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, expediente Nº AP31-V-2012-000703. (Nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 25 de enero de 2013, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Verificada la insaculación de causas en fecha 4 de febrero de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión del recurso de apelación ejercido a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en fecha 6 de febrero de ese mismo año. Por auto dictado en fecha 8 de febrero de 2013, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar escrito de alegatos constante de cuatro (4) folios útiles y anexo constante de cinco (5) folios útiles, alegando lo siguiente: (i) Que “ hallándose perdidosa la parte demandante en su intento por desalojar a [su] representado, demanda por segunda vez y ahora por cumplimiento de contrato, en fecha 25 de abril de 2012, tomando como documento fundamental para intentar esta irrita demanda, la sentencia dictada en fecha dieciocho (18) de octubre de 2011, por el Juzgado Séptimo de Municipio (…),la cual no fue apelada procediendo en esta segunda demanda como si se tratase de un contrato a tiempo determinado sin tomar en cuenta que si bien es cierto que para la fecha de intentar la primera demanda e incluso en la fecha en que se dictó la primera sentencia por el Juzgado Séptimo de Municipio (…), el contrato si era determinado pero para la fecha en la que intento la segunda demanda ya no lo era, determinado pero para la fecha en la que intento la segunda demanda ya no lo era, pues se indeterminó por el transcurso del tiempo, tomando en cuenta que la prorroga legal venció en fecha 31 de agosto de 2011 y fue en fecha 25 de abril de 2012, ocho (8) meses después de vencida la prorroga, que la demandante pretendió la demanda en comento, después de la fecha 31 de agosto de 2011, en donde se produjo el vencimiento de la prorroga y hasta el momento en que se presentó la demanda, el 25 de abril de 2012, las partes siguieron ejecutando de hecho el contrato, cumpliendo con sus obligaciones como arrendatario y haciendo el mismo uso que venia haciendo desde que se celebró el primer contrato, habiendo una Recondución Tácita, de conformidad con el art. 1600 CC, por lo que es concluyente pensar que la obligación de devolver el inmueble alquilado por razón del vencimiento de la prórroga legal, quedo sin efecto por el transcurrir del tiempo específicamente de los ocho (8) meses, convalidado con este hecho la existencia de un nuevo contrato pero que ahora es indeterminado. Cuando la ocupación del arrendatario se haga sin oposición del propietario, esta implicando en ello la voluntad concordé del arrendador a favor de la permanencia del inquilino en el inmueble en la continuación del contrato más allá de su vencimiento. Se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a [su] representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento de la prorroga legal durante ocho (8) meses más con la ejecución que comporta un contrato de arrendamiento”. (ii) Que “no se entiende como tácita aceptación por parte de la demandante el hecho de no haber solicitado la desocupación del inmueble, vencido como se encontraba el lapso de prorroga legal en fecha 31 de agosto de 2011? Por el contrario, se produce un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de quiere seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad del arrendataria durante ocho (8) meses continuos hasta el 25 de abril de 2012, fecha en la que intenta la segunda demanda, consistió entonces en que se produjera la Tácita recondución y al producirse la misma el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado.” (iii) Que “la acción intentada por la parte demandante es contraria a derecho, puesto que solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado por ella y [su] representado, siendo éste un contrato indeterminado debió negarse incluso la admisión de la demanda, por no intentar una acción legalmente establecida contra el contrato que se indetermino conforme a la norma, antes transcrita, los procedimiento con los que se atacan los contratos a tiempo determinado son distintos a los que se aplicar (sic) los de tiempo indeterminado como éste; con todo respeto ciudadano Juez se bien que conoce Usted el derecho, solo quiero hacer de su conocimiento cuales son los hechos y el derecho que operan a favor de [su[ defendido en este procedimiento judicial”.

Seguidamente, se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante escrito libelar interpuesto en fecha 25 de abril de 2012, por la apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil GIMNASIO PERFIL, S.A., a través del cual argumentó lo siguiente: 1) Que consta de documento público que su representada es la propietaria de los siguientes locales: LOCAL COMERCIAL Nº 4, que forma parte de la planta baja del edificio TORRE LINA; LOCAL COMERCIAL MEZZANINA 2, que forma parte de la planta mezzanina del edificio TORRE LINA, LOCAL COMERCIAL MEZZANINA Nº 3, ubicado en la planta mezzanina del prenombrado edificio. 2) Que los mencionados inmuebles fueron dados en arrendamiento a la sociedad mercantil GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., antes identificada, mediante un primer contrato de fecha 1 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009; el segundo y último contrato, de fecha 28 de septiembre de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010. 3) Que vencido el término contractual establecido en el último contrato, comenzó a transcurrir el lapso de UN AÑO por prórroga legal, lal cuál venció el 31 de agosto de 2011. 4) Que encontrándose en curso la prórroga legal, su mandante demandó a la arrendataria por desalojo por falta de pago; demanda declarada sin lugar por el juzgado de municipio, por tratarse de un contrato a tiempo determinado. Decisión que fue acompañada a los efectos de hacerla valer en autos. 5) Que el contrato venció contractualmente el día 31 de agosto de 2010; y el período de la prórroga legal de un (01) año que le correspondía a la inquilina, venció el 31 de agosto de 2011. 6) Que dado que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; procedió a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento. 7) Por lo expuesto, solicitó que se decretara medida de secuestro de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 192.000,00)

La demanda in comento aparece admitida por auto de fecha 30 abril de 2012, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., representada por el ciudadano CARLOS EDUARDO BORGES ESCALONA, titular de la cédula de identidad Nº 8.874.469, para que comparezca ante el tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, a los fines de que de contestación a la demanda incoada en su contra.

Siendo infructuosos los trámites de citación personal y cartelaria de la parte demandada, se evidencia que mediante diligencia de fecha 6 de diciembre de 2012, el ciudadano CARLOS EDUARDO BORGES ESCALONA, titular de loa cédula de identidad Nº 8.874.469, en su carácter de Presidente de la empresa GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., y asistido por la abogada GLADYS YOLANDA PINEDA A., ya identificada, se dio por citado en la presente causa. Asimismo en esa misma fecha, procedió a otorgar poder apud acta a la prenombrada profesional del derecho, acto del cual hay constancia secretarial de que el mismo se hizo de conformidad a lo establecido en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10 de diciembre de 2012, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, mediante escrito constante de cuatro (4) folios útiles, en el cual alegó lo siguiente: 1) Negó rechazo y contradijo la demanda. Asimismo, admitió la existencia de los contratos arrendaticios aportados con el libelo, aduciendo que no obstante ello, la actora solicitó el desalojo de su representada en el mes de octubre de 2010, es decir, faltando diez meses para que la prórroga legal finalizara, tal como se dispuso en el fallo dictado por el Juzgado Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, aludida por la propia demandante. 2) Señaló que si bien, el término de la prórroga legal venció el 31 de agosto de 2011, su representada desde dicha fecha hasta la fecha de introducción de la demanda, ha continuado ocupando el inmueble, por lo que asevera, el contrato es indeterminado, no resultando –dada tal naturaleza del contrato- procedente la acción de cumplimiento incoada, y que en todo caso, lo procedente sería la acción consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Luego, mediante escrito interpuesto en fecha 19 de diciembre de 2012, la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., procedió a promover pruebas, las cuáles aparecen admitidas mediante auto fechado 20 de diciembre de 2012.

En fecha 9 de enero de 2012, la representación judicial de la parte actora hizo lo propio y procedió a consignar su escrito de promoción de pruebas; por ello, el a quo, mediante auto de fecha 10 de enero de 2013, se pronunció respecto a la admisibilidad de las mismas, salvo su apreciación en la definitiva.

Mediante sentencia dictada en fecha 18 de enero de 2013, el a quo dictó sentencia en la presente causa a través de la cuál declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil GIMNASIO PERFIL, C.A., y en consecuencia, ordenó a la demandada entregar a la actora, los inmuebles dados en arrendamiento, antes identificados.

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento de segunda instancia en materia arrendaticia, la cual se encuentra en fase decisoria.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 23 de enero de 2013, por la abogada GLADYS Y. PINEDA actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., contra la decisión proferida en fecha 18 de enero de 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil GIMNASIO PERFIL, C.A., y en consecuencia, ordenó a la demandada entregar a la actora, los inmuebles dados en arrendamiento, identificados a continuación: LOCAL COMERCIAL Nº 4, que forma parte de la planta baja del edificio TORRE LINA; LOCAL COMERCIAL MEZZANINA 2, situado en la planta mezzanina del edifico TORRE LINA y LOCAL COMERCIAL MEZZANINA Nº 3 ubicado en la planta mezzanina del prenombrado edificio, el cual se encuentra en la Avenida Principal de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente como sigue:

“…En tal sentido, debe este órgano precisar, que admitido por ambos litigantes, que la demandada en calidad de arrendataria, ocupa los inmuebles, contractualmente, desde el 1ero. de junio de 2008 hasta el 31 de agosto de 2010, ésta última fecha, es la que debe tenerse como término contractual, y a partir de la misma exclusive, comenzó a transcurrir el lapso de un (01) año contemplado en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que venció el 31 de agosto de 2011; finalizados tales lapsos, correspondía a la demandada realizar la entrega del inmueble arrendado, por haber expirado el tiempo de su duración, tanto como contractual como legal.
No obstante ello, la demandada alega la indeterminación del contrato, hecho éste que no fue demostrado en el caso de autos, pues para que ello ocurriera, se requería no sólo, como bien lo afirma su representación judicial, que luego del 31 de agosto de 2011, la arrendataria permaneciera ocupando el inmueble en tal carácter, sino que, la arrendadora de forma expresa o bien tácita, consintiera tal situación. Consentimiento que se impone, como requisito per se, para la existencia de esa contratación indeterminada que se pretende atribuir a la relación locativa entre las partes, la cual en modo alguno, fue debidamente probada en autos; por el contrario, la parte demandada, sólo se limitó a atribuirle tal naturaleza a la convención, como fundamento de la improcedencia de la acción de cumplimiento con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones. Es decir, que el solo hecho de que la empresa demandada, haya continuado ocupando los locales arrendados, no genera por sí solo, la indeterminación de la relación.
De modo pues, que luego del análisis que antecede, este Tribunal declara que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, es determinado en cuanto a su duración, siendo –en consecuencia- la acción de cumplimiento incoada la procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida, y así se declara.
En tal sentido, habiendo vencido el lapso de un (01) año correspondiente a la prórroga legal, el 31 de agosto de 2011, se reitera, de acuerdo al contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la obligación que tenía la arrendataria de entregar, el día 1º de Septiembre de 2011, los inmuebles dados en arrendamiento; entrega que en caso de autos, no fue demostrada, por el contrario, la parte demandada en todo caso, afirmó mantenerse en los mismos en tal carácter –afirmando a su favor la indeterminación del contrato, defensa esta previamente analizada y desechada-; y como consecuencia de ello , la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, resulta procedente en derecho y así se declara.

En el sub lite, debe este Tribunal determinar el thema decidendum, el cual se circunscribe a la pretensión esgrimida por la actora de cumplimiento de contrato de arrendamiento para que se le entreguen los inmuebles arrendados en virtud del vencimiento del lapso de prorroga legal, el cuál formuló el 31 de agosto de 2011, sobre unos locales comerciales identificados como local comercial Nº 4, que forma parte de la planta baja del edificio Torre Lina; local comercial mezzanina 2, situado en la planta mezzanina del mismo edificio; y local comercial mezzanina Nº 3, ubicado en la planta mezzanina del prenombrado edificio, el cuál se encuentra ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda.

Frente a los alegatos esgrimidos por la parte actora, la demandada y recurrente en apelación alegó que si bien, el término de la prórroga legal venció el 31 de agosto de 2011, continuaron ocupando el inmueble, por lo que la relación arrendaticia se convirtió por tiempo indeterminado y por ello, no es procedente en derecho la acción intentada y en todo caso, la procedente sería la acción consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establecidos como quedaron los límites de la presente controversia y con la finalidad de resolver la causa, este Juzgado procede al análisis probatorio correspondiente:

PARTE ACTORA: Con el escrito libelar:

• Constante de veintiocho (28) folios útiles, copia simple del documento constitutivo de la sociedad mercantil GIMNASIO PERFIL, C.A., junto con sus respectivas actas de asambleas de accionistas. Dichos instrumentos se tienen como fidedignos al no ser impugnados por la parte contraria de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por no tratarse de un hecho controvertido la representación de la actora, nada hay que valora al respecto. Así se declara.

• Constante de cuatro (4) folios útiles, documento original de la prórroga del contrato de arrendamiento suscrito por la parte actora a la parte demandada y la parte demandada autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 28 de septiembre de 2009, bajo el Nº 1, Tomo 116, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y se valora de conformidad a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil, por lo tanto demuestra el momento de inició de la relación contractual que culminó el 1º de junio de 2008 iniciando la prorroga legal hasta el día 31 de mayo de 2009 y conforme a la cláusula cuarta, se otorgó una prorroga, en los siguientes términos: “…le otorga a “LA ARRENDATARIA” un plazo máximo (prórroga de gracia) de quince (15) meses para seguir ocupando el citado inmueble arrendado, vale decir: desde el día primero (1º) de junio de 2.009, inclusive, hasta el día el día (sic) treinta y uno (31) de agosto de 2.010, inclusive, lapso de tiempo este que deberá dejarse transcurrir de manera inexorable e independientemente de cualquier trámite de venta o de posible compra del inmueble ocupado o arrendado. Por lo que el día treinta y uno (31) de agosto de 2.010, “LA ARRENDATARIA” se obliga a entregar a LA PROPIETARIA el inmueble, libre de bienes y personas, sin que se pueda solicitar nuevas prórrogas.” la relación arrendaticia y el plazo de gracia otorgado por la actora a la demandada. Así se declara.

• Cursante a los folios 40 al 46, copia de la sentencia de fecha 29 de febrero de 2012, emanada del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego consignada en copia certificada (f 59 al 67). Dicho documento, este Juzgado lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que en dicha sentencia definitivamente firme se determinó la temporalidad del contrato a tiempo fijó en los siguientes términos: “…Siendo así, tenemos hay certeza que la relación arrendaticia se inició el 01 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009, por lo cual, a su vencimiento, correspondía una prórroga legal máxima de seis (6) meses, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38, literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La prórroga legal es un beneficio que de pleno derecho corresponde al arrendatario de permanecer en el inmueble arrendado al vencimiento del contrato pactado a tiempo fijo, bajo las mismas condiciones acordadas en el contrato y por un tiempo determinado de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia, potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador.
De acuerdo a lo antes analizado, habiendo vencido el contrato de arrendamiento el 31 de mayo de 2009, para la fecha en que las partes suscribieron el precitado contrato por medio del cual dispusieron poner fin a la relación arrendaticia, esto es, el 28 de septiembre de 2009, se encontraría en vigencia el lapso de prórroga legal. Sin embargo, la arrendadora indicó que concedía a la arrendataria “…una prórroga de gracia de (01) año y tres (03) meses…”, es decir, desde el 01 de junio de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010.
Con ese acuerdo, lo que hubo realmente fue una prórroga contractual de la relación arrendaticia que, junto al lapso original, la relación arrendaticia sería de dos años y tres meses, finalizando esta segunda prórroga contractual, el 31 de agosto de 2010, independientemente del nombre que las partes le hayan querido dar, pues no le es dado a las partes modificar los lapsos de prórroga legal fijados por el legislador.
Por ello, al final de este contrato es cuando realmente comenzó a correr la prórroga legal de un año (1) de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 38 literal b) eiusdem, siendo que ahora la relación arrendaticia es de dos años y tres meses, la cual venció el 31 de agosto de 2011, para el momento en que se introdujo la demanda de desalojo, 20 de octubre de 2010, estaba corriendo el lapso de prórroga legal, etapa en la cual, a tenor de la última parte del artículo 38 ibídem, “…la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…”
(Omissis)
“…De acuerdo a lo dispuesto en las sentencias antes referidas, las pretensiones que puede ejercer el arrendador en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como es el caso de autos, no puede estar referida al desalojo, pues esta pretensión solo procede sobre la base de una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los contratos verbal o por escrito a tiempo indeterminado, sin que el juez pueda cambiar la calificación jurídica invocada por las partes sin violentar el derecho a la defensa y el debido proceso.
Siendo así, demostrado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la parte ha debido incoar una pretensión de resolución o cumplimiento según el caso. Por ello, se da uno de las supuestos que impiden el ejercicio de la reclamación, esto es, no hay posibilidad jurídica de atender a la pretensión propuesta…”Así se declara.

En el lapso probatorio:

• Promovió y ratificó el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; el contrato de arrendamiento adjunto al escrito libelar como instrumento fundamental de la demandada y la sentencia dictada en fecha 29 de febrero de 2012, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular, no obstante se ratifica el análisis probatorio que dicho documento se realizara precedentemente. Así se declara.

• Promovió la confesión espontánea de la parte demandada contenida en su escrito de contestación, donde se lee la confesión que admite que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado y que la prorroga legal venció en fecha 31.8.2011, dejando -a su decir- de ser un hecho controvertido que el contrato objeto de la acción sea a tiempo indeterminado. En este aspecto se debe ratificar que los alegatos formulados por las partes en los escritos de demandada y contestación no pueden entenderse como confesiones espontáneas, sino que se deben entender como hechos admitidos y por tanto no controvertidos en el proceso. Asi en sentencia de fecha 3 de agosto de 2004, Nº 00794 de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal Supremo de Justicia, se indicó:

“(…) en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de la demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden se considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de pruebas, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.

En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una ‘confesión como medio de prueba’, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
…omissis…

Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con ‘animus confitendi’. La ausencia del ‘animus confitendi’ en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.”. En tal sentido dicha declaración se debe entender como un hecho admitido que la prorroga legal del contrato de arrendamiento culminó en fecha 31.8.2011, aduciendo la parte demandada igualmente que luego de dicha fecha se continuó ocupando el inmueble para el momento de introducción de la nueva demanda. Así se declara.

• Promovió y consignó dos comprobante de recepción de documentos expedido por oficina U.R.D.D. del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio con sede en Los Cortijos para demostrar que el mismo día que se retiraron los documentos fundamentales de la acción en el juicio decidido por el Juez Séptimo de Municipio, se presentó la nueva demanda por cumplimiento de contrato siguiendo lo dictaminado en dicho fallo, por lo que no se puede considerar que haya operado la tácita reconducción conforme a lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil. Estos comprobantes se valoran conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil y evidencian las fechas indicadas por la parte actora de retiro del instrumento fundamental de la presente demanda. Así se declara.

PARTE DEMANDADA:

• Conforme al principio de la comunidad de la prueba hizo valer el contrato firmado por las partes y autenticado ante la Notaría Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 28 de septiembre de 2009, quedando inserto bajo el Nº 1, Tomo 116, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Asimismo hizo valer la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de fecha 29 de febrero de 2012. Con respecto estas pruebas se ratifica el análisis efectuado precedentemente. Así se declara.

Realizado el trabajo de valoración de cada una de las pruebas aportadas por las partes al proceso, pasa este sentenciador a resolver el mérito de la causa y para ello, se debe comenzar por indicar que la actora persigue el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de unos locales comerciales por vencimiento de la prórroga legal. Así, se evidencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, comenzó a regir a partir del 1 de junio de 2008, hasta el 31 de mayo de 2009 y en fecha 28 de septiembre de 2009, las partes suscribieron una prórroga de la relación arrendaticia, la cuál comenzaría a regir a partir del 1 de junio de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010, venciendo la prorroga legal de un (1) año en fecha 31.8.2011; por ello, en virtud de haber trascurrido dos (2) años y tres (3) meses, al arrendatario le correspondía un plazo de gracia de un (1) año y así lo aceptaron las partes, a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Negrillas de este Juzgado)

Es decir, que transcurrido el plazo ut supra indicado, el inquilino debía hacer entrega material de los inmuebles dados en arrendamiento, o en caso contrario, el arrendador tendría la posibilidad de demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, lo cual, efectivamente sucedió. Ahora bien, la parte demandada alegó en su escrito de contestación que la parte actora-arrendadora le permitió continuar usando el inmueble y eso lo demuestra el hecho –a su decir- que desde que venció el lapso de prórroga legal, a saber en fecha 31 de agosto de 2011, hasta la fecha de introducción de la presente demanda -25.4.2012-, habían transcurrido aproximadamente 8 meses, por lo que se renovó el contrato, pero esta vez, sin determinación en el tiempo, por lo que la acción intentada por la actora era inadmisible, pues la acción de cumplimiento de contrato corresponde a las relaciones arrendaticias cuyo contrato sea a tiempo determinado; es decir la parte demandada invocó el efecto establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, figura ésta conocida como la tácita reconducción, artículo el cuál establece lo siguiente:

“Artículo 1.600.- Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Respecto del alegato anterior, se debe precisar que resultó un hecho admitido en julio que la prorroga le legal culminó el 31.8.2011, considerando el Juzgado Séptimo que para ese momento la relación arrendaticia era a tiempo determinado, dictamen que produjo el efecto de cosa juzgada entre las partes. Luego de dictado dicho fallo que es de fecha 29.2.2012, la actora probo en juicio que inmediatamente que dicha sentencia quedó definitivamente firme, procedió a retirar los instrumentos fundamentales de la acción y presentó la demanda que nos ocupa en fecha 25.4.2012 (f. 166 y 167), sin que demostrara la demandada que el arrendador permitió o manifestó dejar al arrendataria en el uso pacifico de la cosa arrendada. Así, este Juzgado Superior considera necesario indicar que la accionada tenía el deber de probar sus afirmaciones de hecho, así como aportar elementos que desvirtúen la pretensión de la accionante, es decir, cumplir con la carga establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disposición legal según la cuál:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, pág. 556, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

En el sub lite la demandante probó que la relación contractual es a tiempo determinado, por lo que operó de pleno derecho la prórroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”. Por su parte, la demandada no probó que operó la tácita reconducción esgrimida en su contestación, puesto que para que se presuma la existencia de esta figura, resulta necesario que ambas partes continúen desarrollando y cumpliendo con las obligaciones y derechos inherentes al arrendamiento, a saber, que el arrendador continúe dejando en posesión al arrendatario del inmueble, es decir, que no se oponga a la ocupación, hecho el cuál se presume no cumplido en virtud de la presente acción intentada por el actor, así como que el arrendatario continúe pagando el canon de arrendamiento junto con su respectiva recepción por parte del arrendador, hecho el cual no se evidencia de las actas procesales. Al respecto, el autor HERMES HARTING, en su obra titulada “EL ARRENDAMIENTO (Doctrina y Jurisprudencia), pagina 86, señala:

“…Es criterio dominante que el hecho de haber permanecido el arrendatario en el goce de la cosa después del vencimiento del término fijo, sin desahucio, no provoca la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada. A tal efecto, se considera que si el arrendador recibe el canon de arrendamiento después del vencimiento del lapso contractual o ejecuta alguna obligación asumida en el contrato (por ejemplo, realiza una reparación mayor), ha operado la tácita reconducción…”

Con referencia a lo anterior, concibe esta Alzada que faltaron elementos probatorios para apoyar los alegatos esgrimidos por la parte demandada, razón por la cuál, le resulta forzoso a esta Superioridad declarar procedente la acción intentada por la parte actora en cuánto al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal; debiendo ser condenado el accionado a efectuar la entrega materia de los inmuebles dados en arrendamiento, completamente libre de bienes y personas, confirmándose así lo decidido por el a quo. Así se decide.

Es por todo lo anteriormente explanado que ha resultado evidente en el sub lite, que a la parte demandada se le cumplió la prórroga legal arrendaticia, por lo que debía entregar el inmueble objeto de la presente demanda a partir del día 31 de agosto de 2011, siendo por ello que a este Juzgado Superior le resulta forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida y en consecuencia de ello, confirmar la decisión recurrida en apelación, bajo la motivación aquí expuesta. ASÍ EXPRESAMENTE DE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 23 de enero de 2013, por la abogada GLADYS PINEDA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., contra la decisión proferida en fecha 18 de enero 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil GIMNASIO PERFIL, C.A., por lo que dicha decisión queda confirmada.

SEGUNDO: CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil GIMNASIO PERFIL, C.A., y en consecuencia, se ordena a la demandada sociedad mercantil GIMNASIO NUEVO PERFIL, C.A., entregar a la actora, los inmuebles dados en arrendamiento, identificados a continuación: LOCAL COMERCIAL Nº 4, que forma parte de la planta baja del edificio TORRE LINA; LOCAL COMERCIAL MEZZANINA 2, situado en la planta mezzanina del edifico TORRE LINA y LOCAL COMERCIAL MEZZANINA Nº 3 ubicado en la planta mezzanina del prenombrado edificio, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Expídase por Secretaria copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA ACC,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de doce (12) folios útiles.

LA SECRETARIA ACC,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente Nº AP71-R-2013-000118
AMJ/MCP/ds.-