TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº 8744

PARTE DEMANDANTE: IBRAHIM JOSÉ GUERRERO BRACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.090.307, actuando en su propio nombre y representación
APODERADO JUDICIAL: ALEXIS EDUARDO GUTIERREZ, AURORA CAROLINA PACHECO CARO, YOEDYS GUERRERO y DANIELA MUÑOZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 147.896, 150.681, 148.138 y 152.975, en su mismo orden.
PARTE DEMANDADA: GUILLERMINA GONZALEZ ALFONZO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.123.806
APODERADOS JUDICIALES: LEONARDO PALACIOS MARQUEZ, JESUS ESCUDERO, JUAN KORODY, FRANCRIS PEREZ GRAZIANI y CARLOS RIVERA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.646, 65.548, 112.054, 65.168 y 121.713, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
DECISION APELADA: SENTENCIA DEL 03 DE ABRIL DE 2012, DICTADA POR EL JUZGADO UNDECIMO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior el cual fijó los lapsos legales que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 16 de Mayo de 2012.
Siendo la oportunidad para decidir pasa este Tribunal de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
-PRIMERO-
DE LA SENTENCIA APELADA
Suben los autos a este Tribunal Superior, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión del 3 de Abril de 2012, dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual es del siguiente tenor:

“Con fuerza en los fundamentos precedentes, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada por el ciudadano IBRAHIN JOSE GUERRERO BRACHO, contra GUILLERMINA GONZALEZ ALFONZO, plenamente identificados en autos. En consecuencia, este Tribunal ordena la entrega material, libre de bienes y personas, así como libre de todo Gravamen con sus respectivas Solvencias, el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número y letras P3-01-11, ubicado en el nivel III del cuerpo I del Centro Comercial El Castillejo, Municipio Zamora del Estado Miranda, a través de la protocolización de documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

-SEGUNDO-
ANTECEDENTES
La representación judicial de la parte accionante en su escrito libelar alega que en fecha 31 de Agosto de 2009, se estableció comunicación con la empresa PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A., Franquicia de CENTURY 21, para solicitar información sobre un inmueble gestionado por ellos para la venta. Que el bien es un Local Comercial distinguido con el número y letra P3-01-11, ubicado en el Nivel III del Cuerpo I del Centro Comercial El Castillejo, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda. Que el precio de venta era por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), e informaron que para comenzar la negociación se necesitaba firmar un documento de reserva donde tenía que cancelar una cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 25.200,00), y así tener derecho a la celebración de un Contra de Opción de Compra Venta. Que en fecha 1º de Septiembre de 2009, en las oficinas de PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A., se celebró el contrato de reserva, cancelando la mitad exigida, al igual que una promesa bilateral de compra, y en ese documento se especificó que la Opción de Compra Venta se realizaría en un lapso de diez (10) días hábiles. Que el 2 de Septiembre de 2009 se realizó una revisión de los libros del Registro Público, con la finalidad de verificar la titularidad de la propiedad del inmueble y si se encontraba libre de gravamen, arrojando como resultado que el inmueble tenía una hipoteca de primer grado en garantía de préstamo personal, cuyo acreedor era el ciudadano HERMENEGILDO BENAVENT TALAERO. Que inmediatamente se comunicó con la propietaria del inmueble con la finalidad que informara acerca de la situación del inmueble, ya que en ningún momento se hizo mención de esa hipoteca, la propietaria le informó que no tenía dinero para liberar esa hipoteca. Que el 3 de Septiembre de 2009 le entregó la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), según consta en contrato de opción de compra venta, con la finalidad que cancelara la hipoteca y firmaran la Opción de Compra Venta. Que el 14 de Septiembre de 2009 se materializó la cancelación de la hipoteca y el registro de la misma. Que en fecha 2 de Octubre de 2009 se celebró contrato de opción de compra venta del inmueble ante la Notaria Pública del Municipio Zamora, quedando anotado bajo el Nº 42, Tomo 144 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y donde se fijó en su Cláusula Quinta un lapso para la protocolización del documento definitivo de noventa (90) días y una prorroga de treinta (30) días adicionales. Que el 28 de Diciembre de 2009, sostuvo reunión con la demandada, cuya finalidad era expresarle la voluntad de darle continuidad al contrato de opción de compra venta celebrado en el mes de Octubre y que a pasar de las situaciones de inestabilidad financiera en la Banca estaban a tiempo para la protocolización del documento definitivo. Que el 27 de Enero de 2010, se entregó el documento definitivo por la Taquilla de Cálculo y Revisión del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, y debido a la ausencia de solvencias de Hidrocapital, Municipal y otros documentos de obligatoriedad del vendedor, no se pudo ni revisar. Que en fecha 29 de Enero de 2010 sostuvo una reunión con la demandada con la finalidad de solicitarle las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo, ya que la operación seria de contado y no con créditos bancarios. Que en los días 1, 2 y 3 de Febrero de 2010 se realizaron varias llamadas al celular de la demandada con la finalidad que entregara las solvencias para la protocolización del documento definitivo, siendo esas llamadas infructuosas. Que el 1 de Febrero de 2010 le entregó copia de la lista de los requerimientos para la protocolización del documento definitivo, y en esa entrega le comunicó que no contaba con ninguna solvencia y que trataría de tenerlas lo más pronto posible. Que el 2 de Febrero de 2010 recibió una llamada de la asesora jurídica de PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A., con la finalidad de solicitarle copia de los Cheques de Gerencia con que se iba a protocolizar el documento. Que en esa conversación le informó a la asesora jurídica que el dinero para el finiquito de la venta estaba disponible y que solo esperaba que le enviaran las solvencias y así pagar los aranceles de Registro y comprar los Cheques de Gerencia. Que el 3 de Febrero de 2010, la asesora jurídica de PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A., se comunicó nuevamente con él, participándole que la demandada se encontraba sacando las solvencias de Condominio, Hidrocapital y Municipal, con la finalidad de protocolizar el documento de compra venta definitivo, y que necesitaba la copia de los Cheques de Gerencia, ya que la vendedora quería verlos y estar segura que tenía el dinero. Que aunque esta duda de la vendedora perjudicaba su reputación y palabra como buen padre de familia accedió a enviarles las copias de los Cheques de Gerencia. Que el 4 de Febrero de 2010, le confirmó la asesora jurídica de PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A., que había recibido la copia de los cheques y que la propietaria quería firmar al día siguiente en Notaria, pero de igual manera necesitaba el RIF para terminar la Forma 33 del Impuesto sobre la Renta, que es parte de la documentación obligatoria de la vendedora y que aun no las tenía. Que le comunicó que la protocolización no se podía realizar en Notaria, sino en el Registro Público de Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda y que era necesario que la vendedora tuviese todos los requisitos para la protocolización del documento definitivo, y que hasta la fecha no tenía ninguno. Que el 5 de Febrero de 2010 recibió una llamada de la asesora jurídica de PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A., informándole que retirara una carta enviada por la vendedora, penalizándolo por incumplimiento del contrato, y un cheque de gerencia a su nombre por la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 67.500,00), que correspondía solo al cincuenta por ciento (50%) del dinero entregado como garantía de la realización de la compra venta definitiva. Que el 6 de Febrero de 2010 solicitó la asistencia de una abogada, para que sostuviera una reunión con la demandada y su abogado, esto con la finalidad de solicitarle el cumplimiento del contrato de manera amistosa sin llegar a la vía judicial, el resultado de esa reunión fue infructuosa. Que fundamenta su pretensión en los artículos 419, 430, 431, 506, 585 y 586 del Código de Procedimiento Civil, 1.354, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.273 del Código Civil. Que por cuanto la ciudadana GUILLERMINA GONZÁLEZ ALFONSO, no ha cumplido sus obligaciones establecidas en el Contrato de Opción de Compra Venta, procedió a demandarla para que: 1) Cumpla con el Convenio protocolizando la compra venta definitiva del inmueble; 2) En caso que no cumpla con el primer punto, indemnice los daños y perjuicios ocasionados durante el incumplimiento de la obligación, cuyo valor aproximado es de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) y, 3) En pagar las costas y costos del presente juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogados. Estimó la demanda en la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), equivalentes a QUINCE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON SESENTA Y UNO UNIDADES TRIBUTARIAS (15.384,61 U.T). Por último solicitó que la demanda fuese admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todo el pronunciamiento de ley.
En fecha 19 de febrero de 2010, la parte demandante actuando en su propio nombre procedió a reformar la demanda solo en cuanto a la estimación de la demanda.
Por auto del 23 de Febrero de 2010, el Tribunal de la Causa admitió la demanda y su reforma ordenando la citación de la ciudadana GUILLERMINA GONZÁLEZ ALFONSO, para que compareciera ante el Tribunal dentro de los Veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, más un (1) día de término de distancia, con el objeto que diera contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades legales a los efectos de la citación de la parte demandada, el 25 de Noviembre de 2010 la representación judicial de la accionada procedió a oponer cuestiones previas contenidas en los ordinales 1 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El 30 de Marzo de 2011, el Tribunal A quo dictó sentencia interlocutoria en los siguientes términos:

“Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y pro autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas de los ordinales 1º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4º y 5º del artículo 340 ibidem, opuesta por el abogado FRANCRIS PEREZ GRAZIANI en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GUILLERMINA GONZALEZ ALFONZO, parte demandada en el juicio por cumplimiento de contrato seguido por el ciudadano IBRAHIM JOSE GUERRERO BRACHO.
SEGUNDO: SUBSANADA la falta de identificación del domicilio de la parte actora, al haber esta indicado tanto su domicilio como su domicilio procesal, el cual fue objetado por la parte demandada.
TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.”

El 18 de Mayo de 2010, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su mandante en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos expuestos en el libelo, y por no asistir al demandante el derecho alegado como fundamento jurídico de su pretensión. Alegó que la parte actora inicia su escrito de demanda, narrando una serie de hechos que, a todo evento rechazó, en los cuales no intervino su poderdante, como lo es una supuesta contratación de fecha 31 de Agosto y 1º de Septiembre de 2009, entre el actor y un tercero, a quien el demandante menciona como PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A. Que la parte demandante confiesa que acudió al Registro Público del Municipio Zamora a fin de verificar la titularidad del inmueble de su representada. Que ha confesado el actor que estaba en conocimiento de la existencia de una hipoteca desde su visita personal al Registro Público del 2 de Septiembre de 2009. Que en conocimiento de la garantía hipotecaria no tiene sentido que en su narración del libelo de demanda pretenda presentar como incumplimiento de su poderdante la existencia de una garantía hipotecaría por él perfectamente conocida. Que es falso que en fecha 28 de Diciembre de 2009 haya existido reunión alguna relacionada con el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes. Que es falso que el demandante haya entregado el documento definitivo de compra venta al Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, y los documentos presentados anexos a la demanda, no tienen ningún valor ni efecto jurídico y a todo evento los impugnaron, por no constituir ni documento público ni documento privado emanado de las partes en juicio. Que es falso que el 29 de Enero de 2010 se haya celebrado una reunión entre el demandante y su mandante, así como son también falsos los hechos narrados con relación a ese día. Que es falso que los día 1, 2 y 3 de Febrero de 2010 el actor haya efectuado llamadas a su poderdante, así como también en falso que el 1 de Febrero de 2010 haya entregado a su representada lista de requerimientos de protocolización, así como también es falso que su mandante le haya manifestado al actor no tener las solvencias. Desconoció que el 3 de Febrero de 2010, haya existido una conversión telefónica entre el demandante y la ciudadana DELIA MARGARITA RAMOS de la Sociedad Mercantil PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A. Que es falso que el 3 de Febrero de 2010 su poderdante haya conversado con la asesora jurídica de PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A., sobre hechos relativos a solvencias de condominio, hidrocapital y municipal. Desconocieron si los cheques de gerencia fueron librados por el Banco Sofitasa y por el Banco de Venezuela, y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil los impugnaron y desconocieron, dado que los mismos no constituyen instrumento público ni tampoco se corresponden con instrumentos privados emanados de las partes en juicio. Que es falso que el 8 de Febrero de 2010 su representada haya recibido un mensaje de texto por parte del demandante.
Arguyó que es cierto que el actor firmó un contrato de reserva de opción de compra con su mandante, según consta del documento suscrito ante la Notaria Pública del Municipio Zamora de Guatire, Estado Miranda, en fecha 2 de Octubre de 2009, y que quedó anotado bajo el Nº 42, Tomo 144 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que es cierto que en ese convenio se fijó un término fatal para que el demandante adquiriera el inmueble, término fijado por el redactor del documento en noventa (90) días con una prórroga de treinta (30) días. Que el contrato se firmó el 2 de Octubre de 2009 y el término de la opción de compra venta venció el día 30 de Enero de 2010. Invocó la confesión del demandante cuando en su escrito de demanda confiesa que el 4 de Febrero de 2010 realizó la compra de dos (2) cheques de gerencia. Que ello demuestra inequívocamente que para el día 1 de Febrero de 2010, el actor no acudió al Registro para la protocolización de la venta, ni tampoco tenía disponible el dinero correspondiente al saldo del precio convenido a pagar. Que el incumplimiento del comprador demandante también puede evidenciarse en su falta de satisfacción a la obligación contenida en la Cláusula Octava del contrato de compra venta. Que para la fecha en que debió protocolizarse la venta, es decir, 1 de Febrero de 2010, la vendedora debió haber recibido por parte del comprador, la información relativa al lugar, día y hora de la protocolización, a más tardar para el 25 de Enero de 2010, y esto no fue cumplido por la parte demandante. Que tampoco cumplió el actor con lo previsto en la Cláusula Novena del Contrato. Que el comprador demandante evidentemente ha cedido de hecho y sin el consentimiento de la vendedora el contrato de opción de compra venta, cuando de los recaudos que acompañó al libelo de la demanda se aprecia que en los borradores del contrato definitivo de venta aparece como compradora INVERSIONES ROSBIBRA, que es la persona jurídica distinta a la persona natural con la que su mandante se obligó a vender. Que esa cesión de hecho, e ilegal al hacerse en contravención al contrato de opción de compra, también puede evidenciarse cuando se ven las copias de los cheques que el actor acompañó, donde puede apreciarse que los mismos son comprados por PROMOTORA PEGASO, C.A. Que a pesar que la vendedora celebró u contrato de opción de compra venta personalísimo con el ciudadano IBRAHIM GUERRERO, quien compraría sería una tercera persona, la Sociedad Mercantil INVERSIONES ROSBIBRA y quien pagaría sería una cuarta persona, la Sociedad Mercantil PROMOTORA PEGASO, C.A., todo lo cual constituye una flagrante violación el carácter personalísimo del contrato. Que su mandante si dio cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado con el demandante y como él confiesa, incluso intentó efectuar el reembolso de la cantidad prevista con tal fin, una vez deducidas las arras correspondientes, ante lo cual se negó el actor. Por último, solicitó que fuese declarada sin lugar la demanda que ha sido propuesta en contra de su representada con todos los pronunciamientos de ley, incluyendo la condenatoria en costas.
En fechas 6 y 10 de Junio de 2011, las partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
Por auto del 14 de Junio de 2011, el Tribunal de la Causa ordenó agregar a los autos de los escritos de pruebas, a fin que surtan sus efectos legales pertinentes.
El 16 de Junio de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de oposición a las pruebas
Mediante autos del 25 de Julio de 2011, el Tribunal A quo se pronunció sobre la oposición formulada por la apoderada judicial de la parte demandada y sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
Por diligencia de fecha 2 de Noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada solicitó la celebración de un acto conciliatorio.
El 4 de Noviembre de 2011, el Tribunal de la Causa fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a la señalada fecha, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para la celebración del acto conciliatorio.
Mediante auto de fecha 11 de Noviembre de 2011, el Tribunal A quo acordó diferir el acto conciliatorio para ese mismo día, a la una de tarde (1:00 p.m.).
El 11 de Noviembre de 2011, se celebró el Acto Conciliatorio compareciendo únicamente la parte accionante, por lo que el Tribunal de la Causa declaró desierto el acto.
En fecha 16 de Enero de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de informes.
El 3 de Abril de 20012, el Tribunal A quo dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:

“Con fuerza en los fundamentos precedentes, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada por el ciudadano IBRAHIN JOSE GUERRERO BRACHO, contra GUILLERMINA GONZALEZ ALFONZO, plenamente identificados en autos. En consecuencia, este Tribunal ordena la entrega material, libre de bienes y personas, así como libre de todo Gravamen con sus respectivas Solvencias, el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número y letras P3-01-11, ubicado en el nivel III del cuerpo I del Centro Comercial El Castillejo, Municipio Zamora del Estado Miranda, a través de la protocolización de documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

Mediante diligencia del 12 de Abril de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada apeló de la sentencia proferida por el Tribunal de la Causa en fecha 3 de Abril de 2012.
El 13 de Abril de 2012, la parte demandante solicitó fuese declarada extemporánea la apelación ejercida por la representación judicial de la parte accionada.
Por auto del 16 de Abril de 2012, el Tribunal A quo ordenó practicar cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos desde el 27 de Octubre de 2010, exclusive, hasta el 12 de Abril de 2012, inclusive; cómputo que fue practicado en esa misma fecha.
El 16 de Abril de 2012, el Tribunal de la Causa dictó auto mediante el cual estableció que el recurso de apelación fue ejercido dentro del lapso legal, y oyó el mismo en ambos efectos de conformidad con lo establecido en el artículo 290 en concordancia con el artículo 341 ambos del Código de Procedimiento Civil.
Verificadas las formalidades de Ley, este Juzgado Superior fijó los lapsos legales que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 16 de Mayo de 2012.
El 11 de Julio de 2012, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes.
Por auto del 23 de Julio de 2012, este Tribunal de Alzada haciendo uso de las atribuciones conferidas en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, fijó un acto conciliatorio entre las partes, para el tercer (3er) día de despacho siguiente a la señalada fecha, a la una de la tarde (1:00 p.m.)
En fecha 25 de Julio de 2012, la parte accionante presentó escrito de observaciones.
El 30 de Julio de 2012, este Tribunal Superior declaró desierto el Acto Conciliatorio.
-TERCERO-
PUNTO PREVIO
EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes presentado ante este Tribunal de Alzada alegó que el escrito de contestación a la demanda opuso la excepción perentoria de contrato no cumplido, y que ésta defensa fue ignorada por el Tribunal de la Causa en la decisión recurrida.
Al respecto este Tribunal Superior procede a emitir pronunciamiento sobre la defensa opuesta, y al efecto observa:
En este sentido, en cuanto a la posibilidad que ante la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, la demandada alegue como defensa la exceptio non adimpleti contractuS, el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresó lo siguiente:

“…En la reforma de nuestro Código Civil que se cumplió en 1942 se tomó del artículo 48 del Proyecto de Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano el texto de la llamada exceptio non adimpleti contractus para formar nuestro artículo 1.160 que dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”.
(…Omissis…)
El artículo 1.168 del Código Civil no señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus sólo se da “en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define el artículo 1.1134 del Código Civil como aquel contrato en que las partes se obligan ‘recíprocamente’. La nota caracterizante parece ser, según esto, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la doctrina se ha llamado la existencia de un sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato.
El Código italiano de 1942 ha preferido utilizar el término ‘contrato con prestaciones correspectivas’. No existe sin embargo acuerdo en la doctrina italiana acerca de si este concepto se identifica con el concepto de contrato bilateral que trae nuestro Código y que también traía el viejo Código italiano de 1865. Para algunos autorices (por ejemplo, De Ruggiero) estos dos conceptos se identifican; para otros (Messineo, Colagrosso, Barassi) el concepto de contrato con prestaciones correspectivas cubre también el ámnito de los contratos unilaterales onerosos, por ejemplo, el mutuo con intereses, lo que haría explicable el artículo 1.820 C.C. italiano de 1942; y, en fin, para otros (Trabucchi y Luzzato) la cuestión debe ser resuelta caso por caso.
La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio). Para aquellos que admiten que la categoría de contratos bilaterales o sinalagmáticos no se agota en los contratos en que la correspectividad e interdependencia de las obligaciones de las partes son elementos naturales del
Contrato, sino que admiten que en un contrato normalmente unilateral (por ejemplo, el mandato o el depósito) pueden pactarse –en uso de la autonomía privada- como correspectivas e interdependientes las contrapuestas obligaciones de las partes (por ejemplo, mandato remunerado, depósito remunerado), la acción de resolución y la exceptio pueden concebirse perfectactamente en contratos de esta última especie. Quedarían excluidos tan sólo los contratos unilaterales en que no pueda predicarse de las obligaciones de las partes que son correspectivas e interdependientes entre sí, pues aunque llegare a surgir una obligación para la parte que inicialmente no tenía obligación a su cargo, ella habría surgido con posterioridad al momento del perfeccionamiento del contrato y sólo como consecuencia de eventos sobrevenidos durante la vida del mismo. Tal sería el caso del mandato o del depósito gratuitos en los supuestos de los artículos 1.699 o 1.733 del Código Civil o el del comodato en el caso del artículo 1.733 C.C.
(…Omissis…)
Debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que él ha sido el primero de incumplir (inaddimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento de aquel a quien le es opuesta la excepción debe demostrársele al juez que ese incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo. Ello no significa sin embargo, sino –como hoy dice el artículo 1.460 del Código italiano de 1942- ‘habida cuenta de las circunstancias’, la negativa del excipiens a cumplir no aparezca ser contraria a la buena fe objetiva. “En definitiva –escribe Realmonte- se puede afirmar que la escasa importancia del incumplimiento no es necesaria ni suficiente para impedir la proponibilidad de la exceptio non adimpleti contractus. El legítimo ejercicio de este remedio depende no sólo de un examen relativo de la entidad del incumplimiento, sino de una valoración de todas las circunstancias concretas, entre las cuales hay que considerar también aquellas subjetivas, como por ejemplo, el conocimiento por parte del excepcionante de que el incumplimiento de la otra parte ha sido causado por simple error u omisión involuntaria, para evitar que la excepción de medio de defensa venga a transformarse en un instrumento vejatorio. Así, aun si la oponibilidad de la exceptio inadimplenti contractus no resulta excluida por la escasa importancia del incumplimiento, esta circunstancia puede asumir notable relieve cuando concurre con otras para hacer ilegítima la negativa a cumplir. Piénsese en la hipótesis en que, establecidas para las obligaciones respectivamente asumidas por las partes términos de exigibilidad contemporáneos, uno de los contrayentes justifique su propio retardo con motivos objetivos y de convenientes seguridades de cumplir lo más pronto, mostrando en cambio las graves consecuencias que se verificarían en su patrimonio si la contraparte, aduciendo el retardo en el cumplimiento, se rehusare a ejecutar hasta tanto ambas partes estén en condiciones de cumplir simultáneamente. El juez, valoradas todas las circunstancias concretas, deberá considerar la negativa a cumplir contraria a la buena fe y consecuencialmente condenar al excepcionante”. (Op. Cit. Págs. 769 a 785).

Con relación a tal defensa de fondo, esta Alzada observa que la exceptio non adimpleti contractu es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, porque el demandado ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir.
De manera pues, el artículo 1.168 del Código Civil, se refiere a la excepción del contrato no cumplido que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, por lo cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.
Ahora bien, la excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato; no lo extingue, por lo cual se diferencia de la acción de resolución de contrato que va dirigida a obtener la terminación del contrato.
En este orden de ideas, se observa que en materia procesal esta excepción es una defensa de fondo o perentoria, que la parte demandada debe oponer en la contestación a la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva.
En este sentido, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, con ponencia del Magistrado Conjuez Francisco Carrasqueño López, en el juicio de Bárbara Alejandrina Verde contra Marco Tulio Briceño Ramírez, expediente No. 02055, dejó establecido que:

“La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es: “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995). Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado”.

Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado”.
En el caso bajo examen, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio. Así, en una venta, si el vendedor no ha concedido un término para el pago de un precio al comprador, este último está obligado a pagar el precio en el momento en que el vendedor le haga entrega de la cosa vendida. Y si el comprador, pretende exigir al vendedor la entrega de la cosa sin ofrecer por su parte entregar al mismo tiempo el precio, el vendedor podrá oponer a su pretensión la exceptio non adimpleti contractus, tal cual lo expresa el tratadista Zuliano, CESAR CASAS RINCÓN (Obligaciones Civiles. Tomo I. Editorial Sanojo. Caracas. 1.944. Pág. 195 y siguientes).
Esta excepción, tiene su origen, en la propia voluntad de las partes contratantes. En la promesa bilateral sinalagmática de compraventa, no consiste solamente en el hecho de obligarse, es decir, en el consentimiento, sino que se compone igualmente de la intención de alcanzar un fin jurídico determinado, es decir, de obtener la ejecución de la prestación prometida a cambio de la obligación que se contrajo. Y, por eso, el reo – excepcionado, tiene derecho a responder a la pretensión del actor, lo siguiente: “Demandadme para que ejecute mi prestación sin haber vosotros ejecutado lo que prometisteis, violáis los términos de nuestros acuerdos, por que si yo me obligué a una prestación, fue a condición de que cumpliríais la vuestra.”
Así pues, la ejecución simultánea es la consecuencia necesaria de la idea de causa. Esta explicación tan simple y evidente, es la que nos dá Domat, en su obra: “Leyes Civiles”, al señalar lo siguiente: “En todas las convenciones (sinalagmáticas), siendo la obligación de una parte el fundamento de la recíproca, el primer efecto de la convención es que cada uno de los contratantes pueda obligar al otro a ejecutar aquello a que se comprometió, cumpliendo su promesa”.
DOMAT, en forma extraordinaria, no se contenta sólo con enunciar el principio de la ejecución simultánea, indica, además su razón de ser, consistente en que la obligación de una parte es el fundamento o la “Causa” de la otra.
En nuestros días, el maestro Francés SALEILLES, a su vez, afirma en su estudio sobre la: “Teoría General de las Obligaciones”, que: “En el contrato sinalagmático, no solamente son deudas conexas, sino dos deudas, cada una de las cuales es la causa jurídica de la otra: así pues, no es por hacerle un favor, o porque lo exija la equidades que se permita al deudor de una parte no cumplir su obligación si la otra no realiza el pago de la suya, sino que es en virtud de un derecho que nace del propio contrato”.
Asimismo, el autor ELOY MADURO LUYANDO, en su obra “Curso de Obligaciones Derecho Civil III”, señala que los efectos de la excepción non adimpleti contractus consisten: “La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato.”
En el caso bajo examen, la parte demandada alega que la parte actora incumplió con sus obligaciones contraídas en el convenio.
En este orden de ideas, esta Alzada observa que en el caso de autos no se cumple con las exigencias necesarias para la procedencia de la defensa de fondo, ya que del contrato de opción a compra venta celebrado por las partes se observa que ambas se comprometieron recíprocamente a realizar ciertas conductas.
Siendo ello así, se evidencia del análisis de este expediente que es la parte accionada, quien se ha resistido a cumplir su obligación obtener las solvencias requeridas para la protocolización del documento definitivo, tal como consta de las actas procesales, y precisamente con base en tal incumplimiento previo de la demandada, de su principalísima obligación contraída, el actor se ha negado a dar cumplimiento a su obligación, hasta tanto la parte demandada no cumpla la suya.
Reflexionamos concluyendo, que lo que persigue la referida excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, es desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar esa obligación, sino a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, considerada este Tribunal de Alzada que no es procedente la excepción de contrato no cumplido “non adimpleti contractus”, alegada por la demandada, en su escrito de contestación a la demanda. Y así debe decidirse.
-CUARTO-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda este Tribunal Superior pasa a analizar la naturaleza y valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Entiende quien juzga, que en el proceso civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenido como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en el artículo 1.354 del Código Civil.
Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...”.
En nuestro país, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La Sala de Casación Civil ha señalado que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforma a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Cuando las partes aportan al proceso las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la pruebas. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al proceder a tomar la decisión puede absolver la instancia (artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de emitir sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.
Ahora bien, este Tribunal de Alzada debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el Juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del proceso más importante del proceso.
Realizado este estudio, procede este Tribunal Superior a analizar los elementos probatorios aportados por las partes:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Original del Contrato y copia del cheque recibido por la ciudadana KARINA LIRA, en su carácter de empleada de la Sociedad Mercantil PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A. (CENTURY 21), empresa encargada de gestionar la venta del inmueble objeto del presente litigio.
Estos documentos no fueron impugnados ni desconocidos durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento son apreciados y valorados por este Tribunal Superior, y así se decide.
2) Copia simple del Documento de Hipoteca y copia certificada del cheque Nº 07070899 del Banco Sofitasa, a nombre de la ciudadana GUILLERMINA GONZÁLEZ, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00).
Estos instrumentos no fueron impugnados ni desconocidos durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, son apreciados por este Tribunal de Alzada y se les otorga pleno valor probatorio, en virtud que de los mismos se desprende la existencia de una hipoteca sobre el inmueble objeto de la demanda, y que la misma fue cancelada con el cheque emitido por la parte demandante, y así se declara.
3) Copia simple del documento de liberación de hipoteca debidamente protocolizado en fecha 14 de Septiembre de 2009.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, y así se decide.
4) Original del Contrato de Opción de Compra Venta y copia del Documento de Propiedad del Inmueble. Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, y así se declara.
5) Correo Electrónicos enviados por la parte demandante con el borrador del documento definitivo y copias de los cheques de gerencia por las cantidades de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,00), respectivamente.
Estos documentos no fueron impugnados ni desconocidos durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en concordancia con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, este Tribunal Superior les otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
6) Correo electrónico enviado por la abogada DELIA RAMOS, en su carácter de asesor legal de la Sociedad Mercantil PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A., donde se expresa el consentimiento de la parte demandada en protocolizar la compra venta con la empresa INVERSIONES ROSBIBRA, C.A.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en concordancia con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
7) Comunicación Nº F-11-00283, de fecha 1 de Diciembre de 2011, emanada de HIDROCAPITAL, obtenida mediante la Prueba de Informes, mediante el cual informan que el servicio de agua potable y saneamiento de todos los locales que integran el Centro Comercial El Castillejo, se factura por medio de un medidor general y que por ser un medidor común para los inmuebles que lo constituyen la información solicitada debe aparecer en los registros del condominio correspondiente.
Este instrumento emana de un organismo público como lo es HIDROCAPITAL, por lo que este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
8) Comunicación s/n de fecha 2 de Diciembre de 2011, emanada de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Zamora, obtenida mediante la Prueba de Informes, por la cual informan que la cancelación del Impuesto Sobre Inmuebles Urbanos correspondiente a los años 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010, referente al inmueble objeto del presente litigio, se efectuó en fecha 21 de Mayo de 2010.
Este instrumento emana de un ente público como lo es Alcaldía del Municipio Zamora, por lo que este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se declara.
8) Oficio Nº ELE-9110629, de fecha 7 de Diciembre de 2011, emanado de CORPOELEC, obtenido mediante la Prueba de Informes, por la cual informan que el 4 de Febrero de 2010 se otorgó la Solvencia de Aseo Urbano y Domiciliario de la Cuenta Contrato Nº 100001412896.
Este instrumento emana de un ente público como lo es CORPOELEC, por lo que este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Original de la Carta firmada por el accionante, su representada y la Sociedad Mercantil CENTURY 21 con el objeto de demostrar que en el contrato de opción de compra venta se estableció la obligación de vender a la parte actora, bajo la figura de un crédito comercial a través del BANCO SOFITASA.
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
2) Original de la Carta firmada por la parte demandada, y dirigida al accionante, en la cual le informó que en virtud de la cláusula penal prevista en el contrato suscrito entre ellos, ponía a su disposición la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 67.500,00).
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio, y así se declara.
3) Comprobante bancario del Cheque de Gerencia adquirido por la parte demandada en beneficio de la parte actora por la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 67.500,00).
Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
4) Copia certificada del documento de liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente demanda.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio, y así se declara.
5) Impresión del Correo Electrónico enviado por el accionante a la Gerente de la Sociedad Mercantil PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A. (CENTURY 21).
Este instrumento versa sobre un documento privado no suscrito por persona alguna que pudiera afirmar o impugnar su contenido o firma, y además no se demuestra que la prueba promovida sea la misma que se haya enviado, por lo que este Tribunal Superior lo desecha, y así se decide.
6) Copia simple del mandato para gestión de promoción inmobiliaria concedido por la parte demandada a la Sociedad Mercantil PROPIEDADES GUATIRE 33, C.A., en la cual se aprecia que el mismo tuvo una vigencia de ciento ochenta (180) días desde el 4 de Agosto de 2009.
Este documento por cuanto fue promovido en copia simple y no fue presentado en original, de conformidad con lo establecido en los artículos 321 y 429 del Código de Procedimiento Civil, es desechado por este Tribunal de Alzada, y así se declara.
Analizado el acerbo probatorio aportado por la parte actora, pasa este Tribunal de Alzada a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, en los siguientes términos:
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.
Ahora bien, para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesario la concurrencia de tres elementos esenciales:
a) El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades, no se manifiesta contiguamente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta lo examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
b) Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido, las cosas futuras no puede ser objeto de contratos.
c) Causa Lícita: La obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
De manera pues, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.
De esto se desprende, que la ausencia de unos de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta.
Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que estos tres (3) requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.
En el caso en estudio, nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado como un contrato preliminar de compra venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
Al respecto, el autor NICOLAS VEGAS ROLANDO, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea, prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.
Asimismo, CASTÁN, citado por VEGAS ROLANDO, define así el contrato de opción de compra: “Es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.”
Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas.”
Esa acción se encuentra regulada en el artículo 1.176 del Código Civil que dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución de contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato.
Ha establecido, nuestro Máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, asimismo, es necesario el mutuo consentimiento de esas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.
Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece que:

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley.”

El artículo anterior dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trata de estipulaciones u obligaciones tácitas.
Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
En este sentido, en primer lugar, es necesario transcribir las Cláusulas Primera, Tercera, Cuarta, Quinta, Sexta y Décima del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, el cual fue debidamente autenticado en la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 2 de Octubre de 2009, quedando anotado bajo el Nº 42, Tomo 144 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en las cuales se estableció lo siguiente:

“PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, y éste se compromete en comprar un inmueble constituido por un (1) Local Comercial distinguido como Local P3-01-11, ubicado en el Nivel III del Cuerpo I del “Centro Comercial El Castillejo”, Código Catastral 02023401P30109, el cual tiene asignado en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento, el cual se encuentra demarcada “in situ” con el N. 187, asentado en el Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda. El Local Comercial objeto de está venta tiene una superficie de CINCUENTA METROS CUADRADOS (50,00m2) y sus linderos son: NORTE: Fachada Norte; SUR: Pasillo de circulación; ESTE: Local P3-01-13; y OESTE: P3-01-09, y le corresponde un porcentaje de condominio de Un Entero con Ciento Catorce Centésimas por Ciento (1,0114%) en relación a la etapa en que esta ubicado y el integrado de cero con dos mil novecientas (sic) setenta diez milésimas por ciento (0,2970%) con respecto a la totalidad del Centro Comercial, según se evidencia de documentos protocolizados en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo del Estado Bolivariano de Miranda, el 27 de mayo de 1.999, bajo el No. 25, Protocolo 1º, Tomo 11, y 15 de marzo de 2000, bajo el Nº 2, Tomo 14, Protocolo Primero. Asimismo le corresponde el derecho de su uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento señalado con el número 187, y señalado en el plano que se acompaño con destino al Cuaderno de Comprobantes llevado por la citada Oficina Subalterna de Registro y en el Documento de Condominio integrado del “CENTRO COMERCIAL EL CASTILLEJO”. El inmueble objeto del presente contrato pertenece a EL PROMITENTE VENDEDOR según evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el No. 08, Tomo 18, Protocolo Primero, de fecha 11 de Diciembre de 2.003.”

“TERCERA: El precio del inmueble objeto de este contrato de Promesa Bilateral de compra venta es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 450.000,00).”

“CUARTA: Para garantizar la efectiva realización de la compraventa EL PROMITENTE COMPRADOR, entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR, la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 135.000,00) los cuales se cancelaran en tres cheques 1) La cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 40.000,00) en cheque a nombre de GUILLERMINA GONZALEZ ALFONZO, el cual se canceló en fecha 03-09-2009, 2) La cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 69.800,00) los cuales recibo en este acto en cheque de gerencia a nombre de GUILLERMINA GONZALEZ ALFONZO. 3) La cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 25.200,00) a nombre de la Sociedad Mercantil PROPIEDADES GUATIRE C.A. por concepto de pago de Honorarios por Servicio de Asesoría, Promoción e Intermediación Inmobiliaria legítima, legal y cabalmente causados conforme al Mandato de Venta suscrito con dicha Sociedad en fecha 01-09-2009. Igualmente ambas partes, es decir tanto “EL PROMITENTE VENDEDOR”, como “EL PROMITENTE COMPRADOR”, declaran que dicha cantidad constituye el pago total y definitivo por los servicios arriba mencionados, y en consecuencia ninguna de las partes podrán pretender indemnización alguna de la Sociedad Mercantil PROPIEDADES GUATIRE, C.A. Dicha cantidad fijada como garantía no generará intereses, ni se considerará como parte del precio; sin embargo, de efectuarse la operación de Compra-Venta, para facilitar el pago se compensará en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa la cantidad recibida como garantía al precio establecido en la Cláusula Tercera del presente Contrato. En dicho caso “EL PROMITENTE COMPRADOR” deberá cancelar a “EL PROMITENTE VENDEDOR”, el monto que resulte de la compensación a que se hace mención previa en ésta Cláusula, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 315.000,00) la cual será cancelada en el acto de protocolización del Documento Definitivo de compraventa. En el supuesto negado que la operación de compra venta no se perfeccionare por causas imputables a cualquiera de ellas, o por cualquier causa. Ambas partes reconocen que el servicio prestado por la mencionada sociedad se limita solo a la búsqueda, asesoría y consecución para la compra venta del inmueble objeto del presente contrato.”

“QUINTA: Para perfeccionar la venta de dicho inmueble se estipula un lapso de NOVENTA (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, con prórroga de treinta (30) días continuos adicionales.”

“SEXTA: “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a entregarle a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, el inmueble objeto de la presente promesa, totalmente solvente de deudas por concepto de obligaciones con terceros e impuestos Nacionales, Estatales o Municipales, libre de todo gravamen e hipoteca, así como del pago de servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono, etc.; a tales efectos entregará a “EL PROMITENTE COMPRADOR” los recibos debidamente cancelados.”

“DECIMA: CLAUSULA PENAL: Es convenio entre las partes, que si “EL PROMITENTE COMPRADOR”, por su culpa o negligencia, no cumpliera con cualesquiera de las obligaciones que por este Contrato asume y en especial con las contraídas en las Cláusulas Tercera y Quinta del mismo, “EL PROMITENTE VENDEDOR” retendrá para sí el Cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida en calidad de garantía, a título de Cláusula Penal y como indemnización por daños y perjuicios. De ocurrir tal supuesto, este contrato quedará resuelto de pleno derecho y “EL PROMITENTE VENDEDOR” quedará en libertad de disponer del inmueble sin necesidad de decisión judicial. Así mismo se establece, que si el incumplimiento de éste Contrato fuese imputable a “EL PROMITENTE VENDEDOR” por su culpa o negligencia, ésta quedará obligada a pagar a “EL PROMITENTE COMPRADOR” una cantidad igual al Cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada en calidad de garantía por concepto de daños y perjuicios y como Cláusula Penal, así como, a devolver el monto correspondiente a la cantidad recibida en calidad de garantía. De ocurrir las circunstancias “EL PROMITENTE VENDEDOR” reintegrará la cantidad recibida en calidad de garantía, así como, la Cláusula Penal en un plazo no mayor de Quince (15) días continuos, contados a partir de la fecha en que ocurriera el incumplimiento y una vez cumplido con la devolución y el pago, éste Contrato quedará resuelto de pleno derecho. No se considerará causa imputable a “EL VENDEDOR PROMITENTE” el retraso en la obtención dependa única y exclusivamente del ente gubernamental que lo expide. En caso de ocurrir tal circunstancia, la protocolización del Documento Definitivo de compra-venta, se realizará una vez cumplido este requisito. De igual forma ambas partes convienen en que si la negociación no se perfeccionare por causas extrañas no imputables a algunas de ellas, tales como, caso fortuito, fuerza mayor o el hecho del príncipe, que impida la protocolización del documento definitivo, las partes consideraran de mutuo acuerdo la extensión del período estipulado en la cláusula Quinta de este documento, o su terminación anticipada, si fuera el caso, sin pago de indemnización alguna. En este sentido “EL PROMITENTE VENDEDOR” deberá reintegrar de inmediato a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, la totalidad de la cantidad recibida en calidad de garantía.”

Ahora bien, de las cláusulas antes transcritas se desprenden dos (2) aspectos importantes, primero, la duración del contrato, y en segundo lugar lo referente a las obligaciones de las partes
De manera pues, del artículo 1.167 del Código Civil anteriormente reproducido, se evidencias dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Tribunal Superior revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Zamora de Guatire, Estado Miranda, en fecha 2 de Octubre de 2009, y que quedó anotado bajo el Nº 42, Tomo 144 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; el cual tiene como característica el ser una opción de compra venta. Existen notorias diferencias entre la opción y la
venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar. La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido.
En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía la obligación de pagar la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula tercera del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandado debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo el documento definitivo de compra venta.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.
En este orden de ideas, se desprende que la presentación del documento definitivo en la Oficina de Registro estaba sujeta al momento en que la ciudadana GUILLERMINA GONZALEZ ALFONZO, entregara las solvencias correspondientes dentro del lapso de duración del contrato; circunstancia ésta que no se evidenció de ningún medio de prueba promovido; toda vez que como se desprende de la Comunicación s/n de fecha 2 de Diciembre de 2011, emanada de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Zamora, la cancelación del Impuesto Sobre Inmuebles Urbanos correspondiente a los años 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010, referente al inmueble objeto del presente litigio, se efectuó en fecha 21 de Mayo de 2010, es decir, que la parte demandada incumplió con sus obligaciones estipuladas en la Cláusula Sexta del Contrato, referente a la obtención de las solvencias, requisito fundamental para poder protocolizarse el documento definitivo, razón por la cual resulta menester declarar procedente la acción principal que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, y así se establece.
Determinado como ha sido lo anterior, pasa este Tribunal Superior a analizar lo relativo a la a la indemnización de los daños y perjuicios reclamados por el accionante. Entonces se tiene que, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el siempre retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato.
Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…”
Ambas partes convinieron expresamente que, en el caso que no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta definitivo, bien sea por razones inherentes a la actora, o imputables al demandado, se optaría por lo establecido en la cláusula décima del mismo, la cual fungiría como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados a alguna de las partes. Dicho esto, y evidenciándose del instrumento de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para la protocolización del documento definitivo, sin que se evidenciara por parte de la prominente vendedora del cumplimiento de sus obligaciones, se hace procedente la indemnización de daños y perjuicios de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Décima del Contrato, y así se decide.
-QUINTO-
DISPOSITIVO
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 3 de Abril de 2012 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la parte demandada. TERCERO: PARCIALMENTE LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por el ciudadano IBRAHIM JOSE GUERRERO BRACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.090.307 contra la ciudadana GUILLERMINA GONZALEZ ALFONZO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.123.806. En consecuencia, se condena a la parte accionante a que cumpla con el Contrato de Opción de Compra Venta, protocolizando el documento definitivo, y en caso no cumplir con lo ordenado deberá pagar al accionante lo establecido en la Cláusula Décima como Cláusula Penal. CUARTO: Queda REFORMADA la sentencia dictada en Primera Instancia, sin la imposición de las costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese, Regístrese, Diarícese y en su oportunidad legal devuélvase el expediente.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los veintiocho (28) días del mes de Noviembre de Dos Mil Doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de la tarde (2:45 p.m.) previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO
Exp. Nº 8744
CDA/NBJ/Damaris.