TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, siete de noviembre de dos mil doce
202º y 153º

PARTE ACTORA: MIGUEL HERNANDO LANZZIANO LEMUS, quien es de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-82-296.364.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Se hizo asistir de ANDRES EDECIO RUIZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 100.647.
PARTE DEMANDADA: ARQUIMEDES ALEXANDER SIGMOMIN OROPEZA, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 11.197.290.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: WENDY RODRIGUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 164.736.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, por el ciudadano Miguel Hernando Lanzziano Lemus, asistido del abogado Andrés Edecio Ruiz, el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal.
El petitum de la pretensión contenido en el libelo de la demanda, se contrae al cumplimento del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja de la Casa distinguida con el Nº 58-8, situada en la Calle Real de Antimano, Boulevard Sucre, Parroquia Antimano, Municipio Libertador del Distrito Capital, por vencimiento de su plazo; demanda que es intentada contra el ciudadano Arquímedes Alexander Sigmomin Oropeza, en su condición de arrendatario del citado inmueble.
Por auto de fecha 25 de julio de 2012, el Tribunal admitió la presente demanda por los trámites previstos para el procedimiento breve en el Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
Habiendo realizado oportunamente la representación judicial de la parte actora, las gestiones necesarias encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 11 de octubre de 2.012, el Alguacil Accidental de este Juzgado, dejó expresa constancia de haber cumplido con la gestión encomendada y en consecuencia haber citado a la parte demandada.
En fecha 16 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte demandada, compareció al proceso y consignó escrito en el cual promovió la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la demanda incoada en su contra.
Llegada la etapa de promoción de pruebas, ninguna de las partes compareció al proceso.
Siendo la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal observa:
II
Como punto de previo pronunciamiento, este Tribunal pasa a pronunciarse respecto a la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fue alegada por la parte demandada, sustentada en el siguiente supuesto de hecho:
Expuso que el proceso constituye el instrumento fundamental para la realización de la justicia, que ha sido considerada como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico.
Adicionalmente señala que la acción comprende la posibilidad jurídica que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses.
Citó una definición de la demanda y añade que en el presente caso la reclamación invocada por la parte actora, se patentiza en la acción de cumplimiento por vencimiento del término.
Que planteadas las consideraciones anteriores corresponde determinar si se reúnen los requisitos necesarios para declarar con lugar o no el cumplimiento del contrato demandado ya que en materia de arrendamiento, es importante definir la naturaleza del contrato, es decir, si se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, a fin de determinar la demanda correspondiente y la normativa legal aplicable al caso concreto.
Advierte que en la presente causa el actor no señala, ni consigna prueba alguna de la notificación sobre la renovación o no del contrato, razón por la cual operó la tácita reconducción de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, ya que se continuó con la relación arrendaticia después del vencimiento del plazo estipulado en el contrato y prueba de ello fueron los pagos efectuados después del vencimiento del contrato, cuyos recibos fueron avalados por el propio arrendador, aunado a lo señalado por el actor en el libelo donde expuso que el demandado se encuentra insolvente por los meses de abril a julio del 2.012, lo que convalida sus afirmaciones en cuanto a la indeterminación que sufrió el contrato.
Que en el presente caso, al haber operado la tácita reconducción, la demanda correspondiente es la de desalojo del inmueble y no la de cumplimiento de contrato, que sólo resulta aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado.
Citó textualmente extractos de la sentencia Nº 779, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de abril de 2.002.
Sostiene que al no encontrarse la solicitud de entrega y desocupación del inmueble fundamentada en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Tribunal debe declarar con lugar la cuestión previa promovida y en consecuencia desechar la demanda incoada.
El Tribunal para decidir observa:
En el ordenamiento jurídico venezolano la disposición legal que prohíbe la admisión una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento de su prórroga legal es la prevista en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que durante el lapso de prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento de la misma. En ese sentido considera quien aquí sentencia necesario indicar, que, para que pueda considerarse que una acción es prohibida, es requisito esencial la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio o que la misma sea contraria al orden público o a las buenas costumbres, hecho que no se patentiza en el caso de autos.
Lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada, como fundamento de su cuestión previa, no puede ser subsumido en el supuesto de hecho previsto en la normativa legal citada; por que no existe una disposición legal expresa que impida la interposición de una demanda de cumplimiento de contrato, cuando la naturaleza del contrato no sea a tiempo determinado; lo que ocurre es que la vía procesal utilizada por la actora no es la adecuada, por no encuadrar su acción dentro de los supuestos de hecho por los cuales pueda demandarse el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, que es un supuesto fáctico distinto a los previstos en el numeral 11, advirtiéndole a la representación judicial de la parte demandada que la fundamentación factica invocada como sustento de la cuestión previa denunciada, en ningún caso, puede ser subsumida en el supuesto de hecho al cual se refiere la prohibición de admitir la acción propuesta, por que como se señaló anteriormente, no existe en nuestro ordenamiento jurídico, disposición legal alguna que impida el ejercicio de una demanda de cumplimiento de contrato cuando estamos en presencia de una relación a tiempo indeterminado, por que esta circunstancia lo que viene a conformar uno de los supuestos de procedencia de la acción, en razón de ello se hace forzoso desechar la cuestión previa promovida por improcedente. Así se decide.
DEL FONDO
En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al cumplimento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre un local comercial, distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja de la Casa distinguida con el Nº 58-8, situada en la Calle Real de Antimano, Boulevard Sucre, Parroquia Antimano, Municipio Libertador del Distrito Capital y como consecuencia de ello a la entrega material, real, física y efectiva, del inmueble antes descrito, basado en el vencimiento del plazo contractual establecido entre las partes contratantes.
Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la parte actora de la manera siguiente:

Expuso la actora que consta de documento privado que en fecha 11 de octubre de 2.010, celebró con el ciudadano Arquímedes Alexander Sigmomin Oropeza, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial de su exclusiva propiedad distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja de la Casa distinguida con el Nº 58-8, situada en la Calle Real de Antimano, Boulevard Sucre, Parroquia Antimano, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Precisó que entre las estipulaciones del contrato se estableció que el arrendatario se comprometió a destinar el inmueble arrendado únicamente para la actividad comercial.
Que dicho contrato se celebró por el término de diez meses contados a partir del 11 de octubre de 2.010, prorrogables siempre y cuando fuera participado con treinta días de anticipación.
Que el canon de arrendamiento se convino en la suma de dos mil bolívares mensuales que el arrendatario se comprometió a pagar con toda puntualidad dentro de los cinco días del mes vencido, por mensualidades anticipadas.
Que el arrendatario estaba facultado para vender o traspasar su fondo de comercio y desde ese momento finalizaba su contrato, por tanto, deberá hacer entrega del inmueble arrendado para así poder celebrar otro contrato de arrendamiento con otra persona interesada.
Que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte del arrendatario llevará a la rescisión del mismo y dará derecho al arrendador a disolver del pleno derecho el contrato y solicitar su inmediata desocupación.
Añadió que de lo antes expuesto se evidencia que el contrato se celebró por diez meses a partir del 11 de octubre de 2.010 no renovable salvo convenio entre las partes, lo que quiere decir que venció el 11 de agosto de 2.011.
Que es el caso que el ciudadano Arquímedes Alexander Sigmomin no ha continuado con las labores para las cuales arrendó el centro comercial y lo sub arrendó a tercera persona por la suma de tres mil bolívares mensuales para que realizara la comercialización de productos elaborados de trigo, como para expendio de jugos enlatados, refrescos en sus diferentes presentaciones, incumpliendo con lo estipulado en su clausula sexta y ahora se ha negado a desocupar el local, argumentando que sólo lo haría si le paga ciento veinte mil bolívares y aunado a ello no ha pagado las tres últimas mensualidades correspondientes a los meses de abril de 2.012 hasta julio de 2.012.
En base a los hechos planteados demandó por cumplimiento del contrato de arrendamiento, al ciudadano Arquímedes Alexander Sigmomin, para que este convenga o en su defecto el Tribunal lo condene en que se extinguió por vencimiento de su término el contrato de arrendamiento celebrado el 11 de octubre de 2.010 y la entrega material, real y efectiva del inmueble antes descrito, con la expresa condena en costas procesales.
La pretensión deducida estuvo fundada en los artículos 33 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al Procedimiento Breve, previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 1.159, 1.167, 1.594 y 1.599, respectivamente del Código Civil.-

Frente a los supuestos fácticos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la parte demandada aceptó la existencia de la relación arrendaticia que le vincula a la parte actora negó rechazó y contradijo la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por la parte actora.
Adujo que en el inmueble funciona un fondo de comercio de su propiedad, dentro del cual realiza sus actividades y labores comerciales de manera lícita.
Asimismo, expuso que lo cierto del caso es que el actor conforme a la demanda instaurada en su contra, fundamenta la misma en un supuesto incumplimiento contractual de su parte al señalar la supuesta infracción de la cláusula sexta del contrato, argumentando un supuesto sub arrendamiento que realizó a tercera persona, sin identificar de esa supuesta persona, ni los datos de dicha relación, situación completamente alejada de la realidad, pues lo cierto es que desde el mismo momento que se inició la relación arrendaticia entre ambos, hasta la presente fecha se encuentra al frente del negocio que allí se desarrolla y donde ejerce sus actividades comerciales con la ayuda de sus familiares mas cercanos y una empleada, debido a la gran demanda de clientes que a diario visitan el local para la compra y adquisición de los productos que allí se elaboran, por tanto, rechaza y niega las afirmaciones expuestas por el actor, por que a el personalmente le consta que la persona que se encuentra al frente del negocio es el y no existe tercera persona alguna a quien se haya sub arrendado el local.
Resalta al Tribunal que el actor al demandar el cumplimiento del contrato por violación contractual, lo hace de manera errada, al señalar que el local objeto de la relación arrendaticia fue sub arrendado a una tercera persona por un precio de tres mil bolívares y en el petitorio pide que el demandado reconozca que el contrato se extinguió por vencimiento de su término, de tal manera que, al no relacionar los hechos con el petitorio, está subvirtiendo el orden procesal y le crea una clara y evidente indefensión.

Ahora bien, determinados los términos en que quedó planteada la litis se observa, que en el caso de autos aún cuando no resultó controvertida la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, la naturaleza jurídica del mismo pasó a formar parte del mérito al alegar la parte demandada que el contrato se indeterminó por efectos de la tácita reconducción.
En este sentido y tomando en consideración la defensa esgrimida, el Tribunal procede previamente a analizar la naturaleza del contrato que vincula a las partes en el presente proceso.
En ese aspecto se observa que con el libelo de la demanda, aportó la parte actora, en original el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento acciona y cuya existencia fue expresamente reconocida por la parte demandada, de manera que su celebración no formó parte de lo controvertido.
Del análisis a la cláusula cuarta del contrato, se constata que la misma establece textualmente lo siguiente: “La duración del presente contrato será de diez (10) meses fijos contados a partir del día 11 de octubre de dos mil diez (2.010) hasta el once de agosto de dos mil once (2.011) prorrogable, siempre y cuando ambas partes lo notifiquen con treinta (30) días de anticipación”.
Del texto anteriormente trascrito se desprende con meridiana claridad que el plazo fijado al contrato fue de diez meses fijos, prorrogable bajo la condición de que alguna de las partes notificara su voluntad de continuar con 30 días de anticipación al vencimiento.
De acuerdo con lo anteriormente expresado, se constata que el plazo de duración fijado al contrato venció el día 11 de agosto de 2.011 y no constando en autos manifestación de voluntad alguna de las partes de prorrogarlo, a partir de dicha fecha empezó a regir el lapso de prorroga legal que de conformidad con lo dispuesto en el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue de seis meses contados a partir del día 11 de agosto de 2.011, plazo este que venció el 11 de febrero de 2.012, de tal manera que, una vez vencido ese plazo el día 11 de febrero de 2.012 y continuar el arrendatario en posesión del inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, tal y como se desprende de las propias afirmaciones de las partes y de los recibos de pago aportados por la parte demandada, con su escrito de contestación a la demanda, los cuales a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil quedaron reconocidos; de cuya lectura se evidencia que el arrendador continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento después de vencida la prorroga legal, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, se configuró un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato, transformándose éste en un contrato por tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción. Así se decide.
En ese aspecto cabe resaltar que artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
En sintonía con lo anterior la Sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente:
”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica”.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos, con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse”.
En el caso de marras la acción pretendida por la parte actora es la acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 39 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que es la acción aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como sucede en el caso bajo análisis, la acción procedente es el desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual se hace forzoso declarar la improcedencia de la presente demanda, por no ser la vía procesal idónea para satisfacer la pretensión de la actora, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue valorado en el texto del presente fallo, se convirtió en un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción. Así se decide.
III
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó MIGUEL HERNANDO LANZZIANO LEMUS contra ARQUIMEDES ALEXANDER SIGMOMIN OROPEZA. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días de noviembre de dos mil doce (2012). Años 202° de la independencia y 153 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
EXP.AP-V-2012.1323.
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