TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente caso a una demanda de cobro de gastos de condominio que ha presentado ADMINISTRADORA PASO REAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de abril de 1980, bajo el No.21, Tomo 66-A-Pro.; representada por el abogado en ejercicio Nelly Josefina Dania Galavis, IPSA # 39.165; contra los ciudadanos BOLIVIA MARQUEZ DE MARRON, RAMON ANTONIO MARRON, CARLOS E. MARRON MARQUEZ, CARLOS A. MARRON MARQUEZ y ANA MARGARITA MARRON MARQUEZ, todos mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.2.970.084, 2.956.068, 4.166.600, 2.767.683 y 4.168.577 respectivamente.
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
Libelo de demanda
Refiere el apoderado-actor que los demandados son propietarios del apartamento distinguido con el No.10 en el Edificio “Sevilla”, ubicado en la Calle Dámaso Villalba de la Urbanización Santa Mónica, Parroquia Santa Rosalía, Departamento Libertador del Distrito Federal (Municipio Libertador del Distrito Capital), según consta de documento protocolizado y de declaración sucesoral que acompaña.
El mencionado apartamento se encuentra ubicado en la tercera planta del mencionado edificio, y pasa a mencionar sus linderos, correspondiéndole una alícuota en los gastos del 5,9214%. Menciona también los datos de registro del Documento de Condominio.
Menciona que los demandados no han cumplido con la obligación de pagar las planillas de condominio correspondiente al apartamento ya identificado, desde el mes de febrero de 2006 hasta el mes de abril de 2009, que son 39 planillas que se anexan y que fundamentan la presente acción, y que suman Bs.5.847,39.
Después de hacer consideraciones concernientes al fundamento de derecho de la demanda, finaliza con el “petitorio”, donde reclama:
1. La cantidad de Bs.5.847, 39, por concepto de los gastos de condominio correspondiente al apartamento referido, de los meses que van desde febrero de 2006 hasta abril de 2009, ambos inclusive.
2. La cantidad de Bs. 903,68, por concepto de los intereses de mora calculados al 1% mensual sobre los gastos de condominio, desde la fecha de su respectivo vencimiento hasta el mes de abril de 2009.
3. La cantidad de Bs.3.422,79, por concepto de la depreciación de la moneda, de conformidad con los índices de inflación publicados por Banco Central de Venezuela hasta el día del pago de la deuda,
4. Los intereses moratorios que se sigan causando sobre la deuda reclamada, desde el 1º de mayo de 2009 hasta el día del pago.
5. El pago de las costas procesales.
Contestación de la demanda (folio 25 de la Segunda Pieza)
♦ Las partes co-demandadas, Bolivia Márquez de Marrón , Ana Margarita Marrón Márquez y Carlos Armaron Márquez, fueron citados personalmente por medio del alguacil, pero se negaron a firmar el recibo de haber recibido la compulsa y la orden de comparecencia; por lo que fue necesario completar dicha actuación por medio del la notificación del art. 218 CPC, de acuerdo con la diligencia que riela al folio 107.
No contestaron la demanda.
♦ Las citaciones de los codemandados Carlos E. Marrón y Ramón Antonio Marrón no fueron posible realizarlas, (folio 93); por lo que hubo necesidad de emplazarlos por medio de carteles, de acuerdo con el art. 223 CPC; pero, cumplido el plazo, no acudieron, por lo que fue necesario nombrarles defensor ad litem en la persona del abogado Dr. Manuel Reina Flamerich; quien una vez juramentado, fue citado y paso a contestar la demanda, negando los hechos y el derecho del libelo, y agrego que las planillas de condominio que fueron acompañadas a la demanda no aparecían firmadas por el representante legal de la administradora, solo tienen el logotipo de la misma. También alegó que el recaudo acompañado con la demanda, marcado con la letra “G”, al folio 84 esta en copia fotostática.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis, donde la prueba de los créditos reclamados corre por cuenta de la parte actora, y la prueba de su pago o de su liberación corre por cuenta de la parte demandada, de conformidad con el art. 1354 CC, pasemos entonces a examinar los medios de prueba aportados a los autos, en cuya oportunidad haremos las consideraciones que correspondan.
1.-
Al folio 16 y ss corre documento notariado representativo del poder que la administradora del condominio demandante otorgó al abogado Nelly Josefina Dania Galavis, para que la representen en el presente juicio; donde asume la condición de parte actora
Pasamos sobre esta prueba, ya que las partes demandada nada dijeron en relación con la representación de la parte demandante en el presente juicio.
2.-
Al folio 20 y ss corre documento público representativo del título de propiedad en cabeza del ciudadano Ramón Aurelio Marron, del apartamento de autos, arriba identificado.
Este señor, aún cuando no lo diga el libelo, debió fallecer, como se verá a continuación.
3.-
Al folio 31 y ss. corren en fotostato Certificado de Exención y Declaración Sucesoral del ciudadano Ramón Aurelio Marrón, fallecido ab-intestato en Caracas, el día 23 de enero de 1984.
Allí aparecen como herederos suyos, en condición de descendientes y cónyuge, las personas que están siendo demandadas como propietarias del apartamento respecto del cual se cobran en este juicio los gastos de condominio.
Queda de esta forma demostrada la legitimación pasiva de los demandados para sostener el presente juicio, ya que como herederos del que en vida fue el propietario del inmueble, asumen esa obligación de pagar los gastos de condominio del apartamento, “en forma mancomunada”; esto es “en proporción a sus cuotas hereditarias”, de conformidad con los arts. 1110 y 1252 y 760 del Código Civil.
Y en ese orden de ideas, como quiera que los demandados son: la viuda y los cuatro hijos, del causante, sus cuotas hereditarias son:
• para cada uno de los cuatro hijos, le corresponde 1/10 de la deuda,
• y para la viuda 6/10 de la deuda.
4.-
Al folio 38 corre fotocopia de un documento privado representativo de un contrato de administración, el cual carece de valor probatorio; dado que los fotostatos a los que se le concede valor probatorio, son solamente de los documentos públicos o de los privados reconocidos, de acuerdo con el art. 429 del CPC
5.-
Al folio 42 y siguientes hasta el folio 89 inclusive, corren documentos privados representativos de planillas de gastos de condominios, librados por la administradora demandante.
De conformidad con el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal dichas planillas “pasadas por el administrador a los condóminos”, gozan de valor probatorio, similar a los documentos guarentigios (art.630 CPC), desde el momento que se les concede “fuerza ejecutiva”. No es necesario que hayan sido firmadas o rubricadas por la administradora; ya que ella, como parte actora, al producirlas en juicio las esta asumiendo como suyas; y además, se supone que han sido pasadas o presentada a los condóminos para su pago. Esta presunción de que han sido entregadas a los condóminos, es una presunción hominis que admitiría prueba en contrario, soportadas en una máxima de experiencia de que las planillas de los gastos de condominios son pasadas a los copropietarios, de conformidad con el art. 20 letra f) de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que si se dice allí que se pone a disposición de los condóminos los comprobantes para su examen, es de suponer que las planillas deben estar ya en poder de los copropietarios para que procedan a examinar los comprobantes de los gastos reflejados en la planilla.
Ahora bien la fuerza probatoria de las planillas se refiere a los gastos comunes; no, a los gastos no comunes. Vemos que en las planillas se incluye como cargos no comunes los intereses de mora que es un crédito personal del propietario moroso, accesorio de la obligación principal de los gastos. Además, si las planillas incluyen, en su monto a pagar, los intereses de mora y la parte demandante los reclama además en el libelo, estaría incurriendo en “anatocismo” (art.530 C.Co.), que es intereses sobre intereses.
Entonces es menester excluirlos de las planillas; intereses cuya sumatoria alcanza a Bs.2.036, 14, que se debe restar del monto demandado de las planillas:
5.847,39
2.036,14
3.811,25
6.-
Al folio 81 corre un documento privado sin firma representativo de un cuadro, emanado de la misma parte actora, que es quien lo promueve; lo que le resta valor probatorio, ya que nadie puede proveerse de una prueba documental de su propia autoría. El documento para que valga como prueba debe provenir de la parte contraria; no, de uno mismo, de acuerdo con el art. 444 CPC.
7.-
Al folio 83 corre fotostato de un documento privado, representativo de una autorización que le habría sido dada a la administradora para instaurar el juicio.
Carece de valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC
8.-
Al folio 84 corre un documento administrativo representativo de la Cédula de identidad de la abogada de la parte demandante.
No aporta argumento de prueba a la litis.
9.-
Al folio 33 y ss de la Segunda Pieza corre escrito de promoción de pruebas de la parte demandante, como son los documentos privados representativos de Planillas de Liquidación de Gastos de Condominio, que son las mismas que ya examinamos antes en el No.5 de estos análisis, y por tal motivo nos remitimos allí.

Conclusiones
Visto el material probatorio ingresado a los autos, podemos concluir:
• La parte demandante ha probado los gastos de condominio, a través de las planillas de gastos comunes elaborado por ella, de conformidad con el art. 14 de la Ley de propiedad Horizontal; con la salvedad de que del monto de las mismas habría que rebajar o restar las cantidades incluidas en ellas, en concepto de intereses de mora, ya que dichos intereses de mora ya están siendo reclamados en el libelo en partida separada; y no podrían cobrarse intereses sobre intereses.
• En cuanto al monto reclamado de Bs.3.422,79 por concepto de indexación, ello debería ser materia de una experticia complementaria al fallo, de conformidad con el art. 429 CPC, habida cuenta que no es posible estimar dicho incremento con las pruebas obrantes en autos.
• Como quiera que el apartamento de autos es propiedad de una comunidad hereditaria, formada por la viuda y cuatro hijos, el monto de la alícuota de los gastos de condominio del apartamento deben repartirse en proporción a sus cuotas hereditarias, como vimos antes, ya que estamos frente a una obligación mancomunada; y no, solidaria.
• Las partes demandadas no han probado el pago o el hecho que hubiese producido la liberación de la deuda; por lo que deben quedar perdidosos en esta litis, de conformidad con el art. 1354 CC.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que interpuso la empresa Administradora Paso real, c.a., ya identificada contra los integrantes de la sucesión hereditaria del señor Ramón Aurelio Marrón—que son: Bolivia Marques de Marrón (viuda), Ramón Antonio Marrón, Carlos E. Marrón Márquez, Carlos A Marrón Márquez y Ana Margarita Marrón Márquez (hijos), arriba identificados.
En consecuencia condena a las partes demandadas—como integrantes de la sucesión hereditaria del de cujus Ramón Aurelio Marrón—que son: Bolivia Marquez de Marrón (viuda), Ramón Antonio Marrón, Carlos E. Marrón Márquez, Carlos A Marrón Márquez y Ana Margarita Marrón Márquez (hijos), arriba ya identificado, para que le paguen a la parte actora—en proporción a sus cuotas hereditarias de: un 6/10 para la viuda y 1/10 para cada hijo—las siguientes cantidades:
1. La cantidad de tres mil ochocientos once bolívares con veinticinco céntimos (Bs.3.811,25) en concepto de los gastos de condominio del apartamento arriba identificado, correspondiente a los meses que van desde el mes de febrero de 2006 hasta abril de 2009, ambos inclusive.
2. Se les condena a pagar la cantidad que corresponda en concepto de los intereses de mora que, a la rata del 1% mensual, se hayan causado sobre el monto de los gastos comunes de cada planilla, desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta el mes de abril de 2009.lo cual se calculará por una experticia complementaria al fallo.
3. Se les condena a pagar la cantidad que corresponda por concepto de indexación o depreciación de la moneda, sobre el principal de la deuda, tomando los IPC’S que haya publicado el Banco Central de Venezuela, desde abril de 2009 hasta el día del pago; lo cual se determinará por una experticia complementaria al fallo.
4. Se les condena a que le paguen a la parte actora los intereses de mora, a la rata del 1% mensual, que se sigan causando a partir del 1ª de mayo de 2009, inclusive en adelante hasta el día del pago, lo que se calculará por una experticia complementaria al fallo.
5. No hay condena en costas por razón que no hay vencimiento total, de conformidad con el art. 274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dado, firmado y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce días del mes de noviembre del año dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las diez y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria