TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
202° y 153°

PARTE ACTORA: DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES, quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 10.488.907.
PARTE DEMANDADA: LORENZO NESTA DI MARCO, quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 6.161.194.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FRANCISCO JOSE SOSA FONTAN y TERESO DE JESUS BERMUDEZ SUBERO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 2.160, 21.943, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICTOR GHERSI ALZAIBAR, CARLOS LUIS GHERSI ALZAIBAR, GISELA GHERSI ALZAIBAR, DIANA ORELLANA OLIVARES y GISELA HERRERA GHERSI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos.14.435, 30.147, 19.803, 20.964 y 100.375, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO del inmueble que a continuación se identifica: “LOCAL COMERCIAL DISTINGUIDO CON LA LETRA “A”, CON UN ÁREA APROXIMADA DE OCHENTA METROS CUADRADOS (80MTS2), UBICADO EN LA PLANTA BAJA Y QUE FORMA PARTE DE LA CASA IDENTIFICADA CON EL Nº 38, SITUADA EN LA AVENIDA NORTE 22, ENTRE LAS ESQUINAS SAN ANTONIO A SANTA ISABEL, PARROQUIA LA PASTORA, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL”

a) PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.
Se plantea la controversia cuando la demandante alega ser co-heredero del señor JOSÉ ALEJO ALARCÓN VIVAS; quien en vida adquirió un local comercial de su propiedad y que el demandante alquiló en forma verbal al ciudadano LORENZO NESTA DI MARCO, quien es aquí demandado por la necesidad que tiene el demandante como familiar directo de aquel de ocupar dicho inmueble para instalar allí su negocio, a tenor de lo previsto en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por el contrario, para el demandado no existe tal causal por cuanto el demandante no tiene tal necesidad de montar allí su negocio de telas, y además, invocó la falta de capacidad procesal del demandante.

b) Desarrollo del Procedimiento.
En fecha 18 de abril de 2012, se introdujo por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por DESALOJO, quedando asignada a este Juzgado en esa misma fecha, siendo admitida el 10 de mayo de 2012, en el cual se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, (folio 17).
El alguacil David Alexis Bermúdez en fecha 28/06/2012 (folios 30 y 31) consignó mediante diligencia recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano LORENZO NESTA DI MARCO.
El 04/07/2012 la parte demandada otorgó poder apud-acta y consignó promoción de cuestiones previas y escrito de contestación de la demanda.
En fecha 11/07/2012 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 18/07/2012 este juzgado se admitió la prueba testimonial consignada por la parte demandada, dejándose constancia que dicho acto testimonial tuvo lugar en fecha 23/07/2012.
El 27/07/2012 la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de conclusiones.

II. PARTE MOTIVA
a) Alegatos de la parte actora: La parte demandante aduce que es hijo del dueño del inmueble arriba identificado, y que por ello y en ejercicio de sus facultades, celebró contrato de alquiler verbal con el hoy demandado. Que todo ello se hizo mediante un contrato verbal en el cual se estableció como canon mensual la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00.) Alega igualmente que durante la relación contractual la parte demandada pagó correctamente los cánones de arrendamiento durante parte del año 2008 y todo el año 2009.
Alega también el demandante que al inicio del año 2010 le planteó al demandado el aumento del canon de arrendamiento del inmueble, aumento el cual el inquilino se negó a pagar y que el mismo procedió a depositar dicho canon de arrendamiento ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Por último aduce, que solicita el desalojo del local comercial identificado anteriormente, ya que tiene la necesidad de ocupar dicho inmueble, por cuanto a su vez, afirma el demandante “que requiero el local arrendado para dedicarlo al ramo de actividades comerciales como son la venta y distribución, fabricación y producción de telas, así como la confección de ropa…” (vto., folio 1).

b) Alegatos de la parte demandada: La parte demandada, en la oportunidad de contestar la demanda, promovió cuestiones previas en el ordinal segundo del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, ello por carecer el demandante de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, ya que el demandante es hijo del propietario del inmueble y este pertenece a la sucesión de dicho propietario ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, y este no tiene la autorización del mismo para intentar la acción propuesta.
Con una redacción un poco ambigua, respecto del fondo alega que el demandante requiere del local comercial para dedicarse al ramo de actividades comerciales, que son las mismas actividades a la cual se dedica el demandado, y que según este, le producirán unas ganancias superiores a la establecida en el canon de arrendamiento pagada por el arrendatario, y que dichas actividades comerciales que solo le producen una ganancia al inquilino para pagar el arrendamiento y poder subsistir honradamente. Esta es la razón por lo que la parte demandada rechaza la pretensión del demandante, tanto en los hechos como en el derecho.
Así mismo adujo que el propietario carece de fundamento jurídico ya que posee en el inmueble donde esta ubicado el local comercial, seis (6) locales comerciales y cinco (5) apartamentos, todos arrendados, y le producen al arrendador una renta nada despreciable.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS.
Conforme se viene diciendo, el demandado opone la cuestión previa de falta de capacidad del actor prevista en el ordinal 2º del artículo 346 CPC. En su alegato, manifiesta que el actor no tiene capacidad necesaria para comparecer el juicio como co-heredero de la Sucesión de José Alejo Alarcón Vivas. Expone que no tiene el demandante autorización de los miembros de la Sucesión.
Para decidir este asunto, observa quien decide la confusión del planteamiento procesal, ya que la eventual falta de capacidad necesaria del actor, no guarda relación alguna con el alegato. En efecto, si el actor está o no facultado por la Sucesión para demandar en juicio, tiene que ver con la cualidad –en fundamento del artículo 361 CPC-, pero no con la capacidad necesaria –que es de índole formal-, y está relacionado con las indicaciones de ciertas inhabilidades previstas en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil.
En este último caso, cuando se está en presencia de la supuesta falta de capacidad para acudir a juicio en fundamento del ordinal 2º en su 346 CPC; quiere decir, que quien se presente como actor no tiene capacidad negocial o de ejercicio. Esto implica, sea porque se trate de una persona que tenga un régimen especial como los niños y adolescentes (que requieren ser representados por sus padres o tutores); o de alguna circunstancia de afectación a su voluntad (interdicción civil); en fin, que verse sobre cuestiones relativas a personas naturales que no puedan actuar por sí mismo.
En el presente caso, no hay constancia que el ciudadano demandante esté sometido a una de estas condiciones especiales que califiquen como no tener capacidad de ejercicio. Por ende, confunde el demandado el motivo de esta cuestión previa con el tema de la cualidad, ergo, saber si el demandante puede o no demandar por la Sucesión de su padre. Y, que no obstante se deseche la cuestión previa; en cualquier caso, si se llegase a cuestionar la cualidad del demandante, hay que aclarar que si tiene. Ello, porque efectivamente tratándose de un hijo del difunto arrendador y dueño del local alquilado, tiene en nombre de sus co-herederos legitimación para demandar; debiendo en todo caso, responder frente a éstos por tales gestiones. Más aún, cuando la misma norma 168 CPC permite que puedan incluso acudir a juicio por todos, aún si poder.
Desechada esta cuestión previa, se decide el fondo como sigue.

DE LAS PRUEBAS.
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del art. 509 CPC.

A.- De las pruebas de la parte demandante:
1) A los folios 04 al 09, cursa en fotocopia simple una serie de recaudos pertenecientes al expediente de consignaciones arrendaticias que como arrendatario, el ciudadano Lorenzo Nesta Di Marco efectúa a favor de Daniel Alejo Alarcón Ovalles. Dichas documentales son validamente presentadas, por no ser impugnadas, tratándose como instrumentos públicos, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Estos medios son pertinentes para probar el alegato del actor, respecto a la existencia de un contrato verbal que por el mismo inmueble de autos celebraron los ciudadanos Lorenzo Nesta Di Marco como arrendatario y Daniel Alejo Alarcón como arrendador. No obstante, se debe decir que el propio demandado en su contestación reconoce este hecho.
2) A los folios 10 al 14, cursa documento público por medio del cual la ciudadana Carmen Esther Ramírez de Rubio vende al señor José Alejo Alarcón el inmueble de autos. Este medio es válido por no ser impugnado por la parte contraria, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Es pertinente para demostrar que efectivamente el ciudadano José Alejo Alarcón fue el propietario del inmueble de autos en la fecha allí señalada; y por ende, que tenía facultad para darlo en arrendamiento.
3) Al folio 15, cursa documento público contentivo de declaración debidamente registrada por medio del cual el Banco Hipotecario Unido declara extinguido los gravámenes que existieran sobre el inmueble de autos. Este medio es válido por no ser impugnado por la parte contraria, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho medio es pertinente para acreditar la extinción de la hipoteca que sobre el inmueble de juicio fue constituido en la compra venta que se hiciera al señor José Alejo Alarcón.
4) Al folio 16, cursa acta certificada expedida por la Prefectura de Caracas, relativas al nacimiento del niño Daniel Alejo Alarcón Ovalles presentado por el ciudadano José Alejo Alarcón Vivas. Esta prueba se tiene como legalmente promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 457 del Código Civil, tratándose de un acta de estado civil, y en tanto auténtica. Es pertinente para demostrar que el demandante es hijo del ciudadano José Alejo Alarcón, quien fuera dueño del inmueble, y quien celebró contrato verbal de arriendo.
En el lapso probatorio produjo los siguientes medios:
5) Copia certificada de la empresa Textiles Mada, C. A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil respectivo. Este medio se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser tachadas de falso; y estando debidamente certificadas como indica el artículo 1384 de Código Civil. La misma es pertinente para acreditar que la referida sociedad de comercio está representada por el ciudadano Daniel Alejo Alarcón Ovalles.
6) Promovió los testimonios de los ciudadanos Alfredo Moreno Toro y Gustavo Adolfo López Cáceres, que en su conjunto se tienen como prueba legal de conformidad con lo previsto en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, a los fines de precisar su pertinencia se aprecia que los mismos contestan asertivamente frente a las preguntas del promovente actor, y especialmente a lo relativo a que les constaba que el ciudadano Daniel Alejo Alarcón Ovalles ocupa un local comercial en el sitio que ahí indican. Sin embargo, los mismos no expresan de modo convincente para este Juez, cómo les consta tal circunstancia ya que no especifican si son clientes del supuesto local comercial, proveedores o vecinos del lugar. Es decir, no constan las circunstancias de modo que hagan convincentes sus deposiciones. Adicionalmente, aunque en principio pudieran ser coherentes en sus respuestas, para quien decide y de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; no se le puede valorar como plena prueba porque son insuficientes sus dichos como para demostrar el hecho principal en litigio (i) la ocupación del demandante en el referido local comercial; y, (ii) la supuesta necesidad que tenga el mismo de ocupar a su vez el inmueble alquilado al demandado.
B.- De las pruebas de la parte demandada:
1) Al folio 39, cursa en fotocopia simple cartel de notificación expedido por la Dirección General de Inquilinato, que por constituir una parte de un documento administrativo de carácter público, se valora como ha explicado la jurisprudencia reiterada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho recaudo es pertinente para demostrar que en el expediente Nº 17.288, en esa sede administrativa se notificó a los arrendatarios de los locales allí identificados, que el ciudadano Daniel Alejo Alarcón Ovalles, como coheredero de la Sucesión de José Alejo Alarcón Vivas había solicitado el procedimiento de regulación de alquileres. También se desprende de su lectura, que entre los notificados aparece el ciudadano Lorenzo Nesta Di Marco.
Esta prueba presentada por el propio demandado, acredita que si el demandante tiene cualidad para instaurar el referido procedimiento administrativo, resulta evidente que también tiene cualidad para demandar en el presente juicio.

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS.
En el presente asunto quedaron probados:
a.) Que el inmueble de juicio fue adquirido por el ciudadano JOSÉ ALEJO ALARCON VIVAS, según consta de títulos registrados, así como la extinción de la hipoteca que existió sobre el mismo.
b.) Que según consignación de arrendamiento, el propio consignante –y ahora demandado- reconoce la existencia de un contrato de arrendamiento verbal celebrado sobre el inmueble de autos con el ciudadano DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES
c.) Que el demandante DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES es hijo –y por tanto co-heredero- del ciudadano JOSÉ ALEJO ALARCON VIVAS . A pesar de no constar la declaración de únicos y universales herederos, constituye prueba de su condición, la partida de nacimiento del mismo donde consta que el ciudadano DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES es hijo del ciudadano JOSÉ ALEJO ALARCÓN VIVAS.
Adicionalmente, no tiene sentido discutirse la condición del demandante, como lo hace el demandado, ya que el propio inquilino declaró en sede judicial ante el tribunal de consignaciones que el inmueble de juicio, le “….fue cedido verbalmente en arrendamiento por el ciudadano DANIEL ALEJOALARCON…” (folio 5). Es decir, reconocer en este sentido su condición y facultad, pues además pidió se notificara al mismo de tales consignaciones.
Queda por resolver la supuesta necesidad que tiene el co-heredero del ciudadano DANIEL ALEJO ALARCÓN OVALLES de ocupar el local que dejó en herencia su padre. En este asunto, pretendió demostrar con 2 testigos tal necesidad, que no es suficiente según criterio de quien decide. Que los testigos declaren que el demandante ocupe otro inmueble y que además esté alquilado, no suple, en criterio de quien aquí sostiene, la prueba demostrativa de tal relación. O, cuando menos no es prueba suficiente.
Se colige de esto, que debió producir el demandante, al menos el contrato de arrendamiento de aquel local que dice el demandante ocupa como inquilino; y en su caso de ser contrato verbal, acompañar de igual modo los recibos que emite el arrendador a tales efectos; e incluso, debió promover inspección judicial para que este juzgador constatare que efectivamente aquel ocupa otro inmueble.
Solo así, cuestión que no se hizo, pudiera decirse que el demandante tendría derechos a ocupar el inmueble que tiene alquilado el ciudadano LORENZO NESTA DI MARCO. Entonces, no puede suponerse una necesidad de ocupar el inmueble de juicio en forma abstracta; esto es, tiene que demostrarse realmente la existencia de esa necesidad; por ello es tan importante demostrar que el demandante ocupaba otro inmueble y además que lo tiene alquilado, como para justificar el desalojo del inmueble de juicio.
Adicionalmente, y en concreto, no explica el actor cómo es que tendría necesidad de ocupar precisamente ese local alquilado al señor LORENZO NESTA DI MARCO, y por qué no tendría necesidad de ocupar cualesquiera otro de los locales que forman parte del edificio al que tiene derechos, tal y como consta de la regulación de alquileres por él impulsado. Aunque la ley especial de arrendamientos no distingue en estos casos, es evidente que si hay otros locales en el mismo inmueble, se explique cómo se tendría derecho a ese local en particular sobre otros; y sobre todo llama la atención cuando el propio actor en su libelo afirma haber exigido un aumento del monto del alquiler al inquilino. Pareciera que fue ese el motivo de su no aceptación –del aumento por parte del arrendatario-, lo que derivó en que escogiera ese local y no otro para su supuesta necesidad de ocupación.
Si el actor, no explica por qué escoge ese local alquilado al inquilino LORENZO NESTA DI MARCO y no otro del mismo edificio, aunado a sus alegaciones respecto a su interés de aumentar el monto del local, podría constituirse en una discriminación en razón de intereses económicos o personales, que no puede ser admitida en sede judicial; máxime cuando todos los jueces tenemos el deber de garantizar la eficacia de la propia Constitución en su valor normativo conforme dispone el precepto 334 Constitucional.
Por las consideraciones anteriores, al no haber plena prueba de los hechos discutidos –y en especial la necesidad de ocupar el inmueble de juicio-; la presente demanda no puede prosperar; todo conforme lo establecido el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
III. PARTE DISPOSITIVA
Por lo expuesto, este JUZGADO actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES en contra del ciudadano LORENZO NESTA DI MARCO.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 CPC.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la litis; a tenor de lo indicado en el artículo 274 CPC.
Habiendo sido dictada la sentencia fuera de los lapsos de ley; se ordena notificar a las partes.
Dada, sellada y firmada en la sede del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; a los siete (7) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012).
EL JUEZ TITULAR,

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA.
EL SECRETARIO ACC.,

ABG. CARLOS DELGADO
En la misma fecha y siendo las ____________, se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. Quedando anotada en el Libro diario con el asiento Nº _______.
EL SECRETARIO ACC.

Exp. Nro. AP31-V-2012000665.
LAPG/CD/Andry