TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Sociedad Mercantil INVERSORA INKOBE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18/05/1972, bajo el No. 54, Tomo 49-A, reformados con posterioridad en esa misma Oficina de Registro, en fecha 01/09/2011, bajo el No. 16, Tomo 144-A. APODERADOS JUDICIALES: ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 19.882 y 145.922 respectivamente.
PARTE DEMANDADA

Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26/02/2004, bajo el No. 38, Tomo 874-A. APODERADA JUDICIAL: OTTILDE PORRAS COHEN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 19.028.

MOTIVO

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Exp. No. AP31-V-2012-000824.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio, por libelo de demanda presentado en fecha 11 de Mayo de 2012, por los abogados ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 19.882 y 145.922 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSORA INKOBE C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a través del cual demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A.
Verificada la distribución legal, le correspondió su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, siendo recibido en fecha 14/05/2012 y se admitió por auto de fecha 04 de Junio de 2012, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada por los trámites del juicio breve.
En fecha 21/06/2012 el abogado ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación de su contraparte y en fecha 29/06/2012 canceló ante la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales los emolumentos necesarios para que el Alguacil practicara la citación personal de su contraparte, señalando a tal efecto la dirección donde debía llevarse a cabo la misma.
Posteriormente por medio de diligencia de fecha 04/07/2012 el apoderado judicial de la parte demandante le indicó al Tribunal un nuevo domicilio procesal de la Sociedad Mercantil demandada y por auto de fecha 06/08/2012 el Tribunal acordó que se efectuaran las diligencias con respecto a la citación de la demandada en la referida dirección.
Por medio de diligencia de fecha 21/09/2012 compareció ante el Tribunal la abogada OTTILDE PORRAS COEHN, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.028, actuando en representación de la persona jurídica demandada, según poder notariado otorgado por ante la Notaría Publica Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 08/03/2012 bajo el No. 34, Tomo 26 de los libros llevado ante dicho ente público y procedió a oponerse a la solicitud implícita en el libelo de la demandada relativa a la medida de secuestro solicitada por la parte actora y asimismo efectuó una serie de señalamientos atinentes al fondo de la pretensión incoada en su contra de su representada.

En fecha 21/09/2012 la apoderada judicial de la parte demandada solicitó al Tribunal revoque por contrario imperio el auto de admisión de fecha 04/06/2012 con respecto al término de la distancia concedido a su representada.
Por medio de escrito de fecha 25/09/2012 la apoderada judicial de la parte demandada alegó la perención breve de la instancia conforme lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación al fondo, impugnó la cuantía de la demandada e hizo oposición a la medida preventiva de secuestro contenida en el libelo de la demandada, defensas perentorias y de fondo que opuso con posterioridad en fecha 01/10/2012.
En fecha 02/10/2012 la parte actora promovió escrito de pruebas, el cual fue admitido por auto de fecha 10/10/2012 y en fecha 11/10/2012 la parte demandada presentó escrito de pruebas, siendo admitido en la misma fecha.
En fecha 16/10/2012 el Tribunal dijo “VISTO” y la causa entró en estado de sentencia conforme lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito de fecha 19/10/2012 la parte demandante presentó escrito de consideraciones.

II
MOTIVA

Como se ha visto, la acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil INVERSORA INKOBE C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A, la parte actora fundamento la precitada acción en base a los siguientes hechos y argumentos de derecho:

“…Nuestra representada suscribió como arrendadora Contrato de Arrendamiento con la también Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A, (…) como arrendataria, cuyo objeto es el inmueble identificado como: local comercial distinguido con el número 28, situado en la Planta Baja del CCC. Alta vista, ubicado en la carretera Nekuma y Hurí, entre las calles Caura y Cuchiveros, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, el cual fuera debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día treinta y uno de (31) de marzo de 2.004, anotado bajo el número 01, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones (…) Dicho contrato se pactó por el término fijo de tres (3) años, contados a partir del primero (1°) de abril de 2.004, de conformidad con las previsiones de la Cláusula Tercera, y además las partes acordaron expresamente que el mismo se mantendría su calidad de arrendamiento a plazo fijo o a tiempo determinado, sin que por ninguna circunstancia pudiera operar la tácita reconducción, sino por voluntad expresada por las partes. Posteriormente en fecha veintitrés (23) de abril de 2.007, según consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el número 31, Tomo 30, de los libros de Autenticaciones (…) ambas partes acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento original, por el tiempo fijo de tres (3) años, contados a partir del primero (1°) de abril de 2.007, y además las partes acordaron expresamente que el mismo se mantendría su calidad de arrendamiento a plazo fijo o a tiempo determinado, sin que por ninguna circunstancia pudiera operar la tácita reconducción, sino por voluntad expresada por las partes. Agotado así el termino contractual estipulado y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se produjo la prórroga legal, figura ésta que opera de pleno derecho y que en el presente caso, de conformidad con el literal c) de la norma en comento, procedía por dos (02) años, contados desde el dos de abril de 2.010, por tratarse de una relación arrendaticia cuya duración había sido superior a un (1) año, pero menor de cinco (5) años (sic). Durante el transcurso de la prorroga legal, ambas partes suscribieron en fecha ocho (08) de diciembre de 2.010, por ante la Notaría Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el número 45, Tomo 161 de los Libros de Autenticaciones, documento mediante el cual la arrendataria INVERSIONES JALINKA C.A., manifestó que haría uso de la prórroga legal hasta el día (30) de abril de 2.012. Así mismo, acordaron el canon de arrendamiento para la referida prórroga legal (…) Ahora bien, llegado el vencimiento de la prórroga legal el pasado treinta (30) de abril del presente año, la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A., no ha cumplido con su obligación legal de entregar el inmueble a nuestra representada INVERSIONES INKOBE C.A., a pesar de habérselo exigido amistosa y extrajudicialmente. (…) Comprobada la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y comprobada la expiración de la prórroga legal que en el caso le corresponde a la arrendataria, es forzoso concluir, que en aplicación a las normas invocadas, la presente demanda debe ser declarad con lugar, como expresamente lo pedimos a este Juzgado así lo decida y sea en consecuencia ordenada la entrega del inmueble objeto del contrato a nuestra representada INVERSIONES INKOBE C.A…”

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo los siguientes instrumentos:

1. Copias simples del poder otorgado por el ciudadano JOSÉ LUÍS RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.694.907 en su carácter de Administrador-Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSORA INKOBE C.A., a los abogados ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.882 y 145.922 respectivamente, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16/03/2012 bajo el No. 43, Tomo 31, (folios 16 al 18) marcadas con la letra “A”, a las cuales se les confiere pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que no fueron objeto de impugnación por parte de la representación judicial de la parte demandada, siendo así de las mismas se evidencia la representación jurídica que ostentan los referidos abogados en nombre de la parte actora;
2. Copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSORA INKOBE C.A, representada por el ciudadano JOSÉ L. RODRÍGUEZ ya identificado en autos en su carácter de Arrendador y por otra parte la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A, representada los ciudadanos HALINA SOBEZAK DE QUEVEDO y TOMAS DE LAS HERAS GÓMEZ, en su carácter de Arrendataria, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31/03/2004, bajo el No. 01, Tomo 13 (folios 19 al 30) marcadas con la letra “B”, a las cuales se les otorga pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que no fue objeto de impugnación por parte de la abogada de la parte demandada y aunado al hecho que la propia parte demandada reconoció en su escrito de contestación la suscrición del mismo, de las referidas copias se evidencian, en primer lugar la existencia del vínculo jurídico que une a las partes y las obligaciones legales contenidas en el acuerdo locativo del cual se peticiona su cumplimiento ante este Órgano Jurisdiccional;
3. Original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vale decir, la Sociedad Mercantil INVERSORA INKOBE C.A y la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A., ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 23/04/2007, bajo el NO. 31, Tomo 30 (folios 31 al 37) marcado con la letra “C”, el cual no fue tachado de falsedad, impugnado o desconocido por la representante judicial de la parte demandada, todo lo contraria lo reconoció durante el acto de contestación a la demanda, de manera que se le aprecia positivamente en derecho conforme lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, del cual se evidencia la continuidad de la relación arrendaticia que une a las partes integrantes de este proceso por un nuevo periodo;
4. Original del acuerdo denominado por las partes como Prórroga Legal y Aumento del Canon de Arrendamiento celebrado entre las partes, suficientemente identificadas en autos por intermedio de sus representantes legales, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 08/12/2010, bajo el No. 45, Tomo 161 (folios 38 al 40) marcado con la letra “D”, documento al cual se le confiere pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, del cual se aprecia que ambas partes establecieron un lapso de duración de la prórroga legal y el aumento del canon de arrendamiento aplicable al alusivo período contractual.

Ahora bien, durante el lapso de pruebas la parte actora hizo valer el contenido de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en fecha 31/03/2004 y 23/04/2007 y el acuerdo de prórroga legal de fecha 08/12/2010 los cuales fueron valorados positivamente con antelación por esta Juzgadora conforme lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo consignó copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) signado con la nomenclatura J-31113698-3 de fecha 05/05/2011 emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) (folio 50) la cual no fue impugnada por la defensa de la parte demandada y se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, en fecha 21/09/2012 la abogada OTTILDE PORRAS COHEN, apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A., procedió a darse por citada en la causa de forma expresa mediante la consignación de Original Poder Notariado otorgado por los ciudadanos PEDRO JOSÉ LUCAS TADEO QUEVEDO SOBEZAK y TOMAS DE LAS HERAS GÓMEZ, Venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.450.255 y 13.308.276 respectivamente, en su carácter representantes legales de la persona jurídica demandada, documento el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 08/03/2012, bajo el No. 34, Tomo 26, (folio 59 al 62) y que se aprecia de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil. Asimismo anexó a dicha diligencia copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) No. J-31113698-3 de fecha 05/05/2011, alusiva a la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A, en el cual se evidencia el domicilio Fiscal de dicha Sociedad Mercantil, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Edif. Ávila, piso PH, oficina PH-1, Urbanización Los Dos Caminos, 1071, por lo que se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; copia simple de factura No. 00-0010825 de fecha 02/04/2012 emanada de INVERSIONES INKOBE C.A, alusiva al alquiler del mes de Abril de 2012, debidamente aceptada tal como se desprende del sello que aparece en la copia, por lo que se valora de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y finalmente consignó copia simple de reverso de cheque del mes de mayo de 2012 endosado a la cuenta No. 01040043140430006185 a nombre de INVERSORA INKOBE C.A, y copia simple de depósito a la cuenta corriente No. 01040043140430006185 a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A de fecha 14/06/2012, cuyas copias no fueron impugnadas por la parte actora, sino que por el contrario el abogado ANÍBAL LAIRET, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, reconoció que efectivamente la parte demandada realizó ese depósito en la cuenta de su representada; sin embargo alegó que su representada no expidió recibo alguno que implique aceptación por lo que ello no puede entenderse como aceptación a los cánones de arrendamiento (folio 110), de modo que al no haber sido impugnados dichos depósitos, se valoran y se aprecian dado el reconocimiento expreso efectuado por la parte demandante de que si fueron depositados en una cuenta de su propiedad. En tal sentido es necesario observar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 20/12/2005 Exp. Nº 2005-000418 con
Ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO, estableció:

“…La norma denunciada alude a documentos privados emanados de un tercero, por lo tanto, es menester dilucidar igualmente si los depósitos bancarios representan documentos privados emanados de un tercero. Ahora bien, el Dr. Valmore Acevedo Amaya, en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente: “se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido”. (Valmore Acevedo Amaya, Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955). Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas. En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente: “…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”. Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio. En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc. Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros. Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

Posteriormente en fecha 25/09/2012 y 01/10/2012 la apoderada judicial de la parte accionada alegó en defensa de su representada la perención breve de la instancia, la impugnación a la cuantía estimada por su antagonista en el libelo de la demanda, dio contestación al fondo de la demanda e hizo oposición a la medida de secuestro peticionada por la parte actora en el libelo de demandada, defensas que efectuó en los siguientes términos:

“…CAPITULO I PERENCIÓN BREVE Alego la perención breve fundamentada en lo siguiente: En fecha 1 de junio de 2012 este Tribunal admite la presente demanda y ordena en el auto de admisión la citación de mi representada para que comparezca ante este Tribunal al 2° día de despacho siguiente a la constancia en autos de las ultimas de las citaciones se haga, mas 6 días continuos que la ley como termino de la distancia, los cuales comenzarán a correr con prelación al termino de la comparecencia, de lo ordenado por el tribunal en su auto de admisión se infiere que la citación ha de practicarse en Puerto Ordaz… Es el caso, que la parte actora en fecha 21 de junio de 2012 (sic) diligencia consignado copias del libelo de la demanda y del auto de admisión a los fines de que sea librada la compulsa. No solicita se libre el exhorto al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar con sede en Puerto Ordaz (…) Seguido a esto, la parte actora en fecha 21 de junio de 2012, consigno copias fotostáticas del libelo de la demanda con el auto de admisión a los fines (sic) sea librada la compulsa, el día 26 de junio de 2012 diligencia y señalada como dirección para la practica de la citación de mi representada la siguiente dirección: Edificio Venezuela, Avenida Venezuela de la Urbanización El Rosal, PH-5 Municipio Chacao del Estado Miranda, y ese mismo día diligencia suministrado los medios o recursos necesarios para que el Alguacil correspondiente lleve a cabo la citación. Este Tribunal en fecha 4 de julio de 2012 dicta un acto mediante el cual, acuerda el pedimento de la parte actora (…) Este Tribunal en fecha 4 de julio de 2012 acuerda su pedimento y no revoca por contrario imperio el auto de admisión en lo referente al término de la distancia, ni la parte actora insto a este Tribunal que lo hiciera. En fecha 4 de julio de 2012 la parte actora diligencia de nuevo como nueva (sic) dirección para citar a mi representada en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio Ávila piso PH, Oficina PH, Urbanización Los Dos Caminos. En fecha 09 de Julio de 2012 la parte actora diligencia y consigna la copia del auto de fecha 4 de julio de 2012 a los fines de que se libre la compulsa (…) CAPITULO II CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA Niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho que mi representada este obligada a “…la entrega del local comercial distinguido con el numero 28, situado en la Planta baja del CCC: Alta vista, ubicado en la carrera (sic) Nekuma y Gurí, entre las calles Caura y Cuchiveros, Puerto Ordaz, Estado Bolívar…” toda vez que existe un contrato a tiempo indeterminado, la acción es improcedente por el hecho de que el contrato de arrendamiento, en el cual se sustenta la demanda, es a tiempo indeterminado, por consiguiente la acción que debió intentarse era la de Desalojo. Niego, rechazo y contradigo que la prorroga legal que le corresponde a mi representado expido el 30 de abril de 2012 ya que la prorroga legal expiro o tuvo su vencimiento el día 01-04-2012 y no como lo alega el demandante, y se consta la fecha del último contrato de arrendamiento firmado por las partes y suscrito ente la Notaría Publica Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 23-04-2007 (…) en la Cláusula Tercera establece que tiene una duración de 3 años, contados a partir del día 01-04-2007 y la prorroga legal comenzó a regir a regir (sic) el día 01-04-2010 por lo que el vencimiento de la prorroga legal es el día 01-04-2012. Niego, rechazo y contradigo lo señalado en el punto segundo del petitorio, toda vez que cualquier pago que se haga a la arrendadora siempre tendrá la condición de pago de cánones de arrendamiento, por el contrato a tiempo indeterminado y no es la cantidad de Bs. 20.000,00 mensuales como señala la parte demandante en su escrito libelar, sino la cantidad de 18.791,00, alego que cualquier pago que se haga a la arrendadora siempre tendrá la condición de pago de cánones de arrendamiento por el contrato a tiempo indeterminado (…) Por lo que el vencimiento de la prorroga legal el día 31-03-2012 cuya relación arrendaticia se ha venido manteniendo ininterrumpidamente, la arrendataria finalizada la prorroga legal permaneció en posesión del inmueble y el arrendador recibió el pago del arrendamiento del mes de Abril de 2012, según factura 00-0010852, de fecha 02-04-2012 una vez finalizada la prorroga lega (sic) y el pago del arrendamiento correspondiente al mes de mayo 2012, mediante cheque de Banesco, depositado en el Banco Venezolano de Crédito, según planilla de deposito 0957865, en fecha 04/06/2012, se evidencia la voluntad del arrendador al dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y el arrendador recibió el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, pues entonces claramente, manifestó que aunque el contrato terminó tiene la voluntad de que el arrendatario continué gozando de la cosa más allá del término pactado; evidentemente el arrendador procedió a cobrar el canon de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga lega, con esto está manifestándole al arrendatario que quiere que él continué con sus obligaciones como inquilino, en las condiciones pactadas (salvo, la duración del contrato), esto es, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento; pero, ahora indeterminado, operando así la tácita reconduccion (…) CAPITULO III IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA Ciudadano Juez impugno la cuantía en que fue estimada la presente acción por INSUFICIENTE, ya que se hizo de forma maliciosa para que la sentencia que al efecto se distase no tuviere recurso de apelación, por ser la misma inferíos (sic) a las 500 Unidades Tributarias, además de que dicha estimación no cumple con los supuestos establecidos en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, ya que ha quedado demostrado que la relación de arrendamiento que una a las partes sobre el inmueble objeto de esta acción es a tiempo indeterminado, por lo tanto debe aplicarse la regla establecida en el referido artículo, según la cual la cuantía se determina acumulando las pensiones o cánones de arrendamiento de un año, ahora bien, por cuanto el canon que viene cancelando mi representada, es por la cantidad de Bs. 18.791,00 que es el monto mensual, por lo que la cuantía que debió haber sido estimada y que estimo en este acto es por la cantidad de Bs. 222.492,00, equivalente a 2.505,46 Unidades Tributarias de conformidad con lo preceptuado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil (…) CAPITULO IV OPOSICIÓN A LA MEDIDA DE SECUESTRO Me opongo a la medida de secuestro ante el fundado temor que no le sea reconocida a mi representada la prorroga legal y en lugar de facilitar el ejercicio de sus derechos le produciría la perdida de la protección que lo ampara impide que puedan presentarse demandas por cumplimiento de contrato por el vencimiento del término en su contra en un contrato a tiempo indeterminado, ya que el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador recibió los pagos de los cánones de arrendamiento, permitiéndole con ello tal ocupación, el hecho de recibir los cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal constituye otro elemento para considerar que habido la tácita reconduccion todo de conformidad a lo previsto en los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil…”

Durante el lapso de pruebas la parte demandada hizo valer los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en fecha 31/03/2004 y 23/04/2007 los cuales fueron valorados con anticipación por este Tribunal y gozan de pleno valor probatorio, toda vez que su suscripción no formó parte de la controversia existente en autos, de manera que esta Operadora de Justicia, pasa seguidamente a dirimir la procedencia en derecho de las defensas previas alegadas por la abogada de la parte demandada durante el acto de contestación a la demanda.

II
PUNTOS PREVIOS:

DE LA PERENCIÓN BREVE
DE LA INSTANCIA

La abogada de la parte demandada alegó la existencia en la causa de la perención breve de la instancia contenida en el ordinal 1° artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, delación que basó en los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

“…Alego la perención breve fundamentada en lo siguiente: En fecha 1 de junio de 2012 este Tribunal admite la presente demanda y ordena en el auto de admisión la citación de mi representada para que comparezca ante este Tribunal al 2° día de despacho siguiente a la constancia en autos de las ultimas de las citaciones se haga, mas 6 días continuos que la ley como termino de la distancia, los cuales comenzarán a correr con prelación al termino de la comparecencia, de lo ordenado por el tribunal en su auto de admisión se infiere que la citación ha de practicarse en Puerto Ordaz… Es el caso, que la parte actora en fecha 21 de junio de 2012 (sic) diligencia consignado copias del libelo de la demanda y del auto de admisión a los fines de que sea librada la compulsa. No solicita se libre el exhorto al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar con sede en Puerto Ordaz (…) Seguido a esto, la parte actora en fecha 21 de junio de 2012, consigno copias fotostáticas del libelo de la demanda con el auto de admisión a los fines (sic) sea librada la compulsa, el día 26 de junio de 2012 diligencia y señalada como dirección para la practica de la citación de mi representada la siguiente dirección: Edificio Venezuela, Avenida Venezuela de la Urbanización El Rosal, PH-5 Municipio Chacao del Estado Miranda, y ese mismo día diligencia suministrado los medios o recursos necesarios para que el Alguacil correspondiente lleve a cabo la citación. Este Tribunal en fecha 4 de julio de 2012 dicta un acto mediante el cual, acuerda el pedimento de la parte actora (…) Este Tribunal en fecha 4 de julio de 2012 acuerda su pedimento y no revoca por contrario imperio el auto de admisión en lo referente al término de la distancia, ni la parte actora insto a este Tribunal que lo hiciera. En fecha 4 de julio de 2012 la parte actora diligencia de nuevo como nueva (sic) dirección para citar a mi representada en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio Ávila piso PH, Oficina PH, Urbanización Los Dos Caminos. En fecha 09 de Julio de 2012 la parte actora diligencia y consigna la copia del auto de fecha 4 de julio de 2012 a los fines de que se libre la compulsa (…) En fecha 6 de agosto de 2012 acuerda la citación de mi representada en la nueva dirección suministrada por la parte actora, y que se dirija a la coordinación de Alguacilazo (sic) con el fin de impulsar la citación en la ultima dirección que le señalo al Tribunal; es el caso que al suministrar dirección en Caracas el Tribunal debió revocar por contrario imperio el auto de admisión solo en cuanto al término de la distancia y la parte actora debió instar al Tribunal lo revocara, el Juez lo faculta el artículo 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien, situación esta que crea inseguridad en cuanto al acto de la contestación a la demanda y el lapso de promoción y evacuación de pruebas, porque no está claro cuando debe contestarse la demandada, obligando a la parte demandada a contestar al 2 día de despacho después de darse por citada y contestaré nuevamente al 2 día de despacho una vez transcurridos los 6 días concedidos del termino de la distancia, creando así un casos en el procedimiento. Pero a todo evento y sin convalidar los actos irritos del procedimiento, la ciudadana jueza puede examinar la negligencia de la parte actora para que se cumpliera con su carga procesal de gestionar la citación y para que se cumpliera efectivamente, es obligación de la parte demandante una vez admitida la demanda suministrar la dirección en la que se ha de practicar la citación del demandado y debió solicitar al Tribunal se revocara el auto de admisión en relación al termino de la distancia, ya que la citación se haría en Caracas y no en Puerto Ordaz …”

Al respecto, la defensa de la parte actora con el propósito de enervar la defensa opuesta, alegó como capítulo previo en su escrito de pruebas de fecha 02/10/2012, lo siguiente:

“…CAPITULO I DE LA INFUNDADA SOLICITUD DE PERENCIÓN BREVE Rechazamos categóricamente, que se hubiese producido la Perención de la Instancia, conforme a lo previsto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en cuento a que esta representación no cumplió con las cargas procesales para la citación de la parte demandada, con base a las siguientes consideraciones: Si bien es cierto que se solicitó la citación de la parte demandada, en el inmueble objeto del contrato, cuyo cumplimiento se demanda, esa representación luego de haber consignado los fotostátos para la elaboración de la compulsa, indicó dos nuevas dirección para la practica de la misma en la Ciudad de Caracas, consignado los emolumentos para el traslado del Alguacil, todo ello sin que hubiera trascurrido treinta (30) días luego del auto de admisión de la demandada en fecha (04) de junio de 2012 (…) Dada la cercanía del periodo de receso judicial, y el alto cúmulo de trabajo de la Oficina de Alguacilazgo, no fue posible que el Alguacil se trasladará a la dirección indicada para la citación personal de la demandada, sino que esta última, una reanudada la actividad judicial y en la oportunidad en que este Tribunal dio despacho, se dio por citada y procedió a contestar la presente demanda. Esto quiere decir, que la representación judicial de la parte demandada, tenía conocimiento suficiente de la presente demandada y sólo espero el momento oportuno para comparecer…”

Ahora bien, como preámbulo es necesario señalar que este Tribunal tal como se desprende del auto de admisión dictado en fecha 04/06/2012 (folio 41) emplazó a la Sociedad Mercantil demandada, INVERSIONES JALINKA C.A en la persona de sus directores ciudadanos HALINA SOBEZAR DE QUEVEDO y TOMAS DE LAS HERAS GÓMEZ, para que comparecieran al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos que de la última de las citaciones se hiciera, más seis (06) días continuos que la ley le concedió como término de la distancia, los cuales comenzarían a correr con prelación al término de comparecencia, ordenando en el mismo auto librar un exhorto de citación al Juzgado del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en virtud que la parte actora señaló en su escrito libelar que la citación de los representantes de la persona jurídica debía practicarse en el inmueble objeto de contratación.
En este orden de ideas, observamos de las actas procesales que en fecha 21/06/2012 el abogado Aníbal Lairet, apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostátos necesarios para expedir las compulsas de citación de los representantes legales de la parte accionada (folio 43) y en fecha 26/06/2012 puso a disposición de la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil y solicitó se practicara la citación en la siguiente dirección: Edificio Venezuela, Avenida Venezuela de la Urbanización El Rosal, PH-5 del Municipio Chacao del Estado Miranda, Caracas (folios 45 y 46) pedimento que le fue acordado por auto de fecha 04/07/2012 (folio 47) no obstante, en la misma fecha la parte actora procedió a señalar otro domicilio para practicar la citación de su contraparte, vale decir: Avenida Francisco de Miranda, Edif. Ávila, piso PH, oficina PH-1, Urbanización Los Dos Caminos, 1071, según se evidencia de la copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) signado con la nomenclatura J-31113698-3 de fecha 05/05/2011 emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) (folio 50) perteneciente a la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A, copia simple está que no fue impugnada por la parte demandada y posee pleno valor probatorio.
En resumen tenemos, que admitida la demandada en fecha 04/06/2012 (folio 41) hasta el día 04/07/2012 fecha en la cual la parte actora consignó la dirección fiscal de la parte demandada (folio 49 y 50) sólo trascurrieron 30 días continuos de los que establece el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para declarar la perención de la instancia, toda vez que la parte actora cumplió dentro del referido lapso perentorio con las obligaciones que le establece la ley con respecto a la consignación de los fotostátos para elaborar las compulsas de citación, la cancelación de los emolumentos para el traslado y el suministro al Tribunal de la dirección donde debía practicarse la misma, todo ello dentro de lapso de tiempo de treinta (30) días continuos que establece la norma de ley antes citada, a pesar que la parte demandada alegó que su domicilio no estaba ubicado en la ciudad capital por ello debía impulsarse la citación por exhorto en la ciudad de Puerto Ordaz, defensa que pierde validez con la consignación del Registro de Información Fiscal (RIF) No. J-31113698-3 de fecha 05/05/2011 emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) por parte del apoderado actor en fecha 04/07/2012 y por parte de la demandada en fecha 21/09/2012 (folio 63) donde se evidencia que la dirección de la Sociedad Mercantil demandada es Avenida Francisco de Miranda, Edif. Ávila, piso PH, oficina PH-1, Urbanización Los Dos Caminos, 1071, de la Ciudad de Caracas, aunado a que la propia abogada OTTILDE PORRAS COHEN, sin necesidad de citación personal, en fecha 21/09/2012 (folio 58 al 63) procedió a darse por citada (Art. 216 C.P.C), mediante la consignación a los autos de poder otorgado por los representantes legales de su poderdante, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 08/03/2012, bajo el No. 34, Tomo 26, instrumento el cual contenía una copia simple del tan mencionado registro de información fiscal presentado en fecha 04/04/2012 por su antagonista (folios 50 y 63) convalidando el hecho de que la parte demandada está domiciliada en caracas, aunado a ello es necesario señalar que el acuerdo de prorroga legal suscrito por las partes en fecha 08/12/2012 establece claramente en su cláusula sexta como domicilio especial esta ciudad capital.
Con respecto a la supuesta violación del debido proceso y derecho a la defensa por parte de este Juzgado en cuanto a que no revocó por contrario imperio el auto de admisión dictado en fecha 04/06/2012 en cuanto al término de la distancia otorgado a la parte demandada, este Tribunal considera necesario citar el criterio compartido por esta Juzgadora y asumido por la Sala Político Administrativa, entre otras a través de sentencia de fecha 15 de marzo de 2006, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, Exp. No. 04-0074, S.N° 0687, que estableció al respecto:

“…El término de la distancia se concede “para el traslado de las personas” que son llamadas a juicio, cuando disten de la ubicación o sede del tribunal, término que se sumará al lapso concedido a la parte para la realización de un determinado acto procesal; “razón por la cual al haber comparecido y actuado en el proceso, no resulta cónsono con el principio de celeridad procesal el otorgar dicho termino”…” (Negrita y subrayado del Tribunal)

De acuerdo con la doctrina reiterada asentada por nuestro máximo Tribunal de Justicia, se concluye que al darse por citada la apoderada judicial de la parte demandada mediante poder notariado, en forma expresa en fecha 21 de Septiembre de 2012, no resulta acorde al principio de celeridad procesal, el cual esta ampliamente vinculado al derecho a la defensa y debido proceso, otorgarle a la demandada los seis (06) días del término a la distancia, toda vez que este lapso es única y exclusivamente para el traslado del demandado, en este caso de sus representantes legales de un sitio o estado de nuestra geografía nacional a realizar un acto, es decir, dar contestación a la demanda y las defensas contenidas en la ley, siendo así la parte demandada ejerció plenamente su derecho a la defensa tal como se evidencia del escrito de contestación a la demanda interpuesto de forma tempestiva en fecha 25/09/2012 (folios 78 al 84) y de forma extemporánea en fecha 01/10/2012, vale decir, dos (02) veces y posteriormente consignó escrito de pruebas en fecha 11/10/2012 el cual fue legalmente admitido en la misma fecha salvo su apreciación en la sentencia (folios 102 al 105), por lo tanto el tan mencionado lapso del término de la distancia contenido en el artículo 205 del Código Procesal civil, no opera cuando la parte demandada se dá por citada por sí misma, razón por la cual este Tribunal deja expresa constancia que una vez la apoderada judicial de la parte demandada se dio por citada en fecha 21/09/2012 al día de despacho siguiente comenzó a transcurrir el término para dar contestación a la demanda, debiendo verificarse dicho acto el día 25/09/2012, conforme lo establecido en el artículo 883 eiusdem, lo cual efectivamente sucedió, por lo tanto de los diversos razonamientos y del criterio jurisprudencial señalado por esta Juzgadora, se llega a la conclusión que la parte actora si cumplió dentro del lapso perentorio de ley contenido en el ordinal 1° artículo 267 del Código de Procedimiento Civil con las obligaciones que le impone la ley concernientes a lograr la citación personal de su contraparte y por lo tanto no existe en la presente causa la Perención Breve de la instancia delatada por la representante legal de la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A., al igual que no hubo alguna violación en cuando al término de la distancia y resulta totalmente inoficioso revocar el auto de admisión de la demanda y reponer al estado de admitir nuevamente, ya que ello atentaría contra la tutela judicial efectiva y el principio de que no debe sacrificarse la justicia por formalidades no esenciales o reposiciones inútiles, consagrados en los artículos 26 y 257 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.-
DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA

Dentro de las defensas esgrimidas por la parte demandada en su escrito de contestación se encuentra la impugnación a la cuantía estimada por la demandante en su escrito libelar, cuya estimación la actora la realizó en los siguientes términos:
“…Estimo la presente demanda en la suma de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 27.000,00), que equivalen a TRESCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (300UT)…”

Por su parte, la abogada de la parte demandada en la oportunidad procesal de trabar la litis, señaló:

“…Ciudadano Juez impugno la cuantía en que fue estimada la presente acción por INSUFICIENTE, ya que se hizo de forma maliciosa para que la sentencia que al efecto se distase no tuviere recurso de apelación, por ser la misma inferíos (sic) a las 500 Unidades Tributarias, además de que dicha estimación no cumple con los supuestos establecidos en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, ya que ha quedado demostrado que la relación de arrendamiento que una a las partes sobre el inmueble objeto de esta acción es a tiempo indeterminado, por lo tanto debe aplicarse la regla establecida en el referido artículo, según la cual la cuantía se determina acumulando las pensiones o cánones de arrendamiento de un año, ahora bien, por cuanto el canon que viene cancelando mi representada, es por la cantidad de Bs. 18.791,00 que es el monto mensual, por lo que la cuantía que debió haber sido estimada y que estimo en este acto es por la cantidad de Bs. 222.492,00, equivalente a 2.505,46 Unidades Tributarias de conformidad con lo preceptuado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil…”

En contraposición, la representación judicial de la parte actora alegó en su defensa:

“…En cuanto a estimación de la cuantía de la presente causa, esta se verificó bajo los paramentos del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que dice: (…) en virtud, de que se discute una obligación de hacer, la cual consiste en la entrega del inmueble por parte de la demandada, luego del vencimiento de la prórroga legal el pasado treinta (30) de abril del presente año, sobre la base de una relación contractual a tiempo determinado. Por lo tanto, no cabe al aplicación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil (…) ya que no se trata de un contrato a tiempo indeterminado, como quiere hacer ver, sobre al supuesta verificación de la Tácita Reconduccion…”

Ahora bien, establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil:

“…En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…”

Impugnada como fue la cuantía de la pretensión objeto de esta decisión en base a los argumentos antes señalados, este Tribunal debe emitir una decisión al respecto por cuanto la ley impone al Juez la obligación de pronunciarse sobre la procedencia o no de esta defensa como punto previo antes resolver el fondo de la demanda, siendo de esta manera necesario e ineludible para ello determinar previamente la temporalidad y naturaleza de la relación arrendaticia que discuten las partes, toda vez que el rechazo a la estimación de la cuantía se basa según la parte accionada en la supuesta indeterminación del contrato y por consecuencia en la correcto aplicación de formula aritmética requerida para cuantificar el valor real de la pretensión, por lo tanto es impostergable el análisis de los contratos arrendaticios y acuerdo suscritos por los cuales se sustenta el vínculo jurídico existente entre las partes.
En tal sentido, tenemos que ambas partes suscribieron un primer contrato de arrendamiento en fecha 31/03/2004, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas (folios 19 al 30) por un lapso de tres (03) años fijos e improrrogables contados a partir del día 01/04/2004 según se desprende de la cláusula tercera del referido acuerdo, la cual es del tenor siguiente:
“…La duración del Contrato será de tres (03) años, contados a partir del día: 01-04-2004. El mismo día del vencimiento del Contrato la Arrendataria entregará a la Arrendadora el inmueble, completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en el Contrato. Siendo expresamente pactado por las Partes que el Contrato mantendrá a todo evento, su calidad de arrendamiento a plazo fijo o a tiempo determinado, sin que por ningún respecto pueda considerarse como operada la tácita reconduccion, sino por expresa voluntad de las partes…”
Posteriormente, en fecha 23/04/2007 nuevamente las partes suscribieron otro contrato por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas (folios 31 al 37) por un lapso de tres (03) años fijos e improrrogables los cuales comenzaron a computarse a partir del día 01/04/2007 según se desprende de la cláusula tercera del contrato, la se cita a continuación textualmente:
“…La duración del Contrato será de tres (03) años, contados a partir del día: Primero de Abril de Dos Mil Siete (01-04-2007). El mismo día del vencimiento del Contrato la Arrendataria entregará a la Arrendadora el inmueble, completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en el Contrato. Siendo expresamente pactado por las Partes que el Contrato mantendrá a todo evento, su calidad de arrendamiento a plazo fijo o a tiempo determinado, sin que por ningún respecto pueda considerarse como operada la tácita reconduccion, sino por expresa voluntad de las partes…”
Ahora bien, en base a la lectura y cita textual de las estipulaciones pactadas por las partes, en ambos contratos, a la luz de la normativa legal contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, la cual constituye el principio de voluntad y contratación de las partes, se infiere que el lapso temporal de la relación arrendaticia que víncula a las partes se inició en fecha 01/04/2004 hasta el 01/04/2010 por un período de tres (03) años cada contrato, en total seis (06) años fijos e ininterrumpidos, siendo así las cosas, se evidencia que llegado el 01/04/2010 plazo de vencimiento del último contrato de arrendamiento (folios 31 al 37) ambas partes no suscribieron ningún otro acuerdo o contrato arrendaticio, sino hasta el día 08/12/2010 vale decir, cuatro (04) meses después de la fecha de vencimiento del último contrato, lo cual quiere decir que partir del día 01/04/2010 la arrendataria se encontraba haciendo uso, goce y disfrute de la prórroga legal la cual operó de pleno derecho, consagrada en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, el cual establece:
“…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, “llegado el día del vencimiento del plazo estipulado”, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…” (Negrita y subrayado del Tribunal)

Todo ello en virtud que ambas partes acordaron en la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento de fecha 23/04/2007, que el mismo día del vencimiento del contrato de arrendamiento la arrendataria hiciese entrega del inmueble objeto de contratación a la arrendadora, lo cual ratifica su intención del concluir el lapso convencional del contrato una vez llegada su fecha de vencimiento o preclusión y a partir de allí comenzaría a correr de pleno derecho y sin necesidad de notificación, el lapso de prorroga legal por cuanto las partes no pueden relajar las normativas legales que obran en beneficio y protección de sus derechos.
Ahora bien, las partes en fecha 08/12/2010 suscribieron un acuerdo que denominaron de prorroga legal, y en su cláusula tercera del acuerdo de prorroga suscrito ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda (folios 38 al 40) establecieron lo siguiente:
“…Ahora bien, ambas partes de mutuo y amistoso acuerdo, han convenido que LA ARRENDATARIA hará uso de la prorroga legal establecida en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, por el lapso de Dos (02) años, el cual culminara el 30 de abril de 2012…”
De manera que de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad de las partes, ambos acordaron un lapso mayor al de dos (02) años que legalmente le correspondía a la inquilina lo que lejos de perjudicarle la beneficiaba, por cuanto de acuerdo con el literal “c” del artículo 38 sólo le correspondían dos (02) años de prorroga legal, de allí que mal puede entenderse dicho acuerdo como un nuevo contrato de arrendamiento, o que en virtud de ello operó la tácita reconduccion del contrato, lo que hay que determinar es si después del 30/04/2012 la inquilina continuó pagando el canon de arrendamiento y el arrendador recibió el mismo, ya que en ese caso si operaría la tácita reconduccion del contrato.
En ese sentido, tomando en consideración que el pago del canon de arrendamiento debía efectuarse según lo establecido la cláusula segunda del contrato de fecha 23/04/2007, dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, ya que durante la prorroga legal se mantienen vigentes las estipulaciones contractuales, siendo así se observa que hubo unos pagos realizados por la arrendataria en el mes de mayo de 2012 y en fecha 14 de junio del año 2012, mediante depósitos, lo que quiere decir que la actora y arrendadora recibió en su cuenta bancaria tal como los propios apoderados actores señalaron en su escrito de pruebas de fecha 02/10/2012, pagos por concepto de cánones de arrendamiento pasado el mes de abril de 2012, por lo que a pesar de que el arrendador no dio recibo ello no es suficiente para rechazar el pago efectuado ya que entró en su cuenta bancaria y cumplió su finalidad por cuanto el Banco es un depositario o mandatario del titular de la cuenta, esto aunado al hecho que la arrendataria continuó en posesión del inmueble con posterioridad al vencimiento del lapso de la prorroga (30/04/2012), por lo que se hizo posible la indeterminación del contrato alega por la demandada y por consecuencia para estimar la cuantía en el libelo de la demanda debemos sumar las pensiones o cánones de arrendamiento de un (01) año tal como lo señala de forma clara el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una relación a tiempo indeterminado y no como erróneamente alegan los apoderados judiciales de la parte actora cuando señalan que debe aplicarse al caso bajo examen el artículo 38 ibídem, por discutirse una obligación de hacer, consistente en la entrega del inmueble objeto de la demanda.
En conclusión tenemos que habiendo fijado las partes de común acuerdo que el canon de arrendamiento vigente para el último año de la prórroga legal era la cantidad de DIECIOCHO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 18.791,00) cantidad ésta que multiplicada por doce meses o un año de cánones de arrendamiento, arroja la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 225.492,00) cantidad ésta que comprende el valor real de la cuantía de la demanda objeto de análisis, equivalente a DOS MIL QUINIENTAS CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.505 U.T) procediendo de esta manera la impugnación a la cuantía alega por la parte demandada en su escrito de contestación. Así se decide.-

DEL CONFLICTO DE FONDO

Planteada como ha quedado la controversia, corresponde a este Tribunal resolver el fondo del asunto; ahora bien, la pretensión de la acción tiene como objetivo la obtención de una sentencia favorable mediante el Petitum de la demanda y la causa petendi; atendiendo a los hechos constitutivos, modificativos o extintivos de la relación jurídico-material que se pretende. Al respecto, el Dr. Devis Echendía Hernández, señala:

“…Cuando contemplamos la demanda en su entidad propia, aparece inevitablemente la pretensión como el fin concreto que el demandante persigue, es decir, la declaración que se plasme en la sentencia, esa pretensión es por lo tanto el petitum de la demanda, lo que se pide en ella que sea reconocido o declarado en el fallo dictado a favor del demandante…”

En el mismo orden de ideas, tenemos que la pretensión de la parte actora se circunscribe a demandar ante este Órgano Jurisdiccional el cumplimiento de la obligación por parte de la arrendadora Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A derivada del convenio de prorroga legal suscrito interpartes en fecha 08/12/2010 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda (folios 38 al 39) por medio del cual las partes pactaron el incremento del canon de arrendamiento, el lapso de prorroga legal conferido a la arrendataria y la entrega del inmueble objeto de contratación a partir del día 30/04/2012, ello con motivo de la suscripción de sendos contratos arrendaticios de fecha 31/03/2004 vigente a partir del 01/04/2004 y 23/04/2007 vigente a partir del 01/04/2007 los cuales establecían en su cláusula tercera un lapso de duración fijo e improrrogable de tres (03) años cada uno, siendo que la relación arrendaticia tuvo una duración total de seis (06) años fijos.
En ese sentido, la parte actora sustentó en derecho su pretensión en base a los artículos 1.159, 1.264, 1.167, 1.579, 1.599 del Código Civil y 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo para ello que en virtud que la relación arrendaticia que vinculan las partes se encontraba a tiempo determinado y por consecuencia la parte accionada debía hacer entrega del inmueble objeto de contratación una vez fenecido el lapso de prorroga legal otorgado a la parte demandada mediante el acuerdo de fecha 08/12/2010.
Ahora bien, en base al criterio asumido por esta Juzgadora en el punto previo atinente a la impugnación a la cuantía, los cuales damos por reproducidos en este particular, estamos en presencia de una relación arrendaticia que se indeterminó lo cual conlleva a establecer que vencido el lapso de prorroga (30/04/2012) habiendo quedado la inquilina (Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A) en posición pacifica del inmueble y recibiendo la arrendadora (SOCIEDAD MERCANTIL INVERSORA INKOBE C.A) el pago del canon de arrendamiento con posterioridad al mes del vencimiento de la prorroga, se activa de ésta manera el dispositivo legal contenido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

“…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…” (Negrita y subrayado del Tribunal).

Al respecto es importante resaltar que deben cumplirse con dos elementos necesarios para que opere o se configure dicha acción, el Profesor José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías Derecho Civil IV, señala que:

“…Los supuesto de la tácita reconducción son: (a.- Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y b).- Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión…”

Habiéndose transformado el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y observando que los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron en su petitorio el Cumplimiento del Contrato, tal y como lo señalan en el libelo de demandada, es el motivo por el cual esta Juzgadora considera que la demanda resulta improcedente ya que no encuadra en el supuesto establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido es menester de este Tribunal abordar dicho análisis indicando que la calificación de la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones, para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es deber de los jueces garantizar el derecho a la defensa y determinar realmente cual es la acción idónea para el caso en concreto.
Bajo las premisas antes expuestas este Tribunal considera que la acción idónea que debió intentar la parte actora era el Desalojo por alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de ser el caso y no el Cumplimiento del Contrato señalado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La interpretación errónea de la temporalidad del contrato y la Ley acarrea como consecuencia una sanción jurídica para la parte que esté inmersa en ella, la cual es la improcedencia de la acción interpuesta por cuanto mal pueden pretender las partes escoger la vía o procedimiento legal que más les convenga a sus intereses dejando de lado las normas establecidas por el legislador, las cuales son las directrices correctas y las reglas sanas para todo proceso jurídico, por lo que la demandada resulta improcedente. ASÍ SE DECIDE.-
En base a lo antes plasmado, esta Juzgadora DECLARA IMPROCEDENTE la presente acción en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la República, siendo mandato constitucional. ASÍ SE DECIDE.-

III
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la Perención Breve de la Instancia contenida en el Ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la abogada OTTILDE PORRAS COHEN en carácter de apoderada judicial de la parte demandada;
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la defensa perentoria de la impugnación a la cuantía, alegada por la abogada OTTILDE PORRAS COHEN en carácter de apoderada judicial de la parte demandada y en consecuencia de ello queda modificada la cuantía de la acción propuesta, en la cantidad DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 225.492,00) equivalentes a DOS MIL QUINIENTAS CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.505 U.T);
TERCERO: Se declara IMPROCEDENTE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil INVERSORA INKOBE C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES JALINKA C.A, de conformidad con lo establecido en los artículos 34 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 6 del Código Civil y 341 del Código de Procedimiento Civil;
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora en virtud de haber resultado totalmente vencida en la demanda principal de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil;
TERCERO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los siete (07) días del mes de Noviembre del año dos mil doce (2012). Años 202º y 153º.
LA JUEZ

DAYANA ORTÍZ RUBIO
LA SECRETARIA ACC.

GLADYS RODRÍGUEZ
En esta misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA ACC.

GLADYS RODRÍGUEZ

DOR/GR/jar
EXP. No. AP31-V-2012-000824.