TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTES: INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de agosto de 1.979, bajo el N° 44, Tomo 92-A-Sgdo, y TERPSICORE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de Octubre de 1.971, bajo el N° 32, Tomo 93-A, cuyo Expediente de Comercio fue trasladado posteriormente al Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda.

DEMANDADO: HENRY LEONARDO D´ESTEFANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.661.675.

APODERADO
DEMANDANTE: Daniel Setter Nieto, abogado en ejercicio, inscrito en Inpreabogado bajo el N° 64.754.

APODERADO
DEMANDADO: Francia Alejandra Vargas Sánchez, abogada en ejercicio, inscrita en Inpreabogado bajo el N° 134.548.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2012-000989

- I -
-NARRATIVA-

Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 01 de Junio de 2.012, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este circuito judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo a este Juzgado.
Por auto de fecha 06 de Junio de 2.012, se admitió la demanda y a tal efecto se ordenó tramitarla por el Procedimiento Breve establecido en el Título XII, Parte Primera del Libro Cuarto, artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose librar compulsas de Ley a los fines de emplazar al demandado, para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a las Diez de la mañana (10:00 a.m.)
Por auto de fecha 27 de Junio de 2.012, se subsanó el error cometido en el auto de admisión, y se ordenó tramitarla por el Procedimiento Breve establecido en el Título XII, Parte Primera del Libro Cuarto, artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las modificaciones dispuestas en los artículos 33, 35 al 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose librar compulsas de Ley a los fines de emplazar al demandado, para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguientes a que conste en autos su citación, en el horario comprendido desde las Ocho y Treinta de la mañana (8:30 a.m.), y las Tres y Treinta de la tarde (3:30 p.m.). En esta misma fecha se libro la compulsa respectiva.
En fecha 23 de Julio de 2.012, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Primera William, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano Henry Leonardo D´ Estefano, parte demandada en el presente juicio.
En fecha 27 de Julio de 2.012, compareció el ciudadano Henrry Leonardo D´Estefano, en su carácter de parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido por la abogada en ejercicio Francia Alejandra Vargas, antes identificado, y consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 27 de Julio de 2.012, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de reforma del libelo de demanda.
En fecha 30 de Julio de 2.012, se dictó auto mediante el cual, se admitió la reforma de demanda de conformidad con lo dispuesto en los artículos 343 y 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 01 de Agosto de 2.012, compareció el ciudadano Henrry Leonardo D´Estefano, en su carácter de parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido por la abogada en ejercicio Francia Alejandra Vargas, antes identificado, y consignó escrito de contestación a la reforma del libelo de demanda.
En fecha 13 de Agosto de 2.012, comparece el abogado en ejercicio Daniel Setter Nieto, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de Septiembre de 2.012, compareció la abogada Francia Vargas, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de Septiembre de 2.012, se dictó auto mediante el cual, se proveyó el escrito de promoción de pruebas promovido por la representación judicial de la parte actora, y se fijó el Segundo (2°) día de despacho siguiente, a las Diez de la mañana (10:00 am.), para que tenga lugar el acto de nombramiento de expertos.
En fecha 21 de Septiembre de 2.012, se dictó auto mediante el cual, se prorrogó el lapso probatorio por Diez (10) días de Despacho, de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de Septiembre de 2.012, de declaró desierto el acto de nombramiento de expertos, por cuanto no comparecieron las partes ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno.
En fecha 28 de Septiembre de 2.012, se dictó auto mediante el cual, se fijo nueva oportunidad para que tuviera lugar el acto de designación de experto, para el segundo (2°) día de despacho siguiente, a las Diez de la mañana.
En fecha 03 de Octubre de 2.012, siendo las Diez de la mañana (10:00 am.), tuvo lugar el acto de designación de expertos, de conformidad con lo establecido en el artículo 556 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de Octubre de 2.012, comparecen por ante este Tribunal los ciudadanos Maria Sánchez Maldonado, Liliana Granadillo Coronado y Raymond Orta Martínez, en su carácter de Expertos Grafotécnico, y consignaron mediante diligencia, Dictamen Grafotécnico Representativas de las firmas examinadas.
Finalizado como se encuentra el lapso probatorio en su totalidad y, abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva, que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal procede a ello con los elementos existentes en autos, y al efecto considera:

-II-
- MOTIVA –

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Manifiesta la representación judicial de la parte actora, que su representada, sociedad mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., suscribió un contrato privado de arrendamiento en fecha 01 de Febrero de 1.992, sobre un inmueble propiedad de la sociedad mercantil TERPSICORE, C.A., constituido por un terreno con un área aproximada de Cuatrocientos Metros Cuadrados (400 Mts2.), y una construcción tipo Galpón con un área de Ciento Sesenta y Nueve Metros Cuadrados (169 Mts2.), distinguido como Galpón N° 2, ubicado en la margen izquierda de la Carretera Nacional Petare-Santa Lucía, Km. 15. Los Mariches, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, con el ciudadano HENRY LEONARDO D´ESTEFANO, todos ya identificados en la presente decisión.
Que en la Cláusula Tercera del contrato in comento, se estableció que el tiempo de duración sería de Seis (6) meses fijos, contados a partir del día primero (1°) de Febrero de 1.992. Dicho plazo será prorrogable por períodos de Tres (03) meses si alguna de las partes no manifestare por escrito a la otra, con anticipación al vencimiento del término fijo o de las eventuales prórrogas que pudiera sufrir este contrato, su voluntad de prorrogarlo.
Que en su Cláusula Cuarta del referido contrato privado, establecieron el canon de arrendamiento por la suma de Dos Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 2.000,00), mensuales, pagaderos por adelantado dentro de los Cinco (05) días siguientes a cada mes calendarios en las oficinas de la arrendadora, cuya dirección declaró conocer el arrendatario.
Que la sociedad mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., antes identificada, suscribió el contrato privado de arrendamiento, en su carácter de LA ARRENDADORA, en uso de las atribuciones de carácter administrativo conferidas por la sociedad mercantil TERPSICORE, C.A., antes identificada, y quien es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, tal y como se evidencia de Contrato de Servicio de Administración de Inmuebles, suscrito por ambas sociedades mercantiles, en fecha 01 de Abril de 1.992.
Que la relación arrendaticia en este momento, es a tiempo indeterminado, toda vez, que el período de vigencia de la relación arrendaticia, incluyendo el período de Prórroga Legal, feneció íntegramente el día 02 de Febrero de 1.993, ya que la presente arrendaticia comenzó el 1° de Febrero de 1.992, por el período de seis meses, venciéndose éste el día 1° de Agosto de 1.992, y el período de prorroga legal comenzó el día 02 de Agosto de 1.992, culminando dicha prórroga legal el día 02 de Febrero de 1.993, con lo cual, al encontrarse vencido el período de tiempo de vigencia del presente contrato privado de arrendamiento, EL ARRENDATARIO, continúa ocupando el inmueble arrendado, aunado al incumplimiento en sus obligaciones, específicamente la relativa al pago del canon de arrendamiento.
Que la parte demandada, ciudadano Henry Leonardo D´Estefano, plenamente identificado, desde que suscribió el contrato de arrendamiento en fecha 01 de Febrero de 1.992, había venido cumpliendo de manera oportuna con el pago de los cánones de arrendamiento , hasta que llegado el mes de Diciembre de 2.011, hasta la presente fecha, éste ha incurrido en falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Diciembre de 2.011, Enero de 2.012, hasta Mayo de 2.012, que suman en su conjunto, la cantidad de Seis (06) cánones mensuales consecutivos, vencidos y no pagados, hasta la presente fecha y que en su conjunto, suman la cantidad de Doce Bolívares Fuertes exactos (Bs.F. 12,00).
Por todo lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar al ciudadano Henry Leonardo D´Estefano, antes identificado, por Desalojo del inmueble arrendado, así como el pago de la cantidad de Doce Bolívares Fuertes exactos (Bs.F. 12,00), por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados, comprendidos desde el mes de Diciembre de 2.011, hasta el mes de Mayo de 2.012, a razón de Dos Bolívares Fuertes (Bs.F. 2,00).
En fecha 27 de Julio de 2.012, presenta escrito de reforma del libelo de demanda, exactamente, en su Capítulo IV, que corresponde a PETITORIO, específicamente, donde reza y se lee: …SEGUNDO: Que sea condenado el ciudadano Henry Leonardo D´Estefano, venezolano, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad N° 6.661.675, ARRENDATARIO de dicho a pagar a la suma de DOCE BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 12,00), por concepto de los cánones adeudados, comprendidos desde el mes de Diciembre de 2.011, Enero de 2.012, Febrero de 2.012, Marzo de 2.012, Abril de 2.012 y Mayo de 2.012, a razón de DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 2,00), cada uno de ellos, como justa indemnización por la ocupación del inmueble durante esos meses.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Por su parte, el demandado al momento de contestar la demanda, alega la falta de cualidad del actor, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por no ser titular del derecho que deduce en juicio, esto por no ser ni arrendador, ni propietario del inmueble objeto material de su pretensión; así, como también alega la falta de cualidad pasiva y por ende niega su condición de legítimo contradictor para sostener el presente juicio, por que no es arrendatario del bien inmueble objeto de la demanda, el cual ocupo en calidad de poseedor legítimo, ni tiene vínculo jurídico alguno con dicha parte demandante.
Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado la presente demanda.
Que de acuerdo con la norma contenida en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.364 eiusdem, desconozco bajo toda forma de derecho, en contenido y firma el pretenso contrato de arrendamiento que sirve de título a la presente demanda, en virtud que nunca lo suscribió, ni ha suscrito contrato de arrendamiento alguno por el terreno que ocupa con su grupo familiar, ni ningún otro, en el que realiza labores de mecánica automotriz en el taller denominado la Bomba D´Estefano desde hace mas de Veinte (20) años, por lo que niega su firma en cada uno de los folios del supuesto contrato de arrendamiento.
Niega, rechaza y contradice que haya pagado o dejado de pagar canon alguno por un supuesto contrato de arrendamiento que desconoce.
Niega, rechaza y contradice que las sociedades mercantiles Loma Fresca, C.A., y Tersicope, C.A., sean propietarias del terreno, puesto que nunca suscribió contrato de arrendamiento alguno con ninguna de las dos compañías.
Que solo reconoce que el terreno que posee se encuentra dentro del derecho de vía de la carretera nacional Petare-Santa Lucía, según consta en oficio del Instituto Nacional de Transporte Terrestre del Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas y Vivienda, N° 01-00, de fecha 18 de Septiembre de 2.009.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugna la estimación de la cuantía por considerarla insuficiente, ya que el valor del inmueble objeto de esta demanda está muy por encima de ese monto.
Que impugna la copia simple del documento en que la parte actora pretende acreditarse como propiedad del terreno, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTOS PREVIOS
- De la impugnación de la cuantía -
Como punto previo al análisis del fondo de la controversia se hace necesario resolver la impugnación que de la cuantía hiciere la parte demandada, la cual manifestó en su escrito de contestación que:
“De conformidad al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil Impugno la estimación de la cuantía por considerarla insuficiente, ya que el valor del inmueble objeto de esta demanda está muy por encima de ese monto; en consecuencia, la cuantía del asunto debatido la estimo en Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00), lo cual hace a este juzgado incompetente para entrar a examinar el mérito del asunto debatido, y el procedimiento por el cual se ha admitido la demanda resulta inidóneo, y cercena mi derecho a una tutela judicial efectiva ex articulo 26 constitucional.”

Por su parte, en el escrito libelar en su Capítulo VII denominado “Estimación de la Demanda”, la actora señaló que:
“A los solos efectos de establecer la competencia por la cuantía de este Tribunal, estimo la presente demanda en CERO PUNTO TRECE UNIDADES TRIBUTARIAS (0,13U.T.), QUE A RAZÓN DE noventa bolivares fuertes (Bs.F.:90,00) que es el valor vigente de la Unidad Tributaria, es equivalente a la suma de DOCE BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F.:12,00).”

Así las cosas, lo primero que hay que señalar es que la estimación de la demanda no es un asunto que quede a la libertad de las partes, ya que el Código de Procedimiento Civil establece una serie de normas para su cálculo, y solo en el caso, establece el artículo 38 eiusdem, cuando el valor de la cosa demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante procederá a estimarla.
Así las cosas, en el caso de las relaciones arrendaticias, el legislador estableció en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil la forma de estimación de las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, estableciendo que si el contrato fuere determinado el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
En el presente caso la parte actora ha señalado que el contrato de arrendamiento es indeterminado, y sin que ese alegato sea convalido por este Tribunal, debe señalar que la estimación de la cuantía entonces debía corresponder con la acumulación de los cánones de un (1) año, y siendo que en el contrato que se le opone al demandado se estableció que un canon mensual, a la fecha de hoy de Bsf.2,00, la cuantía del presente asunto es de VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bsf.24,00). Así se establece.-
En relación a lo argumentado por el demandado en relación a que la cuantía del asunto corresponde al valor del inmueble “objeto de la demanda”, es necesario señalar que el inmueble arrendado es el objeto del contrato, y el objeto de la demanda y del presente proceso lo constituye el contrato, es decir, la relación jurídica contractual, pero no el inmueble en sí mismo, por todo ello, se desecha la estimación que hiciere sobre la cuantía del presente asunto. Así se establece.-

- De la Falta de Legitimación -

De igual forma el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda alegó la falta de cualidad en los siguientes términos:
“De acuerdo con la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, al la falta de cualidad de la parte actora por no ser el titular del derecho que deduce en juicio, esto es por no ser ni arrendador, ni propietario del inmueble objeto material de su pretensión; así, como también alego la falta de cualidad pasiva y por ende niego mi condición de legitimo contradictor para sostener el presente juicio, porque no soy arrendatario del bien inmueble objeto de esta demanda, el cual ocupo en calidad de poseedor legítimo, ni tengo vínculo jurídico alguno con dicha parte demandante.”

Así las cosas, la cualidad es la actitud ciertas de las personas que se presentan en el proceso de sostener ese proceso en virtud de recaer en ellas el interés procesal que deviene del derecho reclamado en juicio. Así las cosas, en el presente caso, la parte actora esta conformada por un litis consorcio representado por dos sociedades, una de las cuales se afirma propietaria del inmueble arrendado, y la otra afirma ser la que suscribió el contrato de arrendamiento que se opone al demando.
En este orden de ideas fue aportado al proceso, cursante a los folios 11 al 18, contrato privado de arrendamiento, el cual fue desconocido por el demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el actor procedió a promover la prueba de cotejo, la cual debidamente tramitada, procediendo los expertos grafotécnicos a consignar informe en fecha 10 de octubre de 2012, llegando a la conclusión de que “existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que las firmas cuestionadas corresponden a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como “HENRY LEONARDO D´STEFANO y/o “HENRY LEONARDO DESTEFANO”, suscribió los documentos indubitado”. Por lo que, el documento de arrendamiento privado es válido y apreciado por este Juzgado, otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.363 del Código Civil, y artículos 1.359 y 1.360 eiusdem.
Es por lo anterior que, de este contrato de arrendamiento emana la cualidad del actor INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A. y del demandado HENRRY LEONARDO DESTEFANO.
En relación al actor sociedad TERPSICORE, C.A. su cualidad emanada del documento de propiedad que corre inserto a los folios 58 al 60.
Es por todo lo anterior que, este Tribunal declara sin lugar la defensa de falta de cualidad de la parte actora y del demandado, alegada por éste último en su escrito de contestación. Así se decide.-

- DECISIÓN DE FONDO -

De la forma en que ha quedado trabada la litis:

Planteada de esta manera la controversia, se observa que el artículo 1.579 del Código Civil venezolano establece que: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
En el mismo orden de ideas, el artículo 1.160 del mismo Código Civil reza que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Por su parte, el artículo 1.354 eiusdem establece que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por su parte la Ley especial en la materia arrendaticia como lo es el Decreto Ley sobre arrendamientos inmobiliarios establece en su artículo 34 lo siguiente:
“Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (lo subrayado es de este Juzgado)

- De la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento -

Punto importante y cardinal en la presente litis es la determinación por parte de este tribunal de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en relación a su lapso de duración, es decir, determinar si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado, ya que ello determina a su vez la acción judicial que debe accionarse, es decir, si es por cumplimiento o resolución de contrato o desalojo, es por ello, que se procede a hacer un análisis del contrato de arrendamiento que cursa a los autos, y el cual tiene plena validez de conformidad con lo expresado en el punto previo sobre la cualidad de las partes, observándose que en la cláusula tercera las partes establecieron que:
“TERCERA: El término de la duración inicial de este contrato será de Seis (6) meses fijos contado a partir del día 1 de FEBRERO DE 1992. Dicho plazo será prorrogable por períodos de Tres (3) meses si alguna de las partes no manifestare por escrito a la otra parte, con anticipación al vencimiento del término fijo o de las eventuales prórrogas que pudiera sufrir este contrato, su voluntad de no prorrogarlo. Este aviso debe darlo EL ARRENDATARIO por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualesquiera de las prorrogas que pudiera haber sufrido el contrato…”

En relación a la naturaleza jurídica del contrato, la parte actora señaló en el escrito libelar que:
“La presente relación arrendaticia, es en este momento a TIEMPO INDETERMINADO, toda vez, que el período de vigencia de la relación arrendaticia incluyendo el período de Prórroga Legal, feneció íntegramente el día dos (2) de febrero del año mil novecientos noventa y tres (1993), ya que la presente relación arrendaticia comenzó el día Primero (1º) e Febrero del año mil novecientos noventa y dos (1992), por el período de seis (6) meses, venciéndose éste, el día Primero (1º) de Agosto del año mil novecientos noventa y dos (1.992), y el período de prórroga legal comenzó el día dos (02) de Agosto del año mil novecientos noventa y dos (1.992), culminando dicha prórroga legal el día dos (02) de Febrero del año mil novecientos noventa y tres (1.993), con lo cual, al encontrarse vencido el período de tiempo de vigencia del presente contrato privado de arrendamiento, EL ARRENDATARIO, continúa ocupando el inmueble arrendado, aunado al incumplimiento en sus obligaciones, específicamente la relativa al pago del canon de arrendamiento EL ARRENDATARIO que es y cuyo tema será expuesto en lo sucesivo en el presente escrito.”

Así las cosas, se observa que las partes en el ejercicio de su libre voluntad contractual establecieron que el contrato sería por un lapso fijo de seis meses, iniciando éste en fecha 01 de febrero de 1992, estableciendo lo que se conoce como prórrogas automáticas, es decir, que el contrato se prorrogaría de manera automática, sin necesidad de acuerdo para tal fin. Éstas prórrogas sucesivas serían por un lapso de tres (3) meses; y en caso de que algunas de partes no quiere que se prorrogare más, debían a tales fines, dar la otra parte en la forma establecida en la prenombrada cláusula.
Es por lo anterior que, en el presente caso, ni tampoco fue alega por alguna de las partes, que alguna de ellas como partes del contrato hubiere procedido a dar notificación a la otra sobre su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que, en aplicación correcta de lo establecido en la cláusula Tercera del contrato de arriendo, una vez llegado el día 01 de agosto de 1992, comenzó a prorrogarse por períodos de tres (3) meses, en virtud a no existir a los autos prueba alguna de que una de las parte hubiere evitado la continuidad de dichas prórrogas mediante la notificación a su contraparte, es por ello que, no es aplicable la tácita reconducción consagrada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por lo que, el presente contrato de arrendamiento es TIEMPO DETERMINADO., Así se establece.-
Establecido lo anterior, necesario es señalar que conforme al ya citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción por desalojo solo procede en los casos en que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, por lo que se excluyen por interpretación en contrario los contratos escritos a tiempo determinado, los cuales deberán ser demandados por Cumplimiento o Resolución de Contrato, ya que admitir lo contrario implicaría una violación del derecho a la defensa del demandado, quien al pensar que se trata de un desalojo pudiera establecer su defensa o estrategia en base al artículo 34 eiusdem, lo cual sería contrario a la naturaleza del contrato.
Es por todo lo anterior que, este Tribunal en virtud de haberse demandado por desalojo un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, debe necesariamente declarar inadmisible la presente demanda. Así se declara.
En relación a la posibilidad de declaratoria de inadmisibilidad de la demanda en la oportunidad del dictado de la sentencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 137 del 11 de mayo de 2000, señaló: “En efecto, la admisión de una demanda es una decisión provisional que puede revisarse nuevamente al pronunciar el fallo, bien de oficio o bien a instancia de la parte interesada. Para la admisión, lógicamente, debe hacerse un examen previo que determine si la acción es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de a ley, más ello no significa que ese estudio preliminar cierre definitivamente el tema, sobre todo si se tiene en consideración que los elementos con que cuenta el juez en ese momento, pueden no ser suficientes para conocer si se han cumplido determinados elementos de hecho que influyan decisivamente en torno a ella.”.

- III -
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto De Municipio De La Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana De Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda de Desalojo incoada por las sociedades mercantiles INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., y TERPSICORE, C.A., contra el ciudadano HENRY LEONARDO DÉSTEFANO, ambas partes ya identificadas en esta decisión. Así se decide.-
Se condena en costas a la parte actora en el presente Juicio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTIÚN (21) DÍAS DEL MES DE NOVIEMBRE DE DOS MIL DOCE (2.012). Año: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,

Abg. Luzdary Jiménez Silva
En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La Secretaria Titular,

Abg. Luzdary Jiménez Silva