TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: TATIANA KADUSZKIEWICZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.087.201.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: WALTHER ELIAS GARCIA SUAREZ y ALFREDO J. PIETRI GARCIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 117.211 y 9.429 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, constituido por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda, el 15 de Marzo de 1.978, anotado bajo el N° 1, Folio 1, Tomo 18 adicional al Protocolo Primero.-

APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE DEMANDADA FRANK PETIT DA COSTA y SOLMERIS CARES RENGIFO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números: 7.276 y 98.403 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE No: AP31-V-2012-000134.

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el abogado en ejercicio WALTHER ELIAS GARCIAS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, en contra del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, todos plenamente identificados en la parte inicial del presente fallo.
La referida demanda fue estimada en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BS F 50.000,00).
En fecha 01 de Febrero de 2012, el Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha ocho (08) de Febrero de dos mil doce (2.012), El Juez Titular del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió para seguir conociendo la causa, de conformidad a lo establecido en el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, por considerar procedente la causal consagrada en el ordinal 15 del artículo 82 ejusdem.
En fecha 24 de Febrero de 2012, fue recibido el expediente asignado a este Tribunal mediante sorteo efectuado en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, en fecha 14 de Febrero de 2012.
En fecha 26 de Marzo de 2012, compareció la abogado en ejercicio SOLMERYS ISABEL CARES RENGIFO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 98.403, y consignó documento poder otorgado por la ciudadana ZEIDA BORDIN MORELLATO, cédula de identidad N° 11.7841.076 en su carácter de Administradora electa del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa,. a su persona y al abogado en ejercicio FRANK PETIT DA COSTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.276 y en tal carácter se dio por citada en el juicio.
En fecha 29 de Marzo de 2012, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora. En la misma fecha el tribunal admitió la reconvención propuesta. El día 02 de Abril de 2012, el apoderado judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención propuesta a su mandante
Llegada la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.
Mediante auto de fecha 26 de Abril de 2012, el tribunal prorrogó el lapso de evacuación de pruebas. En fecha 23 de Julio de 2012, el tribunal admitió las pruebas promovidas por los apoderados judiciales de las partes del juicio. Mediante diligencia de fecha 31 de Julio de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada se opuso al escrito de pruebas consignado por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 26 de Julio de 2012. Mediante auto de fecha nueve (09) de Agosto de 2012, el tribunal declaró improcedente la oposición formulada por la apoderada judicial de la parte demandada en fecha 31 de Julio de 2012, admitiendo las pruebas promovidas por el apoderado de la parte actora y fijó oportunidad para la evacuación de las Inspecciones Judiciales promovidas por las partes del juicio, las cuales fueron evacuadas en fecha 24 de Octubre de 2012.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
Que consta de instrumento público autenticado ante la Notaría Pública Séptima del municipio Baruta del estado Miranda el 25 de Octubre de 2004, inserto bajo el N° 39, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, su patrocinada suscribió contrato de arrendamiento con el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, cuyo objeto, versó en un local para depósitos de mercancías ubicado en el Nivel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Américas, situado en la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, que el espacio del inmueble objeto del contrato, seria utilizado exclusivamente como depósitos de mercancías, según lo convenido por las partes en la cláusula segunda del mismo documento. Que el contrato tendría una duración de dos años contados a partir de su firma, a saber, 25 de Octubre de 2004, que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 147.000,00) actualmente CIENTO CUARENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BS F 147,00).
Que es el caso que en fecha 31 de Octubre de 2007, la Administración del Condominio Centro Comercial Plaza Las Américas, Etapa 1, interpuso formal demanda por cumplimiento de contrato en contra de su patrocinada, sustanciado en el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, señalando la pretensora-entre otras cosas- que su mandante fue notificada de la no renovación del contrato ut supra mencionado, por lo que, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “b”, se había consumado, según su decir una prorroga legal que vencía el 25 de Octubre de 2007.
Que durante la sustanciación del proceso, se decretó una medida preventiva de secuestro que recayó sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, designándose como depositaria judicial del mismo a la administración del Condominio Centro Comercial Plaza Las Américas, la cual fue practicada el 17 de marzo de 2008, por el Juzgado Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de mayo de 2008, su mandante formuló oposición a dicha medida de secuestro, la cual fue declara con lugar la misma y sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta en contra de su representada.
En fecha 16 de Julio de 2008, tuvo lugar la restitución del inmueble objeto de la relación arrendaticia a su patrocinada, para lo cual, la administradoras del Condominio del Centro Comercial, entregó de forma voluntaria el mismo, retirando en ese acto una maquina mezcladora que se encontraba en su interior, poniendo a su mandante en posesión del inmueble libre de bienes y de personas.
Que la administración del Condominio Centro Comercial Plaza Las Américas, fungiendo como depositaria judicial del local destinado a depósito objeto del contrato de arrendamiento, llevó a cabo actos que excedieron de sus facultades como tenedora de la cosa para su resguardo, puesto que, procedió a efectuar remodelaciones y obras de construcción que inhabilitaron e inutilizaron por completo el espacio del depósito, por lo que, su mandante promovió Inspección Judicial extra litem que se llevó a cabo por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial el 6 de Noviembre de 2008 y otra Inspección que fue practicada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de Octubre de 2011.
Que en razón a lo expuesto y siendo que hasta la fecha su mandante continua figurando como arrendataria del inmueble en cuestión, sin que pueda en modo alguno hacer uso del mismo según el objeto que le fue atribuido según el contrato de arrendamiento, pues, en virtud de las remodelaciones que le fueron efectuadas por la arrendadora fungiendo como depositaria judicial, se desnaturalizaron sus condiciones de habitabilidad y características propias como un local destinado a deposito, obligando a su mandante a dispones de otros espacios para depositar las mercancías que le son propias, debe concluirse que la Administración del Condominio Centro Comercial Plaza Las Américas, tiene a todas luces la obligación contractual que le compete de hacer gozar a su mandante del inmueble conforme al fin que fue convenido por ellas al celebrar el contrato de arrendamiento, debiendo para ello demoler las modificaciones efectuadas en el mismo, ejecutadas sin ningún tipo de autorización, para restaurarlo a sus características originales y la obligación de repararle e indemnizarle a su patrocinada los daños y perjuicios que le han ocasionados por los hechos lesivos descritos.
Que en virtud de lo expuesto y siguiendo instrucciones de su mandante, demandó al CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, en su carácter de arrendadora y depositaria judicial del bien inmueble descrito en el escrito libelar, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Juzgado a lo siguiente: PRIMERO. Que cumpla su obligación contractual de hacer gozar a su representada del bien inmueble destinado a depósito objeto del arrendamiento. SEGUNDO: Que cumpla con su obligación contractual de devolver el mencionado inmueble a su estado original, conforme al fin para el cual fue arrendado, efectuando las reparaciones, restauraciones, remodelaciones y demoliciones a que haya lugar. TERCERO: Que cumpla con su obligación de mantener a su representada en el goce pacifico de la cosa arrendada mientas se mantenga vigente el contrato de arrendamiento. CUARTO. Que pague, sin plazo alguno, a su mandante la suma prudencial de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BS F 50.000,00) por concepto de daños y perjuicios en virtud de los hechos descritos, sin perjuicio de la facultad discrecional que asiste al órgano jurisdiccional de acordad un monto indemnizatorio mayor que estime de acuerdo a los hechos alegados y probados en autos, de conformidad a lo establecido en los artículos 31 y 38 del Código de Procedimiento civil. Y al pago de las costas y costos del juicio

Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda

En la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada contestó la demanda alegando entre otras cosas lo siguiente:
Que es verdad que su representada interpuso una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento del área destinada a depósito, por vencimiento de la prorroga legal arrendaticia contra la demandante TATIANA KADUSZKIEWICZ de JAKOWLEW, que dicha acción no prosperó al ser declarada sin lugar por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y confirmada en fecha 03 de Noviembre de 2008 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y que es verdad que, en acatamiento a lo decidido de suspensión de la medida, se hizo entrega voluntaria del área arrendada el 16 de Julio de 2008, libre de bienes y personas, tal como reza el acta levantada al efecto por el Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, sin que al momento de recibirlo la hoy parte actora, ciudadana TATIANAKADUSZKIEWICZ de JAKOWLEW, haya manifestado las supuestas malas condiciones que alega se encontraba.
Que no es verdad que se haya hecho entrega en malas condiciones el área arrendada, lo cual se evidencia de la misma acta de entrega y cumplimiento de la garantía satisfactiva de devolución del bien arrendado-secuestrado datada el 16-07-2008, en la que la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ de JAKOWLEW no hace ninguna observación sobre las condiciones del área arrendada.
Que solo se dejó constancia que se encontraba una mezcladora, la que fue retirada, lo que infiere que la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ de JAKOWLEW estuvo conforme con las condiciones en que se encontraba el área arrendada, al no hacer reserva alguna sobre las condiciones del área arrendada. Que en el periodo o lapso tan corto que estuvo el área arrendada bajo el régimen de secuestro –del 17-03-2008 al 16-07-2008 (4 meses)- no se realizó ninguna actividad o trabajos modificatorios del área, por lo que debe ser desestimado el alegato de “exceso del secuestrante”
Alegó igualmente que la demandante desde el 16-07-2008, cuando se le restituyó el bien secuestrado, ha venido gozando del inmueble destinado ilegalmente a deposito y que su representada no tiene obligación de efectuar reparaciones, restauraciones, demoliciones etc. Negó firmemente que su representada sea deudora de la indemnización solicitada por la parte actora, por cuanto su representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales arrendaticias y no ha ejecutado ningún trabajo en el área arrendada y menos ha realizado trabajos que hayan perjudicados a la parte actora. Así mismo reconvino a la parte actora, dicha reconvención fue admitida por este Juzgado en fecha 29 de Marzo de 2012.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

Seguidamente, este Juzgado debe pasar a analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, cumpliendo así con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para luego proferir la decisión correspondiente con relación a la procedencia o no de la pretensión procesal.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora trajo a los autos los siguientes documentos:
1) Copia simple del documento poder otorgado por la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ DE JAKOWLEW, titular de la cédula de identidad N° 6.087.201, a los abogados en ejercicio WALTHER ELIAS GARCIA SUAREZ y ALFREDO J. PIETRI GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números. 117.211 y 9.429 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de Septiembre de 2011, anotado bajo el N° 09, Tomo 157, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f 09 al 11).
2) Original del contrato de arrendamiento celebrado entre el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, representado por el ciudadano PAUL JAKOWLEW, titular de la cédula de identidad N° 3.183.048 y la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, titular de la cédula de identidad N° 6.087.201, sobre el inmueble identificado como Deposito, ubicado en el Novel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Américas, de aproximadamente treinta y un metros con veintiséis centímetros cuadrados (31,26 mts2. autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de Octubre de 2004. insertó bajo el N° 39, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. ( f 12 al 14)
3) Copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de Noviembre de 2008 (f 16 al 22). Los instrumentos antes mencionados no fueron impugnados por la parte demandada, en tal virtud el Tribunal los aprecia conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4) Original de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de Noviembre de 2008, en el inmueble objeto de la presente litis (f 23 al 45).
5) Original de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de Octubre de 2011, en el inmueble objeto de la presente litis (f 46 al 76)
6) Copia simple de las actas Nos. 29 y 53 y copias simples del Detalle de Gastos de la Administración del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas. ( f 209 al 216). Dado que los documentos en cuestión son documentos privados traídos a juicio en copia simple, el Tribunal no les atribuye valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
7) Correspondencia recibida por la Administración del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, el 9 de Mayo de 2008, elaborada por la compañía NOUNEIM, C.a. como arrendataria del local 3-01/02 (f 217 al 218), instrumento que al emanar de un tercero en juicio y no haber sido ratificado mediante la prueba testimonial, carece de todo valor probatorio, ello en aplicación de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
8) Copia simples de la Relación de contratos de Área Comunes, llevada por la Administración del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas ( f 219 al 222).
9) Copia simple del Informe de Gestión del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, correspondiente al Nivel Mirador para el periodo 2007-2008 (f 223 al 276).
10) Copia del Informe de Gestión del Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, correspondiente al Nivel Mirador para el periodo 2006-2007 (f 277 al 331).
11) Copias simples de cuatro (4) contratos de arrendamientos celebrados entre el Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas Primera Etapa, y varios arrendatarios sobre diferentes locales ubicados en dicho Centro Comercial (f 332 al 348).
12) Copia simple de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el Centro Comercial Plaza Las Américas, de fecha 07 de junio de 2006 (f 349 al 371). En lo que respecta a los instrumentos señalados en los numerales 8 al 11 el Tribunal observa que los mismos son documentos privados traídos a juicio en copia simple, por ende el Tribunal no les atribuye valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
13) Copia certificada del contrato celebrado entre el Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, representado por la ciudadana ANA MARIA ELLWANGER P., cédula de identidad N!° 12.454.941 y la Sociedad Mercantil CORPORACION TELROVI C.A., representada por el ciudadano Rómulo Villegas Noguera, cédula de identidad N° 3.183.930, autenticado por ante la Notaría Pública Séptimo del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 29-02-2008, inserto bajo el N° 83, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. ( f 372 al 377). Este documento emana de un tercero distinto a las partes intervinientes en el proceso, por lo cual debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, lo cual no ocurrió, por ello este Juzgado considera que carece de todo valor probatorio, ello de conformidad con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
14) Copia simple del expediente signado con el N° 43204, sustanciado por ante el Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde se evidencia que la designación del ciudadano PAUL JAKOWLEW, como Administrador de la Junta de Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, fue hecha por un órgano judicial (f 424 al 433). En cuanto a este documento, observa el Tribunal que no guarda relación directa con los hechos controvertidos del proceso, a saber, si la demandada no ha cumplido con su obligación de permitir al inquilino el uso y o goce del inmueble arrendado, causando además daños y perjuicios al inquilino, y si el contrato perfeccionado entre las partes es nulo o no, por lo tanto, este Juzgado no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso, ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1) Copia certificada del documento poder otorgado por la ciudadana ZEIDA BORDIN MORELLATO, titular de la cédula de identidad N° 11.741.076, en su carácter de Administradora del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa, a los abogados en ejercicio FRANK PETIT DA COSTA y SOLMERIS CARES RENGIFO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números. 7.276 Y 98.403 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 31 de Octubre de 2011, anotado bajo el N° 42, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. ( f 92 al 95)
2) Copia simple del plano de la planta Nivel 16:00, conocida como Nivel Mirador, del Centro Comercial Plaza Las Américas y que se encuentra depositado en los diversos entes públicos, y en el cual se evidencia, en consonancia con el documento de condominio, que lindando con el local V-62 deben estar ubicados los baños de uso común (f 129).
3) Copia simple del documento de condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, inscrito por ante la entonces Oficina Subalterna del primer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda, con sede en Baruta, el 15 de Marzo de 1.978, bajo el N° 1, folio 1, Tomo 18 adicional, Protocolo Primero. ( f 130 al 204).
Por cuanto los instrumentos mencionados anteriormente no fueron impugnados por la parte actora, y en el caso específico del mencionado en el numeral 3º, se trata de la copia simple de un instrumento público, el Tribunal les atribuye pleno valor probatorio en el juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
IV
DEL MÉRITO DE LA PRETENSIÓN
Se circunscribe la pretensión de la parte actora a pedir a este Juzgado, que condene a la demandada para que ésta cumpla como arrendadora, con la obligación de permitir al inquilino el uso y goce del inmueble arrendado conforme al fin pactado entre los contratantes, solicitando además que, en virtud de los presuntos daños ocasionados por la parte demandada al local objeto de arrendamiento, durante el periodo en que la demandada fungió como depositaria del inmueble, producto de una medida cautelar de secuestro decretada en juicio que a la postre fue desestimado, se condene a la parte demandada al pago de daños y perjuicios por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000).
En efecto, la parte actora alegó que la administración del Condominio Centro Comercial Plaza Las Américas, fungiendo como depositaria judicial del local destinado a depósito objeto del contrato de arrendamiento, llevó a cabo actos que excedieron de sus facultades como tenedora de la cosa para su resguardo, puesto que, procedió a efectuar remodelaciones y obras de construcción que inhabilitaron e inutilizaron por completo el espacio del depósito.
La parte demandada se resistió a la pretensión de la actora alegando que no es verdad que se haya hecho entrega en malas condiciones del área arrendada, lo cual se evidencia del acta de entrega y cumplimiento de la garantía satisfactiva de devolución del bien arrendado-secuestrado de fecha 16-07-2008, en la que la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ no hace observación alguna respecto de las condiciones del área arrendada.
Sostiene además la accionada que en la referida acta de entrega, el Juzgado Ejecutor correspondiente solo dejó constancia que en el local objeto de restitución se encontraba una mezcladora que fue retirada, de lo cual se infiere, según la demandada, que la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ estuvo conforme con las condiciones en que se encontraba el área arrendada, al no hacer reserva alguna sobre las condiciones de la misma.
Adujo la demandada que en el periodo en que estuvo el área arrendada bajo el régimen de secuestro –del 17-03-2008 al 16-07-2008 (4 meses)- no se realizó actividad alguna con el objeto de modificar dicha área, por lo que debe ser desestimado el alegato de “exceso del secuestrante”
Alegó igualmente que la demandante desde el 16-07-2008, cuando se le restituyó el bien secuestrado, ha venido gozando del inmueble destinado ilegalmente a depósito y que su representada no tiene obligación de efectuar reparaciones, restauraciones, demoliciones etc. Negó firmemente que su representada sea deudora de la indemnización solicitada por la parte actora, por cuanto su representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales arrendaticias y no ha ejecutado ningún trabajo en el área arrendada y menos ha realizado trabajos que hayan perjudicados a la parte actora

AL RESPECTO EL TRIBUNAL OBSERVA LO SIGUIENTE:

El hecho constitutivo de la pretensión deducida en juicio por la actora se circunscribe a que, según su decir, durante el tiempo en que la parte demandada fungió como depositaria del bien inmueble arrendado -ello producto de una medida de secuestro dictada en juicio que luego fue desestimado- habría realizado cambios y modificaciones en la estructura del local arrendado, que han impedido a la arrendataria su uso y goce, lo cual es sin duda una obligación del arrendador, ello con fundamento a lo establecido ordinal 3º del artículo 1.585 del Código Civil y en virtud de tales hechos, la demandante reclama a la accionada una indemnización por concepto de daños y perjuicios por la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 50.000,oo).
Para demostrar sus afirmaciones, la parte actora trajo a los autos inspección Judicial evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial el 6 de Noviembre de 2008, así como la Inspección extra litem practicada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de Octubre de 2011. A las referidas inspecciones el Tribunal las aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
De los medios de prueba antes mencionados, este Juzgado puede observar que los dos Tribunales que evacuaron inspecciones extra judiciales en el local objeto del contrato de arrendamiento, pudieron observar, y así lo hicieron constar, la existencia de circunstancias de hecho muy similares a las percibidas por este sentenciador al momento de realizar la inspección judicial que se practicó en fecha 24 de octubre de 2012, esto es, la existencia de un área cerrada, respecto del cual ambas partes están contestes en que se trata del inmueble arrendado, por lo cual ello no es un hecho controvertido en este juicio, y dentro del cual se observó la existencia de restos de escombros, cerámica y otros elementos de construcción con paredes en mal estado de conservación y evidente deterioro.
Ahora bien, la parte actora afirma que tales circunstancias de hecho son producto de la actividad de la administradora del condominio del Centro Comercial Plaza las Américas, quien “fungiendo como depositaria judicial del local destinado a depósito objeto del contrato de arrendamiento, llevó a cabo actos que excedieron sus facultades como tenedora de la cosa”. (Negrillas del Tribunal).
La demandada negó la realización de tales actividades, y expresó que el momento en que el Juzgado ejecutor respectivo, restituyó a la accionante en la posesión del inmueble, no se hizo observación alguna en el acta que riela a los folios 29 y 30 del expediente.
En primer lugar, debe este sentenciador recordar que de acuerdo a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar en juicio sus respectivas afirmaciones de hecho.
Así las cosas, en este juicio ha quedado demostrado que entre las parte se celebró un contrato de arrendamiento en fecha 25 de octubre de 2004, sobre el inmueble suficientemente descrito en este fallo, y respecto de lo cual tampoco existe controversia entre las partes, que hubo un proceso judicial en el que se dictó una medida cautelar de secuestro, la cual fue revocada y por ello restituida la posesión del inmueble al inquilino, e igualmente que el mencionado juicio fue definitivamente desestimado por los Tribunales a quienes correspondió su conocimiento. Los hechos antes referidos no son objeto de controversia en este proceso.
Sin embargo, la actora alega que en el tiempo en que la demandada fue depositaria del inmueble llevó a cabo actos modificatorios de la estructura del mismo, los cuales ahora imposibilitan su uso como depósito, y para acreditar tal afirmación se vale de las inspecciones judiciales antes mencionadas, en las cuales, ciertamente se deja constancia del estado del inmueble al momento en que cada tribunal acudió a evacuar la prueba, no obstante, quien sentencia considera que de las probanzas en cuestión no se deriva si quiera el más mínimo indicio de que las condiciones en que fue encontrado el área arrendada, hayan sido causadas por actos realizados por la demandada, justo durante el tiempo en que fungió como depositaria del inmueble.
Antes por el contrario, del acta levantada en fecha 16 de julio de 2008, por el Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial (f.29 y 30) se evidencia claramente que al momento en que se le restituye la posesión del inmueble a la accionante, el mismo estaba libre de personas, con gran cantidad de escombros y una maquina mezcladora, la cual fue retirada por la administradora del centro comercial para la fecha, no observando el Tribunal que la parte actora hubiere formulado alguna objeción, en ese momento, respecto al cambio o transformación del local, que en definitiva, le impidiera seguir utilizando el mismo para los fines establecidos en el documento contentivo del contrato de arrendamiento.
Por ello, el Tribunal considera que en el caso bajo análisis, la parte actora no logró demostrar fehacientemente que los cambios, modificaciones, o alteraciones que pudieran haberse efectuado a la estructura del local arrendado, hubieren sido realizados por la parte demandada, razón por la cual este Juzgador actuando con base a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe necesariamente declarar improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte actora., por cuanto no existe en auto plena prueba de los hechos alegados por la accionante como constitutivos de su pretensión y así expresamente se decide.-
Como consecuencia de lo anterior, el Tribunal considera que no habiéndose demostrado la existencia de los presuntos daños al inmueble arrendado, ni que la demandada haya sido el agente causante del daño, este Juzgado sin más análisis debe concluir que en el presente caso, no se han configurado los elementos necesarios para que se condene a la demandada a indemnizar daños y perjuicios a la actora, puesto que, se repite, no se demostró la ocurrencia del daño, el agente y causas productoras del mismo, ni mucho menos la relación de causalidad que debe necesariamente existir entre los elementos anteriormente mencionados, Por tal razón, el Tribunal declara improcedente en derecho la solicitud de indemnización de daños y perjuicios interpuesta por la parte actora y así se decide.-
V
DE LA RECONVENCION
En la oportunidad procesal para que tuviera lugar la contestación de la demanda, la parte demandada reconvino a la actora alegando que de acuerdo al plano anexo que forma parte integrante del documento contentivo del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, se evidencia que el inmueble arrendado se trata de los baños de uso publico del nivel mirador del Centro Comercial, por lo cual, se habría dado en arrendamiento un área común de uso colectivo, no apropiable y que según lo establecido en el literal “g” del artículo 5, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 31, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal, tal operación es nula.
Como parte de las defensas esgrimidas por la parte actora reconvenida, observa el Tribunal que al vuelto del folio 114 del expediente, la actora reconvenida expresó que “todas las supuestas áreas comunes destinadas a “baños” ubicadas en el mismo sector en los niveles que integran el centro comercial, han sido destinadas a depósitos, y han sido arrendadas por las distintas administraciones del centro comercial Plaza Las Américas…(omissis)…”.
Igualmente observa este sentenciador que la parte actora reconvenida renglones más adelante en el vuelto del mismo folio supra mencionado manifiesta que “…(omissis)…incluso antes de haberse dado en arrendamiento el inmueble destinado a depósito, el área que aparece en los planos destinados a baños, y que en realidad hace unos años no funciona como tal, se usaban por la junta de condominio de ese entonces para guardar materiales de construcción del techo de la nave central del centro comercial, llevados a cabo durante esa época (2003-2004), puesto que los “baños” filtraban desperdicios y desechos por todas partes, estaban mal dispuestas las tuberías y se inundaban las áreas conexas, por lo que se condenaron y fueron clausurados”.
A las declaraciones parcialmente transcritas, efectuadas por la representación judicial de la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, este Juzgado las aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, y en consecuencia les atribuye el valor de confesión judicial y así se decide.-
De lo confesado por la actora reconvenida se evidencia, sin duda alguna que, en primer lugar, el área que constituye el objeto del contrato de arrendamiento, es en realidad un área destinada para baños públicos y, en segundo lugar, que estas áreas han venido siendo arrendadas por las anteriores administraciones del Centro Comercial.
Al respecto el literal “g” del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que se consideran cosas comunes los locales e instalaciones de servicios centrales, y aunque la norma hace una enumeración de lo que deben entenderse por servicios centrales, y ciertamente no menciona de forma expresa los baños públicos, este Juzgador al interpretar la mencionada disposición legal, entiende que la enumeración legislativa no constituye una cláusula cerrada, sino que por el contrario, hace una enumeración meramente enunciativa para ilustrar al intérprete, respecto de lo que puede considerarse en un momento dado como un área común. Ahora bien, este Juzgador considera que si algún área de servicio debe considerarse como de uso común es justamente la destinada para baños, que pueden ser utilizados tanto por lo co-propietarios del centro comercial como por los usuarios del mismo, y que en el caso de autos, quedó demostrado en el juicio que el inmueble objeto del contrato accionado era originalmente un área destinada a baños públicos, tal y como lo ha confesado la parte actora reconvenida, al reconocer que esas áreas, hoy destinadas a una suerte de depósitos, realmente eran espacios concebidos para los fines sanitarios antes indicados.
Siendo entonces que el área arrendada es un bien de uso común, resulta en este caso plenamente aplicable el contenido de lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece que es nula de pleno derecho cualquier operación celebrada sobre las cosas comunes definidas en el ordinal “g” del artículo 5 de la Ley, incluyendo además de manera expresa, los contratos de arrendamiento que versen sobre tales áreas, por lo cual, en el caso de autos el Tribunal considera que el objeto del contrato no es lícito, pues contraviene expresamente normas legales, y por ende, la consecuencia jurídica de tal ilicitud en el objeto del contrato es justamente la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes y así expresamente se decide.-
Por último, el Tribunal observa que la parte actora reconvenida impugnó la cuantía de la reconvención propuesta. Sin embargo, el impugnante no expresó las razones o motivos en virtud de los cuales considera insuficiente o exagerada la cuantía de la misma, por lo tanto, el Tribunal sin más análisis declara improcedente la impugnación a la cuantía de la reconvención, efectuada por la actora reconvenida y así se decide.-
VI
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y obrando en virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: Improcedente la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoara la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ contra el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, todos identificados en la parte inicial del presente fallo.
SEGUNDO: Procedente la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, antes identificada. En consecuencia, se declara la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del municipio Baruta del estado Miranda el 25 de Octubre de 2004, inserto bajo el N° 39, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría
TERCERO: Se condena a la parte actora para que entregue a la demandada, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un área ubicada en el Nivel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Américas, situado en la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora, respecto de la pretensión principal, así como de la reconvención, en virtud de haber sido totalmente vencida en este proceso, ello de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Notifíquese la presente decisión a las partes, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy primero (1º) de noviembre del año dos mil doce (2012).- Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA

YESSICA URBINA
En esta misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el copiador de sentencia definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

YESSICA URBINA
JACE/YU/opg
Diario No._____.