TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA Sociedad Mercantil INVERSIONES 703211, C A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha once (11) de mayo de 1990, bajo el número 21, Tomo 52-A-Sgdo, modificados sus Estatutos Sociales por Asamblea de fecha doce (12) de diciembre de 1.991, inscrito ante el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veinte (20) de Diciembre de 1.991, bajo el número 77, Tomo 139-A-Sgdo y designada para tal cargo por Asamblea de fecha catorce (14) de Febrero de 2007, inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha treinta (30) de marzo de 2007, bajo el número 24, Tomo 57-A-Sgdo.
APODERADAS JUDICIALES DE
LA PARTE ACTORA: RICARDO LOPEZ VELASCO, ANIBAL LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 35.852, 19.882 y 145.922 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha diez (10) de abril de 2003, anotado bajo el N° 62, Tomo 17-A Cto.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: ALIDA BELANDRIA CARRERO, CARLOS BRENDER, RAFAEL ZURITA, ROBERTO SALAZAR, JOSE LOMELLI y JORGE OSCAR BARROETA inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 6.774, 7.820, 23.598, 66.660, 55.122 y 83.118 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. AP31-V-2012-000029

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la ciudadana ROSALBA MAZZUCCO DE CHIARI, titular de la cédula de identidad N° 5.892.156, actuando en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES 703211, C.A.”, asistida por los abogados en ejercicio RICARDO LOPEZ VELASCO y ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, en contra de la Sociedad Mercantil “MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE, C.A.,” todos plenamente identificados en la parte inicial del presente fallo.
La demanda fue estimada en la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 133.755,00).
En fecha 18 de Enero de 2012, se admitió la pretensión, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, para que de contestación a la demanda.
En fecha 09 de Febrero de 2012, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haberse librado la compulsa a la parte demandada.
En fecha doce (12) de Marzo de 2012, compareció las abogado en ejercicio ALIDA BELANDRIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número: 6.774 y consignó documento poder que la acredita a ella y a los abogados en ejercicio JOSE LOMELLI y JORGE OSCAR BARROETA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 55.122 y 83.118 respectivamente, como apoderados judiciales de la parte demandada la Sociedad Mercantil “MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A.,” y en tal carácter se dio por citada en el juicio. En ese misma fecha, la abogada en ejercicio ALIDA BELANDRIA, sustituyó apud acta el poder que le fuera conferido por la demandada en la persona de los abogados en ejercicio CARLOS BRENDEER, RAFAEL ZURITA y ROBERTO SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 7.820, 23.598 y 66.660 respectivamente.
En la oportunidad fijada para la contestación de la demanda, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada y dieron contestación a la misma, así mismo reconviniero9n a la parte actora.
En fecha 14 de Marzo de 2012, el Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación.
En fecha 19 de Marzo de 2012, comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora y dieron contestación a la reconvención propuesta en contra de su representada por los abogados judiciales de la parte demandada, oponiendo la cuestión previa contenidas en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5to del artículo 340 ejusdem; así como la cuestión previa contenida en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal sexto del artículo 340 ejusdem y por último opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como el derecho invocado, la reconvención propuesta por la representación judicial de la demandada, sobre la base de un supuesto cobro de sobrealquileres.
Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.
En fecha 30 de Marzo, compareció el apoderado judicial de la parte actora y se opuso a la prueba de exhibición propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada.
Mediante auto de fecha 03 de Abril de 2012, el Tribunal prorrogó el lapso probatorio por un lapso de diez (10) días de despacho, de conformidad a lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. En fecha once (11) de abril de dos mil doce (2.012) el Tribunal proveyó los escritos de pruebas consignados por los apoderados judiciales de la parte demandada y actora respectivamente, negando la exhibición de documentos promovida por el apoderado judicial de la parte demandada.
El 12 de Abril de 2012, compareció el abogado en ejercicio PEDRO JOSE VALOR REYES inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 139.490 y actuando en su carácter de apoderado judicial de las Sociedades Mercantiles CARPINTERIA GERPAS C.A, DECORACIONES VALPARAISO y MUEBLES VERSATIL, C.A., consignó escritos de tercería.
En fecha 07 de Mayo de 2012, compareció el abogado PEDRO JOSE VALOR REYES, ya identificado y actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedades Mercantiles COCINAS EGAÑA, C.A., DISEÑOS DEL MUEBLE DUQUER, C.A., del ciudadano JANUARIO ALVES DA ROCHA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.947.330; de las Sociedades Mercantiles ESPECTRA DISEÑOS 5000, C.A., COMERCIALIZADORA LOLI VERA C.A y MARMOLERIA TECNIGRA MARTEC C.A., consignó escritos de tercería.
Mediante auto de fecha tres (03) de Julio de 2012, el Tribunal admitió las tercerías propuestas en fecha 12 de Abril del año 2012, y negó la admisión de las tercerías propuestas en fecha 07 de Mayo de 2012. En fecha 09 de Julio de 2012, compareció la abogado en ejercicio MARGARITA SOTO DOS SANTOS, inscrita en el inpreabogado bajo el número 72.750 y actuando en su carácter de apoderada judicial de las Sociedades Mercantil ESPECTRA DISEÑOS 5000, c.a., COMERCIALIZADORA LOLI VERA C.A., y MARMOLERIA TECNIGRA MARTEC C.A., y apeló del auto dictada en fecha 03 de Julio de 2012, el cual fue negado mediante auto de fecha 26 de Julio de 2012.
En fecha 15 de Octubre de 2012, compareció el abogado en ejercicio HENRY ALBERTO BORGES, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 63.323 y actuando en su carácter de apoderado judicial de las Sociedades Mercantil CARPINTERIA GERPAS C.A,., DECORACIONES VALPARAISO, C.A., y MUEBLES VERSATIL C.A., consigno tres cheques a favor de la Sociedad Mercantil MUEBLES EXCPO BOLEITA NORTE C.A., por concepto de pagos de cánones de arrendamiento, los cuales fueron retirados por la abogado en ejercicio ALIDA BELANDRIA CARRERO, apoderada judicial de la parte demandada en fecha 30 de Octubre de 2012.
II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:
Que su representada dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil “MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A.,”, un inmueble constituido (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita Norte, municipio Sucre del Estado Miranda.
Que en dicho contrato se estableció por el periodo inicial de dos (2) años fijos. Contados inicialmente desde el primero de Mayo de 2003, pero posteriormente según el acuerdo firmado por las partes en fecha veintiuno (21) de mayo de 2003, se modificó dando inicio efectivamente a partir del primero (1) de junio de 2003, hasta el treinta y uno (31) de Mayo de 2005, prorrogable por periodos de un (1) año menos que una de las partes de aviso, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término o de cualquiera de sus prórrogas, la voluntad de no prorrogarlo.
Que conforme al contenido de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento inicial pactado era la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (3.000,oo) mensuales, para el periodo comprendido entre el primero (01) de Junio de 2003 y el treinta y uno (31) de mayo de 2005, que la arrendataria debía pagar puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Que el canon fue incrementado en las sucesivas prórrogas del contrato luego del vencimiento del plazo inicial.
Que en la primera prorroga el canon fue incrementado a la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (BS 4.000,00) mensuales; en la Segunda Prórroga el canon fue incrementado a la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (BS 5.000,00) mensuales. La Tercera prórroga el canon fue incrementado a SEIS MIL BOLIVARES (BS 6.000,00) mensuales. La cuarta Prórroga se incrementó el canon a OCHO MIL BOLIVARES (BS 8.000,00) mensuales; para la Quinta prórroga se incremento el canon a DOCE MIL BOLIVARES (BS 12.000,00), para la Sexta prórroga se incrementó el canon de arrendamiento a la suma de DIECINUEVE MIL BOLIVARES (BS 19.000,00) mensuales y para la séptima y última prórroga, que se realizó para el periodo comprendido entre el primero (01) de junio de 2011 y el treinta y uno (31) de mayo de 2012, el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 44.585,00).
Pero, que es el caso que la Sociedad Mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A.-, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2011, a razón de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (BS 44.585,00) mensuales, incumpliendo así con una de sus obligaciones tanto de orden legal como contractual, específicamente previstas en la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento.
Que en vista de todo lo procedentemente expuesto es que acude en nombre de su mandante. Para demandar a la Sociedad Mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., ya identificada, para que convenga en: PRIMERO: La Resolución del contrato de arrendamiento referido y como consecuencia lógica de dicha resolución, la desocupación y entrega del inmueble objeto del contrato, solvente de pago de sus servicios y en las mismas condiciones en que en su momento lo recibió. SEGUNDO: En pagar la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 133.755,00), correspondientes a los arrendamientos impagados correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, a razón de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (BS 44.585,oo) cada uno. TERCERO. En pagar la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (BS 44.585,00) mensuales hasta la entrega definitiva del inmueble, como indemnización compensatoria por la ocupación extracontractual del inmueble. CUARTO: En pagar las costas del proceso. Por último solicitó se decretara medida preventiva de secuestro.

Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda.

Siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la pretensión, los apoderados judiciales de la demandada admitieron como ciertos todos los hechos explanados por los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito libelar, reconociendo que su representada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento demandados.
Así mismo, reconvinieron a la parte actora, alegando entre otras cosas, que por cuanto los montos de los cánones establecidos en las diferentes prórrogas celebradas por las partes fueron fijados convencionalmente por ellos y no por la Dirección General de Inquilinato como lo exige el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en el artículo 9 ejusdem, los cánones de arrendamientos demandados deben calcularse a razón de Bs 3.000,00 mensuales, que corresponden al monto inicial pactado por las partes, en virtud de que, los incrementos no fueron fijados por el organismo administrativo competente por la materia, esto es, La Dirección de Inquilinato sino por acuerdo de las partes, acuerdo éste que resulta nulo conforme a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo tanto, la deuda por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011 debe calcularse a razón de 3.000,00 mensuales, que da un total de Bs 9,000,00.
Que la suma cobrada en exceso a su representada y que es objeto de reintegro por concepto de sobrealquileres asciende a la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 598.340,00), por lo cual de conformidad a lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, limitaron la reconvención a la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 262.340,00), que se corresponde a los sobrealquileres comprendidos desde el 1 de diciembre de 2010 hasta el 31 de Mayo de 2011 a razón de 16.000,00 mensuales, lo cual dá un total de BS 96.000,00 y, desde el 1 de junio de 2011 al 30 de septiembre de 2011 a razón de BS 41.585,00 mensuales, da un total de BS 166.340,00, reservándose el derecho de demandar la diferencia por separado.

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora acompaño su libelo los siguientes documentos:
1) Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la Sociedad Mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A.,sobre el inmueble objeto de la presente litis, de fecha 31 de Mayo de 2011 (f 32 y 33).
2) Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la Sociedad Mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A.,sobre el inmueble objeto de la presente litis, de fecha 18 de Mayo de 2010 (f 34 y 35).
3) Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la Sociedad Mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A.,sobre el inmueble objeto de la presente litis, del año 2009 (f 36 y 37).
4) Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la Sociedad Mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A.,sobre el inmueble objeto de la presente litis, del año 2008 (f 38 y 39).
5) Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la Sociedad Mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A.,sobre el inmueble objeto de la presente litis, del año 2007 (f 40 y 41).
6) Original de documento poder otorgado por la ciudadana ROSALBA MAZZUCCO DE CHIARI, titular de la cédula de identidad N° 5.892.156 en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES 703211 c.a.,” a los abogados en ejercicio RICARDO LOPEZ VELASCO, ANIBAL LAIRET VIDAL Y LAIRET NORIA, inscritos en el Inpreabogado bajo9 los números. 35.852, 19.882 y 145.922 respectivamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 30 de Enero de 2012, inserto bajo el N° 17, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. ( f 46 al 48).
7) Copia simple de constancia de recepción de la certificación de la terminación de la obra, signado bajo el No. 0012, de fecha 22 de abril de 1996, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda.
Las pruebas documentales antes mencionadas no fueron impugnadas por la parte demandada, en tal sentido, este Juzgado debe apreciarlas en juicio y atribuirles el valor probatorio que de ellas dimana, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo preceptuado en el artículo 1.359 del Código Civil y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada consignó en autos los siguientes documentos:
1) Copia certificada del acta de remate de fecha 1º de febrero de 1993, protocolizada en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el No. 21, tomo 8, protocolo primero, folio 6, de fecha 10 de marzo de 1993 (f. 99 al 107). El documento en cuestión no fue impugnado por la parte actora reconvenida, por lo tanto el Tribunal le atribuye pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil.
2) Prueba de exhibición de documentos, la cual fue declarada inadmisible mediante auto de fecha 3 de abril de 2012, por ende no corresponde a este Juzgador emitir pronunciamiento alguno con relación a la misma, dado que la decisión dictada por el Tribunal adquirió firmeza.
3) Legajo de documentos contentivos de permiso de construcción clase A de fecha 7 de febrero de 1958, permiso de construcción clase B No. 4801 de fecha 8 de marzo de 1966; cédula de habitabilidad No. 2838 de fecha 17 de junio de 1958; constancia de cumplimiento de variables urbanas RE-No. 4-0046, de fecha 8 de noviembre de 1995, a nombre del ciudadano Raúl Salas Berti y/o Inversiones 703211 C.A. y oficio No. 199 del 21 de marzo de 2012, emanado de la Dirección de Catastro del Municipio Sucre del estado Miranda. (f. 128 al 137). Con respecto a ls documentos anteriormente señalados, el Tribunal observa que según consta de nota de secretaría de fecha 14 de agosto de 2012 (vto del folio 137), los prenombrados documentos se produjeron en original, y como quiera que se trata de instrumentos públicos administrativos, merecen credibilidad salvo que la parte contra quien se oponen los impugne y logre acreditar en autos su falsedad, por lo tanto, este Juzgado considera que no habiéndose impugnados tales documentos, deben ser apreciados en este juicio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
4) Copia simple de ficha catastral No. 56.421, de fecha 1º de septiembre de 2008, emanada de la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda y copia simple de Declaración de Inmuebles No. 16.196, emanada de la Dirección General de Rentas de la referida alcaldía. Los documentos antes mencionados son copias simples de instrumento públicos administrativos, y al no haber sido impugnados por la demandante reconvenida, el tribunal los aprecia en juicio y les atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
IV
DE LAS CUESTIONES PREVIAS A LA RECONVENCIÓN

La parte actora reconvenida opuso cuestiones previas a la reconvención, y ellas fueron a saber, las siguientes:
Se opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a los defectos de forma del libelo reconvencional. Así, la parte actora reconvenida alegó que el capitulo de la reconvención referido a los fundamentos de derecho es difuso y disperso, pues se limitan los apoderados de la demandada a transcribir una serie de artículos de varios textos legales sin establecer en forma clara y precisa la aplicación de los mismos a la presente causa.
Indica que no se estableció en la reconvención, de manera diáfana la debida conclusión de las normas invocadas y su relación con los hechos que dan origen a la controversia, por lo cual el libelo reconvencional no cumple con los requisitos formales exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Expresa además la actora reconvenida que la parte demandada debió acompañar su escrito de reconvención con la respectiva Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato.
Al respecto, el Tribunal observa que en el escrito mediante el cual se propone reconvención, la parte demandada hace una exposición de los hechos en los que funda su pretensión reconvencional, invocando y transcribiendo las normas jurídicas que, en su decir, amparan o conceden tutela al pretensión interpuesta, indicando además en el capitulo III del mismo las correspondientes conclusiones.
Ahora bien, el ordinal 5º del artículo 340 del Código Adjetivo, indica que el libelo debe contener, entre otras cosas, la relación de los hechos y los fundamentos de derecho, así como las pertinentes conclusiones, mas sin embargo, dicha norma debe ser interpretada en sentido amplio y no restringido, ello en virtud de la aplicación del principio constitucional de acceso a la justicia.
En efecto, la elección de una determinada categoría jurídica, expresada en una disposición legal, para aplicarla a una situación de hecho en concreto, es una labor que corresponde al Juez y no a las partes, quienes están en libertad de invocar todas cuantas normas consideren amparan sus derechos e intereses, aún cuando tal invocación sea errada. Así mismo, el Tribunal observa que en el libelo reconvencional, la demandada expone unas conclusiones, no muy prolijas sin duda, pero al menos en lo formal el requisito fue cumplido.
Es por virtud de las razones antes expuestas que el Tribunal considera improcedente la cuestión previa de defecto de forma del libelo reconvencional, opuesta por la actora reconvenida y así se decide.-
Igualmente, la actora reconvenida opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la expresa prohibición de la Ley de admitir la pretensión propuesta, alegando como sustento de su defensa que no es posible el ejercicio de la acción de reintegro ante la ausencia de regulación del canon de arrendamiento debidamente dictada por la Dirección General de Inquilinato.
Nuevamente este Juzgador aclara a las partes que, toda norma procesal debe necesariamente interpretarse conforme a la Constitución, cuya aplicabilidad directa a cada caso concreto es un mandato contenido en la misma Carta Magna. En este sentido, la cuestión previa alegada se refiere a aquellas pretensiones que, por disposición expresa de la Ley, no pueden ser objeto de tutela jurisdiccional, por lo cual, debe el operador de justicia declararlas inadmisibles in limine litis. Así por ejemplo, si se pretende la entrega de un inmueble arrendado por vencimiento del término, cuando aún esta en vigencia la prórroga legal, tal pretensión es inadmisible, por disposición expresa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o si pretende demandarse el desalojo de un inmueble destinado a vivienda, sin cumplir previamente con el procedimiento administrativo de obligatoria tramitación, establecido en la nueva ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, igualmente esa pretensión habrá de declararse inadmisible.
Pero en el caso de autos, la presunta causa de inadmisibilidad alegada por la actora reconvenida, es que la demandada no trajo a los autos un instrumento, que según la actora, es fundamental a los fines de demostrar su pretensión. Pues bien, tal posición podría tener asidero respecto del análisis de la tutelabilidad o procedencia de la pretensión reconvencional, pero no puede erigirse, en modo alguno, en una causa para que se impida a la demandada ejercer su derecho de acceso a la justicia, mediante la interposición de las solicitudes o peticiones que considere necesarias para la defensa de sus derechos e intereses. En tal sentido, este Juzgador considera que no tiene fundamento legal la cuestión previa opuesta por la actora reconvenida y por tanto el Tribunal la declara improcedente y así se decide.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para que este Juzgado proceda a emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la pretensión procesal deducida por la actora, así como de la pretensión reconvencional interpuesta por la demandada, pasa a decidir con relación a la tutelabilidad o no de las mismas, lo cual hace de la manera que sigue:
En el presente caso, la parte actora reconvenida acude a este órgano jurisdiccional para que se declare resuelto el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, y el cual según ambas partes han convenido, ha venido experimentando prórrogas sucesivas en las que, además de extenderse la relación arrendaticia, se ha incrementado el canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato accionado, ello en ejercicio del principio de autonomía de la voluntad de las partes.
El fundamento de la pretensión deducida por la actora es la presunta falta de pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, a razón de cuarenta y cuatro mil quinientos ochenta y cinco bolívares (Bs. 44.585,oo).
De las actas del proceso, se evidencia que la demandada admitió absolutamente todos los hechos alegados por la actora en su libelo, incluyendo la falta de pago esgrimida como sustento de la pretensión de la accionante.
Sin embargo, luego de admitir todos y cada uno de los hechos libelados, la demandada reconviene a la actora por reintegro de alquileres pagados en exceso, alegando que por cuanto los montos de los cánones establecidos en las diferentes prórrogas celebradas por las partes fueron fijados convencionalmente por ellos y no por la Dirección General de Inquilinato, como lo exige el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 9 ejusdem, los cánones de arrendamientos demandados deben calcularse a razón de Bs 3.000,00 mensuales, que corresponden al monto inicialmente pactado, en virtud de que los incrementos no fueron fijados por el organismo administrativo competente por la materia, esto es, La Dirección de Inquilinato sino por acuerdo de las partes, el cual resulta nulo conforme a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A la pretensión reconvencional se resistió la actora demandada, expresando que no es cierto que la actora haya cobrado cánones de arrendamiento en exceso a la parte demandada, por cuanto no existe Regulación alguna emanada de la Dirección General de Inquilinato, mediante la cual se hubiere fijado el monto máximo mensual que por concepto de cánones de arrendamiento debería cobrar la arrendadora, y que por tal motivo, la demandada reconviniente no tiene derecho a solicitar el reintegro de sobrealquileres por ser dicha pretensión violatoria de lo dispuesto en el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

AL RESPECTO EL TRIBUNAL OBSERVA:

Ciertamente, el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que el reintegro se refiere a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato, hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.
Ahora, el punto objeto del controversia en este juicio es determinar si a pesar de no existir una expresa regulación que haya establecido el monto máximo a cobrar por concepto del canon de arrendamiento, es posible para el inquilino pedir el reintegro de sobrealquileres, en virtud de que el inmueble objeto del contrato esta sujeto a regulación.
Pues bien, lo primero que se evidencia de las actas del expediente es que, en efecto, el inmueble objeto del contrato tiene cédula de habitabilidad expedida en fecha 17 de junio de 1958, signada bajo el No. 2838 (f.133), y aunque la parte actora reconvenida sostiene que el inmueble está excluido del régimen de ley a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento, por cuanto la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda expidió constancia de de recepción de certificación de terminación de la obra en fecha 22 de abril de 1996, el Tribunal observa que tal constancia está referida a la ampliación del inmueble objeto del contrato y no a su construcción original, por lo cual considera este Juzgador que tal documento no constituye la cédula o permiso de habitabilidad a la que se refiere el literal “b” del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.
En consecuencia, este operador de justicia considera que en el caso bajo estudió la parte demandada, mediante los instrumentos valorados en el capítulo del fallo dedicado al examen de los medios de prueba (f.128 al 137), demostró que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sí está sujeto al régimen legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de la fijación o establecimiento del canon de arrendamiento por parte del órgano administrativo competente y así se decide.-
Al propio tiempo, no cabe duda que en este juicio se demostró claramente que no existe alguna resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, en virtud de la cual se hubiere establecido el monto máximo mensual del canon de arrendamiento fijado para el inmueble objeto de la pretensión, en efecto ambas partes están contestes respecto a este hecho en particular.
Por ello, debe este sentenciador determinar si la existencia de la regulación en cuestión es requisito sine qua non para que opere el reintegro de sobrealquileres, o si por el contrario, el sólo hecho de que el inmueble esté sometido al régimen regulatorio basta por sí mismo para privar de eficacia el principio de autonomía de voluntad de las partes, reconocido expresamente en el Código Civil.
En primer lugar, establece el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios que los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en la Ley.
Así mismo, el literal “b” del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que todo inmueble construido antes de 1987, está sujeto al régimen de regulación de los cánones de arrendamiento, por parte del órgano competente. De acuerdo a la norma antes citada, la regulación de este tipo de inmuebles es obligatoria.
Ahora bien, qué sucede si a pesar de la data del inmueble, ninguna de las partes solicita la regulación del canon de arrendamiento. La respuesta a esta interrogante, puede, por un lado, encontrarse en el contenido del artículo 82 de la Ley bajo análisis, en el que se establecen multas para los infractores de las disposiciones legales en ella contenidas, de manera que pudiendo cualquiera de las partes contratantes pedir la regulación del monto de los cánones de arrendamiento, y ante el incumplimiento de tal obligación podrían perfectamente ser objeto de la sanción establecida en la norma citada.
De acuerdo a lo establecido en los artículos 58 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se deduce claramente que el monto del alquiler pagado en exceso a lo establecido por la respectiva regulación debe ser reintegrado al inquilino, pero en el caso de autos no existe tal regulación.
Ahora, debe también tenerse en cuenta el contenido del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, las funciones administrativas inquilinarias son de competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, cuyo ejercicio puede ser delegado a los órganos administrativos expresamente mencionados en la norma, mas no a los particulares, pues en Venezuela existe lo que la doctrina denomina como principio de la no delegación de poder a los privados o particulares.
En tal sentido, si sólo el órgano administrativo competente puede establecer el monto a cobrar por concepto de canon de arrendamiento, respecto de aquellos inmueble sometidos a este régimen, como podría el principio de autonomía de la voluntad aplicarse con preferencia a normas que por disposición expresa del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios han sido establecidas para beneficiar a los arrendatarios y en consecuencia son de carácter irrenunciable, esto es, se erigen en normas de orden público, es decir, no modificables por las partes y de estricto acatamiento para ellas.
Por otro lado, el artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, de tal suerte que, si bien, de un lado se consagra el principio según el cual, las partes en ejercicio de su libertad contractual pueden pactar todo cuanto mejor dispongan para normar su relación obligatoria, no es menos ciertos que tales acuerdos de voluntades deben ejecutarse con base a lo expresado en ellos, la buena fe, la equidad, el uso o costumbre y la Ley, es decir que las disposiciones contractuales no escapan de la aplicación de disposiciones legales aunque estas regulen aspectos no establecidos expresamente en las cláusulas contractuales, y es que ello debe necesariamente ser así puesto que, de lo contrario, no existiría lo que se ha denominado, sobre todo en los estados de corte liberal, el Estado de Derecho, noción esta superada por lo que nuestra constitución ha asumido como modelo de organización Republicana, a saber, un Estado democrático, social de derecho y de justicia, en el cual, las disposiciones constitucionales son de aplicabilidad directa a todos los ámbitos de la vida nacional, incluso el contractual.
En efecto, el artículo 7 de la Carta Magna establece que todas las personas están sujetas a la aplicación de la Constitución, con lo cual declara que sus disposiciones son obligantes y deben regir todas las conductas, incluida la contractual, que desarrollen tanto los particulares como el Estado, así mismo el artículo 2 Constitucional establece que se consideran como valores supriores del ordenamiento jurídico y de su actuación, entre otros, la justicia y la igualdad.
Por ello, considera este Juzgador que si un inmueble está sometido al régimen de regulación de los cánones de arrendamiento, por virtud de haber sido construido antes del año 1897, y siendo que las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de estricto orden público, no sería justo, equitativo y contrario al principio de igualdad, sostener que el reintegro de alquileres cobrados en exceso, sólo opera cuando alguna de las partes ha solicitado y obtenido una resolución emanada del órgano con competencia para ello. Tal posición sería avalar la posibilidad que existan formas de evasión de las disposiciones legales que rigen la materia.
En otras palabras, tanto arrendatarios como arrendadores, pudieran verse tentados a sustraerse de la aplicación de las normas legales que regulan la materia arrendaticia, amparándose en el principio de autonomía de la voluntada al no haber solicitado la regulación del canon de arrendamiento por parte del órgano competente.
Es por ello que este Juzgador considera que, la inexistencia de la regulación del monto máximo a cobrar por concepto de pensiones arrendaticias al inquilino, bien puede ser objeto de sanción para las partes contratantes en la relación arrendaticia, pero ello no obsta para que se concluya que tal incumplimiento niega, menoscaba o disminuye el derecho que tiene el inquilino de repetir todo cuanto se le ha cobrado en exceso.
Así, en el caso de autos, si bien las partes inicialmente establecieron como monto del canon de arrendamiento la cantidad de tres mil bolívares fuertes (Bs.3.000,oo), este Juzgador considera que, para decirlo de forma gráfica, tal canon de arrendamiento nació congelado y era deber de cualquiera de los contratantes acudir ante la Dirección General de Inquilinato a solicitar la respectiva regulación, si tenían como propósito aumentar el monto de las pensiones arrendaticias, puesto que, el monto que ese órgano establece es un monto máximo, de manera que pueden las partes incluso convenir expresamente en que se pague uno inferior (principio de autonomía de voluntad de las partes) pero nunca cobrar más allá de lo expresamente regulado, y si tal regulación no se hizo, como en el caso bajo estudio, no podían las partes sustituirse en las competencias asignadas por la Ley a la Dirección General de Inquilinato (principio de la no delegación de poder).
En tal virtud, el Tribunal considera que en el presente caso, la reconvención propuesta por la demandada debe prosperar en derecho y por ende se le declara procedente en derecho, así como procedente el reintegro de alquileres cobrados en exceso por la parte actora, lo cual deriva consecuencialmente en la declaratoria de improcedencia de la pretensión resolutoria interpuesta por la parte actora, habida cuenta que siendo el monto objeto de reintegro superior al monto de los cánones reclamados como insolutos, debe tenerse a la demandada como solvente respecto de su principal obligación derivada de la relación arrendaticia y así expresamente se decide.-
Finalmente el Tribunal observa que en fecha 12 de Abril de 2012, intervinieron como terceros coadyuvantes de la demandada reconviniente las Sociedades Mercantiles CARPINTERIA GERPAS C.A, DECORACIONES VALPARAISO y MUEBLES VERSATIL, C.A., alegando fundamentalmente que son sub-arrendatarios de la demandada y que se encuentran solventes en el pago de los cánones de sub-arrendamiento, por lo cual se oponen a la medida de secuestro del inmueble solicitada por la parte actora.
Con relación a la intervención de los terceros, este Jugador considera que habiéndose declarado la improcedencia de la pretensión resolutoria interpuesta por la parte actora, resulta absolutamente inoficioso entrar a analizar los argumentos esgrimidos por los terceros intervinientes, habida cuenta que la parte a la pretendieron coadyuvar ha sido declarada gananciosa en este juicio y así se decide.-
VI
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 703211 C.A., contra la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., todos identificados en la parte inicial del presente fallo.
SEGUNDO: PROCEDENTE la reconvención propuesta por la parte demandada, sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 703211 C.A.
TERCERO: En consecuencia, se ordena a la parte actora que pague a la demandada, por concepto de cánones de arrendamiento cobrados en exceso, la cantidad de noventa y seis mil bolívares (Bs.96.000), correspondientes a los cánones cobrados en exceso desde el día primero 1º de diciembre de 2010, hasta el 31 de mayo de 2011, a razón de dieciséis mil bolívares mensuales (Bs.16.000) cada uno, y la cantidad de ciento sesenta y seis mil trescientos cuarenta bolívares (Bs.166.340), por concepto de cánones de arrendamiento cobrados en exceso desde el día 1º de junio de 2011 hasta el 30 de septiembre de 2011 a razón de cuarenta y un mil quinientos ochenta y cinco bolívares (Bs. 41.585) cada uno, todo lo cual asciende a la cantidad de doscientos sesenta y dos mil trescientos cuarenta bolívares (Bs.262.340), que es el total a reintegrar por la actora a la demandada.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora, respecto de la pretensión principal, como de la reconvención, en virtud de haber sido totalmente vencida en este proceso, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
QUINTO: Notifíquese la presente decisión a las partes del juicio, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, a los cinco (5) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012).- Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA

YESSICA URBINA
En esta misma fecha, siendo las tres y veintiún minutos de la tarde (3:21 p.m.), se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia certificada del fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

YESSICA URBINA

Diario No.
JACE/MDG/opg