TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 17 de Octubre de 2012
202º y 153º

ASUNTO: AP11-V-2009-001144

PARTE ACTORA: ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-9.988.340.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano LUIS MORÍN INFANTE, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 8016.
PARTE DEMANDADA: ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.990.313.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano HECTOR DE JESÚS PÉREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.635.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: AP11-V-2009-001144.
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
Se inicia la fase de introducción de la causa mediante escrito presentado por el abogado LUIS MORÍN INFANTE, en su carácter de apoderado Judicial de la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, con motivo a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA incoada contra el ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo.
Alegó la representación Judicial de la parte actora, que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, Distrito Capital, de fecha 28 de mayo de 2.008, bajo el Nº 20, tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que el ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, en lo adelante denominado “El Vendedor”, suscribió contrato de opción a compra con la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, en lo adelante denominada “La Compradora”, sobre un inmueble de su propiedad distinguido con el Nº 8, ubicado en la Urbanización Caricuao, Zona BC, Parcela BC 154, Terraza.
Que el inmueble tiene una superficie aproximada de Ciento Ocho Metros Cuadrados Con Ochenta y Siete Decímetros Cuadrados, cuyas medidas y demás linderos se encuentran especificados en el escrito libelar.
Que el deslindado inmueble es propiedad del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, de fecha 09 de junio de 1.993, bajo el Nº 37, folio 192, Protocolo Primero, tomo 29.
Que el precio pactado entre las partes fue por la cantidad de Doscientos Veinte y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 225.000,00), los cuales serían cancelados por “La Compradora” a “El Vendedor”, en la siguiente manera: A) La suma de Ciento Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 120.000,00), al momento de la firma del documento, los cuales alega la parte actora, recibió “El Vendedor” en efectivo a su entera y cabal satisfacción a cuenta del precio de venta del inmueble. B) El saldo restante de Ciento Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 105.000,00), sería cancelado mediante siete (7) giros pagaderos por mensualidades consecutivas, los primeros dos días de cada mes. Los seis primeros giros a razón de Diez Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 10.000,00), cada una de ellos. Y el último giro por un monto de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 45.000,00), “El Vendedor” convino con “La Compradora” que sería pagado por partes.
Que “La Compradora” hizo entrega a “El Vendedor” la suma de Veintiún Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 21.000,00), quedando un saldo de Veinticuatro Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 24.000,00), suma esta que las partes convinieron que “La Compradora” pagaría el día 30 de marzo de 2.009, fecha en que “El Vendedor” entregaría el giro cancelado, además le entregaría las Solvencias Municipales y Cédula Catastral y procedería a redactar el documento definitivo de venta.
Que es evidente que “El Vendedor” ha actuado de mala fe y en forma dolosa ya que habrían transcurrido hasta la fecha de interposición de la presente demanda, siete (7) meses y no ha dado cumplimiento a su obligación que tiene como vendedor.
Fundamenta la presente acción en los artículos 1.134, 1.467, 1.486, 1.487 y 1.488, todos del Código Civil.
Que no obstante de todas las gestiones realizadas por su mandante para que “El Vendedor” de cumplimiento a su obligación de proceder a redactarse el documento definitivo de venta del inmueble y le haga entrega de las solvencias para poder registrarse el mismo, el cual alega ya su representada ha pagado casi la totalidad del precio de venta, es decir, la suma de Doscientos Un Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 201.000,00), quedando un saldo de Veinticuatro Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 24.000,00), suma esta que su mandante no ha cancelado por culpa de “El Vendedor”, quien no ha dado cumplimiento a lo pactado del plazo fijado del 30 de marzo de 2.009, que procedería a entregar el giro Nº 7 y se redactaría el documento definitivo de venta del inmueble.
Que por los hechos expuestos acude ante este Tribunal para demandar, como en efecto formalmente demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta al ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, anteriormente identificado, a fin de que convenga en cumplir en la protocolización del documento de venta del inmueble ante el Registro respectivo, sin plazo alguno, o de lo contrario sea condenado por este Tribunal.
A los fines de garantizar el resultado del presente juicio, solicitó medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda.
Solicitó la citación de la parte demandada de forma personal a los fines de absolver posiciones juradas e indicó la dirección del demandado la siguiente: Casa Nº 8, Urbanización Caricuao, UD-2, Zona BC, Parcela BBC-154, Terraza 2; asimismo establecieron como domicilio procesal: Centro Profesional Urdaneta, Avenida Urdaneta, Equina de La Pelota, piso 11, Oficina 11-A.
Finalmente estimó la demanda en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 300.000,00).
Por auto de fecha 10 de noviembre de 2.009, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, a comparecer por la sede de este Tribunal a los fines de dar contestación a la misma u oponer defensas previas.
En fecha 10 de noviembre de 2.009, compareció el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó los fotostatos a los fines de librar la compulsa a la parte demandada, siendo acordado por auto de fecha 15 de diciembre de 2.009.
En fecha 28 de abril de 2.010, compareció el ciudadano Nelson Paredes, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencia dejó constancia de haberse trasladado a la dirección del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, siendo imposible cumplir con la citación encomendada ya que el referido ciudadano no se encontró presente en la dirección consignada en autos.
En fecha 10 de mayo de 2.010, compareció el apoderado actor, mediante diligencia solicitó la citación por Cartel, siendo acordado por auto de fecha 18 de mayo de 2.010.
En fecha 07 de junio de 2.010, compareció el apoderado actor, mediante diligencia consignó ejemplares de cartel publicados en la prensa nacional.
En fecha 22 de junio de 2.010, compareció el ciudadano HECTOR DE JESÚS PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.092.648, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.635, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, parte demandada, mediante la cual se dio por notificado y procedió a contestar la demanda.
En fecha 19 de julio de 2.010, compareció el apoderado actor, mediante diligencia consignó escrito de pruebas.
Mediante nota se Secretaría de fecha 16 de septiembre de 2.010, se dejó constancia que se agregaron a los autos las pruebas promovidas por la parte actora.
Por auto de fecha 24 de septiembre de 2.010, se admitieron las pruebas documentales promovidas por la parte actora.
En fecha 22 de noviembre de 2.010, compareció el apoderado actor, consignó escrito de informes.
En fecha 08 de diciembre de 2.010, compareció el apoderado demandado, mediante diligencia sustituyó poder a MARÍA ANTONIETA GIL PÉREZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 131.264.
En fecha 12 de enero de 2.011, compareció el apoderado actor, mediante diligencia solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
Llegada la oportunidad a que se contrae el artículo 388 del Código de Procedimiento Civil, se observa que solamente la parte actora procedió a consignar su respectivo escrito de promoción y evacuación de pruebas, las cuales fueron agregadas a los autos y admitidas mediante auto dictado el 24 de septiembre de 2.010.
Quedó de esta manera trabada la Litis.
-II-
Planteados como han quedado los términos de la presente controversia Procede, quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hace procedente las pretensiones que quiere hace valer en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

A) Instrumento poder autenticado por ante la Notaría Publica Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de octubre de 2.009, inserto bajo el Nº 09, tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, desprendiéndose del contenido del mismo la facultad conferida por la actora al abogado en ejercicio LUIS MORÍN INFANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 8016, para actuar en el presente juicio con las atribuciones en ellas descritas. El citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
B) Documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, del Distrito Capital, autenticado bajo el No. 020, Tomo 043 de los Libros de Autenticaciones llevados ante la citada oficina, de fecha 28 de mayo de 2.008, contentivo del Contrato de Opción de Compra accionado, el cual fuera suscrito entre el ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, en su carácter de propietario del inmueble objeto de la negociación y por otra parte la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, esta última en su condición de Compradora, ambas partes plenamente identificadas en el aludido contrato. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito por ambas partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.
C) Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble anteriormente identificado y objeto de la presente demanda, debidamente autenticado por ante el Registro Público Tercer Circuito, del Municipio Libertador, del Distrito Capital de fecha 16 de octubre de 1.997, mediante la cual se demuestra que el ciudadano LUIS GABRIEL RODRIGUEZ VÁSQUEZ, dio en venta pura y simple al ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, un inmueble constituido por una parcela de terreno ocupada por su vivienda y cuyas características han sido descritas anteriormente y que representa el objeto fundamental de la presente acción. Dicha documental privada al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS APORTADAS EN EL LAPSO PROBATORIO

La representación judicial de la parte actora promovió en el lapso probatorio las siguientes documentales:
CAPITULO I
A) Mérito Favorable de los Autos.- Con respecto a esta probanza se observa que el merito favorable de los autos no son medios de pruebas, pero el Juez tiene la obligación de revisar o estudiar exhaustivamente los autos del expediente, para así poder determinar tanto la veracidad como el cumplimiento del proceso; por lo tanto se niega su admisión, por no constituir la misma un medio de prueba. Y ASÍ SE DECIDE.
CAPITULO II
B) Pruebas Documentales: Copias simples de Letras de Cambio canceladas al ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ. Dichas documentales al no haber sido impugnadas, ni tachadas por la parte contraria merecen el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
CAPITULO III
Documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, del Distrito Capital, bajo el No. 020, Tomo 043 de los Libros de Autenticaciones llevados ante la citada oficina, de fecha 28 de mayo de 2.008, contentiva del Contrato de Opción de Compra suscrito por ambas partes. En relación a esta probanza se deja constancia que la misma ya fue valorada anteriormente en capitulo previo, por tal razón y a los fines de no redundar en el análisis probatorio de esta decisión, quien aquí decide se abstiene de valorar nuevamente dicho instrumento. Y ASÍ SE DECIDE.
CAPITULOS IV y V

Copia fotostática de Recibo por giro Nº 17, por la suma de Bsf. 50.000,00, consignados por la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, correspondiente a reserva de una casa propiedad del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ de fecha 19 de mayo de 2.008. Copias fotostática de recibos marcados con letra “A” cancelados en Fondo Común de fecha 25 de febrero de 2.009 y copia de cheque de gerencia librado a favor del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, por la suma de Bsf. 70.000,00.Copia fotostática de planillas de depósitos del Banco Banesco, a nombre del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ. Dichas documentales al no haber sido impugnadas, ni tachadas por la parte contraria merecen el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

CAPITULO VI
C) Pruebas Testimoniales: La parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos ANGEL MARTÍNEZ ULLOA y LUIS HERNÁN BALSAKE. Con respecto a esta probanza, se infiere que ya este Juzgador emitió un pronunciamiento en su oportunidad procesal, declarándolas inadmisibles en virtud del incumplimiento de los requisitos de admisibilidad, conforme a lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, nada tiene
Entre tanto se verifica de autos, que la parte demandada solamente consignó al momento de la contestación de la demanda, copia fotostática de instrumento poder donde acredita la representación que obstenta su apoderado, el cual se encuentra inserto bajo el No. 61, tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados ante la Notaría Pública Trigésimo Segunda del Municipio Libertador, del Distrito Capital. Dicha documental al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, observa este juzgador, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que fuera incoada por la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO contra el ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, ambas partes plenamente identificadas en el decurso de la presente causa, motivado, al decir de la actora, en que la parte demandada no honró con el compromiso de venta de un inmueble de su propiedad y que fuera pactado el día 28 de mayo de 2.008, según se desprende del documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 20, tomo 43, cuyo valor probatorio fuera objeto de análisis y valoración por parte de este Juzgador. El citado negocio jurídico de opción de compra venta recayó sobre un bien inmueble distinguido con el Nº 8, ubicado en la Urbanización UD-2, Caricuao, Zona BC, Parcela BC-154, Terraza 2, de la Urbanización Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital).
Establecidos los límites de la controversia y analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, es necesario para este Juzgador hacer las siguientes consideraciones en relación al contrato de oferta de venta ó promesa de venta, para establecer su perfeccionamiento y formas de cumplimiento del mismo; en tal sentido se observa:
El concepto de contrato preparatorio viene de la palabra “vovertrag” que apareció citada por primera vez en el Tratado Thol, quien la empleó en su tercera edición de Derecho Mercantil (Hanf & Drecht, 1854), con la intención de dar un giro germano a la expresión “pactum de contrayendo”. Thol justificó la nueva terminología diciendo que es un contrato anterior a otro; esto es, un contrato que se concluyó para preparar otro contrato, o sea un contrato actual que promete un futuro contrato.
El mérito de la creación del concepto de contrato preparatorio pertenece a Degenkolb, quien es el artífice de la doctrina dominante. Toda literatura posterior se inspira en él, lo que dio origen a que lo acogieran los modernos tratadistas alemanes y así se convirtió en tema preferido en las tesis doctorales alemanas.
El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:
a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.
d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.

En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.
En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.
La obligación de escriturar no puede nunca confundirse con el contrato preliminar, pues en el primer caso, existe un contrato definitivamente concluido en que se determinaron las voluntades y sólo queda pendiente cumplir con una de las obligaciones derivadas del contrato, esto es, la de escriturar.
En el contrato preparatorio o precontrato, sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, o sea que todavía no se ha consumado el contrato definitivo.
Bajo estas determinaciones, e ingresándonos respecto al contrato de opción de compra venta, ha señalado la doctrina que es un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio, en la facultad de la voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo a las normas legales unas veces, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa.
Estas situaciones jurídicas constituyen una promesa unilateral de venta que va unida al contrato de arrendamiento, y esta promesa unilateral es considerada como generadora de obligaciones. Así lo entienden civilistas muy notables, y en ese sentido parece haberse pronunciado la jurisprudencia francesa, deduciéndose de tal doctrina legal y científica que la venta a opción puede constituir un precontrato generador de obligaciones jurídicas que pueden muy bien ser unilaterales en unos casos y sinalagmáticas en otros, y siempre supeditadas a la voluntad del que libremente tiene la facultad de elección sin condición de ninguna clase. Una promesa de venta condicional aunque fuese unilateral, quitará valor a la promesa unilateral de venta de opción y cambiaría en absoluto su naturaleza jurídica.
Habrá, pues, y siempre que se hable de compra venta no perfeccionada, una promesa unilateral de venta a opción, que podrá tener la naturaleza jurídica de un contrato preparatorio de otro contrato de venta con el cual se halla íntimamente relacionado, promesa unilateral cuya facultad electiva puede recaer bien a favor del prominente vendedor o ya a favor del prominente comprador. Dicen, pues, muy bien, Colin y Capitant, a nuestro modesto entender, que esta promesa de venta es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo obtiene el derecho de admitir la cosa cuando bien le parezca. O el deudor de dicho inmueble diríamos nosotros, la obligación de transmitirlo dentro del plazo fijado y con el pago del precio señalado; pero no un antecontrato que no constituya una figura contractual bien determinada, sino un antecontrato con todos los caracteres de un contrato especial y concreto. (La opción como Derecho y como Contrato, José María Mengual, primera edición, págs. 9, 60 y 62).
Adicionalmente debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:
Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.
Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”
Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.
En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo…”(Contrato Preparatorio, Nicolás Vegas Rolando, pág. 93).
De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compra venta, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compra venta definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.
Del material probatorio aportado por la parte actora en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este Juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública respectiva, cuyo precio fue fijado por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL DE BOLÍVARES FUERTES (BSF. 225.000,00,) señalando la actora el incumplimiento de parte del demandado en su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia y hacer entrega de las Solvencias para poder registrar el inmueble. Entre tanto, el demandado a través de su representación judicial afirmó en la contestación de la demanda que la verdad verdadera es, quien incumplió fue la parte actora al no cancelar en su debida oportunidad los giros que fueron pactados como mensualidad consecutiva y al atrasarse en este pago se daba por resuelto el contrato y que todo ello se probaría fehacientemente en el lapso correspondiente.
Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por la parte demandada, en cuanto al señalamiento de que el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos lo fue por parte de la actora al no haber cumplido con su obligación de cancelar los giros pactados, considera este Juzgador, a los fines de dirimir la controversia surgida, que de acuerdo al cotejo de los instrumentos de prueba traídos a los autos por la accionante, se desprende que la misma ejerció su deber dentro del término previsto y pactado contractualmente, de consignar las cuotas correspondientes; y esto se corrobora, ya que la parte actora consignó adjunto a su escrito libelar una serie de documentos, a los cuales previamente ya ha hecho pronunciamiento este Juzgador dándole su correspondiente valor probatorio, entre ellos resaltan los recibos de reserva, Letras de Cambio, cheque y planillas de Depósitos a nombre del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, cumpliendo así con las gestiones tendientes al finiquito del negocio suscrito de conformidad con lo pactado en el aludido contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
De acuerdo a lo anterior, le surgió a la parte demandada una vertiente, para así lograr refutar los argumentos y probanzas traídas a los autos por la accionante; la cual sería haber demostrado el incumplimiento por parte de la actora de cancelar en su oportunidad los giros que fueron pactados en el contrato, pruebas estas que no se verifica haya traído la parte demandada a los autos en la secuela del proceso para así desvirtuar los hechos expuestos por la actora en su demanda, limitándose solo en la oportunidad procesal correspondiente a contestar la demanda, negar, rechazar y contradecir los hechos como el derecho la pretensión de la actora.
En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, perfeccionado. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación. En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compra venta, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que el vendedor, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir en definitiva que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.
El incumplimiento de su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el Registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de Cumplimiento de Contrato.
Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por la accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual es forzoso para este Juzgador considerar que la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

III
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, fuera interpuesta por la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO contra el ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta el cual quedó perfeccionado en fecha 28 de mayo de 2.008, sobre el inmueble distinguido con el Nº 8, ubicado en la Urbanización UD-2, Caricuao, Zona BC, Parcela BC-154, Terraza 2, de la Urbanización Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital). El inmueble tiene una superficie aproximada de Ciento Ocho Metros Cuadrados con Ochenta y Tres Metros Cuadrados (108,83 M2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con terrenos de la Urbanización, mediante una línea recta que saliendo del punto 58, de coordenadas N-7478,99 y E-4945,67, con rumbo de S82°58”W y una distancia de 8,92 mts., se llega al punto 60. SUR: Con terraza 1, terrenos de la Urbanización de por medio, mediante una línea recta que saliendo del punto 80, con rumbo de N85°31´20”W y una distancia de 8,33 mts. Se llega al punto 79. ESTE: Con terrenos de la Urbanización, mediante una línea recta que saliendo del punto 60, con rumbo de S7°58´01”W, y una distancia de 12,41 mts., se llega al punto 80. OESTE: Con parcela BC 155, mediante una línea recta que saliendo del punto 79, con rumbo de N5°13´36”E y una distancia de 12,84 mts, se llega al punto 58 donde se cierra el polígono.
SEGUNDO: Que el precio de la venta pactado y por el cual la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO adquirió el inmueble, es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 225.000,oo); del cual ha pagado DOSCIENTOS UN MIL BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 201.000,oo), por concepto de opción de compraventa; y el saldo restante del precio deberá ser consignado mediante cheque de gerencia emitido a nombre de este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que sea a puesta a disposición del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA.
TERCERO: En caso que la parte demandada no cumpla voluntariamente con el dispositivo de esta decisión, se establece que la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 17 días del mes de Octubre de 2012. Años 202º y 153º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 3:12 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-V-2009-001144