TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 17 de Octubre de 2012
202º y 153º

ASUNTO: AP11-V-2009-000654

PARTE ACTORA: DOMINGO RAMON PEREZ, venezolano, casado, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.469.433
APODERADA JUDICIAL: ROSE MARIE CACERES DE GARCÍA y NELSON ASCANIO LINARES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 15.565 y 11.985 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.203.615.
APODERADOS JUDICIALES: DIANA ESTELA PEREZ MENDOZA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa el 19 de junio de 2002, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con escrito contentivo de demanda por Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por el ciudadano DOMINGO RAMON PEREZ, en contra del ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS. Previa distribución le correspondió conocer a este Juzgado.
El 04 de junio de 2009, se dictó auto de admisión de la causa y se ordenó el emplazamiento de la demandada, librándose comisión al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
El 01 de julio de 2009, la parte presento escrito de reforma de la demanda.
El 10 de julio de 2009, se dictó auto de Admisión de la reforma de la demanda.
El 12 de noviembre de 2009, se ordenó darle entrada y agregarlas a los autos las resultas de la Comisión practicada por el Juzgado Primero de de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Donde el 30 de septiembre de 2009, el Alguacil dejó constancia de la imposibilidad de la citación personal del demandado, por cuanto la dirección suministrada no existe.
El 09 de agosto de 2010, la representación judicial de la demandada se dio por notificada de la presente causa.
El 11 de agosto de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.
El 09 de octubre y 22 de Noviembre de 2002, las partes consignaron escritos de promoción de pruebas.
El 29 de noviembre de 2002, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de oposición a las pruebas.
El 05 de octubre de 2010, se dictó auto de admisión de la reconvención propuesta.
El 10 de diciembre de 2.010, el Alguacil dejó constancia de la notificación de la actora del anterior auto.
El 15 de Diciembre de 2010, la parte actora presento escrito promoviendo cuestión previa.
El 18 de enero de 2011, se dictó auto declarando improcedente la cuestión previa propuesta.
El 24 de enero de 2011, la parte actora apeló de la anterior decisión.
El 03 de febrero de 2011, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
El 21 de febrero de 2011, se oyó la apelación interpuesta en un solo efecto.
El 01 de marzo de 2011, la parte actora dio contestación a la reconvención.
El 18 de marzo de 2.011, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
El 04 de abril de 2011, se dictó auto negando la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES

Parte Actora :
Alegó la representación judicial de la parte actora, que su representado viene ocupando en calidad de arrendatario, el apartamento distinguido con el Nº 83, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, desde el 29 de febrero de 1988, bajo contrato de arrendamiento, sucrito entre C.Z.P. Administraciones C.A., como administradora y arrendadora del inmueble, siendo el último contrato firmado entre las propietarias arrendadoras, Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Padua, titulares de la cédulas de identidad Nros 3.085.309 y 3.317.558, esta última representada por la primera de las nombradas y como arrendatario, mi mandante ciudadano DOMINGO RAMON PEREZ, ya identificado, en fecha 2 de junio de 2005, por ante la Notaria Publica Sexta Del Municipio Chacao El Estado Miranda, bajo el Nro 3, folios 9 al 13, protocolo tercero.
Que el 25 de noviembre de 2008, las propietarias del inmueble, antes identificadas, realizaron oferta de venta del inmueble de autos, por ante el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por el precio de Trescientos Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 337.500,00), siendo aceptada dicha oferta el 16 de diciembre de 2008, ante el mencionado Juzgado y el 18 de diciembre de 2008, a las propietarias mediante comunicación enviadas por MRW, sin que en ningún momento se recibiera respuesta a fin de concretar los términos de la compra venta, siendo que el 14 de enero de 2009 solicitan otra notificación judicial de oferta de venta.
Que el 04 de mayo de 2009, la actora, acude al Banco Exterior, a cancelar el canon de arrendamiento, siendo informado que la cuenta utilizada para realizar los pagos, había sido cerrada, razón por la cual acudió el 07 de mayo de 2009, al Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial para aperturar el proceso de Consignaciones.
Posteriormente, tuvo conocimiento que las propietarias, habían enajenado el inmueble objeto de esta causa, utilizando el subterfugio de la “dación en pago” por Honorarios Profesionales al ciudadano ANTONIO JOSE DANCER SCHABUS, lo cual fue corroborado el 19 de mayo de 2009, cuando obtuvo el documento protocolizado de la referida dación.
Que para la fecha del 24 de abril de 2009, fecha de cesión del inmueble se encontraba amparado por lo previsto en los artículos 42 y 44, parágrafo único de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y se encontraba solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento.
Por ultimo, solicita que se declare con lugar el derecho de retracto legal arrendaticio, y que en consecuencia el demandante, se subrogue en los derechos del aceptante en dación de pagó, previstos en el documento del 24 de abril de 2009, y se orden la protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar y se condene en costas.

Parte Demandada:

En su oportunidad procesal, la demandada, negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos, como en el derecho, la demanda, en los siguientes términos:
Que el demandante, no aceptó la oferta de venta que le fue notificada, que manifestó interés en materializar la compra del inmueble de autos, exigiendo de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se indicará el preció, condiciones y modalidades de la negociación, por lo que se complementó la notificación especificando la forma de pago, concediéndose nuevamente el lapso a que se contrae el parágrafo único eiusdem, por lo que no habiendo ejercido el derecho de preferencia, que le fue otorgado, no puede pretender ejercer el derecho de retracto legal, y Solicitó sea declarada sin lugar la presente demanda.

III
DE LA RECONVENCIÓN

Parte Demandada Reconviniente:
Alegó la demandada, que es propietaria del inmueble, objeto de esta causa, que la relación contractual se inició el 29 de febrero de 1988, de manera privad y posteriormente el 02 de junio de 2005, se suscribió un contrato a tiempo determinado, con el hoy actor, con un canon de arrendamiento, de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), hoy Quinientos Bolívares (Bs. 500,00), y según se desprende de la Cláusula Tercera, el mismo tenía una duración de un (1) año, y al no renovarse por escrito, comenzó a correr ope legis, la prorroga legal, ya que en la misma Cláusula, se señaló el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Habida cuenta que no se renovó el contrato, la prorroga legal, que le correspondía al hoy demandado, era de 3 años, contados a partir de mayo de 2006, y la cual venció en mayo de 2009, y hasta la presente fecha, ni las anteriores propietarias no la hoy demandada han recibido canon de arrendamiento alguno, que pudiera renovar el contrato que hoy demanda, su cumplimiento por vencimiento de prorroga legal. Es así como el actor, reconvenido, ante la rotunda negativa de entregar el inmueble acudió a depositar en el Tribunal, de Consignaciones a nombre de las anteriores propietarias.
Finalmente, solicita el Cumplimiento de Contrato por haber transcurrido íntegramente la prorroga legal, en consecuencia la entrega del inmueble libre de personas y bienes, fundamenta la presente acción en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN
El 01 de marzo de 2011, la parte actora reconvenida, presento escrito de contestación a la reconvención, la cual no es valorada por este Tribunal, por haberse presentado de manera extemporánea, ya que una vez notificada, del auto de admisión de la reconvención, esto fue el 10 de diciembre de 2010, fecha esta en la cual se abrió el lapso de cinco días a que se refiere la norma contenida en el articulo 367 Código De Procedimiento Civil, para que la misma diera contestación a la reconvención, siendo que en fecha 15 de diciembre 2010, en lugar de contestar la reconvención, estando en tiempo hábil, no lo hace y presenta cuestiones previas, la cual el Tribunal, declaro improcedente en derecho en fecha 18 de enero de 2011, constando en los autos, que nuevamente el actor reconvenido en fecha 1 de marzo de 2011, viene a las actas, y procede a contestar la reconvención propuesta en su contra, trascurriendo de sobra el lapso concedido en la ley. Evidenciándose con lo expuesto que la misma a todas luces es extemporánea por tardía. Así se declara
VI
DE LAS PRUEBAS

Parte Actora:
En los folios 9 al 10 original de instrumento privado, suscrito entre C.Z.P. ADMINISTRACIONES C.A. y el hoy actor, el cual al no ser impugnado adquiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Evidencia este Tribunal la relación arrendaticia entre las partes que allí se señalan, por un inmueble constituido por un apartamento con el numero 83, ubicado en callejón Marista Residencia Marista, Chacao, con una duración de un año contados a partir del 29 de febrero de 1988, y en el cual la arrendadora actúa en nombre de los propietarios del inmueble. Así se decide.
En los folios 11 al 13 original de instrumento privado, suscrito entre TIRSA GUILLERMINA SEGURA, actuando en su propio nombre y en representación de ELISA SEGURA PADUA y el hoy actor, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda el 02 de junio de 2005, el cual fue tachado, no obstante, se observa que este mismo documento fue traído a los autos por la parte demandada en los folios 103 y 104, por lo que resulta improcedente la tacha propuesta, por consiguiente se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, constatando que el hoy actor, suscribió un contrato de arrendamiento, por el inmueble de autos, con las ciudadanas, allí indicadas, con una duración de un (1) año contado a partir el 01 de mayo de 2005. Así se decide.
En los folios 13 al 16 original de Guía de Envío de la empresa MRW comunicación del 17 de diciembre de 2008, los cuales fueron impugnados. En tal sentido observa este Tribunal lo siguiente:
MRW, es una sociedad mercantil, ajena al proceso, y por ello debía ser ratificada en juicio la veracidad de cualquier instrumento emanado de ella. Por otra parte, la comunicación eventualmente emanada del actor y producida en juicio por él, violaría de la alternabilidad de la prueba, por lo cual se desecha. Así se establece
En el folio 17 copia simple de comprobantes bancarios, los cuales no son valorados por este Tribunal, en virtud, que no se encuentra controvertida la solvencia del actor. Así se decide.
En los folios 18 al 23 copia certificada de documento de dación en pago suscrito por Tirsa Guillermina Segura Ibarra, Elisa Segura Padua y Antonio José Danzar Schabus, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 2009.727, Matricula Nº 240.13.18.1.1484, el 24 de abril de 2009, el cual no fue tachado, en consecuencia este Juzgado, le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, constatando que las ciudadanas antes identificadas dieron en pago puro y simple, perfecta e irrevocable por concepto de honorarios profesionales al hoy demandado, el inmueble objeto de esta causa. Así se decide.
Parte Demandada:
En los folios 98 al 102, documento de dación de pago, en original, la cual fue analizada anteriormente, por lo cual se reproducen el análisis anterior. Así se decide
En los folios 103 al 104, contrato de arrendamiento el cual ya fue previamente valorado, en el cuerpo de este fallo. Así se decide.
VI
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Valoradas como han sido las pruebas de autos, pasa este Tribunal a decidir sobre el fondo del asunto, en los siguientes términos:
Ahora bien, el retracto legal arrendaticio, es una acción mediante la cual el arrendatario, que reúne las condiciones prescritas en la ley, habiendo sido burlado en su derecho a adquirir el inmueble arrendado, con preferencia a cualquier otro tercero, acude ante un juez, a reclamar que el contrato traslativo de la propiedad, realizado sobre el predio arrendado, entre el arrendador y un tercero , sea desecho, y ocupe en el lugar del comprador y el demandante arrendatario, como podrá verse, a través del ejercicio de la acción antes descrita se pretende imponer una modificación a la esfera jurídica patrimonial, del arrendador vendedor y del tercero comprador, porque se pretende modificar el contrato, por ellos celebrado. La modificación por vía de imposición judicial, de un negocio jurídico, solo puede obtenerse mediante la integración en el proceso que apunta a sentencia, de TODOS, los actores del negocio jurídico a objeto de conocimiento del juez, porque de lo contrario implicaría juzgar a quien no ha sido parte del proceso.
Así tenemos que, en el caso que hoy nos ocupa, se evidencia que para modificar mediante retracto legal, el contrato celebrado entre el demandado y los arrendatarios, debía traerse a juicio a estas ultimas, ya que en materia de retracto legal arrendaticio, debe necesariamente, integrarse al litisconsorcio pasivo necesario, que no se conformo en el presente caso, en el que solo fue demandado, el tercero adquiriente, debiéndose traer a juicio, a todas las partes involucradas, cosa que de autos se desprende no ocurrió, ya que del escrito libelar, se constata, que el actor, solo demanda al que hoy detenta la titularidad del derecho de propiedad del inmueble, objeto de litigio, y por ello obliga a esta Juzgadora, a declarar improcedente la presente demanda, tal como en la dispositiva de este fallo se hará. Así se declara

VII
DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: Primero: IMPROCEDENTE, la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio, intentó DOMINGO RAMON PEREZ, venezolano, casado, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.469.433, representado por los abogados; ROSE MARIE CACERES DE GARCÍA y NELSON ASCANIO LINARES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 15.565 y 11.985 respectivamente, contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.203.615. representado por la ciudadana DIANA ESTELA PEREZ MENDOZA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.594. Segundo: Se declara confeso al demandante DOMINGO RAMON PEREZ, venezolano, casado, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.469.433, en la reconvención propuesta en su contra, por haber presentado escrito fuera del lapso legal establecido en el artículo 367 Código de Procedimiento Civil. Tercero: Se condena en costa al actor, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

Publíquese, regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En caracas, a los diecisiete (17) días del mes de Octubre del año Dos Mil Doce (2.012).- 202º Años de la Independencia y 153º Años de la Federación.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
LA SECRETARIA

JENNY VILLAMIZAR

En esta misma fecha, siendo las 1:08, PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

JENNY VILLAMIZAR

Asunto: AP11-V-2009-000654