TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION
ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
(Años: 202º y 153º)

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil CALZADOS FABIANA, C.A, inscrita en la Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 3 de febrero de 1988, bajo el Nº 51, Tomo 22-A-Sgdo.

APODERADA JUDICIAL: LUZ MARINA GUERRERO CHACON, abogada en ejercicio, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº. 45.736.

DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES SOTER, inscrita en el Registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 12-A-Pro, de fecha 15 de octubre de 1984, representada por el ciudadano MIGUEL ANGEL PUCHI CABRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.119.561.

APODERADO JUDICIAL: JUAN GONZALEZ BUSTAMENTE, abogado en ejercicio inscrito en INPREABOGADO bajo el Nº 42.607
MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE: (AH1B-V-2005-000025 CAUSA) 12-0582 (ITINERANTE)

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso judicial mediante demanda que por desalojo interpuso en fecha veinte (20) de octubre de dos mil cinco (2005), ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la abogada LUZ MARINA GUERRERO CHACON, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil CALZADOS FABIANA, C.A, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES SOTER
Por auto de fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil cinco (2005), el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; admitió la demanda, ordenando la citación personal de la parte demandada, a los fines de que compareciera dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a su citación; luego en fecha siete (07) de diciembre de dos mil cinco (2005), el Tribunal libró compulsa y en fecha 19/01/2006 el Alguacil dejo constancia de citación siendo su resultado negativo.
Mediante escrito de fecha 06/02/2006, Salvatore La Torre Piemontese, titular de la cédula de identidad número 6.255.181, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil, INVERSIONES SOTER, C.A., parte demandada en el presente juicio, asistido por el abogado JUAN GONZALEZ BUSTAMANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.607, dio contestación a la demanda, rechazando, negando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes.-
En auto de fecha ocho (08) de marzo del dos mil seis (2.006), el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al Conocimiento de Juicio, contenido en el expediente.
En diligencia de fecha veinte (20) de marzo del dos mil seis (2.006), la parte actora realizó la promoción de prueba la cual constó de cuatro folios útiles, donde solicitó al Tribunal fueran agregadas y admitidas las mismas. En cuanto a la parte demandada, ésta no promovió prueba alguna.
En auto de fecha veinte (20) de marzo del dos mil seis (2.006) el Tribunal de la causa ordenó agregar en auto las pruebas promovidas por la parte actora y admitió las mismas por no ser ilegales e impertinentes salvo en la apreciación en la definitiva.

Por auto de fecha treinta y uno (31) de marzo del dos mil seis (2.006) el Tribunal difiere oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En diligencia de fecha dos (02) de julio del dos mil nueve (2.009), el ciudadano SALVATORE LA TORRE PIEMONTESE, debidamente asistido de abogado, solicitó abocamiento al conocimiento de la causa, y en fecha 16 de julio de 2009, el Juez ANGEL VARGAS, se abocó a la presente causa ordenando la notificación de la parte demandada.
En fecha 11 de agosto de 2009, el ciudadano SALVATORE LA TORRE PIEMONTESE, debidamente asistido de abogado, consigna a efecto videndi, copia simple de Asamblea General Extraordinaria de Socios y señala dirección para notificar a la parte actora y en fecha 05 de abril de 2010.
Por auto de fecha 21 de junio de 2010, el Tribunal de la causa ordeno librar nueva boleta de notificación a la parte demandante y en fecha 4 de noviembre de 2010, el Alguacil JOSE F. CENTENO, deja constancia de notificación de la sociedad mercantil “CALZADOS FABIANA C.A”, siendo su resultado negativo.
Por auto de fecha 23 de diciembre de 2010, el Tribunal de la causa a petición de parte demandada, ordeno librar cartel de notificación a la parte demandante sociedad mercantil “CALZADOS FABIANA C.A”, ampliamente identificada en autos y posteriormente mediante diligencia de fecha 28 de febrero de 2011, la parte demanda debidamente asistido de abogado, consignó cartel de notificación.
En Virtud de la Resolución Nº 2011-0062, de fecha treinta (30) de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, la presente causa fue recibida por este Juzgado en fecha diez (10) de abril de 2012, procediendo asentar el mismo en los libros respectivos, y abocándose a la causa en fecha cuatro (04) de mayo de 2012 , ordenando librar boleta de notificación a las partes en esta misma fecha.

En fecha 02 de Mayo de 2012, el ciudadano SALVATORE LA TORRE PIEMONTESE, asistido de abogado, solicitó el abocamiento de la presente causa y la respectiva notificación a la parte actora, la cual se acordó.

En Fecha 16 de Julio de 2012, el Secretario de este Juzgado, dejó constancia de haber cumplido con las formalidades para la notificación de la partes del abocamiento.

- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:
1.- Que en fecha primero (1) de octubre de dos mil dos (2002) celebró contrato de arrendamiento por tiempo determinado de un local comercial, Ubicado en la calle Los Robles con Avenida Sucre, Edificio Alnabar (sótano), Catia, Caracas, Distrito Capital del Municipio Libertador, por ante la Notaria Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 82, Tomo 115 de los libros llevados por esa Notaria Pública, suscrito por el ciudadano BOULA YOUSSEF YOUSSEF BATIAS, en su condición de Director de la sociedad mercantil “CALZADOS FABIANA C.A”., según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el día 4 de enero de 1996, bajo el Nº 2, Tomo 4, Protocolo 1º, del Primer Trimestre de 1996, así como documento autenticado por ante bajo el Nº 2, Tomo 4, Protocolo 1º, del Primer Trimestre de 1996, así como de documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Caracas, el día 22 de junio de 1995, bajo el Nº 78, Tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria y la Sociedad Mercantil INVERSIONES SOTER, C.A, en la persona de su Representante Legal MIGUEL ANGEL PUCHI CABRERA, titular de la cédula de identidad número V-9.119.561.
2.-) Que el plazo de arrendamiento tiene una duración según lo establecido en la cláusula Segunda, del primero (1º) de octubre del año 2002 hasta el primero (1º) de octubre de 2003.
3.-) Que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), hoy SETENCIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) mensuales pagaderas dentro de los cinco días al vencimiento de cada mes, como contraprestación del arrendamiento otorgado.
4.-) Que dicho contrato se prosiguió dando cumplimiento a las demás cláusulas contractuales de la convención, cambiando su naturaleza de contrato a tiempo determinado por la de contrato sin determinación de duración conforme a la cláusula aludida estableciendo lo siguiente:
“SEGUNDA: Este contrato de arrendamiento, tendrá una duración, a partir del 1ero de octubre del presente año del 2002 hasta el 1ero de Octubre del año próximo 2003, conviniendo las partes que su vencimiento será automático, es decir que no será necesario por parte del ARRENDADOR notificar al ARRENDATARIO para que haga formal entrega del local, ósea el 1ero de octubre del 2003.”

5.-) Que conforme a la cláusula Tercera del contrato, el arrendatario se obligó a pagar en concepto de canon de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), hoy SETENCIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), mensuales dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguientes al vencimiento de cada mes, así como los servicios de luz, agua, aseo urbano y teléfono, conforme a los expresado en la cláusula sexta del contrato, obligaciones que no ha efectuado desde el mes de mayo de 2004 y hasta la presente fecha, lo que origina el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2004 hasta el mes de septiembre de 2005, ambos inclusive, lo que suma la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 11.200.000,00), (hoy Bs. 11.200,00) mas lo adeudado por servicio de luz eléctrico, agua, aseo urbano y servicio telefónico, que serán determinados mediante informe solicitado a los prestadores del mencionado servicio en el debate probatorio del presente juicio.
6.-) Que la falta de pago de las mensualidades en concepto de arrendamiento y de las obligaciones contraídas derivadas del contrato, hacen posible que su representado pida y sea acordado el desalojo del arrendamiento con los daños y perjuicios que se deriven de tal incumplimiento, conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las estipulaciones del Código Civil y su procedimiento.
7.-) Que conforme a la Cláusula Segunda, el arrendatario debió usar el inmueble a partir del 1º de octubre de 2002 y hasta el 1 º de octubre de 2003, terminación natural del contrato que no se cumplió, originado el cambio de naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a sin determinación de término de duración, conservando la vigencia de las demás cláusulas.
8.-) Que conforme a la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento debió pagar a partir del 1º de octubre de 2002, por cada mes vencido, un canon de arrendamiento por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) (hoy Bs. 700,00), mensuales, que no pagó desde mayo de 2004.
9.-) Que conforme a la Cláusula Sexta de la referida convención, debió el arrendatario realizar los pagos correspondientes a los servicios públicos y cualquier otro servicio de similar naturaleza; pago que no efectuó de forma alguna.
10.-) Que conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en la falta de pago del arrendatario de dos (2) mensualidades consecutivas.
11.-) Que de conformidad con lo establecido en el articulo 1.264, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
12.-) Que por todo lo antes expuesto y que de múltiples gestiones amigables y extrajudiciales realizadas por su representada hasta ahora han sido infructuosas para que la sociedad mercantil INVERSIONES SOTER, C.A, cumpliera sus obligaciones del contrato, por tanto, se vio en la necesidad de demandar, como en efecto demandó a la sociedad mercantil INVERSIONES SOTER, C.A, por vía principal en el desalojo del inmueble dado en arrendamiento con fundamento en los artículos 33 Y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 1.264 del Código Civil de Venezuela.
13.-) Que sea condenado o convenga por este Tribunal, en el desalojo del local comercial arrendado, conforme al contrato fundamental de la presente demanda y la correspondiente entrega material del inmueble de mi representado.
14.-) Que pague en concepto de daños y perjuicios por la falta de pago de cánones de arrendamiento desde mayo de 2004 al mes de septiembre de 2005, la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 11.200.000,00), (hoy Bs. 11.200,00)y los meses que se sigan venciendo en concepto de daños y perjuicios, a razón de Bs. SETECIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 700.000,00) (hoy Bs. 700,00) mensuales, así como lo que se determine por servicio de luz eléctrica, agua, aseo urbano y servicio telefónico, desde el inicio del arrendamiento y hasta la entrega definitiva o preventiva del local arrendado y el cual se determinara por experticia complementaria al fallo definitivo, que solicito al tribunal sea acordada para la determinación de la condena.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

Mediante escrito de fecha 06/02/2006, Salvatore La Torre Piemontese, titular de la cédula de identidad número 6.255.181, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil, INVERSIONES SOTER, C.A., parte demandada en el presente juicio, asistido por el abogado JUAN GONZALEZ BUSTAMANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.607, dio contestación a la demanda, rechazando, negando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes, de la siguiente manera:
Que no es cierto que deba las cantidades señaladas en el libelo de la demanda por parte de la demandante; en vista que según Regulación de Alquiler de fecha 20 de Diciembre de 1989, y que ha cancelado “religiosamente” por ante el Tribunal de Consignaciones Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, donde se demuestra su solvencia en el pago de cánones de arrendamientos hasta el mes de diciembre 2006.
Que impugna el documento marcado con la letra “B”, que acompaño el demandante al libelo de demanda (Contrato de Arrendamiento) por tratarse de copia simple y no debe darle el Tribunal valor probatorio que pretende el actor, a pesar que lo considera documento fundamental.
Que Impugna el poder presentado por la empresa demandante CALZADOS FABIANA C.A, puesto que la empresa INVERSIONES SOTER C.A, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano BOULA YOUSSEF YOUSSEF BATIAS (Persona Natural) y no con CALZADOS FABIANA C.A, (Persona Jurídica), y consignó copia simple del contrato de arrendamiento para que fuera cotejado con su original a efectum videndi por parte de la Secretaría del Tribunal, celebrado entre el mencionado ciudadano BOULA YOUSSEF YOUSSEF BATIAS e INVERSIONES SOTER C.A. Igualmente invocó la defensa contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, donde hace valer la falta de cualidad o la falta de interés del actor para intentar y sostener el presente juicio

-III-
- PUNTO PREVIO -
- FALTA DE CUALIDAD INVOCADA-

Alegó el ciudadano Salvatore la Torre Piemonte, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SOTER C.A., como punto previo en la oportunidad de dar contestación a la demanda mediante escrito presentado el día seis (06) de febrero de 2006, impugnó el poder presentado por la empresa demandante calzados fabiana c.a, puesto que la empresa Inversiones Soter C.A, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Boula Youssef Youssef Batias (persona natural) y no con Calzados Fabiana C.A., (persona juridica), por lo que invocó la defensa contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, concerniente a la falta de cualidad o falta de interés del actor para intentar o sostener en juicio.

Ahora bien, en este estado, considera este Juzgador necesario conceptualizar lo que es la Parte, y a tal efecto, la Colección Jurídica Opus en su Tomo IV, reseña:

“Parte. Es aquel que en nombre propio o en cuyo nombre se pretende la actuación de una norma legal y aquel respecto del cual se formula esa pretensión. Así pues, tiene calidad de parte aquel que como actor o demandado pide la intervención de los órganos jurisdiccionales para que se le proteja una situación jurídica, siendo que las partes polarizan los intereses objeto de discusión y planteamiento en un proceso”

Asimismo, la supra mencionada Colección Jurídica en su Tomo II, al definir el término de Cualidad, señala:

“Cualidad. La cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. (…) La legitimación es, pues, la cualidad necesaria de las partes. El Proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” (Resaltado del Tribunal).

Con respecto al instituto procesal de la cualidad, el autor patrio, Arístides Rengel Romberg, en su libro “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, tomo II, sostiene lo siguiente:

“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Al respecto, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Tomando la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
Al respecto, el autor Luís Loreto señala lo siguiente:

“El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir.
La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción”.

Hechas las anteriores consideraciones, tenemos que en el caso que concretamente nos ocupa, debe este Tribunal emitir un pronunciamiento en torno a la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada en la contestación de la demanda. En este sentido, la cualidad o legitimación (legitimatio ad causam), es un requisito de la sentencia de merito, cuya falta impide al juez pronunciarse sobre el fondo de la controversia. En efecto, la falta de cualidad -activa o pasiva- obliga al juzgador a desechar la demanda y a no darle entrada al juicio.
En este sentido se ha expresado la jurisprudencia suprema, al estimar que: la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Vid. Sala Constitucional, Sentencia Nro. 102 del 06/02/2001). Sobre la base de todo lo antes expuesto, colige este Tribunal que la legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad, y si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial.
Es necesario destacar, que según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella; es decir, se requiere que previo consentimiento legítimamente manifestado, una de las partes conceda a la otra el derecho a la posesión de un bien, por un precio como contraprestación consistente en una suma de dinero determinada. En el caso concreto de marras, la representación judicial de la parte actora afirma que el ciudadano BOULA YOUSSEF YOUSSEF BATIAS, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES SOLTER C.A., un inmueble cuya co-propietaria es la sociedad mercantil CALZADOS FABIANA C.A., según consta de documento de propiedad que cursa a los autos y el cual fue debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal, quedando anotado bajo el Nro., 2, Tomo 4, protocolo Primero. Por esta razón, infiere este juzgador que el mencionado instrumento legitima suficientemente en la causa a la sociedad mercantil CALZADOS FABIANA C.A., en condición de propietaria, para ejercer cualquier acción derivada de la relación arrendaticia que aquí se discute, pues indudablemente el negocio jurídico en virtud del cual adquirió la propiedad del inmueble, mientras no sea declarado nulo o falso, produce efectos jurídicos erga omnes.

Como consecuencia, se declara válido el poder otorgado por la sociedad mercantil CALZADOS FABIANA C.A., e improcedente la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada en este proceso, y así se decide.

-IV-
- DE LAS PRUEBAS -

Con el propósito de resolver la presente controversia y antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, este Sentenciador debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, determinar el thema decidendum de la causa y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación.
En efecto, básicamente la pretensión actora consiste en el desalojo del inmueble objeto del contrato celebrado entre las partes, mediante documento autenticado en fecha veinte primero (01) de octubre de 2002, en virtud que, el arrendatario ha incumplido las obligaciones conforme a lo expresado en la cláusula sexta del mencionado contrato las cuales no ha efectuado desde el mes de mayo de 2004 hasta el mes de septiembre de 2005, ambos inclusive, y cuya deuda asciende a la cantidad de Once Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 11.200.000, 00) ahora Once Mil Doscientos Bolívares (Bs. 11.200,00), lo que origina el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, mas lo adeudado en concepto de servicio de luz eléctrica, agua, aseo urbano y servicio telefónico; ante lo cual, la parte accionada rechazó, negó y contradijo en todas sus partes, señalando que no es cierto que deba las cantidades señaladas en el libelo de la demanda, en vista que, según la Regulación de Alquileres Nro., 2294, de fecha 20 de Diciembre de 1989, emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento, ha cancelado por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas los cánones de arrendamiento demandados.
Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

La parte actora, aportó a este proceso los siguientes instrumentos:
1.- Instrumento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado el ciudadano Boula Youssef y la Sociedad mercantil Inversiones Soter. C.A., autenticado en fecha 01 de Octubre de 2002, por ante la Notaría Pública Décima Cuatra del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el Nro., 82, tomo 115, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia, por cuanto a pesar de haber sido impugnado por la representación judicial de la parte demandada, ésta consignó a los autos copia simple del mismo contrato de arrendamiento que impugna, previo cotejo con su original por parte de la Secretaría. En consecuencia, éste sentenciador desecha la impugnación ejercida contra dicha prueba, en virtud de la manifiesta contradicción de la representación judicial de la parte demandada. Así se declara.-
2.- Copia fotostática del título de propiedad del edificio ALNABAR donde forma parte el inmueble dado en arrendamiento. Igualmente, dicho fotostato, se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha cuatro (04) de Enero de dos mil novecientos noventa y seis (1996), siendo anotado bajo el N° 2, tomo 4 del Protocolo Primero. Siendo que la misma no fue impugnada ni tachada en su oportunidad legal, este sentenciador la aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, considerándolo plena prueba el hecho de que la parte actora es co-propietaria del inmueble objeto del presente juicio. Y así se declara.
3.- Promovió prueba de Informe dirigida a la Sociedad Mercantil Administradora Serdeco, C.A., a fin de que ésta informe lo relacionado con el estado de cuenta por consumo eléctrico y aseo urbano del inmueble que forma parte del edificio Alnabar ubicado en la calle los Robles, local sótano, Sector Agua Salud, Parroquia La Pastora; cuenta contrato 1000001229055, desde el mes de mayo de 2004 hasta el mes de diciembre de 2005, siendo evacuadas en tiempo oportuno y recibido en fecha 17 de abril de 2006, oficio Nº CJC 99-2006, emanada de la Administradora Serdeco C.A., en el cual informan que el mencionado inmueble tiene una deuda total de facturas vencidas por consumo eléctrico desde el mes de mayo de 2004, que asciende a la cantidad de Tres Millones Doscientos Cuarenta Y Cuatro Mil Ochocientos Noventa Y Cuatro con Ochenta Y Un Céntimos (Bs. 3.244.894,81) y por concepto de aseo urbano tiene una deuda total de facturas vencidas desde el mes de mayo de 2004, que asciende a la cantidad de Tres Millones Seiscientos Un Mil Trescientos Veintinueve con Sesenta Céntimos (Bs. 3.601.329,60), este Tribunal observa que este instrumento contiene signos y símbolos que le dan certeza de su autenticidad, y que no fueron rechazados contra quien fue opuesto, por lo tanto este Tribunal lo tiene como fidedignos adquiriendo en consecuencia el valor de probatorio que le otorga el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
La parte accionada junto con su escrito de contestación consignó las siguientes documéntales:
1.- Copia simple de instrumento poder, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador, en fecha veintidós (22) de abril de 2004, quedando anotada bajo el Nº 45, Tomo 18, de los respectivos libros llevados por esta Notaria. En cuanto a esta documental, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto la misma no fue tachada ni desconocida, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el articulo 1.357 del Código Civil, quedando de esta manera debidamente demostrada la cualidad con que actúa el apoderado judicial de la parte demandada.
2. Copia Simple de Expediente Administrativo Nº 38.724, de la Dirección General de Inquilinato, en el cual se verifica el procedimiento de regulación para vivienda, comercio y otros usos del inmueble denominado “ALNABAR” , de fecha veinte (20) de diciembre de 1989. Este sentenciador lo aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos, por tanto, al apreciar que no existe en autos recurso alguno que haya declarado su invalidez o suspensión de sus efectos por parte de decisión alguna; dicha resolución emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento, tiene plena validez. Quedando de ésta manera demostrado que, el monto por el cual se encuentra fijado el canon de arrendamiento con respecto al local comercial objeto del contrato de arrendamiento, es por la cantidad de DIECISIETE MIL DIEZ BOLIVARES (BS. 17.010,00), (hoy DIECISIETE BOLIVARES Bs. 17,00)
3.- Instrumento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado el ciudadano Boula Youssef y la Sociedad mercantil Inversiones Soter. C.A., ésta instrumental ya fue valorada como plena prueba de la existencia de la relación locativa.
4.- Copia simple de expediente No. 20047509, sustanciado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizas por la Sociedad Mercantil Inversiones Soter C.A., a favor de la Sucesión Baula Yossef, comprendidas desde el mes de Mayo de 2004 hasta el mes de Septiembre de 2005, cuya tempestividad se valorará en la parte motiva de este fallo.

-V-
-MOTIVACION PARA DECIDIR-

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a decidir la presente controversia, haciendo las siguientes consideraciones:
La demanda de desalojo, se encuentra regulada en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual copiado a letra reza:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Como se desprende del artículo antes citado el arrendador puede ejercer una acción de desalojo. De tal manera la Ley consagra dos requisitos:
A) Que se demuestre la existencia del contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, que vincule a las partes del proceso.
B) Que el arrendatario se encuentre insolvente en los cánones de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.
Del estudio de las pruebas adquiridas en este proceso, se evidencia que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue celebrado en fecha 01 de octubre de 2002, el cual tenía una duración originaria de un año, contados a partir del día 01 de octubre de 2002 al 01 de octubre de 2003. Ahora bien, después del vencimiento del contrato y de la respectiva prórroga legal, el inquilino siguió disfrutando de la cosa arrendada y el arrendador a su vez, consintió el dejarlo en posesión de la mencionada cosa arrendada, al punto que pretende en la presente demanda que el demandado acredite el pago de los cánones mensuales que corresponde a los meses que van desde el mes de mayo de 2004 hasta el mes de septiembre de 2005, cuando ya había fenecido el lapso primigenio de duración del contrato.
Es menester destacar que luego de lo anterior, las partes se encuentran ligadas por el nacimiento de un nuevo contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción del contrato, tal como establece el artículo 1600 del Código Civil de Venezuela.
Habida cuenta de lo expuesto, ha quedado demostrado que entre las partes existe una relación arrendaticia, que al momento de la interposición de la demanda, era a tiempo indeterminado, cumpliéndose de esta manera el primero de los requisitos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la acción de desalojo.
Ahora bien, luego de haber quedado probada la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, correspondía a los obligados demostrar el pago de los cánones de arrendamiento demandados o algún otro hecho extintivo de la obligación.
En efecto, la demandada a fin de probar el pago de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, trajo a los autos copia certificada de expediente contentivo de consignaciones arrendaticias efectuadas en beneficio de la Sucesión Baula Yossef Batias. Al respecto, observa este Tribunal que dichas consignaciones fueron efectuadas en favor de los herederos del arrendador del inmueble, por lo tanto, deben ser consideradas como válidas con respecto a favor de quienes fueron consignadas. Y así se establece.
Ahora bien, a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código Al respecto, este Juzgador pasa a analizar las consignaciones arrendaticias realizadas por el demandado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los efectos de demostrar la tempestividad de las mismas, a la luz de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

Articulo 51.- “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

En base a la norma antes trascrita, este sentenciador considera que el pago de los cánones de arrendamiento deben efectuarse dentro de los quince (15) días continuos, siguientes al vencimiento de la mensualidad, siendo éste los primeros cinco (05) días por mes vencido. De tal manera, veamos la tempestividad de los pagos efectuados por la parte demandada:

CANON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ LA CONSIGNACIÓN OBSERVACIÓN
MES AÑO DÍA MES AÑO ________
MAYO 2004 15 SEPTIEMBRE 2004 FUERA DEL LAPSO
JUNIO 2004 15 SEPTIEMBRE 2004 FUERA DEL LAPSO
JULIO 2004 15 SEPTIEMBRE 2004 FUERA DEL LAPSO
AGOSTO 2004 22 SEPTIEMBRE 2004 FUERA DEL LAPSO
SEPTIEMBRE 2004 16 FEBRERO 2005 FUERA DEL LAPSO
OCTUBRE 2004 16 FEBRERO 2005 FUERA DEL LAPSO
NOVIEMBRE 2004 16 FEBRERO 2005 FUERA DEL LAPSO
DICIEMBRE 2004 16 FEBRERO 2005 FUERA DEL LAPSO
ENERO 2005 15 MARZO 2005
FUERA DEL LAPSO
FEBRERO 2005 28 MARZO 2005 FUERA DEL LAPSO
MARZO 2005 28 MARZO 2005 DENTRO DEL LAPSO
ABRIL 2005 01 JUNIO 2005 FUERA DEL LAPSO
MAYO 2005 01 JUNIO 2005 DENTRO DEL LAPSO
JUNIO 2005 20 JULIO 2005 DENTRO DEL LAPSO
JULIO 2005 20 JULIO 2005 DENTRO DEL LAPSO
AGOSTO 2005 04 OCTUBRE 2005 FUERA DEL LAPSO
SEPTIEMBRE 2005 04 OCTUBRE 2005 DENTRO DEL LAPSO

Resulta importante destacar que, de acuerdo a lo demostrado en el cuadro anterior, los pagos realizados a través de consignación arrendaticia, deben someterse los mismo con estricto apego a las normativa que rige la materia, y dado que en el caso de marras, no se cumplió con lo antes mencionado para que tengan validez las consignaciones realizadas, es por lo que se evidencia de las copias certificadas del expediente de consignación del Tribunal Veinticinco de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no cabe la menor duda que las mismas están hechas fuera de todo tiempo legal . Así se declara.-
Habida cuenta del análisis anterior, es evidente que la parte demanda incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento dentro del lapso legal fijado para ello. De tal manera, la pretensión de desalojo de la parte actora debe prosperar. Así se decide.
En relación al pago de los servicios, tales como aseo urbano, luz eléctrica y servicio telefónico, este Tribunal considera que tal pretensión no se encuentra subsumida dentro de los supuestos de hecho taxativos consagrados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, este sentenciador niega el cobro pretendido por dichos conceptos. Así se decide
En relación a la pretensión de cobro por concepto de daños y perjuicios por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde mayo de 2004 hasta septiembre de 2005, por la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 11.200.000,00), hoy la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 11.200,00). Al respecto, este Tribunal observa que valorada como ha sido la resolución No. 2294 de fecha 20 de agosto de 1991, emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento, la cual fijó como canon máximo mensual para el local objeto del contrato de arrendamiento en la cantidad de DIECISIETE MIL DIEZ BOLIVARES (Bs. 17.010,00) hoy DIECISIETE BOLIVARES (Bs. 17,00), no puede pretender la parte actora exigir un cobro distinto al regulado por dicho organismo. En consecuencia, se declara improcedente la pretensión de los daños y perjuicios reclamados. Así se decide.

- VI -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por Autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara la Sociedad Mercantil Calzados Fabiana, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil Inversiones Soter, C.A., ambas partes ya identificadas ampliamente en el presente fallo y, en consecuencia, decide así:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta por la parte accionada.

SEGUNDO: Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda intentada por la Sociedad Mercantil Calzados Fabiana, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil Inversiones Soter, C.A.

TERCERO: Declara EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento celebrado entra las partes y autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha primero (01) de octubre de 2002, anotado bajo el N° 82, Tomo 115 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

CUARTO: SE ORDENA a la Sociedad Mercantil Inversiones Soter, C.A., hacer entrega a la parte actora del local comercial ubicado en la Calle Los Robles con la Avenida Sucre, Edificio Alnabar (sótano), Catia, Municipio Libertador, Distrito Capital.

QUINTO: no hay condenatoria en costas, por no haber sido vencida totalmente la parte demandada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUISE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Nueve (09) días del mes de octubre del año Dos Mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO

EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

En la misma fecha siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA