TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA INORVEN, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08 de agosto de 2002, bajo el Nº 67, tomo 119-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NINOSKA ADRIAN ORTIZ y JOSÉ JOAQUÍN ESPINOZA, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 54.258 y 53.217, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: KA LEUNG CHAU, de nacionalidad Britanica, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. E- 82.153.971.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS BRENDER y ROBERTO SALAZAR, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 7.820 y 66.600, respectivamente.

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia de fecha 21 de mayo de 2012 dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial de Caracas que declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal que intentare en su contra la sociedad mercantil Administradora Inorven C.A.
CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL

EXPEDIENTE: AP71-R-2012-000233

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia el presente proceso por demanda intentada por la Compañía Anónima ADMINISTRADORA INORVEN C.A. en contra del ciudadano KA LEUNG CHAU mediante libelo de demanda introducido en fecha 22 de marzo de 2012 ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, habiendo correspondido el conocimiento de la causa al Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dicha demanda fue admitida por el Tribunal de causa mediante auto de fecha 27 de marzo de 2012, ordenándose la citación de la parte demandada para el segundo (02) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Mediante diligencia de fecha 10.04.12., la parte demanda por medio de su apoderado judicial se dio por citada.
En virtud de ello, en fecha 12.04.12. la demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 18.04.12., la demanda presentó su escrito de pruebas las cuales fueron admitidas por auto de fecha 20.04.12.
En fecha 26.04.12., la actora presentó escrito de pruebas las cuales fueron admitidas por auto de fecha 30.04.12.
Posteriormente, en fecha 09.05.12., el Tribunal de causa difiere el acto de dictar sentencia por cinco (5) días de despacho conforme lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Luego de ello, el 21.05.08. el a quo procedió a resolver la controversia declarando con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.
En virtud de dicha decisión y encontrándose ambas partes a derecho el demandado apeló de la misma.
A tal efecto el Tribunal de la causa admitió la apelación en ambos efectos y ordenó su remisión al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas (Distribuidor de Turno), para su respectivo sorteo.
Realizada la respectiva insaculación, quedó para conocer la apelación ejercida por la parte demandada, a esta Alzada.
Recibidas las actuaciones en fecha 02.07.12., esta alzada fijó el décimo (10) día de Despacho siguiente a dicha fecha para dictar sentencia.
En fechas 04 y 23 de julio de 2012 las partes presentaron escrito de conclusiones.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Expone la parte actora en su libelo, que es arrendadora de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número 44-A, ubicado en la calle Sur 1, entre las Esquinas de Colón y Traposos en Jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Señala que la relación arrendaticia de dicho inmueble comienza con la celebración de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de septiembre de 2006 con el ciudadano KA LEUNG CHAU, cuya duración fue desde la fecha 01 de octubre de 2006 hasta la fecha 30 de septiembre de 2008.
Continua señalando que dándole continuidad a la relación arrendaticia las partes en fecha 22 de septiembre de 2008, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento en el cual se convino entre otras cosa que la duración del contrato de arrendamiento sería de dos (2) años fijos con vigencia a partir del 1 de octubre de 2008 y culminaría el 30 de septiembre de 2010, pero que podría ser arrendado de nuevo con la inscripción de un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes, siempre y cuando entre las mismas haya un acuerdo previo por escrito, sobre la factibilidad o no de la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento.
Alega que el demandado fue sujeto de una demanda por acción de Desalojo intentada por la hoy actora ante el Tribunal Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial por falta de pago de canon de arrendamiento desde la suscripción del contrato esto es desde el 01 de octubre de 2008, demanda esta que fue declarada inadmisible por cuanto se determinó que el contrato objeto de controversia es a tiempo determinado y la prorroga legal no se encontraba cumplida.
Arguye que dicha decisión fue confirmada en todas sus partes por la sentencia de fecha 07.03.12., por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Caracas y que en virtud de ello el segundo contrato suscrito entre las partes quedó extinguido por encontrarse vencido y su prorroga legal culmino el 30.09.11., por lo que tal circunstancia le da derecho a solicitar conforme al articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cumplimiento del contrato de arrendamiento y a exigirle al arrendatario la entrega material del inmueble.
Por último, fundamenta su acción en los artículos 1.133, 1.140, 1.143, 1.158. 1.159, 1160, 1167 del Código Civil y 33 y 39 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 36,273, 881 y subsiguientes del Código de Procedimiento Civil.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda alego:
• Admite que es arrendatario del local comercial distinguido con el número 44-A, ubicado en la Calle Sur 1, entre las esquinas de Traposo a Colón, Parroquia Catedral, caracas y que tiene una relación contractual arrendaticia con la actora.
• Rechaza que la relación arrendaticia se inició el día 1 de octubre de 2006, sino por el contrario alega que se inició en octubre de 2004 y finalizó el 30 de septiembre de 2010, por lo que le corresponde una prórroga legal de dos (02) años el cual finaliza el 30 de septiembre de 2012.
• Alega que la cosa juzgada no es aplicable al caso sub iudice por cuanto la sentencia emanada por el Tribunal Primero Superior de Caracas que declaró inadmisible la demanda de desalojo resolvió un juicio por desalojo y en este es por cumplimiento de la prórroga legal.
• Por ultimo pide que la presente demanda sea declarada sin lugar en virtud que la prorroga legal se encuentra vigente y en consecuencia se condene a la actora.

DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN COMO CIERTOS

De esta manera se puede evidenciar que las partes afirman, admiten y reconocen la relación locativa sobre el local Nro. 44-A, ubicado en la Calle Sur 1, entre la esquinas de Traposo a Colón, Parroquia Catedral, caracas, así como que el bien es propiedad de la actora, por la cual dichos hechos se encuentran relevados de prueba.
DE LOS INFORMES
La parte demandada en su escrito de informes alegó:
 Que el intríngulis del presente juicio se basa en la determinación de la fecha de inicio de la relación contractual arrendaticia, esto es, si se inició el día 1 de octubre de 2006 ó bien en el mes de octubre de 2004.
 Que la impugnación que hizo la parte actora de los referidos instrumentos privados, lo fundamentó en lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no se refiere a los instrumentos privados sino fotocopias de instrumentos público o auténticos, en consecuencia resulta impertinente tal impugnación, además que carecen de eficacia por cuanto fueron impugnados de manera global o en serie.
 Que es falso que el Tribunal a-quo haya fijado oportunidad a la parte demandada para presentar el libro diario al cual hizo alusión por auto de fecha 20.04.12.
 En relación a la cosa juzgada alegada por la actora para hacerla valer en este juicio, resulta improcedente por no gozar de causas idénticas y así pide sea declarada.
 Que habiendo demostrado que la relación contractual se inició el mes de octubre de 2004 y dada que la relación contractual entre las partes tuvo una duración mayor de (5) años sobre el inmueble la prórroga legal del contrato de arrendamiento vence el día 30 de septiembre de 2012 y así pide se declare en la definitiva.
 En virtud de todo ello, pide sea declarado con lugar la presente apelación, se revoque la sentencia recurrida, se declare sin lugar la demanda y sea condenada en costa a la parte actora conforme al articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte la actora en su escrito de informes alegó:
 Que no es cierto que el intríngulis del presente juicio se basa en la determinación de la fecha de inicio de la relación contractual arrendaticia, esto es, si se inició el día 1 de octubre de 2006 ó bien en el mes de octubre de 2004, según lo alegado por la parte demandada, sino por el contrario el presente proceso se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines de que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal dado que ésta fue fijada por sentencia definitivamente firme en fecha 07.03.12. que determinó que la relación contractual comenzó en fecha 01.10.06, y culminó en fecha 01.10.10, y la prorroga legal venció el 30.09.11.
 Que la demanda recurrida se encuentra ajustada a derecho.
 Que la parte demanda en su escrito de contestación como en el escrito de promoción de prueba que es arrendatario del local comercial distinguido con el Número 44-A, y luego consigna instrumentos que indican un pago a favor de un local identificado con el Nro. 44.
 Que la parte demandada no explica en ninguno de sus puntos a este Tribunal Superior los motivos por los cuales alega que el desconocimiento de los instrumentos privados carecen de eficacia jurídica solo se limita a señalar jurisprudencia de muy vieja data que por demás explica el contenido del artículo 324 y 325 del Código de Procedimiento Civil y hace referencia a los requisitos que debe presentar el abogado para formalizar, contestar, replicar y contrarréplica ante la Corte Suprema de Justicia y Perención del Recurso de Casación, al desconocimiento de firma pero jamás se refiere al desconocimiento de instrumentos privados, y en virtud de ello pide sea desechado tal alegato de la parte demandada por cuanto no tiene motivación jurídica.
 Con relación a la prueba de exhibición promovida señala que su objeto era dejar constancia de un pago en fecha 17.10.04 y por cuanto fueron desechados del proceso los recibos promovidos en el lapso probatorio por la demandada dicha prueba no tenia valor probatorio.
 Que si bien es cierto que el tribunal a-quo en su auto de fecha 20.04.12., advirtió q la parte actora que si se negare a exhibir el citado libro sin causa suficiente, este Tribunal podrá decidir la cuestión por los libros llevados por su contenedor, no existe falso supuesto incurrido por el a-quo, toda vez la parte demandada (contendor) no presento copia del libro que objeto de pruebas y en virtud de ello no quedó probado dicho pago y en razón de ello pide sea desechado tal alegato y desestimada la jurisprudencia que de vieja data alega para sustentar su apelación sobre la exhibición.
 Con relación a que sea declarada improcedente la cosa juzgada alegada por el demandado considera que el mismo no es claro y determinante en su pedimento y en razón de ello pide sea rechazado dicho alegato.
 Que en la causa no quedó demostrado que la relación contractual se haya iniciado en el mes de octubre de 2004.
Por todo lo anterior pide sea declarado sin lugar el recurso de apelación y con lugar la demanda.

DE LAS PRUEBAS

La pretensión de la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, se contrae en obtener la entrega material del bien inmueble a consecuencia del vencimiento de la prorroga legal razón por la cual las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicho incumplimiento.
A tal efecto este Juzgador a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones pasa de seguidas a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507, teniendo como norte el contenido del artículo 12 todos contenidos en nuestra ley adjetiva
Junto al libelo de demanda la parte actora presentó:
• Marcado con letra “A”, copia simple del documento poder que acredita la representación de la parte actora. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.
• Marcado con letra “B”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 28.09.06., con el cual se pretende demostrar la relación locativa. Este Juzgador debe recordar que la relación arrendaticia se encuentra establecida como hecho admitido por ambas partes y en consecuencia se releva de pruebas y así se establece.
• Marcado con letra “C”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 22.09.08., con el cual se pretende demostrar la celebración de una segunda relación locativa. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.
• Marcado con letra “D”, copia certificada de sentencia de fecha 11 de enero de 2012 dictada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas y copia certificada de la sentencia de fecha 07 de marzo de 2012 emanada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, con la cual se pretende demostrar que mediante dichas sentencias se determinó que el contrato de arrendamiento objeto de controversia es a tiempo determinado y que la prorroga legal culminó en fecha 01.10.11. Dicho instrumento constituye un documento público y en virtud de ello este Juzgado le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
En el acto de pruebas la parte actora presento:
• Promueve, reproduce y hace valer en toda y cada una des sus partes el valor probatorio que se desprende del contrato de arrendamiento de fecha 28.09.06. En relación a ello este Juzgado se abstiene de pronunciar al respecto toda vez que lo hizo en líneas anteriores.
• Promueve, reproduce y hace valer en toda y cada una des sus partes el valor probatorio que se desprende del contrato de arrendamiento de fecha 22.09.08. En relación a ello este Juzgado se abstiene de pronunciar al respecto toda vez que lo hizo en líneas anteriores.
• Promueve, reproduce y hace valer en toda y cada una des sus partes el valor probatorio que se desprende de la copia certificada de sentencia de fecha 11 de enero de 2012 dictada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas y copia certificada de la sentencia de fecha 07 de marzo de 2012 emanada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. En relación a ello este Juzgado se abstiene de pronunciar al respecto toda vez que lo hizo en líneas anteriores.
Por su parte la demandada presentó junto con el escrito de contestación a la demanda:
• Marcado con letra “A”, copia simple de poder que acredita la representación de la parte demandada. Dicho instrumento fue presentado a la parte actora, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.
En el lapso de pruebas promovió:
• Promueve recibos de los meses de octubre a diciembre de 2004, enero a diciembre de 2005 y febrero a septiembre de 2006, cursante a los folios que van del 81 al 92 (inclusive) con el cual se pretende demostrar el inicio de la relación locativa suscrita entre las partes. No obstante, dichos recibos constituyen documentos privados que fueron impugnados y desconocidos por la contraparte y por cuanto no consta en autos prueba de cotejo que la haga valer se hace forzoso a quien aquí decide desecharlos del presente juicio y así se decide.

Con relación a la prueba ut supra la parte demanda en su escrito de conclusiones en esta alzada alega que dicha impugnación es impertinente y carece de eficacia por cuanto se hizo con fundamento a lo dispuesto por el articulo 429 de la ley adjetiva. Con respecto a este alegato quien aquí decide considera que en el derecho rige el principio de novi curia que faculta al juez para subsanar fundamentos que no son aplicables a los hechos invocados por las partes de manera que sancionar a la parte actora por dicha falta se incurría a exceder en el formalismo y en un estado de indefensión.
Además de ello alega que la impugnación y desconocimiento fue global y sin motivación, en relación a ello debe señalarse que se observa del folio 99 que la parte actora discriminó los documentos que desconoce aunado a que señaló el motivo del desconocimiento de modo que la parte promovente de los instrumentos podía hacer valer su derecho por medio del cotejo.
• Promovió prueba de exhibición sobre el libro diario de la parte actora Administradora Inorven C.A., con que pretende demostrar el ingreso de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00). En relación a ello este Juzgado consta del folio 96 que no fue exhibida en la oportunidad fijada para ello, no obstante ello se debe advertir que el objeto de la presente controversia es el incumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal y no de falta de pago en consecuencia se desecha del presente juicio toda vez que resulta impertinente por no aporta nada al punto aquí discutido y así se decide.
• Promovió prueba testimonial del ciudadano José Manuel Fuentes, con el fin de demostrar la iniciación de la relación locativa el cual fue declarado desierto mediante acta de fecha 25.04.12, y en razón de ello hace imposible a este Juzgador pronunciar valor alguno y así se establece.

CAPITULO II
MOTIVA

Consideraciones para decidir:
Consta al folio 107 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio del Area Metropolitana de Caracas de fecha 21 de mayo de 2012 mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda interpuesta bajo los siguientes término:
….OMISSIS….
“Respecto a la cosa juzgada alegada por la parte actora y negada por la demandada, se tiene que la cosa juzgada se da cuando existe identidad entre las pretensiones en involucradas en los procesos. En este caso, determinar la identidad o no entre lo ya decidido y el actual, para lo cual necesariamente hay que analizar los elementos de ambas pretensiones.
Las partes procesales en ambos casos son: Administradora Inorven, C.A., como parte actora y el ciudadano Ka Leung Chau, como demandado. El objeto, como bien de la vida, sobre el que recae la pretensión es un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número 44-A, ubicado en la Calle Sur 1, entre las esquinas de Colón y Traposo, parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital y la causa de pedir, en uno es el desalojo por falta de pago y en el otro, el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal. A simple vista se observa que no hay identidad en los elementos de ambas pretensiones.
…OMISSIS….
“En este caso, a pesar que son los mismos sujetos y que han actuado como el mismo carácter y el mismo objeto, la causa no es idéntica, por lo que no hay cosa juzgada que impida el conocimiento de esta pretensión de cumplimiento de contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal.
CUARTO
De acuerdo a lo arriba analizado la relación arrendaticia se inició el 01 de octubre de 2006 y finalizó el 30 de septiembre de 2010. Luego, comenzó a correr la prórroga legal de un (1) año que finalizó el 30 de septiembre de 2011 y vencida ésta, debió el arrendador cumplir con la entrega del inmueble sin más requerimiento y, en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, pues según lo pactado en el contrato, se tiene que la intención de las partes fue la de vincularse mediante un contrato a tiempo determinado.
En este mismo sentido, según lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento.
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentado por la sociedad de comercio ADMINISTRADORA INORVEN, C.A., contra el ciudadano KA LEUNG CHAU. En consecuencia, Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido un local comercial distinguido con el número 44-A, ubicado en la Calle Sur 1, entre las esquinas de Colón y Traposo, parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.”

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial de Caracas declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentado por la sociedad de comercio Administradora Inorven, C.A., pasa esta alzada a resolver el fondo de la apelación bajo las siguientes consideraciones:
La parte actora acude ante el órgano jurisdiccional para que le sea tutelado su derecho de acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, haciendo valer para ello la cosa juzgada que emana de dos sentencias que resolvieron una acción de desalojo intentada por la hoy accionante y donde se determinó que el contrato suscrito por las partes además de ser a tiempo determinado, terminó de pleno derecho razón por la cual fundamenta su demanda bajo lo estipulado en al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Mientras tanto, la parte demandada sostiene que en el presente caso no le es aplicable la cosa juzgada por cuanto no existe identidad de causa.
Así, frente a dicha disyuntiva es necesario resolver como punto previo el alegato de la cosa juzgada que según Emilio Calvo Vaca determina como:
“Un titulo legal irrevocable y en principio inmutable, que determina los derechos del actor y del demandado que tienen su base en lo fallado por el Juez. Como título fundatorios de estos derechos puede hacerse valer no sólo ante las autoridades administrativas e incluso legislativas para demostrar la existencia del hecho o del derecho declarado por la cosa juzgada.
…OMISSIS…
Es igualmente la cosa juzgada, conforme a nuestra legislación, una presunción legal absoluta que como prueba puede invocarse en un juicio en el que se discuta alguna cuestión resuelta en la ejecutoriada.

Conforme ello, la cosa juzgada es una institución jurídica de la cual nacen diversos efectos formales y materiales pero además constituye un titulo oponible ante terceros y ante otras causas como prueba de los alegatos invocados en un juicio en el que se discuta alguna cuestión resuelta en la ejecutoriada independientemente que no exista identidad de causas. Y así se establece.
En el caso de autos se evidencia del f.25 y 33, sentencias emanadas por el Tribunal Duodécimo de Municipio de Caracas y Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la misma Circunscripción fallos en el cual se resolvió una acción de desalojo donde las partes procesales fueron las misma partes y quedó establecido la duración del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga de la siguiente forma: inició en fecha 01.10.08., y finalizó el 30.09.10., culminando su prorroga legal en fecha 30.09.11. (F 29 y 50.).
De manera que al encontrarse determinada la duración del contrato mediante la cosa juzgada emanada de las sentencias antes mencionadas queda probado en esta instancia el inicio y la finalización de la duración contractual incluyendo su prórroga legal razón por la cual nada debe resolver este Juzgado con relación a la duración de la relación contractual y así se decide.
Por otro lado la parte demanda aduce un falso supuesto en el cual presuntamente incurrió el juez de causa en su sentencia al dar por demostrado el hecho de la falta de pago el canon de arrendamiento del mes de octubre de 2004 con pruebas que no aparecen en autos.
Así se desprende al vto del folio 106, que el juez de causa indicó en su decisión lo siguiente:
“En la oportunidad de la exhibición, dicha parte actora no compareció, por lo que la parte demandada y promovente, bajo juramento expuso que el 17 de octubre de 2004, pagó a la actora el canon de arrendamiento del mes de octubre de 2004 del inmueble objeto de la controversia. Esto es, como si se le hubiere deferido el juramento, sin percatarse que el Tribunal, en el auto de admisión de la prueba, indicó expresamente que si la parte no cumplía con exhibir el libro decidiría conforme a lo que apareciera en el libro llevado por la promovente de la prueba, como una de las opciones que establece el artículo 43 del Código de Comercio, al tratarse de dos sociedades de comercio y que contablemente lo que una de ellas anota como una obligación, la otra debe anotarla como un crédito o lo que una anota como un debito la otra es un crédito. Siendo así visto que la promovente tampoco exhibió el libro diario a los fines de probar el pago alegado se tienen como no probado ese hecho.”

En este orden de ideas se evidencia del folio 93, auto de fecha 20.04.12 en el cual el juez de cognición admitió la prueba de exhibición bajo los siguientes términos:
“En lo que respecta a la prueba de exhibición promovida en el CAPITULO III, se admite, conforme a lo establecido en el articulo 43 del Código de Comercio. En consecuencia, se insta a la sociedad mercantil administradora INORVEN C.A., parte actora en el presente juicio, a exhibir el libro diario del mes de octubre de 2004, lo cual se llevará a efecto al tercer (3º) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m. Advirtiéndose, que si se negare a exhibir el citado libro sin causa suficiente, éste Tribunal podrá decidir la cuestión por los libros llevados por su contendor.”

Así conforme ello, no era carga del Juez a-quo fijar oportunidad para la presentación del libro por parte del contendor sino por el contrario era carga del promovente consignar el libro diario a los fines de probar el hecho y por esta razón que considera este sentenciador que el Juez de cognición de ningún modo incurrió en un falso supuesto. Y así se establece.
Dilucidado los puntos previos pasa quien aquí juzga a resolver el fondo de la causa.
Dispone el artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente:
“los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”...

De tal forma ambas partes están obligados a cumplir los acuerdos allí establecidos.
Así, una vez que expira el término de duración del contrato el arrendatario está en la obligación de devolver el inmueble a su arrendador, y en caso de incumplimiento, éste tiene derecho a accionar por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual pauta:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de esta alzada)

En concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…” (Negrillas de esta alzada)

Entonces, sobre la base de lo hasta aquí expuesto, se colige que ciertamente cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de acción es necesario que se haya cumplido íntegramente la prórroga legal.
Así, siendo que en el caso de marras quedó demostrado que el contrato objeto de controversia se encuentra debidamente cumplido tanto en la duración del contrato como en su prórroga legal es deber del arrendatario cumplir con la entrega del bien inmueble local 44-A., libre de cosas y personas y así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación intentada por el abogado ROBERTO SALAZAR apoderado Judicial de la parte demandada ciudadano KA LEUNG CHAU ambos plenamente identificados en autos contra la sentencia de fecha 21 de mayo de 2012 que declaró CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal.-
SEGUNDO: CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga lega intentado por ADMINISTRADORA INORVEN, C.A. contra el ciudadano KA LEUNG CHAU.
TERCERO: SE CONFIRMA CON DIFERENTE MOTIVA la sentencia de fecha 21 de mayo de 2012 dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
CUARTO: SE ORDENA la entrega inmediata del bien inmueble del local identificado con el Nro. 44-A, ubicado en la calle Sur 1, entre las esquinas Colón y Traposos, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Capital.
QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demanda por resultar vencida en el recurso ejercido conforme lo dispone el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.
Publíquese, Regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los diecisiete (17) días del mes de octubre de dos mil doce (2012).- 201º y 153º.-
EL JUEZ,

VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES
EL SECRETARIO,

ABG. RICHARS MATA
En la misma fecha, siendo las 2:00 PM., se publicó y registró la anterior sentencia, como está ordenado.-
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA