REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, quince (15) de octubre de dos mil doce
202º y 153º
ASUNTO: AP31-V-2012-001239
DEMANDANTE: ATTILIO SAVINO DI COSOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No., 9.964.009, representado en el presente juicio, por los abogados Antonio Brando y Pedro Nieto, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 12.710 y 122.774, respectivamente.
DEMANDADA: LUIS MANUEL ARMAS GONZALEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-383.953, representada en el presente juicio por los abogados José E. Machado y José Silvestre Padrón, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los el Nos. 218.133 y 3.514.709, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO
Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 04 de julio de 2012; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 09 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve en armonía con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sostiene la representación judicial de la parte actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que su representado es propietario de un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con la letra “A”, ubicado en la planta baja del edificio LINERY, situado en el cruce de las calles Sucre y Mis Encantos, Municipio Chacao del estado Miranda, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Sucre, el 25 de marzo de 1993, bajo el No. 22, Tomo 16, Protocolo 1º; documento que acompañó a los autos en copia simple.
2.- Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10 de junio de 2008, bajo el No. 28, Tomo 89, su mandante dio en arrendamiento al ciudadano LUIS MANUEL ARMAS GONZALEZ, antes identificado, por un tiempo de dos años fijos y uno de prórroga, con vigencia desde el 1º de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2011.
3.- Que en el tiempo previsto en el contrato, a través de Notaría Pública, se notificó al arrendatario, que en fecha 31 de mayo de 2011, terminaba el contrato, iniciándose el lapso de prorroga legal, de un (1) año, el cual venció el 31 de mayo de 2012.
4.- Que vencido dicho lapso, el arrendatario debía entregar el inmueble, de conformidad con lo previsto en el artículo 38, letra b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; obligación que no ha cumplido.
7.- De conformidad con lo indicado en el citado artículo 39, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.
8.- Estimaron la demanda en la suma de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000).
A través de diligencia presentada en fecha 31 de julio de 2012, el demandado asistido de abogado, se dio por citado, de conformidad con lo previsto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil; así como otorgó poder apud acta.
En fecha 02 de agosto de 2012, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo, propuso reconvención y contestó al fondo en los términos siguientes:
De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó el fotostato que riela a los folios 12 al 16.
Admitió como cierto que el vínculo contractual de fecha 10 de junio de 2008, venció pero agregó que existe un contrato de arrendamiento verbal, lo cual señaló probaría en su oportunidad.
Que se desconoce el vínculo verbal contractual que data desde el 4 de febrero de 2006, desde que su representado está en la posesión del local.
Adujo que la notificación practicada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, el 28 de abril de 2011, contraviene disposiciones legales, motivo por el cual procedió a tacharla.
Afirma que la prórroga legal que le asiste a su mandante es de dos años, ya que la relación data desde el 04 de febrero de 2006 al 28 de abril de 2011.
El Tribunal a través de auto de fecha 06 de agosto de 20121, declaró inadmisible la reconvención propuesta.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, la actora hizo valer las documentales incorporadas a los autos; y el apoderado del demandado, además de ratificar la impugnación, ratificar la tacha propuesta al contestar, promovió documentales. Pruebas que fueron debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.
El día de despacho, siguiente a la promoción de pruebas del demandado, 21 de septiembre de 2012, la parte actora procedió a desconocer en su contenido y firma los instrumentos producidos con tal escrito.
A través de diligencias presentadas, la representación del demandado, solicitó diversos cómputos, los cuales fueron debidamente proveídos.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria y arrendador del inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con la letra “A”, ubicado en la planta baja del edificio LINERY, situado en el cruce de las calles Sucre y Mis Encantos, Municipio Chacao del estado Miranda, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Sucre, el 25 de marzo de 1993, bajo el No. 22, Tomo 16, Protocolo 1º, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de junio de 2008, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos.
Adujo la actora que el demandado en su carácter de arrendatario ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 31 de mayo de 2012, fecha en la cual venció el lapso legal de un (1) año que le correspondía en razón de la prórroga legal, la cual comenzó a computarse desde el día 31 de mayo de 2011, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia, exclusive.
Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:
DE LA CUESTIÓN PREVIA:
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que no se cumplió con el requisito previsto en el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, este es, el objeto de la pretensión.
Establece la última disposición mencionada, como requisito del libelo, “el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando si fuere inmueble; ….”. Desde el orden doctrinal, y concretamente procesal, debe entenderse dicho extremo, como lo pretendido en juicio, ello a los fines de que el demandado en resguardo al derecho a la defensa, conozca sin lugar a dudas lo que se le reclama y exige en juicio.
En el caso de autos, efectivamente, se pretende un cumplimiento contractual, consistente en la entrega del local dado en arrendamiento, cuya identificación además de no generar duda alguna, máxime si el propio demandado, admite ocuparlo como arrendatario, la exigencia prevista en el ordinal 4º del artículo 340 invocado por el demandado, está reflejada en autos tanto en el libelo como en el documento contentivo del contrato bilateral, cuyo cumplimiento es accionado.
En consecuencia, la cuestión previa de defecto de forma, se desecha, por resultar improcedente en derecho, y así se decide.
DEL FONDO:
El tema discutido en el presente juicio se contrae a determinar desde cuándo inició la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio, y con vista a ello, precisar si efectivamente se cumplen los extremos legales exigidos para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento incoada, a saber:
Tal como se afirmara, la actora sostiene que relación arrendaticia bajo estudio, data desde el 1º de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2011, y a partir de dicha fecha, inició el lapso de un (1) año, correspondiente a la prórroga de ley, el cual culminó el día 31 de mayo de 2012.
Al respecto, sostiene la representación judicial de la demandada, que el tiempo por el prenombrado beneficio legal que le asistía a su mandante es de dos años, ya que la relación arrendaticia se inició –verbalmente- el 04 de Febrero de 2006 hasta el 28 de abril de 2011, fecha ésta en que se notificó a su mandante.
Al libelo de demanda la parte actora acompañó como parte de sus instrumentos de los cuales se deriva su pretensión de cumplimiento, los siguientes instrumentos:
1.- Marcada con la letra “A”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, el 02 de julio de 2012, bajo el No. 52, Tomo 171, la cual a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada; y de cuya documental se constata la representación judicial invocada por los profesionales del derecho que se presentan en nombre del actor y así se establece.
2.- Marcada con la letra “B”, copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 25 de marzo de 1993, bajo el No. 22, Tomo 16, protocolo 1º, a la cual este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio, toda vez que, ante la impugnación que de la misma efectuare en tiempo útil, el apoderado del demandado, la parte actora no desarrolló la actividad que procesalmente le correspondía para hacer valer el instrumento impugnado, quedando así desechado el mismo de la controversia, y así se establece.
3.- Marcado con la letra “C”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, el 10 de junio de 2008, bajo el No. 28, Tomo 89, contentivo del contrato arrendaticio accionado, no impugnada por el demandado, por el contrario, en la presente controversia, el demandado admite la existencia de la relación arrendaticia, la cual afirma se inició verbalmente el 04 de febrero de 2006 y concluyó el 28 de abril de 2011, con la notificación de no prorroga contractual. Constatándose de la prueba documental en análisis, que efectivamente, el actor a partir del día 1º de junio de 2008 dio en arrendamiento al demandado, el local comercial cuya entrega pretende en juicio, estableciendo en lo que a su duración se refiere, lo siguiente:
“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de dos (2) años fijos y uno (1) de prórroga, teniendo vigencia a partir del PRIMERO (1º) de Junio de 2008. …”.
4.- Marcado con la letra “D”, actuaciones practicadas por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, las cuales fueron objeto de tacha por parte del demandado, con fundamento en que contravenía disposiciones legales y constitucionales.
Establece el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la tacha propuesta incidentalmente, lo siguiente:
“Artículo 440.- (…).
Si presentado el instrumento en cualquier estado y grado de la causa, fuere tachado incidentalmente, el tachante, en el quinto día siguiente, presentará escrito formalizando la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que quedan expresados; y el presentante del instrumento contestará en el quinto día siguiente, declarando asimismo expresamente si insiste o no en hacer valer el instrumento y los motivos y hechos circunstanciados con que se proponga combatir la tacha.”.
Cabe acotar entonces, que de conformidad con lo regulado en la mencionada disposición adjetiva, una vez propuesta la tacha incidental, correspondía al tachante, en este caso, a la parte demandada, el quinto día siguiente, presentar la formalización de la tacha, y ante ello, el presentante del instrumento tachado, al quinto día después, presentar su contestación.
En el caso bajo estudio, consta de las actas que integran el presente expediente, que con posterioridad a la fecha en la que el demandado tachó las actuaciones notariales, el mismo no cumplió con la obligación de formalización de la tacha, que por norma expresa, le impone el Código de Procedimiento Civil. Ante dicha omisión, con la cual la incidencia de tacha procesalmente no continuaba, debe tenerse con pleno valor probatorio las actuaciones notariales, y así de establece.
Y de cuyo estudio, determina este Tribunal, que mediante acta levantada el 28 de abril de 2011, se procedió a notificar válidamente en el local objeto del arrendamiento, al arrendatario, sobre la voluntad del arrendador, de no prorrogar el contrato, venciendo el mismo, contractualmente, el día 31 de mayo de 2011.
No obstante, del estudio efectuado al contrato, cabe advertir, según las reglas sustantivas, que el contrato se celebró por tiempo determinado, con fecha fija de terminación, esta es, el 31 de mayo de 2011, por lo cual, no se requería cumplir con la notificación, a todo evento, practicada a través de Notaría Pública.
La parte demandada promovió –a los fines de demostrar, que la relación arrendaticia, se inició en el mes de febrero de 2006, y no en la fecha establecida con posterioridad en el contrato; y que por tanto el lapso de prórroga legal es de dos (2) años y no de uno (1) como se pretende en juicio-, ocho (8) recibos de pago de cánones.
Es el caso, que tales documentos privados, en el tiempo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, fueron desconocidos en su contenido y firma, por la representación judicial del demandante, aduciendo que dichos recibos, no emanan de su representado. Estableciendo el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 445.- Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo.
Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276”. (Negrillas del Tribunal).
En tal sentido, correspondía a la parte demandada, dentro de los ocho días consagrados en el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, y de acuerdo con lo regulado en el artículo 445, probar la autenticidad de los recibos objetos del desconocimiento. Sin embargo, revisadas las actas, constata este órgano, que en ningún momento procesal, la parte demandada haya promovido prueba alguna destinada a demostrar la autenticidad de los instrumentos privados que le fueron desconocidos en cuanto a su contenido y firma, con lo cual y ante la falta de la actividad probatoria en mención, los documentos producidos por la representación de la demandada, a través de escrito presentado el día 20 de Septiembre de 2012, último día del lapso de pruebas, quedaron desechados del proceso y sin valor probatorio alguno, y así se establece.
Valorado como ha sido el material probatorio a la luz de lo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, deja sentado este Tribunal, que en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa, se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De modo pues, que llenos los extremos para su procedencia, solo debe precisarse el tiempo de duración de la relación, para determinar el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, vencido el contrato, por dicho beneficio; todo ello regulado por la propia ley especial en su artículo 38.
En el caso analizado se constata, de acuerdo a lo que riela a los autos, la existencia de un solo contrato, celebrado a tiempo determinado, por el inmueble cuya entrega se pretende, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, el 10 de junio de 2008, bajo el No. 28, Tomo 89, en el cual las partes –entre otros- convinieron lo siguiente:
“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de dos (2) años fijos y uno (1) de prórroga, teniendo vigencia a partir del PRIMERO (1º) de Junio de 2008. …”.
Del contenido de dicha cláusula se advierte, que la voluntad de los contratantes, fue la de vincularse bajo un arrendamiento a tiempo determinado, con una sola y única prorroga contractual, es decir, que contractualmente, el contrato inició el 1º de junio de 2008 al 31 de mayo de 2011. A partir de dicha fecha exclusive, comenzó –ope legis- a transcurrir el lapso correspondiente a la prórroga legal, que en este caso, dado el tiempo de la duración de la relación (tres (3) años), le asistía al demandado, un (1) año para la permanencia en el inmueble, en razón del prenombrado beneficio inquilinario, que finalizó el 31 de mayo de 2012. Fecha en la cual, nació la obligación del demandado, de entregar el local dado en arrendamiento y así se establece.
Elementos con los cuales, a tenor de lo consagrado en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en armonía con las disposiciones contenidas en el Código Civil, declara este Tribunal, la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, y así se decide.
III
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera ATTILIO SAVINO DI COSOLA, contra el ciudadano LUIS MANUEL ARMAS GONZALEZ, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 10 de junio de 2008, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, bajo el No. 28, Tomo 89. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con la letra “A”, ubicado en la planta baja del edificio LINERY, situado en el cruce de las calles Sucre y Mis Encantos, Municipio Chacao del estado Miranda.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de octubre de 2012.
La Jueza
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria,
Abg. Karem A. Benitez Figueroa.
En esta misma fecha, 15-10-2012, siendo las 10.40 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria,
Abg. Karem A. Benitez Figueroa
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