TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diez de octubre de dos mil doce
202º y 153º

PARTE ACTORA: ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ, mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad Venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.660.925.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: La representación esta a cargo de FRANCISCO ANTONIO RIVERO AGUERO, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 23.049.
PARTE DEMANDADA: YORFRANK C.A, inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de enero de 1.988, bajo el Nº 11, Tomo 29-A-VII.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUCIO MUÑOZ MANTILLA E IVAN MUÑOZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 12.654 y 64.319, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inició el presente juicio, por demanda intentada por el abogado Francisco Antonio Rivero, quien en su condición de apoderado judicial del ciudadano Roberto Hernández, demandó a la firma YORFRANK C.A, al desalojo del local comercial distinguido con el número 6, ubicado en el Bloque 4 de la Urbanización El Silencio, situado en la Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por falta de pago de cánones de arrendamiento.
Por auto de fecha 26 de marzo de 2012 se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Cumplidas a cabalidad por la actora, las formalidades legales para agotar la citación de la parte demandada, en fecha 24 de abril de 2.012, compareció el alguacil designado a tales efectos y dejó constancia de no haber podido localizar personalmente al representante legal de la empresa demandada.
El Tribunal procediendo conforme a derecho y previa la solicitud de la parte actora, mediante auto de fecha 26 de abril de 2.012, ordenó la citación por carteles de la parte demandada.
Agotadas todas las formalidades de citación por carteles y no habiendo comparecido la parte demandada ni por sí, ni por intermedio de apoderada a darse por citada en el presente proceso, el Tribunal previa solicitud de su representación judicial, le designó defensor ad litem, cargo que recayó en la persona del abogado Roberto Salazar, quien estando citado compareció al juicio y prestó juramento de cumplir bien y fielmente con el cargo para el cual fue designado.
Citado como quedó el defensor designado a la parte demandada, siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, se hizo presente el ciudadano Jorge Eliécer Rincón en su condición de Representante legal de la firma demandada y debidamente asistido de abogado, consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en contra de su representada.
En la oportunidad procesal de promover y evacuar pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar su fallo el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Como quiera que la representación judicial de la parte demandada, alegó la falta de cualidad de la actora para intentar el presente juicio, este tribunal procede a resolverla como punto previo al fondo; por tratarse de una defensa previa, que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en el juicio y de la cual depende que se entre o no a analizar el mérito de la causa.
En el caso sub iudice se observa que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el representante legal de la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio.
Niega que la parte actora tenga cualidad para intentar el presente juicio, en base al argumento de que; de la simple lectura y análisis de las actas procesales, en especial, las documentales aportadas por la actora; se evidencia que las mismas resultan ineficaces, por que una solicitud de únicos y universales herederos carece de validez, ya que la cualidad de heredero la otorga el SENIAT y en todo caso debía haberse efectuado la declaración de la cónyuge Nadalina Gutierrez de Hernández, quien falleció antes de José Hernández y lo mas grave es que no tomaron en cuenta al coheredero hermano del demandante José David Hernández, quien falleció y dejó dos hijas, por tanto, alega su falta de cualidad para intentar el presente proceso.
El Tribunal para pronunciarse considera pertinente citar varios criterios doctrinarios, acerca de lo que debe entenderse por cualidad.
Al respecto el autor Arístides Rengel Romberg sostiene: “La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
En concordancia con lo anterior vale indicar que en materia de contratos de arrendamiento, el propietario de un inmueble está plenamente facultado para demandar, el cumplimiento, la resolución o el desalojo de un inmueble objeto de una determinada convención.
Ha sido reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que la cualidad sólo la tienen el propietario del derecho litigioso, su mandatario legal o convencional.
El Dr. ARMINIO BORJAS sostiene lo siguiente: “ Porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla...
En el caso bajo análisis, observa quien aquí juzga que riela en autos al folio veinticinco del expediente copia fotostática simple de acta de nacimiento inserta ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, no impugnada en forma alguna en su debida oportunidad procesal, teniéndosele por fidedigna a dicha copia, a tenor de lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo texto se constata la presentación ante dicho organismo por parte del ciudadano José Hernández Morales, de su hijo Roberto. Así se decide.
De la misma manera riela en autos copia fotostática certificada de consignaciones realizadas por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, documentos que dan fe de las declaraciones allí contenidas y de cuya revisión se constata que los cánones de arrendamiento que viene depositando la parte demandada, se realizan a nombre de la sucesión de José Hernández Morales, quedando demostrado con esta documental que la parte demandada reconoce condición de arrendadora a la mencionada sucesión .
Asimismo se constata que riela en autos copia fotostática simple de documento de adquisición del local que es objeto de la presente demanda, que al no ser impugnada se le tiene por fidedigna y por tanto, da fe de las declaraciones contenidas en su texto, del cual se desprende la condición de propietario del referido local que ostentaba en vida el ciudadano José Hernández Morales. Así se decide.
Las probanzas aportadas por la parte actora, en especial el acta de nacimiento, del ciudadano Roberto Hernández Gutierrez, al ser adminiculadas con las promovidas por la parte demandada, en especial la tarjeta de datos filiatorios perteneciente al ciudadano José Hernández Morales y las testimoniales rendidas, aportan elementos fácticos suficientes, que permiten determinar que el demandante es integrante de la sucesión de José Hernández Morales, quien en vida era propietario del inmueble objeto de la demanda y en esa condición está plenamente facultado para accionar el desalojo, toda vez que no se están discutiendo en el presente proceso derechos reales sobre el referido inmueble, que requieran la existencia del litisconsorcio al cual alude la parte demandada en su contestación; quien no desconoce en modo alguno que el ciudadano Roberto Hernández es hijo del ciudadano José Hernández, por tanto; esta plenamente facultado para ejercer los derechos que le atribuye la condición de heredero de quien en vida fuera propietario del inmueble objeto de la presente demanda. Así se decide.
En este orden de ideas vale la pena traer a colación lo expresado por Luís Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, página 69 donde señala lo siguiente: La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada mas que dos: la actora y la demandada (principio de bilateralidad de las partes).Con el Tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de “cualidad”; desde el punto de vista del Tribunal, es la noción de “competencia”. Cuando se pregunta ¿Quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas.”
..omisis..
La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva..”
En el caso bajo análisis, todas las argumentaciones y probanzas plasmadas llevan al Tribunal a concluir que la legitimación activa en el presente juicio, por encontrarnos en una demandada de desalojo fundada en la existencia de un contrato de arrendamiento, recae expresamente sobre la sucesión de José Hernández Morales y se desprende de la documental fehaciente que lo demuestra; como lo es la partida de nacimiento; que el ciudadano Roberto Hernández es integrante de la misma, de tal suerte que esa condición le faculta para solicitar el desalojo del inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento derivado del derecho que tiene de disponer de la cosa con las limitaciones establecidas en la ley, pues ello no es un acto que excede de la administración del inmueble y así se decide.
En razón a lo anteriormente expresado se hace forzoso declarar sin lugar la falta de cualidad aducida. Así se decide.
DEL FONDO
En el caso sub. Iudice, se contrae la pretensión de la actora, al desalojo del local distinguido con el número 6 ubicado en el Bloque 4 de la Urbanización El Silencio, situado en la Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, fundado en la causal prevista en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
Sostiene la representación judicial de la parte actora, que su representado, es hijo de Roberto Hernández Gutierrez, quien era propietario del inmueble distinguido con el número 6 ubicado en el Bloque 4 de la Urbanización El Silencio, situada en la Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, fue declarado único y universal heredero de su padre y por ende es el propietario del inmueble antes mencionado, cuyos linderos y medidas citó textualmente, suscribió contrato de arrendamiento con la firma YORFRANK C.A, representada por el ciudadano Jorge Rincón, sobre el local anteriormente identificado.
Citó textualmente la cláusula cuarta del contrato.
Añadió que vencidos los tres años de duración del primer contrato, fue elaborado un nuevo contrato de arrendamiento, cuya vigencia comenzó a partir del 30 de noviembre de 2.001 hasta el 30 de noviembre de 2.002.
Que vencido el anterior contrato, se elaboró otro con las mismas características por el plazo fijo de un año desde el 30 de noviembre de 2.002 hasta el 30 de noviembre de 2.003.
Que igualmente en fecha 28 de noviembre de 2.003 se firmó otro con vencimiento el 30 de noviembre de 2.004.
Que en enero de 2005 se elaboró un nuevo contrato por un año fijo desde el 30 de noviembre de 2.004 hasta el 30 de noviembre de 2.005 con un canon de arrendamiento de un mil cuatrocientos bolívares fuertes.
Señaló que el arrendatario una vez vencido el contrato de arrendamiento procedió a depositar ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.
Que del análisis a las consignaciones realizadas, se puede observar que los cánones correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2.009, enero a diciembre de 2.010, enero a diciembre de 2.011 y enero, febrero y marzo de 2.012, no fueron depositados, suma que asciende a la cantidad de cincuenta y cuatro mil seiscientos bolívares, por treinta y nueve meses a razón de un mil cuatrocientos bolívares mensuales.
Citó textualmente los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592, 1.600 y 1.614 del Código Civil y el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Manifiesta que por esa razón es que acude a demandar, como en efecto formalmente demanda a la Sociedad Mercantil YORFRANK C.A, en la persona de su representante legal, al desalojo del local donde funciona dicha empresa y al pago de las costas procesales.
Frente a la alegaciones de la actora, la representación judicial de la parte demandada, negó rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, sin exponer defensa concreta, en lo que se refiere a su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como incumplidos por la parte actora, no resultando discutidas ni la existencia del contrato ni su naturaleza jurídica.
A los fines de demostrar sus afirmaciones la parte actora promovió el mérito de las documentales aportadas con el libelo de la demanda, que fueron valoradas en pronunciamiento previo.
La parte demandada promovió el mérito del documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, de cuyo texto se constata que el ciudadano José Hernández Morales es propietario del inmueble objeto de la demanda. En ese sentido es menester destacar que en materia de contratos de arrendamiento, el propietario está plenamente facultado para ejercer las acciones derivadas de la convención, por tanto, los herederos de dicho ciudadano están plenamente facultados para accionar el desalojo de dicho inmueble, siendo importante precisar que la circunstancia de que el inmueble haya sido hipotecado a favor de INAVI, en modo alguno enerva la acción intentada, por que tal gravamen hipotecario no implica por sí solo, el traslado de la propiedad . Así se establece.
Promovió el mérito de la constancia de datos filiatorios del ciudadano José Hernández, de cuyo texto se constata que tuvo un hijo llamado Roberto, hecho que inclusive afirma la parte demandada.
En lo que se refiere a la prueba de informes promovida, la misma nada abona a la excepción expuesta, toda vez que el hecho de existir dos coherederos, no es óbice para que el actor demande el desalojo del inmueble que forma parte del acervo hereditario, por cuanto en el presente proceso no se están discutiendo derechos reales sobre el mismo. Así se decide.
Las testimoniales promovidas y evacuadas ningún elemento favorable aportan a la defensa esgrimida por la parte demandada, por que de las mismas sólo se desprende que el ciudadano José Hernández tuvo dos hijos, entre los cuales se encuentra el demandante. Así se decide.
Ahora bien, el mérito de la presente controversia se circunscribe al desalojo del inmueble objeto de la presente demanda basado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles a partir del mes de enero de 2.009 al mes de marzo de 2.012, ambos inclusive, circunstancia que no logró desvirtuar la parte demandada en la secuela del proceso, pues de la Copia fotostática certificada de consignaciones efectuadas por la parte demandada el ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a las cuales se les asigna pleno valor probatorio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, se desprende con meridiana claridad; que ciertamente como afirmó la parte actora en el libelo, no aparecen reflejadas las consignaciones correspondientes a los meses que van desde el mes de diciembre de 2.009 hasta el mes de marzo de 2.012.
En este sentido es oportuno traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil que establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En sintonía con lo anterior el artículo 1.159 del Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Asimismo el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios faculta al arrendador para demandar el desalojo de los contratos a tiempo indeterminado cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas.
De una revisión a las probanzas aportadas por las partes al proceso, observa el Tribunal que estando demostrada la existencia de la obligación cuyo cumplimiento pretende la parte actora, como lo es la existencia del contrato que vincula a las partes y su naturaleza jurídica, no aportó la parte demandada ningún elemento de prueba que sanamente apreciado enerve la pretensión de la actora, al no aportar a los autos prueba alguna de su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2.009 a marzo de 2.012, hecho que se patentiza aún más con la revisión a las consignaciones traídas a los autos; cuya valoración fue efectuada en el texto del presente fallo, las cuales nada abonan a su favor, por no constar en las mismas el pago de los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2.009 hasta marzo de 2.012 situación fáctica subsumible en el supuesto de hecho contemplado en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ contra YORFRANK C.A, en consecuencia se condena a la parte demandada:
PRIMERO: Al desalojo del inmueble distinguido con el número 6, ubicado en el Bloque 4 de la Urbanización El Silencio, situado en la Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal,
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 10 días de octubre de 2012. Años 202° de la independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

EXP. AP-31-V-2012-00489