TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente caso a una demanda de cobro de gastos de condominio que presentó la empresa CONDOMINIOS ACTUALES G.R., C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 8 de abril de 1991, bajo el No.66, tomo 16-A Sgdo., representada por el abogado en ejercicio Ivonne María Acare Sánchez, IPSA # 63.856; contra la también empresa INVERSIONES ACECA C.A., debidamente registrada en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital en fecha 23 de abril de 1976, bajo el No.49, Tomo 42-A-SDO.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora que su defendida es administradora de la comunidad de propietarios RESIDENCIAS DORAMIL, según consta del mandato que acompaña, como también acompaña la autorización para demandar que le fue expedida por la Junta de Condominio.
La empresa demandada es `propietaria de un apartamento destinado a vivienda en el Edificio “Doramil”, distinguido con el No. PH-3, del cuarto piso; inmueble situado en la calle Negrin, entre calle Porvenir y García, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Ahora bien, dicha empresa co-propietaria no ha pagado las cuotas de los gastos de condominio que le corresponde, encontrándose insolutas las cuotas vencidas desde mayo de 2005 hasta mayo de 2011, ambos inclusive que son 73 cuotas sumando un total de Bs.68.745,oo,
Va desglosando mes a mes los montos individuales de cada cuota, cuyas planillas acompaña y opone a la parte demandada. Después de exponer el fundamento de derecho de su reclamo, finaliza con su “petitum”, donde demanda el pago de:
• Bs.68.745, oo por concepto de los gastos de condominio insolutos desde mayo-2005 hasta mayo-2011, inclusive
• Los intereses de mora de la deuda.
• Bs.27.451, 75 por concepto de la gestión de cobranza, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula quinta del mandato de administración .
• Las costas procesales.
• Dice que estima la demanda en Bs.96.197,oo, que comprende el monto de los gastos comunes más el monto que se cobra por cobranza (68.745,oo+27.451,75)
Contestación de la demanda
I) La parte demanda fue citada el 05-03-12 por medio del defensor ad-litem, Fewil Campos por no haber sido posible su citación personal; quien el 08-03-12 procedió a contestar la demanda, negando y rechazando los hechos y el derecho del libelo de la demanda, reservándose la etapa probatoria para promover pruebas. Queda de esta forma la carga probatoria por cuenta de la parte actora.
II) En fecha 07-05-12 se hizo presente el abogado Ibrahim Gordiles Delgado, IPSA # 12.868, quien, como apoderado especial de la parte demandada, procedió tardíamente a oponer cuestiones previas, bajo el argumento—que se sustenta en una Sentencia del TSJ de 2002—de que las cuestiones previas se podrían invocar y resolver en cualquier estado y grado de la causa, incluso en alzada.
No aceptamos semejante criterio; ya que allí se hace una errada asimilación de las cuestiones previas con los “presupuestos procesales”, cuando son cosas muy diferentes. En efecto los presupuestos procesales son condiciones o requisitos de existencia de la acción, y por ello se podrían controlar de oficio por el Juez; en cambio las cuestiones previas son condiciones de ejercicio de una acción ya existente, y por ello deben ser invocadas solo en el lapso fijado por la ley (art.346 y 348 CPC). Por ejemplo, un presupuesto procesal de la acción ejecutiva es el titulo guarentigio (art.630 CPC); ya que si se carece de él, no existe la acción de la vía ejecutiva como tal; sin embargo puede ocurrir que existiendo la acción ejecutiva, porque se posee el referido título, el ejercicio de la misma adolezca de ciertos vicios o defectos que puedan dar motivo a una cuestión previa, para su subsanación o corrección posterior. Son dos cosas diferentes; y así lo ha distinguido la mejor doctrina científica del derecho.
Lo que ocurre que hay “ciertas cuestiones previas” que por su naturaleza de orden público, podrían ser controladas o apreciadas de oficio por el Juez, en cualquier momento del proceso, como ocurre con la falta de jurisdicción o competencia material, y las cuestiones que, en el Código de Procedimiento Civil anterior de 1918, se les llamaban “excepciones de inadmisibilidad”: como eran: la cosa juzgada, la caducidad legal de la acción y la prohibición de ley de admitir la acción propuesta o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales. Incluso la doctrina—por lo menos la de Colombia—discute si la “prejudicialidad”, dada su naturaleza, de precedente lógico y necesario para decidir, pudiera ser apreciada de oficio por el Juez, cuando en realidad se actualice en verdad su procedencia.
Pero que “ciertas” cuestiones previas puedan ser apreciadas de oficio por el juez, no autoriza a asimilarlas todas a los presupuestos procesales; ya que—repito—son cosas diferentes.
Dicho esto, vemos que las cuestiones previas que fueron invocadas “tardíamente” por el apoderado especial del demandado, son:
1. la del No.03 del art. 346, ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado del actor;
2. las del No.06 del art.346 CPC, defectos de forma de la demanda;
3. y la del No.8 del art. 346 CPC, cuestión prejudicial.
La única cuestión previa que ameritaría ser analizada, a pesar de su invocación extemporánea, es la prejudicialidad. Y ello—como dijimos—porque la misma por definición configura un tópico que en el juicio donde se invoca se hace necesario tener resuelto anticipadamente en sede diferente para sentenciar la causa en éste Respecto a las otras cuestiones previas, cabe repetir el art. 348 CPC: “
Las cuestiones previas indicadas en el art. 346, a que hubiere lugar, se promoverán acumulativamente en el mismo acto, sin admitirse después ninguna otra”.
Pues bien, lo que dice el apoderado de la parte demandada para fundamentar la PREJUDICIALIDAD, vemos que no la fundamenta; ya que lo que explica es que existe otro juicio incoado por la parte actora contra su representada por cobro de condominio ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, que se encuentra en estado de contestación. Dice que la prejudicialidad surge porque en el libelo de aquel otro juicio se pidió que se incluyera en la condena el último recibo de condominio que se hubiese causado para el momento del remate; cosa que hace—dice—que se paralice el presente juicio.
No es verdad, esa petición—por ilegal o improcedente que pudiere calificarse—no hace que se paralice el presente juicio, donde aquí no existe la petición que se extienda la condena hasta el momento del remate. Lo que haría que se llegare a paralizar este juicio, es que pudiese existir, en aquel otro juicio, alguna cuestión a resolver, de cuya solución dependa, lógica y necesariamente, la sentencia que se dicte en éste; cosa que no se ve que se da por ningún lado en el planteamiento que hizo el demandado. Y, por otro lado, en el caso que las cuotas de condominio que se estuviesen cobrando en aquel juicio, fuesen las mismas que las que se cobran en éste—cosa que no se dice en absoluto—la cuestión previa a invocar no sería la de prejudicialidad, sino la de litispendencia; excepción que además no se ha mencionado para nada.
Se desestima y rechaza la prejudicialidad invocada. Así se declara.
Examen de las pruebas
Pasemos entonces a examinar los medios probatorios aportados a los autos; en el entendido de que, al haberse contradicho la demanda por el demandado, negando los hechos y el derecho del libelo, la carga probatoria de los mismos correrá por cuenta de la parte demandante, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil., con la consecuencia de que de faltar su prueba, a quien perjudicará su omisión, será a quien tiene la carga de su demostración.
1.-
Al folio 10 y ss corre copia de un documento notariado representativo de un contrato de administración, celebrado entre la parte actora en este juicio, como administradora y los miembros de la Junta de Condominio de Residencias Duramil
Ha sido acompañado con el libelo para demostrar el fundamento de la pretensión de cobrar Bs.27.451, 75, por concepto de gestión de cobranza, de acuerdo con la cláusula décima-quinta de ese contrato, donde
“Se faculta a la administradora para cobrar el 1% mensual por mora, más el 1,5% por gestiones de cobranza, a los copropietarios que cancelen sus recibos dentro de los 20 días siguientes al mes emitido”
Aquí se observa que por medio del contrato de administración se están creando cargas u obligaciones a los condóminos, siendo que ello solo es posible hacerlo por vía de acuerdo de asamblea de copropietarios, o, si acaso, por medio del Documento de Condominio de conformidad con los arts. 22 y 25 de la LPH.
El contrato de administración solamente es apto para establecer condiciones atinentes al contrato de mandato como tal, entre administrador (que es un tercero) y administrado—éste como un todo: pluralidad de personas (comunidad) que es un todo colectivo sin personalidad jurídica—pero las cargas a los copropietarios en particular en su régimen interno deben emanar de la comunidad de condóminos, reunida en asamblea. El art. 760 del Código Civil, establece como necesario el “concurso de los comuneros” (que sea proporcional) para el establecimiento de las cargas, (además de las ventajas); y es el caso que este contrato lo firman solo tres comuneros que forman las Junta de Condominio.
Por tal motivo, las cláusulas de este contrato se desechan como “fuente de derecho” de obligaciones del régimen interno de propiedad horizontal.
Solo se toma en cuenta para fijar en autos la legitimación activa para demandar, esto es, para demostrar, por parte de la actora, su condición de administradora de la comunidad que administra, en régimen externo de propiedad horizontal; mandato este que se ve que ejerce en nombre propio (art.1691 CC); ya que en esta causa quien asume el rol de demandante, es la misma administradora.
2.-
Al folio 21 y ss corre en copia título de propiedad en cabeza de la parte demandada del apartamento, cuyos gastos de condominios se están cobrando en este juicio.
Queda de esta forma demostrada la legitimación pasiva para sostener la acción incoada.
3.-
Al folio 31 y ss hasta el folio 103 ambos inclusive, corren documentos privados representativos de planillas de liquidación de gastos de condominios del apartamento de autos, libradas por la empresa Condominios Actuales G.R. c.a, a cargo de la empresa demandada. Corresponde a las fechas que van desde el mes de mayo de 2005 hasta el mes de mayo de 201, ambos inclusive.
Dichos documentos, a pesar de ser documentos privados y además emanar de la parte actora, se les otorga valor probatoria frente al condómino—deudor de gastos de la comunidad—de conformidad con el art. 14 de la ley de Propiedad Horizontal, porque se los asimila a títulos ejecutivos; y como tal, se les otorga capacidad probatoria
Sin embargo dichos documentos hacen prueba, de conformidad con el art.14 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo de LOS GASTOS COMUNES. Y resulta que los gastos de cobranza no son gastos comunes, sino son gastos personales que le corresponde al condómino en particular que por su demora en cancelar ha causado la gestión de cobranza correspondiente ; por lo que su demostración debe provenir de otros medios ordinarios que sean idóneos para tal comprobación; habida cuenta que—como antes dijimos—por medio de un “contrato de administración” no es posible establecer un porcentaje automático por ese concepto, por ser una carga solo imponible a los copropietarios por vía de asamblea.
En consecuencia se debe excluir el cargo que se hizo por concepto de gestiones de cobranza, restándoselo a la sumatoria de Bs.96.197,oo..
Si se demando: Bs.68.745 por concepto de la alícuota de gastos comunes, oo más Bs.27.451.75, por concepto de gastos particulares de cobranza; entonces, este último monto no probado por las planillas examinadas, debe excluirse de la condenatoria Así se declara.
3.-
Al folio 187 y ss corre en copia ejemplar del Reglamento Interno de la Comunidad del Edificio Doramil.
EL POSIBLE CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO viene fijado por el ART. 26 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL; y en él no se observa nada que tenga relación con lo que se deba pagar por gestiones de cobranza.
Incluso en el mismo Reglamento Interno no aparece, en el capitulo 5 (folio 190), ninguna carga adicional automática “por gestiones de cobranza”.
4.-
Al folio 205 corre un documento presentado ( (14-05-2012) por el apoderado de la parte demandada donde hace una serie de impugnaciones y desconocimientos; que en realidad son propios de defensas y argumentos esgrimibles en la oportunidad legal de la contestación de la demanda; y no, en el lapso probatorio. El art. 364 del CPC, dictamina:
Terminada la contestación o precluído el plazo para realizarla, no podrá admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni la cita de terceros a la causa
Por tal razón no entramos a considerar el mencionado escrito.
5.-
Al folio211 y ss corren copia de un escrito promovido por la parte demandada, que probaría la prejudicialidad que invoco extemporáneamente; y de un auto
Se trata de un escrito que presentó la apoderada de la administradora Condominio Actuales G.R., c.a. ante el Tribunal 6º de Primera Instancia, referente a una demanda contra la misma parte demandada de este juicio, por cobro de gastos de condominio de los meses que van desde noviembre de 2003 hasta abril de 2005. Y de un Auto de Admisión de la demanda referida.
Tratándose de meses de gastos de condominio anteriores a los meses que se están cobrando en este juicio, no hay posibilidad de litispendencia, ya que los motivos para demandar en ambos juicios son diferentes; aún cuando esta cuestión no fue invocada, sino la prejudicialidad.
Para la litispendencia se requiere necesariamente que las causas sean idénticas (art.61 CPC). Y no puede haber identidad si los meses de gastos a cobrar en aquel juicio son diferentes a los meses que se están cobrando en éste.
Y la circunstancia de que—entre las peticiones que allí se hacen—este la que se condene al condómino demandado apagar cuotas que se vayan a causar hasta el día del remete; y por tanto que no están causadas para el momento de la presentación de la demanda, esto es, que la condena se extienda hasta el remate del apartamento, ello configuraría una petición por una deuda futura, cuya monto no se conoce ni corresponde a un interés actual, por lo que sería ilegal su petición, de conformidad con el art.16 CPC. Pero esa improcedencia o ilegalidad es algo que le corresponderá resolver el Juez de aquel pleito y no nosotros, ya que aquí semejante petición no se ha sido formulada, ni hay razón para paralizar este juicio. Así se declara.
6.-
Al folio 215 y ss corre copia de un escrito promovido por la parte demandada, representativo de una Sentencia Interlocutoria del Juzgado Sexto de Primeras Instancia dictada en el pleito ya referido, donde declaró subsanada una cuestión previa de defecto de forma del libelo y con lugar otro defecto de forma del libelo.
No se obtiene ningún argumento de pruebas que haga mérito en este juicio.
Conclusiones
Visto el material probatorio aportado a los autos, podemos concluir:
• Que la parte demandante, probó parcialmente, a través de las planillas de liquidación de gastos de condominio que presentó, la deuda que reclama, por Bs.68.745,oo; ya que las mismas gozan de valor probatorio, de conformidad con el art. 14 de la Ley de propiedad Horizontal, que les da fuerza ejecutiva, siempre que con ellas se demuestre gastos comunes.
• Por esta razón no quedan probados los gastos por gestiones de cobranza, que no son comunes, por Bs.27.451,75
• La parte demandada, no probo haber pagado o el hecho de haber sido liberado de la obligación probada, de acuerdo con el art. 1354 del Código Civil.
• La prejudicialidad que alegó la demandada no tiene fundamento para ser tomada en cuenta; ni siquiera, la litispendencia, que ni siquiera alegó.
• Las demás cuestiones previas y defensas que esgrimió las hizo extemporáneamente, por lo que se le había precluído el lapso, de acuerdo con el art. 364 CPC; por lo que no se analizaron; salvo la prejudicialidad; que como se explico, dada su naturaleza de precedente lógico y necesario para decidir, es posible analizarla de oficio si existiera realmente.

Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que presentó Condominios Actuales, G.R., c.a. contra Inversiones Ececa, c.a, ambas partes arriba identificadas.
En consecuencia condena a la parte demandada a que le pague a la parte actora la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (BS.68.745, OO), por concepto de la alícuota que le corresponde en los gastos comunes de condominio en el Edificio “Doramil”, ya identificado correspondientes a los meses que van desde mayo de 2005 hasta mayo de 2011, ambos inclusive. La condena también a que sobre dicha deuda le pague los intereses moratorios, a razón del 1% mensual, que se hayan causado desde los respectivos vencimientos de cada planilla, hasta el día de la cancelación de la deuda, lo cual se determinará por una experticia complementaria del fallo. No hay condenatoria en costas por razón de que el vencimiento no es total.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez días del mes de octubre de dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
Ivonne Contreras
Nota; En esta misma fecha, siendo las doce de la mañana, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria