TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente juicio a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado el ciudadano JAO INACIO DE FREITAS VIEIRA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.13.712.426, representado por las abogadas Maria Constanza castillo y Elisseth Díaz Guía, IPSA # 16.168 y 123.529 respectivamente; contra el ciudadano JOSE ANDRES HIGUERA BUSTAMANTE, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. V-5.733.090.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte actora que su defendido celebró con el demandado un contrato de arrendamiento sobre un
LOCAL COMERCIAL No.3º con techo de zing de 13,50 mts. de largo por 4, oo mts. de ancho, que se encuentra ubicado en un galpón situado en el kilómetro 9 de la Carretera Petare Santa Lucía, Hacienda La Candelaria, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Dicho contrato quedo plasmado en documento notariado en fecha 13 de diciembre de 2007.
Pasa a mencionar el contenido de algunas de las cláusulas de dicho contrato; entre las que destaca la que el alquiler quedo fijado en Bs.500, mensuales, y que el incumplimiento de su pago daría derecho a pedir la desocupación del local y que el tiempo del arrendamiento era por un año.
Le imputa al arrendatario haber dejado de pagar el alquiler durante los 24 meses que van desde el mes de junio de 2010 hasta el mes de mayo de 2012, ambos inclusive; que a razón de Bs.500, oo c/u, hacen una deuda de Bs.12.000, oo.
Después de fundamentar la demanda en el artículo 34, letra a) de la LAI que transcribe, concluye con el petitorio, donde demanda al arrendatario ya identificado:
• El desalojo y la entrega material a la parte actora del local ya indicado;
• y además, que sea condenado al pago de Bs. 12.000, oo como compensación por los 24 meses de alquileres insolutos ya señalados;
• Más, el pago de los meses que sigan causándose después de mayo-2012 hasta la entrega del local;
• más las costas procesales.
Contestación de la demanda
La parte demandada, se hace representar por el abogado en ejercicio Carlos Obregón, IPSA # 70.906, quien pasó a rechazar la demanda bajo los siguientes argumentos:
1.- Dice que el libelo deja espacios en blanco, por lo que debe ser considerado como no presentado.
2.- El local no esta alinderado ni debidamente situado.
3.-El actor carece cualidad e interés, por cuanto, ya que en ninguna parte del libelo dice que sea el propietario del local, ni que sea propietario (sic) de los cánones.
4.- Opone al actor el pago que le hizo al actor por Bs.29.100, oo; esto es más del doble de lo que él reclama.
5.-Opone la compensación, prevista en el art. 1332 del Código Civil.
6.-Se debió demandar la resolución o el cumplimiento, pero no lo hizo así, por lo que no se ejerció la acción correspondiente.
7.-Se pretende cobrar cánones de arrendamientos futuros.
Parte motiva
Cuestiones preliminares
1.- En cuanto a los espacios en blanco en el libelo, ello no aparece prohibido por ninguna norma legal, además que no sea cierto que las sentencias del TSJ escriban sus fallos de forma seguida sin dejar espacios en blanco.
No se acepta semejante argumento.
2.-En cuanto a que en el libelo, el local comercial no esta debidamente alinderado, ello es un requisito del art. 340 No.4º del CPC, cuando el inmueble sea objeto de una acción real; pero en el presente juicio se ha ejercido una acción personal como es la demanda de desalojo por falta de pago de los alquileres, donde “el objeto de la pretensión” es el derecho a resolver o finalizar el contrato de arrendamiento por incumplimiento, como precedente necesario y lógico del desalojo, que es su consecuencia, de conformidad con el art.1204 del Código Civil, que obliga a restituir lo recibido, cuando se declara la resolución de la obligación. El art. 340, No. 4 CPC, dice que cuando el objeto de la pretensión sean derechos y objetos incorporales, basta señalar los títulos, datos y explicaciones necesarias.
3.- En cuanto a que en el libelo no esta claramente señalada la dirección del local comercial alquilado, cabe decir que la dirección que aparece en el libelo es la misma que aparece en el contrato de arrendamiento; por lo que si para celebrar el contrato de arrendamiento fue suficientemente clara esa dirección, para el arrendatario, debe ser igualmente suficiente para discutir sobre dicho contrato. Lo contrario sería consagrar una suerte de indefensión.
Se deshecha esta defensa.
4.-En cuanto a que el actor carece de cualidad e interés para demandar, cabe decir que la cualidad y el interés para accionar es una relación de la identidad entre los sujetos procesales (actor y demandado) con los sujetos del negocio material subyacente al juicio; por ejemplo, en un juicio reivindicatorio el actor debe ser el propietario y el demandado el ocupante o poseedor rival; en un juicio de cobro de bolívares, el actor y demandado deben ser los sujetos que aparecen el negocio de crédito subyacente como acreedor y deudor respectivamente en los documentos fundamento de la demanda; en un juicio de partición o petición de herencia, las partes deben ser herederos Y por último en un juicio arrendaticio, como el presente, la parte actora debe ser la que aparezca como arrendadora y la parte demandada como arrendataria.
Ya veremos cuando analicemos el contrato objeto del este juicio, que la parte actora lo suscribe como arrendador del local alquilado por la parte demandada. Por lo tanto ellos tienen legitimación ad-causa para accionar y ser accionado respectivamente.
Se desestima esta defensa.
5.-En cuanto a que el demandante no demuestra su condición de propietario del local arrendado, cabe decir que para celebrar contrato de arrendamiento no es requisito ser dueño de la cosa que se arrienda, basta con que sea poseedor de la cosa; ya que el arrendamiento es un negocio que no transmite propiedad, sino el goce y el disfrute de la cosa; pero no la propiedad. Vemos así, como para subarrendar, que es un negocio de arrendamiento subsiguiente al primer contrato, el que arrienda es por definición un arrendatario—no propietario—que a su vez alquila a otro arrendatario. Vemos también que el usufructuario, que no es propietario, puede arrendar la cosa, según el art.598 del Código Civil. Vemos también que el depositario judicial, que tampoco es propietario, podría arrendar la cosa embargada con autorización del juez (art.541 No.4 CPC). Estos ejemplos son sufrientes para ver que para celebrar un contrato de arrendamiento no es necesario ser propietario de la cosa, basta con ser poseedor, incluso hasta precario.
Queda desestimada esta defensa.
6.- En cuanto a que no se ejerció la acción correcta, que debía ser la de resolución o de cumplimiento del contrato, cabe decir que se demando correctamente el desalojo del local por falta de pago de los alquileres, de conformidad con el art. 34, letra a) del DLAI; por ser posiblemente el contrato a tiempo indefinido; por el tiempo transcurrido.
Incluso la causal de desalojo por falta de pago de alquileres, prevista en esa norma, es en el fondo una pretensión de naturaleza resolutoria de un contrato bilateral (art. 1167 CC) ya que para desalojar a un inquilino, indefectiblemente hay que declarar previamente resuelto o terminado el contrato que legitimaba su permanencia en el inmueble. No se puede desalojar dejando vigente el contrato. En otras palabras, las causales enumeradas en el art. 34 del DLAI, son en el fondo acciones resolutorias o revocatorias, aún cuando la ley las etiquete de “desalojo”, siendo este desalojo una lógica consecuencia de haberse resuelto el contrato; habida cuenta que cuando se declara resuelto un contrato, ello trae como consecuencia la restitución de lo que fue entregado por virtud de dicho contrato, de conformidad con el art.1204 del Código Civil que obliga al acreedor de la cosa a restituirla.
7.- En cuanto a quese demando cánones futuros, cabe decir que se demando los cánones ya vencidos que señala como los meses que van desde junio de 2010 hasta mayo de 2012.
Y en cuanto a los cánones por vencer a partir de mayo de 2012 hasta la entrega definitiva del local, es una pretensión justa y legítima, ya que durante el tiempo que dure el juicio la parte demandada seguirá ocupando el local; y por ello se hace deudora de pagar el precio por dicha ocupación. Lo contrario sería tanto como consagrar un enriquecimiento sin causa por parte del demandado, que habría tenido de gratis la cosa durante el tiempo del juicio, y para evitarlo existe el interés actual (art. 16 CPC) de demandar esos alquileres que se vayan causando durante el tiempo que dure el juicio hasta la entrega del inmueble.
Algo parecido ocurre con los interese durante el curso del juicio, e incluso con las mismas costas procesales que son créditos, que si bien son créditos que no están “causados” en el momento de la introducción de la demanda, existe un interés actual de que se condene a su pago en la sentencia, porque su causación va a ir ocurriendo en el transcurso del juicio.
Se desestima dicha defensa.
Examen de las pruebas
Resueltas las cuestiones preliminares que hubieran podido entrabar la acción incoada, pasemos ahora a analizar el fondo de la controversia, que no es otro que la falta de pago de los alquileres por el arrendatario, por un lado; y por otro, el pago y/o la compensación que él incoa en su defensa.
1.-
Al folio 10 y ss corre documento notariado representativo del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes, sobre el local arriba señalado, por el canon de bs.500, oo mensual.
Aparte de demostrar la legitimación activa y pasiva de las partes para accionar y ser accionado en el presente juicio, y de que la duración del contrato fue pactada originalmente por el transcurso de un año, a partir del 13 de noviembre de 2007; el alquiler quedo pactado en Bs.500, oo mensual pagadero al vencimiento de la mensualidad.
Al demostrarse la condición de arrendatario del demandado, se actualiza su condición de deudor (de cánones de arrendamiento), de conformidad con el art. 1592 del Código Civil, que en su No. 2 dice que EL ARRENDATARIO DEBE PAGAR LA PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO.
Entonces debe él demostrar el pago o el hecho que haya producido su liberación; porque de lo contrario, debe asumirse que su deuda sigue insoluta, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil.
2.-
Al folio 46 y ss corre un documento traído a los autos por la parte la actora, representativo de un acta de Inspección ocular realizada por un Juez de Paz.
De su lectura no puede extraerse ningún argumento de prueba que ayude a la solución del presente caso, salvo las confesiones que dice el actor que el demandado hizo en el momento de su evacuación.
3.-
Al folio 54 corre un documento presentado a los autos por la parte demandada, representativo de una promoción de pruebas; pero se observa que no promueve ningún medio probatorio; sino se limita a afirmar hechos.
Cabe decir que los hechos son los objetos de las pruebas; pero no son éstas, que son medios a través de los cuales los hechos se fijan en los autos
Los únicos medios de prueba que dice haber promovido fueron los supuestos recibos de pago mencionados en el capítulo décimo-segundo del escrito; solo que nunca los presentó, por lo que no podríamos apreciarlos.
4.-
Al folio57 y 58 corre un escrito de la parte demandada donde hace una serie de consideraciones en torno a la violación del orden público que—dice—podría ser invocada en cualquier estado del proceso, señalando que la acción incoada esta prohibida por la ley, indicando que el art. 4, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que quedan excluido de la ley a los solos efectos a la fijación de los cánones de arrendamientos los inmuebles destinados cuya cédula de habitabilidad sea posterior al 02 de enero de 1967.
Añade que no fue presentado por el actor documento alguno que demuestre que el inmueble arrendado fue construido antes del 02 de enero de 1987, y por lo tanto no es regulable; por lo que es evidente la indeterminación del libelo que influye en la admisión de la demanda.
Lo primero que debemos decir es que el art. 7 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios dice que los derechos que la presente Ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables.
Y vemos que la Ley no establece como requisito para admitir una demanda de desalojo que la misma venga acompañada de regulación, ni que se acompañe documento o cédula de habitabilidad que pruebe que el inmueble no es regulable; como sí existió en el pasado, en el Decreto legislativo de Desalojo de Vivienda de 1947.
Es más, la regulación la puede solicitar tanto el propietario como el inquilino; e incluso ambos, en cualquier tiempo después de haber celebrado el arrendamiento, pueden solicitar que se regule el inmueble; lo que significa que para arrendar no es requisito sine qua non haber regulado el inmueble previamente; ya que se puede arrendar primero y tiempo después solicitar la regulación, si fuese del interés de las partes, como se desprende del art. 60 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que en tal supuesto, el reintegro del posible sobrealquiler que pudiese resultar, se computará desde el inicio del contrato hasta la fecha de regulación firme.
Si la parte demandada considera que solo esta obligada a pagar por alquiler menos de los Bs.500, oo mensual que ella misma estipuló en el contrato, debió solicitar la regulación y presentarla en juicio para que nosotros la tengamos en cuenta; ya que siendo algo que la beneficia debe alegarlo y probarlo en autos; ya que mientras no lo haga debemos asumir que el canon estipulado en el contrato es un canon provisional contractualmente válido, mientras una regulación no diga que debería ser menor.
Lo que es irrenunciable es pagar más del canon regulado; pero no, arrendar sin haber regulado previamente; ya que esto último se puede hacer, como vemos que lo permite el art. 60 ejusdem. Así se declara.
Conclusiones
Visto el material probatorio aportado a los autos por las partes concluimos que la parte actora demostró el contrato de arrendamiento y la obligación en que se encuentra el demandado de pagar el alquiler. Y éste no probó ni el pago ni mucho menos la compensación que invoco en la contestación de la demanda; por lo que es obvio que debe quedar perdidoso en esta litis. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó Joao Inacio de Freitas Vieira contra José Andrés Higuera Bustamante. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
• Declara terminado, finalizado o resuelto el contrato objeto del presente juicio por razón de la falta de pago de los alquileres por parte de la parte demandada, de conformidad con el art. 34, letra a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Como consecuencia de ese incumplimiento condena a la parte demandada a desalojar el inmueble arrendado y entregárselo desocupado a la parte actora. Inmueble , que es:
LOCAL COMERCIAL No.3º con techo de zing de 13,50 mts. de largo por 4, oo mts. de ancho, que se encuentra ubicado en un galpón situado en el kilómetro 9 de la Carretera Petare Santa Lucía, Hacienda La Candelaria, Municipio Sucre del Estado Miranda.
• Como consecuencia de ese incumplimiento condena a la parte demandada a que proceda a pagar a la parte actoras la cantidad de doce mil bolívares (Bs.12.000,oo) como compensación por los veinticuatro cánones insolutos, correspondiente a los meses que van desde junio de 2010 hasta mayo de 2012, ambos inclusive, que fueron los que motivaron el presente juicio.
• Como consecuencia de ese incumplimiento se le condena apagar los cánones que se hayan causado y se sigan causando desde mayo de 2012, exclusive en adelante hasta la entrega definitiva del local, a razón de bs.500,oo mensual.
• Por lo último se le condena en las costas judiciales del presente juicio, en virtud del art.274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas a los diecinueve (19) días del mes de octubre del año dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce del medio día se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria