ASUNTO: AP31-V-2012-001030.

El juicio por desalojo intentado por los ciudadanos LUIS FOSSATI GONZÁLEZ y ANTONIO PACE GIOVANNUCCI, titulares de las cédulas de identidad números 3.234.883 y 5.569.895, en ese orden, representados judicialmente por los abogados Ricardo Alonso Bustillo y Cora Farias Altuve, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 9.407 y 10.595, respectivamente, contra la sociedad de comercio IMPRESOS MIL 950 MIL C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 27 de abril de 2005, bajo el Nº 65, tomo 33-A-Cto., representada en juicio por los abogados Jesús Cristóbal Rangel y José Humberto Rincón Parra, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.328 y 23.481, en ese orden, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 08 de junio de 2012 y se admitió el 13 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda, alegó que son propietarios del inmueble industrial denominado Edificio Eurotrop, ubicado en la calle 6 de la Zona Industrial de la urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda. Que el local comercial distinguido con la letra “A” (L-A), ubicado en el sótano (P-S), que forma parte de dicho edificio, fue arrendado el 01 de julio de 2005 a la sociedad mercantil demandada, a los fines industriales y de comercio, por tres (3) años fijos, contados desde esa fecha hasta el 01 de julio de 2008 y que al vencerse ese plazo, corrió el plazo de prórroga legal de un (1) año y a su vencimiento, en virtud de la no entrega del inmueble se le demandó por cumplimiento, que terminó en un fallo de última instancia que declaró sin lugar la demanda y en el que se calificó al contrato como a tiempo indeterminado.
Que la pensión se fijó en la suma de tres mil quinientos noventa y siete bolívares (Bs. 3.597,00), que debía pagarse por mensualidad adelantada y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, lo que se ha venido aumentando en base a lo pactado y de acuerdo al índice inflacionario. Que no han pagado las pensiones de los meses de octubre y noviembre de 2011.
Que en dicho edificio funcionan sociedades mercantiles que desarrollan actividades comerciales e industriales. Que en el nivel tres (3) o Pent House, funciona las oficinas de Confecciones Inega C.A., y en su área sur una lavandería industrial denominada Acabados Textiles y Planchado Jean Blue (Acajean, C.A.), donde el ciudadano Luís Fossati, co-propietario del edificio, es accionista.
Que a consecuencia de la actividad desarrollada por la lavandería, ha afectado la estructura, techo, paredes, pintura, vigas y columnas por las filtraciones y humedad persistente y evidente de la lavandería industrial, todo según inspección extrajudicial practicada en la misma.
Además, alegó que dada la urgente situación que afecta tanto al nivel pent house donde funciona la lavandería como en el nivel 2 donde está establecida la sociedad mercantil Liteon, el ciudadano Luís Fossati González, necesita ocupar el inmueble arrendado a la demandada ubicado en el nivel sótano, para trasladar con carácter perentorio la lavandería industrial donde también se encuentran ubicados parte de los depósitos de la mencionada sociedad de comercio ACABADOS TEXTILES Y PLANCHADO JEANBLUE (ACAJEAN C.A.), donde tiene interés de desarrollar su actividad comercial con las maquinarias y materiales necesarios sin afectar a ningún otro arrendatario de los demás niveles, por lo que es indiscutible la necesidad del parte de dicho ciudadano como legítimo, único y exclusivo co-propietario del edificio y accionista de dicha sociedad de comercio de ocupar el local comercial ubicado en el sótano, derivado de la urgencia de establecerse definitivamente en él y desarrollar adecuadamente la actividad comercial y objeto de la sociedad mercantil en referencia.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los literales a y b del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la citada sociedad de comercio a los fines que conviniese o fuese condenada al desalojo del inmueble arrendado y haga entrega del mismo en las condiciones en que lo recibió así como hacer entrega los recibos que acrediten la solvencia de los servicios que genera el inmueble arrendado, por exceso de agua, fuerza eléctrica y teléfono y pague el canon de arrendamiento mensual vigente hasta la fecha por la suma de tres mil quinientos noventa y siete bolívares (Bs. 3.597,00) que genere el inmueble durante el lapso improrrogable de seis (6) meses regulado en el parágrafo primero del citado artículo 34 eiusdem y al pago de costas procesales.
El valor de la demanda se estimó en cuarenta y tres mil ciento sesenta y cuatro bolívares (Bs. 43.164,00).
El 27 de junio de 2012, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, a través de su presidente Juan Simón Ovalles, a pesar que se negó a firmar el recibo correspondiente, por lo que el 13 de julio de 2012, la Secretaria dejó constancia de haber complementado la citación.
Oportunamente, el 18 de julio de 2012, la parte demandada propuso una de las cuestiones previas contenidas en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, reconvino y contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, alegó la cuestión previa de la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante del actor, por no tener la representación necesaria. Que el poder con que actúan los apoderados judiciales de la parte actora, lo otorgó el ciudadano Luís Fossati González en nombre y representación del ciudadano Antonio Pace Giovannucci. Que en un caso de las mismas partes, conocido en primera instancia por este juzgado y en apelación por el Juzgado Superior Noveno de esta misma Circunscripción Judicial, afín con esta materia, se indicó que se debió aportar al expediente el poder mediante el cual se le facultaba al primero de ellos para celebrar contrato de arrendamiento por mas de dos (2) años y no lo hizo. Que en este caso los apoderados judiciales de la parte actora, se presentan en juicio con el mismo poder, por lo que nuevamente se incurre en el vicio al no consignarlo en el expediente y por ello existe su ilegitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento.
Sobre el mérito, rechazó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Que se encuentra consignando las pensiones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que es falso que haya incurrido en mora o retraso en el pago de las mensualidades de octubre y noviembre de 2011, y que de las pruebas se aprecia que las consignaciones se hicieron de manera anticipada.
Que impugnan y objetan la inspección extrajudicial aportada por la parte actora por haberse efectuado fuera del juicio y a sus espaldas. Que no hubo inmediación del juez y tampoco se indicó en el escrito al juez séptimo (sic) la urgencia o perjuicio por retardo que podría ocasionarse por no hacerse de manera inmediata la inspección y en tal sentido no puede dársele ningún valor a la misma.
Respecto a la necesidad de ocupar el inmueble, alegada por la parte acora, indicó que era falsa, dado que si el local que ocupa la sociedad de comercio dedicada a la lavandería posee algún deterioro, ello se debe de manera exclusiva a la falta de mantenimiento e inversiones necesarias y que sus propietarios no han realizado. Que los propietarios del edificio Eurotrop, poseen innumerables locales comerciales en el mismo, unos arrendados y otros vacíos, por lo que luce un contrasentido y capricho pretender desalojarlos a sabiendas que es una empresa en funcionamiento, que presta servicios tanto al sector público como privado y no satisface con una necesidad ni un justo motivo, pues no justifica la urgente necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario.
Que si los actores tuviesen la necesidad alegada, pudieran acondicionar y realizar las inversiones, reparaciones y mantenimiento necesarios al local que ocupan actualmente para continuar con su actividad de lavandería. Que el ciudadano Luís Fossati, es apenas uno de los cinco (5) accionistas de ACAJEAN, C.A., con una posesión accionaria minoritaria.
En ese mismo acto, la parte demandada reconvino a la actora por reintegro de cánones de arrendamiento pagados en exceso. Así, admitió que pactó el contrato de arrendamiento a partir del 01 de julio de 2005 y que se fijó al pensión mensual en tres mil bolívares (Bs. 3.000) mensuales y fue aumentado unilateralmente a la suma de tres mil seiscientos noventa y seis bolívares (Bs. 3.696,00) a partir del mes de marzo de 2009, por lo que se le adeuda una suma de dieciséis mil setecientos cuatro bolívares (Bs. 16.704,00). Que ello implica la violación de las normas contenidas en los artículos 2, 4, 7 y 58 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que demanda su reintegro, toda vez que el edificio tiene más de 40 años, por lo que amerita que la pensión sea regulado por la Dirección de Inquilinato y cualquier aumento está sujeto a repetición.
Asimismo fundamentó la reconvención sobre unos presuntos daños y perjuicios causados y abuso de derecho devenido de la demanda por cumplimiento de contrato arriba indicado. El valor de la reconvención se fijó en la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000).
El 19 de julio de 2012, el Tribunal que conocía del juicio, declaró inadmisible la reconvención que se había fundamentado en los daños y perjuicios, sin que se indicase nada respecto al reintegro de las pensiones pagadas en exceso, según lo alegado.
Mediante escrito del 19 de julio de 2012, la parte actora alegó la improcedencia de la cuestión previa alegada, en virtud que en este caso trata de un contrato a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado como el caso resuelto por el prenombrado Juzgado Superior Noveno. A todo evento aportó copia certificada del poder de administración y disposición otorgado por el ciudadano Antonio Pace Giovannucci al ciudadano Luís Fossti González el 22 de marzo de 1985.
Mediante escrito presentado el 01 de agosto de 2012, la parte demandada solicitó la nulidad del auto del 19 de julio de 2012 y reposición de la causa al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la reconvención planteada, sobre el fundamento del reintegro de cánones de arrendamiento pagado en exceso por haberse silenciado tal petición.
Por auto del 19 de septiembre de 2012, quien suscribe de abocó al conocimiento del juicio, dejándose transcurrir tres (3) días de despacho a los fines previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, paralelos a los restantes tres (3) días de despacho del lapso probatorio y, por escrito del 24 de septiembre de 2012, la parte demandada ratificó la solicitud de nulidad y reposición.
SEGUNDO
De acuerdo a lo expuesto por las partes, la litis queda circunscrita a determinar si la parte demandada ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento alegadas por la actora, capaz de configurar una de las causales de desalojo alegada por la actora o si ésta, tiene necesidad o no de ocupar el inmueble objeto mediato del juicio, para ello, se hace necesario analizar el material probatorio aportado a los autos, pues tanto la existencia del contrato de arrendamiento como su aspecto temporal no son hechos controvertidos. Sin embargo, previamente se hace necesario resolver la cuestión previa alegada así como la solicitud de nulidad y reposición solicitada por la parte demandada.
En efecto, la parte demandada alegó la ilegitimidad de la persona que se presentó como representantes del actor por no tener la representación necesaria (sic), alegando que, al igual que en un caso ya resuelto, los apoderados judiciales se presentaron en juicio con un poder otorgado por Luís Fossati González, que si bien tenía facultades expresa de disposición, no se aportó al expediente, lo que conduce a la ilegitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento por más de dos años, en nombre de Antonio Pace Giovannucci. Este alegato se puede subsumir en una de las modalidades establecidas en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, supuesto en el cual,”no tener la representación que se atribuya”.
Ciertamente, mediante sentencia del 02 de agosto de 2010, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, declaró ha lugar recurso de apelación contra fallo dictado por este mismo Juzgado; declaró no ha lugar la demanda y revocó el fallo apelado, en el juicio seguido por las mismas partes, sobre el mismo objeto pero fundamentado en el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal.
En dicho fallo del Tribunal Superior, a pesar que desechó tanto esta misma cuestión previa como la falta de cualidad activa alegada, dado que “…el poder que presentan los abogados que actúan en este proceso en representación de la parte actora, es un instrumento idóneo para representar tanto al ciudadano Luís Fossati González como al ciudadano Antonio Giovannucci en este proceso, porque reúne todos los requisitos de un poder otorgado en nombre de otro”, cuando conoció sobre el mérito y, se basó en un falso supuesto, declaró nula la cláusula contractual sobre ese aspecto temporal, y así arribar a la conclusión que era un contrato a tiempo indeterminado y en consecuencia la improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.
Contra dicha decisión se ejerció recurso de amparo que lo declaró inadmisible la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por decisión del 12 de agosto de 2011. Sin embargo, resulta interesante el voto salvado de la magistrada Luisa Estela Morales Lamuño, entre otras cosas, cuando observó que “…la celebración de un contrato de arrendamiento no es un acto que exceda la simple administración, toda vez que, en principio, no pone en riesgo el derecho real de propiedad y en el caso que el mismo se celebre por un lapso superior a los dos años, uno solo de los comuneros, como propietario, es suficiente para celebrarlo” y que “…además, de tratarse de dos comuneros, se observa que uno le otorgó un poder general de disposición sobre sus bienes, es decir, es expresa la facultad de disposición aun cuando no sea detallada”. Asimismo, observó una incongruencia de la sentencia cuando indicó que el comunero carecía de facultad para luego indicar que no era expresa tal facultad.
Sin embargo, como el fundamento para proponer la cuestión previa es que no se aportó al expediente el poder de administración y disposición otorgado por Antonio Pace Giovannucci a Luís Fossati González, para poder pactar en su nombre contrato de arrendamiento por más de dos años, cuando la propia parte admite que el último de los ciudadanos “…tenía facultades expresas de disposición en el mandato que ejerció, al igual como lo precisó el Tribunal Superior en aquel juicio, la parte actora aportó reproducción autentica del poder otorgado el 22 de marzo de 1985, por Antonio Pace Giovannucci a Luís Fossati González, con facultad expresa de “Administración y Disposición”, el cual corre insertó a los folios 317 y 318 de la primera pieza del expediente. Y siendo que dicho poder fue otorgado con anterioridad tanto del contrato de arrendamiento que se discute como del poder otorgado a los hoy apoderados de la parte actora, se desecha la cuestión previa alegada, teniéndose como legítima la representación que ejercen.
TERCERO
Respecto a la solicitud de nulidad del auto del 19 de julio de 2012 y reposición de la causa al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la reconvención fundamentada en el reintegro de cánones de arrendamiento pagados en exceso, en virtud que el Tribunal que conocía del asunto omitió pronunciarse sobre ello, se observa que en dicho auto, el Juzgado Decimoprimero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, declaró inadmisible la reconvención fundamentada en los daños y perjuicios y abuso de derecho, pero nada dijo respecto a la fundada en el reintegro.
En nuestro proceso se ha proscrito la nulidad por la nulidad misma, toda vez que la misma debe buscar siempre un fin útil. De allí que el artículo 206 ibídem, señala:
“Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su valides.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”.

A pesar que el tribunal que dictó el auto cuya nulidad se solicitó no se pronunció sobre la petición de reintegro de cánones de arrendamiento pagado en exceso como uno de los motivos de la reconvención formulada el cual no tiene recurso de apelación, se hace necesario revisar si ese acto alcanzó su fin o si tiene un fin útil, pues de conformidad con dicha norma transcrita y la prevista en el artículo 26 de la Constitución, el proceso debe proseguirse de manera expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles.
Así, lo ha venido sosteniendo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien en sentencia Nº 000487 del 05 de noviembre de 2010, ratificó sentencia Nº 229 del 18 de mayo de 1992, según la cual:
“…es preciso examinar si el acto sometido a impugnación satisface o no los fines prácticos que persigue; de ser afirmativo, debe declararse la legitimidad de dicho acto, a pesar, de que esté afectado de irregularidades, pues, lo esencial para la validez de éste, es que haya alcanzado su objetivo, en consecuencia, no puede ser acordada la reposición para corregir un acto presuntamente irrito, si no tiene la finalidad útil de salvaguardar a los litigantes el derecho de la defensa…”

En este caso, de declararse nulo el auto en cuestión, debe hacerse pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de la reconvención respecto a la petición de reintegro de cánones de arrendamiento, alegados como pagados en exceso. En tal sentido, debe acudirse a los presupuestos de admisión de toda demanda y los especiales de este tipo de pretensiones reconvencionales. Es decir, que la pretensión no sea contraria a la ley, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, así como la cuantía y la materia, todo a tenor de lo previsto en los artículos 341 y 888 del Código de Procedimiento Civil.
Ninguna de dichas causales de inadmisibilidad se dan en este caso, por lo que así vista, la demanda reconvencional, en principio, sería admisible. Ahora, tal admisibilidad debe aportar un fin útil, toda vez que si ello no es así, lejos de beneficiar al proceso lo estaría sacrificando por mera formalidad. No tendría sentido alguno, desde el punto de vista del proceso, declarar nulo el auto y reponer la causa al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad y trámite de la reconvención sobre este motivo, si el mérito de la misma no puede ser tutelado por no ajustarse a derecho tal petición.
En tal sentido, si bien una pretensión de este tipo puede ser perfectamente posible, dado que se trata del género de pago de lo indebido y por ello sujeto a repetición, en el caso concreto ello no ocurre. En efecto, la parte indicó que el edificio en que se encuentra el inmueble arrendado data de más de 40 años, lo que hace necesario que el mismo sea regulado por la Dirección de Inquilinato, por lo que cualquier aumento de la pensión que se imponga al inmueble queda sujeto a repetición, siendo que a partir del 01 de julio de 2005, se fijó la pensión mensual en tres mil bolívares mensuales (Bs. 3.000) y fue aumentado unilateralmente a la suma de tres mil seiscientos noventa y seis bolívares (Bs. 3.696,00) a partir del mes de marzo de 2009, por lo que se le adeuda una suma de dieciséis mil setecientos cuatro bolívares (Bs. 16.704,00), lo que viola normas de orden público.
De conformidad con lo previsto en el artículo 4 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedan excluidos del régimen de dicho Decreto Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, “Los inmuebles destinados a….comercio, industria…. cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 02 de enero de 1987”. Es decir, a pesar de la inadvertencia del Legislador respecto a la necesidad de regular las pensiones de arrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, quedaron excluidos de esa regulación, aquellos cuyas cédulas de habitabilidad posteriores al 02 de enero de 1987, no siendo este el caso del edificio Eurotrop, que data de más de cuarenta (40) años, como lo admitió la propia parte demandada, por lo que en principio queda sujeto a regulación, sin que se haya aportado prueba alguna que así se haya hecho.
Admitió el demandado que la pensión inicial acordada con el arrendador fue de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) y que luego se aumentó a tres mil seiscientos noventa y seis (Bs. 3.696,00), por lo que quedaría. Sin embargo, no existe en el expediente decisión del órgano administrativo que haya regulado la pensión de arrendamiento por el local comercial en cuestión, por lo que no existe parámetro de referencia para determinar un pago en exceso y que permita el reintegro solicitado. De allí lo inútil de la nulidad y reposición de la causa a la admisión de la reconvención fundamentada en ese hecho, toda vez que aún cuando se reponga el proceso a ese estado, se admita y se tramite, no puede prosperar tal petición reconvencional por los motivos antes expuestos.
Tampoco le es aplicable al caso las norma relativo a la congelación de alquileres dictados por el Ejecutivo Nacional, que ha permitido mantener inalterado las pensiones de arrendamiento acordados al 30 de noviembre de 2002, dado que sólo se refiere a inmuebles destinados a vivienda, declarado como servicio de primera necesidad, no así los inmuebles destinados a actividad comercial o industrial, por lo que se desecha tal petición e nulidad y reposición.
CUARTO
Resuelta la cuestión previa y la nulidad y consecuente reposición, se analiza el mérito del asunto, lo que requiere el análisis de las pruebas aportadas, dado que la parte demandada rechazó el alegato de falta de pago de las pensiones de octubre y noviembre de 2011, por encontrarse consignando las pensiones en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Así, la parte demandada aportó treinta y seis (36) copias de depósitos bancarios efectuados en la cuenta del Banco Industrial de Venezuela del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que van desde el 30 de marzo de 2009 y 07 de marzo de 2012, a pesar que las discutidas son las pensiones de los meses de octubre y noviembre de 2011, así: 30/03/2009, 28/04/2009, 08/06/2009, 03/07/2009, 03/08/2009, 25/08/2009, 17/09/2009, 26/10/2009, 24/11/2009, 24/12/2009, 28/01/2010, 25/02/2010, 29/03/2010, 04/05/2010, 26/05/2010, 26/07/2010, 31/08/2010, 10/09/2010, 01/11/2010, 18/10/2010, 05/11/2010, 01/12/2010, 05/01/2011, 04/02/2011, 22/03/2011, 25/04/2011, 17/05/2011, 11/07/2011, 28/07/2011, 17/08/2011, el 26/10/2011, 23/01/2012, 23/01/2012, 01/03/2012, 01/03/2012 y 07/03/2012.
De acuerdo a ello, la parte demandada pagó las dos pensiones alegadas como insolutas, el 23 de enero de 2012, lo que supone una mora en el cumplimiento de sus obligaciones pero no su absoluta inejecución, pues desde que depositó dichas pensiones en el Tribunal de Consignaciones quedó a disposición del arrendador, único que puede retirarlas, por lo que no puede atribuírsele a ese retraso la causal prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando ella se refiere a que definitivamente no haya pagado las pensiones.
QUINTO
Respecto a la necesidad de ocupar el inmueble, alegada por la parte acora, se tiene que el literal “b” del artículo 34 eiusdem, señala como causal de desalojo “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”.
Como justificación de la pretensión, la parte actora alegó la necesidad de ocupar el local arrendado a la demandada para desarrollar allí la actividad comercial de lavandería que viene cumpliendo en el nivel tres (3) del mismo edificio a través de la lavandería industrial denominada Acabados Textiles y Planchado Jean Blue (Acarean, C.A.), dado que por dicha actividad se ha afectado la estructura, techo, paredes, pintura, vigas y columnas por las filtraciones y humedad y afecta además al nivel 2 donde está establecida la sociedad mercantil Liteon, por lo que es indiscutible la necesidad como legítimo, único y exclusivo co-propietario del edificio y accionista de dicha sociedad de comercio.
A dicho alegato se opuso la parte demandada, aduciendo que si el local que ocupa la sociedad de comercio dedicada a la lavandería posee algún deterioro, ello se debe de manera exclusiva a la falta de mantenimiento e inversiones necesarias y que sus propietarios no han realizado. Que poseen innumerables locales comerciales en el mismo edificio, unos arrendados y otros vacíos, por lo que luce un contrasentido y capricho pretender desalojarlos a sabiendas que es una empresa en funcionamiento, que presta servicios tanto al sector público como privado. Que justifica la urgente necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario. Que pudieran acondicionar y realizar las inversiones, reparaciones y mantenimientos necesarios al local que ocupan actualmente para continuar con su actividad de lavandería. Que el ciudadano Luís Fossati, es apenas uno de los cinco accionistas de ACAJEAN, C.A., con una posesión accionista minoritaria.
Además, objetaron la inspección extrajudicial aportada por la parte actora por haberse efectuado fuera del juicio y a sus espaldas. Que además, no hubo inmediación del juez.
Efectivamente, la parte actora a los fines de probar los hechos alegados como causa de la necesidad, aportó actuaciones cumplidas por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, quien el 13 de marzo de 2012, a solicitud de la hoy parte actora, se trasladó al nivel 3 del edificio EUROTROP y por vía de inspección judicial extralitem, dejó constancia que en una parte de dicho nivel funciona las oficinas de la sociedad mercantil Confecciones Inega C.A., y hacia el sur funciona una lavandería industrial denominada Acabados Textiles y Planchado JeanBlue (ACAJEAN, C.A). Que en esta área se observa afectación en la estructura, techo, paredes, pintura, vigas, columnas, muros, presencia de mancha, filtraciones y humedad. Que observó (5) lavadoras industriales, ocho (8) secadoras y dos (2) esprimidoras. Asimismo, dejó constancia que en el nivel dos (2) del edificio, funcionaba la sociedad de comercio Suministros Liteon C.A., y que la estructura, techo, paredes, pintura, vigas y columnas se observó “evidente principio de deterioro”.
Asimismo, consta que el Juzgado que venía conociendo del juicio, evacuó la prueba de inspección judicial en el mismo local, a los fines e ratificar la citada inspección judicial extralitem. En efecto, consta en acta que el 31 de julio de 2012, el Juzgado Decimoprimero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se trasladó y constituyó en el citado nivel tres (3) del edificio Eurotrop y dejó constancia que el mismo es para uso de lavado y planchado industrial. Que en el inmueble se observa marcado deterioro en sus techos, paredes y pisos, observándose filtraciones y humedad así como agua provenientes de las máquinas que realizan el lavado. Igualmente, corroboró la presencia de cinco (5) lavadora industriales, ocho (8) secadoras industriales y dos (2) esprimidoras.
A pesar que las inspecciones judiciales extralitem no requieren su ratificación en juicio a los fines de sus eficacia probatoria, toda vez que las realizó el juez con la inmediación, observando los hechos directamente y, además competente para ello de acuerdo a la normas que al respecto establece tanto el Código Civil como el Código de Procedimiento Civil, visto que tales hechos los ratificó el Juez que venía conociendo de la causa, quien también acudió al sitio y los observó directamente, vista las reglas de la sana crítica, que impone un razonamiento basado en la lógica y la experiencia, a que hace referencia el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, se valoran, teniendo como cierto tales hechos.
No obstante ello, lo fundamental es determinar si se da la necesidad a que hace referencia la norma en que se fundamentó la pretensión, pues sólo sobre la base de ello puede prosperar el desalojo solicitado.
Como se indicó, la parte actora alegó su necesidad como copropietario del inmueble en que se encuentran el local comercial demandado en desalojo para trasladar e instalar allí la sociedad de comercio Acabados Textiles y Planchado Jeanblue (Acajean, C.A.), de la cual es accionista y así poder desarrollar su actividad, visto el deterioro en que se encuentra la estructura del inmueble en que ocupa actualmente, tal como quedó probado con la inspección judicial antes analizada.
Consta copia certificada del acta constitutiva y estatutos sociales de Acabados Textiles y Planchado Jeanblue Acajean, C.A., expedidas por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, que merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil. En efecto, consta que dicha sociedad de comercio tiene como domicilio principal en la calle 6, edificio Eurotrop, 3º piso, La Urbina, Estado Miranda, cuyo objeto social es la de lavandería, planchado, acabado de prendas de vestir, ramos afines y similares, siendo el ciudadano Luís Fossati González uno de los cinco accionistas con 1250 acciones de las cinco mil, para un 20% el capital social.
Como parte del expediente relativo a la inspección judicial extralitem, la parte actora aportó copia certificada de instrumento registrado el 30 de diciembre de 1992, que merece fe su contenido según lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil. Del mismo se evidencia que la sociedad mercantil Construcciones y Maquinarias Eurotrop S.A., cedió en propiedad a los ciudadanos Antonio Pace Giovannucci y Luís Fossati González, a los fines de pagar una deuda, una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construida, consistentes en un edificio industrial ubicado en el hoy Municipio Sucre, Estado Miranda, La Urbina, calle seis de la zona uno (1), que coincide con la ubicación del edificio Eurotrop, en que se encuentra el local comercial solicitado en desalojo.
De acuerdo a ello, se tiene que la parte actora probó la propiedad sobre el local comercial objeto mediato de la pretensión de desalojo. Que es accionista de la sociedad de comercio Acabados Textiles y Planchado Jeanblue Acajean, C.A., sobre la cual hizo la manifestación inequívoca de su necesidad de ocuparlo para trasladar y constituir en el dicha sociedad mercantil, a los fines de seguir desarrollando su actividad comercial, en virtud de los graves deterioros en que se encuentra parte del nivel tres (3) del mismo edificio, tal como se dejó constancia en las inspecciones judiciales evacuadas en el inmueble. Además, no es un hecho discutido que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, hecho fijado en la sentencia del Juzgado Superior Noveno arriba analizada.
SEXTO
Este juzgado ha sostenido que la necesidad como situación de hecho, debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida ante alguna carencia. En efecto, unas de las necesidades del ser humano es su autorrealización que permite lograr desarrollar su potencial creativo en una actividad que permite su crecimiento como individuo, lo cual se puede alcanzar a través de la actividad comercial mediante una sociedad de comercio.
En este sentido, la parte actora probó su condición de propietaria del inmueble en que se encuentra el local comercial ocupado por la arrendataria. Que pese, a la existencia en el inmueble de otros pisos, manifestó inequívocamente que ese era el ideal a los fines que la sociedad de comercio de la que es accionista cumpla su objeto social. En cambio, la parte demandada no desvirtuó esa necesidad alegada, pues a pesar, se insiste, que de la inspección judicial se evidencia que el inmueble consta de otros niveles o pisos, no existe prueba alguna que desvirtúe los elementos de convicción aportados por la actora, respecto a lo no adecuado del inmueble que ocupa actualmente para seguir desarrollando en él su actividad comercial o que existan en esos otros niveles otros locales que sirvan para poner en funcionamiento dicha sociedad mercantil.
En efecto, el hecho que el citado inmueble conste de tres (3) o más niveles que puedan ser ocupados, no enerva la pretensión de la parte actora, pues siendo de su propiedad y ante una necesidad de igual o mayor entidad que la de su ocupante por ser su propiedad, haciendo uso de los atributos de ese derecho, puede usar, gozar y disponer de su bien, sin que ello signifique un atropello del derecho de la arrendataria, pues en este caso, se ha acudido al órgano jurisdiccional de acuerdo al procedimiento legalmente pautado a los fines que se acuerde el desalojo del inmueble arrendado y en estos casos, el legislador previó que el arrendatario permanezca un tiempo, a los fines que pueda buscar nuevo local, pues esos atributos del derecho de propiedad si lo ponderamos con el derecho de goce que le proporciona el contrato de arrendamiento, permite darle mayor preponderancia a aquel, el cual no puede estar subordinado a éste sino por el tiempo legalmente previsto contractualmente y en el caso como el de autos, de un contrato indeterminado, a la decisión del órgano jurisdiccional que mediante un proceso debido, verifique la existencia de una de las causales legalmente previstas para el desalojo.
Precisamente, los atributos del derecho de propiedad, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 545 del Código Civil, permite “…usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley”. Ciertamente, una de las formas de restringir este derecho de propiedad es mediante el contrato de arrendamiento por el cual se cede el derecho de gozar, como atributo del derecho de propiedad por un precio y por cierto tiempo, pero ello no significa que quien así ceda ese atributo pierda su derecho a recobrarlo, cumpliendo con las formalidades legales, como se ha hecho en este caso.
Si bien, los contratos como fuentes de obligaciones deben respetarse por constituir ley entre las partes, la ley especial, faculta a la arrendadora a solicitar válidamente el desalojo cuando se trata de un contrato de arrendamiento celebrado de manera verbal o escrito a tiempo indeterminado y se vea “En la necesidad … de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado,”, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Siendo así, tenemos que la parte probó la relación arrendaticia a tiempo indeterminada; su condición de propietaria, manifestación inequívoca de querer ocuparlo y la parte demandada no desvirtuó la necesidad alegada se declara ha lugar la pretensión de desalojo.
SEPTIMO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: SIN LUGAR la solicitud de nulidad y reposición de la causa al estado de pronunciarse sobre la admisión o no de la reconvención propuesta. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada los ciudadanos LUIS FOSSATI GONZÁLEZ y ANTONIO PACE GIOVANNUCCI contra la sociedad de comercio IMPRESOS MIL 950 MIL C.A. CUARTO: HA LUGAR el desalojo del inmueble arrendado. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el inmueble arrendado constituido por el local comercial distinguido con la letra “A” (L-A), ubicado en el sótano (P-S), que forma parte del edificio Eurotrop, ubicado en la calle 6 de la Zona Industrial de la urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda. QUINTO: SIN LUGAR la petición de pago de sumas de dinero por pensiones insolutas.
De conformidad con lo dispuesto en el Parágrafo Primero del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme, para hacer dicha entrega del inmueble.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de octubre de dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha siendo la(s) 2:27 p.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ