TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
202° y 153°
PARTE ACTORA: IRIS DUGARTE SENGES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.727.198.-
PARTE DEMANDADA: AUTOMOTRIZ HONDA M.D.A., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda en fecha 27 de abril de 2006, bajo el Nº 52, Tomo 1308-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO ARVELO PINO, LUIS EDUARDO GARCIA GONZALEZ y AGUSTIN ROJAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.925, 60.380 y 9420, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
a) Planteamiento de la controversia:
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad de Comercio AUTOMOTRIZ HONDA M.D.A., C.A., en fecha 01 de noviembre de 2008, siendo objeto del referido contrato un local distinguido con el Nº 3, ubicado en la planta baja de la Quinta Iris, Avenida Arturo Michelena, Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo, alega que su representada procedió a realizar una inspección extra-litem mediante la cual se puede apreciar el incumplimiento del arrendatario en cuanto a la cláusula séptima del contrato locativo, como lo es su obligación de realizar las reparaciones menores del inmueble, dando lugar al franco deterioro del mismo, por lo que siendo reformada la demanda, solicitó el desalojo del inmueble objeto del contrato de marras.
Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos alegados por la parte actora.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Se presenta libelo de demanda con sus recaudos en fecha 06 de diciembre de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas (Sede Los Cortijos), quedando asignada a este Juzgado en esa misma fecha. En fecha 21 de diciembre de 2010, se admitió la misma por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Luego de consignado los fotostatos requeridos, así como los emolumentos ante la Unidad de Alguacilazgo, consta que por auto de fecha 20 de enero de 2011, que este Tribunal procedió a librar la compulsa de citación correspondiente; siendo practicada ésta en forma personal sin haber resultado efectiva (folio 25). Por tal motivo y a petición de parte, en fecha 04 de marzo de 2011, se acordó la citación mediante carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron debidamente publicados y fijado.
En fecha 03 de mayo de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la designación de un defensor judicial para la parte demandada; defensor que fue designado mediante auto de fecha 01 de junio de 2011, habiendo recaído dicho cargo en el abogado Daniel Esteves, quien una vez notificado, compareció en fecha 10 de junio de 2011, y mediante diligencia aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 21 de septiembre de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó el avocamiento del juez temporal; y asimismo consignó escrito de reforma de la demanda, siendo admitida ésta mediante auto de fecha 23 de septiembre de 2011.
Posteriormente, en fecha 04 de octubre de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la revocatoria por contrario imperio del auto que admitió la reforma de la demanda, ya que en el referido auto solo se debió conceder al demandado un plazo para que contestara la demanda y no ordenar su citación nuevamente.
Una vez negada la revocatoria por contrario imperio mediante auto de fecha 20 de octubre de 2011, el apoderado actor ejerció el recurso de apelación contra dicho auto, el cual fue oído en un solo efecto por auto de fecha 07 de noviembre de 2011.
En fecha 17 de septiembre de 2012, el Juez titular de este despacho luego de haber cumplido su permiso académico otorgado por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y habiendo retomado sus actividades ordinarias, se avocó al conocimiento de la presente causa y dio por recibido el asunto Nº 8709, contentivo de las resultas de apelación, procedente del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora, ordenando la contestación de la demanda para el segundo (2do) día de despacho siguiente.
En fecha 19 de septiembre de 2012, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, abogado JOSE GREGORIO ARVELO PINO y consignó escrito de contestación a la demanda, así como el poder que acredita su representación.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes comparecieron y consignaron los escritos de prueba correspondientes.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
a) Alegatos de la parte demandante: Aduce la parte accionante que su representada en carácter de arrendadora suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ HONDA M.D.A., C.A., siendo objeto del referido contrato un local distinguido con el Nº 3, ubicado en la planta baja de la Quinta Iris, Avenida Arturo Michelena, Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Asimismo, alega que del contrato de arrendamiento se desprende en su cláusula séptima que el arrendatario recibió el inmueble en perfecto estado, obligándose éste a mantenerlo en las mismas condiciones.
Igualmente, alega que su representada procedió a realizar una inspección extra-litem mediante la cual se puede apreciar el incumplimiento del arrendatario en su obligación de realizar las reparaciones menores del inmueble, dando lugar al franco deterioro del mismo, por lo que siendo reformada la demanda, solicitó el desalojo del inmueble objeto del contrato de marras.
b) Alegatos de la demandada: La parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos alegados por la parte actora en su escrito libelar, alegando que el inmueble está en muy buen estado y que su representada había efectuado reparaciones al inmueble, cubriéndolas íntegramente.
Asimismo, aduce que en el contrato de arrendamiento no se estableció nada relacionado con reparaciones menores o mayores, y que por lo tanto, las reparaciones supuestamente incumplidas no eran ciertas, encontrándose el inmueble en perfectas condiciones, inclusive mucho mejor de cómo fue arrendado inicialmente.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno de los medios, desechando los ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
a.) De la parte demandante: Con el libelo de demanda la parte demandante promovió los siguientes medios:
1.- A los folios 07 al 10, cursa contrato de arrendamiento que sobre el inmueble de autos celebró en fecha 02 de julio de 2009, por un lado GUILLERMO BARROSO DUGARTE en representación de IRIS DUGARTE, quien es la arrendadora; y por la otra AUTOMOTRIZ HONDA M.D.A., C.A., quien es la arrendataria. Dicho medio se tiene por legal, al ser un documento auténtico, tal y como se desprende del artículo 1.357 del Código Civil. Este medio es pertinente para demostrar la relación arrendaticia del inmueble de litis por las partes arriba identificadas. Tratándose de una demanda por el deterioro del inmueble, en “principio” es especialmente importante el contrato en referencia la obligación del arrendatario de no deteriorar la fachada del inmueble que pudieran ocasionar daños en su estructura, tal como se desprende en su cláusula décima primera; y así mismo que está obligado no solo a no deteriorar el inmueble, sino a realizar las reparaciones menores, y cita entre tales dicho contrato, “…Aquellas relacionadas con sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, pinturas, instalaciones de agua, calentadores, y demás aparatos que posea el Inmueble…” (folio 8).
Sin embargo, es un hecho aceptado por las partes que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado –aunque inicialmente se trataba de un contrato a tiempo fijo-. Esta afirmación obedece al hecho a que el propio actor demandó el desalojo conforme a una de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –es decir, aplicable a los contratos a tiempo indeterminado-; y además, porque dicha naturaleza de contrato indeterminado es aceptado por la parte contraria en su contestación.
Así las cosas, las pruebas que deben presentar las partes tienen que ver ya no con las que dice el contrato; sino más específicamente si la arrendataria ha ocasionado “al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble…”; tal y como se colige del literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2.- A los folios 11-16, cursa inspección extra-litem practicada en fecha 21 de octubre de 2010 por el representante legal de la arrendadora. Dicho medio es legal, por tratarse de una actuación notarial, todo a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil.
Ahora bien, para analizar si el mismo es pertinente o no, debe analizarse: Este medio probatorio, como lo ha establecido la jurisprudencia, en principio debe tenerse como un “indicio”, porque debió ratificarse en juicio (para que el tribunal verificase tales circunstancias). Sin embargo, también es posible que dichas circunstancias –que en sí mismo son solo apreciaciones- puedan cambiar en el transcurso del tiempo; y por ende, no es justo que si un arrendatario ha incurrido en deterioro mayor, pretenda solventarlo “arreglándolo” después. Por este motivo, es clave valorar la prueba de inspección ocular extra-litem, y saber así, si existen tales daños mayores sobre el inmueble. Ello, porque hay otras inspecciones posteriores –esta vez promovidas por el inquilino- que acreditan que el inmueble está en buen estado; es decir; merece precisar ¿si la primera inspección es suficiente para demostrar deterioro “mayor” como indica el art.34, lit. “e” LAI?.
Siendo obvio el interés del actor promovente en que sea “suficiente” para probar su argumento, entra en contradicción por cuanto se fundamenta en las llamadas reparaciones menores –previstas en el contrato, cláusula 7ª- pero es el caso, que estando en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, los daños a que se refiere la ley –supliendo el contrato- son deterioros mayores.
En cualquier caso, sea porque el actor pretenda probar supuestos daños menores del inmueble a cargo del arrendatario –que no aplica por las razones antes dicha-, sea porque estemos en presencia de supuestos deteriores mayores–como dice la causal de desalojo-, observa quien decide que la inspección que nos ocupa por sí misma no prueba tal grado de deterioro en la estructura del inmueble, y menos, que su alegato se baste, ya que tiene el deber de demostrarlo como señala la doctrina (Arquímedes Enrique González Fernández. Del arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con práctica forense, editora “El Guay”, Caracas, 2000, p.203). Así que, deberá demostrar el arrendador, que tal deterioro mayor obedece al uso anormal del inmueble (Ob. Cit., p.203) y que supera el normal uso.
Adicionalmente, de la lectura de la inspección se evidencia que no es suficiente para acreditar que los daños observados por el funcionario, estén atribuidos o son causados por el inquilino. Al particular Tercero señala: “El Piso (sic) agrietado en toda el área”; y además, que las paredes están agrietadas en toda al área, lo que incluye la entrada del local. También entra en consideraciones ajenas a una inspección “objetiva”, cuando “presume” que puede haber filtraciones. Asimismo, que la pintura de las paredes está en mal estado sin mayor relación ni explicación. Este juzgador para apreciar esta inspección ocular extra-litem, debe analizar con cuidado la forma en que está redactada no solo por algunas incoherencias en sus términos como “piso agrietado en toda el área”; lo que tampoco viene a decir que no sean de su normal uso.
Sucede lo mismo cuando el funcionario notarial hace suposiciones tales como que presume filtraciones; lo que evidentemente escapa de su apreciación por los sentidos; y entra en tanto, en el campo de las “suposiciones” o inferencias. Es decir, calificar unas circunstancias visibles –como en este caso- no son suficientes por sí mismo para afirmar que aquellas no sean por el normal uso del inmueble; teniéndose en cuenta por ejemplo, que el objeto del inmueble es un taller mecánico –que en si implica manejar objetos pesados en el “piso”-, o que algunas fallas de pinturas sean devenidas de su normal uso, o que sean efectivamente –como supone el notario- producto de filtraciones; e incluso –agregamos- que fueren observadas en época de lluvia como las que estamos acostumbrados para esa fecha en que se efectuó (octubre).
En fin, para quien decide, esta inspección aunque legal, es impertinente para demostrar que los daños en el inmueble observados en dicha acta, incluso acompañado con algunas reproducciones fotográficas (que no tienen una panorámica de todo el lugar), sean en sí misma como suficientes para atribuirle que no son causadas por el normal uso del inmueble; y menos, que sean deterioro mayor. Y así se declara.
b.) De la parte demandada:
1. A los folios 188 al 214, consta la inspección ocular extra-litem practicada en sede judicial a petición de la parte demandada. Dicho medio se tiene por legal a tenor de lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil; sin embargo, frente a su pertinencia puede pensarse que fue evacuada con fecha abril de 2011, es decir, posterior a la fecha en que se practicó la inspección inicial por la demandante (octubre 2010) y posterior a la fecha en que se introdujo la demanda (diciembre 2010). Esta inspección, al igual que la promovida por su contrario fueron practicadas , pero solo puede tenerse como indicio –al igual que la practicada por el actor-. Ahora bien, no se discute en juicio sin el inmueble presentó buen estado para la fecha en que se practicó la referida segunda inspección; sino que se debate acerca de lo que se alega por el demandante, esto es, si se tienen como suficientes los “daños” observados por el funcionario notarial, para afirmarse como “deterioro” del inmueble –prevista como causal de desalojo- y si constituyen como supone, reparaciones menores que se dejaron de hacer.
Por tanto, esta inspección solo trae elementos indiciarios que no pueden retrotaerse al momento en que se practicó la inspección incial.
2. A los folios 256 al 259, consta la práctica de la inspección judicial practicada por quien decide, la cual se tiene por legal de conformidad con lo prevista en el artículo 472 del CPC; ahora bien, en sí misma solo acredita que el inmueble estaba en buen estado al momento de practicarse la misma; ora, ella en sí misma no es suficiente para desvirtuar la inspección ocular que practicó el demandante en octubre de 2010. Por tanto se desecha del proceso porque no tiene valor de pruebas.
3. Constan anexos a la contestación de la demanda, cuyos elementos que no guardan relación con el objeto del presente juicio.
De las conclusiones probatorias
Lo primero que hay que tenerse probada es la relación entre las partes, que versa de un contrato de arrendamiento. Para el actor, se trató de un contrato a tiempo fijo que se convirtió a tiempo indeterminado –y por ende demanda el desalojo-; el demandado, en cambio, cree que el actor está alegando que el contrato está a tiempo determinado; debiéndose demandar el desalojo en vez de la resolución. Pero, como se precisó, consta de la reforma del libelo que se pide el DESALOJO basado en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Superado este asunto, corresponde analizar los elementos de fondo: Ya se explicó que la prueba fundamental del actor, la constituye la inspección extra-litem practicada por un ente notarial en fecha 21 de octubre de 2010, pero que de la misma no se desprende suficiencia como para asegurar que el inmueble objeto de alquiler presente daños estructurales que sean causal de desalojo. En efecto, por máximas de experiencia conoce quien decide que todo inmueble tiene un desgaste natural en su estructura por el transcurso del tiempo; de allí que el inquilino debe sufragar los gastos correspondientes a su mantenimiento y conservación ordinaria, que es lo que se conoce como ; que son distintos a las llamadas ; aquellas que aunque haya buen uso, ocurren por hecho ajenos al inquilino y por ende deben ser soportadas por el dueño del inmueble.
Sin embargo, en este juicio hay una contradicción del actor; ya que por un lado invoca que el arrendatario ha “incumplido” el contrato porque dejó de hacer reparaciones menores según contrato; y por otro lado, fundamenta el desalojo en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos, atribuido al llamado deterioro mayor del inmueble. Ambas son circunstancias distintas.
En caso de la causal de desalojo invocada, la actividad probatoria del actor debió centrarse a demostrar que hay de la cosa imputable inquilino producto de su normal uso; y ello ahora es imposible cuando su alegato está en otra dirección: que el inquilino no ha ejecutado las reparaciones menores según el contrato.
Otra cosa distinta sería, que no es el caso, que fundado en el Parágrafo segundo del mismo artículo 34 LAI (referido a otras causales distintas a las expresamente en sus literales); por ejemplo, se pretendiese el desalojo por “incumplimiento” de otras obligaciones contractuales. Pero ello no está alegado ni argumentado de esta manera.
En este asunto, la causal invocada (literal “e” –deterioro mayor-) no guarda relación con sus alegatos (cláusula 7 del contrato –reparaciones menores-), por tanto es improcedente en derecho.
De cualquier manera, la inspección extra-litem (practicada a solicitud del dueño del inmueble) solo acredita la existencia de algunos deterioros apreciados sin ayuda de experto que soporten el tipo o entidad, o que sean suficientes para atribuirle sus causas. Solo constan algunas fotografías de unos deteriores visibles en algunas paredes del inmueble, que no pueden calificar ni determinar sus causas.
Asimismo, se observa que en la etapa probatoria el demandante pretendió cambiar los hechos en litigio, en el sentido de intentar probar un hecho no alegado en el libelo, como es, que el inquilino haya procedido a efectuar determinadas reparaciones en fecha reciente. Lo cual, no es lo que esta en discusión. Lo que si se debate, es si hay causal de desalojo conforme al literal “e” del artículo 34 LAI, en el sentido de si hay deterioro mayor; o como intenta acomodar el actor; si ello es extensible también a las reparaciones menores previstas en el contrato.
Por lo expuesto, para quien decide, a base de solo indicios –sin adminicularlo con otra prueba fehaciente- que constituye la prueba extra litem de inspección ocular practicada por el arrendador, no puede considerarse que tal deterioro sea suficiente como para que sea calificado como deterioro mayor; y en caso de que el actor intentase extender estos efectos de la pretensión del desalojo a las reparaciones menores, en ese sentido es improcedente la demanda. Para este juzgador, no hay plena prueba de los hechos de la demanda, y si fuere el caso que existiere dudas, el legislador ha previsto que siempre se preferirá al ocupante del inmueble; presunción que debe desvirtuarse con plena prueba (art.254 CPC).
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó IRIS DUGARTE SENGES en contra de AUTOMOTRIZ HONDA, M.D.A. C.A.-
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado perdidosa en la litis final.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
El presente fallo se dicta dentro del lapso para dictar sentencia.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de octubre de dos mil doce (2012) 202º y 153º.
EL JUEZ TITULAR,

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA.
EL SECRETARIO ACC.

ABG. CARLOS DELGADO.
En la misma fecha y siendo las __________________ (__________), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO ACC.

LAPG/CD/Etg.
Exp. N° AP31-V-2010-004763.-