REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 27 de septiembre de 2012
Años 200º y 152º
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil BLINDAJES DEL CARIBE C.A. (BLINCAR), de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 14 de Diciembre de 1994, bajo el No. 30, Tomo 246-A Sdo., representada por los abogados JUAN CARLOS PAPARONI VALERO y JORGE LUIS PAPARONI VALERO, en ejercicio de la profesión, de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los números 53.975 y 48.310, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano JOSÉ RAMÓN PÉREZ MARGARIT, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 2.096.903, asistido por los abogados PABLO SOLORZANO ESCALANTE y CARMEN DIANORA DIAZ CHACIN, en ejercicio de la profesión, de este domicilio e inscritos en el bajo los números 3.194 y 12.198, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Subarrendamiento.
EXPEDIENTE: AP31-V-2012-000404
En fecha 09 de marzo de 2012, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Area Metropolitana de Caracas, la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil BLINDAJES DEL CARIBE C.A. (BLINCAR), en contra del ciudadano JOSÉ RAMÓN PÉREZ MARGARIT, mediante la cual la demandante alega que es arrendataria de un lote de terreno situado en la Avenida Trieste cruce con Primera Transversal, Tramo B, Parcela No 2, Urbanización Industrial de los Ruices Sur, en jurisdicción del hoy Municipio Sucre del Estado Miranda. Que celebró un contrato de Sub-arrendamiento a tiempo determinado, por el plazo de tres (03) años y cuatro meses contados a partir del 1º de septiembre del año 2003, hasta el 31 de Diciembre de 2006, con el ciudadano JOSÉ RAMÓN PÉREZ MARGARIT,
el cual tenía por objeto dos oficinas, situados ambas en la Av. Trieste, Parcela No. 2, Galpón BLINCAR, Urb. Industrial los Ruices Sur, así como también unas oficinas, situadas en la planta baja de una construcción ubicada sobre la misma parcela de terreno con acceso a la Prolongación de la Calle Trieste de la misma Urbanización, identificada con el No. 2-A. Que vencido el primer contrato de subarrendamiento, las partes decidieron continuar con la relación arrendaticia y celebraron un nuevo contrato por documento privado suscrito en fecha 1º de Enero de 2007, estableciéndose una duración de 3 años prorrogable por períodos de un año.
Que antes del vencimiento de la primera renovación del contrato, concretamente el día 13 de noviembre del año 2009, le notificó mediante Notaria al sub-arrendatario que no le renovaría el contrato, dejándole a salvo su derecho de acogerse a la prórroga legal, notificación ésta que le fue practicada por la Notaria Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital..
Que por cuanto la relación arrendaticia fue de seis (6) años, ya que comenzó el 17 de septiembre de 2003 y venció el 31 de diciembre de 2009, la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el literal ``c´´ del artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales vencieron el 31 de Diciembre de 2011; pero que a la fecha (de la demanda) el arrendatario no entregó el inmueble, razón por la cual demanda el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales y proceda a entregar el inmueble libre de bienes y personas.
Como fundamento legal de la pretensión invocó las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.594, y 1.599 del Código Civil y el artículo 1, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual manera invocó la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que estipula la fecha de terminación del contrato y la forma de renovación contractual del mismo.
Como anexo de su demanda acompañó, además del instrumento poder que acredita la representación de sus abogados, copias de los dos contratos de arrendamiento suscritos entre PEDRO MARÍA OTAZUA BARRENA y BLINDAJES DEL CARIBE C.A, la cuales se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ya que no fueron impugnadas; originales de los dos contratos de sub-arrendamiento celebrados entre BLINDAJES DEL CARIBE C.A. y el ciudadano JOSÉ RAMÓN PÉREZ MARGARIT, los cuales se valor de conformidad con el artículo 429 eiusdem por no haber sido impugnados ni desconocidos por la parte demandada; Notificación evacuada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 13 de noviembre de 2009, en la que consta que en esa oportunidad dicha Notaría se trasladó a las oficinas ubicadas en la Av. Trieste, Parcela No. 2, Galpón Blincar, Urb. Industrial Los Ruices Sur, Caracas, y notificó del contenido de la solicitud al ciudadano JOSÉ RAMÓN PÉREZ MARGARIT, quien firmó la correspondiente acta, la misma se aprecia de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Asimismo, anexó original de carta misiva dirigida al ciudadano JOSÉ RAMÓN PÉREZ MARGORIT, de fecha 01 de diciembre de 2012, requiriéndole la entrega del inmueble, dicha carta fue desconocida por la parte demanda por lo que se le desecha de acuerdo con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada quedó citada a través del Alguacil respectivo, en fecha 25 de abril de 2012. Asimismo, en fecha 27 de abril de 2012, el ciudadano JOSÉ RAMÓN PÉREZ MARGARIT, asistido de abogada, consignó escrito de contestación a la demanda, en el que opuso la tácita reconducción del contrato, la nulidad de la notificación practicada por la Notaría, desconoció la carta masiva de fecha 01 de diciembre de 2011 dirigida al sub-arrendatario para requerirle la entrega del inmueble. Asimismo, adujo que durante la prorroga legal pagó el canón de arrendamiento y presentará sus recibos en lapso de pruebas los fines de demostrar que operó la prorroga del contrato. Añade que se declare sin lugar la demanda; sin embargo, no niega ni rechaza específicamente la pretensión contenida en el libelo.
Durante el período de pruebas, la parte demandada promovió una serie de recibos de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde el mes de Enero de 2010 al mes de diciembre de 2011, ambos inclusive.
De su lado, la parte actora consignó un escrito durante el período probatorio en el que ratificó el valor probatorio de todos los documentos que anexó junto al libelo de demanda, señalados anteriormente en el cuerpo de esta sentencia.
Dichas pruebas fueron admitidas por auto de fecha 16 de mayo de 2012.
MOTIVA
Estando dentro de la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
El punto fundamental para la solución de la controversia está, en primer lugar, en la determinación de si el contrato de arrendamiento a que se refiere el presente juicio se convirtió en un contrato de sub-arrrendamiento a tiempo indeterminado, como lo sostiene la parte demandada, o si, por el contrario, continuó siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a pesar ya que no es un hecho controvertido la existencia del contrato de sub-arrendamiento que se le alega en el libelo.
Es cierto que la parte demandada durante la prorroga legal continuó pagando al canon de arrendamiento, pero ello non conlleva a la tácita reconducción del contrato ya que efectivamente de acuerdo con el último párrafo del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, durante la prorroga legal el inquilino está obligado hacer pagando el canon de arrendamiento y se mantienen vigentes todas las estipulaciones contractuales, lo que si conllevaría a una tácita reconducción sería el hecho de que el inquilino hubiese seguido pagando el canon y el subarrendador recibiendo el mismo luego de vencida la prorroga legal, hecho que no sucedió en el presente caso ya que no hay prueba de ello en autos, por cuanto los recibos de pago consignados fueron cancelados hasta el mes de diciembre de 2011 oportunidad en la cual vencía la prorroga legal.
En efecto, aun cuando el artículo 1.600 del Código Civil establece que “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamiento hechos sin determinación de tiempo.”, y el artículo 1.614 del mismo Código, señala que: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” Lo cierto del caso es que el artículo 1.601 de ese Código es claro cuando indica:”Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.” (Resultado añadido)
De tal manera que, como se ve, resulta irrelevante que con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, la inquilina hubiese continuado con el uso del
inmueble ya que, cuando ha habido desahucio, el contrato no se transforma en contrato a tiempo indeterminado, a menos que el arrendador o sub-arrendatario en este caso haya seguido recibiendo el cano de arrendamiento luego de vencido el lapso de prorroga legal.
En el presente caso, como quedó demostrado, ambas partes están de acuerdo con que en fecha 13 de noviembre 2009 la sub-arrendadora le notificó al sub-arrendatario su deseo de no renovar nuevamente el contrato; es decir, que la sub-arrendadora procedió a desahuciar al sub-arrendatario. Sin embargo, a pesar del hecho cierto que el demandado reconoce haber firmado la notificación realizada por la Notaría Pública, alegó la nulidad de la misma indicando que las notarias no tienen facultad para realizar notificaciones judiciales, hecho totalmente irrelevante ya que todo acto realizado por una Notaría goza de fe pública si cumple con todas las formalidades de Ley y este caso de acuerdo con el artículo 1.357 del Código Civil, dicha notificación tiene pleno valor probatorio. De tal manera que existiendo en autos la prueba de que relación sub-arrendaticia durado más de seis (6) años, pero fue menor a diez (10) la conclusión necesaria es que el lapso de la prórroga legal que correspondía es de dos (2) años, como efectivamente le concedió la sub-arrendadora al sub-arrendatario, de acuerdo con el literal “c” el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese sentido, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”
De modo que de acuerdo con la referida norma una vez vencida la prorroga legal nace en el arrendador o sub-arrendador según sea el caso, la facultad de demandar la entrega del inmueble mediante la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y a su vez se origina para el inquilino la obligación de entregar el inmueble, por lo que evidentemente en el presente caso la pretensión incoada resulta procedente.
Asimismo, es importante destacar que la parte demandada al momento de contestar la demanda sólo se limitó alegar la supuesta nulidad de la notificación y la indeterminación del contrato alegatos que quedaron plenamente desestimados ya que efectivamente la notificación se encuentra revestida de todas las solemnidades que requieren los documentos públicos y habiendo sido presentada en original goza de pleno valor probatorio como ya se dijo anteriormente, además de ello no existe en autos prueba de la supuesta tácita reconducción del contrato, ya que efectivamente hubo el desahucio y por otro lado la parte demandada sólo se limitó a promover una serie de recibos de pago del canon de arrendamiento hasta el mese de diciembre de 2011, mes en el cual venció la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, literal “c”.
Conforme a lo dicho precedentemente, debe entonces desestimarse la supuesta nulidad e invalidez de la notificación manifestada por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, pues, como se ha visto, la notificación del desahucio del contrato de arrendamiento, cumplió con todos los requisitos de fondo y de forma necesarios para lograr el fin para el cual estaba destinado según lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento; ya que la notaría goza de la fe pública, aunado a que dicha notificación indica que emana del funcionario público respectivo.
Así las cosas, esta Juzgadora debe declarar que la notificación hecha a la demandada de la no renovación del contrato de sub-arrendamiento acompañado a los autos marcado “F”, fue hecha válidamente, conforme a los términos establecidos en el mismo contrato, y goza por tanto de plena validez, surtiendo todos los efectos legales queridos por las partes. Así se decide.
En consecuencia, dada las motivaciones anteriormente establecidas este Tribunal debe declarar con lugar la demanda, y ordenar la entrega material del inmueble sub-arrendado con la correspondiente condenatoria en costas, toda vez que la parte demanda no demostró el cumplimiento de la obligación que se le demanda de acuerdo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, ya que quien pretende eximirse del cumplimiento de una obligación, debe probar el haber cumplido con la misma o alguna causa de extinción. Así se decide.
En ese sentido el artículo 1.354 reza: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
DECISIÓN
Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por BLINDAJES DEL CARIBE C.A. (BLINCAR) en contra de JOSE RAMON PEREZ;
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega material del inmueble arrendado constituido por unas OFICINAS de aproximadamente trescientos cincuenta metros cuadrados (350 M2) entre la planta baja y mezzanina, situadas en la Av. Trieste, Parcela No 2, Galpón BLINCAR, Urb. Industrial Los Ruices Sur, así como también unas oficinas de aproximadamente ciento veinticinco metros cuadrados (125 M2) situadas en la planta baja de una construcción ubicada sobre la misma parcela con acceso a la Prolongación de la Calle Trieste de la misma Urb., identificadas con el No 2-A;
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veintisiete (27) días del mes de Septiembre del año dos mil doce (2012. años 201º y 153º
LA JUEZ
Dra. MARITZA J. BETANCOURT
EL SECRETARIO
Abg. JONATHAN GUILLEN
En esta misma fecha siendo las once (11:00 a.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO
Abg. JONATHAN GUILLEN
MJB/JJG.
Exp. N° .AP31-V-2012-000404
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