REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. Nº AP71-R-2013-000084.
PARTE ACTORA: HILDA JOSEFINA CORRALES AMPARAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad Nro. V.-3.406.515.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: VIRGILIO TOLEDO GARCÍA, GABRIEL ALEXANDER TOLEDO VILLANUEVA, JAVIER U. ZERPA J., BEATRIZ AMPARO MÁRQUEZ LÓPEZ e INGRID ZULEYMA CASTRO ALDANA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 42.982, 64.243, 53.935, 52.145 y 77.427, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DIANA ISABEL POCATERRA SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad Nro. V.-3.174.016.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO ZULOAGA RODRÍGUEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 26.291.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Sentencia definitiva).
ANTECEDENTES
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, procedentes del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 13 de mayo de 2011, en la cual se decretó la perención de la instancia, en la pretensión por cumplimiento de contrato deducida por la ciudadana Hilda Josefina Corrales amparan, contra la ciudadana Diana Isabel Pocaterra (F.198).
En fecha 30 de enero de 2013, se le dio entrada al expediente, señalando el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (F.198).
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, este Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:
TRAMITACIÓN EN LA PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente procedimiento contentivo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por libelo de demanda presentado en fecha 12 de noviembre de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipios del Área Metropolitana de Caracas (F.01 al 07); sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial.
En fecha 22 de noviembre de 2010, el a quo admitió la demanda interpuesta, y ordenó el emplazamiento de la parte accionada al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, conforme a lo dispuesto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión del artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (F.25).
En fecha 25 de enero de 2011, el abogado Virgilio Toledo García, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de demanda (F.27 al 33).
En fecha 26 de enero de 2011, el a quo admitió la reforma libelar, y ordenó el emplazamiento de la parte accionada al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, conforme a lo dispuesto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión del artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (F.99).
En fecha 03 de febrero de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa (F. 101).
En fecha 01 de marzo de 2011, se dejó constancia del suministro, por parte del apoderado actor, de los emolumentos para la práctica de la citación (F.104).
Mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2011, la ciudadana Ligia Zulay Reyes, Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo con sede en el edificio José María Vargas, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó recibo de citación firmado por la parte demandada (F.108 y 109).
En fecha 25 de marzo de 2011, la ciudadana Diana Pocaterra Silva, asistida por el abogado Claudio Turola García, consignó escrito de contestación de la demanda más anexos (F.111 al 128).
En fecha 11 de abril de 2011, la ciudadana Diana Pocaterra Silva, asistida por el abogado Alfredo Zuloaga, consignó escrito de promoción de pruebas más anexos (F.132 al 136). En esa misma oportunidad, la parte demandada confirió poder apud acta al abogado Alfredo Zuloaga (F.138).
En fecha 12 de abril de 2011, el a quo dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada (F.140).
En fecha 12 de abril de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas más anexos (F.142 al 148).
En fecha 14 de abril de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones (F.150 al 153).
En fecha 13 de mayo de 2011, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decretó la perención de la instancia (F.157 al 165).
Por diligencia de fecha 09 de junio de 2011, el abogado Virgilio Toledo se dio por notificado de la sentencia de fecha 25 de mayo de 2011, solicitó se notificara a la parte demandada y ejerció recurso de apelación contra la misma (F.169).
Mediante diligencia de fecha 11 de enero de 2013, el ciudadano George José Contreras, Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó boleta de notificación firmada por la parte demandada (F.190 y 191).
En fecha 14 de enero de 2013, la apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada en la presente causa (F.193).
Por auto de fecha 17 de enero de 2013, el a quo acordó oír la apelación de la parte actora en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F.194).
En fecha 24 de enero de 2013, se asignó el conocimiento del presente expediente a este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F.196).
LA RECURRIDA
En fecha 13 de mayo de 2011, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, conforme a las siguientes consideraciones:
“ÚNICO
DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA
El criterio general en materia de perención formula que el sólo transcurso del tiempo, sin que las partes hubiesen realizado actuaciones que demuestren su voluntad de mantener el necesario impulso procesal para conducir al proceso hasta el estado en que la autoridad judicial pueda resolver la controversia planteada, origina la perención, la cual se verifica de pleno derecho y puede declararse aún de oficio.
El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 267.- Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
2° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
3° Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
Por su parte, el artículo 269 ejúsdem, dispone:
“Artículo 269.- La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal y la sentencia que la declare, en cualquiera de los casos del artículo 267, es apelable libremente”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
Así pues, la perención de la instancia se verifica por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes; también, ocurre cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que la ley impone para que sea practicada la citación del demandado; de igual manera, opera cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que impone la ley para que sea practicada la citación del demandado, así como cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley impone para proseguirla.
(Omissis)
(…) estima este Tribunal que las partes deben evidenciar durante el proceso su voluntad a que éste cumpla con el fin de la jurisdicción, esto es, resolver la controversia a través de la sentencia definitiva en procura de la paz social, mediante actos de procedimiento que conlleven hasta su cabal culminación, ya que de lo contrario, operará la perención, que como se refirió con anterioridad, se verifica de pleno derecho y no es renunciable por las partes, razón por la que puede declararse aún de oficio, sin que se requiera la prestancia de parte y la decisión que la declare, en cualquiera de los casos contemplados en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, es apelable libremente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 269 ejúsdem.
En este contexto, respecto a la facultad oficiosa que la ley concede al Juez para decretar la perención de la instancia, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1438, dictada en fecha 30.07.2004, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, caso: Banco Mercantil C.A., Banco Universal, sostuvo lo siguiente:
“…como el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia y es obligación del Estado el que los órganos jurisdiccionales impartan justicia de forma transparente (ex artículos 257 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), para que no haya dudas al respecto, aclara esta Sala que la perención de la instancia se configura cuando se dan los supuestos que establece la Ley (ex artículo 267 del Código de Procedimiento Civil), ello, con independencia de si quien solicita su declaratoria es o no parte, ya que ésta se verifica de pleno derecho y, por tanto, puede el Juez declararla de oficio (ex artículo 269 eiusdem)…”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal que la obligación que imponían los ordinales 1º y 2° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con la jurisprudencia reiterada de la extinta Corte Suprema de Justicia, para interrumpir la perención breve de la instancia, concernía al pago de los derechos arancelarios relativos a la compulsa y litis contestación dentro de los treinta (30) días calendarios consecutivos siguientes a la admisión de la demanda o su reforma, pero, bajo el imperio de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual consagra en el único acápite de su artículo 26, el principio de gratuidad de la justicia, es por ello que la obligación actual impuesta al demandante tanto por la ley como por vía jurisprudencial se concretiza en la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para que sea practicada la citación de la parte demandada, cuando debe practicarse en lugar que diste a más de quinientos (500) metros de la sede del Tribunal, de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial.
Lo anterior, se adecua al precedente jurisprudencial sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 537, dictada en fecha 06.07.2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente Nº 01-436, la cual acoge este Tribunal con el propósito de mantener la unidad de criterios a que se contrae el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente:
“…Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta…”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
En razón de lo expuesto, del examen de rigor efectuado a las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia que la parte actora haya cumplido en su oportunidad con la carga que la ley impone luego de admitida la demanda, para que se lleve a cabo la citación de la parte demandada, a los fines de la trabazón de la litis.
En efecto, juzga este Tribunal que desde el día 22.11.2010, oportunidad en la cual se admitió la demanda, hasta el día 25.01.2011, cuando el abogado Virgilio Toledo García, consignó escrito de reforma de la demanda, transcurrieron más de treinta (30) días calendarios consecutivos, pese a que durante ese lapso debió haber provisto al alguacil de los medios o recursos necesarios para llevar a cabo la citación de la parte demandada, debido a que el lugar en donde debía practicarse dista a más de quinientos (500) metros de la sede de este Despacho Judicial, lo que conlleva a precisar que la parte accionante incumplió con la carga que impone el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, razón por la que esta circunstancia conlleva a determinar que ha operado la perención breve de la instancia, como así se dictaminará en la parte dispositiva del presente fallo, sin que pueda este Tribunal obviarla por efecto del orden público que la involucra, por cuanto la consignación del escrito de reforma de la demanda en nada desvirtúa la perención verificada con anterioridad a su consignación. Así se declara.
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
LA DEMANDA
En fechas 12 de noviembre de 2010 y 25 de enero de 2011, el abogado Virgilio Toledo, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Hilda Josefina Corrales Amparan, consignó escrito libelar y posterior reforma del mismo, mediante el cual, la mencionada ciudadana demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la ciudadana Diana Isabel Pocaterra Silva.
Adujo el apoderado actor, que según instrumento autenticado en fecha 11 de noviembre de 2009, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, la ciudadana Hilda Corrales suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento sobre un inmueble del cual es usufructuaria, constituido por una quinta denominada “Topocual” ubicada en la calle 7 de Los Palos Grandes, entre 5ta. Avenida de Los Palos Grandes y Avenida Principal de Santa María, Chacao Estado Miranda; indicó, que la parcela de terreno sobre la que está construida la quinta “Topocual” tiene una superficie aproximada de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450,00 m2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE, en quince metros con cincuenta centímetros (15,50mts), con las parcelas distinguidas con las letras “J” y “K”; SUR, que es su frente, en dieciséis metros (16,00mts) con la precitada calle 7; ESTE, en treinta y un metros con quince centímetros (31,15mts) con terreno que fue de los señores Tamborín y Di Stefano; y OESTE, en treinta metros (30mts) con un lote de terreno que es o fue de Alejandro Lozada. Señaló, que la ciudadana Hilda Josefina Corrales Amparan es usufructuaria del mencionado inmueble, según se desprende de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de octubre de 2006, bajo el No.36, Tomo 6, Protocolo Primero.
Indicó, que su representada suscribió, con anterioridad, un contrato de arrendamiento con la demandada, sobre el mismo bien inmueble, el cual fue autenticado en fecha 07 de noviembre de 2006, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 53, tomo 246, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Señaló, que la demandada le ha dado un uso exclusivamente comercial al inmueble arrendado, no como vivienda. Al respecto, agregó que en el inmueble funciona la sede social de la compañía PRODUCCIONES POST HOUSE 4001,C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del (antes) Distrito Federal y Estado Miranda (hoy), Distrito Capital, el día 20 de abril de 1993, bajo el No. 41, Tomo 19-A Sgdo, inscrita en el RIF bajo el No. J-30141397-0, de la cual la demandada, ciudadana Diana Isabel Pocaterra Silva es su Directora Principal, desde su constitución hasta la última asamblea celebrada en fecha 27 de septiembre de 2005.
Sobre la duración del contrato, alegó que en la cláusula tercera se estableció un lapso de un (01) año a partir de la firma del contrato, es decir, a partir del 11 de noviembre de 2009, hasta el 11 de noviembre de 2010; además, las partes acordaron que: “la duración del contrato podrá ser prorrogada siempre y cuando cada una de las partes esté de acuerdo. Para los efectos cualquiera de las partes deberá participar con dos (02) meses antes de la fecha de vencimiento de este documento por medio escrito su deseo de dar por terminado o renovar el mismo.”, desprendiéndose de esta cláusula que el contrato es a tiempo determinado.
En cuanto al canon de arrendamiento, señaló que en la cláusula quinta del contrato se fijó un canon de arrendamiento mensual de seis mil bolívares exactos (Bs.6.000,00), pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, a partir de la fecha de autenticación del contrato (11/11/2009). Además, agregó que en fecha 07 de septiembre de 2010, envió una carta a la demandada (recibida por esta última), en la cual se le informaba que de estar interesada en prorrogar por un (01) año el contrato de arrendamiento, el canon sería aumentado a Bs. 12.000,00 mensuales a partir del mes de noviembre de 2010; asimismo, se le instaba a dar respuesta de su decisión. No obstante, la demandada no dio respuesta acerca del interés en renovar o no, el contrato de arrendamiento, siendo que la respuesta debía expresarse con dos meses de anticipación al vencimiento del contrato, razón por la cual, al no existir acuerdo entre las partes, el contrato no se prorrogó, finalizando en fecha 11 de noviembre de 2010. Destaca la actora, que la prórroga del contrato firmado en noviembre de 2006 (2007-2008) y 2008-2009, se realizó a través de cartas y aprobaciones enviadas por fax, cuyos originales están en poder de las partes.
Por otra parte, alegó que la demandada ha incumplido con su principal obligación contractual que es el pago del canon de arrendamiento, por cuanto, la mensualidad correspondiente al período 11/10/2010 al 11/11/2010, la cual debió pagar por anticipado durante los primeros cinco días hábiles del mes (a partir del 11/10/2010), no fue pagada oportunamente, siendo causal de resolución del contrato, según lo dispuesto en la cláusula décima del mismo.
También, adujo que la ley de arrendamientos inmobiliarios ordena el beneficio de prórroga legal en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siempre y cuando el arrendatario, al vencimiento del contrato, no se encuentre incurso el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales; pero, en este caso, al haberse vencido el contrato (por no haberse logrado un acuerdo entre las partes para su prórroga) y al encontrarse la demandada incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales (ya que al vencimiento del contrato no estaba solvente con el cumplimiento de sus obligaciones), la conducta de la demandada se subsume en el supuesto del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La accionante fundamentó su pretensión, en lo dispuesto en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil; artículos 33, 39 y 40, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último, solicitó que la demandada convenga o sea condenada por el Tribunal: 1) a cumplir la obligación de efectuar la entrega material del inmueble arrendado, por vencimiento del término, en las mismas condiciones en que lo recibió, según el contrato de arrendamiento, solvente con todos los servicios; 2) a pagar las cosas y demás gastos del procedimiento. Estimó la demanda en la cantidad de treinta y seis mil bolívares fuertes (Bs. 36.000,00), 554 U.T.
LA CONTESTACION
En fecha 25 de marzo de 2011, la ciudadana Diana Pocaterra Silva, debidamente asistida por el abogado Claudio Turola García, procedió a dar contestación a la demanda, señalando lo siguiente:
En fecha 01 de febrero de 1992, entró en vigencia contrato de arrendamiento con la demandante respecto a la quinta Topocual, ubicada en la calle 7 de la urbanización Los Palos Grandes, el cual fue suscrito por Paul Vásquez como arrendatario del inmueble.
Luego, en fecha 7 de noviembre de 2006, la demandada firmó contrato de arrendamiento con la demandante ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 53, Tomo 246, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
En fecha 12 de noviembre se presentó la demanda que dio inicio a este juicio.
En fecha 25 de enero de 2011, la demandante presentó escrito de reforma de la demanda.
En fecha 26 de enero de 2011, se admitió la demanda por supuesto incumplimiento.
En fecha 22 de marzo de 2011, se efectuó la notificación de la demanda, mediante cartel de citación librado en fecha 26 de enero de 2011.
Sobre el contrato, indicó que el mismo es a tiempo indeterminado. Agregó, que el contrato se encuentra vigente hasta nuestros días por cuanto, ha cumplido a cabalidad con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, lo que incluye el pago puntual del canon pactado, la posesión y mantenimiento del inmueble. Añade, que siendo comunicado por la arrendadora su deseo de aumentar el canon de arrendamiento, se la demandada indicó, mediante respuesta enviada por vía electrónica, la disposición de negociar un ajuste razonable. Siendo que, en fecha 13 de diciembre de 2010, la arrendadora, mediante correo electrónico, señaló su disposición de “comentar” sobre el nuevo canon de arrendamiento y llegar a un acuerdo, de ser posible. En este sentido, indicó que para esa fecha (13/12/2010) ya se había interpuesto la demanda, lo cual no fue informado a la arrendataria.
Por otra parte, alegó que de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sea de las alegadas en la demanda; a su vencimiento en el mes de noviembre de 2010, no fue suscrito un nuevo contrato a tiempo determinado, sino que con la anuencia de ambas partes la relación arrendaticia continuó bajo la modalidad de tiempo indeterminado, hecho que se verifica con el cumplimiento de la obligación de pago del canon de arrendamiento cancelado mes a mes, desde el 11 de noviembre de 2011, fecha en la cual venció el contrato, hasta la actualidad, y la accionada continuó gozando de la posesión del inmueble. De esta forma –continúa- se evidencia que las condiciones del contrato cambiaron ya que el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado; ello, según lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, es decir, operó la tácita reconducción.
Adujo, que en su condición de arrendataria, es un derecho adquirido el que la relación arrendaticia sólo puede finalizar por las causales establecidas en la ley y tal derecho no pudo ser relajado por las partes mediante un documento posterior (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). En consecuencia, tratándose a la fecha de un contrato a tiempo indeterminado, mal podía la demandante proponer la demanda por supuesto vencimiento del término contractual, ya que ésta no es una de las causales para exigir la terminación de este tipo de contratos, las cuales son las taxativamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Adujo, que la actora no se encuentra incursa en ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 señalado, para que pueda demandarse el desalojo del inmueble arrendado.
Así, establece el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que cuando la ley sólo admite la proposición de la demanda por causales o supuestos específicos, la acción es inadmisible si se ejerce bajo unos fundamentos distintos a tales causas; ello, es justamente lo ocurrido en este caso, en donde la base fáctica de la demanda no corresponde ni está amparada en ninguno de los supuestos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende, solicitó que sea declarada inadmisible.
Concluyó el alegato, indicando que una vez vencido el contrato en fecha 11 de noviembre de 2011, la relación se ha mantenido por más de cuatro (4) meses sin la suscripción de un nuevo contrato a tiempo indeterminado, por lo cual es diáfano concluir que operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil.
Seguidamente, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Adujo, que la demandante celebró un contrato de arrendamiento con la accionada, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda y, si bien el mismo contemplaba un plazo de arrendamiento de un (01) año, el cual vencía el 11 de noviembre de 2010, la intención de las partes era vincularse de forma más permanente; por tal razón, el 7 de septiembre de 2010 (dos meses antes de la supuesta fecha de vencimiento del contrato), la demandante envió una comunicación expresando su interés en renovar el contrato, a saber: “mediante la presente le informo que de estar Ud. interesada en una prórroga de un (01) año del contrato de alquiler, el canon de arrendamiento correspondiente a la quinta Topocual será aumentado a 12.000 Bs. (doce mil) mensuales a partir del mes de noviembre de 2010… Le agradezco firmar la presente comunicación en señal de recibida y comunicarme su decisión al respecto lo más pronto posible, la cual puede ser vía fax ya que yo resido en la Isla de Margarita.”.
Sostuvo, que al consultar la actora el interés de la arrendataria sobre el interés de continuar con la relación arrendaticia de vieja data, la arrendadora está reconociendo tácitamente su interés y disposición en continuar con la misma, cosa que ha hecho hasta hoy, pues, sigue recibiendo los pagos del canon de arrendamiento. Además, la demandada al contestar el correo electrónico en sentido positivo, indicando que estaba dispuesta a continuar la relación arrendaticia, pero bajo unas condiciones menos onerosas, se hizo evidente que el deseo de ambas partes era continuar con la relación arrendaticia.
Indicó, que el arrendador nunca ha manifestado su deseo de dar por terminado el contrato, todo lo contrario, en la comunicación de fecha 07 de septiembre de 2010, se manifiesta la intención de continuar con la relación arrendaticia, aunque con un ajuste del canon de arrendamiento, por lo que es evidente que el contrato es a tiempo indeterminado. Agregó, que el arrendatario siguió cumpliendo con sus obligaciones en la forma establecida en el artículo 1.592 del Código Civil (pagando los cánones de arrendamiento del período comprendido entre el mes de octubre de 2010, hasta la actualidad), y el arrendador siguió cumpliendo con la suya poniendo a disposición el inmueble, ya que sólo es en marzo de 2011, es decir, más de cuatro (4) meses después de la comunicación del 7 de septiembre de 2010, que se notifica de la presente demanda, por lo cual no es cierto lo que afirma la actora en su libelo referido a que la arrendataria no manifestó si renovaría o no el contrato.
Luego, reiteró que el contrato se mantiene vigente hasta nuestros días, por cuanto el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones derivadas del mismo (pago del canon, posesión y mantenimiento del inmueble); y además, cuando el arrendador le comunicó su intención de aumentar el canon de arrendamiento, se le dio respuesta haciendo ver la disposición de negociar un ajuste razonable. Una vez recibida la respuesta por parte de la accionada, la arrendadora en fecha 13 de diciembre de 2010 y mediante correo electrónico indicó: “Disculpa no te respondiera antes, pero he tenido problemas con Internet debido a las lluvias en la isla, también con la electricidad. Referente a la novación (sic) del contrato en cualquier momento te escribo para comentar sobre el nuevo canon de arrendamiento, y llegar a un acuerdo, de ser posible. Resalta, que para el 13 de diciembre de 2010 ya se había producido la demanda inicial por parte de la arrendadora, lo cual no fue notificado a la arrendataria.
Indicó, que la propuesta de ajuste “leonina”, contraviene lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que limita el aumento del canon en lo casos en que no se haya pactado cláusula de valor, al monto correspondiente al Índice General de Precios al Consumidor (IPC).
Agregó, que para considerar un incumplimiento en el pago, debe remitirse a la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de febrero de 2009, con ponencia del Magistrado Rondón Haaz, en la cual se interpretó el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo al cómputo de quince (15) días para la consignación del canon de arrendamiento; así, al momento de interposición de la demanda, la accionada no había incurrido en ningún atraso, lo que evidencia lo temeraria de la presente acción.
En cuanto al pago de los cánones, señaló que según los documentos anexados al escrito de contestación, se evidencia el cumplimiento de la obligación contractual del pago; en este sentido, señaló, con respecto al pago del canon correspondiente al lapso 11/10/2010 al 11/11/2010, que en fecha 11 de noviembre de 2010 se realizó una transferencia por la cantidad de Bs. 12.000, a la cuenta No. 01040107110107008446 a nombre de Hilda Corrales en el Banco Venezolano de Crédito, dicho pago correspondía al canon de los meses de octubre y noviembre de 2010, por lo que nunca ha existido incumplimiento de la cláusula décima del contrato. Además, se ha seguido efectuando el pago de los cánones mientras se llegaba a un acuerdo respecto al ajuste del contrato, tal y como lo demuestran los comprobantes de depósito que se anexan a la contestación.
Finalmente, alegó que el contrato se mantiene en plena vigencia, por haberse cumplido desde el año 1992 hasta nuestros días con los pagos y los ajustes correspondientes, que hasta ahora habían sido razonables; así, por haber manifestado las partes su interés en mantener la relación arrendaticia, y, por seguirse haciendo los pagos a cuenta del arrendamiento en la cuenta de la demandante, Hilda Corrales, quien los ha recibido a total satisfacción. Conforme a ello, señaló tener derecho a una prórroga legal por un lapso máximo de tres (03) años, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Conforme a los alegatos expuestos por las partes, se observa que es un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia. Además, en lo concerniente al uso del inmueble –punto éste de vital importancia a los fines de determinar el texto normativo aplicable al caso concreto- advierte esta juzgadora que la actora alegó el uso comercial del inmueble arrendado, lo cual no fue contradicho por la accionada, por consiguiente, se tiene como un hecho no controvertido el uso comercial del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y por tanto debe aplicarse la normativa contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Por otra parte, resultan controvertidos los siguientes hechos: a) la fecha de inicio de la relación arrendaticia inmobiliaria; b) el carácter determinado o indeterminado de la misma; c) la insolvencia de la demandada; d) la procedencia o no de la prórroga legal.
LAS PRUEBAS
De la parte actora.
Consignadas junto con el escrito libelar:
1) Original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, en fecha 09 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 26, tomo 122 de los libros de autenticaciones (F.08 al 12). Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por consiguiente se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Del instrumento se evidencia la representación que, de la parte actora, ejercen los abogados Virgilio Toledo García, Gabriel Alexander Toledo Villanueva y Javier U. Zerpa J.
2) Original de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 11 de noviembre de 2009, anotado bajo el No. 24, tomo 87 de los libros de autenticaciones (F.13 al 18). Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por consiguiente se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Del instrumento se evidencia que las ciudadanas Hilda Corrales Amparan (arrendadora) y Diana Isabel Pocaterra Silva (arrendataria), suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo algunas de sus cláusulas las siguientes:
PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a la ARRENDATARIA y ésta así lo acepta, un (01) inmueble del cual se (sic) usufructuaria según documento registrado en la Ofician de Registro del Municipio Chacao, en fecha 26 de octubre de 2006 anotado bajo el No. 36, tomo 6, protocolo primero, constituido por una quinta denominada TOPOCUAL, ubicada en la calle 7 de Los Palos Grandes, entre 5ta Avenida de los Palos Grandes y la Avenida Principal de Santa María, Chacao, Estado Miranda, Caracas y cuya área y linderos se dan aquí por reproducidos y LA ARRENDATARIA declara expresamente conocer.
SEGUNDA: LA ARRENDATARIA, se compromete a destinar el inmueble arrendado dentro de los límites y normas que regulan la Ordenanza Municipal y la Asociación de Vecinos, que LA ARRENDATARIA declara conocer y se compromete a respetar y cumplir en todos sus términos.
TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá la duración de un (1) año a partir de la firma de este contrato; la duración del mismo podrá ser prorrogada siempre y cuando cada una de las partes esté de acuerdo. Para los efectos cualquiera de las partes deberá participar con dos (2) meses antes de la fecha de vencimiento de este documento por medio de escrito su deseo de dar por terminado o renovar el mismo.
CUARTA: LA ARRENDATARIA, ni los ocupantes no podrán ceder o traspasar en forma alguna el presente Contrato, ni subarrendar total o parcialmente el inmueble objeto de este contrato, adoptando su comportamiento, en todo caso, a las normas establecidas de urbanidad. Tampoco podrá LA ARRENDATARIA emprender obras o construcciones que signifiquen modificaciones a la estructura y ornamentos del inmueble arrendado, ni obras que sometan a riesgo la edificación.
QUINTA: El canon de arrendamiento mensual es de SEIS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 6.000,00) que será pagadero por LA ARRENDADORA (sic) en mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, entendiéndose éste como cada lapso de treinta (30) días continuos transcurridos a de la fecha de autenticación del presente documento, personalmente o mediante tercero autorizado por escrito por LA ARRENDADORA en la ciudad de Caracas. Se incurre en mora transcurridos los cinco (5) días hábiles destinados para el pago del canon de arrendamiento. Queda entendido y así expresamente lo acepta LA ARRENDADORA que renovado el contrato de arrendamiento por un período igual. Se fijará un nuevo canon de arrendamiento. En caso de abandono del inmueble por parte de LA ARRENDATARIA, LA ARRENDADORA podrá disponer de éste después de pasados quince (15) días de comprobarse la ausencia mediante inspección ocular practicada por el tribunal competente, pudiendo disponer a partir de ese momento el inmueble arrendado, sin que LA ARRENDATARIA tenga derecho a reclamo alguno.
PÁRRAFO PRIMERO: Los gastos de cobranza e intereses de mora previstos en esta cláusula, serán calculados al quince por ciento (15%) mensual del canon de arrendamiento.
PÀRRAFO SEGUNDO: será por la cuenta de LA ARRENDATARIA el pago de todos los gastos que genere el presente contrato de arrendamiento, esto es, timbres fiscales, derechos de Notaría, honorarios de abogados de conformidad con el Reglamento de Honorarios Mínimos de Abogados y cualquier otro gasto ocasionado directamente como consecuencia del presente contrato.
SEXTA: En calidad de depósito, y para asegurar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que contractualmente asume LA ARRENDATARIA ésta entrega en este acto, en dinero en efectivo y de curso legal en el país la cantidad de seis mil (Bs.6.000,00) exactos, dicha cantidad de dinero devengará intereses de conformidad con lo establecido en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Queda entendido y así expresamente lo acepta LA ARRENDATARIA, que las cantidades de dinero entregadas en calidad de depósito en ningún momento podrán ser imputadas a pago de canon de arrendamiento. Esta cantidad de dinero entregada en calidad de depósito, le será devuelta a LA ARRENDATARIA, una vez finalizado el presente contrato, y entregado a LA ARRENDADORA el inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento a su total y entera satisfacción, así como de las solvencias de los servicios públicos.
SÉPTIMA: LA ARRENDATARIA y los ocupantes, se obligan a utilizar el inmueble arrendado única y exclusivamente para el uso establecido en la cláusula SEGUNDA; desarrollando en el inmueble las actividades cónsonas para una buena convivencia con los demás residentes de la urbanización, absteniéndose de causar ruidos molestos a cualquier hora del día o de la noche, así como música a alto volumen, no circular por la calle del inmueble en estado de embriaguez, acatar las disposiciones de la asociación de vecinos y en fin abstenerse de todo aquello que atente contra la tranquilidad, aseo, salubridad, la moral y las buenas costumbres. El incumplimiento de esta cláusula será motivo suficiente para la resolución del presente contrato, y dará derecho a solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado, dando lugar de pleno derecho a la aplicación del artículo 1.616 del Código Civil.
OCTAVA: LA ARRENDADORA se reserva el derecho de inspeccionar las instalaciones efectuadas en el inmueble, con el propósito de observar cualquier novedad no cónsona con las actividades normales o cualquier modificación o edificación no autorizada por ésta. Será responsabilidad de LA ARRENDATARIA todo lo concerniente al mantenimiento y buen funcionamiento del objeto contractual, así como la conservación y protección ambiental y en este sentido LA ARRENDATARIA respetará las normas establecidas en la Asociación de Vecinos y su Reglamento. La negativa a las inspecciones y la resistencia a realizar los cambios y ajustes observados, constituyen causal suficiente para exigir la resolución del presente contrato de pleno derecho y a la aplicación del artículo 1.616 del Código Civil.
NOVENA: Serán por cuenta de LA ARRENDATARIA, el pago de los servicios públicos con que cuenta el inmueble, debiendo entregar las solvencias al finalizar el presente contrato.
Igualmente serán por su cuenta todos aquellos gastos de conservación y reparación menores del inmueble arrendado, se entiende por reparaciones menores todas aquellas que no excedan de tres mil bolívares (Bs.3.000,00) exactos. La negligencia de LA ARRENDATARIA en acometer las reparaciones menores que haya lugar convirtiéndose éstas en reparaciones mayores serán igualmente por cuenta de éste, igualmente deberá notificar por escrito a la brevedad, cualquier novedad dañosa ocurrida en el inmueble, que por su alcance, sea responsabilidad de LA ARRENDADORA, so pena de correr por cuenta y costo de LA ARRENDATARIA.
DÉCIMA: Serán causales de resolución del presente contrato las siguientes y la inmediata desocupación del inmueble arrendado: a) La falta de pago oportuno de una (01) mensualidad de arrendamiento. b) Destinar el inmueble arrendado a un uso o destino distinto al aquí señalado, o ceder, traspasar subarrendar, dar en concesión o en comodato y cualquier otra forma o figura que signifique desprendimiento de la cosa arrendada a favor de terceras personas; y c) cualquier otro hecho o circunstancia que implique incumplimiento de las obligaciones de contractuales y legales que asume LA ARRENDATARIA en virtud de esta contrato, verificado uno cualquiera de los presupuestos antes señalados dará lugar a la aplicación del artículo 1.616 del Código Civil.
DÉCIMA PRIMERA: Ambas partes convienen en que, si por razones de utilidad pública o social (determinadas por conductas legales de los organismos del Estado Nacionales o Municipales) se llegase a la expropiación del objeto contractual ello dará por resuelto el presente contrato y en este caso los derechos sobre el inmueble corresponderán íntegra y exclusivamente a LA ARRENDADORA.
DÉCIMA SEGUNDA: Será responsabilidad de LA ARRENDATARIA el resarcimiento de daños y perjuicios ocasionados por hechos ilícitos de personas dependientes, cosas o animales propiedad de LA ARRENDATARIA, en contra de terceras personas. No existirá responsabilidad alguna de LA ARRENDADORA por daños que puedan sufrir visitantes, residentes del inmueble o vecinos y familiares de LA ARRENDATARIA por hechos causados por negligencia, imprudencia, inobservancia de las leyes y de este contrato, en el manejo de la electricidad y/o aparatos mecánicos por parte de LA ARRENDATARIA y/o sus dependientes y/o sus relacionados.
DÉCIMA TERCERA: LA ARRENDATARIA se compromete a no usar ningún área del inmueble edificado o jardinería en su frente como para depósitos, ni dejar ninguna clase de objetos muebles o sustancias tóxicas de desperdicio, escombros o semejantes.
DÉCIMA CUARTA: LA ARRENDATARIA, declara recibir el inmueble arrendado en perfectas condiciones de uso y mantenimiento que se obliga a mantener y conservar durante todo el tiempo que dure el arrendamiento y devolverlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, esto es, bombas de agua, calentadores eléctricos, muebles de cocina y piezas sanitarias; las reparaciones de estos artefactos y muebles por el desgaste del uso natural será por cuenta de LA ARRENDATARIA y los devolverá en las mismas buenas condiciones en que los recibió. Cualquier modificación en el inmueble que emprenda LA ARRENDATARIA deberá contar con la autorización escrita de LA ARRENDADORA, y estas modificaciones serán por su sola cuenta y riesgo, sin que nada tenga que deber LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA por este concepto y en todo caso quedarán en beneficio del inmueble, en caso que no se solicite la devolución del inmueble tal y como se arrendó. Así mismo el inmueble cuenta con una línea telefónica cuyo número es 0212-2831103 que LA ARRENDATARIA se compromete a mantener solvente y devolver en perfecto estado de funcionamiento de la línea al momento de restituir el inmueble.
DÉCIMA QUINTA: todo lo no previsto en este contrato se regirá por las normas generales sobre arrendamiento, contenidas en el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ninguna de las partes podrá renunciar a la aplicación de la Ley, en todo caso será supletoria a lo establecido en el presente contrato…”.
3) Original de instrumento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de octubre de 2006, registrado bajo el No. 36, tomo 6, protocolo primero (F.19 al 22). Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por consiguiente se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Del instrumento se evidencia la constitución de un usufructo vitalicio, a título gratuito, a favor de la ciudadana Hilda Corrales, sobre el inmueble dado en arrendamiento.
4) Original de comunicación suscrita por la parte actora, ciudadana Hilda Corrales (F.23). Observa esta juzgadora que el instrumento privado bajo análisis no se encuentra suscrito por la parte demandada y por consiguiente, no le es oponible a ésta según lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil; en consecuencia, no se le confiere valor probatorio.
5) Instrumento contentivo de comunicación transmitida vía fax, de fecha 07 de septiembre de 2010. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue objeto de impugnación, y por lo tanto se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Del instrumento bajo análisis se desprende que en fecha 07 de septiembre de 2010, la ciudadana Hilda Corrales hizo saber a la ciudadana Diana Pocaterra lo siguiente: “Mediante la presente le informo que des estar Ud. interesada en una prórroga de un año del contrato de alquiler, el canon de arrendamiento correspondiente a la quinta Topocual será aumentado a 12.000 Bs. (doce mil) mensuales a partir del mes de noviembre del 2010. Igualmente para dar cumplimiento a la cláusula N6 del contrato, el depósito será aumentado a Bs. 36.000 (treinta y seis mil Bs.) por lo cual deberá abonar la suma de (24.000,00 Bs.) (veinte y cuatro) resultante de la diferencia entre el depósito anterior de 12.000Bs. (doce mil) y el nuevo de 36.000,00Bs. (treinta y seis). Le agradezco firmar la presente comunicación en señal de recibida y comunicarme su decisión al respecto lo más pronto posible, la cual puede ser vía fax ya que yo resido en la Isla de Margarita (…).”; el instrumento se encuentra suscrito por las ciudadanas Hilda Corrales y Diana Pocaterra.
Junto con la reforma libelar:
1) Copia simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 07 de noviembre de 2006 (f.34 al 37). Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue objeto de impugnación y por lo tanto se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se videncia que las ciudadanas Hilda Corrales (arrendadora) y Diana Isabel Pocaterra Silva (arrendataria), en fecha 07 de noviembre de 2006, suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo algunas de sus cláusulas las siguientes:
PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a la ARRENDATARIA y ésta así lo acepta, un (01) inmueble del cual se (sic) usufructuaria según documento registrado en la Ofician de Registro del Municipio Chacao, en fecha 26 de octubre de 2006 anotado bajo el No. 36, tomo 6, protocolo primero, constituido por una quinta denominada TOPOCUAL, ubicada en la calle 7 de Los Palos Grandes, entre 5ta Avenida de los Palos Grandes y la Avenida Principal de Santa María, Chacao, Estado Miranda, Caracas y cuya área y linderos se dan aquí por reproducidos y LA ARRENDATARIA declara expresamente conocer.
(…)
TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá la duración de un (1) año FIJO NO PRORROGABLE, siendo vigente desde la fecha de autenticación del presente documento y contados 12 meses después. Las partes dentro de los sesenta (60) días previo al vencimiento del presente contrato, convendrán en la celebración o no de un nuevo contrato, por lo que en ningún caso operará la tácita reconducción. De no producirse ningún pronunciamiento respecto de la celebración de nuevo contrato se entiende que el inmueble será entregado en la fecha establecida, pasados 12 meses de la autenticación de este documento.
(…)
QUINTA: El canon de arrendamiento mensual es de DOS MILLONES SETENCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.700.000,00) que será pagadero por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA en mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, entendiéndose éste como cada lapso de treinta (30) días continuos transcurridos a de la fecha de autenticación del presente documento, personalmente o mediante tercero autorizado por escrito por LA ARRENDADORA en la ciudad de Caracas. Se incurre en mora transcurridos los cinco (5) días hábiles destinados para el pago del canon de arrendamiento. Queda entendido y así expresamente lo acepta LA ARRENDATARIA que renovado el contrato de arrendamiento por un período igual. Se fijará un nuevo canon de arrendamiento. En caso de abandono del inmueble por parte de LA ARRENDATARIA, LA ARRENDADORA podrá disponer de éste después de pasados quince (15) días de comprobarse la ausencia mediante inspección ocular practicada por el tribunal competente, pudiendo disponer a partir de ese momento el inmueble arrendado, sin que LA ARRENDATARIA tenga derecho a reclamo alguno.
(…)
DÉCIMA: Serán causales de resolución del presente contrato las siguientes y la inmediata desocupación del inmueble arrendado: a) La falta de pago oportuno de una (01) mensualidad de arrendamiento. b) Destinar el inmueble arrendado a un uso o destino distinto al aquí señalado, o ceder, traspasar subarrendar, dar en concesión o en comodato y cualquier otra forma o figura que signifique desprendimiento de la cosa arrendada a favor de terceras personas; y c) cualquier otro hecho o circunstancia que implique incumplimiento de las obligaciones de contractuales y legales que asume LA ARRENDATARIA en virtud de esta contrato, verificado uno cualquiera de los presupuestos antes señalados dará lugar a la aplicación del artículo 1.616 del Código Civil…”.
2) Copia certificada de acta constitutiva, estatutos sociales y actas de asamblea, de la sociedad mercantil PRODUCCIONES POST HOUSE 4001, C.A. (F.39 al 98). Al no haber sido objeto de tacha, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De las mismas se evidencia que la ciudadana Diana Pocaterra es Directora de la sociedad mercantil PRODUCCIONES POST HOUSE 4001, C.A., encontrándose las oficinas de dicha empresa en la séptima transversal de Los Palos Grandes, quinta Topocual, sector Las Marías, Urbanización Los Palos Grandes, Caracas.
En la oportunidad de promover pruebas, promovió:
1) Original de instrumento denominado “comprobante de retención de ISLR”, emanado de la demandada quien firma como agente de retención por Producciones Post House 4001, C.A. (F.145); con dicho medio la parte pretende probar que la demandada es representante de la compañía, y que la compañía funciona en la dirección del inmueble arrendado, con lo cual se demuestra el uso comercial que la demandada le dio al inmueble. Observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis emana de la sociedad mercantil Producciones Post House 4001, C.A.; en este sentido, si bien se encuentra suscrito por la demandada ésta lo hace en nombre de un tercero (la empresa señalada); por consiguiente, no se le confiere valor probatorio al emanar el instrumento de un tercero –que no es parte en juicio- quien no compareció a ratificarlo mediante la prueba testimonial.
2) Documento contentivo de la respuesta que le dio la demandada a la actora, vía fax, en fecha 28 de agosto de 2008, con relación a la prórroga del contrato (F.146); con el documento se pretende probar que las partes, vía fax, acordaron la prórroga del contrato a partir del mes de noviembre de 2008, como lo señala el contrato. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis constituye la impresión de un mensaje de datos transmitido vía fax, el cual, al no haber sido objeto de impugnación, merece pleno valor según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, que las partes, en fecha 26 de agosto de 2008, acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento, con un nuevo canon.
3) Documento contentivo de la respuesta que le da la demandada a la actora, vía fax, en fecha 23 de agosto de 2009, con relación a la prórroga del contrato (F.147); con el documento se pretende probar que las partes, vía fax, acordaron la prórroga del contrato a partir del mes de noviembre de 2009, tal como lo señala el contrato. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis constituye la impresión de un mensaje de datos transmitido vía fax, el cual, al no haber sido objeto de impugnación, merece pleno valor según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, que las partes, en fechas 24 de agosto y 07 de octubre de 2009, acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento, con un nuevo canon.
4) Comunicación enviada por la demandada a la actora, por correo electrónico, el día 1 de noviembre de 2010 a las 6:25 p.m.; con este documento se pretende probar que para el día 1 de noviembre de 2010 la demandada reconoce que no está al día con sus pagos, es decir, está insolvente. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis constituye la impresión de un mensaje de datos transmitido vía correo electrónico, el cual, al no haber sido objeto de impugnación, merece pleno valor según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De los mismos se evidencia, que para el mes de noviembre de 2010 aún no existía acuerdo entre las partes respecto al arrendamiento, y además en fecha 01/11/2010, la ciudadana Diana Pocaterra manifestó encontrarse “apenadísima por esta situación de falta de pago e incertidumbre”.
De la parte demandada.
Junto con la contestación a la demanda:
1) Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana Hilda Corrales y el ciudadano Pablo Vásquez Benedetti, de fecha 01 de febrero de 1992 (F.119 y 120). Observa esta juzgadora que el medio bajo análisis fue objeto de impugnación, sin que la parte demandada solicitara el cotejo con su original; en consecuencia, no se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Copia simple de instrumento autenticado en fecha 07 de noviembre de 2006, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 53, tomo 246 de los libros de autenticaciones (F.121 al 124). Observa esta juzgadora que el medio bajo análisis no fue objeto de impugnación y por lo tanto se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se videncia que las ciudadanas Hilda Corrales (arrendadora) y Diana Isabel Pocaterra Silva (arrendataria), en fecha 07 de noviembre de 2006, suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo algunas de sus cláusulas las siguientes:
PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a la ARRENDATARIA y ésta así lo acepta, un (01) inmueble del cual se (sic) usufructuaria según documento registrado en la Ofician de Registro del Municipio Chacao, en fecha 26 de octubre de 2006 anotado bajo el No. 36, tomo 6, protocolo primero, constituido por una quinta denominada TOPOCUAL, ubicada en la calle 7 de Los Palos Grandes, entre 5ta Avenida de los Palos Grandes y la Avenida Principal de Santa María, Chacao, Estado Miranda, Caracas y cuya área y linderos se dan aquí por reproducidos y LA ARRENDATARIA declara expresamente conocer.
(…)
TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá la duración de un (1) año FIJO NO PRORROGABLE, siendo vigente desde la fecha de autenticación del presente documento y contados 12 meses después. Las partes dentro de los sesenta (60) días previo al vencimiento del presente contrato, convendrán en la celebración o no de un nuevo contrato, por lo que en ningún caso operará la tácita reconducción. De no producirse ningún pronunciamiento respecto de la celebración de nuevo contrato se entiende que el inmueble será entregado en la fecha establecida, pasados 12 meses de la autenticación de este documento.
(…)
QUINTA: El canon de arrendamiento mensual es de DOS MILLONES SETENCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.700.000,00) que será pagadero por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA en mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, entendiéndose éste como cada lapso de treinta (30) días continuos transcurridos a de la fecha de autenticación del presente documento, personalmente o mediante tercero autorizado por escrito por LA ARRENDADORA en la ciudad de Caracas. Se incurre en mora transcurridos los cinco (5) días hábiles destinados para el pago del canon de arrendamiento. Queda entendido y así expresamente lo acepta LA ARRENDATARIA que renovado el contrato de arrendamiento por un período igual. Se fijará un nuevo canon de arrendamiento. En caso de abandono del inmueble por parte de LA ARRENDATARIA, LA ARRENDADORA podrá disponer de éste después de pasados quince (15) días de comprobarse la ausencia mediante inspección ocular practicada por el tribunal competente, pudiendo disponer a partir de ese momento el inmueble arrendado, sin que LA ARRENDATARIA tenga derecho a reclamo alguno.
(…)
DÉCIMA: Serán causales de resolución del presente contrato las siguientes y la inmediata desocupación del inmueble arrendado: a) La falta de pago oportuno de una (01) mensualidad de arrendamiento. b) Destinar el inmueble arrendado a un uso o destino distinto al aquí señalado, o ceder, traspasar subarrendar, dar en concesión o en comodato y cualquier otra forma o figura que signifique desprendimiento de la cosa arrendada a favor de terceras personas; y c) cualquier otro hecho o circunstancia que implique incumplimiento de las obligaciones de contractuales y legales que asume LA ARRENDATARIA en virtud de esta contrato, verificado uno cualquiera de los presupuestos antes señalados dará lugar a la aplicación del artículo 1.616 del Código Civil…”.
3) Copia simple de planillas de depósito bancario (F.125). Observa esta juzgadora que el medio bajo análisis fue objeto de impugnación, sin que la parte insistiera en el valor probatorio de estos instrumentos; en consecuencia, no se les confiere valor probatorio.
4) Instrumento contentivo de comunicación transmitida vía correo electrónico (F.126). Observa esta juzgadora que el medio bajo análisis fue objeto de impugnación, sin que la parte demandada insistiera en el valor probatorio del mismo, en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le confiere valor probatorio.
5) Instrumento intitulado “transferencia a terceros en otro banco” (F.127). Observa esta juzgadora que el medio bajo análisis fue objeto de impugnación, sin que la parte demandada insistiera en el valor probatorio del mismo, en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le confiere valor probatorio.
6) Copia simple de instrumento contentivo de comunicación transmitida vía fax, de fecha 07 de septiembre de 2010. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue objeto de impugnación, y por lo tanto se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Del instrumento bajo análisis se desprende que en fecha 07 de septiembre de 2010, la ciudadana Hilda Corrales hizo saber a la ciudadana Diana Pocaterra lo siguiente: “Mediante la presente le informo que des estar Ud. interesada en una prórroga de un año del contrato de alquiler, el canon de arrendamiento correspondiente a la quinta Topocual será aumentado a 12.000 Bs. (doce mil) mensuales a partir del mes de noviembre del 2010. Igualmente para dar cumplimiento a la cláusula N 6 del contrato, el depósito será aumentado a Bs. 36.000 (treinta y seis mil Bs.) por lo cual deberá abonar la suma de (24.000,00 Bs.) (veinte y cuatro) resultante de la diferencia entre el depósito anterior de 12.000Bs. (doce mil) y el nuevo de 36.000,00Bs. (treinta y seis). Le agradezco firmar la presente comunicación en señal de recibida y comunicarme su decisión al respecto lo más pronto posible, la cual puede ser vía fax ya que yo resido en la Isla de Margarita (…).”; el instrumento se encuentra suscrito por las ciudadanas Hilda Corrales y Diana Pocaterra.
En la etapa de promoción de pruebas, promovió:
1) Documentales:
1.1) Ratifican los documentos que constan como anexos a la contestación de la demanda, a saber:
1.1.1) Contrato de arrendamiento con la demandante, que entró en vigencia el 01 de febrero de 1992, respecto a la Quinta Topocual, ubicada en la calle 7 de la urbanización Los Palos Grandes, el cual fue suscrito por Pablo Vásquez como arrendatario del inmueble, con el cual se pretende probar que la relación arrendaticia data de más de diecinueve (19) años, y que nunca existió ninguna limitación respecto al uso del inmueble. Observa esta juzgadora que el referido instrumento, tal y como lo a afirma el promovente, fue consignado junto con la contestación a la demanda, siendo impugnado por la contraparte, tras lo cual, la parte que quería valerse del instrumento debía consignar, en la etapa de promoción de pruebas, el original, copia certificada o solicitar el cotejo -todo según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil- lo cual no ocurrió; por consiguiente, quien decide no le confiere valor probatorio al instrumento a que hace referencia la parte en este acápite. Así se decide.
1.1.2) Contrato de arrendamiento con la demandante, firmado en fecha 7 de noviembre de 2006, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao de Estado Miranda, anotado bajo el No. 53, tomo 246 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual pretende demostrar que la relación se ha mantenido en el tiempo sin más alteraciones que la modificación de quien firma el contrato de arrendamiento, siendo éste el caso de la demandada (Gerente de la empresa Producciones Post House 4001, C.A., y que nunca ha existido una limitación respecto al uso del inmueble. Observa esta juzgadora que el medio bajo análisis ya fue objeto de valoración en el acápite numerado “2” de los medios de prueba consignados junto con la contestación a la demanda.
1.1.3) Copia de correo electrónico de fecha 10 de diciembre de 2010, el cual pretende demostrar que después de varias conversaciones y comunicaciones al respecto, dimos respuesta concreta a la solicitud de ajusta aceptando un treinta y cinco por ciento (35%) de aumento; que la demandante siempre manifestó su interés de continuar la relación arrendaticia, al igual que los arrendatarios; y que es falso, como se alega en la demanda, que nunca se dio respuesta a la renovación o no del contrato. Observa esta juzgadora que el referido instrumento, tal y como lo a afirma el promovente, fue consignado junto con la contestación a la demanda, siendo impugnado por la contraparte, tras lo cual, la parte que quería valerse del instrumento, el cual es calificado como prueba libre (al ser un documento contentivo de un mensaje de datos) tenía la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, los medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba, lo cual podía hacer a través de cualquier medio probatorio (sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 24 de octubre de 2007); de esta forma, y como la parte sólo se limitó a “ratificar” el instrumento impugnado, no se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con lo establecido en los artículos 429 y 395 del Código de Procedimiento Civil.
1.1.4) Copia de correo electrónico de fecha 13 de diciembre de 2010, el cual pretende demostrar que la demandante estaba considerando la propuesta presentada de ajuste al arrendamiento del contrato que se había firmado inicialmente en 1992. Advierte esta juzgadora que el instrumento promovido no se encuentra inserto en el expediente; por consiguiente no existe elemento probatorio sobre el cual pronunciarse.
1.1.5) Copia de comprobante electrónico de transferencia a terceros de Banesco, donde consta el depósito a la cuenta No. 01040107110107008446 del Banco Venezolano de Crédito, S.A., cuya beneficiaria es la demandada Hilda Corrales, con lo cual se quiere demostrar que se realizó el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2010. Observa esta juzgadora que el referido instrumento, tal y como lo a afirma el promovente, fue consignado junto con la contestación a la demanda, siendo impugnado por la contraparte, tras lo cual, la parte que quería valerse del instrumento, el cual es calificado como prueba libre (al ser un documento contentivo de un mensaje de datos) tenía la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, los medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba, lo que podía hacer a través de cualquier medio probatorio (sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 24 de octubre de 2007); de esta forma, y como la parte sólo se limitó a “ratificar” el instrumento impugnado, no se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con lo establecido en los artículos 429 y 395 del Código de Procedimiento Civil.
1.1.6) Copia de los comprobantes de depósito bancario, de fechas 11 de febrero y 10 de marzo, identificados bajo los Nos. 2534861 y 1251091, respectivamente, a la cuenta de la demandante Hilda Corrales, correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2011, con lo cual pretendemos demostrar que se ha cumplido a cabalidad con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por Hilda Corrales, de fecha 1 de febrero de 1992 con Pablo Vásquez, en su carácter de Gerente de Post House, siendo luego a partir del 7 de noviembre de 2006, firmados por la demandada. Observa esta juzgadora que los referidos instrumentos, tal y como lo a afirma el promovente, fueron consignados junto con la contestación a la demanda, siendo impugnados por la contraparte, tras lo cual, la parte que quería valerse del instrumento debía consignar, en la etapa de promoción de pruebas, el original, copia certificada o solicitar el cotejo -todo según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil- lo cual no ocurrió; por consiguiente, quien decide no les confiere valor probatorio a los instrumentos a que hace referencia la parte en este acápite. Así se decide.
1.2) Promovió copia de recibo de pago de canon de arrendamiento de Producciones Post House 4001, C.A., de fecha 11 de noviembre de 2009, por la cantidad de Bs. 6.000, a la cuenta No. 02620743, firmado como recibido por la demandante, el cual pretende demostrar que la relación arrendaticia que se mantiene desde 1992, ha sido con Post House y que los contratos han sido firmados por los Gerentes de dicha empresa, siendo que dicha relación se ha mantenido en el tiempo sin más alteraciones que la modificación de quien firma el contrato de arrendamiento (F.135 y 136). Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis fue objeto de impugnación, razón por la cual no se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
1.3) Con fundamento en el principio de comunidad de la prueba, promovió los documentos que se acompañan como anexos al escrito de demanda y su reforma marcados “A” al “E”. Observa esta juzgadora que los instrumentos a los que hace referencia el promovente, ya fueron objeto de análisis en acápites precedentes; por lo tanto, se dan por reproducidas en esta oportunidad dichas consideraciones.
MOTIVACIÓN
Conoce este Tribunal del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, ciudadana HILDA JOSEFINA CORRALES AMPARAN, contra la decisión proferida en fecha 13 de mayo de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró la perención de la instancia en el juicio que, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoara la ciudadana HILDA JOSEFINA CORRALES AMPARAN, contra la ciudadana DIANA ISABEL POCATERRA SILVA.
La perención de la instancia constituye una forma de terminación del proceso debido a la falta de impulso procesal de las partes. Esta institución procesal se encuentra prevista en el artículo 267 de nuestro Código de Procedimiento Civil, a saber:
Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1 Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
2 Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
3 Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla.”.
En el caso bajo estudio, advierte esta sentenciadora que el juez de primera instancia declaró la perención de la instancia, según el supuesto contenido en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, entiéndase: “cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.”.
Sobre los casos de perención breve, la Sala de Casación Civil, en decisión No. 77 de fecha 04 de marzo de 2011, estableció:
“(…)la participación de la parte demandada en las etapas del proceso, pone en evidencia el cumplimiento de los actos procesales tendientes a lograr la citación de la parte actora, así como la intención de impulsar el proceso hasta su conclusión, y en virtud de ello, no puede ser cuestionado la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando este haya alcanzado su finalidad practica.
Asimismo, esta Sala deja asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1º y 2º del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil.
Es por ello, que la parte actora tiene como obligación exclusiva, de lograr el llamado a juicio del demandado para el desenvolvimiento de juicio, con el fin de garantizar a los sujetos procesales el derecho a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, todo ello, cónsona satisfacción de las exigencias de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los artículos 26, 49 y 257, pues su desarrollado contexto persigue flexibilizar el formalismo que soporta el proceso civil, siendo éste el “…instrumento fundamental para la realización de la justicia…”.
(…)
De lo anterior, queda comprobado el cumplimiento del llamado a juicio de la parte demandada Daismary José Sole Clavier; el conocimiento oportuno del contenido de la demanda, la satisfacción y finalidad que le asigno la ley al acto procesal de citación y la participación de la parte demandada en el proceso, que sin duda alguna, ponen de manifiesto la intención de la parte actora de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la demandada, así como, la noción y ejercicio pleno de los medios establecidos en la ley procesal para contradecir, alegar y probar los cuestionamientos realizados por su contraparte.
En atención a lo anterior, no puede afirmarse que se haya configurado la perención breve de la instancia cuando la misma no fue alegada en su primera oportunidad, sino de manera súbita fue solicitada en el escrito de informes de segunda instancia, y mucho menos cuando el acto procesal de citación logró obtener su efecto y su finalidad única, que no es otra que la presencia de la parte demandada, durante todas las etapas del proceso, formalismo indispensable para la validez del presente juicio conforme al articulo 49 ordinal 1º de la Constitución Bolivariana de Venezuela.”.
Ahora bien, observa quien decide que en el presente juicio se efectuaron las siguientes actuaciones:
• En fecha 12 de noviembre de 2010, el abogado Virgilio Toledo García, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito libelar más anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Los Cortijos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F.02 al 24).
• En fecha 22 de noviembre de 2010, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio dictó auto de admisión de la demanda (F.25).
• En fecha 25 de enero de 2011, el abogado el abogado Virgilio Toledo García, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de demanda ante el juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F.27 al 33).
• En fecha 26 de enero de 2011, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto admitiendo la reforma de la demanda (F.99).
• En fecha 03 de febrero de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos para la respectiva compulsa (F.101).
• En fecha 01 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó diligencia en la cual dejó constancia acerca del suministro de los emolumentos al alguacil con el objeto de practicar la citación de la parte demandada (F.104). En esa misma oportunidad solicitó que la citación se efectuara en el domicilio de la demandada (F.106).
• En fecha 23 de marzo de 2011, la ciudadana Ligia Reyes, en su carácter de Alguacil, dejó constancia de la práctica de la citación personal de la parte demandada (F.108).
• En fecha 25 de marzo de 2011, la ciudadana Diana Pocaterra Silva, parte demandada, debidamente asistida por el abogado Claudio Turola García, consignó escrito de contestación a la demanda (F.111 al 118). En fecha 31 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó diligencia mediante la cual impugnó las copias simples de los documentos cursantes en los folios 119, 120, 125, 126 y 127 (F.130).
• En fecha 11 de abril de 2011, la ciudadana Diana Pocaterra, parte demandada, asistida por el abogado Alfredo Zuloaga, consignó escrito de promoción de pruebas (F.132 al 134).
• En fecha 12 de abril de 2011, el a quo dictó auto mediante el cual admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (F.140).
• En fecha 12 de abril de 2011, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (F.142 al 144).
• En fecha 14 de abril de 2011, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones (F.150 al 153).
• En fecha 18 de abril de 2011, la representación judicial de la parte actora, consignó diligencia mediante la cual impugnó las copias simples cursantes en los folios 134, 135 (F.155).
• En fecha 13 de mayo de 2011, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando la perención de la instancia (F.157 al 165).
Ahora bien, el juez a quo declaró -de oficio- la perención breve de la instancia al considerar que desde la fecha en que admitió la demanda hasta la consignación de la reforma libelar, trascurrió un lapso superior a treinta (30) días sin que la parte actora impulsara la citación de la demandada; no obstante, observa esta alzada que admitida la reforma de la demanda, la parte actora impulsó la citación, la demandada fue citada correctamente, ésta compareció a juicio (participó en todas las fases del mismo) y ejerció plenamente su derecho a la defensa, sin que solicitara en ninguna etapa procesal la perención de la instancia.
En este sentido, siendo que según los postulados de nuestra Carta Magna el proceso es un instrumento para la realización de la justicia, la cual no deberá sacrificarse por la omisión de formalidades no esenciales, y como quiera que en el presente asunto la parte demandada fue citada, compareció a juicio, el proceso fue tramitado en su totalidad con la presencia de ambas partes, quienes ejercieron plenamente sus derechos, esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 26, 49 ordinal 1° y 257 del Texto Constitucional, y con fundamento con el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, considera que en el presente asunto no configuró la perención breve de la instancia, y por consiguiente, pasa a decidir el mérito de la controversia en los siguientes términos:
El presente juicio inició mediante demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, presentó el abogado Virgilio Toledo, en representación de la ciudadana Hilda Corrales, contra la ciudadana Diana Pocaterra.
Ambas partes admitieron la existencia de una relación arrendaticia entre ellas, la cual versa sobre un inmueble constituido por una quinta denominada “Topocual”, ubicada en la calle 7 de Los Palos Grandes, entre 5ta. Avenida de Los Palos Grandes y Avenida Principal de Santa María, Chacao, Estado Miranda; en efecto, la parte actora alegó que en fecha 11 de noviembre de 2009 se autenticó ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el No. 24, tomo 87 de los libros de autenticaciones, asimismo, la parte demandada señaló que las partes celebraron un contrato de arrendamiento, cuya vigencia era de un (01) año, el cual expiraba el 11 de noviembre de 2010 (con lo cual se admite tácitamente que el contrato se celebró el 11 de noviembre de 2009), estando así las partes contestes en que se suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 11 de noviembre de 2009, y así queda establecido.
Sin embargo, tanto la actora como la accionada hicieron mención a que el vínculo contractual existía con anterioridad; así, respecto al inicio de la relación, la actora adujo que un contrato fue suscrito en el año 2006, y la demandada señaló que la relación comenzó en el año 1992.
Ahora bien, observa esta juzgadora que la parte demandada consignó copia simple de contrato de arrendamiento suscrito en el año 1992, sobre la quinta “Topocual”, siendo la arrendadora la ciudadana Hilda Corrales y el arrendador el ciudadano Paul Vásquez; este medio de prueba no fue valorado por esta alzada, al haber sido impugnado por la contraparte, y además, encontrarse firmado por un tercero quien no es parte en juicio; no obstante, ambas partes aportaron como medio de prueba, un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 7 de noviembre de 2006, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao de Estado Miranda, anotado bajo el No. 53, tomo 246 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo partes del mismo la ciudadana Hilda Corrales (arrendadora) y Diana Pocaterra (arrendataria). De esta forma, visto que la actora no logró aportar ningún elemento probatorio que demostrara la existencia del vínculo contractual desde el año 1992, y como quiera que ambas partes están contestes en la suscripción de un contrato de arrendamiento el 07 de noviembre de 2006, fecha ésta alegada por la actora, quien decide considera que la relación arrendaticia entre la ciudadana Hilda Corrales y Diana Pocaterra inició el 07 de noviembre de 2006. Así se establece.
Aclarado lo anterior, de seguida esta alzada resolverá el punto referido al carácter determinado o indeterminado del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, que es el suscrito en fecha 11 de noviembre de 2009.
Pues bien, como se indicara supra, ambas partes señalaron que en fecha 11 de noviembre de 2009, suscribieron un contrato de arrendamiento cuya duración era de un (01) año; no obstante, si bien la accionante sostiene que finalizó el 11 de noviembre de 2010, la demandada señala que el contrato se indeterminó con la anuencia de las partes.
En este sentido, se observa que la cláusula tercera del contrato autenticado el 11 de noviembre de 2009, dispone:
“El presente contrato de arrendamiento tendrá la duración de un (1) año a partir de la firma de este contrato; la duración del mismo podrá ser prorrogada siempre y cuando cada una de las partes esté de acuerdo. Para los efectos cualquiera de las partes deberá participar con dos (2) meses antes de la fecha de vencimiento de este documento por medio escrito su deseo de dar por terminado o renovar el mismo.”.
Resulta claro que las partes acordaron fijar la vigencia del contrato en un (1) año, pudiendo ser prorrogado por convenio de los interesados, el cual debía ser expresado por medio escrito.
Así, del acervo probatorio se desprende que en fecha 07 de septiembre de 2010, la arrendadora Hilda Corrales, inquirió a la arrendataria Diana Pocaterra, acerca de su interés en prorrogar por un (1) año el contrato de arrendamiento, indicándole que, en caso afirmativo, el canon sería ajustado a doce mil bolívares (Bs.12.000,00); de esta forma, la arrendadora daba cumplimiento a la cláusula tercera al consultar a la arrendataria, con dos meses de anticipación al vencimiento, su interés de continuar el arrendamiento.
Conforme a lo anterior, la arrendataria debía manifestar si estaba de acuerdo o no con la renovación del contrato, hecho éste que pretendió probar a través de un instrumento contentivo de comunicación transmitida vía correo electrónico, cursante al folio 126, el cual carece de todo valor, vista la impugnación efectuada por el apoderado de la actora; asimismo, en virtud del principio de comunidad de la prueba, observa esta juzgadora que según instrumento promovido por la actora, contentivo de comunicación transmitida vía correo electrónico (folio 148), en fecha 04 de noviembre de 2010 –ya valorado supra por esta alzada-, la ciudadana Diana Pocaterra le manifestó a Hilda Corrales, con relación al contrato de arrendamiento: “No tengo nada claro todavía. Tomaré cualquier decisión que se tome lo más pronto posible”, de lo cual se colige que para esa fecha (04/11/2010), aún las partes no habían alcanzado un acuerdo respecto a la relación arrendaticia, no constando en las actas del expediente que, con posterioridad a esta fecha, las partes arribaran a un acuerdo para la prórroga del contrato de arrendamiento. Así se establece.
Por otra parte, la accionada alegó que el contrato se indeterminó –con la anuencia de ambas partes- de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, toda vez que la arrendataria ha cumplido, hasta la actualidad, con las obligaciones derivadas del mismo, gozando de la posesión del inmueble y pagando el canon de arrendamiento.
Pues bien, el artículo 1.600 del Código Civil, establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem, dispone:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
De las normas transcritas, se colige que en los casos de arrendamientos celebrados a tiempo determinado, si el arrendatario continúa en posesión de la cosa una vez expirado el término, sin que el arrendador objete tal permanencia, operará la tácita reconducción.
En el caso bajo análisis, observa esta juzgadora que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama, finalizó en fecha 11 de noviembre de 2010, siendo interpuesta la presente demanda (por cumplimento de contrato en virtud de la expiración del término convenido) en fecha 12 de noviembre de 2010, es decir, al día siguiente de la finalización del lapso. Este acto, a consideración de quien decide, constituye una manifestación clara de la intención del arrendador de impedir, en primer lugar, la tácita reconducción y en segundo lugar, la continuidad del contrato de arrendamiento.
Siendo así, esta alzada deja establecido que el contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas Hilda Corrales y Diana Pocaterra, autenticado en fecha 11 de noviembre de 2009 ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, tomo 87 de los libros de autenticaciones, es de tiempo determinado, no habiendo operado la tácita reconducción; en virtud de ello, no resultan aplicables las disposiciones legales relativas al desalojo (las cuales sólo se aplican a los contratos celebrados a tiempo indeterminado), tal y como lo sostiene la demandada, siendo además, improcedente su solicitud de inadmisibilidad de la demanda.
Aunado a lo anterior, se advierte que la parte actora alegó la insolvencia de la demandada en el pago de los cánones al vencimiento del término contractual, por lo cual no tendría derecho al beneficio de prórroga legal; no obstante, la demandada adujo haber cumplido a cabalidad con sus obligaciones.
Pues bien, es menester señalar que la prórroga legal es un beneficio que otorga la ley para proteger al inquilino, el cual aplica en las relaciones arrendaticias celebradas a tiempo determinado siempre y cuando el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, y cuya finalidad es que, al vencerse el contrato, el arrendatario continúe ocupando el inmueble por un plazo máximo con fundamento en la duración del mismo.
En efecto, dispone el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. No. 36.845, del 7 de diciembre de 1999), lo siguiente:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Asimismo, el artículo 40 eiusdem, establece:
“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”
En este sentido, observa quien decide que si bien todo arrendatario, vinculado en una relación a tiempo determinado, tiene derecho al goce de la prórroga legal, para que tal beneficio opere debe verificarse que al vencimiento del término contractual se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.
En el caso bajo estudio, como antes se indicó, la parte actora alegó que la demandada, al vencimiento del plazo convenido, se encontraba insolvente en sus obligaciones, especificando la falta de pago del canon correspondiente al período 11/10/2010 al 11/11/2010. Al respecto, la demandada indicó haber pagado, pues, según instrumento anexado al escrito libelar, en fecha 11 de noviembre de 2010 se realizó una transferencia bancaria por la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), el cual cubría el pago de los meses de octubre y noviembre de 2010.
Ahora bien, observa esta juzgadora que el instrumento al cual hace referencia la accionada cursa inserto en el folio 127, siendo el mismo objeto de impugnación sin que la parte demandada insistiera en su valor probatorio, razón por la que no se le confirió valor según lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en virtud de ello, la demandada no logró probar el cumplimiento de su obligación contractual consistente en pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes, entendiéndose este último como cada lapso de treinta (30) días continuos transcurridos desde la fecha de autenticación del contrato. Es decir, al ser autenticado el contrato en fecha 11 de noviembre de 2009, la arrendataria debía pagar el canon dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, contados a partir del día doce (12) –inclusive- de cada mes. A manera de ejemplo, puede señalarse que en el caso de la mensualidad alegada como no paga (11/10/2010 al 11/11/2010), la arrendataria debía efectuar el pago a más tardar el 19 de octubre de 2010.
Sobre este punto, observa esta alzada que la parte accionada alegó no haberse retrasado en el pago del canon, toda vez que, según sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se interpretó el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al momento de interposición de la demanda la accionada no había incurrido en ningún atraso. Ahora bien, debe señalarse que el artículo 51 de la precitada Ley establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
La anterior norma está referida a los pagos por consignación, es decir, aquellos efectuados por el arrendatario ante el órgano designado por la ley a tal fin, en los casos en que el arrendador rehúse recibir el pago del canon; de esta forma, al no haberse alegado ni probado en esta causa que el arrendatario estaba efectuando el pago de los cánones ante el Tribunal competente, el criterio asentado por la Sala Constitucional no es aplicable al caso concreto.
De esta forma, dado que la demandada no probó haber realizado el pago de la mensualidad que se alegó como insoluta, y por cuanto el contrato finalizó el 11 de noviembre de 2010, se evidencia que la arrendataria no estaba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales (pagar el canon), razón por la que no tiene derecho a gozar del beneficio de prórroga legal. Así se establece.
En virtud a lo antes expuesto, siendo que las ciudadanas Hilda Corrales y Diana Pocaterra estuvieron vinculadas por una relación arrendaticia a tiempo determinado, la cual expiró en fecha 11 de noviembre de 2010, toda vez que la arrendataria no goza del beneficio de prórroga legal, debe esta alzada declarar con lugar la demanda incoada por la ciudadana Hilda Corrales, ordenándose en el dispositivo de este fallo la entrega del inmueble a la actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.594 del Código Civil, y las cláusulas novena y décima cuarta del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, tomo 87 de los libros de autenticaciones.
DISPOSITIVA
En conformidad con las precedentes consideraciones, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Virgilio Toledo García, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 13 de mayo de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: se REVOCA la sentencia dictada en fecha 13 de mayo de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuso la ciudadana HILDA JOSEFINA CORRALES AMPARAN contra la ciudadana DIANA ISABEL POCATERRA SILVA; como consecuencia de la anterior declaratoria se ordena a la demandada entregar a la actora el inmueble constituido por una quinta denominada “Topocual”, ubicada en la calle 7 de Los Palos Grandes, entre 5ta. Avenida de Los Palos Grandes y Avenida Principal de Santa María, Chacao, Estado Miranda, en las mismas condiciones en que lo recibió, según lo dispuesto en las cláusulas novena y décima cuarta del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, tomo 87 de los libros de autenticaciones.
CUARTO: no se condena en costas del recurso al haber sido revocada la sentencia recurrida, y se condena en costas del juicio a la parte demandada en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por haberse pronunciado en la oportunidad legal correspondiente, no se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el expediente al Juzgado correspondiente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los doce (12) días del mes de abril de 2013. Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZA
DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
LA SECRETARIA
ABG. ÁMBAR MATA L.
En la misma fecha doce (12) de abril de 2013, se registró y publicó la decisión, siendo las 03:20 p.m.
LA SECRETARIA
ABG. ÁMBAR MATA L.
EXP. No. AP71-R-2013-000084.
RDSG/AJML/emd
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