REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 05 de abril 2013
202º y 154º
PARTE ACTORA: SCARLET COROMOTO GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-4.249.982.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAQUEL MENDOZA DE PARDO y GLADYS CHOCRON. M, abogadas en ejercicio, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 5.543 y 3.843, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil GLOBI LICORES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nro. 4, Tomo 106-A-VII, en fecha 09 de junio de 2000, y los ciudadanos MATEUS MARQUES DE NOBREGA y OSCAR MARQUES FERREIRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.149.631 y V-10.803.795, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ R. ESCOBAR V. y JUAN GONCALVES, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.103 y 47.703, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: AP71-R-2012-000798. (Sentencia Definitiva).
I
ANTECEDENTES
Conoce esta Alzada del Recurso de Apelación interpuesto en fecha 10 de diciembre de 2012, por el abogado Carlos Salas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.855, asistiendo en ese acto a la ciudadana Scarlet Coromoto González, en su carácter de parte actora en el presente juicio, contra la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de octubre de 2012 que declaró IMPROCEDENTE la pretensión que por resolución de contrato de arrendamiento, incoara la ciudadana SCARLET COROMOTO GONZÁLEZ RODRÍGUEZ contra la sociedad mercantil GLOBI LICORES C.A., y los ciudadanos MATEUS MARQUES DE NOBREGA y OSCAR MARQUES FERREIRA.
Mediante escrito presentado en fecha 18 de enero de 2012, por la abogada Raquel Mendoza de Pardo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.543, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Scarlet Coromoto González Rodríguez interpuso demanda con fundamento en los siguientes argumentos de hecho y derecho:
Que su representado en fecha 24 de febrero de 2005, suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos Mateus Marques de Nobrega y Oscar Marques Ferreira y a la sociedad mercantil GLOBI LICORES, C.A., sobre un inmueble del cual alega es copropietaria su mandante. Señala que en el Contrato de Arrendamiento en su cláusula segunda se estableció que: “El plazo de duración del presente contrato es de dos (02) años fijos y sin prorroga a partir del primero de febrero de dos mil cinco (01/02/2005), y una vez finalizado el mismo, es decir, el primero de febrero de dos mil siete (01/02/2007), LOS ARRENDATARIOS, se obligan a desocupar el inmueble y dejarlo en las mismas condiciones en que lo reciben al principio de este contrato…” que luego de vencido el contrato las partes celebraron un segundo contrato con duración de dos años. Vencido el segundo contrato operó la prórroga legal a favor de los arrendatarios, y los mismos siguieron pagando el canon mensual de arrendamiento, hasta el mes de agosto cuando se negaron a pagar a su mandante la mensualidad, por lo que se encuentran incursos en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales que durante la prórroga legal permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, incumplimiento que hace improcedente la continuación de seguir ocupando el inmueble. Igualmente, señala que los arrendatarios han incumplido con sus obligaciones de conservar el inmueble objeto del contrato in comento, pues el área destinada a depósito presenta fuerte deterioro.
La demanda fue admitida por auto de fecha 24 de enero de 2012, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 25 de enero de 2012, compareció la abogada Raquel Mendoza de Pardo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y procedió a consignar los fotostatos correspondientes a los fines de la elaboración de la compulsa, posteriormente, en fecha 02 de febrero de 2012, el A quo dejó constancia que se libró compulsa a la parte demandada. La parte actora en fecha 14 de febrero de 2012 consignó los emolumentos al ciudadano alguacil.
El alguacil en fecha 06 de marzo de 2012, consignó compulsas sin firmar.
La apoderada judicial de la parte actora en fecha 15 de marzo de 2012, solicita el desglose de las compulsas para insistir en la citación personal; lo cual fue acordado en fecha 20 de marzo de 2012.
En fecha 30 de marzo de 2012, comparece el abogado José Escobar, en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda, consigna poder y se da por citado.
Mediante escrito de fecha 03 de abril de 2010, la parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y da contestación al fondo alegando lo siguiente:
Que entre las partes del presente proceso está pendiente una decisión en el juicio que se sigue con motivo de REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, el cual se encuentra en apelación por ante el Juzgado Superior Primero de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Al contestar la demanda textualmente expresó lo siguiente: “(…) A todo evento, niego, rechazo y contradigo la demanda incoada contra mis representados (…)”.
Igualmente estableció: que dan por cierto que entre las partes se firmó el primer contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero de 2005 al 01 de febrero de 2007, el segundo también por dos (02) años fijos desde 01 de febrero hasta el 01 de febrero de 2009 y el tercer contrato por un año desde el 01 de febrero de 2009 hasta el 01 de febrero de 2010, que la prórroga legal no venció porque la demandante continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. Niegan que la prórroga legal se hubiese establecido de común acuerdo el canon de arrendamiento por la suma de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 12.500). Rechazan que el local comercial no esté en buen estado de conservación y mantenimiento. Que el pago que corresponde a los cánones está debidamente consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
En fecha 13 de abril de 2012, comparece la abogada Raquel Mendoza de Pardo, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y procede a consignar escrito para contradecir las cuestiones previas, presentadas por la demandada.
La parte demandada en fecha 13 de abril de 2012, presentó escrito de promoción de pruebas.
El A quo en fecha 16 de abril de 2012, admitió las pruebas promovidas por no ser manifiestamente ilegales y fijó la fecha para la evacuación de las testimoniales.
En fecha 17 de abril de 2012, comparece la representación judicial de la parte actora, y consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 17 de abril de 2012, el Tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la parte actora y fija la fecha para la realización de la inspección judicial.
La evacuación de los testigos promovidos por la parte demandada se evacuaron en fecha 23 de abril de 2012.
Por auto de fecha 25 de abril de 2012, el Tribunal de la causa prorrogó el lapso probatorio.
En fecha 08 de mayo de 2012, siendo la oportunidad fijada por el A quo para la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte actora, el tribunal difiere la oportunidad de la practica en razón que en ésta misma fecha se llevó a cabo la Audiencia de Mediación del expediente signado bajo el Nro. AP31-V-2009-3412, de la nomenclatura interna de ese Juzgado.
Siendo la oportunidad fijada para la práctica de la Inspección Judicial el Tribunal por auto de fecha 14 de mayo de 2012, la declara desierta.
La parte actora en fecha 16 de mayo de 2012, presenta escrito de promoción de pruebas.
Comparece en fecha 18 de mayo de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia impugna las copias certificadas y simples que consignó la parte actora.
En fecha 21 de mayo de 2012, la parte demandada presentó escrito de fundamentación de la impugnación.
La parte actora en fecha 24 de mayo de 2012, presentó escrito de conclusiones.
En fecha 10 de octubre de 2012, el A quo dictó sentencia mediante la cual declaró Improcedente la pretensión que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana Scarlet Coromoto González Rodríguez contra los ciudadanos Mateus Marques de Nobrega, Oscar Marques Ferreira y la sociedad mercantil GLOBI LICORES, C.A.
Posteriormente en fecha 29 de octubre de 2012, la parte actora se da por notificada y apela de la sentencia dictada.
En fecha 30 de octubre de 2012, la parte actora solicita al tribunal la notificación de la parte demandada, la cual fue acordada en fecha 01 de noviembre de 2012.
La parte demanda comparece en fecha 05 de diciembre de 2012, y se da por notificada de la sentencia dictada en fecha 10 de octubre de 2012.
El abogado Carlos Salas asistiendo a la ciudadana Scarlet Coromoto González, apela de la sentencia dictada en fecha 10 de octubre de 2012.
En fecha 12 de diciembre de 2012, el A quo ordena la elaboración de un cómputo a los fines de determinar el lapso para la interposición del recurso de apelación, en esa misma fecha se ordena la remisión del expediente.
En fecha 11 de enero de 2013 luego de respectivo sorteo ésta Alzada ordena la devolución del expediente para que subsane el tribunal de la causa el error en la foliatura.
Posteriormente en fecha 22 de febrero de 2013, este Tribunal dio entrada al expediente y fijó el décimo (10º) día de despacho para emitir el fallo respectivo, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
II
COMPETENCIA
De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, este Tribunal es competente para conocer y decidir de las apelaciones interpuestas contra las decisiones emanadas de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y visto que la presente acción fue interpuesta contra una decisión del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara esta Alzada competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta. ASÍ SE DECIDE.
Antes de entrar al examen del fondo del asunto sometido a consideración, pasa esta Sentenciadora a analizar el material probatorio traído a los autos por las partes.
III
DEL MATERIAL PROBATORIO
Parte Actora:
Documentales:
1.- Copia Simple de Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana Scarlet Coromoto González Rodríguez, y los ciudadanos Mateus Marques de Nobrega y Oscar Marques Ferreira sobre el inmueble identificado como un Local Comercial ubicado en la planta baja de la casa distinguida con el nombre de “Villa San José”, situado en la Tercera Avenida entre calles Argentina y Brasil, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital , autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de enero de 2006, inserto bajo el Nº 29, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
2.- Originales del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana Scarlet Coromoto González Rodríguez, y los ciudadanos Mateus Marques de Nobrega y Oscar Marques Ferreira, y la sociedad mercantil “GLOBI LICORES, C.A.,” sobre el inmueble identificado como un Local Comercial ubicado en la planta baja de la casa distinguida con el nombre de “Villa San José”, situado en la Tercera Avenida entre calles Argentina y Brasil, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital , autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de marzo de 2009, inserto bajo el Nº 73, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
3.- Documento Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Scarlet Coromoto González Rodríguez, y los ciudadanos Mateus Marques de Nobrega y Oscar Marques Ferreira, y la sociedad mercantil “GLOBI LICORES, C.A.,” sobre el inmueble identificado como un Local Comercial ubicado en la planta baja de la casa distinguida con el nombre de “Villa San José”, situado en la Tercera Avenida entre calles Argentina y Brasil, Urbanización Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital , autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de marzo de 2009, inserto bajo el Nº 73, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Esta Alzada les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil, por cuanto, no fueron tachados, impugnados ni desconocidos por la contraparte en su oportunidad legal, aunado a ello los mismos fueron expedidos por funcionario público competente para dar fe de lo allí efectuado, los cuales traen como elemento de convicción a esta Sentenciadora del acuerdo celebrado entres las partes contendientes del presente juicio. ASÍ SE DECIDE.
4.- Recibos a nombre del ciudadano Mateus Marques, por la suma de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 12.500, 00) correspondiente a los meses de Junio, Mayo, Abril y Marzo del año 2010, por concepto de los cuatro locales comerciales ubicados en la casa Villa San José, Caracas, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, no fueron tachados, impugnados ni desconocidos por la contraparte en su oportunidad legal, los mismos traen como elementos de convicción el pago y monto exacto realizado por la parte demandada a la parte actora de los meses allí indicados. ASÍ SE DECIDE.
5.- Copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada el día 25 de febrero de 2005 correspondiente a la Sociedad Mercantil “GLOBI LICORES C.A.”., esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, no fue tachada, impugnada ni desconocida por la contraparte en su oportunidad legal, la cual trae como elemento de convicción la celebración de de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de “GLOBI LICORES, C.A.,” en fecha 25 de febrero de 2005. ASÍ SE DECIDE.
6.- Copia simple de la decisión dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por reintegro de sobre-alquileres interpusieron por los ciudadanos Mateus Marques de Nóbrega y Oscar Marques Ferreira contra la ciudadana Scarlet Coromoto González Rodríguez, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio por cuanto, no fue tachada, impugnada ni desconocida por la contraparte en su oportunidad legal, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
7.- Copia simple de título supletorio evacuado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, de fecha 27 de noviembre de 1975, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 30 de mayo de 1976, el cual quedó registrado bajo el Nro. 34, Folio 176, Protocolo Primero, Tomo 25., esta Alzada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio por cuanto, no fue tachado, impugnado ni desconocido por la contraparte en su oportunidad legal, sumado a que el mismo fue expedido por funcionario público competente para dar fe de lo allí efectuado, trayendo como elemento de convicción que la ciudadana Candelaria Rodríguez de González compró a la ciudadana María Isabel Cornieles de Luque un inmueble ubicado en Catia, Urbanización “La nueva Caracas”, con frente a la tercera Avenida, entre las Calles Argentina y Brasil en Jurisdicción de la parroquia Sucre, denominado “Villa San José”. ASÍ SE DECIDE.
8.- Copia simple del título supletorio evacuado por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 25 de mayo de 1983, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 14 de junio de 1983, quedando registrado bajo el Nº 7, Tomo 24, Protocolo Primero, esta Alzada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio por cuanto, no fue tachado, impugnado ni desconocido por la contraparte en su oportunidad legal, sumado a que el mismo fue expedido por funcionario público competente para dar fe de lo allí efectuado, el cual trae como elemento de convicción que la ciudadana Candelaria Rodríguez de González y Teofilo González de León realizaron edificaciones en el inmueble y aumentaron el porcentaje de construcción. ASÍ SE DECIDE.
9.- Copia simple de Resolución Nº 4349, de fecha 13 de diciembre de 1965, emanada de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Alquileres, en el expediente Nº 39.665, esta Alzada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio al documento público administrativo por cuanto, no fue tachado, impugnado ni desconocido por la contraparte en su oportunidad legal, siendo expedido por funcionario competente para dar fe de lo allí acontecido, ya que el mismo trae como elemento de convicción la regulación del canon de arrendamiento mensual para el inmueble destinado a vivienda y comercio, el cual comprende la “Villa San José” . ASÍ SE DECIDE.
De la Inspección Judicial:
Se observa al folio 210 de la primera pieza, que siendo la oportunidad correspondiente para que fuese ejecutada; el Tribunal A quo declaró desierto el acto. Por lo que considera esta Alzada que el, no puede ser valorado.
En relación a las pruebas promovidas por la parte actora las cuales corren insertas del folio 213 al 483, esta Alzada observa que a los folios 207-208, cursa auto dictado en fecha 25 de abril de 2012, mediante el cual el Tribunal A quo señaló que por cuanto se encontraba realizando proyectos de sentencias en varios expedientes, y como quiera que la actora había promovido la inspección judicial dentro del lapso legal, lo cual no se había llevado a cabo no por culpa de ésta sino del Tribunal, prorrogó el lapso de pruebas por diez (10) días de despacho para la evacuación de la referida inspección, por lo que a juicio de quien aquí decide, las mismas fueron promovidas extemporáneamente, en consecuencia, no se entrará a dar valoración alguna a dichas pruebas. ASÍ SE DECIDE.
Parte Demandada:
Documentales:
1.- Copia Certificada del expediente signado con el Nº 2010-1137 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Alzada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio por cuanto, no fue tachado, impugnado ni desconocidos por la contraparte en su oportunidad legal, siendo además expedido por funcionario competente para dar fe de lo allí efectuado, el cual trae como elemento de convicción que la sociedad mercantil “GLOBI LICORES C.A,” realizó a favor de la ciudadana SCARLEY COROMOTO GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, las consignaciones correspondientes a los cánones de arrendamiento por el inmueble ubicado en la tercera Avenida, entre las calles Argentina y Brasil, Casa “Villa San José”. ASÍ SE DECIDE.
2.-Copia Certifica de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de marzo de 2012, esta Alzada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio al documento público administrativo, por cuanto, la prueba no fue tachada, impugnada ni desconocida por la contraparte en su oportunidad legal, la misma trae como elemento de convicción que la demanda de reintegro de sobrealquileres interpuesta por los ciudadanos Mateus Marques de Nobrega y Oscar Marques Ferreira y la sociedad mercantil “GLOBI LICORES C.A.,”, al haber prosperado en derecho tiene ingerencia en el presento asunto, el cual será dilucidado más adelante. ASÍ SE DECIDE.
3.- Fotografías tomadas en el local comercial “GLOBI LICORES” C.A., ubicado en la Avenida Tres, entre las calles Brasil y Argentina, Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una Cámara, Marca Casio, Modelo Excilin, de 10.1 Mega Pixels, por el ciudadano Eduar Marcelino Silva Vásquez, y por cuanto, fueron ratificadas en el juicio por el mencionado ciudadano en fecha 23 de abril de 2012, (folio 204 de la pieza principal), conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal de conformidad con el artículo 510 ejusdem, las aprecia como indicio del estado en que se encuentra el inmueble de marra. ASÍ SE DECIDE.
4.- Original de Recibo Marcado con el Nº 1/1 de fecha 13 de enero de 2012, emanado por la sociedad mercantil “GLOBI LICORES C.A.,” por concepto de reparación de paredes, tuberías de aguas blancas, pego de cerámicas y pintura, y recibido por el ciudadano Arellano Moreno Alberto Cecilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.094.274, esta Alzada lo valora de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en fecha 23 de abril de 2012 (folio 200 de la primera pieza) el mencionado ciudadano a quien le fue otorgado el recibo ratifico su contenido, siendo igualmente ratificadas por el ciudadano Raúl Alexis Reyes Vera, quien dijo ser ayudante en las reparaciones del local, todo lo cual trae como elemento de convicción que la parte demandada realizó reparaciones al inmueble arrendado, así como que pago a los mencionados ciudadanos una cantidad de dinero por el trabajo realizado. ASÍ SE DECIDE.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Corresponde conocer y decidir a esta Alzada, la apelación interpuesta por el ciudadano Carlos Salas, actuando en ese acto como abogado asistente de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 10 de octubre de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Improcedente la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue la ciudadana Scarlet Coromoto González Rodríguez contra los ciudadanos Mateus Marques de Nobrega, Oscar Marques Ferreira y la sociedad mercantil GLOBI LICORES C.A, de la manera siguiente:
“(…)
IV
DE LA CUESTIÓN PREVIA
Sin embargo, el juicio previo y esperado que afectaría o incidiría en el resultado de este proceso judicial, fue emitido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 28 de marzo de 2012, razón por la cual, resulta obvió que no existiendo cuestión prejudicial que resolverse, habida cuenta que fue decidida en el decurso de este proceso, la cuestión previa opuesta resulta manifiestamente improcedente y así expresamente se decide.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
…Con respecto a los hechos objetos de controversia, el Tribunal observa que en fecha 12 de julio de 2010, la sociedad mercantil co-demandada Globi Licores C.A., realizó la consignación de la cantidad de doce mil quinientos bolívares (Bs. 12.500,oo) ante el Juzgado competente para ello, correspondiente a la pensión de arrendamiento del mes de julio de 2010, sin embargo, a partir del mes de agosto de 2010, la referida co-demandada comenzó a consignar ante el referido Juzgado de Municipio, la cantidad de trescientos sesenta bolívares (Bs. 360,oo) conducta esta asumida por la demandada, en virtud que, tal y como se evidencia de la sentencia dictada por el juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, que riela a los folios (f. 123 al 152), en fecha 7 de diciembre de 2010, el Juzgado 19º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, admitió la pretensión que por reintegro de sobre alquileres, interpusieran los hoy co-demandados en este proceso.
…En este sentido, considera el Tribunal que al haberse demostrado en un juicio distinto al presente, que la cantidad de dinero que cobró la arrendadora al inquilino fue excesiva, mal podría sostenerse que los co-demandados están insolventes frente a la parte actora, por virtud de no haber seguido pagando lo que ya, mediante sentencia dictada por un Juzgado Superior de la República, se estableció que fue cobrado en exceso. Antes por el contrario, como producto de la decisión emanada del Juzgado Superior en cuestión, pasa la arrendadora a ser deudora de lo condenado a pagar en el fallo dictado en fecha 28 de marzo de 2012.
Por ello, este Juzgado considera que al no haberse demostrado en este proceso que la parte demandada esté insolvente frente a la actora, con relación al monto que legalmente le corresponde pagar por concepto de cánones de arrendamiento, el supuesto fáctico establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, no se materializó y por ende, debe este Juzgado declarar improcedente en derecho la pretensión de resolución de contrato, producto del presunto incumplimiento culposo de la obligación de pago de cánones de arrendamiento a cargo de la demandada y así se decide.-
…En lo que respecta al presunto deterioro del inmueble objeto del contrato locativo, este Juzgador observa que la parte actora trajo a los autos una serie de documentos en copias, certificas y simples, valoradas desde el punto de vista formal en el capítulo correspondiente. En ese legajo de documentos cursan copias simples de fotografías, las cuales, si bien no fueron impugnadas por la parte demandada, debe necesariamente compararse con las evidencias que respecto del mismo punto objeto de controversia aportó la parte actora.
…En consecuencia, al no haberse demostrado fehacientemente en este juicio que los arrendatarios hayan incumplimiento con su obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado de mantenimiento y conservación, este Juzgado debe declarar improcedente en derecho la pretensión de resolución del contrato, fundada en las circunstancias de hecho antes indicadas y así expresamente se decide.-
VI
DECISION
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARREDAMIENTO incoara la ciudadano SCARLET COROMOTO GONZÁLEZ RODRÍGUEZ contra los ciudadanos MATEUS MARQUES DE NOBREGA, OSCAR MARQUES FERREIRA, y la sociedad mercantil GLOBI LICORES C.A.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este proceso.
TERCERO: Notifíquese la presente decisión a las partes del juicio, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil…”.
Cumplidas las formalidades de Ley, pasa este Tribunal a dictar sentencia y al respecto observa:
La parte demandada en la oportunidad correspondiente opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, y en este caso alega la parte que para ese momento en que se interpuso la demanda se encontraba pendiente una decisión en el juicio que por Reintegro de Sobrealquileres siguen los ciudadanos Mateus Marques de Nóbrega y Oscar Marques Ferreira, y la sociedad mercantil GLOBI LICORES, C.A., contra la ciudadana Scarlet Coromoto González Rodríguez, sobre el mismo inmueble que figura como objeto del contrato objeto de la presente demanda. Este punto tal como estableció el Tribunal A quo, fue resuelto en el trascurso del proceso en fecha 28 de marzo de 2012, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró con lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 09 de agosto de 2011, por el abogado José Ramón Escobar Vaamonde, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia dictada el 24 de mayo de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas. Efectivamente aprecia esta Juzgadora que ya la cuestión prejudicial al ser resuelta no hay nada sobre lo cual pronunciarse; en razón, que la misma, lo que presupone es la espera de un pronunciamiento, el cual ya fue dictado. En consecuencia como no existe un proceso el cual se encuentre vinculado al presente debe declararse Improcedente. ASÍ SE DECIDE.
Ahora, en el caso de mérito la parte actora incoa la presente acción en virtud que la parte demandada dejó de cumplir con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y de conservar el inmueble en buen estado de mantenimiento, en razón de esto solicita la resolución del contrato.
En relación al primer alegato esgrimido por la actora, se observa de las actas que conforman el expediente, que la parte demandada aceptó expresamente que celebraron tres (3) contratos de arrendamiento, teniendo el último como fecha de vencimiento el 01 de febrero de 2010, y tal como establece la parte actora al vencimiento de dicho contrato operó la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como lo establece la parte demandada que el mismo se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto claramente la ley establece cual será la prórroga que regirá en cada caso dependiendo del tiempo que duró la relación arrendaticia.
Igualmente se observa que las partes aceptaron las relaciones arrendaticias sin que exista contradicción en ello, más sin embargo en relación al canon de arrendamiento la parte actora, alegó que establecieron de común acuerdo que sería de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS, (Bs. 12.500,00), siendo tal alegato rechazado por la parte demandada la cual considera que no se encontraban obligados a pagar dicha cantidad, y que en ningún momento establecieron de común acuerdo tal cantidad; más por el contrario incoaron la demanda con relación al reintrego de sobrealquileres, ya especificada. En base a esto observa quien aquí suscribe que la parte demandada realizó el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2010, con el monto in comento, el cual consignó en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, posteriormente en el mes de Noviembre consigno en el mismo Juzgado la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA BOÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 360,00), esto debido a que inició un procedimiento ante otro Tribunal reclamando el exceso del canon de arrendamiento que venía pagando. Dicho procedimiento por el tribunal de la causa fue declarado sin lugar, ejerciendo la parte actora contra dicha sentencia recurso de apelación el cual fue declarado con lugar en fecha 28 de marzo de 2012, lo que en consecuencia conlleva que el arrendador le debe repetir aquellas cantidades que haya cobrado en exceso en el canon, la cual fue establecida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en la sentencia anteriormente mencionada.
Establecido y expuesto lo anterior considera esta Alzada que al analizar las pretensiones de la parte actora, las cuales comprenden la resolución del contrato debido a un incumplimiento en el pago de las mensualidades del arrendamiento y la obligación de conservar el inmueble en buen estado, en relación a lo ya resuelto por otro Tribunal Superior el cual estableció que quien figura como arrendador en el contrato le debe al arrendatario una determinada cantidad por el reintrego de sobrealquileres cobrados, los cuales se encuentran regulados por el organismo competente, mal puede esta Juzgadora declarar que la arrendataria quien figura como parte demandada en el presente juicio, se encuentra en el incumplimiento de sus obligaciones con relación al pago del canon mensual, en razón, que por el contrario su arrendadora debe pagarle una cantidad por el sobreprecio en el alquiler. ASÍ SE ESTABLECE.
En relación al segundo alegato referente al incumplimiento de la obligación de mantener el bien en buen estado, se evidencia que la parte demandada en el lapso correspondiente a la promoción de la pruebas, consignó a los autos fotografías que corren insertas del folio (153) al (159) del inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en la Planta Baja de la casa distinguida con el nombre de “Villa San José” situada en la Tercera Avenida entre Calles Argentina y Brasil, de la Urbanización Nueva Caracas, en jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, las cuales fueron ratificadas por el fotógrafo identificado como Eduar Marcelino Silva Vásquez, quien fue el que tomo las fotografias ya mencionadas. Este Juzgado en base a la sana crítica observa que el bien inmueble no presenta los deterioros que la parte actora estableció en su libelo teniendo éste la carga de probar que la parte demandada no cumplió con la obligación de mantener el inmueble en buen estado; de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; no sólo las fotografías demuestran lo contrario a lo que fue alegado por la parte actora, sino que además la parte demandada promovió y fueron evacuados dos testigos identificados como Alberto Cecilio Arellano Moreno y Raúl Alexis Reyes Vera, quienes declararon haber realizado reparaciones al inmueble in comento, por lo que se evidencia que el arrendatario cumplió con su obligación de mantener y conservar el inmueble en buen estado. En consecuencia al no haber demostrado la parte actora que el inmueble se encuentra deteriorado considera quien aquí suscribe que debe declararse improcedente tal alegato. ASÍ SE DECIDE.
En base a las anteriores consideraciones, debe esta Sentenciadora declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y en consecuencia, confirmar en toda y cada una de sus partes la decisión recurrida. ASÍ SE DECIDE.
V
DISPOSITIVO
Con fundamento de lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de diciembre de 2012, por el abogado Carlos Salas inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.835 contra la sentencia dictada en fecha 10 de octubre de 2012, emanada del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 10 de octubre de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia se declara IMPROCEDENTE la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana SCARLET COROMOTO GONZÁLEZ contra la sociedad mercantil GLOBI LICORES C.A., y los ciudadanos MATEUS MARQUES DE NOBREGA y OSCAR MARQUES FERREIRA.
Se condena en costas al recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias de este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cinco (05) días del mes de abril del año dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,
MARISOL ALVARADO R.
El SECRETARIO TEMPORAL
JORGE A. FLORES P.
En esta misma fecha, siendo las ___________________________________
(_________________), se publicó y registró la anterior sentencia.
El SECRETARIO TEMPORAL
JORGE A. FLORES P.
MAR/Jafp/Bestalia.-
Exp. AP71-R-2012-000798
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