Se refiere el presente asunto a una demanda de cobro de gastos de condominio que presento la ADMINISTRADORA ROSFER L, F., según acta constitutiva de fecha 11 de junio de 1993, anotada en el No.22 del tomo 117, representada por los abogados Lucio Muñoz Mantilla e Iván Muñoz, IPSA # 12854 y 64319 respectivamente; contra el ciudadano CARLOS MORENO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No. 551.573.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte actora que su defendida es administradora del Edificio “Paraguachi”, según contrato de administración, y según la asamblea de condóminos que acompaña; y que la parte demandada es propietario del apartamento 805, del Piso 8º, bloque 02º Edificio 1º, Sector cochecito, jurisdicción de la Parroquia Libertador del Distrito Capital. Pasa a señalar los linderos y demás características del inmueble señaladas en el Documento de Condominio, correspondiéndole al apartamento de autos, un porcentaje en los gastos comunes del 0,866%.
Ahora bien, le imputa a la parte demandada que, como propietario del referido apartamento, no paga lo que le corresponde de los gastos de condominio, debiendo las cuotas siguientes:
• desde el mes de marzo de 1999 hasta diciembre de 2010, lo que suma Bs.10.141, 70;
• a lo que añade Bs.962, 62, de los meses que van de enero de 2011 hasta abril de 2011;
• lo que arroja un gran total de Bs.11.104, 35.
Después dice que las cada una de las planillas ha generado intereses de mora a la tasa del 12% anual; lo que totaliza Bs.4.648, oo, que sumada a la cantidad anterior, arroja el monto de Bs.15.752, 35.
Dice también que la parte actora como administradora tiene derecho a cobrar unos gastos administrativos de cobranza, por las gestiones de cobro realizadas a cada propietario, tales como visitas semanales del cobrador, envíos de cartas y de telegramas, elaboración de avisos de notificación de cobro, llamadas telefónicas; todo lo cual representa un 10% de los recibos de cobro, que suman la cantidad de Bs.1.110,04, que sumado a la anterior cantidad, arroja un gran total de Bs.16.862,39.
Después de explanar el fundamento de derecho de su demanda, citando y transcribiendo normas de la Ley de Propiedad Horizontal y del Código Civil, pasa a formular su “Petitorio, donde le reclama al demandado:
1. Bs.11.104, 35, por concepto de las cuotas de condominio vencidas, antes mencionadas.
2. Bs.4.648, oo, por concepto de intereses de mora acumulados hasta el día de hoy.
3. Bs.1.110, 04, por concepto de de gastos de cobranza hasta la fecha.
4. Los intereses de mora que se sigan causando a partir de este momento hasta la terminación del juicio.
5. Las costas procesales.
6. La indexación del primer monto.
Estima la demanda en Bs.16.862, 39.
Contestación de la demanda
Citación
La parte demandada no fue posible citarla personalmente, de acuerdo a la información que suministró el Alguacil, lo que condujo que se le emplazara sin resultado por la prensa, nombrándosele después defensor ad-litem en la persona de la abogada Jessica Arcia.
Posteriormente se hicieron presentes los ciudadanos Luisa Josefina Moreno Vivenes, Luís José Moreno Vivenes, Rafael Leonide Moreno Vivenes, Cédulas de Identidad Nos.3.346.230, 6.087.130, 3.346.917 respectivamente; éste último actuando en su propio nombre y además en nombre de Alejandro M. Vivenes y Carlos E. Moreno Vivenes, Cédulas de Identidad Nos5.974.787 y 6.432.021 respectivamente; según poder que presentaron, en cu carácter de únicos herederos legítimos del señor Carlos Moreno, fallecido ab intestato, según partida de Defunción y Declaración Sucesoral que presentaron en ese acto.
En dicha comparecencia, que además estaban asistido por el abogado Elvigio José Riera, IPSA #17.224., se dieron por citados y se reservaron la oportunidad para presentar su contestación; cosa que no hicieron.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 10 corre documento privado representativo de un contrato de administración, celebrado entre la Junta de Condominio y la parte actora.
Dicho documento prueba el contrato de administración; pero éste no es fuente de derechos y ni de obligaciones “respecto a los condóminos en particular”, que solo se vinculan a lo que se disponga en los actos asamblearios, de conformidad con el art.25 de la LPH.
2.-
Al folio 14 corre copia del acta de asamblea de condóminos del Edificio Paraguachi, donde se evidencia la condición de administradora que ostenta la parte actora y la autorización que le fue concedida para demandar a los propietarios morosos.
3.-
Al folio 19 y ss corre documento protocolizado en el Registro Inmobiliario, representativo del título e propiedad del apartamento de autos en cabeza del ciudadano CARLOS MORENORUIZ, C.I. No.551.573
Queda de esta forma demostrada la condición de dueño del apartamento de autos y por ende la obligación que tenía este ciudadano de sufragar los gastos de condominio, de conformidad con el art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
4.-
Al folio 22 y ss hasta el folio 95 inclusive corren una serie de documentos privados representativos de planillas de liquidación de gastos de condominio del Edificio Paraguachi, a cargo del señor Carlos Moreno, propietario del apartamento 805, con una alícuota del 0,86600%.
Debemos decir:
1.- Dichos documentos hacen mérito probatorio solo en relación a los gastos comunes, de conformidad con el art. 14 de la LPH, que a la letra dice:
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondiente por los gastos comunes, tendrá fuerza ejecutiva”
Esta claro que si dichos documentos tienen “fuerza ejecutiva”, es porque gozan de valor probatorio; pero solo respecto a los gastos comunes; por lo que cabe suponer, por argumento en contrario, que cualquier otro gasto o acreencia contra el propietario en cuestión, que no quepa catalogarla como gasto común, su demostración debe hacerse a través de un medio de prueba ordinario; ya que este medio probatorio de la planilla de gastos—que emana del mismo acreedor—adviene totalmente extraordinario; habida cuenta que todo medio de prueba escrito debería provenir de aquel a quien se le opone, pero no del mismo promovente., de conformidad con el art. 444 del CPC.
Esto nos lleva a considerar que las mismas no son idóneas o aptas para demostrar los gastos no comunes, como son los gastos de cobranza, que de acuerdo con el libelo, suman Bs.1.110, 04; y que por lo tanto deberían ser excluidos del mérito probatorio de las planillas.
Sin embargo, dichos gastos de cobranza nada impide que puedan ser probarlos por los medios ordinarios de que disponga la administradora. Y vemos que al no contestar la demanda, la parte demandada incurre en confesión ficta; que, si el demandado contumaz no prueba en contrario, se erige en un medio idóneo para probar esos gastos de cobranza, que no están cubierto con las planillas Así se declara.
2.- Del examen de las planillas, se observa que ellas guardan un orden correlativo durante los años 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, y 2010; pero en el año 2011, aparece el mes de enero, febrero, () abril. Como se ve no aparece—se salta—el mes de marzo de 2011. Sin embargo este mes quedaría probado por virtud de la confesión ficta en que han incurrido los herederos de la parte demandada.
Conclusión
Queda probado:
• La condición de propietario del ciudadano Carlos Moreno, del apartamento de autos.
• El fallecimiento de este ciudadano.
• Los herederos que se hicieron presente y se dieron por citados.
• La contumacia de sus herederos al no contestar la demanda.
• La falta de actividad probatoria de ellos.
• Las planillas de gastos del condominio que demuestran la deuda pendiente.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó Administradora Roser L.F. contra Carlos Moreno (Fallecido) y contra los ciudadanos Luisa Josefina Moreno Vivenes, Luís José Moreno Vivenes, Rafael Leonide Moreno Vivenes, Cédulas de Identidad Nos.3.346.230, 6.087.130, 3.346.917 respectivamente; éste último actuando en su propio nombre y además en nombre de Alejandro M. Vivenes y Carlos E. Moreno Vivenes, Cédulas de Identidad Nos5.974.787 y 6.432.021 respectivamente; según poder que presentaron, en cu carácter de únicos herederos legítimos del señor Carlos Moreno, fallecido ab intestato, según partida de Defunción y Declaración Sucesoral que presentaron en ese acto.
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
En consecuencia condena a las partes demandadas a que le paguen a la parte actora, la cantidad de diez y seis mil ochocientos sesenta y dos con treinta nueve céntimos (Bs.16.862, 39) que comprende los siguientes conceptos:
1.-Bs.11.104, 35, por concepto de las cuotas de condominio vencidas, antes mencionadas, en la primera parte de este fallo.
2.- Bs.4.648, oo, por concepto de intereses de mora acumulados hasta el día de hoy.
3.- Bs.1.110, 04, por concepto de de gastos de cobranza hasta la fecha.
Se les condena además a pagar:
• los intereses de mora que se sigan causando a partir de la presentación de la demanda hasta la terminación del juicio, lo que se calculará por una experticia complementaria al fallo.
• Así como la indexación del primer monto, lo que se hará también por una experticia complementaria del fallo.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho, del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los cuatro días del mes de abril del año dos mil tres, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
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