Se refiere el presente caso a una demanda de cobro de gastos de condominio que ha presentado la empresa ADMINISTRADORA INTERCANARIVÉN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1990, bajo el No.37, Tomo 22-A Sgdo., representada por el abogado en ejercicio Dalila Lira, IPSA # 130.002; contra la también empresa INMOBILIARIA TIDAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No.22, Tomo 163-A Sgdo. De fecha 11 de abril de 1996.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado-actor que su defendida es administradora del inmueble de propiedad horizontal denominado EDIFICIO CONTI, ubicado entre las Esquinas de Cuño a Guanábano, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, distrito Capital, Caracas., cuyo Documento de Condominio acompaña debidamente protocolizado.
Acompaña igualmente el Contrato de Administración y el Libro de Junta de Condominio, donde consta la autorización para demandar.
Es el caso que la empresa demandada es propietaria de un local comercial distinguido con el No.02 de la Planta baja del Edificio arriba referido. Acompaña documento de propiedad de dicho local.
Dice que dicha empresa adeuda la cantidad de Bs.17.065, 78, por concepto de la alícuota que le corresponde en los gastos comunes plasmados en los recibos. Cantidad que incluye los intereses moratorios al 1º % mensual, más el complemento de los gastos de cobranza calculados al 2% por cada recibo, de acuerdo al Contrato de Administración.
Los meses que corresponden a dichos gastos de condominio van desde el mes de marzo de 2005 hasta el mes de diciembre de 2011, ambos inclusive; los cuales pasa a discriminar mes a mes, en un listado que hace, señalando: ♦ el número del recibo ♦ el mes y año al que corresponde, ♦ el monto de facturación, ♦ los intereses de mora ♦ los gastos de cobranza ♦ y el total neto a pagar
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, concluye con el petitorio, donde demanda al propietario del apartamento:
1. el pago de Bs.9.191, 54, por concepto de los gastos de condominio de las planillas arriba señaladas desde el mes de marzo de 2005 hasta diciembre de 2011, ambos inclusive.
2. el pago de Bs.2.620, 33, por concepto de los interese de mora al 1% mensual, desde el mes de marzo de 2005 hasta diciembre de 2011, aplicada a cada recibo.
3. el pago de Bs.5.253, 91, por concepto de los gastos de cobranza, correspondiente a cada factura, estipulados en el Contrato de Administración.
4. El pago de de los cuotas de condominio y los intereses de mora que se siguieran causándose hasta la cancelación de las cantidades demandadas
5. El pago de la corrección monetaria, que se calculará a través de una experticia complementaria del fallo.
6. Las costas procesales, incluidos los honorarios profesiones
Contestación de la demanda
La citación personal de la empresa demandada, en la persona de su representante Legal, Esmeralda Smeraldi de Dandreamatteo, no fue posible realizarla, como se observa de la diligencia del Alguacil del Circuito, Mario Díaz (folio 146), quien informó que se trasladó a la dirección del Edificio Conti, Planta Baja, Local B, como se indica en el libelo, y no le fue posible localizarla, porque nadie contestó a su llamado.
Se le emplazo por la prensa sin que tampoco acudiese nadie a darse por citado, como se desprende de las publicaciones por la prensa que obran en autos, así como la fijación de dicho cartel llevada a cabo por la Secretaria.
Se le nombró defensor ad-litem en el apersona del abogado Dr. Manuel Reina Flamerich. IPSA #1271, quien, una vez citado, procedió a contradecir la demanda, negando los hechos y aduciendo que los recibos de los gastos, fundamento de la demanda, no están firmados por la parte de la administradora-demandante, ya que solo tienen un sello húmedo.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 06 corre documento notariado representativo del otorgamiento del poder que la demandante le otorgó al abogado que con tal carácter suscribe el libelo.
La representación de la parte demandante no ha sido tema de debate.
2.-
Al folio 08 y ss corre en fotostato Documento de Condominio del Edificio Conti, debidamente protocolizado.
3.-
Al folio 09 y ss corre documento privado contentivo de un Contrato de Administración y la Junta de Condominio del Edificio Conti.
Este documento no puede servir de fuente derecho y obligaciones para los condóminos en particular; ya que las obligaciones que vinculan a los propietarios en particular son los acuerdos que se hayan adoptado en asamblea por todos los propietarios, como lo establece el art. 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, que a la letra reza:
Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios…
Un contrato de administración crea derechos solo frente a sus otorgantes (art.1166 CC), que son: el administrador por un lado y “la comunidad” de propietarios como un colectivo por otro lado; pero no frente a los copropietarios en particular.
4.-
Al folio 25 y ss corre documento privado representativo de la Autorización que le impartió la Junta de Condominio del Edificio ala Administradora para actuar judicialmente contra los condóminos morosos.
Queda de esta forma cumplido el requisito exigido en el art. 20, letra e) de la LPH.
5.-
Al folio32 y ss corre en copias el Registro Mercantil de la empresa Inmobiliaria TIDAN, c.a., parte demandada.
Queda de esta forma demostrada la condición de Director de dicha empresa de la ciudadana Esmeralda Smeraldi de Dandreamatteo, que fue la persona a la que se le intentó citar infructuosamente.
6.-
Al folio 47 y ss corre en copia documento de propiedad en cabeza de la parte demandada de un inmueble del edificio “C del Centro Apolo.
Dicho inmueble nada tiene ver con el de autos, ni alcanzamos a comprender que relación guarda con este caso. Por lo que esta prueba adviene impertinente.
7.-
Al folio 50 y ss corre en copia otro documento protocolizado en el Registro Inmobiliario, representativo del título de propiedad del local de autos en cabeza de la parte demandada.
Queda de esta forma demostrada la cualidad pasiva de la demandada para sostener el presente juicio, ya que ella como dueña del local de autos, viene obligada a contribuir con los gastos de condominio que se deriven del régimen de propiedad horizontal, de conformidad con el art. 12 de la LPH, que a la letra dice:
Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes…
8.-
Al folio 55 y ss hasta el folio 136 ambos inclusive, corren una serie de planillas de gastos de condominio del Edificio Residencias Conti, atribuidas al Local LC-2, que corresponden a las que fueron discriminadas en el libelo. Corresponde analizarlas:
• Lo primero que habría que decir es que, de acuerdo con el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal , dichos documentos al tener fuerza ejecutiva, gozan, de valor probatorio de forma excepcional, porque son documentos emanados del mismo acreedor; pero solo para demostrar las deudas provenientes de gastos comunes. Lo que significa, a sensu contrario, que las deudas que provengan de causas distintas de gastos comunes en el régimen de propiedad horizontal, las referidas planillas no les alcanza su mérito probatorio, sino deben ser probadas en todo caso por los medios ordinarios previstos en el ordenamiento legal venezolano, de acuerdo con el art. 395 del Código de Procedimiento Civil. Y si no se pudieran probar por los medios ordinarios, sería menester excluirlas de la condena, como ocurre con los gastos de cobranza, que de acuerdo con el libelo alcanza a Bs.5.253,91; habida cuenta que al negarse las deudas reclamadas por el defensor ad litem en contestación, la carga probatoria corre por cuenta de la parte demandante, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil.
• También cabe decir que aún cuando no estén “firmada” por la administradora-actora—como lo dice el defensor—ello no les resta valor probatorio; ya que al presentarlas al juicio, junto con el libelo, como emanada o pasada por la administradora a los condóminos, las están asumiendo como propias, de acuerdo con el art. 14 LPH.
• Por último cabe decir que la pretensión cuarta del libelo, de cobrar planillas futuras es ilegal, ya que, a diferencia de los intereses de mora, no se sabría cuales gastos y sus montos se irían a causar en el futuro, violando así el requisito de actualidad del interés para demandar, exigido en el art. 16 CPC
Conclusión
Visto que ha quedado probada la condición de propietaria del apartamento de autos de la empresa demandada, lo que le otorga legitimación pasiva como deudora de los gastos de condominio reclamados; así como quedo probada las deudas comunes de condominio insolutas respecto al local, objeto de la presente demanda, esta claro que debe quedar condenada de la presente reclamación, con las salvedades arriba señalada, respecto a los gastos de cobranza y a los recibos de gastos futuros Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente la demanda que ha presentado Administradora Intercanarivén, c.a. contra la empresa Inmobiliaria Tidan, c.a., ambas partes arriba identificadas. En consecuencia condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora, las siguientes cantidades:
• La cantidad de nueve mil ciento noventa y un bolívares con cincuenta y cutro céntimos (Bs.9.191,54), por concepto de la alícuota que le corresponde en los gastos comunes de condominio respecto al local de autos, correspondiente a los meses que van desde marzo de 2005 hasta diciembre de 2011, ambos inclusive.
• La cantidad de dos mil seiscientos veinte bolívares con treinta y tres céntimos (Bs.2.620, 33) por concepto de intereses de mora a la rata del 1% mensual sobre cada factura, desde el mes de marzo de 2005 hasta diciembre de 2011.
• La cantidad que resulte de la corrección monetaria del primer monto, a través de una experticia complementaria al fallo.
• No hay condena en costas por no ser total la presente condena, de conformidad con el art. 274 CPC.
Como quiera que esta sentencia esta siendo publicada fuera de la oportunidad prevista, ya que por ocupaciones preferentes no pudo ser dictada dentro del lapso legal, deberá ser notificada a las partes, decursando el lapso de apelación a partir de la notificación que se haga.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los ocho días del mes de abril del año dos mil trece, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo la una y media de la tarde, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria