TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
203° y 154°

PARTE ACTORA: ANTONIO RAFAEL VILLASANA RODRIGUEZ y MARÍA LUCIETTE DE ABREU, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la Ciudad de Oporto de la República de Portugal y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.412.568 y V-7.925.629, respectivamente, representados en juicio por el ciudadano ANTONIO AGUSTÍN VILLASANA LEAL, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.481.158.-
PARTE DEMANDADA: DANTE FURCOLO CEFALO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.981.699.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAMON VARGAS MEZONES, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.293.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARÍA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, IRENE VICTORIA MORILLO LOPEZ y FRANCISCO FLORES OROPEZA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 110.298, 119.895, 115.784 y 25.967, respectivamente.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES.

I.
DE LA AUDIENCIA ORAL

Como se ha precisado en el debate oral, la presente causa tiene por objeto una reclamación en materia de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en donde ambas partes se reconocen en sus respectivas condiciones, los arrendadores ANTONIO RAFAEL VILLASANA RODRIGUEZ y MARÍA LUCIETTE DE ABREU, así como el arrendatario DANTE FURCOLO; ello, derivado de una relación arrendaticia que ha tenido lugar con la suscripción de varios contratos. De forma que, deben revisarse las regulaciones aplicables en dicha legislación que estaba vigente al momento de instaurarse la demanda que nos ocupa.
La existencia de tales contratos en forma auténtica no es un hecho discutido por las partes; pero sí, el reclamo del actor (quien es el arrendador) frente al demandado (quien es el arrendatario) para que pague por concepto de cláusula penal la suma de Bs.60,oo; derivado, según dice de la previsión de la cláusula, ateniéndose al cobro de Bs.60,oo por cada día transcurrido desde que el inquilino debió entregar, y no hizo, el inmueble arrendado.
La otra parte objeta el pago de lo reclamado, alegando primero la ilegalidad de la referida cláusula penal; asumiendo que supera en creces el monto inicial del alquiler por cada mes. Además, sostiene que el actor-arrendador ha cobrado indebidamente las sumas pagadas por sobre alquiler por encima de la cantidad inicial.
En ese caso, asume que el monto inicial por concepto de alquiler es de Bs.550,oo y por tanto, todos los aumentos progresivos posteriores de Bs.650,oo; Bs.750,oo y Bs.900,oo; aunque hayan sido aceptados como arrendatario, al ser de orden público, tiene derecho a que le sean repetidos por el arrendador. En ese sentido, pretende sean compensados hasta por el monto reclamado por el actor por concepto de cláusula penal. Esto obedece, según alega el demanado-arrendatario, en que existen resoluciones que congelaron los aumento de alquiler en materia de viviendas; por ende, que aunque se vio en la necesidad de aceptar tales aumentos; los mismos son ilegales porque superan el monto inicial de Bs.550,oo. Por tanto, que aún así mantiene su derecho a que le sean devueltos por vía de repetición o reintegro los pagos por encima de ese monto básico e inicial.
La arrendadora-accionante insiste en la legalidad de la referida cláusula penal aplicable por el hecho de haber sido aceptada por el arrendatario, y como compensación por no haber cumplido con la entrega oportuna del inmueble a su vencimiento. Que asimismo, existe una inflación que se intenta paliar con dicha cláusula penal. Por último, niega la alegación del demandado, respecto de su pedimento a que sean compensados lo que este debe por cláusula penal con las cantidades que el arrendatario dice haber pagado de más. En este tema; aduce el actor-arrendador, que aquel no tiene derecho de repetir las sumas porque los montos del alquiler son aceptados por el mismo.
En su criterio del demandante, aun existiendo resoluciones de congelación de alquileres, no obstante, si pueden las partes estipular nuevos montos, siempre que, admite, haya vencido el tiempo de uno de los contratos. Entonces, explica que el contrato inicial fue por el monto de Bs.550,oo, los primeros ocho meses de ese año, y que al noveno mes se cancelaría el monto de Bs.650,oo, y asimismo, que al vencimiento de este período se firmó otro contrato donde se dispuso el monto de Bs.750,oo; hasta la actualidad que el arrendatario ha aceptado el pago del canon por la suma de Bs.900,oo.
Señala el actor, que mal puede repetirse unas cantidades aceptadas por las propias partes, y sin que exista una regulación legal del organismo oficial competente; por tanto, señala que según la ley especial aplicable al caso, solo pueden repetirse las sumas pagadas de más si existiera tal fijación del monto del alquiler por la Dirección de Inquilinato; órgano del que entonces el arrendatario no acudió a pedir su respectiva regulación.
La demandada por su lado, cuestiona que tampoco la actora acudió a pedir la regulación del monto del alquiler; pero que igual conserva su derecho a que le sean devueltos todos los montos recibidos por el arrendador por encima al monto inicial; insistiendo en la aplicación de las resoluciones de congelación de alquileres atendiendo la materia de orden público.
Vista las alegaciones y tomando en cuenta que las pruebas fueron aceptadas por las partes (circunscritas a los propios contratos), debe quien decide hacer el siguiente análisis en rigor: Este juzgador observó que ninguna de las partes acudió ante el organismo competente a pedir la regulación del inmueble; por tanto, lo que consta es que ambas han preferido fijar los montos de alquiler entre ellas mismas. Ahora bien, esta situación no implica que pueden relajarse las normas de orden público que devienen de las relaciones arrendaticias que tienen por objeto la vivienda. Y, si bien no existe regulación de alquileres que diera lugar a la repetición (reintegro) prevista en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no por ello quiere decir que pueden “acordarse” nuevos aumentos en contra de las políticas de congelación de alquileres auspiciadas por el Ejecutivo Nacional.
Dentro de la legalidad administrativa, se encuentran así las conocidas resoluciones que tienen a bien congelar los aumentos de alquiler de viviendas. En consecuencia, a juicio de quien decide, cualquier suma que se “acordase” contraviniendo tal congelación, será y puede ser objeto de ser repetido/reintegrado por quien pagó de más sobre el monto inicial.
Así las cosas, se trata de una acción de repetición ordinaria que procede en todo caso que el acreedor pague algo que no “debía”; siendo las únicas causas para que no prospere la repetición cuando se trate de obligaciones con causas contrarias a las buenas costumbres, de conformidad con la previsión del artículo 1157 del Código Civil, el cual no aplica en el presente caso. De manera que aún cuando sean aumentos consentidos de montos del alquiler, priva el orden público en defensa de la institución de la vivienda y su régimen inquilinario; y en consecuencia, deben ser devueltos las sumas por encima del canon inicial.
En este último aspecto, hay otra diatriba que resolver. Para el demandado, su canon inicial es de Bs.550,oo conforme al primer contrato; sin embargo, como explicó quien decide a lo largo de la audiencia, ese primer contrato que constituye la base para la identificación del mismo, tiene a su vez dos cánones distintos, a saber, los primeros ocho meses por Bs.550,oo, y a partir del noveno mes y siguientes, a razón de Bs.650,oo. En consecuencia, para quien decide, no se trata de un “aumento” sino del establecimiento de un canon anual compuesto, que se divide mensualmente por Bs.550,oo los primeros 8 meses y de Bs.650,oo los últimos meses 9º, 10º, 11º y 12º mes de ese primer año de vigencia.
Entonces, a criterio de quien decide, es éste último monto la base del canon final e inicial que ha de tomarse en cuenta al momento de calcular las sumas que, por encima de este monto, fueron recibidos por el arrendador a partir de la suscripción del otro nuevo contrato. Es el caso, que al vencerse el primer contrato; se firmó otro nuevo, donde igualmente se fijó como canon la suma de Bs.650,oo durante los primeros 8 meses y que a partir del mes noveno y siguientes, sería de Bs.750,oo. Efectivamente, siendo así, todo lo que fue pagado a partir de este noveno mes del segundo período y que supere la cantidad inicial (finalmente fijada en Bs.650,oo), deberán ser devueltos por el arrendador al arrendatario por vía de repetición.
Ahora bien, ocurre también, que el arrendatario es deudor del arrendador por concepto de cláusula penal, porque a juicio de quien decide, es legal su previsión y no significa que estén violentándose en forma alguna los derechos del inquilino. Antes bien, esta cláusula compensa de algún modo el incumplimiento culposo del arrendatario, quien ocupó el inmueble durante el tiempo previsto en la prórroga de ley; la cual ya disfrutó, y consta que no entregó el inmueble a su vencimiento, constituyéndose en una ocupación ilegal, esto es, no consentida por la ley en forma alguna. Siendo que debe pagar, por efecto de su incumplimiento, el pago de la cláusula penal de Bs.60,oo por cada día de retraso, porque el arrendador dejó de explotar su inmueble como mejor le parezca.
Es perfectamente posible que se haya previsto una cláusula penal de Bs.60,oo por cada día; ya que quedó probado en autos y según consta del acta que recoge el juicio oral, que el inquilino fue demandado ante esta jurisdicción (juzgados 16º de Municipio y con confirmación vía apelación del juzgado 4º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario) y en donde se precisó (i) que el mismo gozó de la prórroga legal; (ii) que dicha prórroga está vencida; (iii) que deberá hacer entrega material del inmueble.
En consecuencia, desde la fecha en que el arrendatario debió hacer entrega del inmueble y no hizo, tiene la obligación subsidiaria del contrato de pagar la cláusula penal prevista en el mismo. A ello hay que entender además, que la inflación constituye un hecho notorio que ataca a todos por igual; pero más al actor quien solo recibe la módica suma de alquiler por un inmueble ubicado en una zona urbana y residencial. En este orden, el arrendatario es responsable de no haber solicitado la regulación del ente correspondiente; y no puede ahora escudarse en que tampoco quiera pagar la cláusula penal que le parece “excesiva”; cuando el mismo convino el canon de alquiler inicial y no exigió la regulación oficial.
En cualquier caso, no se trata de un sobre alquiler; se trata de una cláusula penal por vía compensatoria; que además, únicamente se le está cobrando en un lapso corto de 911 días; pudiendo el arrendador aplicar su cobro a los días posteriores, pero que, prefirió no hacerlo, según parece, por razones de su estrategia procesal. Efectivamente, solo le reclama el pago de dicha cláusula a partir del 21 de julio de 2008 (y no desde el 1º de julio de 2008 cuando ya había vencido la prórroga legal y por tanto, su ocupación se convierte en “ilegal”); y únicamente hasta el 14 de enero de 2011, fecha según la cual fue fijada por el propio demandante como posible, alegando la existencia de una resolución del TSJ, que a juicio de quien decide, no supo explicar su aplicación y vigencia a tales fines.
Finalmente, se trata pues de un derecho que le asiste al arrendador como justa compensación de la referida cláusula por el tiempo indicado; así también, que constituye un derecho del arrendatario que sean devueltas las sumas que éste pagó demás por encima de los Bs.650,oo indicado como canon base. En consecuencia, que deben compensarse las sumas debidas entre sí, hasta coincidir los montos.
Otro asunto que queda verificado en la propia audiencia, es que se dijo que consta la consignación de alquileres a favor del arrendador por parte del arrendatario; por lo cual, parece razonable sean entregadas (devueltas) al inquilino las sumas pagadas por este de más (por encima de Bs.650,oo a partir del noveno mes de segundo período contractual), una vez sean compensadas las sumas que a su vez éste debe al arrendador por concepto de cláusula penal (que ascienda a Bs.54.699,oo).
Por parte del arrendador-demandante, deberá devolver las sumas que recibió de más (por encima de Bs.650,oo) a partir del mes de octubre de 2005 inclusive, que fue el último mes en el que se estipuló el canon base.
Lo que si es improcedente, es la suma reclamada por el inquilino al actor-reconvenido por concepto de daños y perjuicios, porque no fueron especificados de qué se tratan los supuestos daños y siendo solo una estimación arbitraria; este juzgador debe desecharlos; además de no constar prueba alguna que los acredite.
Por último, al no haberse cumplido por el demandado la obligación principal de devolver el inmueble al momento de vencerse la prórroga de ley, no es procedente la rebaja del monto de la cláusula penal que pide la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 1260 del Código Civil.
En consecuencia, este juzgador actuando con la ponderación de valores en juego, considera justo y equitativo, conforme a las previsiones de las leyes mencionadas dictar el presente fallo:
II.
PARTE DISPOSITIVA.
Quien decide, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR la reclamación principal que hiciera el demandante por cobro de bolívares derivada de cláusula penal; en consecuencia se ordena al demandado pagar la suma de Bs.54.600, por los 911 días reclamados a razón de Bs.60,oo contados desde el 21 de julio de 2010 al 14 de enero de 2011.
SEGUNDO: Asimismo, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por reconvención propuesta. En consecuencia, procedente el reclamo de repetición de las sumas que fueron pagadas de más desde Bs.650,oo contados desde el mes de octubre de 2005 en adelante; y hasta la fecha de instaurarse la demanda (2011). Asimismo, improcedente la reclamación de daños y perjuicios.
TERCERO: Hágase la compensación ordenada en la forma indicada en este fallo, hasta lograr las equivalencias del monto que debe el arrendador al arrendatario (por concepto de sobre alquileres) y que debe el arrendatario al arrendador (por concepto de cláusula penal).
Dada, sellada y firmada en la SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; a los ________________________________________. 203º y 154º.
EL JUEZ TITULAR,

Abg. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. Carlos Delgado.
En esta misma fecha, siendo las ______ de la mañana se publicó el extracto de la anterior sentencia en extenso, dictada previamente en forma oral en fecha 26 de abril de 2013.
EL SECRETARIO.

Exp. Nº AP31-V-2011-001528.